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市场看点|新加坡转售公寓再次成为焦点

转售市场在停滞两年后强势回归 人们对疫苗持乐观态度和预期中的全球经济复苏在世界各地引发了一场购房狂潮。充足的流动资产和创纪录的低抵押贷款利率支撑着被抑制的需求,正推高全球房价。 橙易产业(OrangeTee & Tie)研究与咨询部副总裁孙燕清(Christine Sun)女士在【2021年第三季度新加坡住宅市场深度报告】中写道:  新加坡的私人住宅转售市场在停滞两年后重新成为焦点。在疫情蔓延期间,私人转售公寓的需求强劲增长。根据市区重建局(Urban Redevelopment Authority)的Realis房地产数据,今年前7个月共售出9,160套非有地私人住宅(不包括执行共管公寓)。这超过了去年的8,767套,也高于2019年的7,547套。今年的交易额已经超过了2013年至2016年的全年销售额。 我们现在所看到的良好销售业绩与2018年第三季度形成了鲜明对比,当时在实施降温措施后,转售量环比下降了45%以上。此后转售需求一直保持在较低水平,从2018年第四季度到2020年第二季度,平均每个季度售出约1,700套。相比之下,今年第一季度售出3,752套,而第二季度成交了4,161套。销量提升是转售市场发出的一个积极信号。 私人转售市场正在强劲复苏 郊区转售项目需求激增 在郊区,由于供应量减少,人们对转售公寓的需求强劲增长。2021年第二季度,中心区以外(OCR)售出了2,116套转售公寓,比2020年第二季度的343套增加了516.9%。就比例而言,上一季度,中央区以外(OCR)的销售量占转售总量的50.9%,核心中央区(CCR)和其他中央区(RCR)分别占28.5%和20.6%。就中央区以外(OCR)而言,2021年第二季度的50.9%高于2020年第二季度的46.2%和2019年第二季度的46.6%。 中心区以外(OCR)转售公寓 由于疫情期间房产一直很热销,因此开发商未售出的库存一直在减少;自2020年以来,中央区以外(OCR)仅推出了两个数量超过500套住宅单元的大型项目,导致了严重的供需失衡。因为供应量减少,许多购房者一直在郊区艰难地寻找新房。 大多数开发商尚未补充其土地储备,所以供应量很有可能维持在较低水平。自2018年集体购买周期结束以来,郊区和城市边缘地区的土地供应量已降至新低。目前为止几乎没有成功的整体交易,政府土地销售的供应量也有所放缓。 房价增长 转售需求的复苏引发了价格回升,市场似乎正处于上升周期的开端。与2020年第二季度相比,整个市场的转售公寓价格在2021年第二季度上涨了3.4%,达到1,305新加坡元/平方英尺。从2020年第二季度到2021年第二季度,新公寓价格以17.1%的速度快速增长,相比之下,转售公寓价格仅增长了3.4%。因此,新公寓和转售公寓的价格差距进一步扩大,从2020年第二季度的30.2%扩大至2021年第二季度的47.4%。因此,一些转售公寓的潜力可能被低估,价格有进一步上涨的空间。 最畅销的转售公寓 2020年和2021年最受欢迎的豪华项目是位于核心中央区(CCR)的滨海盛景豪苑(Marina One Residences,拥有229套住宅单元)、圣汤马士8号(8 Saint Thomas,拥有119套住宅单元)、丽敦豪邸(D’Leedon,拥有100套住宅单元)、滨海舫(The Sail @ Marina Bay,拥有71套住宅单元)和名筑(Nouvel 18,拥有48套住宅单元)。 同期最畅销的郊区转售公寓包括峰景苑(High Park Residences,拥有126套住宅单元,中数价格为1,232新加坡元/平方英尺)、明顿苑(The Minton,拥有117套住宅单元,中数价格为1,082新加坡元/平方英尺)、Parc Rosewood项目(拥有96套住宅单元,中数价格为1,093新加坡元/平方英尺)和鸣翠苑(D’Nest,拥有86套住宅单元,中数价格为1,088新加坡元/平方英尺)。大多数畅销项目的售价都很具备吸引力,其交易价格低于中央区以外(OCR)新公寓1,581新加坡元的中数价格。 同样,许多位于城市边缘地区备受欢迎的项目售价低于其他中央区(RCR)新公寓的中数价格1,846新加坡元/平方英尺,包括吉宝湾映水苑(Reflections at Keppel Bay,拥有139套住宅单元,价格为1,601新加坡元/平方英尺)和佳丽比园公寓(Caribbean at Keppel Bay,拥有85套住宅单元,价格为1,528新加坡元/平方英尺)。 最受欢迎的转售公寓(2020年-2021年,不包括执行共管公寓) 由于郊区和城市边缘地区的新房供应量仍然有限,我们预计人们对转售房屋的需求将保持弹性。正在寻找经济适用房的买家可能会转向郊区或特定城市边缘地区的转售物业市场。因此,今年的转售量预计将达到17,000至18,000套,将超过2019年和2020年的转售总量。

“牛”转乾坤迎新岁 各国移民争相释放政策利好

春节将至,全球疫情形势依旧严峻,各国疫情防控及经济复苏仍面临多重压力。疫情之下,许多国家的移民政策有了新调整,涉及签证办理、居留方式、工作许可等多方面,我们为您一一梳理。 日本:政府或延长技能实习生签证期限 新冠疫情世界大流行,各国边境管理措施不断收紧,日本国内用工状况亦受波及。日本农林水产大臣近日表示,政府将考虑延长已经在日技能实习生的签证期限,以缓解产业人手不足的问题。 1月21日,日本出入国在留管理厅公示了 “在留资格认定证明书有效期间”的最新特别规定。规定中提到:有效期间为2020年10月1日至2020年12月31日的,“在留资格认定证明书”有效日期延长至2021年4月30日;有效期间为2020年1月1日至2021年1月30日的,“在留资格认定证明书”有效日期延长至2021年7月31日;有效期间为2021年1月31日之后的,“在留资格认定证明书”有效日期延长至该证明书认定日之后的6个月内。 新规一出,对于已经拿到在留资格认定证书的人员来说,可以根据自身情况和疫情形势,做好谨慎选择和安排了。 延伸资讯:“牛”转新机!日本推行线上购房 华人尽享便利 澳洲:移民父母可留澳办理签证 1月28日,澳大利亚移民部公布签证新调整,移民父母将无需在新冠大流行期间前往海外办理签证。该调整将在2021年第一季度生效,涉及父母签证(103类)、贡献型父母签证(173类)和贡献型父母签证(143类)三类。 政府推行这些变化,是为了让原本需在境外办手续的父母签证申请人在疫情期间可以留在澳大利亚续签。这种临时性的优待适用于父母签证类,以便那些目前正在澳大利亚、因疫情影响而无法出境的合格申请人可以获得该签证。同时,父母签证的发放数量也是有上限的,而上一财年只批准了3730份签证。 延伸资讯:牛年将至,在墨尔本的您可以如何庆祝? 加拿大:新工作许可鼓励留学生定居 为鼓励国际学生毕业后定居,加拿大联邦政府1月公布一项新计划,规定持已过期或即将到期工作许可的毕业生,可以申请开放式工作许可,以便多出18个月时间留在加拿大寻找工作。联邦移民部表示,新计划让专科以上学院的毕业生有更多时间在加拿大寻找工作,预估约有5.2万名毕业生受惠。 同时在居留方面,加拿大移民部为临时居民提供了再一次的延期机会,即包括外劳、学生和访客等均可在8月31日前申请恢复临时居民身份。据悉,加拿大联邦移民、难民及公民部曾在2020年7月14日公布政策,放宽临时居民恢复身份申请期限至2020年12月31日,新政策则是在此基础上再次延长期限。 新政策要求,申请人必须自入境之后一直留在加拿大,且在2020年1月30日至2021年5月31日之间具有有效的加拿大临时身份。同时,他们还需要支付申请费才能恢复其临时居民身份。该项政策的受益者包括持工作签证的人士、符合条件的临时外劳等,其好处在于,他们在等待恢复身份的同时,也可以开始工作。 延伸资讯:加拿大登“全球最接受移民国家” 将重启父母移民申请 英国:留学生9月抵英且完成学习 可申请工签 日前,英国驻华使馆微信公众号发布了更新后的留学生签证政策。对于刚入学英国大学的留学生来说,如果是2021年1月刚刚入学或即将入学的1年制研究生,因面临着全球旅行限制,无法按时抵达英国学校报到,可以先开始远程学习,只要在2021年9月27日之前抵达英国且在英国完成最后一学期的学习,就仍有资格申请毕业生工作签证。值得注意的是,2020年9月入学的1年制留学生,则需要在2021年4月6日之前入境英国且在英国完成最后一学期的学习,才有资格申请毕业生工作签证。 此外,英国内政部还更新了90天入境签证到期后申请替代签证的指南。已经获得了90天入境签证的申请者,如因疫情限制,还未旅行签证就已过期或即将过期,可以填写线上表格,并与相关签证中心预约申请替代签证。 延伸资讯:2021英国最新签证、移民政策汇总|居外专栏 希腊:简化“黄金签证”申请手续 2020年12月,希腊政府起草并提出的新法律草案,对即将到期的第三国公民居留许可进行再度延期。包括:从2020年1月1日到7月31日期间内到期的居留许可证(RP)和等待纸(蓝纸),有效期合法延长至2021年3月31日;将于2020年8月1日至2021年3月31日到期的RP卡和蓝纸,将从到期日起自动延期8个月。 根据相关规定,持有效居留许可证,并且到期日期在自动延期期间内的第三国公民,可以合法居住在希腊境内,并保持行使居留许可证所产生的权利。第三国公民如需延续居留许可证,可从原居留许可证有效期届满之日第二天起开始申请,在自动延期期间内提交延期申请。以上手续均可在线完成,希腊移民和庇护部已推出电子平台,对相关审批事务进行处理。 同时,在希腊拥有房产的业主,如符合“黄金签证”的条件,其本人及其家庭成员申请RP也将不再需要入境希腊。相关申请和所需文件由在希腊领事机构委托指定的代表律师提交即可。需注意的是,办理“黄金签证”的第三国公民,无论是作为财产所有者还是作为家庭成员,必须在RP申请之日起12个月内入境希腊,并向主管移民局提供其生物特征数据(指纹)。 延伸资讯:错过欧洲黄金签证,您可能再也享受不到“买房送永居” 福利! 来源:中国侨网 除了以上的各项政策利好之外,拜登上任拟开通美国“快速入籍”;阿联酋也史上首次对外国人才开放入籍计划呢! 欢迎各位留下联系方式,免费谘询出国移民、留学或房产投资的机会。

市场报告|大批买家回归新加坡 新私宅销量强劲反弹

今年7月,新加坡新房销售量出现了强劲的反弹。尽管政府在下半月实施了更为严格的社区管控措施,开发商仍在当月售出了1589套私人住宅,与6月份872套的销量相比提升了82.2%。这是自2021年1月售出1633套房产以来,单月所达成的最高销量水平。 橙易产业(OrangeTee & Tie)研究与咨询部副总裁孙燕清(Christine Sun)女士在她的报告中写道:  包括执行共管公寓(EC)在内的新房销量环比上涨了81.3%,从上月的962套增加到了1,744套。新加坡市区重建局(URA)的销售调查结果显示,与前一年同期相比,新房销量(不包括执行共管公寓)提升了46.7%。 在2021年7月22日至8月10日期间,新加坡政府重新进入疫情防控第二阶段(“提高戒备”阶段)并进一步收紧了安全管理措施,试图打破越来越多的集群感染病例之间的传播链。售楼处的看房人数和访客数量都被缩减了。 上个月,Pasir Ris 8、鑫悦府(Normanton Park)、 山景坡(Midwood)、 盛港嘉园(Sengkang Grand Residences)、翠宁苑(Ki Residences at Brookvale)、锦泰门第(Parc Clematis)和聚宝园(Treasure At Tampines)等项目都对新房销量起到了一定的提振作用。上个月,由于人们对郊区私人住宅存在强劲的需求,中央区以外(OCR)贡献了大部分的新房销售量(不包括执行共管公寓),占比高达63.7%。此外还有27.6%和8.7%的销量分别来自其他中央区(RCR)及核心中央区(CCR)。 新加坡每月新房市场数据 为何销量如此强劲? 更为严格的措施似乎并没有对市场情绪产生明显的抑制作用。与前几轮限制政策相比,当前安全管理措施的影响较为温和。开发商和销售代理人都学会了利用销售技术来达成交易,借助社交媒体工具与客户保持联系,进而“克服困难”。 上个月,随着大批买家重返私人住宅市场, 许多项目的销售都有所回升。出于因房价过高而被挤出市场的担忧, 有些人正急于购买物业。整体价格似乎已经触底,而某些项目的开发商也提高了其中档住宅单元的价格。此外,随着新加坡在未来几个月内进一步开放各大行业的计划持续推进,新加坡经济已做好迎接稳步复苏的准备。 在卖家方面,开发商同样热衷于推出新住宅单元,并打算在2021年8月8日开始的农历七月到来之前达成更多交易 。上个月,新上市销售(不包括执行共管公寓)的住宅单元数量增长了27%,达到1,104套。 高价住宅销量提升 上月,大众市场上的高价公寓销售量急剧上升。新加坡市重建局Realis房地产数据显示,7月份,中央区以外(OCR)价格不低于150万新元的非有地私人住宅(已剔除执行共管公寓和超过一套的批量购买物业)共售出397套,创下历史新高,还打破了2020年12月份的纪录(293套)。其中有141套住宅的售价不低于200万新元。  如此亮眼的销售成绩表明,有更多的买家愿意为位置优越或具有良好产品属性的大众市场公寓支付溢价。就每平方英尺售价而言,中央区以外(OCR)有829套非有地住宅以超过1,500新元的均价售出,而当月有9套房产以超过2,000新元的均价成交。 上个月还有价格较高的城市郊区住宅也成交了。在其他中央区(RCR),有195套非有地住宅以2,000新元以上的均价售出。其中有45套房产的均价达到了2500新元或以上。这些房产来自多个不同的项目,如安珀园(Amber Park)、万宝轩(One Pearl Bank)、瑞雅嘉苑(Rivière)、One Meyer、美雅豪苑(Meyer Mansion)、Nyon和Sky Everton。  发展商月度销售概况 发展商按市场划分的每月销售额 市场展望 对于有意将组屋升级为较高端住宅的新加坡公民及其他置业者来说,目前的住房供应,尤其是郊区的住房供应依然不足。此外,由于政府采取降温措施后土地销售几乎完全陷入了停滞状态,新加坡的开发商还缺乏土地储备。 随着开发商持续削减未售库存,他们对土地的需求将有所提升。我们可能会发现土地拍卖和政府卖地计划的投标活动变得更为活跃。今年下半年,市场上的乐观情绪和持续下降的住房供应可能会推高房价。 2021年7月最畅销项目(含执行共管公寓) 

新加坡房产住宅销售趋势

根据之前的报道可知,新加坡在7月份私人住宅的销售环比增长了82%,上半年的房产销售额度直接达到了240亿美元,2022年预计还会进一步上涨。新加坡2021年新私宅的销售比例要高2020年73%,同时转售市场的数据也是比较可观的。通过2021年第二季度的数据可知,新私宅的销售占比高达81.9%,其中海外人士的购买比例在4.9%,占比还是比较高的。 新加坡私人住宅的价格一直在不断上涨,第二季度环比增长了1.1%,同时子市场的房产价格也有所上涨。因为新加坡楼市的发展动态政府一直有关注,所以在过激增长的情况下实行了降温措施。12月份新政的颁布,让很多购房者收到了打击,尤其是海外买家,他们的额外印花税直接暴涨到34%,同时当地购买多套房产的人士同样要多缴纳印花税。 新加坡新政策的颁布主要是为了抑制炒房,通过近几年的数据可知,新加坡房产的租售比始终保持和10年新币国债类似,比例大约为1.75%-1.85%,为了让趋势更加健康稳定的发展,新加坡政府也是良苦用心。新加坡楼市的发展主要是为了满足大多数人买房的刚性需求,虽然用于投资也是不错的选择,但是在政策的影响下,还是要看准时机,否则需要承担高昂的税费。 新加坡住宅的发展趋势在新的一年会不断上涨,价格也同样如此,不过在政策的抑制下,它的发展速度相对来说是比较缓慢的,并且大趋势是健康的。从长远的方向来看,新加坡的房产是最有保障性的存在,毕竟在多重因素的影响下,它存在的风险性比较小,不过对于海外人士来说,在新加坡购买房产唯一要注意的是政府随时会颁布的政策。

新加坡房产模式分析

新加坡的房产模式一定意义可以理解为政府承担了居者有其屋的义务。该国家通过低价转让国有土地来大规模新建公共住房,并且严打投机的方式,力求保障民众的住房需求。新加坡的组屋占比高达80%,私人住宅只有20%。组屋是由政府建造的,优先保障中低收入群体的购房需求,所以它的售价管控非常严格,让房价收入一直维持在5-6的合理水平,并且还严控组屋转售,以免造成房市混乱。 新加坡的房市一直都是组屋为主、私宅为辅的模式,这种二元市场的结构奠定了该国家住房制度的成功。政府通过对组屋市场的有效调控来实现房地产市场的整体稳定,因为私人住宅的占比比较小,所以它的波动对整个市场的冲击也是比较小的。新加坡的这种房产模式,不管是在经济上升期,还是在经济衰败期都能够有效的稳定社会发展,避免不必要的动乱出现。 新加坡组屋在不断发展的过程中,一直在努力适应民众的住房需求,新加坡从组屋发展开始,仅用不到30年的时间就让80%的人入住政府组屋。现在新加坡大多是群众的住房需求得到解决,下一个目标就是提升居住质量,为了顺应民众的需求,政府建屋发展局也再朝着这个方面不断前进。新加坡的私宅市场相对来说就比较商品化,这种类型的房产更加注重配套,并且产权是私有的。 总的来说,新加坡的房产模式政府政府承担了一大部分,当然这样做也是为了更好的调控市场。新加坡的房产价格虽然一直在上涨,但是能够明显感受到楼市发展健康并且稳定,如果出现比较大的波动,政府会立马干预进行有效调控,因此该国家的房产模式是比较值得借鉴的。

新加坡房产政策都有哪些好处

新加坡房产政策的好处:1、从长期看是好事,平缓局部房价增长过快的现象,挤压了泡沫,让基本面稳定下来。2、人工、土地、涨税带来的一系列问题都反应在房价上,房市没有大幅度下跌的基础,意味着房子仍是普通人抵抗通货膨胀的最好资产。3、房市降温之后会迎来短暂的投资好机会,想要投资的可以抓住时机。4、对新加坡当地人士来说,购买第一套房产的人士会更加安心。 新加坡政策颁布之后,接下来会有这些变化: 1、 新加坡市中心的楼盘会受到较大的影响,近一段时间内,海外人士购买房产的数量会减少,市中心的集体出售可能要歇一段时间。 2、 因为HDB不受影响,所以组屋的提升会继续前行,同时外围的公寓也会持续走好,外围的集体出售同样会继续前行。 3、 可能会出现卖一套买两套的情况。 4、 商业店物的情况是持续走好的情况,有投资者认为已经超越了投资价值,毕竟租售比有点跟不上。 5、 市中心永久地契的二手房产市场将会持续走好。 6、 很多大型的集体出售项目会歇一段时间,毕竟发展商需要多预付10%的税。 7、 新加坡政府卖地的速度会加快脚步。 8、 新政策对本地人的影响并不是很大,TDSR的总贷款额度降低幅度为5%,影响算是比较小的。 9、 新政策在房产市场采用一段时间后,海外人士就会慢慢适应额外的税费,然后会继续进行投资,当前只需要时间缓冲和适应。 回顾新加坡房产的发展,从2020年开始房价就一直在上涨,私宅的价格上涨了9%,组屋转售2020年之前是下跌的状态,但之后出现上涨,幅度达到了15%。持续高涨的房价很容易让房市变得不稳定,新加坡政府的有效举措就是稳定、健康发展。

新加坡再出“辣招”降温楼市,抓到四大重点再去看房!

疫情期间,新加坡私人住宅及组屋转售市场依然热络,房价持续上涨。有鉴于此,新加坡政府宣布推出最新一轮房地产降温措施,从即日起调高额外买家印花税以及收紧总偿债比率,并增加房屋供应以满足市场需求。 2021出台的房地产降温措施有哪些? 1. 调高额外买家印花税(ABSD) 从即日(12月16日)起,在新加坡购买住宅房产的额外买家印花税(ABSD)调高5至15个百分点。 在新措施下,购买第一套房产的新加坡公民和永久居民,须支付的ABSD维持不变,分别为零和5%。 不过购买第二套房产的新加坡公民,须支付的ABSD将从12%调高至17%。购买第三套及更多房产的新加坡公民,以及购买第二套房产的永久居民,须支付的ABSD从15%调高至25%。若永久居民购买第三套及更多房产,他们须支付的ABSD将从15%调高至30%。 外国买家须支付的ABSD一律调高至30%。 政府也将发展商须支付的ABSD,从25%调高至35%。这笔ABSD可在满足印花税规定的条件下,退回给发展商。此外,发展商仍须预先支付一笔5%印花税,而且无法退回。   住宅房地产 之前 2021年12月16日起 新加坡公民 第一套 第二套 第三套起 无(没变化) 12% 15% 17% 25% 永久居民 第一套 第二套 第三套起 5%(没变化) 15% 15% 25% 30% 外国人 第一套起 20% 30% 非个人买家 (如公司) 第一套起 25% 额外5%* 35% 额外5%* *房地产开发商须额外支付5%无可退还的印花税,并须在购买单位时支付 2. 收紧总偿债比率(TDSR) 政府也收紧总偿债比率(TDSR),规定每月的贷款偿债率从原本不可超过收入的60%,收紧至收入的55%。 政府将TDSR顶限从60%收紧到55%的调整,将适用于今天或之后开出选购权书(TOP)的房贷申请和增值抵押贷款(Mortgage Equity Withdrawal Loan)申请。在12月16日前获得房贷的借贷人,不受影响。 3. 调降组屋房贷的贷款比率(LTV) 政府也调低了建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率(LTV),从90%减少到85%。不过通过金融机构的组屋房贷LTV仍维持在75%。 祭出降温措施的同时,为满足住房需求,政府表示接下来会增加组屋和私宅供应。建屋发展局指出,未来两年组屋供应将提升35%。 新加坡楼市到底怎么了? 尽管受到冠病疫情的经济冲击,新加坡的私人住宅和组屋转售市场一直很活跃。自2020年第一季度以来,私宅价格上涨约9%。组屋转售价经历了六年的下滑后,也大幅回升,自2020年第一季度以来上升了约15%。 亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人、首席执行官(CEO)卡斯夫·安萨里(Kashif Ansari)先生表示,新加坡去年以来高效的疫情管控,使经济保持了稳定,在东南亚表现突出。疫情期间,新加坡政府纾困政策不少,购房按揭利率更低于2%,这都推动了人们的购房需求。 虽然房价与收入比率仍然低于历史平均水平,但有明显上升势头。在低利率的环境下,私宅市场和组屋转售市场的交易量也很高。政府文告强调,如果不加以控制,房价可能会超过经济基本面,提高接下来破坏市场稳定的修正风险。借贷者也容易受到未来几年利率上升的影响。 三家政府机构指出,私宅措施的调整是为了抑制广泛需求,特别是那些以投资为目的,而非自住而购买房产的人。收紧公共和私宅的融资条件举措,将鼓励更多人买房时采取金融审慎态度。新加坡金管局上周发布的《金融稳定评估》报告显示,以绝对值计算,家庭债务过去一年增加了6.8%。 房地产业界如何看待降温措施? 政府上轮降温措施是在2018年出台,当时这个被分析师形容为“重拳出击”的降温措施中, 除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民,个人买家要缴交的ABSD都上调五个百分点。相比之下,这轮降温措施的ABSD上调多达15个百分点 ,明显“出拳”更重。 新加坡第三大房地产中介机构 橙易产业(OrangeTee & Tie)研究与咨询部副总裁孙燕清(Christine Sun)女士认为,采取降温措施是为了防止买家过度杠杆化,确保价格以可持续的速度上涨。 她指出,虽然过去已经有一些措施,如收紧总偿债比率(TDSR)或押贷偿还能力比(MSR),但仍有不少买家过度使用资金,包括一些出售公寓并购买两套私人房产的家庭,还有一些已经接受了最高额度贷款,却没有给予足够缓冲的买家。因此,新措施将有助于解决部分这些问题。 新措施会严重打击私宅市场和外国买家吗? 橙易产业的孙燕清女士表示,这些措施对投资者的影响可能比对自住者的影响更大。前者通常拥有一个以上的房产,他们将受到提高ABSD的影响。由于中高端市场有更多的投资者和外国买家,这部分市场可能会受到更多的影响,而大众市场部分有更多的首次购房者,他们受措施的影响很小。 该公告可能会产生如膝跳般的反射反应。我们可能会看到交易量在六个月内放缓,价格也可能会稳定下来,并在明年以更慢的速度上升。因此,橙易产业将明年新加坡私人住宅市场的价格增长预测从6-9%修改为0-3%。 这些措施也可能影响到永久居民和外国买家。孙女士提到,在过去一年里,新加坡的永久居民和非永久居民购买的公寓数量一直在上升。新加坡永久居民购买的公寓数量从2020年的2818套上升到2021年的4375套(包括12月的半个月),上升速度快于新加坡人(公民)50.7%的增长。非永久居民外国人的购买量在同一时期也跃升了45%。 按居住状况分类的国籍 2018 2019 2020 2021* 2021 vs 2020 外国人(非永久居民) 1216 1000 737 1069 45.0% 新加坡永久居民 3234 2598 2818 4375 55.3% 新加坡人(公民) 14805 13008 14677 22113 50.7% 公司 88 35 59 46 -22.0% 不详 0 2 5 1 -80.0% 共计 19343 16643 18296 27604 50.9% 数据来源:新加坡市建局(URA)、橙易产业(OrangeTee & Tie)研究与咨询部 *12月为截至16日的非完整数据 随着“疫苗接種者旅遊走廊(VTL)”安排和边境的进一步重新开放,橙易产业预计会有更多的永久居民和外国人回到新加坡,他们可能会促成更高的住房需求。因此,出台的措施可能会减缓这些买家的需求。 延伸阅读: 加税也值得买! 新加坡买房最值钱的3个地区 获封“疫后最 佳投资国” 去新加坡买房也得留意这些“坑” 在新加坡什么样的房子才能算是豪宅? 新加坡房市在政府严控下机遇在哪? 请留下您的联系和查询,来让居外IQI帮助您安心买好房!我们的专家团队已准备好回答您有关房地产买卖和买房税费变化的任何问题。

低息环境持续 套现转按好时机|居外专栏

中国香港楼市於2021年在上半年非常热闹,住宅楼价距离历史高位只有约2%,破顶似乎只是时间的问题。成交金额至6月中已达3550亿港币,根据97年上半年创下的历史纪录 3750亿港币,距离破顶只有约200亿港币,相信2021年上半年将会刷新历史纪录。 楼市旺价又旺量,作为业主当然高兴,但自住的业主可能认为只是纸上数字,但事实并不是如此。楼市大旺主要得益於央行大放水,令低利率环境持续。当今港币同业拆息接近零,银行H按的按揭利率是1.3%至1.4%左右。反观两年前,不少业主见P按跟H按息率差不多,而选择了较稳定的P按,现行的实际利率为2.5%,比H按的息率高。业主可在罚息期界满后选择用H按。以每100万元计,30年分期可以将供款每月省回约550元;500万贷款就每月省回2750元!转按虽然涉及律师费开支,但银行也会有现金回赠给转按业主。现行一般有1%,500万贷款就有5万。而转按律师费不足1万元,“除笨有精”(指通过短期让利来赚取长远利益的策略)! 另外,更进取一点的业主,更加可以藉楼价高位的机会,加按套现,获得的额外资金,当然可以再投入物业市场。买住宅的话,就可能涉及15%的从价印花税。所以不少香港业主会考虑投资境外物业,尤其是英国及大湾区,均为现今的热门地区。 也有业主将资金投入股市,尤其是一些有稳定收益的ETF。市值最大的当然是领展,有 3.7%股息收益,已经是最低的ETF利率,其他的收息率达到6%至8%不等。若以息差5%计算,500万的加按贷款就能产生额外每年25万的额外收益。 一个自住的物业也可以被活化,成功为业主赚取收益。甚至有保险公司在推广加按物业所得资金,可购买医疗保险相连的基金,增值之馀,也可以解决医疗费用高昂的担心。当然,凡事都有风险。如果息口大幅上升,业主的供款支出便会上升,自然影响收益。但以美国为首的央行,是否能够大幅加息?这个风险就必须密切留意了。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

市场报告|新加坡5月提高戒备 新私宅销量跌近三成

今年5月,由于新加坡进入了“提高戒备”阶段并继续收紧限制性措施,住宅交易量有所减少。为了防止病毒感染人数再度升高,有关部门对售楼处和看房活动采取了更严格的措施,例如每组看房者的人数不能超过两人(包括销售人员)。此外,政府还建议企业提供电子版而非实物版的营销材料,以及对所有销售文件采用电子签名。  橙易产业(OrangeTee & Tie)研究与咨询部副总裁孙燕清(Christine Sun)女士在她的报告中写道: 市区重建局(URA)的销售调查结果显示,新房销量在5月份出现了29.7%的下滑,已从4月份的1,268套减少至891套。包括执行共管公寓(EC)在内的新房销量环比下降了8.8%,达到1,230套。与前一年同期相比,新房销量(不包括执行共管公寓)增长了83.0%。 然而,销量下降幅度小于一年前“防疫阻断时期”的水平。在2020年4月,即政府采取限制出行措施的第一个月里,市场上只达成了277笔新交易(不包括执行共管公寓),与2020年3月的660笔相比下降了58.0%。相比之下,上个月不包括执行共管公寓的新房销售量比2020年4月的277套高出了221.7%。    发展商月度销售概况 孙燕清女士表示,今年的销售表现更为强劲,这是因为房地产行业似乎在确保业务连续性以更灵活地改变客户参与模式方面做好了较为充分的准备。更多公司已经建立了新的技术基础设施以满足客户急剧变化的需求,同时为消费者的快速决策过程提供大量的信息。 许多开发商和销售代理已经迅速切换到了远程看房模式,买家也越来越习惯于应用虚拟和增强现实技术。这些技术不仅可以实现数字化的购房体验,还能提供更无缝的在线搜索服务,从而带来更多便利。 新加坡每月新房市场数据 新启动项目和细分市场情况 市场上推出了三个新项目,包括位于坎贝拉连路(Canberra Link)的Provence Residence执行共管公寓,以及柏南华庭(One Bernam)和柏皓(Park Nova)豪华住宅项目。这些项目都是在“提高戒备”期相关措施生效之前启动的。其他已推出的项目也在不断卖出新的房产。 上个月,中央区以外(OCR)贡献了大部分的新屋购买量(不包括执行共管公寓),占比高达45.0%;其后为其他中央区(RCR,占比为33.6%)和核心中区(CCR,占比为21.4%)。  发展商按市场划分的每月销售额 包括执行共管公寓在内的最畅销项目为Provence Residence项目、柏南华庭(One Bernam)、聚宝园(Treasure at Tampines)、鑫悦府(Normanton Park)、Parc Central Residences项目、山景坡(Midwood)、实龙岗北1道(Affinity At Serangoon)和悦湖苑(The Florence Residences)。 价格范围 市建局发布的Realis数据显示,随着上个月有更多的大众市场和城市边缘新住宅售出,价格低于150万新元的平价住宅单元(不包括执行共管公寓)所占的比例已从2021年4月的41.1%上升至5月份的46.4%。售价不低于300万新加坡元的新房比例持续上升,从3月份的5.5%升至4月份的6.6%,并于5月份进一步提升至7.7%。孙燕清女士强调,有10套房产的售价达到了1000万新元或以上,这是自2019年3月(当时的销售量也是10套)以来这类房产创下的单月最高销售量。其中有9套属于柏皓(Park Nova)项目,还有一套位于Meyerhouse项目。   上个月售价最高的公寓是一套属于柏皓项目、面积达548平方米、位于第20层的住宅单元,其成交价为3440万新元,相当于每平方英尺5838新元。根据市建局从1995年开始留存的备忘记录,这是从那时以来金额第三高的公寓交易。价格第一和第二高的住宅单元分别是在2015年以5100万新元售出、面积为1261平方米的嘉峰豪庭(Le Nouvel Ardmore)公寓,以及在2013年以4290万新元成交、面积为717平方米的安哥烈园21号(TwentyOne Angullia Park)公寓。以每平方英尺的均价计算,柏皓的这套公寓也是售价第三高的房产(其均价为每平方英尺5838新元),仅低于The Marq on Paterson Hill项目中在2011年分别以每平方英尺6650新元和6215新元的均价售出的两套住宅。 2021年5月最畅销项目(含执行共管公寓)  市场展望 孙燕清女士预料,由于社区病例数量保持稳定,当政府进一步放宽出行限制时,新房销售量可能会再次回升。最近几个月,许多组屋业主纷纷出售自己的公寓,我们因此预计人们的住宅升级需求将保持强劲,而这可能会推高市场上的新交易量。   《新加坡私人住宅市场报告-2021年第一季度》报告,由居外IQI和橙易产业(OrangeTee & Tie)联合发布,从房价、销售量和租金的走势、不同地区和市场板块的表现、买家来源以及前景展望等多方面监测和分析2021年第一季度的新加坡私宅房市数据趋势,以最前沿的研究资料协助客户做出更明智的决策。 立即点击免费下载  

林瑞生 :新加坡外劳紧缩政策不会U转

尽管执政党政府在大选中取得压倒性胜利,人力部长林瑞生重申,政府将不会一味迎合中小企业当前诉求,而在紧缩人力政策方面作出U转。 林瑞生部长指出,面对人力短缺挑战,企业转型势在必行,政府将通过精益企业发展计 划(Lean Enterprise Development Scheme),致力协助有意转型的中小企业,让它们能在转型过渡期,灵活地处理外籍员工问题。 执政党政府在大选高票当选,许多新加坡本地企业希望政府下来能更关注中小企业的处境,尤其是对新加坡本地企业有重大影响的外劳政策。 林瑞生日前在为《新明日报》和老板联谊会联办的“游轮学习之旅”主持启航仪式时说:“政府是绝对不会前功尽弃,U转这几年实行的紧缩外劳政策。但政府不是要整天为难企业,而是因为我们过去的劳动力增长模式已经行不通了,大家必须在劳动队伍增长率放缓的情况下,寻找新的出路。” 谈到新加坡本地企业必须转型的原因,林瑞生表示主要有外在与内在的因素。 就外在因素而言,新加坡正面对中国经济放缓,以及全球经济增长的不确定性等周期性因素。此外,我国经济目前也在全球与区域环境影响而放慢下来。 就内在因素而言,新加坡人口增长速度逐步放缓,新加坡本地员工与外籍员工的比例已开始减少,从2000年的三比一,如今已缩减至二比一。如果人力部持续放宽政策,这个比例将在2020年进一步缩小至一比一,甚至出现外劳数目超越本地员工,新加坡本地员工成为劳动队伍中的少数的局面。 三个方向,四个重点和五种转型角色 为确保新加坡人继续成为劳动队伍的核心,以及企业的可持续发展,林瑞士指出,企业不得不转型,减少对外来劳动力的依赖。 但林瑞生强调,企业在转型过程中并非孤军作战,因为人力部将通过精益企业发展计划的“三四五”,即“三个方向,四个重点和五种转型角色”,协助中小企业克服人力挑战。 将从三方面协助 有意转型中小企业 人力部上月推出的精益企业发展计划,旨在让有意创新和转型的中小企业,能在该计划下获得援助,包括允许他们在短期内雇用更高比率的外籍员工,以缓解转型期人手不足的问题。 林瑞生说:“我们不会U转外劳政策,但如果中小企业有意争取转型,朝提高竞争能力、拓展新市场和培养员工新技能等三个方面迈进,我们将会帮它们一把。” 他也指出,企业在转型过程,应注重善用员工、加强本地员工为核心队伍。提高外籍员工的技能水平,以及为未来做好准备等四个要点。 由于该计划难以同时帮助所有企业,林瑞生表示,政府将从企业转型角色出发,优先考虑那些推动转型的先锋者(pioneer)和优先采纳者(early adopter),然后才会考虑后期转型的企业。 他说:“我们先帮哪个企业,并不是由我们决定,而是由企业自身决定。如果企业尽早转型,我们也将尽早给予它们援助。” 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。 (互联网资讯综合整理)

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