多伦多地产局最新的报告出炉，各类房源销量普遍下滑。值得注意的是，Condo类的房源，包括公寓和镇屋，销售量跌幅都最小，同时同比涨幅却最高，依然保持着同比涨幅近四分之一的佳绩。多伦多市区在半独立屋和Condo镇屋方面的销量都不再是大多伦多第一。尤其是在Condo镇屋的销量上，密西沙加所在的Peel区已经反超多伦多市区，仅密西沙加一市的Condo镇屋销量就已接近整个多伦多市区的总合。根据多伦多地产局最新的报告，7月份整个大多伦多地区共成交住宅交易5921宗。这一数字比去年同期下降了40.4%，而且各类型的房屋，无论是在多伦多还是周边地区，销量均告下降。然而在销量下降之时，新增房源却较去年同期增长了5.1%。安大略省政府最近发布的一份报告证实了多伦多地产局早先的研究结果，即外国买家在GTA的总体购房活动中所占的比例很小。地产局主席TimSyrianos 表示：“很明显，7月份我们所经历的同比下降更多的是与心理因素有关，而潜在的购房者则在观望市场状况将如何演变。”多伦多地产局CEO CEO John DiMichele则表示：“针对夏季的市场统计数据往往不是用来反映房地产市场状况的最佳指标。一般来说，在劳工节之后，随着越来越多的潜在买家和卖家开始考虑进入市场，我们的销售额会有所上升。只有到了秋季，我们才能更准确地了解‘公平住房计划’（FairHousing Plan）以及更高的借贷成本究竟会对市场造成怎样的影响。”在刚刚过去的7月，多伦多房价的“综合基准指数”（ Composite Benchmark）较去年同期上涨了18%。然而，较之今年6月，则下降了4.6%。这主要是因为独立屋销售状况下滑严重所造成了的。各类型住宅总体售价较去年同期增长了5%，达到了$746,218。多伦多地产局首席市场分析师Jason Mercer说：“较之去年同期，市场已经开始对买房者倾斜。这种倾斜既表现在房价上，也表现在房价的升幅上。展望未来，如果眼下一些购房者选择离场，而新房源的数量又没有相应的增长，那么当这些购房者回到市场时，很可能会没有多少房子可选。最近房屋的销售和涨幅情况掩盖了一个事实，那就是大多地区的房屋其实依然是供不应求的。”接下来让我们看看七月份各主要房屋类别的具体销售数据：独立屋独立屋方面，整个大多地区七月独立屋交易2,434宗，独立屋均价$1,000,336。其中，多伦多地区成交556套，均价$1,304,288。皮尔区成交531套，均价$923,806。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计274宗交易，但均价最低，仅$750,856。交易数量排第二的是密西沙加，209宗，但均价最高，达到$1,113,952。Caledon地区售出48套独立屋，均价$1,083,138。Halton区七月共成交297套独立屋，均价$1,052,425。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出104套，均价$1,368,523。其次是Burlington，售出90套，均价$921,434。Milton位列第三，售出52套，均价$875,123。最后为HaltonHills，售出51套，均价$819,770。半独立屋七月大多地区共售出583套半独立屋。皮尔区售出最多，共234套，均价$649,943。其中，Brampton售出128套，均价$612,551。密西沙加售出100套，均价$697,860。Caledon仅售出6套，均价$649,000。Halton区仅售出40套，均价$676,753。其中Milton售出17套，均价$662,582；Oakville售出9套，均价$759,633；Burlington售出14套，均价$640,679。HaltonHills没有半独立屋房源售出。Condo镇屋七月Condo镇屋共售出443套，均价$541,144。密西沙加所在的皮尔区售出最多，达164套，均价$509,031。多伦多市屈居第二，达143套，均价$610,357。在皮尔区，密西沙加共售出Condo镇屋120套，均价$527,267。Brampton成交44套，均价$459,299。Caledon则没有成交记录。Halton区镇屋销售量排名第三，共55套，均价$549,715。其中Burlington数量最多，为28套，均价$550,054。Oakville售出15套，均价$647,890。Milton成交9套，均价$435,056。HaltonHills成交数量最少，仅3套，均价$399,667。Condo公寓Condo公寓是大多地区七月较去年同期，销量跌幅最小（-30.7%），同时售价涨幅最高（23.2%）的房源类型，共售出1,840套，均价$501,750。其中超过三分之二集中在多伦多，共1,345套，均价$532,502。皮尔区的Condo交易数位居第二，为252套，均价$382,657。其中密西沙加位居全区第一，售出211套，均价$389,811。Brampton销售数量位居第二，共41套，均价$345,840。Caledon则没有成交记录。Halton区七月售出Condo公寓45套。Oakville位居第一，共22套，且均价全区最高，为$543,063。Burlington售出15套，位居第二，均价为$363,387。Milton售出7套，均价$421,857。HaltonHills仅售出1套，价格为$445,000。ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE七月，Attached/Row/Townhouse 共售出531套，均价$665,440。多伦多市共售出69套，均价$908,114。皮尔区售出127套，均价$599,996；Halton区售出123套，均价$628,593。皮尔区中，Brampton售出最多，为89套，均价$570,596，为全区最低；密西沙加售出27套，均价全区最高，为$690,214；Caledon售出11套，均价$616,427。Halton区中，Oakville售出34套，数量居于第二，但均价远高于其他地区，达$743,244。Milton销售数量最多，为64套，均价$581,739。Burlington售出16套，均价为$592,581。Halton Hills售出9套，为全区最少均价为$592,667。 多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
在进行重大的商业决策时，组建一个顾问团队往往是非常有必要的。尤其是进行类似商业地产这样的投资时，由于涉及到的专业知识异常庞杂，并且投资成本偏高，所要付出的后续心力也较大。因此一个完善的顾问团队就尤其重要。它能帮你省去不少麻烦，也能节约大量的时间和成本。同时顾问团队还能帮你规避风险，避免许多不必要的开支和可能带来的负债。 了解你的顾问团队必须具备哪些特质，知道他们可能怎样帮助你，这样才能正确发挥他们的作用，并且为制定投资策略提供积极有益的帮助。 顾问团队中的成员必须是专业人士，并且能够花费足够的时间和你一起工作。他们最好要有丰富的商业地产交易经验。如果你有一个长期合作的，深受信任的专业人士，比如一个优秀的商业地产经纪，他/她往往还会向你推荐其他适合的人选。 一般来说，在一次商业地产的交易中，以下人员是必不可少的。 1、商业地产经纪 一个好的商业地产经纪甚至可能成为你能成功投资商业地产的前提。一个好的商业地产经纪，还会十分了解当地的房地产市场。此外，很多优质的商业投资机会都是暗盘，而一个优秀的商业地产经纪往往能得到最一手的独家资源。因此，找到一个好的商业地产经纪，将是投资商业地产不可或缺的一步。 而作为投资人，在选择经纪时也一定要注意，除了确保所选择的经纪有足够的资质和能力之外，最好还能确定他/她对你所投资的行业有充分的了解。因为商业地产与一般的房屋买卖不同。不一样的商业类别往往涉及到截然不同的知识，对物业和地段也会有相对特殊的要求。找到充分了解你这一行的经纪，可以让一切事半功倍。 地产经纪可能是顾问团队中最重要的角色，因为他们几乎会从头至尾伴随整个交易的过程。 2、会计师 你的会计师可以检查你公司的财务业绩和战略计划，并帮助你权衡在此时此地购买一处商业地产，究竟是不是一项明智的决定。会计师还能帮助你在财务上做好必要的准备，确保你所制定的预算方案是切实可行的，同时他们还能帮你向银行提交最新的财务报告。如果你想让整个交易更加优化，他们还能提供许多能让你合理避税的建议。 3、银行代表 一旦你决定需要购买某处商业地产，那你一般就需要去面见银行代表。他/她能帮助确认你有多少钱可以投资，以避免承担过多的债务，或者每月给你的现金流带来过大的压力。 银行代表还能针对你的预算方案给出“二次建议”，以确保你已经充分了解了你今后可能要承担的所有费用。事实上，这点非常重要。因为这些费用可能会被忽略。而更重要的是，他们会为那些项目提供资金。 通常，这些项目包括了如下内容： 对物业进行翻新或重建 搬家费用 添置设备的费用 搬家时停产所造成的损失 为应对意外情况所预留的经费 特别需要注意的是，有些银行会对某些领域的客户提供优惠政策。比如，你可以获得更高比例的融资；你可以有更多的时间来还款；在你新店开张的头几个月里，如果开支过大，你甚至可以暂缓偿还本金。因此，在选择银行时，最好货比三家。 4、律师 一旦你决定购买某处物业，并决定提出报价，那你的律师就会发挥至关重要的作用。专家都建议，一定要让你的律师审查整个购买方案，以确保其中包含了所有必要的条件。这点非常重要，尤其是当某处房产是为一家公司所持有的时候，这其中可能隐含着多少法律纠纷，只有专业人士才能预料。此外，你的律师还能运用法律知识帮助你和对方谈判。 一旦你达成了一项协议，你的律师还将审查销售合同，并确保你将履行合同和法律中所规定的职责。比如进行产权调查、调查租赁与租户、解决分区问题、解决未偿税，和留置权等方面的纠纷。 你的律师还可以为你提供房产的税务和其他个人财务方面的建议。 5、承包商 如果你打算建造一幢大楼，或者对现有物业进行大规模的修缮，那你最好能雇佣一个建筑承包商。在选择承包商时，你可以从商业伙伴或其他顾问那里获取一些建议。 先不要马上敲定某个承包商。最好是给自己多几个人选，从他们那里获得些参考资料，再走访一些他们以前的客户，了解一下他们在行业里的口碑。这点十分重要。一旦你最终选定了一家公司，你就应该制定一份合同，其中包括对要做的工作的详细描述，时间表和价格。 制定合同时，一定要尽可能把每个细节都写清楚。每项条款越是具体，之后可能发生的纠纷就越少。 6、运营效率专家 很多华人投资者可能不是很注重这点，或者一般投资人在事实上自己就兼任了这个角色。如果你是一个非常精通此道的人，这当然是可以的。但如果你想寻求更专业，也更精确的意见，那么找个运营效率专家来评价一下所购物业的潜在价值，就十分有必要了。 这点对于制造业的投资者尤为重要，因为这一行业决定了，他们必须把机器和设备的生产效率提升至最佳状态。 一旦你购买了你所心仪的商业物业，效率专家就会建议你把所有的工作都安排好，以便最大程度减少浪费，并且让时间效益最大化。 当然，一个好的商业地产团队并不仅仅止于这六名角色。具体还有哪些，我们会在下期为大家介绍。 责任编辑：Zoe Chan 多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
上期我们介绍了一系列地下室可以改造的形式，休闲室、客房、家庭影院、游戏室、健身房等等都是实用又可行的方案，可供不同家庭需要来自行选择。然而，即使确定了地下室功能，准备着手改造时还是会碰到很多问题，没有经验的我们在很多细节上或多或少都会有一些疏忽，装修的成品可能并不尽如人意。那么，哪些细节我们在改造地下室时要特别注意的？哪些地方需要多加修饰？ 楼梯 楼梯是您通往地下室的通道，应该集聚美观和方便的两大特性。 首先，如果家中已有的楼梯并不在一个合适的位置，就要毫不犹豫的转移它，将它设置在一个更好的位置，绝对不能偷懒。 其次，楼梯还需要方便人们使用，楼梯的宽度和台阶高度都要进行比量。 另外，为了迎合整个房屋的布局，要采用相适宜的扶手、栏杆以及楼梯款式。 窗户和外门 地下室一般都存在采光和通风不佳的问题，在地下室改造过程中，很多人都希望能够很好的解决这两大问题。 新增或扩大地下室的窗户、添加外门是比较普遍的解决方法。这能够使得自然采光和通风效果显著改善，让您更享受地下室这一生活空间。 要增加地下室的窗户，您需要挖好窗井，窗井的挡土墙可以采用砖石，石灰石块，或处理过的景观木材等材料。当然，这种专业的工作，最好还是请专业的建筑师和设计师来进行施工。另外，防漏等工作也不可以轻易小看，一定要装修到位，以免日后带来不必要的麻烦。 墙面 墙面由于面积的关系，总是占人们视野的绝大部分，不同墙面的色彩和质地会让人有不同感受，达到不同效果。 地下室的墙壁通常是由混凝土浇筑或堆叠而成，这种“赤裸裸”的材料感，让地下室总给人一种落寞的感受，不如上层空间来得温暖。为了让地下室能有上层空间的风格，可以用石膏板，胶合板，镶板或油漆过的混凝土来覆盖与墙壁之上。当然，油漆粉刷和壁纸的运用也是不错的选择。 天花板 地下室的天花板最主要有三个处理方式，我戏称为：部分隐藏式、全部隐藏式和完全暴露式。根据这三个名称，就能对其装修方式略知一二了。 部分隐藏式主要是隐藏托梁和各种管道，用石膏板或者镶板将其遮盖，让视觉上排除这些繁杂错乱的感受。 全部隐藏式顾名思义， 就是将所有靠近天花板的布局、排线、管道等等全部隐藏起来，吊顶的设计虽然会降低一些层高，但却是最有效用的隐藏装修设计。 完全暴露式的风格，需要设计者有足够的信心，因为一不小心就会弄巧成拙。设计得当，那您的地下室就会彰显与众不同的风格。完全暴露的风格可以用一些设计感十足的涂鸦粉刷来突显地下室的写生感。 地板 除非您的地下室在最初时就已安装了夹层地板，不然地下室的地板很可能只是一块混凝土板。不过幸运的是，混凝土接受几乎所有最常见的地板选择，从油漆到乙烯，层压板，瓷砖，地毯等等。 多数实木地板不推荐用于以地下室，因为实木地板的收缩会造成间隙或翘起。工程木是一个很好的选择，因为它收缩和膨胀相对于实木地板来说要少一点。 如果想要营造温暖感，地毯是最好的选择，虽说清洁起来并不是非常方便，但其带来的温暖感是实木地板不能相较的。 灯光 良好的照明是使地下室成为一个温馨聚会场所的关键。由于大部分地下室层高的局限，镶嵌式整体照明已经成为了地下室照明的主导形式。但除了嵌灯，其实还可考虑追光灯和吊坠以消除工作或阅读时，在其表面会产生的阴影。另外，巧妙的使用造型各异的台灯和落地灯能够很好的驱逐角落阴影，并能在沙发，茶几等处提供局部照明。 储物 对很多家庭来说地下室的各项功能中不可忽视的一项就是储物功能。反季节的衣服、花园的工具、各类纪念品、装饰品统统都要存储于此，因此包罗万象的地下室绝对少不了储物空间。 考虑到这一重要需求，人们在改造地下室的时候一定不能忘记腾出合适的面积。如今在节节攀升的房价面前，不少人只能退而求其次选择小面积房屋，面对小面积房屋的限制，当然就要运用更高超的空间利用技能来满足家居生活对于储物空间的需求，除去正常可以想到的空间外， 墙面、楼梯下方的空间也不能错过。 找到合适自己的地下室改造方案，根据方案挑选正确的建筑材料是最最重要的两个工作，一旦确定了改造方案，经过专业人士的装修以及配套的软装饰运用，一定能将您的地下室改造成您心目中的样子。地下室作为您家中的一个部分，同样需要您的认真对待。 江晓清解析加拿大房产投资 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
在大多伦多西部，颇受华人购房者钟爱的区域通常有三个，多伦多的怡陶碧谷（Etobicoke）、皮尔区的密西沙加（Mississauga），和荷顿区的奥克维尔（Oakville）。而这三个区域都有一个共同点——它们都有不少临靠安大略湖的社区。美丽的湖景既为这些社区带来了宜人的风光和闲适的生活，也令当地的湖景房成为了颇受购房者追捧的热点。今天，就让我们来看一下位于这三个区域的临湖社区分别都有些什么特色。 奥克维尔：优质学区 + 优质社区 在奥克维尔，临靠安大略湖的社区共有四个，它们分别是Bronte West、Bronte East、Old Oakville，以及Eastlake。除了地处湖滨，环境优美之外，它们还分享着一个共同的特点，就是它们分享着几个整个荷顿区，乃至整个大多地区最优质的学区。 一流的学区 Oakville Trafalgar：安省第四、Halton第一！ 在最新一期的安省公立学校排名中，Oakville Trafalgar荣登荷顿区公立高中的榜首，并且还在整个安省排到了第四位的佳绩。而Eastlake社区以及Old Oakville社区中Sixteen Mile Creek以东的部分，恰好就位于Oakville Trafalgar的学区。 老牌公立名校：Thomas A Blakelock Old Oakville社区中Sixteen Mile Creek以西的部分，以及Bronte West和Bronte East，则位于另一所名校Thomas A Blakelock的学区。这所学校在最新一期的公立学校排名是72，虽然它的名次不如Oakville Trafalgar这样醒目，但在奥克维尔也一样位列前十，排到了第七名。 而且Thomas A Blakelock还是一所老牌名校。它是奥克维尔第二所公立高中。自1957年学校迎来第一批学生开始，学校就一直拥有良好声誉，也获得了社区各界不少资助。最让学校自豪的三个专业方向分别是：艺术文化、能源以及信息科技。在这三个专业的学生可以直接提前学习专业相关技能，以及能够获得机会前去相关单位实习，为以后的顺利就业奠定良好基础，获得宝贵经验。 点击查看居外网上多伦多学区房房源 小富豪的摇篮：Appleby私校 除公立学校外，在Old Oakville的湖滨，还坐落这全加拿大最好的私立高中——Appleby College。 建立于1911 年，是一个历史悠久的私立学校。也是加拿大唯一一所入选全球20大精英寄宿名校的学校。它位于奥克维尔的西南部，安大略湖畔。占地59英亩，环境十分优美。 在学生教育上，学院采用的是对学术、体育、艺术和社会服务综合能力的平衡，并针对学生特点进行精心的全方位规划，通过创新和以学生为中心的教学理念，积极鼓励和发掘高中学生的求知欲和创造欲。 学校毕业生有超过90%进入了他们首选的大学，其中包括知名学府如：耶鲁大学、哈佛大学、牛津大学、多伦多大学和麦吉尔大学等。 优质的社区 奥克维尔是本身就是加拿大著名的“富人区”，根据去年的统计数据，奥克维尔的家庭年平均收入是155,532加元，位居加拿大第二。而位于湖滨的几个社区更是如此。比如位于Oakville Trafalgar学区的Old Oakville和Eastlake社区，家庭年平均收入分别超过了32万元和36万元。也因此，这片区域可谓豪宅林立。在Eastlake社区，独立屋的比重超过了90%。在Old Oakville，独立屋也占了大半。而在Old Oakville湖滨，更是集中了许多面积很大的超级观景房，可谓是公寓中的豪宅。 怡陶碧谷：豪华Condo，和旧屋翻新 说起地处多伦多西南角的怡陶碧谷，这似乎是一个相当低调的区域。相比奥克维尔，多数华人买家可能对怡陶碧谷的关注程度也要少上许多。然而也正是这份不事张扬的特色，给怡陶碧谷增添了一份别样的魅力。在怡陶碧谷，临靠安大略湖的社区有三个，分别是Long Branch、New Toronto，以及Mimico。湖滨区域的惬意和悠闲，也在这里体现的最为明显。 闹中取静的湖滨田园 怡陶碧谷绿树繁茂，鸟语花香，有许多在多伦多名闻遐迩的“林中社区”。而坐落在湖滨的三个社区更是如此。社区一面是多伦多著名的Lake Shore区域。成荫的绿树和碧绿的草坪，随着曲折延伸的湖岸蜿蜒起伏，星星点点，镶嵌进蔚蓝色的湖水。其湖景之美，在多伦多可谓难得一见。 而在这三个社区的另一面，则是大片植被丰茂的公园。尤其是Humber河沿岸，每年夏天郁郁葱葱，漫步其间自然别是一番惬意和情趣。所以每周末，你都能在公园和树林间看见人们在烧烤或露营，还有孩子们在自自由得奔跑嬉戏。 更为难得的，是这片悠然惬意的世外桃源并非是一个与世隔绝这地。作为多伦多主干道之一的Gardiner高速公路贯通其间，仅十余分钟即可到达多伦多市中心。而再更靠北一些的位置，就是多伦多西区最重要的两个公共交通中转站Kipling和Islington车站。由此，这三个位于怡陶碧谷的社区，足可谓是一片闹中取静，而又四通八达的湖滨田园。 旧屋翻新的重镇 虽然地处湖滨，但在Lakeshore以南的很多独立屋价格其实并不是特别高，不少独立屋的价格都在60-80万之间。不同于奥克维尔，这里以一些小型的独立屋为主，而且房龄很多都比较大了。随房龄和保养程度的差异，不同房屋价格各异。但总体来说价格都偏低。 也正因为这个原因，许多人选在这里购房，随后再原地翻建一栋自己理想的房子。而经过翻建后的房屋往往又会比入手时的价格高出不少。因此怡陶碧谷的湖滨三区也就成了独立屋旧房翻建的重镇，同时也是许多购房者买房投资的首选之地。无论是投资还是自住，这里都是一个比较理想的选择。 还有超豪华的Condo！ 说起湖滨豪宅，大家很容易想起奥克维尔那些大面积的湖滨独立屋。但其实在怡陶碧谷，也有着不少豪宅，只不过它们大多都是豪华的Condo。 这些豪华的condo大多矗立在湖滨，其面积要比多伦多市区的Condo大得多，甚至单套面积就不逊于独立屋。而且这些房屋通常视野极佳。从中远眺，不仅能看到碧蓝如玉的安大略湖，更可以望见多伦多市区堪称绝美的天际线，可谓是天水之间的豪华居所。 由于地处湖滨，这些豪华公寓，都将呈现绝美的景观，作为设计的重中之中。通常它们都会配有大面积的观景阳台，这样不仅能彰显了房屋的大气华贵，更是能让身在阳台上的人，随季节、天气和心境，选择专属于自己的最完美的观景位置，和最心仪的湖滨美景。 点击查看居外网上近2,000套多伦多在售优质房源 以上是奥克维尔和怡陶碧谷湖滨区域几个社区特点的简单介绍。相比之下，密西沙加的湖滨社区也是颇有特色的。具体密西沙加的湖滨会有一番怎样不凡的景象，我们留待之后再说。 後续文章：【大多伦多西部临湖社区简介（二）】 责任编辑：Zoe Chan 多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
投资商业地产时有一句行话，说看一处商业地产是否有投资潜力取决于三个因素——地段、地段，还是地段！这么说虽然有些绝对，但至少说明选择一个好的地段，的确是决定投资成败的关键因素。这点对酒店投资同样适用，甚至更加明显。今天，我们就来给一些有意投资酒店的朋友，尤其是一些华人朋友一些建议，看看投资酒店时有什么基本的注意事项。 酒店选址的黄金法则——找个客人觉得方便的地方 在选择酒店地址时，我们首先要问一个问题，就是我们的客人希望住在哪里？究竟有哪些因素会让他们去订一个酒店房间？一般常见的考虑因素有下面几个。 对于因公到访的旅客，酒店是否靠近他们的工作地点。比如是否靠近商业区、旅游区、工业区、学校、医院。 对于出行比较频繁的旅客，比如观光客之类，酒店是否靠近公交系统。比如是否靠近交通主干道、地铁、公交、火车，甚至是否便于步行或骑自行车，都是选址的标准。 还有就是酒店周围有没有生活服务设施，比如餐厅、酒吧，还有商场。 这些归结起来就是要了解你的目标客户究竟属于哪类，又有什么样的需求，处在怎样的消费区间。他们是希望在实惠的价格和优质的地理位置之前寻求平衡？还是说他们宁可付更多的钱，也要住在出行便利的市中心黄金地段。了解潜在客户的究竟想去哪，并且有针对性的选择地点，这是酒店选址的核心。因为客人从来都不是为了住酒店才来多伦多的。 尽量选择已经成熟的社区 即便是一些资深的酒店投资者，也可能会犯一个错误，就是对某片区域的未来过于有信心。但是笔者作为商业地产经纪，很多时候又不得不提醒买家，他们所看中的那片区域可能目前并不适合用作酒店投资。至于以后会不会合适，那是一个很大的不确定因素。有意投资酒店的朋友，最好不要在这个问题上太过冒险。因此选择一个比较成熟的社区，相对更稳健，也更保险。 这点对投资酒店的华人朋友尤其重要。因为华人的文化就决定了大家喜欢集群而居。再加上语言和文化之类的因素，因此在华人多的地方大家会比较自在。如果选择住宿，很多华人客人也会首选那些华人较多，且中餐馆比较集中的地方。 当然，试图捡漏，并且反其道而行之也不是完全行不通。比如纽约的布鲁克林区就是一个被许多商业酒店投资人所津津乐道的例子。当初因为纽约的人们厌倦了曼哈顿的拥挤和高价，开始逐渐向城市周边迁移。布鲁克林就随之发展了起来，很多酒店和商户纷纷入驻，而先大家一步在布鲁克林捡漏的Williamsburg酒店自然就捡了一个大便宜。但这种做法一般比较冒险，对于专门从事酒店经营或投资的大财团可能不成问题，但多数投资者并没有多少资源和渠道来评估一块区域未来的发展潜力。所以购入现在正在经营，且客源相对稳定的酒店，肯定更加可行而保险。 其他还要注意什么？ 如果你是想新盖一栋属于自己的酒店，或者想购买一处你认为潜力客观，但目前经营不佳的酒店，那么还有许多别的问题需要考虑。比如， 这片地皮根据城市区域规划的规定，是否允许盖酒店？如果不能，是否可以短时间内获得许可？ 土地大小是否允许建造足够多的房间？ 你能购买或租赁这栋建筑或这块土地吗？业主是否会考虑交换部分以换取酒店业务的股权？ 这片区域现有的其他酒店经营状况如何？周边又是否有其他新建的酒店？ 实例——Hwy7边的“华人酒店区” 当然，这么说有点抽象，我们可以拿华人投资者最容易选择的华人群体来举例。许多来自中国的旅行团从皮尔逊机场下飞机后，都会选择在万锦和列治文山交界处，Hwy7附近的宾馆下榻。这里也集中了希尔顿、喜来登等一系列高档酒店，以及他们的下属品牌。从谷歌地图上，即可看出这片区域酒店林立。而这些酒店承接的生意，很大一部分都来自华人，可以说是一片“华人酒店区”。 事实上，目前笔者手上就有一套位于这一区域的酒店在售。卖方叫价3800万加元，是某个著名连锁品牌的下属酒店，共有150间房。据卖方透露，他们现在就经常承接到来自中国旅行团的业务。 之所以很多来多伦多的华人旅客都选择住在他们这里，其中最重要的理由就是，方便！ 首先，这里对那些坐飞机来多伦多的朋友很方便。虽然多伦多最大的皮尔逊机场位于大多伦多的西部，酒店位于北部，看似很远。但因为紧邻高速公路，只需要20分钟即可到达。从这里出发40分钟，可直达多伦多最南端的市中心Union Station。因此交通十分便利。而相比市中心，这片区域一来不是十分拥挤，二来价格也更加亲民。 其次，万锦和列治文山恰恰也是华人企业最集中地区域。位于此地的一些著名宴会餐厅，诸如钓鱼台国宴，皇家御宴等，更是在多伦多华人社区以承接商务和招待宴会而名闻遐迩。对于出于商务目的到访的旅客，这个区域有着独特的优势。 此外，这片区域位于多伦多最重要的华人聚居区内，而且周围就是一片发展相当成熟，同时生活配套设施也十分齐全的华人商业区。在酒店最集中的Hwy 7与Leslie路口，就坐落着著名的购物中心Time Square，与另一处万锦著名的购物中心First Markham Place也仅有不到10分钟的车程。而在Hwy 7上，则是各色中餐厅林立。因此，如果有亲友拜访也会相当方便。 而且同样在Hwy 7和Leslie的路口，还坐落着中国银行在加拿大的总部。这更为对于许多来自中国的旅客提供了极大的便利。 最后，在距离这片区域7分钟车程的地方，还有Seneca College的万锦校区。这么短的路程也方便了那些来看孩子的家长们。 事实上，多伦多目前的酒店买卖的市场潜力很大，仅笔者所知，就有多个酒店正在出售，其范围遍布大多地区各处。不过这些几乎都是暗盘，所以往往不为外人所知。如果哪位投资者有兴趣获取进一步的咨询和投资建议，可以直接与笔者取得联系。 责编：Zoe Chan 多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
由于经济、监管，外加政治因素的作用，加拿大的房价涨幅将2019年有所放缓。 2019年年底，大多伦多地区的房价预计将提升3%，大温哥华的房价涨幅预计为0.6%，渥太华房价涨幅预计为2.5%。 在全国主要城市中，预计房价涨幅最高的是蒙特利尔，达3%。 由于石油行业的不景气，阿尔伯塔和萨省的房价预计将会下跌。 全国总体水平：渐趋调整，稳中有升 加拿大著名地产公司Royal LePage皇家地产于上周发布了2019年加拿大房地产市场预测。Royal LePage表示，预计2019年全加拿大的房屋中位数价格将小幅上涨1.2%，达到$638,257。 在大多伦多地区，房价将依然保持平稳上涨的态势，预计明年的涨幅将是1.3%，中位数价格为$854,552。 在大温哥华地区，房价的涨幅将更加平缓，预计2019年房价涨幅将为0.6%，中位数价格为$1,291,144。 相比其他大城市，明年房屋涨价潜力最高的是蒙特利尔，预计涨幅将达3%，中位数价格将达到$421,306。 根据Royal LePage总裁Phil Soper的说法，“目前的房地产市场并非尽善尽美。2019年，加拿大的房地产市场将继续经历一波调整期。前几年，许多地区的房价都经历了一段大幅度、反常规的上涨，如今这些地区的房价涨幅都低于长期以来的平均水平。当然，这是就整个加拿大这个大市场来说的。这其中包括了许多形形色色情况各异的小市场。为了给投资者和消费者提供更多有参考价值的信息，我们的预期同时涉及了‘全国’和‘地区’两个层面。” Phil Soper表示：“有两点需要引起特别注意。首先，我们预计2019年的房价依然会上涨，只是涨速将会放缓。其次，支撑加拿大房价的经济基本面依然向好，例如新组建的家庭数量增多，就业率上升等等。因此加拿大房地产市场的前景依然十分光明。越来越多的就业者希望有个栖身之地，可租房市场却十分短缺。如此一来，全国几个主要市场的政策制定者都将面对住房短缺这一问题。这不仅仅是房屋可负担性的问题，我们将面对全面的住房供应危机。” 2019年的市场将会保持一个不温不火的状态。造成这一局面的原因，除了因为此前房地产市场过热，还有一些不确定的因素，包括缓慢增长的银行利率，国际贸易方面的风险，加拿大石油出库价格持续走低，以及来自政府的监管干预，这点以卑诗省为最。 在12月5日，为应对油气行业的不景气，加拿大央行宣布目前不会将银行基准利率上调至1.75%。尽管2019年预计还是会加息，但至少就目前而言，这对许多购房者会是一个好消息。 Phil Soper还表示，未来几年，加拿大人口结构的变化和新移民的到来将给有限的住房供应带来越来越大的压力。我们对加拿大25-30岁的的首次购房者进行了调查，结果发现他们中的绝大多数都希望能拥有一套属于自己的房子。此外，每年还有许多新移民来到我们的国家，他们也有强烈的购房需求。而婴儿潮一代也已经到了退休年龄，根据此前Royal LePage的调查，他们也有很强的意愿将目前所住的大面积房屋售出，并在一些适合过退休生活的地方买进一些面积小一些的房子。 根据加拿大央行的预期，2019年加拿大的GDP增长幅度将达到2.1%，较2018年略有增长。而加拿大的失业率已经在2018年11月降低到了5.6%，这是自1976年以来的最低数字。 魁北克或成明日之星 Royal LePage预计，2019年加拿大的房价之星将会是魁北克。和全国其他地方一样，魁北克的经济增长强劲，人们也能实现普遍的就业。不同之处在于房屋的可负担程度。我们要注意，无论是这十年的多伦多和温哥华，还是再之前十年的卡尔加里，它们的房价都在疯涨，可这却几乎没有影响到蒙特利尔。在未来至少一年内，由于油气运输方面的困境，以及全球产能的过剩，我们能源产区的经济活跃程度将会减弱不少。而温尼伯、哈利法克斯，和渥太华的房价将会以一种平稳的态势缓步增长，其市场将会保持在一个比较中庸的水平，不会太过火热，也不会太过冷淡。 多伦多基本面依旧向好 而在大多伦多地区，明年的房屋中间价预计为$854,552，较今年提升1.3%。支撑预期中这一温和增长的最主要因素是本地人口的持续增长、健康良好的经济环境，以及由于房屋库存过低而被长期压抑的购房需求。 来自Royal LePage的房地产专家Chris Slightham表示，相比2016和2017年时创纪录的房价涨幅，大多伦多地区的房地产市场将在未来几年实现更加健康和可持续的增长。那些在房价疯涨阶段被拒之门外的潜在购买者，将会2019年重新获得入场机会。“我们预计，2019年春季的销售活动将比去年同期更为活跃。” 2018年，在大多地区，许多位于多伦多以外的城市都经历了房价下滑。人口的持续增长或许能减弱这一势头，并且促使郊区房价重新回归上升的轨道。此外，多伦多的地铁可能会向郊区延伸，这也可能逆转这些地区房地产市场的颓势，并且推地铁周边区域的房价。 Chris Slightham说，他预计独立的价格和销售情况将在2019年逐渐趋于稳定。 大多伦多万锦市5卧6卫新开发的豪宅，精致时尚的美宅，面积为3150平方英尺，附带1300平方英尺的地下室；全新奢华的它配有4+1间卧室，且均带套间。 居外物业编号：44813669 点击查看详情 以下是加拿大各大城市完整的预测数据： 责编：Zoe Chan 多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
在上周，我们简单介绍了一下大多伦多西部Oakville和Etobicoke区域的湖滨社区概况：【大多伦多西部临湖社区简介（一）】。除这两处外，还有一片区域，也是有意选购湖景房的朋友所不能错过的，那就是密西沙加。 密西沙加的湖滨社区有五个，分别是Lakeview、Port Credit、Lorne Park、Clarkson，以及Southdown。其中，Southdown房源极少，因此也很少被人提及（最后一套上市房源已是2013年的事）。Lakeview的房源也不多，而且一般房屋都比较旧，因此也不是特别引人注目。至于其他几个社区都是湖景房的热门区域，这里甚至有着多伦多最著名的豪宅区。今天就让我们来看一下这片大隐于市的区域。 Lorne Park——名副其实的豪宅区 Lorne Park覆盖安大略湖以北、Lakeshore Road以南、Jack Darling Park以东和Richard’s Memorial Park以西的区域。整个社区占地77英亩，地理位置得天独厚。Lorne Park区域最为人熟知的是两点。第一是这里有着密市最好的学区。第二则是它的豪宅。这里是密西沙加湖畔的高尚住宅区，也是大多伦多地区十大豪宅区之一。 早期的Lorne Park还一度是多伦多富人们休闲度假的场所，时至今日，这里依旧弥漫着富裕的气息。社区中独立屋的比例几乎达到了100%，价位主要集中在$150 - $300万的区间，有时甚至会出现$500万以上的超高价豪宅。 这个社区最吸引人的莫过于它那种世外桃源的气息，社区内绿化覆盖面积很高，Lorne Park社区中的许多豪宅就处在整片整片的绿化和古木苍松之中。社区北面的Mississauga Golf and Country Club是高尔夫爱好者热衷的打球场地。而且这里紧邻安大略，爱好游船的人们可以从这里出发，享受水面上驰骋的感觉。另外，著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park也是人们休闲放松的绝佳之地。 整个社区多以家庭为主，三十岁以上的人口接近六成并且总体人口60%以上为已婚。这里的居民普遍学历比较高，白领的比例超过50%比Mississauga总人口的白领比例高出近一倍，家庭平均收入非常高每家平均有$280,000，是密西沙加平均家庭收入$94,000的3倍。 可以说，从社区居民的收入阶层，到整个社区的环境，Lorne Park都能当之无愧的成为密市豪宅区之首。 Clarkson——四通八达的“草莓之都” Clarkson和Lorne Park常被合称为Clarkson-Lorne Park区域。Clarkson曾是加拿大的草莓之都。据说开辟了此地的先民，曾引进了大量的草莓，而且还很自豪地宣称，这里运出的草莓多过安省任何地方。而如今的Clarkson，尤其是它的湖滨区域，已是密西沙加另一个豪宅汇聚的社区。 这里的独立屋比重略低于Lorne Park，但是也达到了90%，价位主要集中在$150 - $500万的区间。在Clarkson的湖滨区域，家庭年平均收入约为$230,000，其中拥有大专或大学学历的人超过了50%。这些人大多属于白领和金领阶层，从事商业、金融、教育、医疗、行政、艺术等高级管理工作。 除了学区优异和豪宅众多这两个类似于Lorne Park的特点外，Clarkson还有着许多不同之处。最显著的一点是，Clarkson的交通比Lorne Park方便了不少。 在Clarkson的湖滨区域，街区整齐方正的规划使得内部与外围的交通相对方便。在公共交通方面，Lakeshore 湖滨大道和Clarkson GO火车站使Mississauga Clarkson Lakeshore交通便捷,，著名的Erin Mills Pkwy (Southdown Road)和Clarkson Road是该街区的两条纵贯线, 相对而言, Mississauga Clarkson Lakeshore 街区在一定程度上要比位于“桃花源”中，且大路不通的Lorne Park更能凸现出交通优势。 而在环境上，两处也有些微的差别。虽然同样森林环绕，植被茂密，但沿着Lakeshore湖滨大道两侧则保留了老街生活元素，而且酒吧、餐厅，和咖啡都极具欧洲风情。银行超市等服务也给社区的生活提供了便利。因此，虽然同是隐秘林间的豪宅区，但在Clarkson，走出林间的桃花源，还有欧洲风情的美景。 学区 Lorne Park和Clarkson的湖滨区，都位于密西沙加著名高中Lorne Park的学区之内。在最新的安省公立中学排名中，Lorne Park高中在全省740所学校中位居88，在密西沙加位居前10。它不仅是皮尔区仅有的五所拥有天才班 (GIFTED PROGRAM) 的高中之一，同时设有Extended French法语教学课程，此外还有足球、橄榄球、长曲棍球和棒球等强项运动，在本地颇有盛誉。 Port Credit——湖滨的象征 Port Credit可以说是密市湖滨区域的象征。密西沙加著名的Port Credit’s Lighthouse，以及密市湖滨最好的港口Port Credit Harbour Marina都位于此处。丰富的历史文化和旅游资源使Port Credit East自然成为密西沙加最适宜自住和投资的高端街区之一。 而在投资置业方面，面向安大略湖，且更倾向于商业和旅游的Port Credit与位于其北部的Mineola社区一起构成了密市湖滨的另一个豪宅区。 Port Credit-Mineola区域，是一个非常成熟的社区，生活的居民也都收入颇丰，房屋质量、社区环境和治安是不能和一般社区同日而语的。社区居民普遍人口稳定，71%以上成为已婚家庭，区内白领占到60%以上。社区内基本由独立屋组成，只有极少量的半独立屋。宁静祥和的社区氛围再加上自然赋予这里的独特风貌，让居住在这里的人们都有休闲享受自然的气质。 Port Credit-Mineola区域的豪宅多以重建的豪华独立屋居多，价位也越走越高，不少房屋都以超过300万。重建的房屋更有时尚的气息，更能迎合现在人们的口味，不仅从环境还是房屋本身都有足够的优势能吸引到一批又一批的高端买家。有些房屋能深达200多尺。 特别值得一提的是Port Credit的学区。这里的Port Credit高中不仅是整个大多地区排名前50的名校，而且还是皮尔区仅有的同时拥有SciTech 和Strings 两项培养学生特别技能课程的学校。 Lakeview——新旧交替的地方 相比其他几处，Lakeview 社区的户型更为多样，独立屋、镇屋，和Condo都比较齐全，只是上市的并不多。在为数不多的上市房源中，以独立屋居多。它们中的多数都是房龄在三四十年左右的平房，价位在 40-80 万之 间。不过偶尔也能看到上百万，甚至开价两三百万的房屋。 这些房屋通常集中在Lakeshore湖滨大道边上，而且往往是翻新重建后的新屋。可以发现，这些房屋的造型和它们的邻居有着显著的区别，外形非常具有现代感。 学区 Lakeview社区有两所非常优秀的高中，分别是Cawthra Park，和Gordon Graydon纪念高中。 Cawthra Park 高中建于 1972 年，虽然不是安省百强，但也是密西沙加很有特色的一所高中。该校的校训就非常特别：“Learning the art of Living...Living the art of Learning”。的确，这所高中是皮尔地区艺术项目培训中心。学校里近四分之三的学生参与了这个项目，学习音乐，舞蹈，戏剧艺术和视觉艺术。学校在每年秋天和春天分别有音乐和戏剧表演，家长和孩子可以欣赏到类似“音乐之声”的精彩音乐和“罗密欧与朱丽叶”一类的经典戏剧。这所以艺术见长的学校，吸引了许多孩子前来就学。 Gordon Graydon 纪念高中是密西沙加的老牌高中。该校最有名的课程是 IBT 课程，即是国际商业和技术课程。而且它还是皮尔区南部唯一一所提供 IBT 课程的学校，许多其他社区的学生不惜乘坐校车来上课，加上学校重视学生的体育和艺术修养，促使其教学水平逐年提升。学校在去年菲沙排名中名列42 位。 责任编辑：Zoe Chan 多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
报告要点 全国57%的受访者表示，在买房之前，他们很担心首付问题 尽管温哥华的房价更高，但相比温哥华，蒙特利尔的首次购房者更担心首付问题（58% vs. 60%） 多伦多的首次购房者焦虑程度居全国最高(68%) 在买房前与父母住在一起的首次购房者中，近五分之一的人表示，与父母同住推迟了他们父母的售房决定 尽管多伦多(59%)和温哥华(54%)的房屋价值中值较高，但与其他地区的新购房者相比，受访者更倾向于选择离工作地点较近的地区 美国最大的私人住宅抵押贷款保险公司Genworth 加拿大分公司和Royal LePage公布了一份联合调查报告，其中分析了过去两年内首次置业者的主要趋势。 根据报告，全国57%的受访者表示，在买房之前，他们担心自己可能会因为首付不足而放弃自己心仪的物业。虽然蒙特利尔的房价中位数是温哥华的三分之一，但报告显示，怀有这种焦虑和担忧的人，在蒙特利尔的受访者中显得更加普遍。其比例为60%，略高于温哥华的58%。而就全国而言，首次购房者中担忧人群占比最高的是多伦多，达到了68%。 “尽管利率仍处于历史低位，但蒙特利尔的首次购房者越来越担心首付问题，这件事并不让人意外。”Royal LePage的总裁Phil Soper表示：“在过去三年，蒙特利尔的购房者始终关注着房价上涨的问题。许多人都在考虑，是否该趁早进入市场。” 当被问及“在购买第一套住房前，你住在哪里”时，全国25%的受访者回答“与父母或亲戚住在一起”。其中有43%的人向他们的家人支付租金。而在这些支付租金的人中，30%的人所支付的租金低于市场价。 与家人同住的受访者中，有五分之一（17%）的人称，他们的父母本想卖房，并更换一套更小的房子，但因为子女与其同住，而推迟了这一决定。然而有15%的受访者表示，在他们的父母决定售房前，他们的弟妹将不得不搬出家里。另有60%的受访者表示，即便他们的父母独居，也不会考虑换套小房子住。这些结果也支持了Royal LePage在2018年针对婴儿潮一代所发布的调查结果。该调查显示，尽管许多婴儿潮时期出生的人仍然有孩子住在家里，但其中17%的人预计将在2023年之前购买一套房产，这意味着届时将有140万潜在买家。 由于许多首次购房者不具备负担能力，其中48%的受访者更愿意住在离工作地点较近的小房子里，而32%的受访者更愿意住在距离工作地点较远的大房子里。卡尔加里和蒙特利尔的调查结果也类似，比起拥有一套大房子，这两地分别有53%和52%的首次购房者更倾向于缩短往返于家与工作之间的时间。 虽然多伦多和温哥华的房价在全国名列前茅，但这两个城市的大多数受访者都表示，距离工作地点近一些，要比房子面积大一些，来得更具有吸引力。做出这一选择的两地受访者分别占59%和54%。这可能受到公交时间延长的影响，多伦多和温哥华居民上下班的单程时间分别为34分钟和30分钟。 “即便是在那些首次购房者不得不努力买房的城市，在购买第一套住房时，成本也不是唯一要考虑的因素。” Phil Soper说：“虽然一些年轻人正在迁往更经济的城市，但那些留在城市的人更看重缩短公交时间，享受城市生活的便捷。” 让我看一下加拿大各省，对首次购房者的调查情况。 安省 在安省有60%的受访者表示，他们担心以他们的首付能力，不够买他们想要的房子。而在多伦多，这一比例为68%。 “买房对任何人都有压力，但对首次购房者来说，这份压力被许多因素给放大了。”来自Royal LePage的经纪Caroline Baile表示：“一个好的建议是设计一份愿望清单，想想心仪的房子需要满足哪些条件，然后给出一个合理的优先级。” 在多伦多，房屋的通勤时间比面积更受重视。59%的受访者更喜欢距离自己或配偶工作地点较近的房子，虽然它们可能更昂贵、也更小。这一比例在加拿大是最高的。 “在多伦多，有很大一部分首次购房者会为了位置而牺牲房子的大小。交通时间非常重要——就像是否方便照顾孩子、有没有好学校，还有接近工作地点，这些因素也都十分重要。” Caroline Baile说：“有时候，考虑时间因素就意味着自己得在城市里买一套公寓，步行就能到上班的地方，甚至可能意味着自己要和父母多住一段时间，好让自己找到一套更满意的房子。” 此外，有30%的安省受访者和34%的多伦多受访者表示，在购买第一套住房前，会与父母或其他亲戚同住。这两个数据都超过了全国平均水平(25%)。 魁北克 在魁北克省(蒙特利尔除外)，51%的受访者表示，他们担心首付比例过高，自己无法买到自己心仪的房子。而在蒙特利尔，这一比例为60%。 “虽然居住在该省其他地区的人因为房价涨幅不大，还有时间慢慢选购满意的房子。但在蒙特利尔，因为房价涨速很快，首次购房者有着明显的压力，他们必须迅速进入市场。” 来自Royal LePage的Dominic St-Pierre表示：“低库存和高需求使得目前的市场状况，更有利于那些有购房经历的买家。首次购房者在出价前必须做好准备并确保获得贷款。如果他们是认真的，就必须给出足够的首付和抵押。” 近四分之一的蒙特利尔人(23%)在购买第一套住房前与家人住在一起，而在魁北克其他地区，这一比例为16%。与全国其他省份相比，蒙特利尔和魁北克其他地区在这方面的差距是最大的。在蒙特利尔有74%的受访者表示，他们不向家人或亲戚支付房租。而在魁北克其他地区，不向家人支付房租的人群只占到53%。 卑诗省 在卑诗省，56%的受访者表示，他们担心首付问题。而在温哥华，这一比例达到了58%。 在卑诗省，27%的受访者在买房前与家人住在一起。其中有58%的人向亲戚支付租金，而在支付租金的人中，45%的人支付的租金低于市场价格。在与父母同住的人群中，有14%的人表示，住在家里推迟了他们父母的售房决定。 在全省受访者中，有46%的人表示，愿意购买一套更贵、更小，但是离自己或配偶工作地点更近的房屋。而在温哥华，这个比例为54%。 其他地区 Royal LePage还调查了加拿大其他省区首次购房者对首付问题的担忧情况。 其中在阿尔伯塔省，百分之62的受访者担心首付问题。而在卡尔加里，这一比例仅有49%。在草原省份，担心首付问题的买家占到了57%。而在大西洋省份，则有54%的受访者表示，他们丝毫不担心首付问题。这一比例远高于41%的全国平均水平。 江晓清解析加拿大房产投资 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
报告重点： 大多伦多地区的Condo价格每平方英尺年涨幅为1%，价格为$743/sqft。 大渥太华地区的Condo价格在加拿大几大市场中同比涨幅最高，为9%，价格为$395/sqft。 大蒙特利尔地区的Condo售价涨幅达到了两位数，每平方英尺同比涨价3%，价格为$362/sqft。 大温哥华地区每平方英尺公寓价格，则同比下跌了3%，至$764，跌幅居全国几大城市之首。 大卡尔加里地区的公寓每平方英尺同比下跌7%，至$313。 根据Royal LePage的数据显示，大多伦多地区公寓价格已较去年同期上涨9.1%，至每平方英尺743加元。与此同时，大温哥华地区的房地产价格继续走低，一套每平方英尺的中位数价格同比下跌8.3%，至每平方英尺764加元。 Royal LePage总裁Phil Soper 表示：“在加拿大几个最大的城市，许多年轻买家都在寻找他们买得起负的房子，而婴儿潮一代也倾向于那些无须维护的公寓住宅。所以说，毫无疑问，强劲的市场需求推高了公寓价格，当然在温哥华和卡尔加里除外。面对高企的价格，买家会倾向于购买那些小户型的公寓，尤其是那些刚刚进入市场的首次买家。” 如果综合考虑几大城市的所有住宅类型，大渥太华地区每平方英尺房价同比涨幅最大，达9.6%，其次是大蒙特利尔地区5.9%。但多伦多市区单位面积的价格涨幅达到了6.1%，受其推动，整个大多伦多地区每平方英尺房价上涨了2.0%。大温哥华和大卡尔加里每平方英尺的房价跌幅最大，分别下跌了11.3%，和6.2%。 尽管最近大温哥华地区的房地产市场出现了价格调整，但其平方英尺的价格依然居全国之首。预计当地每平方英尺的公寓价格为1,044加元，为而一套单户家庭独立屋，每平方英尺的价格约为1,279加元。 在报告中提及的几大市场中，除温哥华以外，其余地区公寓房屋每平方英尺的价格中位数，都要高于单户独栋住宅。 Phil Soper 指出：“虽然公寓单元的面积更小，但它们是我们眼下社区规划的核心，也是我们的未来。只要有了更多的发展机会，它们就可以满足日益增长的住房需求，也可以满足购房者对自身生活方式的期望。” 居外精选加拿大安大略省渥太华2卧2卫公寓，邻近所有最好的便利设施丶博物馆丶大学，当然还有加拿大最着名的地标性建筑：国会山（Parliament Hill）。售价仅约¥379万。点击了解房源详情 尽管温哥华市区每平方英尺公寓的中值价格明显高于多伦多市区，但大温哥华地区Condo的中位数，仅仅比大多伦多地区高出$21/sqft。然而就面积来看，大温哥华地区的公寓买家平均下来要比大多伦多地区多买62平方英尺。 大卡尔加里的公寓中间价为每平方英尺313加元，是几大市场中价格最低的。 Phil Soper说：“卡尔加里公寓的性价比在加拿大几大市场中是最高的，难怪在《经济学人》推出的‘全球宜居城市排行榜’中，卡尔加里会名列第四。” 分区数据 大多伦多地区 在今年的前7个月，大多伦多地区每平方英尺公寓的中间价出现了大幅上涨，同比涨幅达9.1%，中间价为$743/sqft。然而，大多伦多地区单户独栋住宅的价格涨幅却相当吻合，同比仅上涨了1%，价格为$486/sqft。 Royal LePage的经纪表示：“较低的库存水平给大多伦多地区的房价带来了上行压力，尤其对公寓等入门级物业更是如此。尽管独立式住宅每平方英尺的价格更低，因而性价比更高，但考虑到Condo居住空间更小、供应量更高，所以那些首次购房者更能负担得起的房屋还是Condo。” 与此同时，多伦多市区每平方英尺住宅的价格同比上涨了6.1%，至782加元。按房屋类型划分，单户独立住宅每平方英尺的价格中值仍相对持平，同比上涨1.5%，至747加元。而Condo房屋每平方英尺的价格中位数，则同比飙升了8.5%，达到了839加元。 Royal LePage 表示：“千禧一代知道，自己想要什么，在某些情况下，他们甚至愿意花更多的钱去买一套更小的房子，为的就是能住在自己心仪的社区。而在如今的市场上，重视房屋地段也同样是一个大趋势。” 在多伦多市区，一套Condo的平均面积为752平方英尺，而单户独立住宅平均为1512平方米，Condo的平均居住面积仅仅是其一半。而如果将视线扩展到整个大多伦多地区，Condo的居住面积中值为783平方英尺，仅仅较市区增长了4%。而整个大多地区，独立屋的面积中位数为2,000平方英尺，较多伦多市区的数字高出了32%。 大蒙特利尔地区 2019年前7个月，蒙特利尔市Condo每平方英尺的中间价同比上涨7.9%，至433加元，与此同时，单户独立住宅每平方英尺的价格同比上涨6.9%，至313加元。整体而言，蒙特利尔市区和大蒙特利尔地区的住宅，每平方英尺的中间价分别上涨8.3%和5.9%，至357加元和286加元。 大蒙特利尔地区一套共管Condo每平方英尺的价格涨幅，比独立屋高出了近一倍，两者涨幅分别为10.3%和5.2%。 Royal LePage的经纪对此作出评价：“婴儿潮一代正在寻找一些面积较小的公寓，千禧一代的购买力也在增加，更多的外国买家也推动了过去三年公寓价格和需求的上涨。蒙特利尔可用的土地有限，建筑商和开发商想让每一寸土地都发挥作用。因此，在郊区，尤其是交通枢纽附近，正在建造更多高端、宽敞的公寓。” 尽管市中心以外地区的房价仍较低，但大蒙特利尔地区的Condo，每平方英尺的价格涨幅要快于蒙特利尔市区。大蒙特利尔地区增幅为10.3%，而蒙特利尔市区的增幅为7.9%。 许多买家都希望买得起房子，同时认为与其花更少的时间上班，不如拥有更大的居住面积。对于这些人而言，蒙特利尔的郊区正变得越来越有吸引力。而且在2021年，蒙特利尔的公交系统将会扩建，到时人们前往市中心会更加方便，郊区对人们的吸引力也会进一步提升。 大温哥华地区 在今年的前7个月，温哥华市区和大温哥华地区的Condo，对买房者来说，都变得更“容易负担”了，这两者的每平方英尺价格分别同比下跌了6.3%和8.3%，每平方英尺的价格分别为$1,044 和$764。尽管房价下跌，但在加拿大几个最主要的市场中，大温哥华地区每平方英尺的公寓均价仍然是最高的。然而，在近期，大温哥华和大多伦多地区的公寓均价差距正在缩小，两者每平方英尺的均价分别为764加元和743加元。 对此，Royal LePage的经纪评论说：“随着温哥华公寓市场的降温，购房者几年来首次可以从中受益。较高的库存水平已导致市场接近供过于求的状态，因此每平方英尺的价格已大幅下降。我们还看到，购房者正在搬离市中心，前往一些靠近交通枢纽的偏远地区，因为那里的房价更便宜。” 此外，尽管在温哥华市区每平方英尺独立屋的价格为1,279加元，大幅高于Condo的1,044加元，但在整个大温哥华地区，每平方英尺Condo的价格中位数依然高于独立屋。二者分别为764加元和648加元。 点击查看温哥华及全加拿大共一万套在售房源 大卡尔加里地区 今年头7个月，卡尔加里市和大卡尔加里Condo市场的“可承受性”继续增长，每平方英尺的价格中位数双双跌至313加元，跌幅分别为6.8%和6.7%。与其他所有主要市场都不一样，卡尔加里市区和大卡尔加里地区的Condo，每平方英尺的价格几乎与单户独立住宅的价格相当，分别为310加元和302加元。 在2019年前7个月，卡尔加里市区和大卡尔加里地区Condo的居住面积中位数分别为842平方英尺和850平方英尺，而同一地区单户独立住宅的居住面积中位数为1,734平方英尺和1,769平方英尺。 Royal LePage表示：“在卡尔加里，一套公寓和一套独立屋，每平方英尺的价格相差无几，但公寓面积更小意味着价格更低。然而，这不仅仅是价钱的问题。公寓买家通常会被‘无须维护房屋’，以及‘生活设施齐全’，这样的便利条件所吸引。与去年相比，该地区的公寓库存连续第四个月下降。这是公寓市场可能正在企稳的一个好迹象。” 大渥太华地区 今年头7个月，大渥太华Condo每平方英尺的中间价格在所有地区所有类别的物业中涨幅最大，同比上涨17.9%，至395加元。相比之下，大渥太华地区一套独立屋的均价同期上涨了8.5%，至265加元。 Royal LePage表示：“渥太华市场的公寓和独立式住宅的库存水平仍然非常低，导致价格上涨。目前需求依然旺盛，销售速度也依然很快。” 与大渥太华地区相似，渥太华市区的Condo和单户独立住宅市场都经历了健康的升值。今年头7个月，该地区一套公寓每平方英尺的价格中位数同比上涨4.2%，至444加元，而一套独栋住宅的中位数价格同比上涨6.8%，至282加元。 2019年前7个月，渥太华一套Condo和一套单户独立住宅的居住面积中位数分别为889平方英尺和1942平方英尺。大渥太华地区的Condo和单户独立住宅的面积中位数分别为909平方英尺和1761平方英尺。 多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
中国富豪引领新加坡高端房地产市场，早就不是什麽新鲜事。据《南华早报》报导，不断壮大的中产阶级也不遑多让，正积极地在海外寻求资金避风港。中国香港曾经是他们的首选房地产市场，但现在已被更具吸引力的“狮城”取代了。 新冠疫情在袭之前，广州居民Jacky计划在农历新年假期到访新加坡，在当地购买一套两居室的公寓。这位30多岁的商人打算用200万新元（折合约992万元人民币）的预算，将“狮城”加入他的投资地名单中，目前他的投资地包括中国东南部城市深圳和香港。 据《本周亚洲》（This Week In Asia）采访的5位新加坡房产中介透露，Jacky是来自中国的新一波“中产阶级投资热” 中，希望藏富于外的投资者之一。Jacky曾考虑在中国香港进行另一项投资，但持续的社会动荡让他将目光南移。“我打算卖掉香港的房产，转到新加坡置业，因为这个国家更稳定，货币更坚挺，” 他说。 房地产公司ERA的副部门总监Clarence Foo先生表示，对于像Jacky这样的投资者来说，中国香港曾经是一个“强有力的选择”，但现在不是了。“对这些人来说，安全是个大问题。他们感到不受欢迎，并成为众矢之的，”Foo先生说。据新闻报道，中国大陆居民对在香港生活和工作已经有了二心，边境居民选择缩减来港休闲甚至体检的次数。 政治稳定 北京的投资顾问Lily Han女士说，自去年6月以来，内地人对新加坡房产的咨询数量激增了30%以上。她说，人们对这个城邦的“兴趣稳定地日益增长”，她的公司已经开始推荐新加坡作为亚洲“顶级投资目的地”。总部设在上海的移民公司总经理Michelle Gao女士也同样注意到，自6月以来咨询量增加了约25%。“新加坡一直都备受关注，但现在似乎成为了更受注目的焦点，”她说。 在新加坡569万人口中，约有80%的人居住在只对公民和永久居民开放的公共公寓中，另外20%的人则居住在对外国买家开放的私人公寓中。Gao女士说，中国人看重的是政治稳定。尽管与欧洲国家相比价格相对较高，新加坡的私人房地产市场仍然受到他们欢迎。 优质教育 在这一日益壮大的中层中国投资者群体中，通常预算约800万至1000万元人民币的人，寻求买房以便他们的孩子能在新加坡生活和学习。 上海居民Cindy说，新加坡的教育体系特别适合中国内地人，主要是因为它的双语教育政策，即学生在英语之外还要学习第二种语言，如华语、马来语或泰米尔语（印度的官方语言）。不过外国学生往往会选择新加坡的国际学校，因为他们需要参加入学考试才能进入主流学校，而那里的空缺可能有限。这位预算在150万新元（折合约744万元人民币）左右的准买家也认为，中国买家在新加坡受到欢迎。 资产配置 ERA的Foo先生表示，内地人对新加坡房产越来越感兴趣的另一个原因是中国一线城市，如北京、上海、广州和深圳的房价飙升。“他们在中国的投资可以翻倍或三倍的日子早已过去了，新加坡是他们停放资金，进行资产配置，分散风险的最佳地点，” 他说。 Foo先生又指出，在春节假期飞来的几批中国客户中，有一部分人也对过去10年来在东南亚购买的房产不满意。马来西亚、泰国、菲律宾等国家在2011年起受到追捧，但很多人发现投资回报率未如理想：“很多人意识到实际回报并不像承诺的那样，该地区的一些国家还面临着政治和经济的不稳定。” 新加坡私人房地产市场约70%的买家是本地人，这也推动了需求，因为买家相信，如果他们想出售或出租自己的单位，会有一批现成的需求。据Foo先生介绍，新加坡开发商已经努力加大在中国城市的营销活动。“去年来开发商一直在参加中国的路演，另一个媒介是微信，因为他们在中国没有很多员工，”他说。 降温措施 不过，高纬环球（Cushman & Wakefield）的东南亚与新加坡研究部总监李敏雯女士（Christine Li）表示，中国中产阶级对房产投资的兴趣虽然越来越大，可是还没有转化为新加坡的实际销售。总体而言，中国人的交易量从2019年第二季度的243宗略微上升到第三季度的272宗，但李女士表示，与超富阶层相比，中产阶级投资者通常较注重预算，对降温措施更为敏感。 新加坡最近一次为楼价降温的措施在2018年7月出台，当时府数据显示私人住宅价格已升至4年来的最高点，因此将外国人的额外买家印花税（ABSD）税率上调5个百分点至20%。Foo先生补充说，买家有可能期待新加坡政府明年降低ABSD税率。该国正面临着私宅过剩的问题，根据市区重建局的数据，截至去年9月底，该国私宅库存为3万1948套。开发商此后呼吁放宽房产调控措施。 市场信心 不过，李女士指出，中国超级富豪的交易依然强劲。“2019年第三季度500万新元（折合约2479万元人民币）以上的中国交易总量几乎翻了一番，达到40宗，而2018年只有21宗，”她说。 橙易产业（OrangeTee & Tie Property）的研究主管孙燕清（Christine Sun）女士表示，她也看到了类似的趋势，去年前11个月，中端买家在100万至300万新元（折合约496万至1487万元人民币）的房产交易中占51.7%，比去年同期的52.5%略有下降。孙女士表示，中美之间敲定的阶段性贸易协议可能有助于提振市场信心，相信会有更多中国资本南下流入新加坡。 她说："此外，明年的按揭利率可能会维持在低位或更低，这有助稳定住房需求在目前的水平。我们预计中国买家将继续涌入新加坡。我们估计，不包括行政公寓，2020年可能会有9000至9800套新房交易。 " 相关资讯： 居外IQI和新加坡前三房产公司OrangeTee合作 进军新加坡房地产 市场报告 | 新加坡房市逆势上扬，八月新房销量显著上涨 为何在2020年投资新加坡？5大原因揭秘！ 疫后投资新加坡豪宅 这个因素被看重 参考来源：南华早报 责编：Zoe Chan 新加坡是一个以华人为主的国家，安全指数在全球数一数二，而且拥有世界级的医疗设备和高质量的教育资源。基于种种优势，中国买家在新加坡房市上的活跃度不断提升。 留下您的联系方式，让居外为您在新加坡的置业投资导航。
