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“白云深处有人家” 澳洲山林间的私人美墅|居外精选

“远上寒山石径斜,白云深处有人家。”在杜牧的《山行》一诗中,简短十四字,便把一幅隐匿在山林云下的院落活灵活现地展现在读者面前。 在车水马龙的都市待久了,人们总会想在一处静谧的私人领地,暂时远离喧嚣和繁华。这大概也就是每个人心中都有一个田园梦吧。“久在樊笼里,复得返自然。”与自然相处,终究是更简单、舒适,这也是为什么那些原生态的旅游胜地能吸引那么多人造访的原因之一。 诗歌里的画面,描绘的是中国古代的美好景色,其实并不仅仅在中国,世界其他很多角落的人们,对生活品质的要求也不谋而合。欧洲的庄园城堡、东南亚的海岛沙滩等,都不外如是。 在澳洲新南威尔士州(NSW),有一栋别具一格的私人山林别墅,像极了杜牧笔下的景象。不仅仅是外景,楼宇的陈设也非常符合国人的居住、审美风格,在斜阳、彩霞的映衬下,别墅显得极其精致剔透。 这间独栋别墅坐落在澳洲新南威尔士州温特沃斯瀑布村(Wentworth Falls Village)一隅,刚刚于2021年5月完工,五卧三卫两车库,总建筑面积4011平米,是完全的新房,质量上乘。整体的设计风格将极简主义和优雅相结合,贯穿整个建筑的内外,是每个人梦寐以求的完美周末度假地或永久居住地。 虽然看起来深处山野,但是别墅的便捷性是其他独栋别墅少见的:距温特沃斯瀑布村和火车站约1.5公里,靠近当地学校、丛林步道和瞭望台,生活的便利和安全性与私密性显得相得益彰。 带有灌木景观的落地窗和门使房间充满了充足的自然光线。对于外国买家来说,这是一个难得的机会,可以通过建筑设计的房屋在赫赫有名的蓝山拥有土地,而对于中国买家而言更是如此,毕竟这栋别墅的整体感觉与国人传统审美非常契合。 僻静清幽,但别墅内部却大有文章。别墅整体设计,原木特色贯穿始终,房屋内部的硬件陈设很现代化,包括浴室在内的每个房间的板内供暖,太阳能板的采用一方面充分利用了自然资源,另一方面也达到了环保的功效,可谓是一举两得。 全别墅配备了两个独立的热水水箱,容量分别为315公升和250公升,足够满足一家人的日常生活用书,十分方便。26000公升雨水箱的存在,让大自然馈赠的淡水资源得以很好的保存,稍微净化处理加以利用,便可以很好完成变废为宝的功能。 天花板上的晾衣架,可使用方便的杠杆晾晒衣服,充裕的阳光也得到了高效的利用,而别墅内部的每个区域都享受到极佳的采光设计,大面积的玻璃窗可以保证屋内在白天不开灯都非常明亮,通风也很自然,从家里的每个窗户都能看到户外山林的景色。 至于厨房设备,也不用担心,SMEG电磁炉、双烤箱和抽油烟机即将安装,厨余生活也极尽现代化。 再来看细节,简约精致的壁柜彰显设计态度,高档木质的浴缸满满品质感,洗漱空间与卫生间做到了很好的干湿分离设计,避免了屋内潮湿。 别墅预留的卧室和起居室空间都很大,让居住于此的业主可以很好享受空间的自由感,这一点与屋外的无垠景色也很好地呼应,在平面图上我们也可以窥得一斑。 前文说到,这里是非常适合作为度假村或者常住地的一处物业,整体的风格高端大气却不显得浮夸,安全便捷却不失私密。如果您想要进一步了解别墅的更多信息,请点击:https://www.juwai.com/59616403.htm,居外会给您更加详实的介绍。

绿洲家园|将自然融入住宅设计的六大趋势

为了给您的家园增添宁静的氛围,您可以结合以下六大趋势,将室外的特色充分地引入住宅内部。 新西兰奥克兰|新西兰蘇富比國際房地產 住宅不仅仅是晚上休息的地方——它是您专属的桃源乡,也是日常生活的起点。经历了现代生活的种种喧嚣,出现在全国各地的豪华住宅中的自然风装潢早已成为人们司空见惯的事物。这种室内装潢方式模拟了室外的色调、纹理和材料,有助于重现宁静的氛围,而您通常要在树林中散步或在海边度过午后悠闲时光时才能感受到这种氛围。为了给您的家园增添宁静的氛围,您可以结合以下六大趋势,将室外的特色充分地引入住宅内部。 1. 完全采用木制材料 英国伦敦|英国蘇富比國際房地產 精致的木质装饰和家具可以为一套住宅增添质感和温馨感。从硬木地板到裸露型天花板横梁,再到手工制作的桌椅,如果能把木材精心整合到室内空间中,那您就能营造出令人惊艳的视觉效果。活边和原木装饰正大行其道。这些设计可以展示并凸显自然状态下的木节、纹理和微妙的瑕疵,带来独特的风味。 2. 有机材料 由棉花、羊毛、黄麻、藤条和亚麻等天然纤维制成的纺织品和配饰不仅强调了可持续性,还为您的私人空间带来了一抹宁静怡人的韵味。无论是整合到家具内饰中,还是以节俭的方式制作抱枕、盖毯、窗帘、临时桌布或地毯,这些有机材料都是备受追捧的自然家居点缀。  3. 用新叶来改头换面 美国犹他州斯普林维尔(Springville)|萨米特(Summit)蘇富比國際房地產 当您待在有植物、鲜花和树木包围的室外环境中时,您既会感到舒缓放松,又会觉得精神振奋。现在,您只要在室内灵活地应用绿色植物,就能获得同样舒适的体验。引人注目的仙人掌、多肉植物、蕨类植物,还有龟背芋、黄金葛和琴叶无花果等多叶植物都可以用作华丽的自然装饰。想找一些易于打理的植物?虽然鲜花总是能给房间注入活力,但干花和草花也是能够为室内空间增添优雅气息的现代化时尚之选。  4. 石材的淳朴风情 想到石材,您的脑海中可能就会浮现出一条有着涓涓细流的宁静小河。石材坚实可靠,层次丰富,是营造持久宁静氛围的绝佳室内设计元素。石材装饰墙、背板或地板可以奠定一处空间的基调;如果不想让石材喧宾夺主,那您可以选用一些石制花瓶、雕塑和灯具,把它们当成精致的配件。  5. 景观配色 希腊科孚(Corfu)|希腊蘇富比國際房地產 在家里采用贴近自然的柔和色调,您就能将一间住宅转变为一处宁静的避风港。为那些用来放松的房间搭配柔和的配色更是能取得惊人的效果。现在有多种从大自然中汲取灵感的配色方案可供您选择,包括富有质感的大地色调和浅淡的水蓝色。2021年的流行色是什么?从微妙的鼠尾草到森林绿,绿色的有机色调可以与户外的景色相互呼应。 6. 自然光线 当您计划把家园设计成一片绿洲时,氛围是您必须考虑的一大关键因素。光线,尤其是自然光线,可以给我们的生活注入能量。为了在家中模拟出这种效果,您可以采用玻璃门、落地窗、天窗和日光浴室等结构细节,以确保您的家居空间能够反射出户外的恢复之力。透明窗帘、磨砂玻璃和反光表面也有助于分散光线并增强亮度。 大自然具有抚慰心灵的能力,难怪当代的室内装饰都要努力反映出这些有治愈效果的特性了。通过将自然中最优质的元素——颜色、光线、植物和纹理——引入室内,您可以为您的居所营造出一种真正适合休憩的氛围。  想多花点时间在大自然中获取灵感?快来参观 五座适合举行户外电影之夜的顶级豪华住宅 吧。 如需了解更多信息,请访问原文。  蘇富比國際房地產传承了全球顶尖拍卖行的专业精神,是最富盛名的国际豪华房地产经纪公司。他们拥有强大的全球网络,遍布于71个国家的23000名杰出房产经纪,旨在为每一位精英客户提供卓越的个性化服务。荟萃全球豪宅,品鉴极致家居,蘇富比國際房地產为您寻觅梦想家园。 想了解蘇富比國際房地產的全球网络和各国办事处的所在地区和联系方式,请点击微信目录中的“关于我们”进行查询。如想了解个别国家的房产信息,欢迎在公众号内留言。

疫情反复,是什么推动大阪住宅市场表现好于预期?|居外专栏

经历了2020年新冠疫情的冲击,2021年日本继续受到疫情带来的挑战,由于频频推出的“紧急事态宣言”,不仅干扰了经济和生活回归正常的步伐,更令旅游业和服务业受到重创。作为一直受到投资者青睐的日本房地产市场,也出现了疲软迹象。 然而,大阪的住宅类市场表现却明显好于预期。虽然新冠疫情让租金增长势头受阻,但自2011年以来,大阪住宅类租金还是上涨了27%,目前的入住率虽略有下降,但依然维持在95%以上,表明了良好的租赁需求依然存在。 大阪的住宅市场受到以下两个因素的积极影响: 1、移入大阪人口的持续正增长 大阪移入人口的正增长自2000 年以来一直持续着,2020 年,大阪市净人口流入数量超过 17,000人,占 2019 年大阪人口的 0.6%,积极的人口净流入为稳定住宅类市场起到了支撑作用。 2、大阪的教育和工作机会吸引年轻人 移入大阪的人员结构中,20-30岁的青年人占比领先,这和大阪的良好教育和工作机会分不开;大阪拥有日本排名靠前的大学,每年都吸引大量学生,其中很大部分学生来自周边的“大大阪地区”、其他县府,以及留学生;并且根据调查数据显示,大阪能留住约50%-60%在大阪学习的大学生毕业后在当地工作,这类似于人才库培养和储备的机制,令大阪的经济持续发展获得人才动力。 大阪是日本大型企业的第二大集中地,大阪的GDP强劲,2018财年其实际 GDP约为20万亿日元,这相当於整个新西兰的GDP规模;如此规模的经济发展,并伴着资金持续流入与企业利润水准的同步增长,公司招聘的活跃,能吸引年轻人持续流入也就不足为奇了。 凭藉其稳健的经济基础和发展能力,大阪的经济有望随着全球经济由复苏走向正常,而疫苗接种率的持续提高有助於深受疫情影响的旅游业和服务业复苏。2025年大阪世博会和世界第二大赌城,将带动大阪的基础建设规模和改善基础设施,并创造更多就业机会和经济的进一步增长,因此,大阪房地产市场的景气是可期的。 风险披露: 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,并非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。   资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝,全球创富 联系邮箱:cs@brainbridge.com.hk  

墨尔本市郊一处堪比“皇冠明珠”的上佳住宅

Kay & Burton竭诚带您走访墨尔本市郊一处堪比“皇冠明珠”的上佳住宅: 从我们长期的经验来看,图拉克(Toorak)的住宅其实相当于超精致奢华装潢居所的代名词。虽然兰塞尔路47号(47 Lansell Road)没有雷鸟式的汽车入口,也没有让人联想到“蝙蝠侠”布鲁斯·韦恩(Bruce Wayne)那个蝙蝠洞的地下车库,但它确实可以提供毫不造作的雅致设计…… 以及价值4000万至4400万澳元(约合1.9亿至2.1亿元人民币)的奢华居住体验。 “这是一处名副其实的国际化物业,”Kay & Burton公司的联合上市代理人迈克尔·吉布森(Michael Gibson)说道。 “来自世界各地的顶级精英开展了通力合作,他们投入的心血转化为这一成果。” “毫无疑问,这是一套非常独特的住宅。” 上一次,这套房产在场外交易中卖出了约2000万澳元(约合9500万元人民币)的价格。在2015年前后,业主花费了大约1500万澳元(约合7112万元人民币)的巨资,对这套奢华的墨尔本住宅进行了一次大规模的外观翻修。这项浩大的工程是由总部位于伦敦的海伦·格林设计工作室(Helen Green Design Studio)、屡获殊荣的卡尔设计集团(Carr design group)以及著名的景观设计师保罗·班盖(Paul Bangay)共同完成的。简而言之,是有关各方的努力造就了这套理想的住宅。 这套设有四间浴室和五间卧室的家庭桃源乡配有多种优质设施: 3间设备齐全的厨房(普通、主厨级、商业级),附带美诺牌厨具+商用级冰箱+石凳等家具; 室内+室外空间(附带铁板烧烤架); 正式用餐区; 豪华观影室; 多个起居区(包括儿童休息室); 设有游泳池、泳池房+健身房以及网球场的“户外休闲中心”; 按摩室; 还有六车位车库。 “新冠肺炎疫情为人们释放了大量可用于购置房产的资金,”吉布森补充道。 “如果回到两年前,我不认为会有六个人愿意花4000万到4400万澳元(约合1.9亿至2.1亿元人民币)来买购买住宅——但现在确实出现了这样的买家。” “高端物业市场上的需求肯定会超过这类房产的供应量。” 快通过以下方式来进一步了解墨尔本图拉克兰塞尔路47号(47 Lansell Road in Toorak)的相关信息吧:https://www.juwai.com/60307973.htm 如果您需要中英文咨询服务,请联系我们专业的国际团队: 米捷 Jamie Mi | 合伙人,国际部总监 +61 (0) 450 125 355 田苑 Tracy Tian Belcher | 持牌中介 + 61(0)402 007 882 李波 Robert Li | 国际关系高级经理 +61 (0) 413 725 369 林光伟 Garrick Lim | 国际关系经理 +61 (0) 424 439 242 盛韬 Tao Sheng | 国际关系经理 +61 (0) 422 755 345 雪菲 Sophie Su | 高级销售顾问 +61 (0) 425 270 125

公寓和住宅的区别

产权年限不同:一般来讲土地使用年限分为40年、50年和70年,其中商业用地为40年、住宅用地为70年。水电收费标准不同:一般的住宅属于民用房,水电费按照民用水电的标准来收取,而商业公寓的水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。 住宅用地全国统一执行的土地使用年限为70年。工业用地全国统一执行的土地使用年限为50年。教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地,全国统一执行的土地使用年限为50年。商业、旅游、娱乐用地全国统一执行的土地使用年限为40年。综合或其他用地,全国统一执行的土地使用年限为50年。这也是为什么我们的房产产权是70年的原因所在。 虽然我们的土地使用犬是70年,但是房屋的使用权是永久的。在房产购买的过程中,若需要贷款对应的政策也是有差异的。70年产权住宅可以通过公积金贷款,也可以使用商业贷款,首付最低为20%或30%,最长贷款年限为30年。非住宅性质的40年产权房子一般不能申请公积金贷款,银行贷款首付一般为50%,部分可做30%,最长贷款年限只有10年。 公寓和住宅如果需要转让,所征收的转让费是有差异的。转让产权70年的住宅,在符合相应政策的情况下,个税、契税、营业税等会有不同程度的减免,最低仅需要缴纳3%左右的主要税费。在转让产权40年的房屋时,所交纳的税费除了住宅所需要交的以外,还要增加土地增值税,因为没有什么免检政策,各项税费加起来在15%左右。他们两者的居住成本也是有所差异的,住宅比公寓更加便宜一些。

英国房产需求旺盛 英国新建住宅数量比低谷期上升了91%!

据BBC报道,由英国地产部门最新数据显示,英新建住宅的数量与往年同期相比有显著提高。 社区部和地方政府表示,2015年最后一个季度,英国新建住宅的动工数量达37,080栋,比前一年上升了23%。而完成数量则达37,230栋,比前一年上升了22%. 截止2015年12月底,总计有143,560栋住宅破土动工,这项数据比2014年上升了6%,比2009年的低谷期还是上升了91%,但是相比2007年的高峰期低了22%。 私人开发商建造的住宅方面,最新数据显示,总体新建住宅数量上升了8%,然而房产协会建造的住宅数量下降了1%。 另外,该报告还揭露,住宅建造完成度最高的地区是伦敦绿腰带周边地区,从剑桥郡,贝德福德郡,北安普敦郡到莱彻斯特郡,西南部的Devon和Gloucestershire. 而住宅建造完成度最低的地域包括Thames上的Kingston,Southend-on-Sea以及Gravesham。 对于目前英国住宅整体建造数量上升的趋势,英国大臣们表示,英国又开始了新一轮的建筑热潮。 房产大臣勒维斯(Brandon Lewis)认为,“虽然新建住宅的完成数量达到七年以来的最高水平,不过我们不能因此自满,这个增长幅度其实还还远远不够。” “如今我们正在超出上一代人思考的局限,使房产预算翻了一番,在不久的将来,我们希望能够再新建一百万栋住宅。”勒维斯补充道。 Shelter的首席执行官罗布(Campbell Robb)表示,“即便新建住宅数量有所上涨,但目前的新建数量其实也只占到了需求量的一半。” 工党房产发言人希尔列(John Healey)表示,“目前的新建住宅数量还远远不能满足居民的需要。尽管房产大臣谈到了经济复苏,但是数据显示,去年新建的住宅数量,比全球金融危机以前的新建住宅数量,仍要少20%。”   关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。 (据英中网)

居外IQI报告:2019年中国买家海外住宅投资重心向亚太转移

亚洲房产科技集团居外IQI 1月14日发布的一份报告显示,2019年,中国买家的跨境住宅地产需求正从西方向亚太地区转移。 报告称,2019年除非洲外,中国买家的跨境住宅地产需求总体保持温和增长,其中亚太地区增长明显高于其他区域。这显示出中国买家的活动重心正在向亚太地区转移。 居外IQI提供的数据显示,2018年,中国买家对全球每10宗住宅房地产购买咨询中,亚太地区占1宗,但2019年,这一数据上升至6宗。与此同时,在除亚太区域外全球其他地区,中国买家投资活动明显下降。 报告显示,从全球范围来看,中国买家对北美住宅咨询比例从2018年的35%下降到2019年的17%。 欧洲和中东地区2018年收到28%的中国买家咨询,但2019年该比例仅为13%。 澳大利亚、新西兰等大洋洲地区中国买家咨询量占比下降近半,从2018年占中国买家跨境地产咨询量的25%下降到2019年的13%。 东南亚成为中国买家最喜爱的海外买房区域。泰国“IDEO RAMA9 ASOKE”高级公寓位于曼谷新兴中心商务CBD拉玛9区,城市南北大动脉拉差达大道(Ratchada Rd)与拉玛九路(Rama IX Rd)路口,地处城市高级商业中心,周边多条轨道路线、众多购物中心环绕、医疗与教育资源齐备,代表了曼谷所能提供的最好生活配套标准。点击查看房源详情 居外IQI集团执行董事长Georg Chmiel认为,2020年中国投资者将继续寻求通过海外投资来保护自己的财富不受潜在贬值的影响。中国投资者或将继续青睐亚太市场,主要是因为邻近、收益率高、进口价格低。 IQI马来西亚新山房地产经纪人梁家进表示,近年来主要通过微信服务中国买家,他们主要来自广东、北京和湖北等地。   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售海外房源,或致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学或房产投资的机会。 来源:中国新闻网 责编:Zoe Chan

Tower at St. John's Place:市中心全新生活社区,打造豪华空中住宅 | 英国

随着曼彻斯特的发展,创意一族的品味以及居民的理想和要求也在变化。曼彻斯特从来不随波逐流,而是名副其实的“原创性现代化城市”:新地点、新餐馆、新演出场地、曼彻斯特国际节以及激发灵感的体制的诞生。Tower at St. John's Place是曼彻斯特一个新的地标性居住大楼开发项目,坐落于市中心,项目包含最高规格的1居室、2居室和3居室公寓房源。该项目集合了一切优点,是您不容错过的置业优选。 曼彻斯特新地标,突破传统的全新空中住宅 曼彻斯特在20世纪的历史得到妥善记载,只是在过去20年才着力于将自己正式定位为现代化欧洲城市。该市的最新项目带来了一种全新的生活和信仰,多个商业和住宅项目,以及科技、教育、基础设施和重大文化项目已经交付,其他很多项目已经规划待建。 在曼彻斯特,目前已有数千套新房开工建设,给这座城市带来日新月异的发展。此外,最近10-20年,新的从业人员不断涌入,包括媒体、BBC、ITV、全球金融、银行和专业机构及企业,都在本市发展壮大和设立总部。 St. John’s Place是一个由四幢大楼组成的独立项目,位于St. John’s社区北大门处,围绕码头街(Quay Street),紧邻斯宾尼菲尔德。由于场地居于曼彻斯特与索福特之间,因此St.  John’s Place的设计旨在创造一种建筑理念,将52层高的大厦置于项目中央,可从位于码头街另一端的本市公民中心(city’s Civic Core)一览无余。 St. John’s Place 所在的St. John’s社区旨在为曼彻斯特打造一个全新的、高品位文化、商业和生活社区,由屡获殊荣的英国知名开发商Allied London倾力打造。 设计考究集合一切优势,引领市中心新生活潮流 Tower at St. John's Place房源具备您所需要的一切优点,例如:一流的礼宾服务、专用的业主停车场、开放式绿地和屋顶花园。由开发商Allied London公司建造的这些房源不止是公寓套房,简直就是豪华的空中住宅。本项目将成为曼彻斯特市不断变幻的天际线中一个重要新成员,其包含52个楼层,是该市楼层最多的大楼。本项目所建成的大楼不但拥有令人惊叹的庞大建筑结构,而且具备优雅考究的细节。 Tower at St. John's Place的设计灵感来源于纽约和芝加哥市现有的摩天大厦。Allied London公司仔细参考了建造于上世纪30年代至60年代同等前卫大楼的外观和风格,致力于将这些大楼中值得传承的因素注入到本项目的经典建筑结构之中。 本项目位于曼彻斯特最新的工作、文化和生活区内,项目房源为投资者提供了优越的置业机会。公寓大楼位于曼彻斯特中心商务区——Spinningfields区与内城保护区——Castlefield区之间,附近更有运河和开阔的绿地。Spinningfields区内的重要商户包括:巴克莱、德勤、汇丰银行、格兰特桑顿(Grant Thornton)和苏格兰皇家银行。 本项目所在的社区是新的St John街区的一部分,因此将占尽该繁华社区的优势。St John街区包含各种现代而完备的设施,包含拥有 约425万平方英尺的新建和翻新项目、 位于各种低层、中层和高层建筑中的2,216套新住房、 2家新的酒店共310间客房、 4个之前的影棚保留并重新作为电视、拍摄和表演空间、 为创意行业设计和开发的560,000平方英尺的新企业工作空间、 240,000平方英尺的单层休闲、餐饮、零售、工作室和社区空间,形成一个主要汇集较小、独立商家的一体式总体规划区。另外还有 一个新的中央政府资助的艺术和表演设施,被称为“工厂”(Factory),将成为入驻St. John街区的最大文化机构。 这里较低楼层预租给酒店——最知名的伦敦酒店运营商之一,配有休闲和会议设施。所有公寓均按照极致质量和设施标准进行装潢。住在这里将满足您的一切需求——设计者为您打造了一个空中之家,辛苦工作之后回到家,您将享受一流的礼宾服务,包括停车场、开放的绿地和屋顶花园。该项目的地面将是一个活动中心,早上可以享受咖啡,去精心策划的公共花园和空间放松身心,业主还将享受到健身和水疗设施,独特的美食餐厅和酒吧,享有城市的壮丽景色以及个性化客户服务。 而公寓本身的设计和装饰更是采用最高端的品质,将是城市中最豪华的典范。这里的室内装饰包括了高品质白瓷卫生洁具、浴缸,大理石瓷砖、全幅窗户、橡木人字形地板以及采用地板采暖。 Allied London是一家屡获殊荣的房地产开发公司,在交付高品质(从项目开始到结束均具备高品质)的复杂混合用途开发项目方面拥有辉煌的历史。St. John’s社区项目覆盖市中心黄金地段20英亩土地,竣工后价值预计超10亿英镑,将成为曼彻斯特首个真正意义上的市中心住宅社区,并将提升其在国际同行中的地位。Tower at St. John's Place——这一曼彻斯特CBD新地标,将为您带来绝无仅有的置业机会。  欲进一步了解详情,请点击:http://www.juwai.com/28408629.htm (本文内容资料由客户提供) 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

如何投资美国多单元住宅实现13%回报率 | 居外买家故事

美国多单元房产投资无论从资金流,还是投资回报率都备受投资者的青睐。尽管房产投资理论和分析的信息和文章屡见不鲜,但却缺少实例分析。以下就美国华人买家Zora(同时也是居外特约专栏作家)在2017年6月份购买、投资多单元房作为案例,和居外网读者分享和解析投资回报率的计算方式和本次投资过程中的投资心得: 投资概况 买家:Zora/美国华人 买房区域:康涅狄格州,布里斯托市 置业目的:投资 投资金额:7万美元(首付+养房费用) 买房类型:多单元房 户型:共3户,每户为3房1卫(110平米),共330平米 置业结果:成功投资,净现金回报率达13%   *备注:多单元房(Multifamily),是美国特有的住房的类型,从外表上看是一幢独立房,但建筑里面却包括了2-4个独立的单元(公寓),每个单元都同时入住一户家庭,为此能获得较高的租金收入,是最适合投资的房屋类型。 关于多单元房的投资优势,可参考“选择投资美国多单元住宅(multi-family)的五大原因”  点击查看居外网美国更多精品房源 这幢多单元房位于康涅狄格州布里斯托市(Bristol),面积近330平米,共有三个3房1卫的独立单元。周边设施比较成熟,5分钟步行到购物区域,靠近公交站,14 分钟步行距离到公园,高尔夫球场,网球场等设施。当地居民基本以工薪阶层(working class)为主,这也是这套房产的出租目标人群。按照当地目前的行情,每个单元的租金为900-1100美元/月左右。 一、房产投资回报率如何计算? 在计算这套多单元房的投资收益钱,先为大家介绍常见的计算投资回报率的计算方式:资产回报率(CAP RATE)、现金回报率(Cash on Cash Return)。 资产回报率CAP RATE : CAP RATE = 年净经营收入/地产的市场价格,也就是不考虑有贷款的条件下,一个投资地产所能产生收入与其价格的百分比。年净经营收入的计算方法是把年租金收入的总额,减去所有费用,包括地产税,保险,维修,房东所支付的水电费等。值得说明的是,银行还贷的月供本金和利息都不包括在内。 现金回报率Cash on Cash Return: 净现金收入/净现金投资。和CAP RATE 不同,现金回报率的计算更看中的是每年纯现金利润收入占购买房产时现金投入的比率。例如,房产价格为10万美元,首付款25%为25000 美元,如支付完贷款和房产经营费用以后,纯利润所得为每月300 美元,CASH ON CASH的回报为 ($300 *12/$25000)=14%。Cash on Cash Return 更是从现金流的角度来帮助投资人评估投资价值,并可以和股票市场或者其他投资方式作横向比较。 >>>美国置业百科:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费 二、实例计算:布里斯托(Bristol)多单元房投资收益计算 1、买房主要支出 成交价格205,000 美元 首付金额:51,250美元(25%) 维修费用:12000 美元(在专业验房过程中,屋顶和其中一户的熔炉接近更换年龄,在和卖家商讨后,卖家给出10000 美金的折扣,作为买家的我们会出资进行修葺)  月贷款利息和本金:$847;年贷款利息和本金为$10,163.40 美元  2、每年养房费用(必须支付的养房和出租衍生费用)   维修费用10%:每月$326 ,每年3912美元。 空置期分摊(vacancy rate 10%):每月326,每年3912美元。 备注:10%的空置率是一个比较保守的数字,康州的冬天比较长,如果房屋在冬天空置,招租的时间可能会较长。10%低于当地的房屋空置率的平局值,大部分投资人用5%-10%空置率来做回报率的计算 专业物业管理费用10%:每年3912美元 备注:业主如果居住在外市,或者没有时间亲自管理,可以雇佣专业的物业公司负责招租,维修,接通业租户电话等,一般费用在租金的10%左右。我和我的合作伙伴短期内会自己管理该房产,但1-2年后计划由物业公司接手管理,所以在计算回报率时考虑到10%的物业管理费对我们很重要。 房产地税:4700 美元/年 水费:150 美元/月,1800 美元/年(根据房产的建筑结构,不是所有的房产水费多有房东支付) 房产保险:2332 美元/年 总费用支出= $20568 美元 3、每年租金收入 年房租收入为$39,120 美元(月房租收入$3,260*12) 为此,本套多单元房的资产回报率与现金回报率计算如下: 资产回报率=(年房租总收入- 费用支出)/ 房产购买价=($39,120 -$20,568)/$205,000=9% 现金回报率=年净利润回报(年房租总收入-费用支出-年房贷利息和本金)/现金投资(首付金额+维修费用) = ($39,120 -$20568-$10,163.40)/ ($51,250.00+$12,000)=13% 注意:如果大家无法在美国拿到贷款,现金支付购买的话,CAP RATE的计算方式没有变化。但是CASH ON CASH 回报率的计算就会和以上的计算不同。 三、投资心得:避开热门区域、找个好经纪 美国每个区域在做房产投资的选择上都有其特殊性。对该房产购买时所考虑的因素,未必适用于美国所有其他城市和地区,需要说明的几点是:  选择适合的投资区域 美国热门的房地产市场例如洛杉矶和纽约,房产在过去几年中价格上升迅速,尽管租金也在上升,但是这些城市的CAP RATE 会远远低于9%。 例如圣地亚哥地区2017年第一季度平局CAP RATE 只有4%。 与之相比,康涅狄格州比邻纽约和波士顿,最近一两年才开始被中国投资人所了解,是一个投资门槛低,回报较好的市场,能以更少的现金投入获得不错的现金回报,更适合普通投资者。 选个称职的经纪人真的很重要 选择对的房地产经纪人对于投资者来说可以起到事半功倍的效果。我们的房地产经纪人不仅给我们提供了准确的房产税费用,保险和水费的预估信息,帮助我们做更准确的回报率计算。更主要的是给了我们提供了当地房地产律师,专业验房公司,物业管理公司等推荐。并且还在和卖家的经纪人协商价格时给出了有建设性的建议,让我们在验房后由拿到了优惠。尤其对中国的投资人来说,找到有经验的美国当地房地产经纪人尤为重要。    看完以上故事,如果你也有过在海外买房、投资的经历,无论成功与否,都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。   撰稿:Zora 排版:Shelly Du 责编:Vincent  Xie  

东京住宅入住率回升,这种户型需求激活|居外专栏

东京的住宅类租金在连续三个季度下滑之后,出现微妙的表现分化现象,23区(23W)的租金目前为4,046日元/每平方米,较上一个季度环比增长1.2%;中端市场公寓租金指数平均入住率提高了0.2个百分点,达到96.1%。中心五区(C5W)的中端市场平均租金为连续第四个季度下降,目前为4,749日元/每平方米,较上个季度下降0.6%;而该区域的入住率开始出现回升,较上一个季度环比增长0.9个百分点,达到95.1%。 中端市场公寓租金指数 在23区(23W)第一季度的租金和入住率较上季度明显提高之际,中心五区(C5W)代表大多数挂牌量的15-30平方米的物业单位的平均租金基本保持稳定,而较大的单位则出现小幅度的调整。值得一提的是,尽管市场之前出现过远离中心地区的现象,但有数据显示这种趋势已经逆转,且在中心地区出现微妙变化,特别是在优质物业资产方面。 春季是日本搬迁的热门时节,公司通常会随着新的财政年度於2021年4月开始后,招收更多新员工;各个大学也在期待中欢迎学生们回到校园,这将在一定程度上支持小户型公寓的需求上升。点击查看东京小型公寓房源 目前日本新冠疫苗的接种速度仍较缓慢,日本各地方政府在4月12日启动了面向65岁以上老年人的疫苗接种,总数约为3600万人,可达到人口的近30%;中央政府已在2月17日起为医务人员率先进行了接种,在此次的老年人接种后,64岁以下且患有慢性心脏病等基础疾病的人,以及老年人相关的从业人员也将可依次进行接种。当新冠疫情得到有效控制后,住房需求和市场走势将会更清晰显示。   风险披露: 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,并非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。   资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝,全球创富 联系邮箱:cs@brainbridge.com.hk  

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