近期的新加坡私宅市场，整体上面对销售疲软、房价逐步下滑的局面，因为自新加坡政府推出总债务偿还比率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架以来，买家的买房意欲持续被压抑着。

尽管转售私宅（也称二手房）的价格，比发展商推出的新私宅单位（也称一手房）来得低，但买家更喜欢在总偿债率限制之内选购后者，因为新房的设计总是更加新颖。

然而，在新私宅推出市场中，买家对价格十分敏感。在当下这种淡静的市场中，房子如果没有什么独特的卖点，买家就会犹豫不决。

最近开盘的两个新私宅项目——义顺的北园公寓（North Park Residences）、巴特礼的绿盛邨（Botanique@Bartley）能取得很不凡的交易水平，因为前者的卖点是其综合发展概念、后者的卖点是典雅别致的居住氛围。

比起购买转售单位，人们从发展商手中购房可要被动很多。购买转售单位时，买家经常需要细心地搜寻物有所值的目标，并积极反复地商谈价格。但购买新推出单位时，买家只能接受或拒绝发展商的定价。

在市场低迷不振的时候，发展商为了挽留顾客，要么得一次过削低所有单位的售价，要么就得进行批量的降价。

这种根据发展商制定标准价格，来售卖所有单位的做法已实行了几十年。然而，买家的偏好和要求如今已变得更加多元和易变，发展商或许是时候重新思考它们定价的机制。

市场走低时，推出新房的发展商或可考虑，腾出一部分的单位让买家讨价还价，而这部分的单位可占总单位的大约15％。

这些单位可以是整个项目中的“最弱一环”，发展商或许可预先设定一个底价。有兴趣的买家可自行出价，发展商可在一个星期后通知买家，接不接受买家的出价。此前，任何一方都不必正式签约。

其他以标准价位购买更优质单位的买家，或许能接受这种方案，因为毕竟他们购买的单位，在转售价和投资潜力方面都将有更好的表现。

这个策略的好处在于，它让买者更积极地参与买房洽谈，发展商也更可能在淡市中达到最低的销售指标，而“最弱一环”的单位也能以具竞争力的价格售出，又不会影响到其他单位的标准价位。当然，这其中还有很多事项需要制定，但这个建议值得深思。

新加坡的房地产降温措施近期内解除的可能性相当小。不过，如果这些措施能微调的话，或许转售私宅市场与新私宅市场应当加以区别对待，因为转售市场的需求和价格都受到重挫。

降温措施和贷款限制的出发点是确保大众买房时要量入为出。一间转售私宅的价位可比新房低20％，买家的资金经常已筹措到位，所以他们的买房决定一般很谨慎。当转售交易完成时，他们几乎马上就得开始全面融资。相对而言，新私宅的买家会选择渐进式的付款方式。

有鉴于此，当局可考虑针对已建成的二手房销售，放宽条规。譬如，缩短目前转售时需支付的卖方印花税的四年持有期。

对于直接向发展商购买新房的转售买卖，持有期仍可以是四年。但购买转售单位的买家要脱售房子时，该期限可降至两年。新加坡公民在转售私宅市场中购买第二套房子时，亦可免去额外的买方印花税。

总偿债率限制自2013年6月施行至今，已近两年。期间，市场中已积累了一些潜在需求。与其购买新推出私宅，那些融资备足的自住型买家或许可以考虑近几年落成的转售单位。

这是因为，在更多新项目今明两年落成的大趋势下，这些已落成单位的转售价格，会变得更有吸引力。不过，那些纯粹是为了投资而想购买新落成单位的买家可要止步了，因为租赁市场中的竞争将加剧。

其实，2013年或那之后落成的私宅公寓都拥有现代化的设计和很不错的设施。相对而言，自去年起亮相的一批新项目，其实并没有什么更优越的设计。这是因为总偿债率限制自2013年年中实行后，发展商得压低成本，以好价格吸引顾客。另外，精明的转售房地产买家，会注意到大量的住宅仍待出租，并可依此进一步把价格压低。