如市场预期，日本央行近日宣布结束作为宽松货币政策重要手段的负利率政策；日本央行将短期利率目标设定在0%-0.1%，这是自2007年以来的首次加息。 这次日本负利率政策的退出，也意味着本轮持续约12年的全球负利率时代降下了帷幕。 日本央行这次除了结束负利率，还采取了包括取消2016年9月出台的旨在将10年期日本国债收益率目标定在零左右的政策，以及停止继续购买交易所交易基金（ETF）和不动产投资 信托（REIT）等非常规工具。 宽松的货币环境或将继续维持 日本在2013年推出大规模宽松政策，2016年实施负利率政策，此次政策的改变，市场聚焦的是日本央行会否进一步推高利率水平？ 从目前的种种迹象来看，应该不会在短期内快速加息。 根据数据，负利率并未有效的将通胀率推高至日本央行的2%目标，但在新冠疫情和俄乌冲突的影响下，日本的主要通胀指标已连续22个月达到或高于2%目标 ；随着近期日本工会总联合会表示，大型企业计画今年平均加薪5.28%，创出自1991年以来最大薪酬涨幅后，令日本央行相信，将进入物价与工资交替上涨的良性循环。 日本央行行长植田和男强调，在当前一段时间内将持续宽松的金融环境，避免急剧上升政策利率。 日央行的鸽派观点和表态迅速反应至汇率市场，加上市场普遍认为美联储的降息开始时间将晚于预期，因此，日元兑美元的汇率一度跌至近4个月的低位。 日本房地产仍是值得投资的资产 解除负利率政策，同时保持宽松的货币环境。日本央行行长表示“不认为储蓄利率和贷款利率会大幅上升”；而从日本自通货紧缩转变到通胀的趋势来看，房地产在通胀期基于保值和增值的特点，以及负债抵抗通胀，租金回报增长等因素情况下，将继续被投资者看好。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。 市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。
今年以来全球饱受通胀困扰，多年无法达到央行通胀目标的日本也迎来了持续的通胀。 据最新总务省公布的数据显示，日本10月全国消费者物价指数为103.4，比去年同期上涨3.6%，是1982年2月以来的同比最大涨幅，更创下了40年来的新高。日元的贬值也推高通胀的原因之一。 尽管受到美联储或放慢加息政策的乐观预期，以及日本政府和央行于今年9月出手干预汇市的影响，但近期日元对美元仍一度超过1美元兑140日元，日本贬值的影响不容小视。 为了对抗高通胀，许多国家的央行纷纷采取提高利率，收紧货币政策，因此，相当一部分的发达经济体的房产市场面临重压。 而反观日本央行继续维持宽松的货币政策，日元的持续贬值短期内或很难改变；种种迹象显示，日本房产对于海外投资者的吸引力正在不断上升。 根据数据显示，J-REIT 指数下的基础资产和股息支付都表现稳定，显著好于发达经济体的同业。 投资者对于住宅类房产的兴趣在持续增加，带动了该类物业价格的上涨；写字楼的租金情况明显转好。 2022年第三季度，甲级写字楼租金自疫情以来首次出现持平；空置率在在新增供应的影响下有所上升，但交通便利的写字楼受影响不大。 东京中央五区的办公楼租金和空置率情况 随著防疫政策和入境限制的放松，酒店业和商业零售类物业获得进一步上升的势头。在疲软日元的带动下，不少大机构也纷纷采取行动，如基汇资本（Gaw Capital）近期宣布将在未来的1.5 至2年内追加35至40亿美元的投资。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。
亚洲投资者对日不动产的投资热情正在提高。背景是历史性的日元贬值，资金还正在流向日本的不动产投资信托（REIT）市场。 外资企业开始购买相对便宜的日本不动产。随著日元贬值，日本的商用不动产按美元计算的价格指数降至异常低的水平。 在低利率背景下，衡量投资回报的「收益率差（Yield Spread）」也保持稳定，预计海外企业的投资将持续。按日元计算的价格也有可能面临上涨压力。 相关统计显示，2021年亚太地区对日本不动产的投资额为25亿美元，比2020年增加6.1％。 在现阶段，2022年仅GIC等的3个项目就达到2021年投资总额的一半。如果日元贬值进一步推动对日投资，有可能逼近2019年的水平（42亿美元）。 亚洲等海外投资者还把资金投向日本的REIT。东京证券交易所的统计显示，海外投资者的1～5月净买入额约为900亿日元。 与投资美国REIT的ETF在1～6月流出近12亿美元资金形成对照。来自亚洲的海外投资者对日本不动产的投资额仅次于美洲。 日圆贬值，随著日本肺炎疫情趋缓，3月1日起放宽入国管制，首批回到东京的是商务客及留学生，从2月底开始，在学校附近的租屋需求突然大增，市场一反过去沉闷的景象。自3月以来，外国人留学生和就业者购买房地产的数量也有了大幅的增加。 投资者比较青睐买新房子，从整个成交比例中来看屋龄的话就很明显，屋龄0到20年的房子成交率都超过30%，但是成交率最低的屋龄30年以上仅有16.4%
「日圆创25年新低，投资房产好时机？」 抑或是，「楼价近30年高位，卖楼套现是机会吗？」 其实，这两句话并没太大关系，只是反映外国人对日本房地产买卖双方的两种看法。你是哪一方呢？以下的评论，或会帮你你找出答案！ 近月，日本房产界出现忙得不可开交的现象，与几名日本房地产中介交流时，他们异口同声表示「好忙好忙，更会忙到年底」。 他们解释，除了要回复客人有关房产资料和问价的来电及电邮，自七月日本对外开放放宽后，更开始要接待海外旅游团及免检测之商务人士，种种迹象显现全面通关指日可待。 然而，对于专业投资者来说更是急不及待，马上托地产中介申领商业签证，冀快人一步到实地考察作买楼投资。 PropCap 房产投资入门知识 一般投资房地产的总回报 = 房价增值率（Capital Gain）+ 租金回报率（Rental Return） 如投资海外房产就需加上汇率回报（FX return）。各回报率会受市场不同因素（Factors）影响，大致因素如下： 房价增值率（Capital Gain）： Supply/Demand, Income Growth, Money Supply, Interest Rate…etc 租金回报率（Rental Return）：Supply/Demand, Inflation…etc 汇率回报率（FX return）：Interest Rate, Currency Supply / Demand（Trades demands, Speculation）…etc 我们先认识这3个回报率的含意，以及他们如何对日本市场造成影响。 房价增值率 （Capital Gain） 房价一般而言是持续上升。90年代日本房地产泡沫爆破，经历了十多年持续性走下波，终于在2003年始上升。今日东京都二手楼的平均成交价，已升至泡沫时代的平均价，而楼价一年的平均升跌幅大概是3-5%。 如果有人说日本楼价不曾上升，则代表他正与30年前的楼价相比较。当然，我相信没有香港人在30年前已开始投资日本楼，若有的话，应该是十年前了，那当时的房产至今没有理由不赚钱。不赚钱的原因或者是「入咗垃圾货」。 租金回报率（Rental Return） 租金回报率的算法是以一年的租金收入/楼价计算的。 一般租金都是平稳上升，惟日本租金与过去30年并无明显差别。也就是话，租金收入在不变而房价上升的情况下，租金回报率就会一路走低。日本楼租金回报率正正是这个走势。 汇率回报（FX Return） 外币FX投资有升有跌， 不似其他投资产品般长升或长跌，因此一般人都以短炒形式操作非长揸。而另一个特色是，一般投资产品走势上升时慢，下跌则会加快波动率上升，但外币汇率上升和下跌时的波幅较为接近，因此每一个周期波动会较短且变化不大。 基于以上因素，那究竟应否买入日本楼或放售？ 现在的你可以选择你心水的情景！ 我认为现在是低位买日圆投资房产的好时机！ 恭喜你选择了投资日本房地产！ 日圆兑港币美金创25年历史性低位，对于不少人来说是前所未见，甚至40多岁的中年人亦仅有一面之缘，显得现今的日圆汇率十分诱人。 投资讲风险，无人知晓未来走势会升或跌、长升或长跌。其实投资产品的特性是容易理解的，例如，债券到期时取回本金；房产价格则基本上是长期上升；而对于一种货币，除非人民对它失去了信心，否则局面大多是「升升跌跌」。如果能在低位大手买入外币，想投资海外房产就「想输都难」。 投资外币就要认识标准差（Standard Deviation），那现在是否买入日圆的机会呢？ 我们可以参考USD与JPY历史标准差（Standard Deviation），又名（Volatility）。 USD/JPY Volatility Per Month: 平均是 3.83% ，等于一个Standard Deviation，意思指有67%机会率USD/JPY汇率在一个月后升跌幅不大于3.83%左右。 标准差对投资者有什么启示？ 我们可以比较一年的USD/JPY Volatility和一个月的USD/JPY Volatility 一年的Volatility的算法是: （Volatility Per Month）3.83% × √212 = 13.27% 意思是一年的升跌有67%的机会率是 ±13.27% （一个标准差Standard Deviation）以内。 如果我们放大观察这两个标准差，即是有95%的机会率升跌幅度在 13.27% × 2 = ±26.54% 以内。 现在我们可以看看今年USD/JPY的走势。 一年前至今，日圆已贬值了26日圆，超过23%以上，稍达至两个标准差的26.54%，这类情况属为罕有，100年内仅有5次机会发生，而今日的日圆差一点就达到绝地反弹的水平，加上7月联储加息或会对日圆压力的巅峰，实在值得留意！ 我们可以想像美日汇率一年间的浮动达23%，比房价升跌大得多(1年升10%已非常多)如果在合适的时机买入日圆作房产投资，期待回报率十分理想。除了日本房产之外，还有没有其他以日圆来投资的方法呢？ 成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)也是不错的选择，一年的定息回报达至6%～8%。 创30年楼价高峰，是否时候卖楼套现呢？ 今日选择出售日本房地产的你，恭喜赚钱了！ 战后的日本房产价格俨如坐过山车，导致八、九十年代的一家三代也无力供楼，之后千禧年代，价格更一度陷入低迷，房产业一蹶不振。 事实是否如此？ 2011年东日本大地震后，日本中央银行在股票市场上不断地买进Topix和J-REIT的成分股。2012年12月安倍前首相于第二次上场后，为了稳定利率而不停地买进国债。 在存款负利率、超低息贷款的情况下，造成资产价格暴涨。当时的你，若有能力向银行申请贷款，想必猪笼入水。现今全球进入新高通涨时代，利率由历史性低位返回正常范围，对长期依赖低利率的日本肯定有影响。 许多人评论日本楼不应作投资，皆因楼价长期不升。倘使比较30年前的房价，的确是没有升跌，但对比10年前，二手住宅单位楼价已升至接近100%，如若这样都不算升值的话，这个人肯定对日本房产一窍不通。 投资房地产的优点是租金收入稳定，资产长期升值，可以通过贷款做杠杆，增加回报，但缺点是流动性低，短期变现未必易事，当经济疲弱的时候，成功卖出变得难上加难。 然而，今日楼价适逢是30年来的高位，简直是「Seller Market，条街无货卖」。如果想卖得好价钱，现在肯定是好时机！ 当卖楼套现后，你会考虑将日圆兑换成港币后，但赚蚀或不多，而选择将日圆存入银行一、两年，等待美国加息周期完结后，日圆汇率想必或会回升，但此时的你，又会嫌弃日圆存款无利息，我会建议成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)，一年的定息回报达至6%～8%。 了解更多 PropCap 日本房产按揭及Re-finance贷款计划 想知道 PropCap 如何帮你买日本楼或按揭套现? 不妨联络我们！ 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏
日本第三季度经济复苏态势趋缓 受新冠病毒防疫措施“紧急事态宣言”，以及半导体短缺影响制造业和出口等的不利因素，日本经济复苏的态势在第三季度并不乐观。据内阁府数据，日本第三季度的实际GDP（剔除物价变动因素），较上一季度减少0.9%，按年率为减少3.6%，低于较市场预期的3.0%。目前，由于新型变异毒株omicron的影响还存在不确定性，因此，第四季度经济的情况还有待观察。 作为观察日本和海外货物丶服务，以及投资交易等情况的“经常项目盈馀”，10月继续疲软。据财务省数据，10月国际收支的经常项目盈馀比上一年同期减少39.4%，为1.18万亿日元。该经常项目盈馀额已连续3个月同比下降，半导体短缺导致的制造业和汽车的减产而令出口下滑，是较为重要的原因之一。 商业地产成交额同比大幅上涨 第三季度在写字楼投资的大幅增长推动下，商业地产的交易额达到1.18亿日元，同比增长77%。2021年累计至三季度末，总交易额为2.6万亿日元，较去年同期下降2%。同期，交易数量却同比增长约10%，显示中小规模交易比2020年明显增多。 值得关注的是，与去年海外投资者交易活跃的特点不同，今年以来，日本本国的投资者的交易额大幅增长——非J-REIT的交易额同比增长400%，J-REIT交易额也有41%的增长；而海外投资者的交易额较去年同比下滑了35%。 主要交易量（按投资者类型） 在商业地产的类别中，写字楼丶零售业，以及商业住宅类投资出现上涨，而物流和酒店业显示出明显的下降。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。 资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝，全球创富 联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk
随着新冠疫苗接种率的提高，以及各国逐渐放开封锁措施，深受疫情冲击的亚太地区酒店市场，在2021年第二季度迎来强劲的投资活动。亚太地区在该季涉及酒店交易31笔，总额达到约15亿美元。交易量最高为日本，交易总额约为4.6亿美元，涉及13笔交易；其次为韩国，交易总额约3.29亿美元，涉及7笔交易；中国位列第三，交易总额为约2.8亿美元，涉及3笔交易。 2021年第二季度投资交易量（按区域） 日本在第二季度的酒店交易中，最为活跃的二个投资机构为Samty集团，以及星野房地产投资信托基金（Hoshino Resorts REIT）。Samty集团首次与日本以外的豪华连锁酒 店建立合资企业，收购了京都香格里拉酒店开发项目的80%的权益，该酒店计划2022年初开工，2024年底开业。而星野房地产投资信托基金则在福冈完成了两笔大额酒店交易，即以77亿日元出售了拥有320间客房的福冈全日空皇冠假日酒店；以87亿日元收购了五星级的福冈君悦酒店，该酒店位於九州地区的热门目的地。 新冠对策预算 尚有约20万亿日元未使用 日本政府为应对新冠疫情的巨额支援对策预算共计约73万亿日元，目前还有近30%的预算未使用。未被使用的项目包括向配合缩短营业时间要求的餐饮店支付合作金，因相关处理工作缓慢而延误；以及旅游支援项目“Go To Travel”原预算约2.37万亿日元，因新冠疫情扩大导致项目暂停，目前仅使用了约9400亿日元，为原计划的近40%。 资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝，全球创富 联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk
沃伦·巴菲特——他是全球著名的投资商，长期从事股票、电子现货、基金行业，2016年获得彭博全球50大最具影响力人物排行榜第9名。2016年《福布斯》杂志发布年度"美国400富豪榜"第3名。对话商界巨擘，朝圣股神传奇，成为全球投资者的梦想。2017年，华制国际邀您开启投资者的朝圣之旅——巴菲特股东大会朝圣之旅，共同见证巴菲特的传奇和魅力。 巴菲特，生来传奇，他的高瞻远瞩、远见卓识，无论报以怎样的褒奖都不过分。巴菲特股东大会，是每年的5月初在美国的奥马哈市参加巴菲特旗下的伯克希尔·哈撒韦股东大会。每年有4万人参与，主体为风投（VC）、证券、资管人群，其中有近2000~3000的华人高净值群体。 2017 巴菲特股东大会朝圣之旅行程共9天7夜，亲历美国纽约、波士顿，通过课程培训、企业参访、文化体验等活动，开拓国际视野，思考自身企业发展掣肘，规划企业未来发展之路。 PART 1：独家策划 1大核心论坛，聆听股神巴菲特的智慧之音 汇聚全球投资者的盛会，每年有4万人参与，主体为风投（VC）、证券、资管人群，其中有近2000~3000的华人高净值群体 股神的两次对外公众发声，与投资者分享下一波投资机会和股市行情的看法 与巴菲特现场问答互动的绝佳机会 3大全球顶尖金融企业，见证美式金融创新 纽约金融界翘楚——纽约证券交易所 世界最大的股票市场之——纳斯达克证券交易所 全球领先的国际性金融服务公司——摩根斯坦利 2座特色城市，体验美国创新文化的独特魅力 全球经济金融中心——纽约、巴菲特诞生地——奥马哈 领略纽约的繁华盛景、奥马哈的传奇 溯源美国梦冒险精神，追逐科技与文化创新的步伐 PART 2：行程安排 美国 纽约 · 奥马哈 9天7夜 Day1（周日 4.30）北京-纽约：前往世界金融中心纽约 08:00-10:00 机场集合，办理登机手续，托运行李 10:10-15:00 北京飞往美国 15:00-17:00 办理入境手续，酒店入住 18:00-19:00 晚餐 Day2（周一 5.1）纽约：了解纽约证券交易所IPO流程，学习纳斯达克证券交易所全球资产配置 09:00-11:30 参访纽约证券交易所（备选一：彭博资讯公司） 交流主题：有效的财经数据分析在金融服务中的地位 12:00-14:00 午餐&休息 14:00-16:30 参访纳斯达克证券交易所（备选一：黑石集团） 交流主题：美国资本市场容量以及全球资产配置、全球Private Equity投资策略与投资信托基金(REIT)策略 17:00-18:30 晚餐 Day3（周二 5.2）纽约：走进全球领先的国际性金融服务公司，学习现代金融投资法则 09:00-11:30 参访全球领先的国际性金融服务公司——摩根斯坦利（备选一：花旗银行） 交流主题：现代企业金融投资与资本运营法则 交流主题：美国零售银行的行业竞争力；全球金融产品创新的新趋势；商业银行零售业务的拓展策略；花旗银行经营理念与服务特色 12:00-14:00 午餐&休息 14:00-16:30 参访联合国总部 17:00-19:00 结业仪式&结业晚宴 Day4（周三 5.3）纽约：领略美国大都市的别样风貌 & 华尔街精英分享会 09:00-12:00 文化体验：自由女神像、时代广场 12:00-13:30 午餐 14:00-17:00 游览华尔街、纽约三一教堂、洛克菲勒中心 17:00-20:00 开放式酒会-华尔街金融精英投资分享会 Day5（周四 5.4）纽约-奥马哈：前往“股神”巴菲特的诞生地——奥马哈 09:00-12:00 自由活动 12:00-13:00 午餐 13:00-14:30 乘车前往纽约纽瓦克机场 14:30-16:30 办理登机手续，托运行李 16:59-19:22 纽约纽瓦克机场——奥马哈机场 19:30-21:30 入住酒店 Day6（周五 5.5）奥马哈：投资者的朝圣之旅——巴菲特股东大会 09:00-12:00 奥马哈市区观光 13:00-18:00 奥马哈中美投资论坛 Day7（周六 5.6）奥马哈：投资者的朝圣之旅——巴菲特股东大会 06:00 巴菲特股东大会入场 08:30 公司电影 09:30-15:30 Q&A 提问和回答环节 15:45-16:00 商务会议 16:00-17:00 巴菲特旗下企业商务展 17:30-20:00 投资人BBQ野餐会 Day8（周日 5.7）奥马哈-北京：启程回国，满载而归 09:30-10:30 乘车前往奥马哈机场 10:30-12:30 办理登机手续 12:32-20:20 奥马哈—北京 Day9（周一 5.8）北京：精彩行程结束 19:05 抵达北京首都国际机场，精彩行程结束 PART 3：参访企业 纳斯达克 纳斯达克(NASDAQ)是美国全国证券交易商协会于1968年着手创建的自动报价系统名称的英文简称。纳斯达克的特点是收集和发布场外交易非上市股票的证券商报价。它现已成为全球最大的证券交易市场。目前的上市公司有5200多家。涵盖所有新技术行业，包括软件和计算机、电信、生物技术、零售和批发贸易等。世人瞩目的微软公司便是通过纳斯达克上市并获得成功的。 黑石集团 黑石集团（Blackstone Group）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。1985年由彼得·彼得森(Peter G. Peterson)和史蒂夫·施瓦茨曼(Steve Schwarzman)共同创建。2007年6月22日在纽约证券交易所挂牌上市(NYSE:BX)。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。黑石集团还提供各种金融咨询服务，包括并购咨询、重建和重组咨询以及基金募集服务等。 彭博 彭博是全球商业、金融信息和财经资讯的领先提供商，通过其强大的信息、专家和咨询网络为全球重要的决策制定者带来关键优势。彭博的优势在于通过创新的技术来快速、精准地传递数据、资讯和分析工具，核心产品是彭博专业服务(BLOOMBERG PROFESSIONAL)。彭博专业服务为全球逾310,000用户提供实时金融信息。 摩根斯坦利 摩根斯坦利，财经界俗称“大摩”，是一家全球领先的国际性金融服务公司，在全球27个国家的600多个城市设有代表处。业务领域包括股票、债券、外汇、基金、投资银行、证券包销、企业金融咨询、房地产、私人财富管理、机构投资管理等。大摩原为JP摩根的投资部门，因《格拉斯•斯蒂格尔法》(Glass-Steagall Act)禁止公司同时提供商业银行与投资银行服务，于1935年9月作为独立的投资银行在纽约成立，而JP摩根则转为一家纯商业银行。 花旗银行 花旗银行是花旗集团属下的一家零售银行，其主要前身是1812年6月16日成立的“纽约城市银行”（City Bank of New York），经过近两个世纪的发展、并购，已成为美国最大的银行，也是一间在全球近一百五十个国家及地区设有分支机构的国际大银行，总部位于纽约。主要业务有为消费者、企业、政府及机构提供品种繁多的金融产品及服务。 PART 4：文化体验 华尔街 纽约三一教堂 洛克菲勒中心 奥马哈 华制国际“2017 巴菲特股东大会朝圣之旅 ”虚位以待，邀您启程。
郭仔奇在日本从事不动产交易已有五年，现任大阪京都地区房产中介公司BitHome株式会社部长。最近，他在朋友圈晒出了一批待售日本房源，其中包括京都二条城附近的京町屋民宿、小有名气的京都和风旅馆、大阪难波商圈的新建酒店，还有一座距札幌一个半小时车程的滑雪场酒店，建筑面积3000多平米，售价仅为1200万人民币左右。这些房源都是由于疫情经营困难，不得不出售的。 “疫情前几年没有这么多可供出售的酒店，大家都在买地、拆楼、盖酒店，现在因为疫情，一下子有了一批酒店出售。”长期在日生活、投资经营过多家民宿的刘泽瑜告诉界面新闻。 中国投资者对这些酒店产业表现出强烈兴趣。据日本酒店旅馆经营研究所的数据，从2020年5月开始，咨询量就趋于增加，今年1月，来自中国的咨询量达到260件，创下2018年12月以来的新高。 日本大阪酒店民宿及出租公寓开发及管理商丰臣的市场调查数据也显示，中国投资者正在迅速买入东京及大阪地区的酒店、温泉旅馆以及民宿设施，仅2021年2月就成交240件，比前年增加2.4倍。 第三波投资潮 中国买家投资日本泛住宿业不动产，在疫情前有两次代表性的浪潮。 第一波浪潮开始于2015年前后。2013年9月，日本申办东京奥运会成功，日本政府自此开始积极推动“观光立国”策略，用入境游带动本国经济，不断放宽访日游客签证限制。2015年，日本宣布放宽对中国个人游客多次入境签证发放条件，当年约有499万中国游客赴日旅游，比上一年增长一倍多；2015年日本旅游消费总额约1900亿元人民币，其中中国游客贡献了近一半。 随着中国赴日游客量增长，中国投资者开始关注日本酒店地产。据媒体报道，2014年大阪府内一家温泉酒店挂牌出售，来咨询的3名意向买家都是中国人。2015年底，上海复星集团以184亿日元收购了位于日本北海道的星野Tomamu度假村，掀起中国买家爆买日本温泉旅馆的热潮。 第二波浪潮则是2017年-2019年的民宿投资潮。由于赴日旅游的外国游客大量增加、自由行盛行，日本酒店日益供不应求，而民宿不仅补足了市场缺口，还提供了更灵活的住宿选项，日本民宿业因此出现爆发式增长。 中国买家紧跟这一趋势，大量投资日本公寓、町屋，改造成民宿出租。2017年11月，中国天使投资人薛蛮子宣布在日本买下一条街经营民宿，更为民宿投资热添了一把火。 2018年6月，日本出台《住宿宿泊事业法》（简称“民宿新法”），对民宿的消防、安全、环境卫生等提出严格要求，给民宿产业带来一次洗牌，部分无力满足经营条件的个人经营者出局，但专业化、规模化经营的民宿反而更加兴旺，界面新闻当时曾进行报道。 至2019年，受即将举办的东京奥运会影响，民宿市场热度持续攀升。刘泽瑜回忆，当时日本部分核心区可用于民宿经营的房源租金比以前高出了一倍，民宿日常运营所需的床上用品、灯饰品、生活起居用品等经常卖断货。 然而，突然爆发的新冠肺炎疫情打断了这一波热潮。2020年2月，刘泽瑜经营的民宿接到大量退单。3月，他发现不少民宿开始变卖、转租，部分酒店关门止损，主要服务于入境旅客（尤其中国游客）的包车从业者也开始在朋友圈卖车。4月起，他陆续退掉了手里所有的房源。 随着疫情在全球蔓延，跨境旅游基本停摆，大量酒店经营困难。根据东京商事研究中心（Tokyo Shoko Research）今年1月的数据，2020年日本有118家酒店申请破产，同比增长57.3%，这是日本酒店业自2013年以来首次出现单年破产超过100家。仅长野县就有12个破产项目，包括多处温泉和滑雪胜地。 持续的疫情对日本酒店价格造成重大打击。世邦魏理仕（CBRE）发布的《2021年亚太房地产市场展望在线数据仪表盘》显示，包括日本、澳大利亚、新西兰、新加坡在内的地区，疫情以来零售业和酒店业资产价格下降明显，其中酒店业最为突出，“近期的酒店交易价格大概有5%-15%的折扣，而亚洲总体酒店价格相比2019年下降了10%到30%。” 世邦魏理仕的报告预计，一旦疫情得到控制，社交距离限制放宽，旅游限制放松，市场会迎来反弹。国际航空运输协会IATA则预计，国际旅行的完全复苏要等到2024年。 就日本市场来说，虽然日本政府在2020年确定了全民免费接种疫苗的计划，但截至目前疫苗接种率仅2.2%，加之疫情反复，当地旅游市场何时开放仍是未知数。 在这样的背景下，熬过第一波疫情冲击的中国投资者开始“抄底”日本酒店资产，掀起了第三波投资热潮。 根据居外网统计，2020年第二季度，在日本新冠疫情恶化、而中国国内逐步复苏的阶段，来自中国本土及海外的华人顾客对日本地产（包括住宅、酒店、土地等）的咨询量出现了一个小高峰，随后又出现回落，或与日本疫情防控与东京奥运会的不确定性有关。2021年第一季度的咨询量相比2020年一季度有所增长，不过仍低于2019年一季度。 据界面新闻调查，目前中国投资者买入日本不动产的主要动力包括： 疫情影响下的房产折价； 期待群体免疫后的旅游开放重新带来经营收益； 看好日本不动产的长期投资收益； 出于个人偏好的投资，比如在景区附近购房自住。 日本哪些地区的酒店、民宿值得投资？ 日本丰臣商事株式会社专注大阪地区的酒店、民宿及出租公寓的开发和管理，该公司的宅建士张浩告诉界面新闻，投资日本泛住宿业资产，推荐关西地区，尤其是京都和大阪。 “京都主要是特色京町屋，如今城市人越来越渴求归园田居，京都作为千年古都，备受游客青睐。”他介绍，根据京都观光局的数据，京都全年都有游客，旅游淡旺季差值只有1.3倍左右，并且游客回流率高；加上地区限制，京都申请执照的酒店较少，客房常年供不应求。 大阪则有充足的政策红利，足以支撑未来的市场。“疫情来临之前，大阪游客增长率世界第一，也是日本海外游客数量最多的一个城市，还有废除赌场禁令、2025年万博会开幕等政策利好。另外，目前大阪是唯一可以大规模申请到365天经营民宿的特殊地区，投资回报率均在6%左右。” 张浩认为，有潜力的日本泛住宿业项目集中在大城市。日本东京、大阪、横滨等大城市的地价已连续7年微增，空室率平均在10%左右，而小城市由于人口减少，空室率偏高。 不过，这些地区的住宿业资产折价幅度也较低，“抄底”机会较少。郭仔奇告诉界面新闻记者，在疫情前，京都、大阪的民宿回报率平均在8%-10%，经营得好能达到15%-20%，吸引了许多中国投资者。疫情爆发后，日本游客骤减，民宿没生意，有一些人就想出售房源。但这些房东一般手头资金较为宽裕，加上买入价高，即使眼下没有收益，也不愿轻易低价抛售。 他有一位客户，2018年在京都购入一套住宅，正常价值应在1500万日元左右，因为可以做民宿，最终以2300万日元的溢价成交。这套房源疫情前每年收益约200万到300万日元，疫情期间几乎没有收入，但客户仍坚持要挂2600万日元的售价，挂了一年无人问津，客户也不愿降价。 而日本大城市的大型连锁酒店则是全球各大财团的重点目标，即使报价高达数百亿日元，也能很快卖掉，例如京都四季酒店在2020年6月便以507亿9000万日元的价格成功转让。 相比之下，一些偏远地区的温泉酒店、传统旅馆现在售价很低，是价格“洼地”。这些酒店通常位于轻井泽、富士山、北海道等景区附近，年代悠久，修缮维护成本昂贵。平时依靠自驾的日本游客，能维持稳定的利润，但疫情爆发后旅游停滞，很快就陷入了经营困难。 例如郭仔奇正在销售的一家位于札幌附近的酒店，紧邻滑雪场，拥有37个房间，建筑面积3000多平方米，疫情前每年能赚1亿日元，市值约4-5亿日元，现在报价仅1亿9800万日元，合人民币不到1200万元。 “它每年维护成本就要1000万日元，必须卖掉，卖不掉就要亏钱。”他说。 还有一些老旅馆长期由固定业主经营，没有交易记录，因此也没有市场价，需要由日本银行根据房屋情况评估。刘泽瑜告诉界面新闻，银行估价一般在房屋价值的70%到80%左右。 不过，刘泽瑜指出，想购买这类酒店的买家需要有雄厚的资金成本，能坚持到旅游业复苏，还要具备出色的酒店经营能力。 还有一些投资者因度假需求而购买日本房产。居外网经理周金伟告诉界面新闻，受北京冬奥会的影响，国内近年出现滑雪热，不少中国买家在疫情后买入日本著名滑雪胜地二世谷的度假屋，度假时自住，平时委托运营方进行酒店运营或长期租赁。 二世谷位于日本北海道西侧，以滑雪爱好者喜爱的“粉雪”著称，最早由澳大利亚人投资建设了一批餐厅、酒吧、酒店、民宿和滑雪学校，现在则成为中国投资者的宠爱。2020年8月，有媒体报道，一家在中国海南开发过多处度假村的种子企业“VIRGINIA”将在二世谷周围开发有100多间客房的公寓酒店和5栋出租别墅，投资规模预计超过100亿日元。 在日本政府2020年7月推出的“Go To Travel（去旅行）”政策刺激下，日本国内游去年下半年有所恢复，带动酒店入住率提升。数据统计网站statisa.com预测，2021年日本酒店入住率将延续恢复趋势。 需要注意的是，入住率最高的还是商务酒店，城市酒店和度假酒店的入住率恢复也相对迅速，传统日式旅店、酒店式公寓恢复较慢。 日本不动产价值托底 中国投资者买入日本住宿业资产的另一个重要原因，是看好日本不动产的长期价值。 上世纪九十年代的泡沫经济破裂后，日本房价总体处于平稳期，投资收益较为稳定。 由中国创业者创办的日本在川旅宿公司，在疫情这一年陆续签约托管了近10个项目， 有酒店也有酒店式公寓。 在川旅宿创始人兼CEO韩哲告诉界面新闻，疫情导致的量化宽松的货币政策带来了两个变化，一是企业并购增加，二是大宗不动产交易增加。“日本不动产的收益率和长期存款利率的差值是2.9%，伦敦是0.5-1%之间，买入日本的巨量基金非常多。”他说。 过去5年，海外投资者购买日本不动产的份额和热情一路高涨，2017年甚至超过了上市房地产投资信托基金（REIT）的投资额，达到总交易量的三成。2019年，不动产价格过高，出现小幅下降，现在又开始缓慢回升。 在川旅宿发现，今年日本大城市房地产的交易价格和租金价格同步小幅度上涨。东京23区分售式住宅今年3月的平均租金环比上涨0.6%，刷新了2009年开始调查以来的最高值。这是由于日本居民在家时间变长，很多人搬到更大的房子居住。 日本的不动产服务商JLL的统计也显示，2020年日本的不动产租赁住宅投资额增加了约5成。JLL认为，“住宅资产的稳定性再次被意识到”。 海外投资者占投资额整体的比率为34%，达2007年以来最高水平，例如德国安联旗下的不动产投资公司在新冠疫情扩大以后，相继取得东京23区内的租赁住宅楼，合计投入近3亿欧元。甚至有日本媒体担心，外资大量购买和运营日本不动产，会导致日本业主失去主导权。 不动产投资增加还有一个原因：随着房产交易逐渐在线化，个人投资不动产的门槛大幅降低，其代表是房地产众筹。日本的投资者能以低至1万日元的小额资金投资多种类型的房产项目，包括酒店、民宿、度假屋等。日本大型房地产金融服务商Loadstar capital于今年2月启动的众筹项目，短短2分23秒内就筹到了上限金额3.6亿日元。 此外，对于外国人来说，购置日本房产，就可以享受日本的医疗、教育等社会福利，以及贷款和签证上的便利。刘泽瑜告诉界面新闻，疫情前后，自己在日本共购置了三套房产，一套自住，两套出租。“日本大城市房产的价格并没有受疫情影响。不少人投资日本酒店民宿，本质是为了购入日本不动产。”他说。 目前，日本尚无法律或法规禁止或限制外国人购买日本房地产。2020年11月，日本政府成立专家小组，讨论外国人购买日本土地有关的问题，及其对国家安全的影响。该小组于2020年底提交了报告，建议日本政府制定新立法，应对外国集团在日本购置和使用房地产可能引起的问题，特别是在偏远岛屿，核电厂等基础设施和水源地附近，以及与防卫设施相邻的土地。 来源：界面新闻
中国经过40年的改革开放，高净值人群规模增长迅速。据中国银行业协会的数据显示，2019年中资私人银行服务客户数量为103.14万人，管理金融资产规模为14.13万亿元人民币（不含外资私人银行）。 据胡润研究院的数据显示，大中华区拥有600万元可投资家庭资产的富裕家庭数量，2020年已达到501万户（分布排名前十的城市分别为北京、上海、香港、深圳、广州、杭州、宁波、苏州、台北、天津），高净值家庭（可投资资产超过1000万元）的数量已达到202万户，高净值人群（可投资资产超过5000万元）的人数已达32万人，超高净值人群（可投资资产超过1亿元）的人数有13万人，而2020年仅有7.5%设置家族办公室。 随着中国私人财富的日益增长，越来越多高净值客户逐渐意识到实现家族资产保护与传承及投资多样化配置的重要性，以及家族办公室服务人才需求的迫切性。 从四构面观察家族办公室服务的重要性 １、数字面 中国大陆的企业家们当前追求的投资年化回报率大于8%，相当一部分的增长源自股票、基金等投资产生的收益。据瑞士银行2020年对全球121家最大的家族办公室的调研，这些家族办公室平均配置13%的现金类资产，17%的债券类资产，29%的股票类资产，35%的另类投资资产（以私募股权、REITS 与对冲基金为代表）。在有效分散市场风险的基础上平衡风险，提高长期投资组合收益，需要专业家办人才协助筹划。 ２、时间面 中国大陆的企业家们当前采大额保险和赠与是最常用的传承方式，未对资本的代际传承做好提前规划。大多数企业家缺乏家族治理意识，没有定期召开家族会议的习惯，面对家族内部矛盾时也暂无明确的争议解决机制。财富传承面临的风险有经营风险、投资风险、政策风险、税务风险等；随自身年龄的增长对财富管理，当前企业家60岁（含）以上的群体47%对财富安全与传承有需求。 ３、空间面 中国大陆的企业家们当前极少数（5%以内）全球布局配置私募股权基金、对冲基金或做好境外家族信托，大多数（90%以上）企业家没有善用丰富的理财工具，未采用有效的风险隔离措施对持有的财富降低风险。企业家通过本人直接持有家族财富，而通过设立公司架构、家族信托等间接方式持有的比例在5%以内（仍然较低）。为充分实现风险收益表现，有待家族办公室服务进一步优化企业家财富管理力度。 ４、价值面 中国大陆的企业家们当前仅有极少数（5%以内）通过设立慈善基金会或慈善信托的方式践行公益达到自我价值实现。企业家们通过经营企业，从创造营收、贡献税收、带动就业、提高生产力等方面创造价值，然而照护健康、延年益寿在生命的价值里更是重中之重。 企业家群体2020年进行全球资产配置的动因排序 企业家群体2020年财富增值保值与安全传承之比率 家族办公室服务策略定位参考案例 金融监管机构2018年出台“资管新规”打破刚性兑付，引导资产管理商品向净值化和主动管理转型。企业在顺应国家政策（比如：一帶一路 / 2020年11 月签署的《区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）》）“走出去”的同时，需重点关注境外投资流程的合规性。加上根据《中国企业家家族财富管理白皮书》2020年调研数据，B&S家族办公室面向家族企业的服务策略定位有： 1. 资产保护、资产传承与家族信托是家族办公室重中之重的任务。 2. 教育是家族财富传承的源头：用制度让教育发挥功能，提升子女接班意愿；家族的价值观、精神与信仰是家族财富传承的灵魂。 3. 家族企业是资产保护的重点对象，财富管理的核心是增值（上市绩优股、绩优FOF基金、金融AI理财及居外不动产之投资管理）。 4. 企业家资产保护之刑事风险防范。 5. 家族企业财富传承之股权传承。 6. 企业家族治理、调解和冲突管理。 7. CRS（Common Reporting Standard，全球金融账户涉税信息自动交换标准）下的国际跨境税务与国内税务筹划。 8. 企业投资并购（M&A）。 9. 注册资本注资（企业无形资产知识产权技术出资）为实缴资本。 10. 资本运作与上市挂牌。 11. 家办合理运用资产保护的工具（比如：高端艺术画作投资、离岸信托、高额保险等）和慈善基金会、捐赠。 12. 健康管理：合规的免疫细胞、干细胞储存与回输、基因检测（相容率高者，能有效引导用药、减肥、美容、抗衰延长健康寿命）。 李克强总理2019年7月23日在上海考察自贸区扩区后设立的第一家外商独资金融培训机构（IfFP瑞士财富管理专业培训中心）时谈到金融开放合规经营的重要性，特别强调要加强教育培训方面的中外合作，培养更多熟悉国内法规和国际规则、擅于经营家族办公室的金融高端人才，同时加强金融监管和风险防范，推动金融高水平发展。信息来源：央视网 家族财富管理涵盖个人、家族和企业的综合性需求，当前家族企业主群体设置家族办公室极少数（家族资产规模大于一亿元的企业家群体仅有7.5%有设置家办），由于资产类型多样化和财富需求多元化，该领域极具专业性和针对性，家族办公室服务人才有其迫切需求性及重要性。 钟华 Dr.Chung-Peter 《国际观金融理财》 联系邮箱：DoctorChung99@gmail.com
作者：何丹尼，居外IQI集团总经理 通过在家庭、工作和外出时创造一个全方位的数字化环境，5G技术将对国际房地产市场产生巨大影响。聪明的全球投资者可以从中受益。 速度快100倍 尽管大家都在谈论5G，但大多数人连基本的细节都不知道。令人惊讶的是，我经常收到这样的问题：'G'代表什么？ 所以，首先，'G'代表的是'代'。5G代表着第五代蜂窝网络无线技术，但5G的速度和连接性将产生的影响远远超过短信和电话通话。5G不仅仅是对4G的一个小改进。它将彻底改变我们的生活。 5G的速度可以比现有的4G网络快100倍，相关设备将能够比目前的其他设备多100倍。 随着自动驾驶与道路以及周围所有其他车辆的即时对话，交通事故和交通堵塞可能会成为历史。下载一整部故事片可能只需要几秒钟。5G的响应能力和速度将使你能够将家庭、办公室或工厂的几乎所有东西联网，即万物互联。 在5G世界里，你的冰箱、微波炉、安全摄像头、电力系统、气候控制以及其他几乎所有的东西都可以被链接起来，以降低成本、提高效率和创造新的服务。有远见的医生说要进行虚拟手术和超声检查，为身处偏远地区的人们带来最好的医疗服务。游戏玩家对与其他成千上万的玩家同时玩大流量高逼真度游戏感到兴奋—不会有明显的滞后。 在一栋办公楼里，成千上万的各类传感器将使物业管理者能够减少能源消耗，更及时检测到安全风险，优化照明和温度控制，并主动维护设备。工业家们梦想的是在工厂里，各类传感器能够发现并解决问题，减少瓶颈，加快生产速度。对于中国这样的先进制造业国家来说，在这个领域的领先是非常重要的。 所有级别的5G服务都将比4G有所改进，但最快的速度并不是到处都能用。5G有三种不同的频率。高频段频率mmWave可以提供闪电般的服务，但只能在小范围内使用，而且需要更多的基站来支持。中频段和低频段的5G覆盖面积更大，但速度比mmWave慢。 不平均的分配 尽管5G未来有着闪闪发光的承诺，但在最初的几年里，过渡期实际上不会给你的生活带来太大的改变。随着基础设施的普及和技术的发展，变化会加速，规模会越来越大。十年之内，一些地方的生活可能会因为5G而发生巨大的变化，以至于现在的生活与之相比可能会像黑暗的中世纪。 特别是在5G推广的早期阶段，电信运营商将把关注点放在公众使用最高频的地区，以寻求获得最大的投资回报。人口更密集、更富裕的地区和那些将聚集大量专业办公人员的地区，5G基础设施和网络服务的推出速度将比其他地点快得多。人流较多的地点也更有可能获得高频段5G，而高频段5G的安装成本更高。 5G是一种集中的技术，而不是分散的技术。5G分布不均，很可能会加剧数字鸿沟，在城市和国家内部造成新的不平衡。超高速5G将倾向于提高有它存在的地方的房产价值，而使其他地方的房产变得不那么理想。这将加剧价值差异，并随着时间的推移而加剧。 中国是5G领导者 虽然韩国安装了第一个5G网络，但中国是当今世界5G的领导者。中国拥有的5G基站数量超过了全球其他国家的总和，并占全球移动5G用户总数的80%。中国对5G如此积极的一个原因是，该技术是制造业、技术、交通和通信领域下一代进步的核心。 在中国之后，到2025年，拥有最大5G网络的国家可能是美国、日本和韩国。预计未来十年，美国和中国每年都将在无线网络上投资约250亿美元。新加坡可能要到2025年才会覆盖发达的5G网络。马来西亚要到2022年才会开始向5G过渡。在欧洲，德国在2019年开始提供5G服务，德国电信希望到2021年1月能覆盖三分之二的人口，因为疫情被延迟。 5G房产投资 对于房地产投资者来说，5G既是风险也是机遇。投资者必须正确预测5G的推广将如何影响房地产市场，并适当地部署他们的资本。对于5G房地产投资，你的策略应该是找到那些因覆盖5G而增值的资产。 最常见的5G房地产投资策略之一是寻找安装、拥有和运营蜂窝天线的公司。你可以通过房地产投资信托基金（"REITs"）来投资铁塔公司来实现，REITs是拥有和运营房地产的上市公司。其中一个是美国5G信号塔公司American Tower Corp. (NYSE: AMT)。另一家信号塔公司是SBA通信公司SBA Communications Corp.，它是美国最大的蜂窝基础设施REIT (NASDAQ: SBAC)，该公司在巴西和美国拥有大量的手机信号塔，在中美洲也有分布。 直接投资商业地产是精明的5G投资者的第二个选择。我特别认为，对于资金充足的投资者来说，位于城市中心区的甲级商业写字楼和位于市中心、人流量大的多户型公寓项目是不错的选择。 对于个人投资者，我建议采取类似的小规模策略。在交通基础设施和服务设施完善的中心街区寻找公寓，这些地方最有可能从5G基础设施的早期安装和最高水平的服务中受益。 在纽约市、悉尼、墨尔本、曼谷和旧金山等顶级投资者市场，2020年中心内城社区的房价和租金都在下降。COVID-19促使许多居民转移到户外空间更大、房屋面积更大的地区，并扼杀了外国投资的流动。然而，这是一个暂时的现象，也创造了一个购买机会。到了2021年第二季度，随着对COVID-19的担忧消退，这种机会可能会开始蒸发，未来开始变得更加光明。 5G房产投资的第三种策略是将关注点缩小到一线城市，忽略小城市和区域性城镇。同样，由于5G依赖于基础设施，而这些基础设施不会均匀部署，投资者最好选择那些5G投资最大的地点，从而受益于最显著的价值增长。 瞄准你投资的每个国家中最大、最有活力的商业城市。选择纽约市、伦敦、柏林、阿姆斯特丹、首尔、曼谷、吉隆坡和东京，而不是芝加哥、奥兰多、伯明翰、斯图加特、芭堤雅、水原或京都。 现在断言人们究竟会如何适应这种新技术，以及它对房地产市场会产生什么其他影响，还为时过早。例如，如果有了快速的5G服务，你可能会有能力戴上VR护目镜，与其他地方的同事一起虚拟工作。这是否会让你更有可能从田园乡村的环境中远程办公？还是你会倾向于大城市，那里是最具创新性的公司的总部？我们还没有所有的答案，但我们知道重大的变化即将到来。 立即与居外IQI联系，让我们遍及91个国家和地区的环球房源，以及共有1.5万人的房产经纪网络，为您的海外资产配置保驾护航。
