“量化宽松俱乐部”给全球带来了超低的按揭利率，贷款变得便宜。美国30年期按揭贷款固定利率仅为4%。为了长期保值、分散投资和移民定居，中国投资者成为海外置业大军的中坚力量。

然而根据《经济学人》对全球26个市场、覆盖30多亿人口的楼市健康状况进行的追踪调查显示，以中位数计算，其中的19个市场价格每年增长5.2%。其中，美国房价大致公允但新屋开工量偏低;澳大利亚、英国和加拿大房价则高估明显;在中国和欧元区外围的大部分国家，房价正在下跌。全球楼市呈现“冰火两重天”。

看似平静的海外房地产市场其实暗流涌动，那么何方置业才是回报可观的明智投资?

全球楼市两极分化

《经济学人》的房价指数比较了房价趋势和另两个衡量指标：房租和收入。测量结果显示，房地产在其追踪的其中7个市场被高估超过25%，澳大利亚、英国和加拿大尤为突出。

其中，价格扭曲最严重的市场是澳大利亚和加拿大。和租金相比，澳大利亚的房价被高估61%，加拿大被高估89%。国际货币基金组织4月警告宏观审慎措施可能不足以防止泡沫生成，应该是指这类市场。

在经过大幅调整后，美国的房价大致处于公允水平，比2011年的谷底上升了24%。但年销量为房屋存量的约4%，2004年——2008年间该比例平均为6%。在截至2015年2月的12个月里，新屋开工量不到100万套。跌至100万套的水平曾被视为衰退的迹象。新屋建成量则已经连续74个月低于该水平。

与此同时，虽然西班牙的经济再度开始成长，那里的房价却仍在下跌，同法国和意大利一样。去年西班牙人口缩减了20万，因为失业者纷纷搬到海外找工作。而在金融危机发生前的三年里，该国人口每年增长80万。

中投顾问宏观经济研究员马遥指出，当前国人海外置业首选地主要为美国、加拿大、澳大利亚、新加坡以及欧洲一些降低移民门槛的地区。美国、加拿大等地区教育、医疗资源丰富，经济发达，地段好的房地产资产升值潜力大;欧洲等地降低移民门槛，为国人投资该地房地产并获取移民资格提供了方便。

中国投资者何方置业

真实资本分析公司公布的数据显示，2014年，中国投资者购买了136亿美元的海外房地产项目;2013年为153亿美元，而2012年时仅为54亿美元。

谈到中国在海外大举买房的投资者，纽约卡普兰律师事务所律师马伦·库兹克霍夫表示：“我的中国客户是把美国高档物业作为‘保险箱’来对待。他们未必是打算靠出租物业来挣大钱，而是希望这能发挥财富保值的作用。”

“如果是以20年为周期进行投资的话，其实是不用太担心房地产市场波动的。”库兹克霍夫说，“如果它是地处纽约或者波士顿核心地段的高端房产，那么20年后它必然是升值的。现金充裕且风险敞口过大的中国资本希望使自己的财富保值，在其资产负债表中拥有价值稳定的净资产至关重要。”

马遥也表示，中国人海外置业主要目的在于以下三方面：分散投资，降低财产风险并获取相应收益;有留学、度假、医疗等需求，置办海外房产，提供居所;移民，投资房地产等获取移民资格。

分析人士认为，欧美房地产市场已经发育成熟，比较规范，风险相对较小。受金融危机影响，一些地区房地产市场经历了一段时期的价格低谷，吸引了中国一大批有实力的机构投资者。同时，中国内地一线房地产市场土地和房价连年飞涨，房地产开发企业的利润已受到影响，加之受宏观调控的影响，为分散市场投资风险等考虑，吸引了多家中国大型房地产企业海外试水。

马遥提醒，投资海外房地产应该谨慎理智。“中国投资者购买海外房地产时，可以寻找当地的房产中介机构提供帮助，不过为了降低风险，自己还应该详细了解当地的法律法规、相关税费，对房地产资产债务情况做详细调查，以免上当受骗。另一方面，投资海外房地产也应该对所购房地产的升值能力进行评估，对其房屋状况、周边环境、配套设施等做出合理评估。”