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外国人可以在柬埔寨买房吗?一文带你了解柬埔寨房产产权!

作为东南亚最后一个张开双臂欢迎外国投资者的边疆国家,柬埔寨在未来十年必将成为房地产买家的首选目的地。柬埔寨是世界上经济增长最快的国家之一,精明的投资者只要有一定的风险承受能力,就能在这个不断增长的市场中获得丰厚的收益。 外国人可以在柬埔寨拥有房产,但有一定的限制。因此,在您踏足柬埔寨的房地产市场之前,您必须了解所有权的规定,以及可以购买什么样的房产。 外籍人在柬埔寨的房产所有权 法律不允许外国公民在柬埔寨拥有永久产权的土地。 根据2010年《所有权规定法》,外国公民可以对某些财产享有所有权。然而,这些权利仅限于已获得“分契式产权”的建筑物,只有新建成的公寓楼才有这种权利。外国人可以完全拥有共有建筑物中第二层及以上的私人单位,但最多只能拥有任何一栋公寓楼总单位的70%。 土地产权分类 目前,柬埔寨有四种类型的土地所有权。 1. 硬产权 硬产权备受官方承认,因此是柬埔寨最有力的财产所有权形式,被认为是柬埔寨土地所有权的首选。 硬产权是由国家土地管理和规划办公室提供的所有权证书。它包含了详细的信息,已经得到了国家土地管理、城市规划和建设部的正式认可和认证。 办理硬产权过户大约需要4到6周的时间,并需要缴纳4%的转让税。 2. 软产权 软产权是柬埔寨最常见的土地产权,城市中约有70%的房地产拥有软产权,而农村地区则高达80%。 它是由地方政府承认的房产所有权。软产权由当地的乡镇或地区提供,不在国家一级注册,但仍被认为是一种占有状态。地方当局通常可以在5至10个工作日内颁发软产权。 然而,软产权的所有权可能会受到第三方的质疑,并可能会引起诉讼。大多数新的大型开发项目都是以硬产权进行交易的,因为这被认为是柬埔寨最持久的土地产权。 此外,政府正在有计划地将所有软产权转为硬产权。   优点 缺点 硬产权 国家一级认证 4%的转让税 越来越多的外国人可以使用   更佳的保护,能提供更多关于过去所有权的信息   软产权 更快、更简单的转让过程 无法获得抵押贷款 广受青睐,最常用   3. LMAP产权 土地经营管理项目(Land Management and Administration Project, LMAP)产权是柬埔寨最现代化、最安全、最透明的硬产权形式。 2002年,经政府批准,世界银行首次在柬埔寨推出土地管理和行政项目。其既定目标是通过登记和发放产权,提高土地使用权的安全性。土地管理部是这一进程的主要执行机构。 LMAP产权优化了传统的硬产权,增加硬产权所缺乏的GPS定位信息。这些地理标记点清楚地界定了财产边界的坐标,避免了任何土地纠纷的漏洞。 LMAP产权也往往因为其可靠性而给业主带来更高的价值。 申请LMAP产权需要直接与土地管理部和其他相关官员沟通,这是因为LMAP受到国家层面的认可。对于已经勘测过的房产,获得LMAP产权通常需要6至12个月的时间。 4. 分契式产权 2009年,柬埔寨引入了分契式产权,允许外国公民完全拥有柬埔寨共有建筑物中的私人单位,以刺激外国人对当地房地产市场的投资。 分契式产权指的是共同拥有的建筑物中个人单位的所有权证书。建筑空间包括由个人业主独享的私人单元和其他共同拥有的空间(休息室、游泳池和健身房等设施)。如前所述,分契式产权允许外国人拥有高达70%的共有建筑物,但前提是外国人购买的是第二层或以上的房产。 为了在购买前验证分契式产权的合法性,买家应该检查开发商的硬产权和总体发展规划,并与各部委交叉检查这些文件。通过这些文件,购房者可以获得业主、物业和产权分类的关键信息。 在柬埔寨购买土地或有地房产 虽然外国公民不允许直接拥有永久产权土地,但有几种方式可以让外国公民持有土地权益。 成立土地控股公司 成立一家法律认可的公司,51%的股份由柬埔寨公民拥有。这对外国投资者来说风险最小,但由于成立公司的成本较高,一般只适用于高价值的豪宅。同样重要的是,任何土地控股公司都需要缴纳利润税。 长期租赁 长期租赁允许拥有开发土地和获得建筑许可的所有必要权利。由于最近的一项法律修改,租赁期的上限为50年,并可再延长50年。值得一提的是,如果土地为国家所有,最长租赁期为40年。这可以成为最终成立土地控股公司的重要垫脚石。 在与土地所有者签订任何租赁协议之前,最重要的事情之一是进行产权调查,以了解谁拥有产权,以及是否有任何抵押权登记。 先获得柬埔寨国籍 如果外国人满足以下条件之一,政府将考虑其公民身份申请: 在柬埔寨居住至少7年,并能够熟练地操高棉语。 捐赠或投资330,000美元(约256万元人民币) 一旦获得公民身份,外国人就可以拥有自己名下的土地和房产。 相关文章:26年来首次!柬埔寨宣布将制定新移民法 通过本地人代买 以柬埔寨公民的名义购买途径简单,价格便宜,经常被投资者使用,但它忽略了宪法禁止外国人直接拥有财产的规定。因此,根据柬埔寨法律,提名结构不被承认。 有些公司提供专业服务,外国人可以在柬埔寨购买在售土地,但产权是以当地公民的名义持有。这些公司提供的服务是为了减少以朋友或配偶的名义持有土地的明显风险。由于缺乏监管,在选择这一方案时,建议进行高度的尽职调查。 更多【居外百科|柬埔寨篇】干货内容: 为什么投资柬埔寨:国家概况 柬埔寨房产投资最强攻略:外国人产权与房产类型 柬埔寨那么穷,为什么物价高上天? 作者:Zoe Chan 今年最后一波赚钱机会在哪里? 如果您希望在相对安全的社会经济和地缘政治环境中获得合理的利润,那么柬埔寨可能是您的首选。 想在柬埔寨购买房产?请填写下方表格,与居外的专业房产顾问取得联系。

日本终结长达八年的负利率政策对房产投资影响几何?| 居外专栏

如市场预期,日本央行近日宣布结束作为宽松货币政策重要手段的负利率政策;日本央行将短期利率目标设定在0%-0.1%,这是自2007年以来的首次加息。 这次日本负利率政策的退出,也意味着本轮持续约12年的全球负利率时代降下了帷幕。 日本央行这次除了结束负利率,还采取了包括取消2016年9月出台的旨在将10年期日本国债收益率目标定在零左右的政策,以及停止继续购买交易所交易基金(ETF)和不动产投资 信托(REIT)等非常规工具。 宽松的货币环境或将继续维持 日本在2013年推出大规模宽松政策,2016年实施负利率政策,此次政策的改变,市场聚焦的是日本央行会否进一步推高利率水平? 从目前的种种迹象来看,应该不会在短期内快速加息。 根据数据,负利率并未有效的将通胀率推高至日本央行的2%目标,但在新冠疫情和俄乌冲突的影响下,日本的主要通胀指标已连续22个月达到或高于2%目标 ;随着近期日本工会总联合会表示,大型企业计画今年平均加薪5.28%,创出自1991年以来最大薪酬涨幅后,令日本央行相信,将进入物价与工资交替上涨的良性循环。 日本央行行长植田和男强调,在当前一段时间内将持续宽松的金融环境,避免急剧上升政策利率。 日央行的鸽派观点和表态迅速反应至汇率市场,加上市场普遍认为美联储的降息开始时间将晚于预期,因此,日元兑美元的汇率一度跌至近4个月的低位。 日本房地产仍是值得投资的资产 解除负利率政策,同时保持宽松的货币环境。日本央行行长表示“不认为储蓄利率和贷款利率会大幅上升”;而从日本自通货紧缩转变到通胀的趋势来看,房地产在通胀期基于保值和增值的特点,以及负债抵抗通胀,租金回报增长等因素情况下,将继续被投资者看好。 风险披露: 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。 市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

日本仍是中国游客“境外游最热门目的地”之一 | 居外专栏

根据中国旅游研究院近期发布的《中国出境旅游发展报告(2023-2024)》显示,2023年中国出境旅游人数超过8700万人次,预计2024年出境旅游人数将达到1.3亿人次,较上一年度有 近50%的增长。 新冠疫情前的2019年,中国出境旅游人数约1.55亿人次,而上述2024年的预计数据说明,今年的出境游人数将恢复至2019年的八成以上。 报告中提及,在受访者中,超过四分之一的游客有意愿前往欧美进行旅游,其次为东南亚和港澳台地区。 而具体到国家或地区,排名前三的为:中国香港、日本、中国澳门。 中国出境游客中,以高学历的年轻人群为主体,22岁至41岁年龄段的人数占比超过82%,其中大学本科和大学专科的人数占比近75%;而来自一线和二线城市的出境游客占比约7成。 中国的出境游客,更关注交通的便利性和当地物价;在住宿方面,选择入住豪华酒店的游客比例有所下降,并有从中等价位酒店转向经济型酒店的趋势,从接近一半的受访者选择入住经济型酒店便可见一斑。 日本或继续保持宽松的金融环境;日股总市值重归亚洲首位 日本央行提出2%的CPI物价稳定上涨目标,当前继续维持大规模货币宽松政策;若达成目标,日央行计划启动包括解除负利率在内的货币政策;但日央行同时指出,即使解除负利率,但考虑到经济和物价走势,或仍会维持宽松的金融环境。 得益于宽松的货币政策,亮丽的公司业绩,以及大量境外投资者涌入日本股市,日本股票市场表现强劲。 日经指数于近日突破39000点,创出约34年的新高;东京证券交易所的上市股票总市值也再次上升至亚洲第1位,这是自2020年7月被上海证券交易超越后的再次回归 。 风险披露: 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。 市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

2024年槟城还是理想的房地产投资地吗?

槟城州位于马来西亚北部,分为槟岛和威省两部分,是一个繁华的城市。作为马来西亚着名的旅游胜地,槟城以当地美食与历史文化景点而闻名。那槟城的房地产市场是否符合投资者对于投资理想地的标准呢? 一起从以下11个视角来认识魅力无穷的槟城吧! 1. 地理位置优越 槟城位于马来半岛的西北海岸一代,靠近马六甲海峡,是马来西亚的州属之一。槟城又被区分为两部分,分别是:槟榔屿(首都——乔治市所在处)和马来西亚半岛上的威省。 连结两地的是马来西亚最长的两座跨海桥——槟威大桥和苏丹阿都哈林大桥。截至2019年5月,苏丹阿都哈林大桥是东南亚最长的桥梁。槟城的北部和东部与吉打州接壤,南部与霹雳州接壤,是马来西亚陆地面积第二小的州属。 2. 人口密度高 作为马来西亚城市化程度最高的州属之一,截至2023年,槟城估计有1771万馀人口,是马来西亚人口密度第三高的州属(不包括吉隆坡和布城),约每平方千里就有1717人的概念。 3. 民族多样性 除了马来西亚的三大种族外,槟城也有相当数量的欧亚混血儿丶泰国人和外籍人士社群。因此,槟城存在着各个民族独特的文化丶语言和宗教。 4. GDP强势增长 有着“东方硅谷”之称的槟城,是马来西亚所有州属当中人均国内生产总值最高的一州,也是国家最具活力的经济中心之一。有鉴於此,当地的房地产总是很受欢迎,市场前景乐观。 另外,槟城的人类发展指数屈於吉隆坡和雪兰莪之后,位居全国第三位。该州的受教育程度也相对而言较高,截至2020年,该州的青年识字率为99.5%。另外,截至2022年,槟城的失业率是2.7%。 5. 外国投资涌入 槟城是外国投资者在马来西亚的重点目标。在2017年的马来西亚外资投入(FDI)中,槟城州的外资投入占了总数的近0.4%,占比最大。 此外,当地首都——乔治市甚至曾在2016年的商业地产投资中,超过了吉隆坡,成为马来西亚最具吸引力的投资地。 槟城的外资投入主要来自瑞士、德国、中国香港、荷兰、爱尔兰和新加坡。新冠疫情期间,当地外资投入不曾中断,在2020年第一季度达到了第二高的投资水平,印证了其的确是个具有一定吸引力的外资投入目标。 6. 国际关系紧密 居住在槟城的外籍人士颇多,特别是来自新加坡、日本、亚洲各国和其他英联邦国家的外籍人士。他们视槟城为移居或享受退休生活的理想地。近9%槟城人口都是外籍人士,藉此也反映了槟城这一州属对外籍人士的吸引力。 大部分外国人都喜欢居住在丹绒道光、丹绒武雅、峇株丁宜等乔治市北处附近。 7. 文化多元化 槟城聚集了当地三大民族:马来人、华人、印度人与其他民族,是个独特的多元文化和多种族的社会。 这里也是一个可以包容佛教徒、基督徒、穆斯林、天主教徒、印度教徒与其他宗教的宗教自由社会; 在沟通方面,英语、马来语、华语、淡米尔文、闽南语、粤语、潮州话、客家话等语言和方言都能在这一多语言社会通行。 8. 旅游业繁荣 槟城素有“东方硅谷”和“东方明珠”的美誉。前者源於当地占国内生产总值(GDP)46%的制造业大环境。后者则有赖於由旅游业推动了服务业,进而给当地人民和社会提供了大量就业机会,有助於经济的增长。 在疫情未蔓延前,槟城服务业的国内生产总值可达到49%,甚至超过了制造业。 2008年,联合国教科文组织将乔治市列为世界文化遗产。自那时起,每年的7月7日都是槟城独有的公共假期——乔治市世界遗产日。 除了自然风光外,槟城也有着许多充满魅力的城市景观,例如:从殖民时期的英式建筑改建而成的豪华精品酒店、新关仔角沿海一带的摩天大楼,以及路上随处可见的文化景点语琳琅满目的小吃和美食。 9. 退休生活理想地 2020年11月,涵盖全球多个退休或移居生活的网站——国际生活(International Living)将槟城评选为11个最适合海外退休的岛屿之一。 槟城在这一排名中位居第三名,仅次於马尔他和西班牙的马略卡岛,在亚洲排行第一位。 10. 交通系统发达 槟城的未来交通系统蓝图里,规划了槟城未来可能会兴建一条连接槟岛与威省的捷运线、单轨轻铁线、有轨电车线和海峡两岸缆车线。 槟城国际机场与吉隆坡丶新加坡等主要城市的连接频繁,是马来西亚北部的主要机场。这一机场是马来西亚所有机场中货运量呈第二大丶客运量呈第三大的重要机场。 槟城港除了是马来西亚北部的主要港口外,也是马来西亚第三繁忙的港口。截至2019年,该港经手了152万标准箱货柜的货物。 11. 公共设施完善 槟城州有着马来西亚各州中最高的宽带普及率(99.82%)。同时,为了提高槟城的互联网普及率,州政府於2008年提出槟城免费Wi-Fi的计画。该地也是第一个为公民提供免费互联网连接的马来西亚州属。 2020年,乔治市入选数字化工作一族心中的十大理想地之一。受疫情影响,居家办公(WFH)的文化逐渐深入人心,合理的生活成本丶足够的联合办公空间和Wi-Fi的合理使用也是人们的重要考量标准。 槟城的房地产类型 槟城的房地产可分为住宅和商业用途两种类型。住宅地产包括:公寓、联排住宅、半独立式住宅、独立式住宅和别墅。 商业地产则包括了:联合办公空间、商铺、零售综合中心、购物中心、商业大厦、土地、工厂、仓库、酒店和岛屿。 房产的抉择主要还是取决於买家购置房产的目的,是为了自住、进行商业用途或是投资。而地段则是决定槟城房地产价格的主要因素。 住宅单元的价格不等,可能只需经济实惠的30万马币,也有可能高於500万马币。对商业用途的房地产亦是如此,这些房地产的起始价可能会低於马币20万,之后再升值到200万马币左右。 5个在槟城进行房地产投资的理想地 1. 东北区 这个地区覆盖了槟城的东北部。这里有许多槟城的自然风光,如:槟城植物园丶升旗山和极乐寺等景点,就像是槟城的“绿肺”。 作为一个重要地段,东北区涵盖了多种生活之中必备的设施,通往威省的槟城大桥也就在不远处,交通便利,非常适合一大家庭在此定居。以下是东北区数地的详情: 丹绒道光丶丹绒武雅和峇株丁宜 这些地区的住宅和度假屋深得国际买家和外籍人士的喜爱。Marin、Tropika Ferringhi、Ferringhi Residence、Ferringhi Residence 2、Quayside丶Tamarind丶Straits Residence和Alila 2都是这一地区近期备受追捧的房地产项目。 这几个地区的住宅依山看海,除了可以轻松到附近的美食中心品尝当地美食外,还有各种适合各种年龄段人士进行的休闲与娱乐活动。 住宅附近也包括了国际学校丶私立医院丶商业中心,如:酒店丶银行丶餐馆等的设施,非常方便。 牛汝莪 牛汝莪座落在乔治市和峇六拜之间。这一地区的交通十分便利,不论是通往学校丶购物中心丶银行丶邮局都不远,距离槟威大桥也仅需10分钟的车程。 2. The Light City The Light City将是未来槟城的会议中心丶购物中心丶医疗中心等设施的海滨智能城市所在地。Mezzo, Triuni, Vilaris Courtyard, Middleton, The Sun, Montage等住宅单位也将陆续开始动工。 3. 峇六拜 峇六拜位於槟城西南部,被称为槟城最发达的城市之一。这一地区还包括了峇六拜自由贸易区,使其成为当地主要的工业中心。 Queens Waterfront 这是一项建在填海土地上的海滨永久持有开发项目,预计将在2022年内全面运营。项目附近的设施包罗万象,有加油站丶邮局丶银行丶购物中医疗设施丶国际学校丶便利店等。 其他住宅项目包括:Quay West, Havana Beach Residence affordable range, One Imperial, Imperial Grande, Tree O and Valentia Residence。 4. 乔治市 2008年,乔治市被联合国教科文组织列为世界文化遗产。通过仍保存完好的殖民时期建筑与集合了马来西亚丶中国丶印度风格的建筑物上,可见槟城丰富的历史经历。除了充满活力与文艺气息的文化景点外,这里的交通便捷,学校丶银行丶医院等公共设施都能轻易到达。 Marriott Residence Marriott Residence位於着名的新关仔角处,毗邻Evergreen Laurel Hotel。该项目实则上是一座55层高的大楼,其中还包括了酒店客房与公寓单元。 22 Macalisterz 22 Macalisterz由高度有名的开发商所建,获得了数项殊荣,是槟城第一所豪华酒店概念的服务住宅。这里拥有五星级的设施,其中包括无边界泳池丶空中酒吧丶空中休息室丶室内健身房等。 本文由居外IQI马来西亚槟城区专业房地产中介——Cindy Leng撰稿。 想要加入槟城的房地产投资热潮? 填写以下联系资料,让居外IQI专业团队给您提供初次进行投资,最贴切的建议和帮助!

为什么现在泰国房产更值得投资?

泰国,除了是一个令人神往的热带天堂,投资其房产还有很多其他原因。由于该国近年来显示出强劲和持续的增长,住房和土地价格不断上升。不过,在这里以低廉的价格找到一个梦想之家往往是非常简单,因此许多外籍人士继续选择在泰国投资置产。 入选海外购房地Top 4 根据LiveandInvestOverseas.com调查,泰国在2023年海外购买房地产的十佳地点名单中排名第四。该网站指出,海外房地产市场正在蓬勃发展,说明了房地产在其他资产中脱颖而出,因为它是一种硬资产,提供资产类别和可能货币的多样化。这基本上意味着,房地产产生现金流的机会很高,可以帮助建立长期财富。该网站还称,任何类型的买家,无论是新手的还是有经验的,都可以从购买海外房产中受益。 经济增长 贸易蓬勃 2023年,泰国的国内生产总值(GDP)在东盟国家中排名第二。其原因是该国有能力在该地区进行充分的贸易,同时拥有现代化的基础设施。工厂、仓库以及随之而来的廉价劳动力都有助于使在泰国做生意更容易。 近年来,中泰经贸合作内容不断丰富,领域不断拓展,水平不断提升。中国已连续8年成为泰国第一大贸易伙伴,两国经贸合作成果持续增长。2020年尽管遭受疫情的冲击,中泰双边贸易额仍然达到986.3亿美元,同比增长7.5%,其中中国自泰国进口480亿美元,同比增长4.2%。 延伸阅读:必读!中国人在泰国买房不能不知道的事 利好连发 买房“送签证” 尽管泰国一直对谁可以拥有土地有一些相当严格的限制,但政府已经提出了几个方案,冀吸引海外的外国富裕人士和高技术专业人士前往投资,以振兴当地疫后经济。 第一个方案是10年期的长期签证,各国的富裕人士需要投资至少50万美元(约合358万元人民币)的房地产或政府债券,并符合个人资产、年收入和医疗保险的最低要求。退休者的标准可获减半。 第二个方案是名为“Elite Flexible One”的特殊精英签证。外国买家只要购买一个单位或以上的住宅房产,总值超过1,000万泰铢(约203万元人民币),即可免费或减费获得价值50万泰铢的5年居留签证。 第三个建议是允许外籍人士购置一栋带土地所有权,价值不低于1000万泰铢的自住物业。 以上皆表明,泰国正在为那些真正想投资和长期帮助该国经济发展的人改善条件。 “泰”火热!关注三大投资热点 曼谷的出租物业受到长期居民和游客的高度关注,现在人们都想要更宽敞舒适的生活空间,这场疫情肯定对泰国首都的住房需求类型产生了影响。随着泰国重开,越来越多的人转而在家工作,曼谷的低层公寓项目需求量肯定会增大。 而且,泰国南部也提供了一些很好的租金收入机会,因为许多旅行者希望住在更豪华的沿海住宅中。苏梅岛是一个很受欢迎的投资地点,由于目前的建筑高度限制,以及新的公寓许可证暂停,使得竞争相当激烈。苏梅岛最好的房产仍然是海滩和海景的位置,随着更多土地被开发,价格肯定会上升。 同时,在安达曼海上,备受热捧的普吉岛有着各种新旧物业,包括泳池别墅和公寓,给海外买家提供了不同价位的选择。 前景光明 未来可期 展望2024年,购买泰国房产作为投资是一个不错的选择,需求持续旺盛,该国的房产价格也会随之而稳步上升。这个国家在发展上保持一致,拥有现代化的道路网络和与主要工业和商业中心的连接,这里的设施也可与许多外籍人士的祖国(包括中国)相媲美。现代化的医疗设施、住宿、商业设施和5G互联网连接,在泰国生活肯定不会令人失望。 泰国许多地区早已是投资圣地,房产投资者一定会找到收获巨大回报的途径。从在曼谷市中心购买豪华公寓,到在南部出租房产,泰国的房地产市场绝对是炙手可热。趁着曼谷仍是真正的买方市场,买家可享有惊人的折扣优惠,沿海地区房产也将会随着旅游业慢慢恢复而成为抢手货,现在就是投资的最好机会了! 您还等什么?立即私信居外IQI置业顾问,免费咨询关于泰国房产项目的信息吧!

2023年访日外国游客数量大超预期,民宿和酒店需求强劲 | 居外专栏

根据日本国家旅游局和观光局的数据,2023年访日外国游客数量超过2500万人次,高于日本政府此前预计的2000万人次目标。游客在日本的旅游消费,包括住宿、餐饮和购物等,达到了约5.29万亿日元,创下了自2010年以来的最高纪录。  尽管2023年的访日外国游客还未达到疫情前的最高值,但下半年外国访客的增长明显出现提速,每月的外国访客数量基本都在200万人次以上。10月的外国访客人次就超过疫情前2019年的水平;12月更是达到273万人次,创下疫情后的新高。  值得注意的是,韩国成为了访日外国人数量最多的国家,为696万人次。与此前相比,之前一直位于榜首的中国大陆游客在2023年的访日数仅为243万,位列第三。其中主要的原因有可能是因为中国在去年8月10日才开始恢复了赴日团游。  在旅游消费的具体类别中,住宿费用占据最大比例,达到近35%,其次是购物费用,约26%,而餐饮类消费则排名第三,占比约为23%。从人均消费的角度来看,排名前三的国家分别是西班牙、澳大利亚和意大利。  日本去年在旅游业的出色表现不仅归功于全球航线在疫情后的全面恢复,“便宜日元”更是其中一个非常重要的推动因素。  访日外国游客的持续增加,也推高了民宿和酒店的需求,为了应对供不应求而催生的商机,旧房翻新改造为民宿已成为热点;而日本的不动产巨头则选择与国际集团合作,如洲际酒店集团、万豪国际酒店集团,希尔顿集团等,形成了一波外资酒店的入驻潮。 大阪房地产价值凸显  作为日本西部地区旅游的重要枢纽城市,大阪将迎来2025年的大阪世博会。目前,已有160个国家及地区确认参加,世博会将为期184天,预计入场人数约为2,800万人,有望为大阪带来约2万亿日元的经济效益。此外,预计2030年建成的“大阪赌城”的度假村,由美高梅公司投资约100亿美元。   据彭博报道,预计到2030年,访日游客将翻倍至6千万,而大阪有望吸引其中的2千万游客。值得一提的是,近年来大阪市实现了积极的净移民,同时国际学生数量显著上升,超过了疫情前的水平。因此,大阪市的房地产市场对投资者来说是一个值得被关注的焦点。  风险披露:  本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。 

韩国楼市急挫租客受累破产

笔者公司过往每年都会为精英同事安排一次外地旅行,以资鼓励,可惜三年疫情令大家无法成行,今年终于可以再度出发前往首尔。正因如此,笔者也为此行作准备,搜集一下韩国的楼市资料。 韩国楼市自2022年起连续加息七次,楼价大幅下滑,首尔地区急跌了30%-40%,成交量更暴跌了超过70%。楼价下跌幅度之快,令笔者感到惊讶,查其原因竟然与韩国独有的「租贷」制度令其楼市成为炒家乐园有关。 在韩国租楼,有一种独有的「全租房」制度,即房客不需要交租金,但需要支付业主一大笔押金,一般是房价的50%-80%不等,租约完成后租客退回物业,业主会全数退回押金。在2020年疫情爆发后,韩国也随美国将利率降至0.5%,业主只要找到租客便会有大笔现金,可以再买新物业,加上银行按揭的话,一间可以变两间。随着楼价急升,收到的押金又变得更多,又可以再买入更多的物业,令首尔楼市进入疯狂状态,2020-2021年间当地楼价便升了超过50%。 另一边箱,租客为了支付庞大的押金,便向银行进行贷款,一旦业主不退还押金,租客有权收楼变卖抵债。租客在低息环境下,向银行支付的利息远低于正常的租金,令租客也纷纷乐意从传统支付租金的租屋方式转为「全租房」的模式。但当2022年美国开始加息,韩国也跟随加息后问题就来了,在利息支出越来越大的时候,租客便开始退租,业主的资金链开始出现问题,唯有出售物业来应付,去到2023年市场的卖盘越来越多,买家及租客就越来越少,一下子韩国由楼市最热的国家变成最冷的国度。业主由于手上有太多物业,根本无法应付押金的退还,唯有「走佬」逃避,而租客也变成代罪羔羊,韩国仁川一位30岁的男子更因此服药自杀,在其遗书上写上「失去工作的我没有收入,存款早就用光了,9000万韩元的押金一直拖着不还给我,我曾经去投诉也报过警,但政府对『全租客』诈骗的对策,让人非常失望,我无法再坚持下去了,最后希望我的死能推动这个问题尽快解决,再见。」 楼市一旦出现崩塌,经济必定会再受重创,问题似乎只是开始,情况未许乐观。其实这种独有的制度出现,与政府政策有莫大关系。根据网上资料,自60年代韩国政府就认为房地产对出口导向的国策没有助力,所以限制银行为发展商及买家提供贷款,自此民间便形成了这种「自助资金系统」。 政策订立时可能是没错,但当后遗症出现却未能及时调整,就会产生严重后果。 香港的楼市辣招,也有类似情况,若不及时调整,令楼市变成一潭死水的话,业主唯有大幅减价才能承接,信心一旦摧毁,就不容易再恢复,对香港经济百害而无一利!

2023年澳洲购房,哪些地区与关键字高踞年度热搜榜?

2023年澳洲房产市场表现不俗,Domain房地产集团新近发布的2023年终报告总结了买家找房的位置偏好和所寻找的房产特征,显示了海外投资者最关注的地区所在。 报告发现,澳洲各首府城市的房价达到了70万澳元的高峰。 然而,随着近来房价的上涨势头持续放缓,预计2024年买家将会感到轻松一些。 报告说,澳洲各地售出的房产数量创下新高,包括312,579套独立房和115,893套公寓房。 以下为澳洲各州最受买家青睐的8个地区: 卡伦湾 Cullen Bay 布鲁克菲尔德 Brookfield 克洛韦利 Clovelly 福雷斯特 Forrest 百特立角 Battery Point 东汉普顿 Hampton East 安利 Unley 贝德福代尔 Bedfordale 报告发现,最受买家欢迎的独立房一般拥有四间卧室、两个卫浴间和两个车位;最受欢迎的公寓房一般拥有两间卧室,一个卫浴间和一个车位。 至于购房者们喜爱与追求的房产特征,从关键字搜索方面可以体现出来。 “学习”的搜索由2020年的第五位上升到现在的第二位,由此可见“学习”也越累越重要生活方式和位置成为更多的焦点,人们对“游泳池”、“庭院”和“水景”的搜索也在上升。而“庭院”的搜索词也逐渐在代替“阳台”。 随着 "老奶奶公寓 "的兴起,租房市场的紧俏以及人们希望有一份被动、更多的工作空间或跨代居住的需求也在增加。   以下为2023年找房时搜索量最高的9个词汇: 游泳池 学习 景观 水景 新房 庭院 车房 棚屋 老奶奶公寓 照片取自 Domain.com.au Domain认为海外移民人数已经达到了顶峰,预计将在2025年恢复正常。近期的移民人数将继续影响澳洲的房地产市场。经过Domain的分析发现,人口增长对房价具有长期累积效应。 因此,在2024年及以后,人口增加将继续对澳洲房地产市场起到推动的作用。再加上紧张的租凭市场,这使得购房更有吸引力,并可能在面对租凭的挑战下,有一些人可能会选择购房。 作为享有盛誉的房产科技集团,居外IQI一直致力于为华人在海外建立梦想之家。 我们对澳洲不同社区有着深入了解。如果您有任何关于澳洲买房的问题,请随时联系我们,我们将为您提供专业的意见和建议。

别再说情怀买京都,懂的人都含泪怒赚好几笔了

不知道为什么坊间流传着一句: “长租买东京、民宿买大阪、情怀买京都,其他不考虑。” 我们很少评论关西地区以外的房产,因为日本的不动产每个地区都有其特殊性存在,不在当地真的很难评论什么。但是作为2018年就在关西深耕不动产的公司想说: “民宿不是非要买大阪,京都真的不是买情怀。” 首先说说为什么民宿不是非要买大阪吧。 坊间流传“民宿买大阪”的理由是大阪是民宿特区,夸张一点说“是个房子就能做365天营业的民宿”。这个与其他只能做180天营业民宿的城市相比,是真的很吸引人。 但是特区365天也不是完全没有限制: 比如在大阪做365天营业的房源是必须2晚起订的,也就是会流失掉只能住一晚的客人。 比如根据旧法,房间面积10平米以上,人均面积大于3.3即可。现在明确要求房间面积不得小于25平米。 再比如,从2020年4月1日起,在大阪开设民宿必须向周边居民召开“说明会”,获得他们的同意和理解。 加之大阪酒店业竞争激烈,高端做不过大手公司,低端事情又多利润又少,大家可以动动小手上网查查双人间房型的定价低至300RMB一晚,什么概念?国内三四线城市也就这个水平。回报率算下来真的没有到以前9-10%的高峰。 不过公寓短租是要比长租收益来得高,毕竟近年随着房价升高,大阪公寓长租净回报率也只能达到4-5%。当然民宿抗风险能力也低,小公寓民宿疫情期间真的很惨。长租反而非常稳定,在充满不确定的时间段里完胜各种投资。 综上所述,如果要做民宿,不是非得买大阪,你还有更好的选择——京都。 接下来该说说京都真的不是买情怀。 还是围绕做民宿的话题,不知道大家还记不记得2018年薛蛮子在微博上高调宣布拿下一条街,并且做起“民宿”生意。暂不说这件事到底怎么回事,想说的是薛蛮子在京都做的业态叫做“简易宿所营业”,即365天营业的“民宿”。 关于几种民宿法律还没有搞懂的朋友可以参考优创以前的文章: 2024最新日本民宿指南!(上)为什么都说在日本做民宿是坑? 2024最新经营日本民宿指南!(下)为什么那么多人都说在日本做民宿是坑? 这种业态下的民宿运营一般是整栋户建每晚只归一个客人所有,大家同样可以在网络上查查价格,地段稍微靠近景点,面积达到70平米以上,定价在1500RMB左右,有些更加高级的旺季可至10,000RMB或以上。排除个别极低或极高的,平均行业回报率在9-10%。 关于2023年日本及京都观光局的官方数据也可以表明京都目前住宿的火热程度。 据日本政府观光局透露,2023年全年访日外国游客估算累计达2506万6100人。这一数字约为2022年的6.5倍。(大陆游客仍然有76.2%未回归) 另一方面,2023年全年访日外国游客在日本国内的消费总额约为5万2923亿日元,比疫情前高出10%,创下历史最高纪录,并且超过日本政府设定的全年5万亿日元的目标。从目的来看,住宿费用最多,达到1.8289万亿日元,其次是购物费用,达到1.3954万亿日元。从构成比例来看,2023年住宿费用从2019年的29.4%增加到34.6%,购物费用从34.7%减少到26.4%。 再根据京都观光局2023年12月28日的数据,京都11月酒店住宿入住率为85.5%,旅馆住宿入住率为77.9%。 非常漂亮的入住率。来了日本,可以不去东京,也可以不去大阪,你一定会来日本文化与大和之魂的真正所在——京都。 游客增加的基础上,京都住宿的数量却在减少,与去年疫情期间相比,住宿数量减少了2.3%。 由上充分说明“京都真的不是买情怀”,不知道说这句话的人对京都了解多少,官方数据放在这里了,供各位参考。总结: 1、京都游客量与住宿的供给差造就了客单价高 2、“京都独立屋民宿业态”,竞争者首先排除了大手公司,大手公司都喜欢贷款投资,独立屋实在是无法效率的利用杠杆,因此少了一波强有力的竞争者 3、京都独立屋最容易打造中高端民宿,在疫情期间收益远远好过低端民宿。据观察,疫情期间高净值人群还是自由的,还是可以旅行,还是住中高端酒店。印证了“潮水退去,才知道谁在裸泳”... 当然已经在京都投资民宿的朋友还是希望闷声发小财了,情怀就情怀吧。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子?株式会社优创 会是你的最佳好帮手! 优创是一家充满活力的新型房地产公司,成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理,以及酒店和住宅的运营和管理,主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持,让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来,在与众多客户的接触中,最重视的就是 "客户的声音高于一切",优创将本着这一基本立场,在开展企业活动的同时,迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创,早日找到适合你的房产,联系电话: 070-1845-1446!

买栏尾楼唔还按揭 内银必会出手免拖累

内地业主买了楼花,发展商却资金链断裂,无法建成物业,变成烂尾楼。业主集体不偿还银行按揭贷款,情况最初始于河南、湖南、湖北、江西、重庆等中西部地区,涉及的楼盘由最初几十个,慢慢遂步扩展至超过100、150、甚至有报导指已超过200个,事件亦有越演越烈的趋势。大家要明白,在国内不还贷款,会影响个人的信贷记录,连坐高铁都可能有问题,买家若非迫不得已也未必有此决心。 而内地业主抱有希望可以不还款,是由于内地今年2月在浙江嘉兴出现首宗「业主购买烂尾楼可不还贷」的判决!事主许氏在2014年向银行贷款392万,2018年发展商破产,楼盘未完工成为烂尾楼,许氏因无法收楼而停止供楼,2020年银行将许氏告上法庭,最初一审银行胜诉,而今年2月二审上诉则由许氏获胜,间接鼓励买家不还款。其实,发展商售出楼花获得的资金,应该全部存入专用监管帐户。在完成主体结构前,不得使出总额的50%,竣工前不得使用超过95%,所以烂尾楼事件往往涉及银行是否按规定发放资金的疑问! 自从内地政府严格执行「三条红线」,发展商的资金已经非常紧张,事件一旦扩大,涉及的楼盘可能更多,对社会稳定也可能构成威胁。执笔时,也有报导指政府已经督促内银要承担更大的社会责任,协助烂尾楼地盘重新开工,完成交楼! 国内大部分银行是国营,相信必定会配合,何况一旦更多业主断供对银行也会造成更大的信贷危机。而且,前文也提及银行在资金监管方面,有不到位的地方。所以笔者估计,断供潮在政府介入后,应该不会再大幅扩大,但银行会更严格执行资金监管,内房发展商的资金链也将更为紧张。反之,香港的发展局资金非常充裕,即使有恒大等内房出现财困,也可以将地盘售于香港的同业,相信香港出现烂尾楼的机会很低!

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