槟城州位于马来西亚北部，分为槟岛和威省两部分，是一个繁华的城市。作为马来西亚着名的旅游胜地，槟城以当地美食与历史文化景点而闻名。那槟城的房地产市场是否符合投资者对于投资理想地的标准呢？ 一起从以下11个视角来认识魅力无穷的槟城吧！ 1. 地理位置优越 槟城位于马来半岛的西北海岸一代，靠近马六甲海峡，是马来西亚的州属之一。槟城又被区分为两部分，分别是：槟榔屿（首都——乔治市所在处）和马来西亚半岛上的威省。 连结两地的是马来西亚最长的两座跨海桥——槟威大桥和苏丹阿都哈林大桥。截至2019年5月，苏丹阿都哈林大桥是东南亚最长的桥梁。槟城的北部和东部与吉打州接壤，南部与霹雳州接壤，是马来西亚陆地面积第二小的州属。 2. 人口密度高 作为马来西亚城市化程度最高的州属之一，截至2023年，槟城估计有1771万馀人口，是马来西亚人口密度第三高的州属（不包括吉隆坡和布城），约每平方千里就有1717人的概念。 3. 民族多样性 除了马来西亚的三大种族外，槟城也有相当数量的欧亚混血儿丶泰国人和外籍人士社群。因此，槟城存在着各个民族独特的文化丶语言和宗教。 4. GDP强势增长 有着“东方硅谷”之称的槟城，是马来西亚所有州属当中人均国内生产总值最高的一州，也是国家最具活力的经济中心之一。有鉴於此，当地的房地产总是很受欢迎，市场前景乐观。 另外，槟城的人类发展指数屈於吉隆坡和雪兰莪之后，位居全国第三位。该州的受教育程度也相对而言较高，截至2020年，该州的青年识字率为99.5%。另外，截至2022年，槟城的失业率是2.7%。 5. 外国投资涌入 槟城是外国投资者在马来西亚的重点目标。在2017年的马来西亚外资投入（FDI）中，槟城州的外资投入占了总数的近0.4%，占比最大。 此外，当地首都——乔治市甚至曾在2016年的商业地产投资中，超过了吉隆坡，成为马来西亚最具吸引力的投资地。 槟城的外资投入主要来自瑞士、德国、中国香港、荷兰、爱尔兰和新加坡。新冠疫情期间，当地外资投入不曾中断，在2020年第一季度达到了第二高的投资水平，印证了其的确是个具有一定吸引力的外资投入目标。 6. 国际关系紧密 居住在槟城的外籍人士颇多，特别是来自新加坡、日本、亚洲各国和其他英联邦国家的外籍人士。他们视槟城为移居或享受退休生活的理想地。近9%槟城人口都是外籍人士，藉此也反映了槟城这一州属对外籍人士的吸引力。 大部分外国人都喜欢居住在丹绒道光、丹绒武雅、峇株丁宜等乔治市北处附近。 7. 文化多元化 槟城聚集了当地三大民族：马来人、华人、印度人与其他民族，是个独特的多元文化和多种族的社会。 这里也是一个可以包容佛教徒、基督徒、穆斯林、天主教徒、印度教徒与其他宗教的宗教自由社会； 在沟通方面，英语、马来语、华语、淡米尔文、闽南语、粤语、潮州话、客家话等语言和方言都能在这一多语言社会通行。 8. 旅游业繁荣 槟城素有“东方硅谷”和“东方明珠”的美誉。前者源於当地占国内生产总值（GDP）46%的制造业大环境。后者则有赖於由旅游业推动了服务业，进而给当地人民和社会提供了大量就业机会，有助於经济的增长。 在疫情未蔓延前，槟城服务业的国内生产总值可达到49%，甚至超过了制造业。 2008年，联合国教科文组织将乔治市列为世界文化遗产。自那时起，每年的7月7日都是槟城独有的公共假期——乔治市世界遗产日。 除了自然风光外，槟城也有着许多充满魅力的城市景观，例如：从殖民时期的英式建筑改建而成的豪华精品酒店、新关仔角沿海一带的摩天大楼，以及路上随处可见的文化景点语琳琅满目的小吃和美食。 9. 退休生活理想地 2020年11月，涵盖全球多个退休或移居生活的网站——国际生活（International Living）将槟城评选为11个最适合海外退休的岛屿之一。 槟城在这一排名中位居第三名，仅次於马尔他和西班牙的马略卡岛，在亚洲排行第一位。 10. 交通系统发达 槟城的未来交通系统蓝图里，规划了槟城未来可能会兴建一条连接槟岛与威省的捷运线、单轨轻铁线、有轨电车线和海峡两岸缆车线。 槟城国际机场与吉隆坡丶新加坡等主要城市的连接频繁，是马来西亚北部的主要机场。这一机场是马来西亚所有机场中货运量呈第二大丶客运量呈第三大的重要机场。 槟城港除了是马来西亚北部的主要港口外，也是马来西亚第三繁忙的港口。截至2019年，该港经手了152万标准箱货柜的货物。 11. 公共设施完善 槟城州有着马来西亚各州中最高的宽带普及率（99.82%）。同时，为了提高槟城的互联网普及率，州政府於2008年提出槟城免费Wi-Fi的计画。该地也是第一个为公民提供免费互联网连接的马来西亚州属。 2020年，乔治市入选数字化工作一族心中的十大理想地之一。受疫情影响，居家办公（WFH）的文化逐渐深入人心，合理的生活成本丶足够的联合办公空间和Wi-Fi的合理使用也是人们的重要考量标准。 槟城的房地产类型 槟城的房地产可分为住宅和商业用途两种类型。住宅地产包括：公寓、联排住宅、半独立式住宅、独立式住宅和别墅。 商业地产则包括了：联合办公空间、商铺、零售综合中心、购物中心、商业大厦、土地、工厂、仓库、酒店和岛屿。 房产的抉择主要还是取决於买家购置房产的目的，是为了自住、进行商业用途或是投资。而地段则是决定槟城房地产价格的主要因素。 住宅单元的价格不等，可能只需经济实惠的30万马币，也有可能高於500万马币。对商业用途的房地产亦是如此，这些房地产的起始价可能会低於马币20万，之后再升值到200万马币左右。 5个在槟城进行房地产投资的理想地 1. 东北区 这个地区覆盖了槟城的东北部。这里有许多槟城的自然风光，如：槟城植物园丶升旗山和极乐寺等景点，就像是槟城的“绿肺”。 作为一个重要地段，东北区涵盖了多种生活之中必备的设施，通往威省的槟城大桥也就在不远处，交通便利，非常适合一大家庭在此定居。以下是东北区数地的详情： 丹绒道光丶丹绒武雅和峇株丁宜 这些地区的住宅和度假屋深得国际买家和外籍人士的喜爱。Marin、Tropika Ferringhi、Ferringhi Residence、Ferringhi Residence 2、Quayside丶Tamarind丶Straits Residence和Alila 2都是这一地区近期备受追捧的房地产项目。 这几个地区的住宅依山看海，除了可以轻松到附近的美食中心品尝当地美食外，还有各种适合各种年龄段人士进行的休闲与娱乐活动。 住宅附近也包括了国际学校丶私立医院丶商业中心，如：酒店丶银行丶餐馆等的设施，非常方便。 牛汝莪 牛汝莪座落在乔治市和峇六拜之间。这一地区的交通十分便利，不论是通往学校丶购物中心丶银行丶邮局都不远，距离槟威大桥也仅需10分钟的车程。 2. The Light City The Light City将是未来槟城的会议中心丶购物中心丶医疗中心等设施的海滨智能城市所在地。Mezzo, Triuni, Vilaris Courtyard, Middleton, The Sun, Montage等住宅单位也将陆续开始动工。 3. 峇六拜 峇六拜位於槟城西南部，被称为槟城最发达的城市之一。这一地区还包括了峇六拜自由贸易区，使其成为当地主要的工业中心。 Queens Waterfront 这是一项建在填海土地上的海滨永久持有开发项目，预计将在2022年内全面运营。项目附近的设施包罗万象，有加油站丶邮局丶银行丶购物中医疗设施丶国际学校丶便利店等。 其他住宅项目包括：Quay West, Havana Beach Residence affordable range, One Imperial, Imperial Grande, Tree O and Valentia Residence。 4. 乔治市 2008年，乔治市被联合国教科文组织列为世界文化遗产。通过仍保存完好的殖民时期建筑与集合了马来西亚丶中国丶印度风格的建筑物上，可见槟城丰富的历史经历。除了充满活力与文艺气息的文化景点外，这里的交通便捷，学校丶银行丶医院等公共设施都能轻易到达。 Marriott Residence Marriott Residence位於着名的新关仔角处，毗邻Evergreen Laurel Hotel。该项目实则上是一座55层高的大楼，其中还包括了酒店客房与公寓单元。 22 Macalisterz 22 Macalisterz由高度有名的开发商所建，获得了数项殊荣，是槟城第一所豪华酒店概念的服务住宅。这里拥有五星级的设施，其中包括无边界泳池丶空中酒吧丶空中休息室丶室内健身房等。 本文由居外IQI马来西亚槟城区专业房地产中介——Cindy Leng撰稿。 想要加入槟城的房地产投资热潮？ 填写以下联系资料，让居外IQI专业团队给您提供初次进行投资，最贴切的建议和帮助！
上周参加了经济论坛，除了年轻的王教授发表关于“大量兴建公屋未能解决劏房问题”的演讲外，还有另一位重量级嘉宾——何教授。他经验非常丰富，我还记得大学时上过他的经济学课程，那已经是将近40年前的事了。 他的演说没有复杂的数字，却深刻揭示了问题的核心。他的重点在于指出公屋制度可能会培养出懒惰的人群。公屋的租金相对较低，福利待遇较好，这可能会导致年轻人将入住公屋作为目标，而缺乏上进心。 他建议将公屋兴建在郊区，面积限制在500平方英尺以下。这样一来，年轻人如果希望改善居住环境或在结婚生子后需要更大的空间，就必须依靠自己的努力来进入私人房地产市场。 他认为，如果一个人一辈子都住在公屋里，就可能会被社会所看不起，因此才有足够的动力去激励年轻人奋斗。 其实，何教授和之前的年轻王教授一样，都指出了房屋政策导致香港的置业阶梯断裂的问题。年轻人会竭尽所能，都是为了一间公屋。 我曾经见过年轻的同事不愿升职、不愿加薪，唯一目的是保持入住公屋的资格。一旦成功入住公屋，就仿佛获得了一笔珍贵的宝藏，可以永久享受，甚至可以传给下一代。 这种情况显然是政策所导致的。在论坛上，也有不少与会者提到了公屋的重建问题。最近政府经过多年的研究，正式公布了重建计划，整个计划需要17年的时间，直至2041年才能完成。 华富村的楼龄普遍已经超过50年，为了等待重建，已经破旧不堪，这种缓慢的进度令人感到沮丧。 官方解释是，由于需要在原区重新安置居民，而华富村附近周边地区缺乏适合安置的房屋，政府只能先建造少量的新大厦，分阶段让原住在华富村的居民迁移到新大厦，然后逐步拆除旧大厦。 这种迁建、拆除、再建的循环需要长达17年的时间才能完成整个计划。在这17年里，居住在华富村的老年人家就像是住在工地一样，生活质量可想而知。原区安置当然是争议最少的方法，也是官方最轻松和稳妥的方案。 对于居住在华富村的老人们来说，一个环境舒适、设施适合老年人的老人村可能更为合适。取消原区安置，将老年人迁往更适合他们需求的新区，可以加速重建进程。 此外，华富村在50到60年前是远离市区的郊外，而如今却是罕见的港岛黄金地段。 因此，是否应该将其用于拍卖并建造私人住宅，以获取可观的地皮收入，然后再将这些收入用于房屋委员会在郊区建造更多的公屋，这也是一个值得讨论的议题。 在一个经济学会的午间座谈中，将香港的公屋政策提上议程，引发了许多讨论。这表明公屋政策存在着许多值得当局彻底检讨的空间。
香港差饷物业估价署最新发布的官方楼价指数报告显示，指数已升至305.2，结束了持续10个月的跌势，并环比上涨了1.06%。这一变化普遍符合市场预期。 进入4月份，香港私人住宅市场无论是一手还是二手楼市均出现放缓。3月份，一手住宅成交量达到4176宗，而截至4月28日，3月份的成交量仅为1778宗。 热门新盘如日出康城的Season Place和Blue Coast在第二轮销售中仅售出约70%至75%的单位。此外，4月份十大屋苑的成交量也显著下降，从3月的370宗降至173宗，下降幅度达54%。 市场正关注撤销调控政策（即“撤辣措施”）的持续效果。最近，何文田地铁站上盖的新盘朗贤峰推出，平均每平方尺售价接近20,000港元，比该区其他在售新盘降价超过两成。 尽管存在疑虑能否迅速售罄，但开盘时购房者反应热烈，特别是三房单位很快售罄，买家中实际使用者的比例高于Blue Coast项目。鉴于此，朗贤峰计划加推更多单位，并拟通过招标销售下一期更具吸引力的大户型，预期能以更优惠的价格吸引买家。 上周房屋局发布了未来三至四年内的一手私人住宅潜在供应预测，总计达到历史新高的112,000伙。 这其中，21,000伙已经竣工但尚未售出，已动工的住宅数量则为72,000伙。值得注意的是，这72,000伙中有40,000伙的建设工作是在2022年之前已经开始的。这意味着，到2025年前，这40,000伙住宅预计大部分将完成建设，成为现楼供市场选择。 根据差估署的预测，2024年将有22,300伙住宅落成，而2025年的数字预计为25,500伙，两年合计达47,800伙。 然而，根据过往经验，差估署在预测落成量方面往往有所高估。因此，作者更倾向于相信房屋局的估计，即在2025年前将有40,000伙住宅完成建设并投入市场。 展望未来两年，香港楼市预计将有近60,000伙现货及货尾单位待售，给发展商带来巨大的销售压力。在这样的供应量面前，售价上涨将面临挑战。 从需求角度看，美国持续延迟加息的预期对买家的需求产生了影响。然而，我注意到香港的1个月同业拆息(HIBOR)正在不断下滑。 在2023年底，利率通常超过5厘，并在12月20日达到5.63%，但进入2024年后，利率开始下降至约4厘左右。到4月25日，同业拆息更是跌破4厘，降至3.98%。 在美息不减的预期下，港息却逆市下跌，反而资金流入香港市场，所以一旦有美国减息配合，相信香港的减息速度会比预期快，而且香港在2023年底有16亿存款 ，年增长5%，不少港人移民，资金应该减少流走才对。结果，资金反而有易增长，究竟是什么样的资金流入香港？ 港股走强，外资的流入是其中一个原因，但国内投资者的潜力也不容忽视。香港的存款利率接近4%，而美国则达到5%，相较之下，国内存款利率只有2%左右。再加上人民币的贬值趋势，国内投资者势必有动机将资金转移至香港市场。 尽管国内有外汇管制，但仍存在各种规避途径。如果香港楼价继续下跌，只要国内开通一些类似于沪深港通的配额，允许国内资金合法进入香港房地产市场，那么当前约60,000个待售房产的库存也不会成为问题。因此，不必对香港楼价过度悲观，我相信下跌的风险已经相当有限。
芝加哥是美国伊利诺伊州的一个城市，仅次于纽约和洛杉矶，是美国第三大城市。它位于密歇根湖的西南部，是该州人口最多的城市和库克县的县城。 这套位于美国芝加哥市中心的The Palmolive顶层复式公寓，内部空间总面积达到惊人的7880平方英尺。更值得一提的是，它拥有三个露台，总面积约为660平方英尺，你可以在这里尽情欣赏芝加哥的壮丽景色。 尽管这座建筑物建于1929年，但整个单元都配备了全新的基础设施，包括新的硬木地板、全新的饰面等等。你可以在历史悠久的建筑中享受现代生活的便利和舒适，体验着历史与现代的完美融合。 一楼设有宽敞的厨房、客厅、餐厅以及一间带套间浴室的卧室。此外，这套公寓还配备了一个私人酒窖，供你存放各式佳酿，尽情品味美酒之乐。 登上14英尺高的二楼，你将发现大量的壁橱空间、浴室、办公室以及多媒体功能室等等设施。无论你是需要专心办公还是想尽情放松，这里都能满足你的各种需求。 主卧室原先是一个办公室，如今已经改造成了宽敞的主卧。它保留了原办公室的木墙板，为卧室增添了更多的气派感。主卧室内拥有丰富的壁橱空间、精致的浴室和壁炉，为你提供舒适惬意的居住环境。 除此之外，这间顶层复式公寓还提供了两个专属停车位，确保你的交通便利和安全。门卫监管系统和私人电梯进一步增强了居住安全性和隐私性，为你带来尊贵、安心的居住体验。 欢迎观看这段视频，进一步了解该单元的房屋布局： 在这个历史与现代相互交织的绝佳之地，这套位于芝加哥市中心的顶层复式公寓为你提供了无与伦比的生活体验。 从壮丽的景色到舒适的内部空间，从全新的设施到安全的环境，这里无疑是你理想的居住之地。 无论是追求高品质生活还是享受都市便捷，这里都能满足你的所有需求。不妨踏入这个令人心驰神往的家园，开启属于你的芝加哥城市生活新篇章。有兴趣购买此房产者，欢迎点此浏览房源。
相信许多人已经听说过希腊的黄金签证计划。这项计划旨在推动经济发展，吸引更多的外国投资者来希腊投资，并为投资者及其家人提供希腊的永久居留权。 该签证计划的实施极大地增强了希腊的房地产和投资市场，同时也为那些希望在欧洲生活和工作的人提供了机会。 申请资格 要申请希腊黄金签证，你需要满足以下基本条件： 年满18岁 非欧盟或欧洲经济区的居民 拥有良好的背景记录，不能有犯罪记录 需要在希腊进行投资 申请人可携带的家属 申请人还可以将以下人员包含在申请中，但这些家属需要满足特定条件： 申请人合法配偶 在希腊或在希腊领事馆注册的合法伴侣 未婚且21岁以下的子女 配偶或伴侣的一级直系亲属，虽然这些亲属可以获得居留权，但他们不能在希腊工作 通过房地产投资获得黄金签证 获得黄金签证的最简单方法之一是购买希腊的房地产。申请人可以选择购买一套或多套房产，只要总投资价值达到规定的最低标准即可： 地区 截至2024年8月31日 2024年9月1日起 雅典城市中心和热门岛屿 50万欧元 80万欧元 其他地区 25万欧元 40万欧元 值得注意的是，希腊政府宣布将再度提高黄金签证的最低投资门槛，所以有兴趣投资希腊房产的你可以趁2024年9月1日前交付10%的定金即可。 房产类型没有限制，可以说公寓、别墅、商铺、土地等。投资希腊房地产不仅可以获得黄金签证，还可以出租或出售房产以获取收益。 通过这个方式获得黄金签证后，你和你的家人将能够在希腊生活和旅游，还可以享受申根区国家的无障碍旅行。 此签证不要求你永久居住在希腊，但你必须满足特定的续签要求。希望这个计划能帮助你实现你在欧洲的投资和生活梦想。 希腊克桑西州的独栋别墅出售！ 想在希腊投资房地产，并在最低投资门槛上调之前获得黄金签证？ 看看这栋价值320,000欧元的独栋别墅！只需在2024年9月30日前支付10%的定金，你就可以以目前（截至2024年8月31日）的黄金签证门槛获得资格。 如果不抓紧这个机会，最低投资金额将上调至400,000欧元。错过这次机会，你可能需要多付80,000欧元！让我们来看看这栋独栋别墅的独特之处。 这栋别墅由澳大利亚希腊裔建筑师设计，专为符合澳大利亚的舒适标准而建造。 房屋配备了各种现代舒适设施，包括太阳能供暖和热水、空调、双层玻璃窗、白色铝制门窗和百叶窗、大理石楼梯。每个阳台都有广阔的视野。前院和侧院都有花园空间。 这栋别墅还包含两个可容纳150人的商业餐厅，配备独立的电表和三相电力。厨房是专业的工业厨房，设施齐全，还设有洗手间和淋浴设备。 二层是住宅区域，包含3间卧室、2间浴室、2个起居室、2个餐饮区、厨房和环绕式阳台。主卧配有独立卫生间和宽敞的内置衣橱。阳台提供了美丽的景观，可以让你放松和享受自然。 三层是屋顶咖啡厅，带有覆盖式区域，配备水槽和洗手间设施。这一层可容纳多达200人，适合举办各种活动或聚会。 自2015年以来，这栋别墅一直处于闲置状态，因此所有设施都保持得非常新。无论你是想保留现有装饰，还是根据自己的喜好进行改造，这栋别墅都能满足你的需求。 这是一次绝佳的投资机会，既可以获得黄金签证，还可以获得一处舒适的独栋别墅。抓住机会，成为希腊黄金签证的持有者，并开始你的希腊之旅！ 有兴趣购买此房产者，欢迎点击浏览房源, 或者联系居外热线400-041-7515。
居者有其屋（居屋）是由房屋委员会（房委会）或房屋协会（房协）以折扣价出售给符合资格的买家的物业，折扣幅度通常在30%至50%之间。 因此，每年都吸引大量认购。根据法律规定，业主若要出售或出租此类资助房屋，必须先补缴未支付的地价。 但是，这笔补地价通常高达数百万元，令业主难以负担，也导致居屋的交易量一直低于私人物业，市场上也有不少空置的居屋。为了解决这一问题，政府在2013年推出居屋第二市场，最初仅限于绿表资格，即买家必须已经拥有公屋，并在完成交易后交回公屋。 随后在2017年，计划扩展至白表市场，即买家只需符合购买居屋的资格即可购买，这大大增加了合资格买家的数量。 居屋第二市场的需求显著增加，合资格买家的数量增多，成交活跃，业主因此更容易出售空置的单位。由于绿表买家须直接交还公屋，公屋可以重新分配给轮候人士。 而白表买家的购买则减少了轮候名单中的人数，成功缩短了轮候时间，为其他有需要的人提供了上楼的机会。 居屋第二市场计划活化了买卖机制，受到市场欢迎。每年都有大量超额登记，但由于每年只有5000个白表名额限制，买卖名额若能进一步提升，效果会更佳。 除了出售外，出租也需要进一步活化。最初业主必须先补地价才能出租单位。至2018年，房协推出“未补地价资助出售居屋出租计划”，最初仅允许业主出租单位内的个别睡房，且租客必须是正在轮候公屋的人士。 2019年，房委会也加入此计划，至2021年该计划正式恒常化，并扩展至允许出租整个单位。尽管计划已经优化并放宽，涉及可出租的单位数量超过35万个，但市场上实际通过出租计划租出的单位每年仅有几百宗，效果仍不理想。 其中一个原因是宣传不足，导致不少人误以为出租未补地价的居屋是违法行为。在各大线上讨论区，这类误解也广泛存在。 另一个原因可能是手续繁复，租客必须是登记申请公屋达三年以上的家庭或六年以上的非长者单身居民，而业主则必须拥有业权满10年或以上。由于手续复杂且存在误解，业主和租客常常担心触犯法律，从而忽略了这个合法合规的市场。 大家可以想象一下，只要有10分之1的未补价居屋成功在市场放租，单位数量便可达到35,000个。相比之下，政府大力推广的“过渡性房屋”自2015年发展以来，花了八年时间才推出7000个单位，耗资28亿公款。 如果能简化居屋的出租要求并加强宣传，出租市场一旦活化，更多单位成功租出，将大大减轻劏房户的租金压力，同时也为政府节省一大笔公款。
墨尔本是澳大利亚的第二大城市，因其卓越的生活质量而在2023年经济学人全球宜居指数报告中位列全球第三。多年来，墨尔本一直被评为世界上最宜居的城市之一。 这座城市凭借其强劲的经济、稳定的房产市场和丰富的政府福利，吸引了来自全球的投资者。那么，是什么让墨尔本如此特别呢？ 首先，强劲的经济实力是墨尔本的核心优势。作为澳大利亚的商业和金融中心之一，这座城市的GDP仅次于悉尼，贡献了约4220亿澳元。许多大型企业和机构在此设立总部，包括澳大利亚国民银行、澳盛银行和维珍航空。这些机构提供了大量的就业机会，推动了整个城市的经济增长。 其次，墨尔本拥有一个稳定且可预测的房产市场。在过去的20年里，墨尔本的房价平均每年增长约7%。据澳洲昆士兰银行预测，墨尔本房价在2024年可能上涨6.4万澳元，成为澳大利亚房价涨幅最大的城市之一。这种稳定的增长让墨尔本成为房地产投资的理想地点。 此外，墨尔本还提供丰富的政府福利。澳大利亚的社会福利体系完善，包括医疗、教育和养老金等。墨尔本作为一个大城市，其基础设施和公共服务也更为全面，为居民的高品质生活提供了保障。 这些因素使墨尔本成为全球投资者和移民的理想目的地。然而，墨尔本的魅力不仅止于此。 墨尔本首家国际酒店品牌顶层公寓预售 Seafarers是澳大利亚首家1 Hotel & Homes的所在地，提供了一种前所未有的五星级生活体验。 这座顶层公寓位于墨尔本滨水区的最后一个可开发地块上，18楼的高度让你尽览雅拉河（Yarra River）的壮丽风景。这是一个既贴近中央商务区又远离城市喧嚣的地方，200名专职员工确保你的每一个需求都能得到满足。 Seafarers的设计理念是将私密性与安全性融入五星级酒店般的服务中。私人入口和室内温室带来了宁静与私密感，为你提供自然与现代的完美融合。 公寓的主人套房是奢华的典范，125平方米的空间包括宽敞的卧室、步入式衣柜和高级浴室，窗外是雅拉河的壮丽景色。三间带连接浴室的客房为家人和客人提供私密的舒适空间。 72平方米的户外露台是公寓的亮点之一，这里可以举办派对、家庭聚会，或只是安静欣赏城市和河流的美景。 专业级的厨房配备了先进的设备，满足日常烹饪和私人晚宴的需求。不同形式的正式和非正式用餐区让你可以根据心情选择用餐氛围，随意切换。 Seafarers顶级公寓平面图 此外，Seafarers提供了多种五星级服务，包括24小时礼宾、代客停车、行李员服务、SPA护理、植物护理、按需维护、宠物护理和遛狗等。 商务人士还可以使用商务服务和会议室，轻松在家办公。健身设施包括泳池、健身中心、桑拿和蒸汽室，为你提供理想的锻炼与放松空间。 这些卓越的服务和设施确保每一位住户都能体验到真正的五星级生活。Seafarers不仅是一处奢华的住所，更是生活方式的革新。 这是一次独特的机会，欢迎你加入这个奢华的世界，体验生活的无限可能。有兴趣购买此房产者，欢迎点击浏览房源, 或者联系居外热线400-041-7515。
在香港置业，尤其是年轻人购房，绝对不是一件轻松的事，这现象在全世界的大城市都属于常态，并不罕见！ 笔者经常在媒体上看到不少置业难的报道，当中会引用不少指标去证明这种现象，部份指标可谓相当吓人，例如置业负担指数达72%，看似非常严重！ 首先，此指数是根据一个面积45平方米（约480平方呎）单位的楼价，以7成按揭，20年供款计算出每月的按揭供款，再除以私人住宅家庭收入中位数而计算出来。 现时全港平均楼价约每呎$15,000，480呎的单位即是约$720万，每月供款以3.75%计算，平均每月供款约$29,000，而相关家庭入息中位数为$40,200，所以计算出来便是约72%。 这个数字表面上看似合理！ 但当中有些细节大家不妨细心考虑一下。 首先，全港的私人自住单位有超过60%是完全没有按揭，这指数是假设大家都有70%按揭，已经是没有反映大多数的情况。 大家可能会认为指数虽然未能反映全港情况，但年轻人首次上车置业绝大多数要按揭，也能反映他们的困难！ 但是$720万的楼价，也是个全港的平均数。如果年轻人上车，多数会选择较易负担的新界楼。 根据2023年底差饷物业估价署的资料，45平方米的住宅在新界的平均价是约每呎$10,300，总价在$500万左右，如果用此楼价计算出来的负担指数，就下降至50%左右，相对于原先的72%就更加能够反映上车的真实情况！ 另外一个经常被引用来证明置业难的指标就是香港连续13年，成为全球楼价最难负担的城市榜首。此指标说2023年香港的楼价相对入息比率为18.8倍，即香港人要不吃不喝约19年，才可以成功置业。 这比率远高于第二位的澳洲悉尼（13.3）及第三位的美国三藩市（12）。 这种直接比较很容易发生很大的偏差，就以悉尼及三藩市作比较。这些城市的税率非常高，高收入人士的入息税往往超过40%；反过来，香港的税率最高也只是15%。 香港置业人士可动用的税后收入远高于悉尼及三藩市。 若将指标改为税后收入，香港的指标会变为22倍，而悉尼也是22倍，三藩市则是20倍。 况且香港有约一半人居住于政府的资助房屋，比率也是远高于欧美等国家，用全民收入平均数计算也会令指数容易产生误解！ 笔者提醒各位，在阅读各类指标时，必须小心了解其背后的定义，才能完全避免以偏概全，真正了解事实的全部！
关注日本房产的各位，一定在网上看到过“日本投资民宿都是坑”的文章或视频，看了一大圈，也没看明白到底是不是坑，因为点进去发现大家都在“普法”，而且普的法“参差不齐”，不知道听谁的好。 主要原因是我们看到的信息发布时间不一样，法律也在一直变动，而且带有销售性质，总会偏向某种形态，导致我们看到的信息总是很片面。如果您也关注日本民宿，2024年，请耐心看完本篇文章。 我们认为“买了房子，按照每晚的价格租出去”，这个就是“民宿”。实际这个概念在日本统称为“民泊サービス”（提供民宿服务），并且有三种法律的约束：《旅馆业法》、《国家战略特别区域法》、《住宅宿泊事业法》。根据三种法律取得的“营业执照”以及营业内容都是不同的，在具体说明有什么不同之前，我们先了解一下三种法律之间的关系，其实很简单，下面将按照法律出台的时间先后顺序为大家进行介绍。 1. 《旅游业法》 一开始日本只有1948年7月颁布的《旅馆业法》。《旅馆业法》的内容是： (1) 酒店经营：提供以洋式结构和设施为主要特点的场所来进行的经营活动。 (2) 旅馆经营：提供以和式结构和设施为主要特点的场所来进行的经营活动。这包括了位于车站附近的旅馆、温泉旅馆、观光旅馆以及料理旅馆。 (3) 简易宿所经营：提供多人共用住宿场所的结构和设施来进行的经营活动。例如，包括床位旅馆、山屋、滑雪小屋、青年旅舍，还有胶囊旅馆等。（我们通常指的“民宿”获取的是这类。） (4)下宿经营：以一个月以上的时间段为单位来提供住宿服务的经营活动。在2018年（1）酒店经营和（2）旅馆经营的类别合并为酒店·旅馆经营类。可以看得出不是我们拿私人住宅改一改就挂到网上，而非常正经的经营。相应这个许可是三种许可中最难申请的，对住宅的地域种类、面积、消防等等有很多限制，当然门槛高了，利润也是最高的。 2. 《国家战略特别区域法》 随着日本“观光立国”政策的推行，赴日外国游客人数连创新高，导致我们刚刚提到的旅馆、酒店等住宿供不应求，一些靠近滑雪场、海水浴场等游乐设施的农家或者渔家腾出自己的空房间供客人居住，第一代民宿就是在这样具有浓厚兼营性质的特征下兴办起来了。与客人共用走廊、洗澡间、洗手间等，是农家、渔家在本业以外兼营的一种额外收入来源。 1948年颁布的《旅馆业法》对经营性质的住宿在很多方面还是有要求的，而大多数我们提到的“民宿”是不符合旅馆业法的。日本政府2013年4月 颁布《国家战略特别区域法》，2016年首次在东京大田区实施，根据《国家战略特别区域法》，有些特别区域可以不受《旅馆业法》的监管，可以说是对特区内的民宿获得营业许可放松了限制。根据今年政府调查数据、正在实施《国家战略特别区域法》经营着的民宿有：東京都大田区、千叶市、新潟市、北九州市、大阪府、大阪市、八尾市、寝屋川市。 虽说放宽了获取经营许可的一些要求，可是特区民宿在各个特区内有不同的限制，例如大阪规定只能接待3天2晚连住的客人，不符合这个要求的客人就无法接待，无疑将受众缩小了，必然会产生损失。 3. 《住宅宿泊事业法》 后来随着Airbnb进入日本市场，私人住宅进行营业的情况越来越多，渐渐地，由于文化不同，成长环境不同，外国游客的一些行为也严重影响了当地居民的生活，甚至因此产生了许多矛盾纠纷。 为了确保安全、卫生以及防止噪音和垃圾乱扔等情况的发生给邻居造成困扰，2017年6月日本又紧急出台《住宅宿泊事业法》，也就是我们常说的“民泊新法”，此时法律要求符合条件的民宿“只能经营180天”，特区民宿除外。 2017年还好，因为我们会发现到这个时间为止，大家都挺无所谓的，一直到2018年6月15日的法律修正使无许可经营的罚款从之前的3万日元提高到最高100万日元。这下大家可慌了，不是闹着玩了，于是“投资日本民宿都是坑”的声音此起彼伏... > 综上所述，在日本，提供民泊服务需要根据三种法律：旅館業法、民泊新法或特区民泊法中的其中一种获得许可或认定。然而，每种法规都有其自己的限制： 旅館业法：在住宅专用地区无法经营民泊业务，因为该法规主要适用于商业地区的旅馆业。 民泊新法：虽然允许在住宅专用地区经营民泊业务，但存在每年最多180天的经营日数上限。 特区民泊：虽然解除了住宅专用地区的限制，但特区民泊的适用地区相对较少，不适用于所有地方，且每个特区有自己不同的限制。 那么三种法律今天就介绍到这儿了，可能有点隔靴搔痒的意思，但毕竟做生意前，了解行业相关背景和法条是有必要的，下篇将详细从限制、获利两方面来对比这三种法律下经营“民宿”的具体差别，请持续关注～ 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
在2024年初，笔者在这个专栏中提出，本年度楼市走势受两大主要因素影响：一是政府的“减辣”政策，另一是货币政策的“减息”措施。本月底，财政部长即将宣布财政预算案，其中“减辣”政策必然会有所体现，但关键问题在于这一政策是否会被完全撤销。 今天想讨论一下“减息”问题。香港若要实施减息，当然需要美国也跟进减息，然而，在上周的会议结束后，美联储主席鲍威尔明确表示紧缩周期已经结束，但却暗示3月份减息的可能性不大。这一消息导致市场对3月份减息的预期从原先的64%大幅降至20%。 事实上，去年美联储的点阵图预期2024年只会减息三次，幅度共0.75%，但市场普遍预计会有六次减息，共达1.5%。 市场的预期大多基于2024年是选举年的观点。在高息率和紧缩政策下，经济随时面临衰退的风险。为了防止衰退对选举的影响，政府可能会采取先发制人的措施。 然而，美国经济数据仍然非常强劲。刚刚公布的1月份就业数据显示，非农职位新增了35.3万个，远超市场预期的18.5万个。失业率保持在3.7%，而平均时薪年增幅也达到了4.5%。 强劲的劳动市场使美联储相信美国经济将实现软着陆，不至于面临衰退风险。因此，目前减息的必要性不太迫切，尤其考虑到通胀率尚未达到2%的目标。 当人们看到这些报道时，自然会认为美国减息的步伐可能会减缓。然而，上周全球各地出现了银行危机的情况，其中包括美国的纽约社区银行（NYCB）。 该银行公布的业绩显示，上个季度意外录得严重亏损，导致派发股息减少了70%，股价也在短短一周内暴跌了42%。这一大幅亏损的主要原因是商业房地产的拖累，需要大幅度的坏账准备。 与此同时，日本的青空银行（Aozora Bank）也发布了盈利警告，预计本年度将出现280亿日圆的亏损，这是15年来首次出现亏损。该银行的股价也在两天内累计暴跌了37%。 除此之外，欧洲的德意志银行为美国商业房地产贷款作出了1.23亿欧元的拨备。同时，奥地利的房地产集团Signa也宣布破产，其最大债主是瑞士私人银行宝盛，为此不得不拨备7亿美元。 商业房地产受到在家工作风气的影响，导致空置率急剧上升，价格自然也大幅下跌。银行因此面临风险，一旦出现爆雷，美联储必然不能袖手旁观，可能会急于放松金融政策并采取减息来救市。 今年的减息步伐确实存在许多变数，但总体方向不太可能改变。相信2024年会逐步向好发展！在此，笔者祝愿大家在这个龙年身体健康，事事顺利！
