踏入2022年4月份，香港疫情终于见到曙光！ 每天确诊人数回落至2000宗左右，即使政府鼓励全港市民一连三天在家做快速测试，碓诊人数也没有大幅上升，证明病毒在社区内的传播已经受控，林郑也表示4月21日如期实施第一期放宽社交距离限制措施。香港楼市在本年第一季成交，受疫情影响大幅减少，随着疫情受控，过去两周来，二手成交大幅上升，十大屋苑4月份首十天已经约有124宗成交，较3月份同期的62宗上升100%。由于首季成交疏落，市场上仍有笋盘待消化，醒目买家就出动争相抢购。 据前线同事汇报，刚刚在市场上成交了一个大围火车站上盖名城单位，业主原来接受1,250万底价，但同一天有4个买家一齐出价，结果业主以价高者得竞价，成交价最终为1,275万‧而且这宗个案并非个别例子，第一城、海柏花园、星涛湾也出现临场反价或「零议价」个案成交！当然这些成交个案有一共同特点，都是比市场价有折让，简单来说是笋盘！ 至于一手市场，虽然未有新盘开售，只有货尾应市，但交投也一样热闹，首十天就有110宗成交，较3月同期上升3倍，比较3月全月的154宗成交，也明显大幅上升！ 由于是货尾关系，成交个案不少是特色单位，马鞍山泓碧售出1座16楼C室，实用1,261呎连天台，成交价3,200万，呎价高达25,377元；九龙地区KOKO HILLS也售出5座25楼D室，实用465呎连217呎天台，成交价1,122.6万，呎价24,142元；港岛区方面，西半山大学阁也售出1座2楼B室，实用1,584呎，成交价5,880万，呎价37,121元。市场上，无论大中小单位，豪宅区或民生区都在百花齐放，而且买家对于有特点有质素的单位，出价也是豪不手软！ 在疫情下，不少市民无可避免在经济上都有所损失，但累积下来的购买力仍然充沛，笔者估计市场上的笋盘在4月份会被消化，加上新盘已经准备妥当，在4月份会推出销售，发展商为了促销也会订价克制。在新盘热销的背景下，楼市又会再度热闹起来，一旦业主心态回复，踏入5月份，业主叫价一定会转为强硬！买家若有需要入市，宜早不宜迟，否则就会错失笋盘的机会！
ChatGPT是人工智能生成式技术浪潮的一环 ChatGPT（Chat：聊天；GPT-Generative Pre-trained Transformer：生成式预训练转换器）是OpenAI公司于2022年11月30日推出的一个人工智能聊天机器人程序，它可以根据用户输入的文本，自动生成回复内容。 用户只需向ChatGPT文字提出需求，即可让其完成回答问题、书写计算机代码、语言翻译和创作文本等指令。 根据 OpenAI 的说法，GPT-3.5通过吸收大量来自网络的内容，包括成千上万的维基百科条目、社交媒体帖子和新闻文章，来学习句子、单词和部分单词之间的关系。 随着算法的不断迭代，生成式内容人工智能技术（AIGC）不断发展，OpenAI 的ChatGPT是人工智能生成式（AIGC）技术浪潮的一部分。 ChatGPT国内市场，百度、腾讯等具先发优势 国内外科技巨头都非常重视ChatGPT引发的科技浪潮，积极布局生成式AI。微软，作为OpenAI的最大投资方，利用ChatGPT提高商品竞争力。 谷歌，担心ChatGPT若真取代了搜索引擎，谷歌的广告收入商业模式将被极大冲击，甚至是从根本上被颠覆。 面对ChatGPT构成的威胁，注资3亿美元投资竞品Anthropic。国内厂商百度、腾讯等也高度关注ChatGPT：百度，类ChatGPT项目定名“文心一言（ERNIE Bot）”，3月完成内测后对公众开放。 腾讯，目前在ChatGPT和AIGC相关方向上已有布局，专项研究也在有序推进；基于此前在AI大模型、机器学习算法以及自然语言处理（NLP）等领域的技术储备，将进一步开展前沿研究及应用探索。 生成式内容人工智能技术需要大量资金、人力投入和庞大的用户数据积累，国内市场百度、腾讯等具优势。 ChatGPT是AIGC功能矩阵中的重要组成板块，技术逐步完善成熟 ChatGPT所能实现的人类意图，来自于机器学习、神经网络以及Transformer模型的多种技术模型积累。 AIGC（AI-Generated Content，即由 AI自动化高效生产内容）产业生态当前在文本、音频、视频、图像等多模态交互功能上持续演化升级，奠定了多场景的商用基础。 跨模态生成技术正值成为真正实现认知和决策智能的转折点；ChatGPT作为AIGC的发展里程碑，有被看好的落地商业模式。 ChatGPT商业架构日益清晰，随着ChatGPT Plus发布，商业化序幕已经拉开。 ChatGPT是AIGC功能矩阵中大型语言模型/数字内容智能编辑的重要组成板块；ChatGPT 模型的出现对于文字/语音模态的 AIGC 应用具有重要意义。 ChatGPT商用场景可期，多维度赋能经济 ChatGPT+传媒：实现智能新闻写作，提升新闻的时效性。 ChatGPT+影视：拓宽创作素材，提升作品质量。 ChatGPT+营销：打造虚拟客服，赋能产品销售。 ChatGPT+娱乐：人机互动加强，激发用户参与热情。 ChatGPT+教育：赋予教育教材新活力，让教育方式更个性化、更智能。 ChatGPT+金融：帮助金融机构降本增效，让金融服务更有温度。 ChatGPT+医疗：赋能医疗机构诊疗全过程。 ChatGPT在传媒、影视、营销、娱乐以及教育、金融、医疗共生助力产业升级等领域均可产生极大帮助，提升生产力曲线，多维度赋能虚拟经济和实体经济。 ChatGPT 对于高端芯片的需求将迎来蓝海市场 ChatGPT完美运行的三个条件：训练数据+模型算法+算力。算力是ChatGPT运行的关键所在。 GPU可支撑强大算力需求；FPGA编程芯片想要实现深度学功能，需要与CPU（最适合深度学应用的芯片）结合，共同应用于深度学模型，同样可以实现庞大的算力需求。 ChatGPT 作为一种新兴的超智能对话 AI 商品，需要强大算力作为支撑，从而带动场景流量大幅增加。 此外，ChatGPT 对于高端芯片的需求增加也会拉动芯片均价，量价齐升导致芯片需求上升；面对指数级增长的算力和数据传输需求，可以进行提供的GPU或CPU+FPGA芯片厂商、光模块厂商即将迎来蓝海市场。 看好国内 GPU、CPU、FPGA、AI芯片及光模块产业链上市公司： ① GPU：景嘉微，② CPU：龙芯中科、③ FPGA编程芯片：复旦微电、O紫光股份、④ AI 芯片：O澜起科技、⑤光模块：O 天孚通信、O中际旭创。 风险提示：投资有风险，入市需谨慎；理性投资，风险自担。本文仅代表笔者观点，不作为短线投资建议！
30年前的文学小说《雪崩》中描绘出了一个平行于现实世界的虚拟空间——元宇宙（Metaverse）。在这一空间中，用户能够以数字代码形成的虚拟化身穿梭自如，构建自己的王国。 30年后的今天，第一个元宇宙概念股 Roblox 诞生自游戏场景，很容易被误认为是游戏平台；用Roblox的官方表述来说，游戏不能被称作游戏，而叫作体验（Experience）。 Roblox（上市前的参考价为每股45美元，对应市值为295亿美元）于2021年3月11日在纽交所上市， 首日收盘估值达到400亿美元，元宇宙引发了资本圈和科技圈的投融资热潮。 元宇宙的理解各有特色，但对其特征总体可概括为：交互现实、虚拟化身、实时创造、永续存在。 Roblox提出了通向“元宇宙”的八个关键特征，如下： 1 虚拟身份（Identity） 每个人登录这个游戏之后，都会获得一个虚拟身份。 2 朋友（Friends） 每个虚拟身份的活动、交流都在元宇宙中的社交网络进行。 3 沉浸感（Immersive） 在游戏中，玩家对游戏角色的控制以及代入感。 4 低延迟（Low Friction） Roblox里的游戏延迟很低，因为都是较低像素级别，颗粒度很粗，这时候的计算量也就小一点。 5 多元化（Variety） 虚拟世界有超越现实的自由和多元性。 6 随时随地（Anywhere） 可以利用终端随时随地出入游戏。 7 经济系统（Economy） 在平台上线了虚拟货币Robux的货币交易系统。 8 文明（Civility） 玩家在里边共同生活，演化成一个文明社会。 Roblox也是第一家尝试概括描述“元宇宙”特征的商业公司。截至2021年底，Roblox用户已经创造了超过2050万种体验，其中1400种体验已经被更广泛的社区造访探索。 这些体验都由用户而非公司创造，又提供创作者游戏开发工具Roblox Studio，同时它有很强的社交属性，玩家可以自行输出内容、实时参与，并且还有独立闭环的经济系统。 作为一个兼具游戏、开发、教育属性的在线游戏创建者系统，Roblox里面大部分内容是由业余游戏创作者创建的。为满足游戏社区玩家的整体需求，Roblox的创作者也会对游戏进行快速的更新和调整。正是由于游戏库能不断搭建、变化和扩展，Roblox才如此受欢迎。 2022年是中国的元宇宙发展元年 2021年Roblox上市，若说成为美国元宇宙的发展元年；中国市场的元宇宙发展元年可说是2022年。随着互联网基础设施逐步实现全面覆盖，中国大陆市场的数字化需求渐增。以Z世代（约出生于1995年到 2010年之间，或可称为Metaverse Generation，M世代）为代表的群体。 为M世代梳理出16个亚文化圈层：二次元、国风国潮、 游戏电竞、潮玩酷物、硬核科技、御宅族、偶像圈、快文娱、cosplay、 宠物、新舞音、新健康、新艺术、新教育、新竞技、街头野外）积极拥抱数字化的未来。中国市场的互联网、移动游戏、数字支付、社交电商所建立的广泛用户基础，在很大程度上为元宇宙的建构提供了动力。 2021年底，中国大陆移动互联网用户数达13.6亿户，网络游戏用户规模近5.8亿，占网民整体9.9亿人的55%。网络支付用户达8.8亿。移动社交用户规模按照平均月独立设备数统计约为8.7亿，较前一年全年平均水平有6%的增长。 互联网行业增速回落，用户规模趋稳，同时商业格局相对稳定，资本正在试图寻找新的盈利增长点。 此外，中国市场的数字经济增速尤为可观，元宇宙便是在这一背景下呈现出发展之势。 多家公司相继入局，元宇宙赛道竞争热度只增不减。互联网科技巨头、软硬件服务厂商、内容平台服务商等背景各异的公司（提供UGC支持的Roblox；提供空间计算能力、去中心化服务、人机交互服务及基础设施建设的英伟达;提供在线购物、平台交易的京东、亚马逊；以各类游戏内容提供元宇宙体验的Fortnite、腾讯；通过平台提供探索的 Facebook、Google）。2021年都已相继入局元宇宙赛道，竞争热度只增不减。 游戏场景是元宇宙的雏形，作为现实世界的延伸，元宇宙从满足「娱乐需求」出发，来实现社会功能，并进一步向「社交需求」方向发力，以满足情感归属需求。进一步对于「经济需求」、「自我实现需求」的满足。当下中国大陆市场受政策因素影响，元宇宙的「自我发展需求」反而置后了。 中国政策支持，基础技术发展将进一步加快元宇宙发展 5G、区块链、物联网、人工智能等新一代信息技术是国家政策的重点支持项目，作为元宇宙支撑基石，有望实现突破创新。 2017年7月《新一代人工智能发展规划》政策：积极培育人工智能新兴业态，布局产业链高端，打造具有国际竞争力的人工智能产业集群；并制定阶段性发展战略计划。 2021年6月《关于加快推动区块链技术应用和产业发展的指导意见》政策：大力推动区块链与大数据、云计算等技术的融合发展，到2025年，区块链产业综合实力达到世界先进水平。区块链应用渗透到经济社会多个领域，形成场景化示范应用。 2021年7月《5G应用扬帆行动计划（2021-2023年）》政策：大力推动5G全面协同发展，着力打通5G应用创新链、产业链、供应链，打造5G融合应用新产品、新业态、新模式，推动5G重点工程建设取得重要进展。 2021年9月《物联网新型基础设施建设三年行动计划（2021-2023年）》政策：打造支持固移融合、宽窄结合的物联网接入能力，加速推进全面感知、泛在连接、安全可信的物联网新型基础设 施建设。以关键技术创新为牵引，重点支持物联网产业培育。 从政策支持、产业布局、区位优势等视角， 以北京、上海、杭州、深圳为中心的城市群经济更为发达，基础设施齐备更具发展优势。 2021年8月《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》政策：重点布局石景山中关村虚拟现实产业园， 做优做强“虚拟现实+”产业。代表企业：润尼尔网络科技、小鸟看看、七鑫易维、未来黑科技。 2021年5月：上海市虚拟与现实融合创新联盟、华为数字化转型创新体验中心（黄浦）在黄浦区揭牌。通过打造数字内容与真实世界高度融合的创新应用场景，实现虚拟与现实交互，有效带动实体商家、文化创意、内容制作等产业链上下游企业共同发展。代表企业：曼恒数字技术、塔普翊海、乐相科技、 叠境数字科技（上海）公司。 杭州市全面推进“三化融合”打造全国数字经济第一城行动计划（2018—2022年）：推动虚拟现实核心软硬件产品的研发及产业化，加快内容制造和分发平台培育， 大力推进在动漫游戏、影视娱乐、协同设计等领域的广泛应用。代表企业：阿里巴巴、海康威视、网易、凡聚科技、顺网科技。（代表企业_资讯来源：洞见研报） 元宇宙概念股，现阶段泡沫的概率仍高 在中国大陆社交平台目前有多款所谓“元宇宙区块链游戏”涉嫌违法犯罪。在现实中对元宇宙的内涵和外延没有清晰的界定。给炒作、投机、金融诈骗、违法交易等活动留下了很大空间。 在中国大陆，从事虚拟货币发行、兑换等活动涉嫌违法犯罪。2021年9月，中国人民银行等10部门联合发布《关于进一步防范和处置虚拟货币交易炒作风险的通知》，进一步明确“虚拟货币相关业务活动属于非法金融活动”。 今年2月，中国银保监会发布《关于防范以“元宇宙”名义进行非法集资的风险提示》，披露了编造虚假元宇宙投资项目、打着元宇宙区块链游戏旗号诈骗、恶意炒作元宇宙房地产圈钱、变相从事元宇宙虚拟币非法牟利等违法手段。 今年全国两会期间，高钰代表提交的《关于加强对“元宇宙”产业前瞻性监管的建议》呼吁加强元宇宙炒作风险监测预警。 元宇宙成型预计需经历三个重要阶段 阶段1： 独立虚拟平台现阶段 阶段2： 虚拟生态圈阶段 阶段3： 元宇宙最终成型阶段 至少在近5 年内， 发力元宇宙的各 企业， 更多地是在打造围绕社交/游戏/ 内容等单一属性的独立虚拟 平台， 更多着力点在于VR/AR设备提升方面。 在这一阶段，实现「社交＋娱乐＋内 容＋经济」 等多种功能的融合， 打造区域性 的虚拟生态圈。国家政策必须予以引导支持。预计将维持10年时间。 以人为纽带，元宇宙有望成为集娱乐、社交、学习、生产、生活为一体的数字世界，与现实世界紧密融合。 当一个产业还没有非常清晰的边界，也没有成熟的交易规则和法律支撑时，投资前需要有仔细地思考判断，不要轻易做出投资决定。从金融法与投资实务的视角，笔者投资提点： 现阶段找真正元宇宙的公司，必须满足八个关键特征，其中最重要的核心是经济系统（Economy）。换言之，要能在元宇宙里挣钱，挣到的钱要能在真实世界消费。 可关注投资的行业为何？元宇宙概念股现阶段泡沫概率仍高。云计算、AR/VR、网络游戏、在线支付、3D设计工具等行业可持续关注。建议投资人做好择股风控，可采巴菲特选股要领：投资上市合规具有持续竞争力（获利能力）的元宇宙概念股。 笔者投资提点后注：长期关注，找到具持续竞争力（获利能力）的公司。华伦·巴菲特是金融投资企业家，不是炒股的股神。对Alleghany公司的投资不是出于偶然，而是必然。 2022年4月30日，伯克希尔哈撒韦（Berkshire Hathaway）公司股东大会上，巴菲特说:「之前已经对Alleghany进行60年的关注了，当然不光是这家公司，所有公司对我来说其实我都是有兴趣去跟踪。此次看到Alleghany公司年报就决定投资超过110亿美元。」 风险提示：投资有风险，入市需谨慎；理性投资，风险自担。本文仅代表笔者观点，不作为投资建议！
日本福冈是九州最大的城市，有着非常悠久的历史文化。福冈的景区经典也很多，有些地方非常值得游玩，比如柳川、太宰府天满宫、博多运河城、 福冈城迹/舞鹤公园、东长寺、福冈塔、大濠公园、博多住吉神社、栉田神社、屋台文化。这些都是福冈非常著名的旅游经典，有机会一定要去这些地方看看，能够吃到特色的小吃，也能够感受福冈的文化。 柳州市是福冈著名的水乡之一，有着日本威尼斯的称号，有着纵横交错的人工河围绕着柳州城堡，游客可以游船欣赏两岸的风景，也可以在当地品尝一下著名的鳗鱼饭，同时这里还有另外一个特产也可以尝一尝，它就是海苔。太宰府天满宫主要祭学问之神，求学业的人可以去祭拜一下，这里每年2-3月可以欣赏非常好看的梅花，同时还能品尝特色食物梅枝饼。 博多运河城是一个大型的购物中心，这里除了名牌精品之外，还有很多日本本土品牌，这里的水池定时有水舞表演，晚上还有3D光雕投影秀，还能够吃到仙台的烤牛舌，是一个非常好逛的地方。福冈城迹/舞鹤公园是日本百大名城之一，每年3-4月都会有樱花盛开，很多人都会前往赏樱，因为夜间有灯光投射，晚上也能够赏樱，可以拍出很多好看的照片。 东长寺是福冈历史最为悠久的真言宗佛寺，寺内的福冈大佛为日本第一大的木雕大佛，每年都有很多人前往祭拜。福冈塔是日本最高的海滨塔，可以俯瞰整个福冈的夜景，并且晚上本身会亮起不同主题的彩灯。大濠公园是当地人最喜欢休憩的地方之一，可以步行到湖中欣赏美丽的风景，还可以租借天鹅船游湖。前往福冈这些地方都是非常值得去的。
温哥华租房前需要咨询1、清楚房屋是否配有家具、电器，是否有电话接口；2、租住之前一定要签订正规的租房合同，一式两份，自己保存一份呢；3、入住之前一定要将房屋各个角落和房间都拍个照片，以免退房的时候和房东发生纠纷；4、入住前有电器损坏，一定要提前跟房东核对，核对后房东签字确认； 温哥华是一个国际化的大都市，每年都有大量的人和留学生到这里来找工作和上学，初到这里，第一就是要解决住的问题，有了住的，才真正觉得来到这温哥华。有了归宿。在温哥华租房有很多需要注意的事情，特别是一些租房前要注意的事项，虽小却非常重要。 租房前中后要注意点的还是有很多的，对于初来乍到到温哥华租房的人来说尤为重要，在租住期间，房东是没有权利进出房屋的，除非提前经过租客的同意，还有一个就是租房也会有很多不可抗力，要购买一份房屋保险，虽然要多花一份钱，但是能多一分保证也是值得的。 在租房期间如果遇到房东涨价，可以举报，温哥华的法律法规规定，温哥华的房租只能一年加一次，合同内是不可以加租的。房租最好要以支票和转账的方式，可以作为证据，最好不要用现金。 加拿大的相关法律规定，在租房人入住之后的一个星期之后，就要和房东填写一份居所检查报告，一定要把入住前已有的损毁出详细的写在报告里面，避免在搬走的时候被房东要求赔偿损毁的费用。 同时再搬走的时候也是要以书面通知告知房东的，提前告知房东搬走的日期，至少要提前一个月，也要提前处理好相关的水电费等，在搬离之前要把房屋都打扫干净，跟第一次入住时候跟房东交接时候一样，不然你的信誉可就会大大降低，房东会把将这些维修费用都从你的押金中扣除。
大家好！时间很快进入2021年尾声了，这一年是纽约房市相当火爆的一年，这大大出乎很多人的预料，包括我本人在内。这一年我亲历和目睹了房市的风云变幻，今天就以我的观察来聊聊纽约最近一年房地产发生了哪些变化？经历了疫情冲击之后，怎么看纽约这个城市和它的房地产市场？ 现在你走在纽约街头，如果不是在很多场合人们还戴着口罩，你感觉不到就在去年纽约经受有史以来最严重的打击，2020年曼哈顿大半年的时间仿佛就是一座死城，但仅仅一年过去，无论从纽约地铁的拥挤程度和时代广场的人潮，纽约又回到了之前的喧闹和活力，纽约的元气又回来了。如果问我经历这段特殊时期的感受，我最深的感受就是反差太大了。 同时这种转变也发生得太快了，尤其纽约的房地产市场。我之前提到，纽约在疫情前已经处于房地产周期性低谷期的尾声，如果没有疫情发生，纽约房地产将从谷底爬升，但疫情沉重打击了纽约房地产，使得房地产低谷期继续延长，但我也预告这个窗口期，随着疫苗问世和疫情控制，不会延续太长时间。一晃眼到2021年末，我们看到的各方面房地产数据，都显示这波房市的反弹力度太猛了！ 曼哈顿肯定是疫情的重创区，也是反弹力度最大的。根据纽约著名经纪公司 Corcoran 的数据，曼哈顿2021年第三季度的房产销售额超过95亿美元，创下任何一个季度的最高记录，房产交易数在第三季度达到4523套，是32年所有季度里面最高纪录。上一次销售量最高的是纽约房地产高峰期的2007年第二季度的3939套。如果和去年相比，2021年第三季的销售额是2020年同期的三倍多，比2019年同期也增加了76.5%。 从人们最关心的房价来看，变化还相对比较温和，没有像全美其他地区那么疯狂。截止到2021年第三季度，曼哈顿房产中位数比疫情时最严重的第一季度相比上涨9.9%，皇后区上涨5.6%，布鲁克林上涨1.4%，布朗士区上涨1.3%，史丹顿岛上涨8%。 第三季度房产价格的打折力度也比去年和今年年初缩小了，目前二手房的平均折扣力度仅为2.6%，是近四年来最小的折扣，而现金买家则大量涌现，几乎占了销售额的40%。另外很长一段时间没有出现的竞价战，在2021年的第二和第三季度也频频出现。 在疫情期间备受打击的租赁市场，真的像一夜间回归。去年和今年年初，房地产最惨淡的就是租赁市场和商业地产，因为作为租客主力军的学生和上班族都撤离了城市，曼哈顿的空置率突破了10%，房东需要大幅降低租金或给予2-3月的免租金优惠来吸引租客。但从今年4、5月开始，疫苗普及和实体上学上班的要求，加上国际学生开始涌入，租房市场迅速回温。目前曼哈顿的空置率已经恢复到3.4%，基本回归疫情前的正常水平。 可以用一个实际例子做说明，纽约市最大的一个网红租赁楼位于长岛市的Jackson Park,总共1800套租赁单元，在今年6月底全部签约出租，而就在今年年初的几个月，这个楼还要大力促销，提供租客3个月的免租。 由此可见，纽约市房地产市场的恢复和反弹速度惊人。我认为最形象比喻纽约房地产的说法是，疫情给这个城市按下了暂停键，一旦松开暂停键那就是加速快进。 这段时间我和不少纽约资深经纪有过交流，有几点看法和大家分享。 一，纽约永远是纽约，千万不要小看它的能量，作为全球第一大都市，不是那么轻易被打败的。过去疫情期间很多人看衰纽约，说很多人搬出了纽约，纽约已死，现在看来纽约不仅没死，还回弹的如此之快。 二，房地产市场真不是谁可以操控的，房价更不是被地产经纪炒起来的，纽约房市哪能是一小撮人操控的。房价是市场决定的，一个房子定价是否合理，拿到市场上放一周就知道。有的房价标高了，最终就会打折出售；有些房源价格标得低于市场预期，就会出现加价购买。 三，纽约市场瞬息万变，它和外部的经济环境有关，也和市场的供需是否平衡有关。因此个人很难判断或预测未来市场走向，很多买家或投资人想追那个房市最低谷或买入的最好时机，但往往很难，有时候是我们身处最好的时机而不自知。 像这次纽约房地产史上难遇的低谷期或者说窗口期，是如此短暂，我们大家都身处其中，但往往后知后觉。那现在纽约房市是在什么阶段，我认为现在纽约房地产处在买家市场逐渐往卖家市场转换的过程，同时还处在低利率和通胀压力的形势下，目前入市对买家还是有利的，为时不晚，尤其新楼盘库存量大，部分开发商也主动调整价格。还是那句老话，对有买房打算的朋友，只要你知识储备和资金储备都准备好了的时候，就是购房好时机。 【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱：donchen0124@gmail.com 微信号：doncmrbi
稳定的墨尔本拍卖市场现已做好迎接疫情后反弹的准备 正如人们所料，有关部门禁止实地看房和户外拍卖活动后，可拍卖房产的数量出现了急剧下降。然而，持续而稳定的买家活动已经为清盘率设定了底线。受新冠病毒影响的撤拍量减少也促使清盘率达到了高于8月份的水平。 今年9月，墨尔本的周末拍卖清盘率达到了75.2%，远高于8月份的64.4%和去年同期的39.6%——当时也受到了严格封锁限制的影响。 墨尔本当月拍卖清盘率： 9月份有1,741套房屋被列入周六拍卖名单，创下了每个周末平均拍卖435套物业的单月最高纪录，远低于8月份1,285套的平均水平，但明显高于去年9月份18套的平均水平。 尽管9月报告的周末拍卖中有25.9%的物业因新冠肺炎限制措施而被撤回，但这一比例仍远低于8月份的46.4%，并推高了清盘率。 9月，墨尔本周末拍卖房产的价格中位数为940,000澳元，与8月的1,012,500澳元基本持平，但较去年9月的910,000澳元高出了3.3%。墨尔本相关机构的报告显示，9月的周末拍卖成交额为361,923,152澳元，每个周末的平均成交额为90,480,788澳元，依然遥遥领先于去年9月受新冠肺炎疫情影响时的数值。 2021年7月墨尔本周末拍卖结果： 详情请见：墨尔本拍卖市场弹性十足！七月再度打破纪录 墨尔本地区 9月份，墨尔本东北部地区单月拍卖成交率最高，其后为内城南部（Inner South）、市中心区（Inner City）和北部。 墨尔本地区周末拍卖成交率： 在9月的周末拍卖中，墨尔本市中心区的房产拍卖价中位数最高，为 1,567,500澳元，紧随其后的是内城东部（1,527,900澳元）、内城南部（1,453,000澳元）和外城东部（1,197,500澳元）。 9月份墨尔本地区房屋周末拍卖价格中位数： 高端拍卖市场 由于疫情导致的撤拍物业量减少，墨尔本近郊高端区域物业拍卖市场的清盘率在9月份有所回升，且明显高于上个月的水平。 9月份墨尔本高端区域周末拍卖结果： 与8月份相比，9月份高端区域的物业拍卖价格总体保持着稳定。 8月份墨尔本高端区域周末拍卖价格中位数： 2021年9月十大高端郊区物业拍卖情况 9月份墨尔本十大高端郊区周末拍卖结果： 2021年9月十大高档房源拍卖成交额 9月份墨尔本高端区域交易额前十的物业周末拍卖结果： 莫宁顿半岛 莫宁顿半岛的周末拍卖成交率在9月份大幅回升，这反映了因疫情封锁政策而撤拍的房源数量显著减少——仅占已报告拍卖件数的6%。 莫宁顿半岛周末拍卖成交率： 与8月份相比，9月份的房产拍卖价格中位数较低，这也是交易量因封锁政策大幅减少而造成的结果。 9月份莫宁顿半岛周末拍卖结果： 在9月的周末拍卖中，布莱尔高里（Blairgowrie）成为了最受置业者欢迎的郊区，其清盘率达到了100%。 在9月的拍卖中最受欢迎的莫宁顿半岛郊区： 墨尔本周末拍卖市场在9月企稳并反弹，这是因为8月受严格新冠肺炎封锁限制措施影响而撤回待拍物业的浪潮已有所缓解。 尽管人们已预见到9月的拍卖数量会大幅下降，但卖家对可用房屋的持续、强劲需求推高了清盘率，并使价格保持稳定。 墨尔本的高级近郊地区物业市场和莫宁顿半岛为那些依然专注于已封锁市场的卖家达成了强劲的交易额。 9月底，政府取消了潜在买家在实地看房时受到的全方位限制，而卖家显然也渴望着利用积极的基本市场环境。在这些因素的推动下，9月底进入市场的房源数量出现了大幅增长。 今年春天，政府曾放宽封锁政策，市场曾经历一段时间的复苏。 现在，全面封锁限制措施放松后，墨尔本房地产市场已经做好了迎接一波持续性复苏浪潮的准备。 从通过封锁消除病毒到通过接种疫苗来遏制病毒，当地新冠病毒政策方向已经历了大幅的调整。这将成为提振买卖双方信心的一大因素，并有利于维持房地产市场的积极情绪和可持续性。 经历了戛然而止的春季销售热潮后，墨尔本物业市场将再次站稳脚跟，而交易势头可能会在今年剩余的时间内再次增强。 以上分析来自首席经济学家安德鲁·J·威尔逊博士（Dr Andrew J. Wilson） 。 请移步至：Kay & Burton 居外专页，查看墨尔本精彩豪宅房源；并关注Kay & Burton官方微信账号：kayandburton，了解墨尔本物业市场最新动态。
踏入2021年，即使疫情尚未退却，美国的50个州跟往年一样，都会征收房产税。该税收是地方政府的主要收入来源，征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。对于购房者，房产税的意义是永久持有房产的最基本保证。目前美国的房产税税率维持在1%-3%之间。 那么2021年美国将如何征收房产税呢？居外IQI带大家深入了解。 美国房产税由谁来征收？ 美国房产税的征收主体是郡政府、市政府和学区，他们之间的征收比例划分是1:1:5。而美国的联邦政府和州政府是不征收房产税的。 美国地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收房产税，这项税收主要用于居民所在区域的教育及公共服务的支出。 美国是如何确定房产税税率的？ 房产税的税率由地方政府根据各级预算来制定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都不同。 如果某个地方政府的一年开支为2亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%。假如过了一年后，该地方的经济发展了，房价有所提高，房产估价的总额上涨为200亿美元，但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话，当年房产税的税率为1%。也就是说，房价上涨了，房产税可能降低。 各地方政府根据本地财政需要，规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率与房产纳税价之积。房产纳税价一般是房产市场公平价，但有些地方政府允许一定折扣，政府会提供一个折扣率。在这种情况下，房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。 房产税税率的计算公式为：预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额。 确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。 美国如何给您的房产估值？ 房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。由于美国大多数房屋为独栋房，所以房与房的差别很大，包括地块的大小、可用面积、房屋式样等。评估师一般会采用销售对比方法，即比较近6个月内3、4个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。另一个方法是重置成本法，但此法一般是针对新房，主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧调整。 房产税的计算公式为：房产估价×房产税比率。 在美国，税率的高低受到一定的限制，因为联邦法律规定了对财产（主要是房地产）征税的最高限额。财产估价经地方立法机关正式批准后，即成当地的法定税基，据此形成两种形式的税率：一是名义税率，适用于估价；一是实际税率，适用于市价。由于各地估价比率不一，各地税率也有较大差异。 房产税的征收手续是怎样的？ 在美国交纳房产税手续简单。通常，地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知，房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付。 各地政府对纳税频度各有规定。比如，费城一年只有一次，房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表，房主必须在第二年3月31日前支付。加州房地产税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日；第二次是次年的2月1日。在新泽西州，一年则分4次。 美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。 美国房产税的免征条件是什么？ 美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免美国房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。以加州为例，纳税人的主要自用住宅可免除7000美元的房产税。这个对我们华人具有现实意义。 另外还有退伍军人免税额。美国目前有30个州对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。 在美国拒交房产税有什么处罚？ 美国对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方政府可以对拖欠房产税的房产采取留置、拍卖。很多法拍房就是这么来的。 由于政府房产税拥有最先申诉抵押权，因此，如果房产主对多方机构有违约，那么地方政府有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。以加州为例，如果超过期限，房主会被征收应付款10%的罚金；逾期3年未缴纳房产税会导致房产被地方政府没收拍卖。 美国各州的房产税是多少？ 最后，我们为大家整理出华人聚居州份的房产税税率（由高至低）： 新泽西州（New Jersey）： 2.47% 德州（Texas）：1.81% 纽约州（New York）：1.71% 麻州（Massachusetts）：1.23% 华盛顿州（Washington）：1.01% 佛州（Florida）：0.93% 北卡州（North Carolina）：0.85% 加州（California）：0.76% 立即填妥下方表格，居外IQI专员将会根据您的个人状况，为您提供全面、适切的投资税务咨询。
马尔代夫不属于哪个国家，它本身就是一个国家。马尔代夫的全称是马尔代夫共和国，是一个以旅游业发展为主的国家，疫情没有爆发之前，每年前往该国家的游客人数非常多。因为气候的原因，该国家很适合过冬，所以很多人冬季都会选择去这里旅游。马尔代夫的首都是马累，该国家位置位于南亚，是印度洋上的一个岛屿国家，并且全国海拔平均水平偏低。 马尔代夫这个岛屿国家由1200余个小珊瑚岛屿组成，其原名称为马尔代夫群岛。虽然岛屿很多，但是真正居住人的岛屿只有202个。马尔代夫的景点都是与岛屿著称，很多人都喜欢前往拍婚纱照，因为这里的景色犹如走进画一般。班度士岛、玛娜法鲁岛、马累岛、椰子岛、梦幻岛、白金岛、天堂岛、拉古娜岛、卡尼岛这些岛屿的景色都很优美，可谓一个岛屿一个风景。 马尔代夫基本上被海洋包围，所以该国家的主要交通工具是船舶，陆地上的交通工具仅限在首都马累，主要以汽车、自行车为主。由于地理因素，该国家不能建设铁路，但是首都有国际机场。现在全球气候变暖，水平线在不断的上升，马尔代夫的国土面积很有可能因此缩小，据说只需要一个世纪，该国家就会化为乌有。马尔代夫之所以被人们记住，主要在于难以忘怀的景色。 马尔代夫位于赤道附近，所以是热带气候，一年没有明显的四季之分，年平均气温维持在28度，最低气温通常是26度，最高气温是31度，年降水量非常大。马尔代夫的海洋资源很丰富，在该国家能够看到700多种不同的鱼类，还有各种带帽、珊瑚、贝壳等。如果你喜欢马尔代夫，有机会一定要去看一看。
一直以来，加拿大是不少人向往的移居目的地，在之前的内容中，我们对加拿大这个国家做了简单介绍，并介绍怎样在加拿大进行置业投资、如何快速移民加拿大以及赴加留学指南，现在讲为大家介绍加拿大百科的最后一部分——加拿大生活指南。 一、加拿大福利待遇一览 都说加拿大山好水好福利好，是无数人向往已久的理想家园，这一点从历年蜂拥而至的移民申请就可以看出来。那么，身为加拿大公民都有哪些福利待遇，引得无数精英为之“竞折腰”呢！一起看看。 福利1：护照含金量世界第九 四国互通 2021年亨利护照排名显示，加拿大护照仍处于世界第九！更重要的是，拥有加拿大、英国、澳大利亚、新西兰这四个国家中任意一个身份，就相当于移民四个国家，享受其它三国公民的同等待遇！包括自由贸易、国家之间公民工作、旅游、退休居住免签、医疗教育共享。点击阅读全文 福利2：全球十佳医疗保健体系+免费医疗 最近一项对世界上最佳医疗保健的研究发现，加拿大的公共医疗保健系统非常优秀，世界排名第四。更重要的是，全家都可以享受免费医疗，除牙科和眼科外，病人看医生，不须支付诊金、化验费、住院和手术等费用，只须支付处方类药费。点击阅读全文 福利3：18个月产假+育儿假+保险 为鼓励生育，加拿大相关政策规定产假和育儿假18个月，符合资格的待产孕妇可在婴儿出生前的12周开始申请产假。延长父母福利则有18个月产假，期间有61周的带薪假。点击阅读全文 福利4：教育质量高+免费教育 根据国际经合组织OECD教育报告显示，加拿大国民受教育水平在发达国家当中最高，其教育不但质量很高，而且成本低，国民很轻松便能享受到世界一流水平的教育。只要父母任意一方在加拿大读书或工作，子女随同即可在加拿大享受免费义务教育。在加拿大留学的任何国籍的国际留学生，其子女即可陪同到加拿大读书，并享受加拿大高中及以下的免费义务教育。点击阅读全文 福利5：儿童福利多 儿童福利（Canada child benefit）即大家常说的“牛奶金”，每个小孩子从出生到18岁，都可以领取这笔补助。6岁以下的小孩每位可获得联邦最高每年$6,496的津贴，6岁至17岁的孩子每位可获得最高每年5481加元的津贴。 以上，只是加拿大众多福利的一部分，不难想象，顶级的福利政策是每年大批外国人趋之若鹜移民的重要因素之一。更重要的是，临时居民也可以享受绝大多数福利。也就是说，只要您来到加拿大留学、工作与生活，生活质量与生活保障的待遇与加拿大公民和永久性居民是一样的！ 延伸阅读： 海外生子出生公民权或将被终结？换个方式享受加拿大福利！ 全球福利最好国家大排行出炉 男人也有九个月产假 二、185个免签国家 海外出行说走就走 185个免签国家 走遍全球说走就走 根据《亨利2021年第三季护照指数》，加拿大护照持有者可以免签证进入185个国家和地区，位列旅行自由的第九位！这意味着，手持加拿大护照，全球绝大部分国家/地区您都能说走就走，具体请看 加拿大护照免签国家详细列表 加拿大入境签证办理 现在前往加拿大还需要提前 办理签证，在我国只有北京、上海、广州和重庆这四个城市有加拿大使馆签证中心，具体的办理流程并不复杂，包括填表、提交身份信息、递交材料等步骤，具体参见 全面解析：加拿大签证办理流程 特别提醒：目前 加拿大签证被拒，也是比较常见的，但这并不意味着再无机会。大多数时候人们办理加拿大签证被拒，很有可能是您提供的相关材料并不是特别的完善，或者是您在面试的时候自己回答的问题和自身提供的材料存在着差异性。另外，一次申请被拒绝，还可以马上继续申请，并不需要再等数月之久。 延伸阅读： 2021全球护照含金量排行 加拿大投资签证怎么办？ 三、最新！疫情下加拿大入境政策（持续更新） 加拿大公民及永久居民 根据6月23日加拿大政府发布的最新消息，从7月5日起，完全接种了疫苗的加拿大公民和永久居民进入加拿大将可以不必隔离。不过，完全接种了疫苗的加拿大公民和永久居民并不是能简单地通过海关——入境者需要出示文件，证明他们在入境前至少14天完全接种了由加拿大批准的疫苗。 加拿大政府还对本国公民入境的常见问题做了解答，包括“没有智能手机如何申请”、“非加拿大籍配偶如何申请”、“是否签发疫苗护照”等热门话题，点击查看全文 放宽外国人入境 2021年，加拿大边境服务局CBSA陆续进一步修正完善了此前发布的条款，并细化了说明，包括： 加拿大旅行禁令延长至7月21日， 且禁飞印度直航航班，大大降低了大家在机场感染Delta变种病毒的可能性。 留学生的父母，可提前向国内使领馆邮件申请授权信前往陪读（需有正当理由，例如年龄较小生活不能自理等）。 毕业工签持有者也被明确纳入了被允许入境的范畴。 相关阅读：非常时期如何入境加拿大？留学生入境隔离经历分享｜居外专栏 四、世界知名宜居之地 退休养老相关介绍 世界知名宜居之地 加拿大各主要城市多年来都位居 “世界最宜居城市” 排行榜前列位置，体现出“北美桃花源”的无穷魅力。事实上，加拿大不止宜居，更是 全球最安全国家之一。那么，哪些城市是移居华人的最佳选择呢？答案就在各地的华人占比上。 加拿大养老福利 加拿大的养老保障制度分为3大部分： “老年保障金计划”（Old Age Security，简称OAS） 为每一位65岁以上，并且年满18岁后在加拿大居住满10年的老年人提供老年保障金，所需资金全部由政府财政负担。 “加拿大养老保险计划”（Canada Pension Plan，简称CPP） 强制性养老保险计划，参保对象为年满18周岁的劳动者，参保人在其工作时期缴纳一定的钱给该计划（类似于中国的养老保险），自60岁开始可按月领取养老金。 雇主主办的养老保险计划和个人退休储蓄计划 雇主养老保险计划相当于我国的补充养老保险（企业年金），而个人退休储蓄计划类同于我国的个人储蓄型养老保险。 点击查看 加拿大的养老福利有哪些？ 全文。 延伸阅读：加拿大最宜居榜：哪儿最适合育儿养老和新移民 五、了解当地常识 让您的移居生活更美好 加拿大一个月生活费要多少钱？ 根据 2021加拿大物价数据，综合饮食、住房、交通、娱乐及生活杂费和其他开支，单身人士每月需要约2800加元（约人民币1.5万元）的生活费，而两大一小的三人家庭则要约4800加元（约人民币2.5万元）。 主要支出分类 每月平均费用（加元） 膳食 外食：$200 – C$300（每人） 自煮：$150 – C$200（每人） 住房 租房：$1000 – $2500 通用開支：$500 交通 公共交通：C$100 – 150 开车：C$400 – 500（含汽車供款） 娱乐及生活杂费 $150 – 200 合计（大约） 单人：$2800（约人民币1.5万元） 二人家庭：$4300（约人民币2.3万元） 三人家庭：$4800（约人民币2.5万元） 不过，多伦多、温哥华两个超级城市（超过三分一的居民聚居在这两个大都会区）的生活费可就贵多了，几乎是偏远地区（如魁北克省）的两倍。根据美世（Mercer）了“城市生活成本“报告，温哥华是加拿大生活成本最贵城市，多伦多、蒙特利尔、卡尔加里分列第二至第四名。 必须了解的加拿大文化习俗 在加拿大生活，或短暂到当地留学，必须知道什么文化习俗？需要注意的事情包括：当地文化脉络、社交礼仪和被认为很“无礼”的举止！ 必须知道的紧急援助号码 人生总有意外，紧急号码先存好。下面为留学、旅居、移居加拿大的小伙伴系统整理了当地生活时所需的紧急联系号码，包括大使馆、各种公关服务机构的联系。点击查看 移居到加拿大，该了解哪些紧急援助号码？ 延伸阅读：外汇那些事儿，您以为您都懂了吗？ 以上内容，只是对移居加拿大后必备的日常生活常识做了简单梳理，更多在【居外百科｜加拿大生活】的相关内容，大家可以在 移居加拿大手册 找到，该手册包括了当地风土人情、劳动法案、国籍政策等与大家密切相关的内容，欢迎点击查看。 有意了解更多关于移居加拿大资讯或更详细的资料，请即刻致电联系居外热线 400 041 7515 或留言咨询，做详细了解！
