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一张英国房产验房报告看清房产估价?|居外专栏

在英、美等国家投资买楼时,仲介通常都会推荐买家签约前做Inspection Report或 Home Report,即是验房报告。报告内容包括房产的结构(Structure)、状况 (Condition),环境(Environment),能源(Energy)和房价(Valuation)等资料。英国测量师是根据RICS标准来作出报告。 房产报告一般都包括以下内容: 大部份中国买家看过验房报告(Home Report)都未必太了解报告内容,例如能源 (Energy)、环境(Environment)等资料。但有一项可能特别感兴趣的是估价 (Valuation),可知道房产值多少钱,有没有买贵? 在外国买楼投资,并不如在国内那么方便,用手机便能即时查到房价资料和银行估价。原因是每个国家对交易的数据有不同的处理方法,不是全部对外公开或公布。有些网站例如Rightmove、Zoopla可查到部分过去交易资料和数据,但不完整,亦不代表现在楼价的公平市价(Fair value)。要正确找出市价就必须找专业测量师做估价。测量师收费会根据地点,房产类型由几百至一千英镑不等,需时约2~3个星期完成。 而在中国买房产,较少人会安排做验房(Inspection)。因公寓式单位一般由管理公司管理外墙、公用设施、电梯等。业主只要每个月准时付管理费就可以,不用麻烦处理维修保养事宜。 在英、美做当地业主自己就要担当管理公司的角色,需自行定时做维修。传统上英国楼是用砖,美国楼是用木造,寿命可以超过一百年以上。对于没有住独立屋(House)经验的人士来说,许多时候可能会疏忽没有计算维修费用在内。独立屋最常出现的问题是屋顶漏水。木做的屋顶大概15~20年就需要做防水维修,30年或以上就需要更换新的。投资者计算净回报时,也应考虑维修费用在内。因此,旧楼总回报一般比新楼高,但收入减支出后旧楼净回报不一定比新楼高。 如果对英国房产估价需要了解,可以联络我咨询。   海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏  

投资海外商业地产好吗?先认清与住宅房产的10个区别

多年来,海外住宅房产市场因为机遇处处,一直是一个热门话题。另一方面,商业地产比较独特,这也让商业房产市场充满了机会,而且通常会带来更大的回报。 与住房投资者比较,商业投资者需要做更多的研究,对经济有更深入的了解,因为商业房产的需求更加多变。就此,居外比较了其中的差异,让购房者在下次投资时能做出明智的决定。 商业房产和住宅房产之间有什么区别? 1、租约长度 商业房产的租约比住宅房产明显更长,而且更换商业租户比更换住房租户要困难得多,这在商业房产的估值中起着至关重要的作用。 2、空置期 由于很难更换商业租户,商业房产的空置期往往比住房的空置期要长。商业投资者往往不得不在没有租金收入的情况下承担物业的支出。 3、租赁条款 虽然住房租约彼此之间的差异不大,但商业租约的相互差异却很大,几乎每一条款都有待商榷。商业投资者在律师和财务顾问的帮助下起草租赁合同 4、租金收益率 商业房产的收益率通常为5%至12%,住宅房产的收益率为3%至4%,所以商业房产更有可能获得正现金流。 5、年租金增长率 与住房租约不同,大多数商业租约包括3%至4%的固定年度租金增长率,这可能超过通货膨胀率。 6、维护和维修 与住房租户不同,商业租户更普遍签署净租赁合同,让他们自己负责支付市政费、保险、土地税、维护和修理费。当然,商业投资者更广泛面临更高的维修成本。同样,这意味着商业投资者通常比住房投资者需要更多的可使用资本。 7、租户行为 由于商业租户使用租房来经营业务,他们有强烈的动力来照顾好物业。 8、融资条款 商业房产投资被认为比住宅房产投资风险更高,所以银行一般要求商业房产的首付款至少达到总价值的30%,比一般的住房首付款高很多。商业房产的贷款也会吸引更高的利率和管理费。 9、暴露于经济冲击之下 对商户的商品和服务的需求时好时坏,所以对商业房产的需求不如住宅房产那么稳定。 10、资本增长 虽然在这一点上存在分歧,但大多数人认为,商业房产的资本增长慢于住房类,因此这是租约和租户对商业房产的估值至关重要的另一个原因。 商业房产是否更昂贵? 不一定,商业市场提供了比住房市场更广泛的价格范围。例如,在澳洲可以用8万澳元买一个停车场,也可以用40万澳元买一个位置好的办公室,这与一套普通的三居室住房相当。但是,如果有一个可靠的租户,办公室可能会带来更多的收益。 如何对商业房产进行估值? 以澳洲为例,确定商业房产价值的理想方法是用该房产的租金收入除以类似房产的平均租金收益。 例如,假设评估一个125平方米的商铺,其年净租金为50,000澳元。根据您的研究,类似房产的租金收益率为8%。 这意味着该房产的价值为50,000澳元 ÷ 8% = 625,000澳元。 如何申请商业房产贷款? 要购买商业房产,您需要申请商业贷款,并提供一份商业计划和利润预测。首付款可能至少是房产贷款方评估价值的30%,而且您还要支付更高的利率和管理费。 应该投资商业还是住宅房产? 房产投资新手可能最好先购买住宅房产,因为这不涉及那么多风险,也不需要那么多知识。 但是对已经拥有投资住宅房产的有经验的投资者来说,商业投资可能是有意义的选择,他们可以利用自己的资金能力从投资中获得更大的收益,还可以利用较高的租金收益来改善现金流,同时减少因住房市场衰退带来的风险。 无论您决定投资商业还是住宅房地产,亚洲房产科技集团居外IQI都有大量的优质房源供您挑选。立即与我们联系,获取免费海外置产专业咨询!

铺桥搭路争阿美为大局不容有失!

上周特首李家超前往中东进行访问,主力唱好香港,吸引中东资金来港。访问阵容除了官方成员,还包括30多名财经、工商、贸易、科技、物流等界别的代表,港交所行政总裁欧冠升、贸发局主席林建岳及各大银行的高层也有随行。除了访问阵容庞大,时间上碰巧是国家领导人习近平去年底访问沙特之后,因此坊间有不少报导指特首坚负游说沙特国家巨企 – 沙特阿美(Saudi Aramco)来香港作二次上市。 沙特阿美曾是全球市值最高的企业,2019年在沙特当地的雅德证券交易所上市,上市前美国、香港、日本及英国都寻求其在本地第二上市。香港的交易所一向以本地及中国的企业为主,沙特阿美来港上市若能成事,更能巩固香港国际金融中心的地位,更可以借此作为样板,吸引更多国际大型企业来港,包括俄罗斯的石油天然气企业,一带一路上国家能源矿产企业。 促成此事很不容易,根据陈文鸿先生的分析,困难主要有二︰首先香港交易所要求最低的公众持股是5%,而沙特阿美海外上市只会有3%,香港需要修例配合;第二,香港的市场规模有限,不足以容纳如此庞大的融资金额,因此必须与内地合作,如何有效引流内地的资金,将考验香港政府财金官员的能力及智慧。 也有评论认为沙特阿美来港上市,只是中国大棋局上的一步而已!传闻习近平主席在沙特的访问中,游说对方把石油交易中10%的金额以人民币结算,目标自然是打破美国多年以来借「石油美元」取得的优势。要实现如此庞大目标,必须解决对方获得人民币后,可以投资的渠道,香港的地位就变得更重要了!若透过香港的交易所,可以投资全球一带一路的巨企,成事的机会就大增。当然,下一步交易所也必须可以用人民币结算,推动数字人民币也刻不容缓! 简单来说,香港的国际金融中心地位,若能结合中国的金融实力进一步强化,不单单对香港本身是天大喜讯,也是对国家竞争战略上,提供重要的支持作用!所以特首此行不容有失,为大局必须交出成绩!

矽谷银行极速爆煲金融投资陷阱处处

美国矽谷银行倒闭的新闻占据了本周财经版的主要篇幅,由3月9日其出售投资组合中的210亿美元债券,导致18亿美元亏损,公司随即公布集资遂引起存户恐慌挤提,结果翌日美国存款保险公司接管了银行,成为自2008年金融危机以来最大的银行倒闭事件。 在周末,事件再发酵至另一间美国第一共和银行(First Republic Bank)也传出限制资金提取的消息,引致不少存户在门外通宵排队,希望能够赶及在周一银行开门时,第一时间提取存款,避免损失。美国联储局及有关财金官员见形势非常恶劣,若不及时处理存户心态,将有机会波及其他银行掀起新一波金融风暴。于是在周一上午(香港时间),美国财政部宣布向矽谷银行Silvergate Bank 及Signature Bankg的全部存款户提供存款百分百保证,防止信心进一步崩溃,去到中午汇控宣布以1英镑收购矽谷银行英国支部。笔者希望今次事件能够暂时落幕,不会再引发连串的金融风暴。 今次事件的起因背景,是矽谷银行的主要客户大部分是初创的科技公司,以往低息年代,集资容易,水喉充足,矽谷银行的存款以极高速增长,银行便购买了大量美国国库债券作为资金出路,以赚取息差!不幸的是上年美国接连加息,令初创科技公司集资困难,再没有新资金存入银行之外,也不断提款以支持经营。当银行发现有危机,唯有出售债券以套现,在高息背景下自然会带来亏损,所以只好集资以应对亏损,不过一旦集资又将银行不利的形势宣传开去,令存户成为惊弓之鸟,一齐走去「提款」,挤提一旦出现就唯有靠政府打救了! 今次恐怖之处是表面上矽谷银行有40年历史,是美国16大银行,经营上循规蹈矩,批押品也是美国国债,结果也可以在48小时内极速恶化,存款要由政府包底,公司价值化为乌有!换句话说,股东将成为牺牲品,随时变成一无所有! 在香港,笔者一向接触到不少投资者,以往都倾向置业收租保值,但自从政府为楼市设置辣招,令他们唯有将资金转至金融产品,而银行也很乐意提供杠杆融资,结果过去几年不少业主都录得颇大损失,真是爱你变成害你!

东南亚房地产新起之秀——柬埔寨

随着时代变迁,东南亚国家的经济在近几年间发展迅速,光芒初露,尤其柬埔寨的房地产市场相当乐观,投资的潜力和回报相对较大。而这一进步主要仰赖于当地年轻化的人口结构。 柬埔寨,正式全称为柬埔寨王国,位于东南亚中南半岛的南部地区,又被泰国、老挝、越南等邻国环绕其中。 根据联合国数据,截至2024年1月10日,柬埔寨人口为1703万人,是一个国家人口仅占世界总人口0.21%的小国。 此外,该国人口的平均年龄为27.1岁,人口年轻化程度较高,劳动力充足。 外国人在柬埔寨的房地产投资方向 外国人虽被允许在柬埔寨购买或投资房产,但同时也受到了部分政策与条规的限制。 根据柬埔寨《外国人不动产产权法》,外国人不被允许购买土地和别墅,只能购置任何建筑物一层或以上的房产(非底层),且所有外国投资房比例最多只能达到一栋大楼的70%。 值得一提的是,在柬埔寨购房并无最低投资金额的限制,在不侵犯以上提及条规的情况下,外国人只需带上护照与现金便能在当地置业。 唯独需要注意的是,除了一些当地的知名开发商愿意给外国投资者提供短期融资外,外国人在柬埔寨进行房地产投资是无法申请房屋抵押贷款的。 柬埔寨的房地产投资好地方 1. 金边(Phnom Penh) 金边是柬埔寨的首都,人口多达150万人,是该国人口密度最高的地区。 有鉴于此,这里已发展成柬埔寨的经济、工业和文化中心,吸引了许多外国人前来置业投资。 近几年间,金边的房地产市场在来自当地、中国(包括香港)、新加坡和马来西亚的开发商展开大规模的开发下,从经济实惠的公寓楼到奢华的豪宅别墅皆有所发展,增长了不少。 公寓的中位价约在每平方米2000美元左右(约合12750元人民币)。取决于房产的大小、户型与地点,在柬埔寨购置公寓的平均价格大约是9万美元到30万美元(约合57万到191万元人民币)不等。 同样取决于公寓的地点、户型、家俱配置等因素,当地租赁市场的每月租金可达500美元至2000美元(约合3188至12750元人民币)。 一般来说,柬埔寨的租金收益率可以达到每年6%—8%,是东南亚租金回报率榜上排行第一的国家。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍:金边 2. 暹粒(Siem Reap) 暹粒是柬埔寨第二大的城市,因其世界最大的宗教建筑——吴哥窟座落于此而闻名于世,成为亚洲最受欢迎的旅游景点之一,每年都有200逾万名来自世界各地游客慕名而来。 在旅游业的推动下,暹粒的租赁市场庞大,房屋需求高,既给当地人提供长期住宿,也为外国游客提供短期度假住房。 尽管暹粒截至目前为止没有开发太多豪华项目,但其市中心与周边地区却不乏各式房价略低于金边的公寓楼。 当地公寓的中位价须取决于房产的面积和地点而定,一般上为6.8万美元至16.3万美元间(约合42万至104万元人民币);同样取决于公寓的地点丶户型丶家俱配置等因素,租赁市场的每月租金则是在400—450美元(约合2550—2870元人民币)左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍:暹粒 3. 西哈努克(Sihanoukville) 西哈努克是柬埔寨的沿海城市,距离首都金边大约4小时的车程。 凭藉其绵延不断的海岸线与海上景观,西哈努克发展为亚洲最好的海滩之一,并被评价为一流的海滨度假胜地。 此外,你还能在这里购置亚洲一些最便宜的,带海滨和海滩景观的物业。 在柬埔寨政府未禁止赌场营业之时,成千上万的中国工人、开发商和投资者纷纷涌入西哈努克工作与生活。 当时居住在西哈努克的中国人几乎占了这一城市的外籍人士人口的90%。 目前,西哈努克的公寓价格约为9万美元到18万美元(约合57万至115万元人民币)之间,中位价则浮动于11.6万美元(约合74万元人民币)左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍:西港 柬埔寨的房地产市场在总体而言还是属于乐观的状态,仍持续蓬勃发展,并以其高速的经济增长吸引了大量资本的进入,市场自身具有无限潜力,未来可期! 这篇文章由 居外IQI国际业务负责人Mandy Chen 撰稿。 对 柬埔寨房产 或更多投资机会感兴趣,却不知从何下手? 别担心!敬请填写以下联系资料,让居外IQI专业团队给您提供最贴切的建议和帮助!

海外买家日本房产按揭及贷款详细指南|居外专栏

2014年,前日本首相安倍晋三第二度成为首相后,实行三支箭经济成长政策。日圆下跌,吸引外资,发展旅游业的同时,华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷,以减低首付资金。但传统而保守的日本银行,一般不做房贷给海外投资者,当网上搜查”海外人日本房产按揭”,大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如:https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金,可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭,但申请条件严格,要求高。能符合申请者为数不多。也因如些,本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面,现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低,大概是2.5%~3.5%,其他约3~4%。 此外,当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话,SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司,不受日本的银行法律规管,所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请,居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技,更灵活可向不同国籍人士,无论以个人或法人身份,身处哪个国家,都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类:住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一,贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定,租客走租机会低,租客周转期 (Turnover)小,所以风险比较少。曾经见过不少实例,租金越低的房产房,租客搬出搬入反而机会(Turnover)越高。所以也不太建议投资房产价低的房产,因管理,支出成本占租金比例高,结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺,写字房产,宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请,但对房产宇审查也比较严格,例如对租客的生意种类有规定。风俗事业,餐厅,宾馆等行业一般都不批,港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外,银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产,如果管理质素不好,资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说,未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责,租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本,海外业主不能参与日常管理上业务,因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品,它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司,一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话,先恭喜你,因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力,一般重视工资比资产多,日本中银就只会计算工资。因此,如果你是公务员、老师之类,有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试(Stress Test),所以没有一定的审批基准,各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6~8个星期,PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外,投资者也需要明白申请日本房产按揭时,金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明,调查抵押房产的产权,状况和市价等。基本上,无论房产的房产价是高还是低,银行花的工夫和时间都差不多,所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果,借款金额越大,越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位,也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二: 房产龄太旧,最少都35年以上 面积太小,18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时,兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系,浴室面积就更小,用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此,租金向下调压力比较大,房价也不会升得太多。碍于不利因数影响,遇上纳米房产时,最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较   海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏  

用“产业投行融资思维” 快速打造一家生医上市公司 | 居外专栏

医美行业 1. 目前中国整体干细胞储存率仍不足1%,参与发达国家,我国干细胞存储市场预计每年达320亿元以上的规模。 2. 目前女性最关心、最热门的保养服务项目“抗衰老保养”在所有项目中的提及率高达72%。根据Transparency市场调查,我国抗衰老市场规模900亿元,CARG>15%。 3. 根据彭博预测,从2015到2025年我国中等收入以上人群比例将从33%上升到70%,中高收入人群的增加为医美市场的发展奠定基础;至2025年,我国医美市场有望达到7000亿元,复合增长率30%。 医美行业当前对再生医美的研究主要有两部分:第一是组织工程,其中一个典型案例是注射型软骨,将软骨细胞分离、培养、扩增,再应用到人体中,实现软骨重建。 第二是干细胞抗衰,通过干细胞的旁分泌机制,表达、合成、分泌大量活性因子,实现组织和器官损伤修复。 目前,国外已有机构开展干细胞抗衰注射,虽然临床表明对机体衰老、面部年轻化有一定效果。 但循证医学证据并不可靠,比如在细胞培养过程中,通常易发生基因突变,如果发生突变后的细胞无限增殖就会形成肿瘤的风险。 再生医美符合未来发展的医美商业模式 医美产业的兴起气象带动社会的经济效益的显出。因此,以干细胞为基材的医疗产业必为未来最有潜力发展的医疗产业,能充分在再生医学、转化医学、预防医学领域及医美行业等卓越医疗的贡献与成果来造福人类。 相比于以激光、注射为主的传统方式,再生医美是效果更好,更符合未来发展的医美方式。 再生医学与医美结合,可以通过修复、替代或再生人体细胞与组织,实现人体容貌、形态与机能的修复、再塑与提升。 间充质干细胞行业存在未耕耘市场利润空间,为我国医疗生物产业的支柱。新创立的生医公司自我定位为上游供应商:可发展以抗衰老市场、再生医美外泌体、细胞储存市场及医美市场为先的市场主轴。 在预防医学上提供20年优质干细胞储存服务,以干细胞优质数量化10的8次方及均匀浓度为核心。 抗衰老市场上提出九种干预疗法及干细胞植入。 在医美市场上提出干细胞修复和再生,面部年轻化、干细胞隆胸、自体干细胞客制化保养品(面膜、干细胞外泌体化妆品)服务、干细胞植发(在毛囊乳突干细胞的转化及深层导入诱发干细胞生长)。 在预防医学上提出免疫细胞、间充质细胞等储存。 在精准医学上提供治疗老人痴呆症、退化性关节炎、小脑脑瘫、干细胞制剂。      资讯来源:杨铨庆博士、美国哈佛大学访问科学家 新创生医公司知识产权作价实缴资本的法律依据 中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。 换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融人才(用股权、期权激励人才)、融资(用股权融资金、资产并购)、融渠道(用股权融代理商)、融资源(用股权融供应链),对于生医公司具有极大的做实做大作用。 知识产权(无形资产)作价实缴资本:包括-知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、项目前期投入、公关成本、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。 实务上,针对企业的营业执照上面的主营项目(营业范围)密切相关,通过【企业股权分配管理系统,知识产权稳定性能价值评估综合软件,知识产权数据智能、众筹基金、申报流程监控系统,知识产权专利评估、技术转让、创新孵化综合系统,无形资产知识产权高质量高安全价值评估软件】 可在技术股东个人名下,重新研发计算机软件著作权(由国家版权局核发知识产权软件著作权证书) 企业重新研发计算机软件著作权证书,不牵扯原先任何发明及技术专利,不需要担心会泄漏任何技术等机密数据,经由北京财政局认可的专门评估无形资产的评估机构及数家跨不同领域的单位协助评估、估价(评估无形资产知识产权价值。 与欧美日各国案例比价评量,先评估未来五年的价值)、审计、验资后,出具审计报告及验资报告,成为公司有价资产,企业再到市场监督管理局,变更企业的注册资本为实缴资本到位(知识产权出资完成公司的实缴资本)。 后续公司合法合规地同股同权做股权融资,规避非法集资的风险,并规避“名股实债”的所谓估值法的股权融资风险,对公司资本运作融资上市进程取得重要帮助。 公司以美国上市为目标,资本运作顶层规划,笔者给新创的生医公司杨博士(技术长)的建议: 当下最重要的启动关键步骤 步骤1:研发技术之知识产权做到杨博士(技术长)个人名下。 步骤2:杨博士(技术长)个人名下的知识产权,作价到上海OO公司的资本科目项下。 步骤3:技术资本作为原始股,首先提拔10%-20%作为创始团队用。并完成融资型商业计划书。 步骤4:根据融资型商业计划书(预估未来5年营收损益数据、融资用途、天使轮融资金额、美国上市规划辅导)。释放10%-20%原始股作为对外融资用;对外融资金额;比如3亿元?当然这要根据技术作价成公司资本的金额多少及未来5年获利预估而定。 风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为项目投资建议!

定居印度洋上的天堂原乡——毛里求斯

毛里求斯位于印度洋的西南方,是非洲东部的一个岛国。马克吐温将毛里求斯形容为“天堂的原乡”,海豚湾、海底瀑布、莫纳山、天涯海角等迷人景色……让人流连忘返。 你知道吗?除了拥有堪称大自然的鬼斧神工的景色之外,这颗印度洋上的明珠还是一个经商的好地方! 金融市场开放 相信外汇是每个境外投资者十分关注的问题。毛里求斯对外汇并无管制,因此外汇资金汇出境外一概不收取特别税金,投资者可以毫无压力地进行当地货币卢比与外币的兑换。 外国企业不仅可以在毛里求斯注册并且开设外汇银行账户,同时可以在不经通报的情况下,携带合理范围内的现金出入境。 旅游业投资 在大自然恩赐下,毛里求斯拥有延绵的白沙滩和珊瑚群,每年吸引大量游客到访。 毛里求斯的旅游业,尤其是酒店业和相关房地产开发深受外国投资者欢迎,因此当地也不乏高级度假酒店。 其次,金融服务业、制造业、信息技术、医疗保健、海产品加工、生物制药等产业也是近年来吸引外资的主要领域。 营商环境优势 毛里求斯对外资有着很高的接受度,除了某些需要取得相关部门许可的项目之外,你可以在当地任何地区投资任何行业。 毛里求斯为外国投资者提供了良好的经商环境,外资可以100%控股,并且不会被征收公司税、所得税、利得税和资产税等税项。 此外,当地的水电、交通、通信等基础设施完备、收费合理,同时银行众多,为企业提供了现成的融资便利。 人间天堂毛里求斯 在与世隔绝的毛里求斯享受天堂般生活,这里只有宁静的大自然环境和世界级的豪华设施,是一个让你远离外界纷扰,找到心灵平静的地方。 毛里求斯岛上的Anahita世界级豪华度假别墅,可以为你和家人提供极致隐私的宁静假日! 何必每次到海外度假都要烦恼酒店预订问题?这里有一个两全其美的投资机会! 你不仅可以在毛里求斯拥有一栋豪华房产,同时还能为家人取得家庭居留签证,无论任何时候想去就去,在天堂岛上度过美好时光。 这栋豪华度假别墅可以容纳12人,非常适合一家大小在岛上共度珍贵时光。别墅内设有面积较大的主客厅和较小的偏厅,适用于家人朋友之间的亲密聚会休闲。 别墅内有6间宽敞舒适的套房卧室,功能空间齐全。卧室的色彩以米色和白色为主色调,搭配窗外吹来的徐徐海风,度假氛围瞬间拉满。 对每个度假的人来说,浴室的设施是住宿的一大重点。身在印度洋上的天堂岛,无论是清晨或夜晚,都可以美美地泡个澡。 你以为在岛上的娱乐只有水上活动?除了可以独享私人海滩之外,别墅的主人将获得锦标赛高尔夫球场的终身会员! 你能够在泻湖对面的私人岛屿上,在厄尼·埃尔斯和伯恩哈德·兰格两个锦标赛高尔夫球场上挥杆。 别墅内的娱乐设施包括酒吧、泳池、健身房、温泉等等,附近有三家餐厅,在岛上悠闲度假的同时最大程度地满足自己的味蕾。 别墅的安全性高,同时处于优越的地理位置,只需40分钟车程即可抵达机场。 此外,别墅与四季酒店同处一个度假区,你可以在这个度假区内找到更多餐厅、酒吧和设施。有意购买此房产者,欢迎点此浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。

知识产权作价实缴资本助力企业融资 | 居外专栏

企业主经营上的成功,除了管理能力的突破,还需要具备多种能力:顶层设计的能力、股权治理的能力。 企业主注册公司之后,如何用股权融资?如何用股权融人才?如何用股权融资源?如何用股权去并购?如何将股权拆分?如何用优先经营股得到控制权? 运用股权打造一个价值共生体,上下游、客户、资金方、资源方,甚至同业,都在其中。 用“产业投行融资思维” 助力企业快速打造一家上市公司 资本思维:知识产权作价实缴资本,创造企业未来价值,助力企业在国内外获得快速融资。 产融结合的思维: (1)选趋势行业的好公司,具竞争格局,比如:新一代信息技术、高端装备、新材料、新能源汽车、节能环保、生物医药、智能制造、高档数控机床、先进制造(集成电路集群、智能装备产业集群、高端医疗器械集群) 、IC设计、眼科医疗服务、康复医疗服务。 (2)根据企业成长节奏,需要多少钱,就融多少资金。每轮融的资金,用在指定用途。 按过往3年,未来3年的财务报表数据,要符合增长逻辑,持续高成长商业模式、营销策略、并购策略可落地执行。 批注:什么是好公司呢?企业上市只是启步,上市后还能持续盈利增长的公司。 知识产权作价实缴资本的法律依据 中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融资(用股权融资金、资产并购)、融人才(用股权、期权激励人才)、融渠道(用股权融代理商)、融资源(用股权融供应链),对于促进科技成果产业升级具有极大的做实做大作用。 知识产权(无形资产)作价实缴资本,包括:知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、项目前期投入、公关成本、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。 实务上,针对企业的营业执照上面的主营项目(营业范围)密切相关,通过【企业股权分配管理系统,知识产权稳定性能价值评估综合软件,知识产权数据智能、众筹基金、申报流程监控系统,知识产权专利评估、技术转让、创新孵化综合系统,无形资产知识产权高质量高安全价值评估软件】,可在技术股东个人名下,重新研发计算机软件著作权(由国家版权局核发知识产权软件著作权证书);企业重新研发计算机软件著作权证书,不牵扯原先任何发明及技术专利,不需要担心会泄漏任何技术等机密数据),经由北京财政局认可的专门评估无形资产的评估机构及数家跨不同领域的单位协助评估、估价(评估无形资产知识产权价值:与欧美日各国案例比价评量,先评估未来五年的价值)、审计、验资后,出具审计报告及验资报告,成为公司有价资产,企业再到市场监督管理局,变更企业的注册资本为实缴资本到位(知识产权出资完成公司的实缴资本)。 后续公司合法合规地同股同权做股权融资,规避非法集资的风险,并规避“名股实债”的所谓估值法的股权融资风险,对公司资本运作融资上市进程取得重要帮助。 知识产权作价实缴资本企业案例 企业简介:浙江东尚氟材料科技有限公司在未来3-5年内,将加速满足国内外市场的需求。开发出一系列“聚四氟乙烯再生法生产特种改性和改良耐高低温、防腐蚀环保型新材料、新产品”,以满足日益增长的国内外市场的需求。 力争在五年以后,让聚四氟特种改性和改良二大类耐高低温、防腐蚀安全型新材料系列新产品满足国内市场做出贡献,预计年生产总值达到人民币佰亿元以上,税后净利率50%左右。 公司以特种四氟材料为主,自主研发的特种电线,“耐高低温聚四氟特种密封圈(件)新材料”系列产品项目如润滑剂、润滑油及高铁配套件缓冲器等应用产品,把研发成果变为有市场竞争力的生产力,形成规模化生产。 通过对浙江东尚氟材料的企业价值、新材料系列产品、专利技术等有形资产和无形资产进行了专业的研究审核和综合评估,使用【知识产权专利评估、技术转让、创新孵化综合系统、无形资产知识产权高质量高安全价值评估软件】等国际大数据系统以及专业团队,研发机构、评估机构、验资机构等一系列专业团队合作,最终确定协助浙江东尚氟材料科技有限公司进行60亿(RMB)知识产权研发,以每股净值每股3元,包含20亿实缴资本及40亿资本公积。 上海控本以每股3元,外加技术投资15亿,其中5亿实缴资本及10亿资本公积,从而提升浙江东尚氟材料的企业价值。此案例是通过资本运作,助力企业在国内外获得快速融资,同时正式启动赴美上市新征程! 【案例来源: 世界金控、上海控本】 风险提示:本文仅代表笔者观点,不作为知识产权作价实缴资本助力企业融资上市的依据。

口腔诊所连锁经营创始与资本运营投资机遇 | 居外专栏

前言:个案研讨 绍兴8020口腔门诊部有限公司拥有一支汇聚国内外专业,老中青相结合的口腔医疗服务团队。 由医院主任级医师黄林江主任与金友良主任以及来自台湾的李文隆总经理领军,响应国家全民健康战略,秉持「取之于社会、用之于社会、止于至善、 永续经营」的成立宗旨。 绍兴8020口腔门诊部有限公司,以长三角绍兴三线城市地区连锁为轴,下沉连结到四五线乡镇、街道的社区门诊,以【1挂10+100家】口腔诊所共生赋能的加盟经营模式,达成区域品牌、经营规模效率与降低成本效应,同时解决如下所述行业的痛点 : 专业人才不足,和经营管理与设备落后问题; 医生成本高、请不到、留不住; 民众就诊意识薄弱; 诊所独立开业经营困难; 品牌认知度匮乏,难获口腔病患信任,难以经营的生存问题。 绍兴8020口腔门诊部有限公司规划【联结+合作+共享】,透过绍兴牙科医院1挂10口腔门诊,连锁100家口腔诊所(意指长三角地区1挂10+100家口腔诊所),将优质的口腔医疗资源、流程、利润模式整合在一起,并采资本运营及美国IAPO上市规划,全国扩展(+1000家口腔诊所)口腔连锁诊所,把握市场兴起与商业契机。 融资型商业计划:核心提点 (一)绍兴8020口腔门诊部有限公司融资型商业计划核心要点: 融资型商业计划书的撰写目的,它可协助公司领导者: (1)厘清策略方向及经营型态的可行性与未来的成长蓝图; (2)与风险投资者沟通及资金私募需求。 绍兴8020口腔门诊部有限公司优势分析:   (1)经营管理团队具成功、丰富的事业经营与医疗临床和管理经验;   (2)经营团队核心成员具有丰厚的产业和地区人脉;   (3)已建构成功的口腔精准医疗和精实管理二合一服务系统;   (4)具数字化口腔种植牙、正畸、牙冠CAD/CAM系统和风险管控诊断系统,经临床验证,提升医疗精准、安全与增强时效,提升高端医疗服务水平,满足高端客户需求。 融资型商业计划书,它内含目标策略、商业模式、投入资源与回收预期、风险评估;它是一组特定工作任务、一组特定步骤、一组特定目标,在特定日期完成公司愿景。 融资型商业计划书撰写原则:市场机会、实务导向、内容真实简洁、白话与图表比较、重点表达具体有力。 (二)面向风险投资者沟通及资金私募需求,融资型商业计划核心提点: 1.根据运营计划,尚缺未来3-5年公司财务报表的预估数据? 2.公司实收资本(非指注册资本)多少?公司估值多少? 3.按公司法第27条:无形资产(知识产权)技术出资,先实缴公司资本,之后才好用股权去融团队专业人才、融渠道(连盟口腔诊所)、融资,做大公司。 4.风险投资者看融资型商业计划书的逻辑重点:计划与执行的前后是否具一致性及可行性? 知识产权出资:法律依据   中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。知识产权(无形资产)出资:包括-项目前期投入、公关成本、知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。 换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融专业人才(用股权、期权激励人才)、融资(用股权融资金、资产并购)、融渠道(用股权融加盟)、融渠道(用股权连盟口腔诊所),对于做大公司具有极大的做实做强作用。 依据《未来5年获利能力》及原始股权结构:CEO、专业人才及运营团队股(期)杈之规划。公司需要根据对人力的需求和依赖程度,决定授予的股权数量。 尤其是服务业的人力驱动型公司,一般更加需要用较多的股权数量来作股权激励。公司本部的薪酬和福利待遇相对一线城市较低时,公司可以酌情增加股权激励数量。创业期公司股权激励总量一般为20%~30% 。                                  绍兴8020口腔天使轮融资规划:知识产权出资作价5亿元资本,释股20%,融资5000万元。 5亿元=2.5亿元(资本)+2.5亿元(资本公积)。每股2元。上海控本,外加技术投资20%,1亿元=5000万元(资本)+5000万元(资本公积),每股2元。 股权激励:完善公司治理结构 初创期是企业最艰难的时候,这个阶段抗风险能力弱,时常面临着资金匮乏、技术开发整合中、品牌认知度低、专业人才短缺、管理制度不完善等种种难题。 股权激励是有明确指标的:(1)上市前的实股奖励:激励对象可以参与公司的增资扩股,从而获得获得经营业绩股权并享有分红权。为了避免激励对象的短期行为,公司可以规定实股所有权保留期,在保留期满后,符合授予条件的,由公司向其发放股权登记证书或者前往工商局办理股权变更登记手续。 (2)美国OTC上市后,股票期权激励模式:通过设定指标传达出公司发展导向,解决企业通过加盟口腔诊所的绩效管理制度难以解决的难题。法律法规规定的股权激励计划的最长年限是有效期10年。股权激励对象范围是公司董事、专业医生、核心技术人员及业务骨干和对公司发展有重要作用的人员,具有一定的灵活性。 公司的定向增资股权激励,调动积极性,企业以绍兴8020口腔为纽带,连锁1000家口腔诊所,将口腔医疗资源、流程、利润模式整合在一起,通过将股权或红利分配给加盟口腔诊所,加深合作绑定利益共同体,企业能够更加有效地提升经营规模及管理效率,提升腔本企业的竞争力。 资本运营:投资机遇 企业完成无形资产知识产权技术作价实缴资本之后,企业融人才、融连锁渠道,融各种对公司有帮助的团队之股权激励,真正让企业的实缴资本股权变值钱,后续持续通过专业上市辅导机构专业助力投资融资、IAPO多路径上市、市值管理、并购重组等,让企业的实缴资本股权更有价值,为企业创造更高价值做大做实并做强口腔诊所连锁经营。 风险提示:本文仅代表笔者观点,不作为知识产权作价实缴资本助力企业融专业人才以及融资的唯一依据。风险投资者看融资型商业计划书以及IAPO多路径上市的逻辑重点:计划与执行的前后是否具一致性及可行性。

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