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居外网特别策划：7大关键字看懂2014海外房产
| 1、中国买家 | 2、投资移民政策调整 | 3、免签 | 4、出国留学 |
| 5、汇率变动 | 6、美国退出QE | 7、FTA |
1、中国买家
2014年中国买家横扫海外 采购之风还会更猛
2014年，中国买家继续以强劲的购买力“横扫”海外，国内房产开发商大举“出海”，仅上半年的投资总额已超过去年全年，预计总额将超过300亿美元；而个人买家也同样表现抢眼，成为多个国家的头号买家！且看居外网独家解读。
2014年，中国买家继续以强劲的实力“横扫”海外。在企业层面，以国内房产开发商巨头为首的资金四处出击，大举“出海”，仅今年上半年的投资总额就已超过去年全年，预计今年的投资总额将超过300亿美元。与此同时，国内的个人买家也不甘示弱，在房产投资、留学教育的旗帜下，继续在美国、澳洲、英国掀起“买房投资之风”，带动各地房价上涨。
国内房产开发商“出海”的主要因素有二：一、经过十几年的高速发展，国内房市格局已定，开拓海外房市成为大势所趋；二、近年来，越来越多的中国人到海外学习、生活，投资前景较大。万科、绿地成为中国买家的企业层面的“领头羊”，不仅项目数量多，而且涉及的投资范围广。 <国内房企出海“实录”>
1）2014年绿地集团主要海外投资动作
- 1月 投资开发伦敦高档公寓项目
- 2月 200亿投资马来西亚
- 3月 22亿进军多伦多
- 7月 计划打造巴黎超高层双子塔
- 8月 获韩国济州岛470亩土地
2）2014年万达集团主要海外投资动作
3）最新：中国银行6亿美元曼哈顿买办公楼
4）2014最大单笔投资：中国安邦保险集团斥资19.5亿美元收购曼哈顿华尔道夫酒店
而个人投资者在海外房产投资上的表现也极为抢眼：在美国，依据全美房地产商协会（NAR）的报告，截止至今年3月为止的12个月内，中国买家在美国房产的总值高达220亿美元，较此前上涨72%；在英国，据莱坊（Knight Frank）的数据，中国买家已成为伦敦房产的头号买家；在澳洲，中国买家再次赢得此项殊荣。事实上，中国买家强大购买力自2012年起，就已显现。美国、澳洲、英国、加拿大，这些中国买家热衷的国家的房市因中国资本而复苏、繁华，但快速上涨的房价也使得各当地民众买房困难，而引发“不满”，并有可能带来“政策打压”的影响。
查看国内房产开发商海外投资的分布，可以发现，它们“恰好”与中国民众移民、留学所热衷的国家、区域重合。由此不难发现，国内房产开发商希望针对的目标依旧是中国买家。随着中国成为世界最大的经济体，民众钱包会越来越鼓，海外投资、旅游、购物等一系列需求会愈发频繁，为此，可以预见未来中国买家的海外“采购”之风会更加猛烈！
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2、投资移民政策调整
门槛提升拦不住国人移民热 选择更多元化
2月11日，加拿大突然对投资移民政策“紧急刹车”，全面终止审批，大量中国富豪只能另寻“新路”，由此引发各国移民政策的大调整：英国将投资移民额度从100万英镑调整到200万，澳洲紧急推出1500万澳元的高端签证。我们从中可看出怎样的趋势，申请者该如何选择合适的移民政策呢？
2014年2月11日，加拿大突然对投资移民政策“紧急刹车”，终止“投资移民计划”和“企业家移民计划”，退还申请费、全面终止审批。大量中国富豪只能另寻“新路”，由此促进了其他国家移民形势及移民政策的调整。
如英国将原来投资移民额度从100万英镑调整到200万；澳洲更是紧急推出了1500万澳元的高端签证，以吸引超级富豪；而今年8月，美国宣布2014年的中国投资移民名额（EB-5）已全部用完，这是有史以来第一次名额在财年结束前就用光的情况。
在2014年，欧洲多国的“买房移民”政策也有不同程度的调整。希腊将原来30万欧元的门槛降到25万欧元；与此同时，西班牙已确定，自2015年1月起，将放宽申请、续签及获得永居和国籍的条件，以吸引更多申请者。至于最受欢迎的葡萄牙“黄金签证”，在2014高歌猛进，在10月创下当月吸引1.26亿欧元投资的最高纪录。
1）加拿大：
2）美国：
- 最新动态：美国投资移民名额或扩容 排期会更长
3）澳洲：
- 10月14日 澳洲推出1500万澳元高端投资者签证（PIV） 一年拿绿卡
- 11月18日 澳洲重大投资者签证（SIV）迎来第500位“新人”
4）英国：
- 10月16日 英国投资移民资金翻番到200万英镑
5）葡萄牙：
- 11月12日 “黄金签证”10月吸引资金超1.26亿欧元
据调查显示，64%的中国富豪（资产超千万人民币）正在考虑、申请或已经移民海外。面对这样庞大的“商机”，各国移民政策反应不一、有紧有松。加拿大、英国提高了门槛，而澳洲、西班牙等国却张开大门欢迎来自中国的富豪，呈现出来的趋势是：移民到公认的发达国家愈发困难，而申请经济状况欠佳的国家的门槛越来越容易。为此，居外网的建议是：移民有风险，申请需谨慎。
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3、免签
中国游客成“香饽饽” 中国护照含金量大升
以往国人对中国护照的“含金量”太低而抱怨不已，但2014年，欧美主要国家新推出的一系列简化签证、免签、免签证费等措施，却让国人受益匪浅。2014年中国公民出境游总数突破1亿人次，商务出行也更为便利、快捷，这一切都是如何发生的呢？
一直以来，关于中国护照免签国家少、办理欧美国家签证麻烦的吐槽不绝于耳。今年5月，一则“澳洲免签了！抱考拉、看袋鼠可以说走就走”的新闻瞬间引爆互联网，让小伙伴们激动不已。虽然事后被证明是条假新闻，但国人对于签证方面的关注可见一斑。<相关新闻链接：>
还好，在整个2014年，海外各国简化签证申请、免签证费等好消息不断传来，让咱的护照“含金量”提升不少！
- 3月 法国宣布简化中国公民申请签证流程，48小时内受理完毕；
- 6月 意大利宣布中国游客赴意签证处理时间缩短至36小时，而此前需要5天；
- 6月 德国宣布，准备给更多的中国签证申请者发放3-5年长期签证，并缩短办理时间；
- 8月 泰国将对大陆游客免签证费3个月， 8月9日——11月8日，为期3个月；
- 10月 美国宣布对中国公民实现新签证政策，旅游或商务签证期限延长至10年，留学签证延长至5年； <居外独家解读 >
- 11月 印尼对中国游客免除手续费和签证费；
- 11月 德国宣布2015年起实行电子签证，争取48小时出签证
不管是简化签证申请流程，还是免签证费，目的都是为了吸引更多的中国买家到来。中国“土豪”的高消费水平早已声名远扬，哪个国家的签证政策越宽松，越能吸引更多的中国买家。对于海外房产投资这一块来说，签证政策的放松，也许并不直接带动房产交易，但为让中国买家到海外各国看房、投资考察等活动变得更为便利，间接促进海外房市的发展。
热门延伸——2014年中国公民“出境游”人数首次突破1亿人次
12月3日，国家旅游局发布的数据显示，截至11月，中国内地公民当年出境旅游首次突破1亿人次。从“请进来”到“走出去”，中国内地公民出境旅游人数自有统计数据的1998年的843万人次，到2014年破亿，增长10.8倍！据统计，亚洲仍然是中国公民出游的主要目的地，占总数的89.5%；欧洲紧随其后，占3.5%；非洲上升迅速，已经超越美洲位列第三，占3.0%；美洲占2.7%；大洋洲占1.1%；其他占0.2%。<详细>
尽管2014年欧美发达国家争相放宽对中国公民的签证政策，但比起中国周边国家，欧美国家的签证门槛依旧较高。相信随着中国经济实力日益雄厚，海外各国对中国的了解日益全面客观，欧美发达国家的大门会向中国人敞得更开，中国买家的海外投资之旅会更顺畅。
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4、出国留学
留学已成平民化 海外学区房投资升温
作为全球最大的留学输出国，2014年中国留学市场火爆依然，据统计2014年度留学生总数将突破50万，中国留学生总数已占据多个主要留学国家首位。更重要的是，国人的海外学区房投资热潮正伴随留学热而来，中国留学生背后的广阔市场前景已受各当地政府重视。
作为全球最大的留学输出国，2014年的中国留学市场火爆依然，据统计，2014年中国留学生总数将突破50万！中国留学生人数稳居欧美多个国家留学生数量首位。据分析，2014年的海外留学呈现以下几方面趋势：留学学费上涨，但拦不住申请人数的攀升；美国依旧最受欢迎，但留学目的地呈现多元化趋势；低龄化愈加明显，越来越多的中国学生选择到海外读中学，甚至是小学；读高中很本科人数猛增。
海外留学市场的热潮，还带动海外学区房投资热。 2014年，各主要留学目标国如澳洲、美国、英国的学费都有不同程度的上涨，其中，澳洲是全球留学费用最贵的地方，包括学费和生活费，大约4.2万美元一年，而美国为3.6万美元。但学费的上涨，依旧拦不住中国人海外留学的热潮。究其原因，除了国人重视教育外，“不差钱”才是最重要的决定因素（人民币升值亦起到助推作用）。
据居外网数据统计，海外留学是国人到海外买房的重要驱动力之一。无论在哪个国家，著名大学周边的房产价格、交易活动总是特别活跃，其中，来自中国的买家身影愈加频繁。此外，越来越多的海外房产项目，也开始以“学区房”的概念来吸引中国买家。由此可见，中国留学到海外留学，除了学费之外，还能带动当地的消费与房产投资。这一点越来越被各国政府所看重。如非热门留学目的地的法国，特意推出相关优惠措施，以吸引更多中国留学生的到来。随着留学目的地更加多元化，伴随在留学背后的房产投资活动也会随之而来，可以预见，今后中国人留学、投资的热点区域会更多、更分散。
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5、汇率变动
人民币升值势头难挡 国人海外活动大大受益
对于到海外留学、投资、旅游的人来说，2014年人民币对各主要国家货币的汇率变化及走势让人体验来一把“过山车”般的快感！以澳元、英镑为例，都经历了年中走强，但纷纷在年底降至历史最低。这意味着实实在在的优惠，从中体现出人民币升值的趋势所在。
2014年11月6日，澳元对人民币汇率一度跌至1:5.23，创下5年最低水平，此后，澳元/人民币汇率持续下降（12月8日已降至5.10）。事实上，在2014年多个主要国家货币对人民币的汇率都在下降：11月4日，加元跌至4年最低，汇率为5.41；欧元兑人民币汇率在9月份进入7时代，最新的汇率为：7.56（12月8日）；最新的英镑汇率也由今年5月的10.38降至目前的9.58。唯一“意外”的是美元走势，临近年底，随着美国退出QE，美元继续走强，但涨幅有限，不影响人民币温和升值的大势。
对于民众来说，各国汇率的下降意味着什么呢？最直接的作用是大家到海外投资、留学、旅游购物的成本大大下降。以澳洲为例，一套40万澳元的普通公寓在5月份的售价为232万RMB（汇率为5.8），而目前售价为204万RMB（汇率为5.1），大概可以节省28万RMB。不仅海外买房，留学、投资移民都从汇率下降里得到了实实在在的优惠。为此，在2014年出现这样的景象：出境游、出国留学人数双双创新高，原本“贵族化”的海外留学如今已趋向平民化；原本是海外置业淡季的第四季度，在美国的交投量竟然比第三季度高出40%！
回顾2014，各国对人民币汇率大多历经了低位上涨，并在年底前逐步下跌的态势。不过，这并不意味着各国汇率已进入下降通道。为此，大家没必要追求所谓的“最低点”，应努力抓住当前每一个合适的投资机会。<居外网独家解读澳元汇率下跌对房产投资的影响 >
