最近，笔者参加了一个经济学会主办的讲座，主要是从经济学理论去分析香港的房地产问题，当然也邀请了政府高官讲解香港政府的房屋政策。 席间，一位来自房屋局的高级官员透露，香港政府已经为接下来十年的公共住房项目成功找到了充足的土地资源。他对于未来公共住房能够满足需求持乐观态度，这一消息为长期以来困扰大家的公屋短缺问题带来了一线希望，让在场的人感到一丝欣慰。 但是，有一位经济学教授却提出“增加公务数量，解决不了劏房问题”，引起了现场听众的高度关注和讨论。 他通过重新整理和分析2006年至2021年间的公屋数据，发现公屋单位的数量由2006年的692,160户，增加至2021年的818,280户，净增长了126,120个单位。 虽然住户的收入上限也随着时间不断增高，但2006年，符合收入上限的户数为536,180，跟2021年的521,840户，相差只有14,340户。 但超出上限的户数则由2006年的155,980 大大增加至2021年的296,800户，净增加了140,820户。换句话在2006年至2021年的15年间，增加公共房屋的单位完全被富户居住。 背后原因，公屋的租户收入随着时间而上升，但公屋的富户租金却完全脱节。 以4人公屋为例子，申请人的入息上限是$30,950，但一旦入住公屋后，收入要达到$55,841才是富户，只需要支付少量的额外租金，直至家庭收入超过$154,750，才需要搬出公屋单位。 但根据2023年第3季政府资料，月入超过$10万的公屋家庭，仍然有226,600个，富户长期占用公屋已经是常识。 所以教授进一步说明，这令劏房户无法迁入公屋，令富户迁出公屋才是解决劏房的最佳办法。 从常识出发，我们知道建设公共住房单元不仅耗费巨大资源，而且过程漫长。相比之下，通过富户搬出，能迅速为等待公屋的人群，包括众多劏房居民，释放出将近30万个住房单位。这种做法直接针对了问题的核心，避免了因富户占据公屋资源而导致的效率降低。 笔者发现，最近在居二市场，使用绿表购买公屋户的买家数量逐渐增多。与此同时，前线同事也反映，由于房屋署最近加强了对富户政策的执行力度。 笔者期望政府能够进一步审查富户的租金制度，增加他们搬离公屋的动力。另一方面，政府也应该加强执法力度，打击虚报和漏报情况。相信通过这些措施，香港的劏房问题将迎刃而解。
葡萄牙的购房移民政策一直深受海外人士欢迎，在该政策的影响下，越来越多的海外人士比较喜欢在葡萄牙进行投资。转眼2021年就要结束了，很多海外人士比较关心2024年葡萄牙的投资热点在哪里。 2024年葡萄牙的投资热点其实还是在房产上面，葡萄牙房产市场的发展趋势是相当不错的，有一些城市是极其热门的，同时也是大多是投资者频繁选择的。关于具体选择在哪里投资，一起来详细了解下吧！ 2024年葡萄牙的投资热点城市 一、养老圣地阿尔加维 阿尔加维这座城市在葡萄牙的南端，是欧洲阳光最充裕的地方，也是葡萄牙的最 佳旅游地点之一。作为葡萄牙的沿海城市，它的经济实力和优越的地理位置决定了该城市房产的升值空间。根据相关数据可知，阿尔加维房产的收益稳定在5%-6%，是房产投资的较佳选择。 阿尔加维还是欧洲非常有名的养老圣地，每年有很多退休的人士都会选择在这座城市生活，所以该城市的房产需求量很大，并且拥有很高的升值空间。该城市除了交通条件便捷以外，医疗水平也非常的高，在世界排名中位居前十二，所以在这座城市生活是非常有保障的。 近几年阿尔加维的房产价格一直都是稳定上升的趋势，郊区的房价相对来说便宜些，但是市中心的住宅房价已经上涨到3000-3500欧元/平米，黄金地段的房产价格目前已经突破均价的两倍多。这座城市的房产价值还有很大的上升空间，是2024年房产热门投资的较佳选择。 二、事业佳选波尔图 波尔图是葡萄牙的第二大城市，因为盛产波特酒，所以拥有酒都的美誉。该城市的交通非常的便利，拥有欧洲最先进的机场，同时也是欧洲第二繁忙的机场。在近几年的发展中，波尔图的经济势头不容小觑，其GDP的增长率高于全国两倍左右。 在经济和其他条件的优势下，波尔图这些年来的房产价格也在不断增长。从2011-1018年，其市中心的房产价格增值了146%，这种喷井式的上涨吸引了大量的海外人士。波尔图房产市场的热度一直很高，毕竟它的增值状况最高有达到9.8%。 波尔图不仅房产价值高，而且房产价格还比较便宜，即便这两年在不断的上涨，但仍是大多数投资人的心头好，其市中心的均价只有2700-3300欧元/平米。不过波尔图的租赁市场非常活跃，期租金也很高，每月大约为1300欧元。因此选择投资波尔图的房产还是拥有比较广阔的前景的。 三、自住投资里斯本 里斯本是葡萄牙最大的都市和海港，特殊的地形让它拥有非常靓丽的风景线，该城市每年的游客人数接待在100万人，酒店入住率高达80%。同时该城市的房产投资收益回报率和房产出租年收益率都是全欧洲的领先水平。 里斯本的GDP占全国GDP的45%以上，并且人均GDP要远远高于欧洲其他国家。里斯本的核心产业是科技也和金融业，所以在这边工作的人很多。目前里斯本政府对企业实施了10年免税等激励政策，已经成为南欧创意产业和科技初创企业的重要中心。 里斯本的物价和房产价格还是比较高的，其市中心的公寓平均价格达到4300-5000欧元/平米，其每月的租金在1800-2000欧元，是整个葡萄牙区房价的以上。当然里斯本房价和租金高不是盲目的，有一部分的原因是房源不租和租赁资源短缺所致。 总的来说，目前葡萄牙处于经济发展的黄金期，进行房产投资是有很不错的回报的。如果想在葡萄牙投资，房产市场依然是很不错的选择，以上几个城市仍然是未来房市的热点区。如果您对葡萄牙房产市场的相关信息不是很了解，可以把联系方式留在下方，也可以直接和我们联系，我们会针对您的问题进行详细的解答，给您推荐最合理的方案。
过去一周，英国、美国，甚至日本政局都出现大震荡。日本前首相安倍晋三在上周五发表演讲时遇刺，胸部中枪，送院后救治无效去世！安倍晋三虽然已经卸任，但在政坛仍有非常大的影响力，行凶动机跟其施政是否有关，仍有待查明。 但另一位英国首相约翰逊也于同一天自动宣布辞职，背景就跟施政有莫大关系，近半年他身陷政治丑闻，一个月前才惊险地逃过国会的不信任动议。表面上，派对门以及副党魁「咸猪手」事件，是压垮约翰逊的「最后一根稻草」；实际上，脱欧后的效果强差人意，跟欧盟的关系固然越走越远，跟美国的贸易条约也未能签署，随着俄乌战争爆发，不惜跟欧盟唱对台，力撑乌克兰继续抗战。相反，英国国民则面对油价高涨，生活日用品短缺，约翰逊却视若无睹。笔者有位亲戚刚也移民至英国，告诉笔者以往一部几千英镑的二手车因缺乏零件，已经涨价至几万镑，而新车更是短缺，不知何时有货供应！ 至于美国的情况，也很糟糕，国内的枪击事件，固然是无日无之，最近最高法院更否决了女性的堕胎权，推翻了过去50年的法例！更要命的是堕胎权只是表面的争议，事实上却是两个政党利用此话题，作为政治上的表态，类似香港2019年的「蓝黄」之争。属民主党的拜登总统，竟然公开批评最高法院的共和党法官，呼吁群众在11月的国会选举中投票民主党，以求改变法例！笔者有位已经移民美国25年的朋友，已在当地成家立室，他感到现在的美国没有安全感，若情况进一步恶化，会再移民至加拿大，只求安稳的生活，不想每天感到生命随时受到威胁。 在政治社会混乱的背景下，近年各地的房屋受到低息及资金泛滥的影响，大都大幅上升。今年利息趋升，楼市会受到真正考验，尤其是美国，有报导指出其房贷抵押证券指数近期急跌，会否是楼市大跌的先兆，大家在海外置业时，务必更加小心！
前言：个案研讨 绍兴8020口腔门诊部有限公司拥有一支汇聚国内外专业，老中青相结合的口腔医疗服务团队。 由医院主任级医师黄林江主任与金友良主任以及来自台湾的李文隆总经理领军，响应国家全民健康战略，秉持「取之于社会、用之于社会、止于至善、 永续经营」的成立宗旨。 绍兴8020口腔门诊部有限公司，以长三角绍兴三线城市地区连锁为轴，下沉连结到四五线乡镇、街道的社区门诊，以【1挂10+100家】口腔诊所共生赋能的加盟经营模式，达成区域品牌、经营规模效率与降低成本效应，同时解决如下所述行业的痛点 : 专业人才不足，和经营管理与设备落后问题； 医生成本高、请不到、留不住； 民众就诊意识薄弱； 诊所独立开业经营困难； 品牌认知度匮乏，难获口腔病患信任，难以经营的生存问题。 绍兴8020口腔门诊部有限公司规划【联结+合作+共享】，透过绍兴牙科医院1挂10口腔门诊，连锁100家口腔诊所（意指长三角地区1挂10+100家口腔诊所），将优质的口腔医疗资源、流程、利润模式整合在一起，并采资本运营及美国IAPO上市规划，全国扩展（+1000家口腔诊所）口腔连锁诊所，把握市场兴起与商业契机。 融资型商业计划：核心提点 （一）绍兴8020口腔门诊部有限公司融资型商业计划核心要点： 融资型商业计划书的撰写目的，它可协助公司领导者： （1）厘清策略方向及经营型态的可行性与未来的成长蓝图； （2）与风险投资者沟通及资金私募需求。 绍兴8020口腔门诊部有限公司优势分析： （1）经营管理团队具成功、丰富的事业经营与医疗临床和管理经验; （2）经营团队核心成员具有丰厚的产业和地区人脉; （3）已建构成功的口腔精准医疗和精实管理二合一服务系统; （4）具数字化口腔种植牙、正畸、牙冠CAD/CAM系统和风险管控诊断系统，经临床验证，提升医疗精准、安全与增强时效，提升高端医疗服务水平，满足高端客户需求。 融资型商业计划书，它内含目标策略、商业模式、投入资源与回收预期、风险评估；它是一组特定工作任务、一组特定步骤、一组特定目标，在特定日期完成公司愿景。 融资型商业计划书撰写原则：市场机会、实务导向、内容真实简洁、白话与图表比较、重点表达具体有力。 （二）面向风险投资者沟通及资金私募需求，融资型商业计划核心提点： 1.根据运营计划，尚缺未来3-5年公司财务报表的预估数据？ 2.公司实收资本（非指注册资本）多少？公司估值多少？ 3.按公司法第27条：无形资产（知识产权）技术出资，先实缴公司资本，之后才好用股权去融团队专业人才、融渠道（连盟口腔诊所）、融资，做大公司。 4.风险投资者看融资型商业计划书的逻辑重点：计划与执行的前后是否具一致性及可行性？ 知识产权出资：法律依据 中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起，无形资产出资比例可达100%。知识产权（无形资产）出资：包括-项目前期投入、公关成本、知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。 换言之，知识产权（无形资产）可以100%作为注册资本注资为实缴资本，同股同权增资扩股，有利于融专业人才（用股权、期权激励人才）、融资（用股权融资金、资产并购）、融渠道（用股权融加盟）、融渠道（用股权连盟口腔诊所），对于做大公司具有极大的做实做强作用。 依据《未来5年获利能力》及原始股权结构：CEO、专业人才及运营团队股（期）杈之规划。公司需要根据对人力的需求和依赖程度，决定授予的股权数量。 尤其是服务业的人力驱动型公司，一般更加需要用较多的股权数量来作股权激励。公司本部的薪酬和福利待遇相对一线城市较低时，公司可以酌情增加股权激励数量。创业期公司股权激励总量一般为20%～30% 。 绍兴8020口腔天使轮融资规划:知识产权出资作价5亿元资本，释股20%，融资5000万元。 5亿元=2.5亿元（资本）+2.5亿元（资本公积）。每股2元。上海控本，外加技术投资20%，1亿元=5000万元（资本）+5000万元（资本公积），每股2元。 股权激励：完善公司治理结构 初创期是企业最艰难的时候，这个阶段抗风险能力弱，时常面临着资金匮乏、技术开发整合中、品牌认知度低、专业人才短缺、管理制度不完善等种种难题。 股权激励是有明确指标的：（1）上市前的实股奖励：激励对象可以参与公司的增资扩股，从而获得获得经营业绩股权并享有分红权。为了避免激励对象的短期行为，公司可以规定实股所有权保留期，在保留期满后，符合授予条件的，由公司向其发放股权登记证书或者前往工商局办理股权变更登记手续。 （2）美国OTC上市后，股票期权激励模式：通过设定指标传达出公司发展导向，解决企业通过加盟口腔诊所的绩效管理制度难以解决的难题。法律法规规定的股权激励计划的最长年限是有效期10年。股权激励对象范围是公司董事、专业医生、核心技术人员及业务骨干和对公司发展有重要作用的人员，具有一定的灵活性。 公司的定向增资股权激励，调动积极性，企业以绍兴8020口腔为纽带，连锁1000家口腔诊所，将口腔医疗资源、流程、利润模式整合在一起，通过将股权或红利分配给加盟口腔诊所，加深合作绑定利益共同体，企业能够更加有效地提升经营规模及管理效率，提升腔本企业的竞争力。 资本运营：投资机遇 企业完成无形资产知识产权技术作价实缴资本之后，企业融人才、融连锁渠道，融各种对公司有帮助的团队之股权激励，真正让企业的实缴资本股权变值钱，后续持续通过专业上市辅导机构专业助力投资融资、IAPO多路径上市、市值管理、并购重组等，让企业的实缴资本股权更有价值，为企业创造更高价值做大做实并做强口腔诊所连锁经营。 风险提示：本文仅代表笔者观点，不作为知识产权作价实缴资本助力企业融专业人才以及融资的唯一依据。风险投资者看融资型商业计划书以及IAPO多路径上市的逻辑重点:计划与执行的前后是否具一致性及可行性。
香港楼市成交持续低迷，而成交价也拾级而下，楼市弥漫著悲观情绪，美国息口不断上升，无疑是一项重要原因。 美国加息自然离不开通胀，上星期（9月13日）美国公布的最新居民消费价格指数（CPI）为8.3%，两年前的CPI是1.3%，而去年9月也只是5.3%，可见CPI上升的速度惊人，也跟美国联储局的2%通胀目标相距甚远。 从经济学的理论上看，价格由需求与供应两者结合而形成，加息自然增加需求者的负担，有效减低需求令价格向下。但今次通胀上升主因是供应出现问题，加息无助供应增加，对解决CPI上升毫无帮助。 上面讲的是理论，回到现实，翻看CPI占比与升幅俱高的两个项目︰租金及旧车价格。租金自去年大幅上升，笔者在伦敦的一个公寓今年续租时，租金就加了20%。 供应量的减少，不会因利息增加而改善，相反若利息支出大幅增加，商家可再投资的资金也自然减少，对新增供应有害而无益。 旧车价格上升亦有类似原因，因为晶片或其他零件供应不稳定，各大车厂都在减产，笔者在订购电动车时，发现排队轮候时间往往长达一年，而且保时捷透露电动軚盘的零件缺货，只有手动，宝马也说360泊车的镜头也没有货了。由于新车供应短缺，旧车价格在欧美的升幅也是巨大。 如果只是疫情因素，总有一天会过去，之后供应链会逐渐回复正常，但中美角力令地缘政治紧张，保护主义改变了供应链。 最新例子便是美国要求电动车厂将电池生产回流美国，成本自然大大提高。此趋势却似乎越演越烈，看不到回复的日子。 另外一个不利通胀回落的原因，是欧美的罢工浪潮一波又一波。除了传统的劳工阶层，英国的律师、教师、医生等一系列公营雇员也酝酿罢工，而且薪金加幅要求追上通帐，美国铁路工人也决定罢工，结果由总统拜登决定加薪12%才平息。 欧美在大辞职潮的背景下，失业率处于低水平，雇员的谈判筹码强，当工资上升，也会带动CPI上升，「工资价格螺旋」的恶性循环便可能出现。 所以今次楼市的淡静，很难估计会维持多久，唯寄望香港政府快对外通关，为市场带来一些生机。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
过去一个月，英国、美国，甚至日本政局都出现大震荡。日本前首相安倍晋三在上周五发表演讲时遇刺，胸部中枪，送院后救治无效去世。 安倍晋三虽然已经卸任，但在政坛仍有非常大的影响力，行凶动机跟其施政是否有关，仍有待查明。 但另一位英国首相约翰逊也于同一天自动宣布辞职，背景就跟施政有莫大关系，近半年他身陷政治丑闻，一个月前才惊险地逃过国会的不信任动议。 表面上，派对门以及副党魁「咸猪手」事件，是压垮约翰逊的「最后一根稻草」。实际上，脱欧后的效果强差人意，跟欧盟的关系固然越走越远，跟美国的贸易条约也未能签署，随著俄乌战争爆发，不惜跟欧盟唱对台，力撑乌克兰继续抗战。 相反，英国国民则面对油价高涨，生活日用品短缺，约翰逊却视若无睹。笔者有位亲戚刚也移民至英国，告诉笔者以往一部几千英镑的二手车因缺乏零件，已经涨价至几万镑，而新车更是短缺，不知何时有货供应。 至于美国的情况，也很糟糕，国内的枪击事件，固然是无日无之，最近最高法院更否决了女性的堕胎权，推翻了过去50年的法例。 更要命的是堕胎权只是表面的争议，事实上却是两个政党利用此话题，作为政治上的表态，类似香港2019年的「蓝黄」之争。 属民主党的拜登总统，竟然公开批评最高法院的共和党法官，呼吁群众在11月的国会选举中投票民主党，以求改变法例。 笔者有位已经移民美国25年的朋友，已在当地成家立室，他感到现在的美国没有安全感，若情况进一步恶化，会再移民至加拿大，只求安稳的生活，不想每天感到生命随时受到威胁。 在政治社会混乱的背景下，近年各地的房屋受到低息及资金泛滥的影响，大都大幅上升。 今年利息趋升，楼市会受到真正考验，尤其是美国，有报导指出其房贷抵押证券指数近期急跌，会否是楼市大跌的先兆，大家在海外置业时，务必更加小心。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
留学生陪读签证，也是学生签证的一种，即是指留学生的配偶可以留在求学国，照顾读书的一方 又到一年开学季，是不是又要相隔两国饱受相思之苦？别忘了还有留学生配偶陪读签证这一说。留学生陪读签证，也是学生签证的一种，即是指留学生的配偶可以留在求学国，照顾读书的一方。这种签证非常的实用，也十分人性化：对于一些家庭经济不 太宽裕的学生来说，一方工作一方读书，可以极大的减轻财务压力；对于感情深厚的夫妻情侣来说，可以陪着心爱的人一起生活，克服地域的阻碍携手前进，未尝不是好事。 那么哪些国家可以配偶陪读呢？美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、日本等国都有专门的陪读签证，居外为你逐一介绍。 美国——配偶可陪读但不得找工作 赴美读书的留学生申请的签证叫F1签证，而他们的配偶申请的陪读则为F2签证。在所有非移民签证的申请中，F2是通过率较高的一种，因为美国文化非常注重夫妻团聚。 申请美国陪读签证原则上只需要一个条件，即其配偶在美国作全职学生或访问学者。申请者本人不需要参加任何英语能力或专业测试，只要其配偶能够出 具他/她在美国合法学习的证明，就可以申请陪读签证了。但是有一点需注意，美国法律规定，F2签证不能在美合法工作或者读书。所以若申请人想继续学业或发 展事业，到了美国以后也可以申请学校或者寻找工作，并将F2签证转换为学生签证、工作签证或者移民签证。 申请相关材料：学生F1留学签证相关材料，申请人与其配偶和/或子女的关系证明（例如结婚证和出生证明），本人护照，邀请函等。 加拿大——条条大路通加国 每年都有不少中国学生前往加拿大留学。留学生配偶要想去加拿大长期陪读方式很多，主要有三条途径可任选择： 途径1：申请留学签证时，配偶携签多次访问签证 从移民法上讲，加拿大允许留学生配偶申请访问签证随同留学生去加拿大生活。入境时，跟海关官员说清楚陪读意图，他们可以给配偶签发一个允许长期停留的VISIT RECORD。而且，可以多次往返。只是，配偶所持的访问签证不能在加拿大合法工作。 途径2：申请探亲签证，后转换成OWP 这是目前留学生配偶广为使用的一种方法。只要留学生本人在加拿大学院或大学就读大专以上学历且有效的学习许可（STUDY PERMIT），配偶拿到探亲签证进入加拿大后转成OWP（OPEN WORK PERMIT）的成功率非常高。不过，这种方式有局限性：1）留学生配偶往往比较年轻，在工作、资产、存款、出境记录等方面具有弱点；2）配偶一旦离境， 再返回加拿大时需要重新申请签证。 途径3：直接携签OWP，或者国内申请OWP 这是指申请留学签证时，配偶直接携签OWP，或者在留学生身在加国的情况下，配偶直接在国内申请OWP。采用这种方式的人数不多，但已经有一些 成功案例。其优势在于，配偶得到的是与留学生学习许可有效期相同的工作签证和工作许可，可以在加拿大工作，往返加国时也不需要重新申请签证。不过国内直接 申请OWP的成功率没有加拿大境内转换OWP的成功率高。 澳大利亚——可以合法工作的陪读签证 澳洲配偶陪读签证隶属于学生签证，澳大利亚学生签证是573，那陪读者申请的签证类型也是573类签证。在澳洲陪读，陪读者可以合法打工（每周不高于20小时）；如果学生持有573(授课类硕士)，或574（博士类）签证，陪读者的打工时间是无限的。另外，陪读者可以读书，但这个读书的时间不能超过3个月，如果陪读者申请的课程超过3个月，就必须重新申请自己的学生签证，这个签证在澳洲境内就可以办理。 办理澳洲配偶陪读签证需要具备的条件： 1、申请人必须要与其配偶有夫妻的关系，或者一年以上的同居关系证明； 2、当学生签证的时间长于1年，才可以带陪读； 3、学生申请自己的签证，无论电签还是普签，必须在家庭成员表上填陪读者的名字。 新西兰——有条件的陪读签证 新西兰是个人口总量不多的移民国家，目前向大陆提供了相当优厚的移民政策，因此在陪读上要求不高，只是申请陪读工作签证需要一定条件。 新西兰移民局规定：就读新西兰研究型硕士或博士课程的学生可以自由工作而不受时间限制，且其配偶可获取工作签证（同往的18岁以下的孩子可免费就读新西兰公立中小学）。 对于配偶陪同，有下列条件： 1、学生就读长期绝对短缺课程，且该课程是本科以上； 2、学生就读的课程是研究生以上的； 日本——只有夫妻关系的陪读 日本留学有夫妻陪读政策，而且陪读在日本可以工作，但注意，同居关系是不能申请的。 关于陪读的申请条件基本有以下几点：首先，留学生至少在日本生活半年以上，通常要求一年以上；其次，要求是修士以上的留学生，博士是最容易获 批，本科生较难；再次，留学生本人要有200万日元左右的银行存款，每年200万日元以上的固定收入证明（一般是指奖学金和学校提供的助学金、研究助成金等）；最后，需要经济担保人。 英国——陪读得有钱 英国陪读必须有钱。如果配偶中的一方已经来到英国，需要另一方寄的资料有：银行账单、他/她对你的邀请函、在英国的住宿证明、电话账单、他/她的签证复印件。你应该准备的有：结婚证、单位准假证明、存单（如果他/她的银行账单的收入不足以支付两人的生活费的话）。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。 （据搜狐网）
内银或出手管制停还贷烂尾楼业主 业主集体不偿还银行按揭贷款，情况最初始于河南、湖南、湖北、江西、重庆等中西部地区，涉及的楼盘由最初几十个，慢慢遂步扩展至超过100、150、甚至有报导指已超过200个.....【阅读原文】 移英港人亲身体验「小圈子民主」？ 自从英国推出BNO Visa，令移英港人数字大增，当中有不少是对英国的民主制度有所向往。亦因此间接令港人对英国的政治新闻更有兴趣.....【阅读原文】 政治社会动荡或影响西方楼市 在政治社会混乱的背景下，近年各地的房屋受到低息及资金泛滥的影响，大都大幅上升。今年利息趋升，楼市会受到真正考验，尤其是美国.....【阅读原文】 同行创未来，香港房产充满机遇 回顾过去25年，香港的楼市经历了史无前例的大波动，由97年高位连续下跌六年至2003年，幅度达到2/3，社会经济大受打击.....【阅读原文】 俄乌停战露曙光 部署投资莫悲观 通胀也会因而见顶，利率自然也会停止上升。大家在部署投资时，不宜太悲观。无论港股定港楼，调整过后今年可能是入市良机.....【阅读原文】 加息困扰楼市 上车换楼良机 回到香港楼市，可谓冰火两重天，周末白石角新盘一Q清袋，向隅者众；相反二手成交则疏落，十大屋苑周末成交少于十宗，当然也因连日天雨有关.....【阅读原文】 长远土地储备 需求远高于供应 政府手上的熟地已发展的七七八八，新供应集中在新发展区，要2030年后再出现，而铁路项目上盖的土地供应，亦有相似的情况。供应短缺有数得计，已经是不争的事实，但需求又如何？【阅读原文】 沙中线通港岛，哪区楼价最受惠？ 站在投资香港物业的角度，哪个地区最受惠更为大家关注。由于过海段新建车站只增加了会展站，而会展站处于差不多纯商业区，对于当地的办公楼价格，当然直接受惠.....【阅读原文】 楼市辣招引此为鉴，康文署「禁炒」成效有限 相反，买楼首期不断因「辣招」而上升，反而令买楼成为有钱人的专利，必须有「父干」才能上车，年青人连奋斗的动力也减弱了.....【阅读原文】 代理功能仍存在？买房给佣金已过时？ 买家及卖家可能觉得，香港物业市场上也有放盘平台，正正可以取代代理的配对角色。买卖双方藉平台撮合自己直接议价，文件由律师行处理整个流程，可以淘汰代理的角色及功能.....【阅读原文】 新特首，新提纲：提速、提效、提量 特首候选人李家超于4月29日公布政纲，相信读者都很关注其房屋政策。其中分为四大核心政策，打头阵的是精简程序，解燃眉之急.....【阅读原文】 疫情+波叔Plan 新界三房升值之王 当然「波叔Plan」（放宽按揭保险的楼价上限措施）实施以来，令1000万以上物业的首期大减。在二手市场，1000万以上的交易比例也越来越高。由于需求者众睇楼还价的情况热烈，也令3房单位更受欢迎，反价的机会自然就更普遍.....【阅读原文】 新特首新房策，告别㓥房有办法 李家超将成为新一任特首，相信已无疑问，由于他是武官出身，过往很少就房屋政策发表意见，大家都在关注他的房屋政策，如何带领香港解决这积存已久的深层次矛盾.....【阅读原文】 投资市场 风高浪急? 上周五，美国十年期债息迫近2.5厘，为两年高位。虽然债息抽升对香港的息口影响是相当间接，笔者也要在此撰文分析。但在10年债息上升同时.....【阅读原文】 香港地产代理的发展轨迹 在战前，香港的物业交易，是以整幢或整个地段为单位，只是少数有钱人的玩意，地产代理也只有极少数量。为了交接资讯......【阅读原文】 俄乌之战对香港物业市场之利弊 香港股市在Eric执笔写本文时，刚刚跌破20,000点大关，股市上落涉及多种因素，但俄罗斯与乌克兰发生战争，当然也是重要因素之一。最直接的影响当然是经济问题......【阅读原文】 智能家居普及，能如何为物业增值？ 在国内，智能家居一向不太流行，可能因为大家觉得实际效用不大，只得控制灯光、窗帘、冷气等家居电器，但费用却高不可攀，是豪宅才有资格的配置。但是，随着科技的进步，这些想法也应该成为过去！【阅读原文】 佳节当前楼市静 买房议价好时机 今年年中是楼市最畅旺的时候，楼价指数也曾创历史新高，但之后便慢慢回软，虽然跌幅有限，但买家的变化明显减慢了。当今正籍圣诞新年，下月又到农历新年，大节日一个接一个，买家的购买意欲自然更加打上折扣，尤其是二手市场交易。相反，一手高价物业在静市中，表现一支独秀！买家现在只要肯出价，随时找到笋货成交。【阅读原文】 退休欠保障？三宝帮到你！ 最近笔者有朋友登陆（60大寿），一大班朋友为他庆祝，但他却忧心重重，原来登陆也意味即将退休，为失去了固定收入而感到忧心。中国香港现行的退休保障只有MPF，对于中产人士当然远远不足够退休的财务需要。中国香港的按揭证券有限公司在力推退休三宝，包含年金计划，保单逆按揭，及安老按揭计划。【阅读原文】 “滞胀”为房市增添不明朗因素，投资者如何应对？ 市场上很多评论都在说全球在面对滞胀风险！何谓“滞胀”？“滞”及“胀”是两个不同的现象：“滞”是指经济衰退，需求不足；“胀”是指物价不断攀升。作为保守的投资者，如何能够守过逆境的时刻？【阅读原文】 真正认识“风险” 才能趋吉避凶 市场有一句明言：“买楼有风险，不买楼也有风险”，说明风险无处不在，要正确了解“风险”一词，才能找到适合的应对方法。【阅读原文】 海外置业欠监管 买家如何自保？ 海外买楼始於都是隔山买牛，当中一定涉及风险，加上销售海外物业的代理，又缺乏监管，良莠不齐，大家更需格外小心！笔者也曾指出，单纯发牌监管代理，也未能提供足够保障。面对这种客观环境，买家又应如何自保？首先大家想想最大的风险是什么？烂尾相信一定是首项！【阅读原文】 中国中介会消失吗？ 政府在上海及杭州设立“一网通办”的官方服务，这是让业主在官方网站上挂牌出售，让买卖双方跳过中介，自行配对。并进一步协助买卖双方办理相关的过户手续，一但实验成功的话，可能扩至全国，中介会否从此消失？【阅读原文】 地产代理 vs 保险代理，哪种专业更适合您？ 最近有年青人正在犹豫加入地产代理行列或保险代理行业，遂向笔者了解地产代理的工作。笔者告诉他两者其实有很多共通处，最明显都是主要靠佣金作为回报，而且收入差异大。当年，客户入市的喜悦成为笔者的动力，遂决定入行。年青人如何选择，就要看自己的喜恶。【阅读原文】 通涨重临，加息收水，楼市何去何从？ 虽然美国当今通涨率已经超过5%，坊间有不少评论也在估计联储何时收水？但美国联储仍然强调是受疫情打乱供应链所致，属於短期性，只暗示会在11月有机会减少买债 ，换句话11月只是将放水的力度减慢，直至2022年中才能停止买债，即停止放水，至终回购债卷（收水）更是遥遥无期！【阅读原文】 物管公司能管能理！服务到位 物业升值 笔者最近到访一位朋友的屋苑，才发觉屋苑没有访客车位，管理员有见及此，就安排一个业主车位予笔者短暂使用。这样做当然为管理人员带来大量工作，但却可以令业主及其访客带来极大的方便，真的做到能管能理！管理得好也间接令物业增值。【阅读原文】 共同富裕利基层 社会稳定利经济 “共同富裕”的反义词，就是“贫富悬殊”，为了改善此现象西方都有用这三种财富再分配的手段，但不少富人亦可以透过形形式式的合法或非法途径去回避，令绝大部分财富集中於极少数人的手上！根据瑞士信贷银行发表的报告，全球最富有1%人口，已经占有全球财富的44%。【阅读原文】 监管风潮延续 股市楼市有危有机 中国先后向互联网公司、教育行业，提出各项监管风潮，令相关股票价格大幅下跌，例如股王腾讯也从今年年初高位回落至今，下跌已超过45%，市值消失逾4000亿美元，如果连同阿里巴巴、快手、美国等公司，市值蒸发超过1万亿美元。不少外国基金公司更扬言已沽清所有中资股。【阅读原文】 二手房创新高 移民卖房费思量 中国香港在过去两年经历了社会运动及疫情，而且去年的人口也因移民人数增加而减少了8.7万人，种种不利因素下，楼价仍可以上升，证明只计中国香港本地的购买力已经非常强。现在卖出大单位，等如用折扣价卖出优质货，而买入小单位，却又是用高价买入劣质货。移民，要付出代价，似乎又是合理的推算。【阅读原文】 政策调整下的资产配置 以往投资国内房产，获利是不难的。在城市化的过程中，大量农村人口涌至城市。加上基建的改善，一个在城市边缘的乡镇，三至五年间就可以变成都市的一部份，楼价自然水涨船高！笔者建议大家必须重新检视资产组合内房产的比重，尤其是国内的物业，不宜再冒进。【阅读原文】 低息制造杠杆 滥用引发危机 笔者有见年纪越来越大，医疗费用也不断提高，便找保险经纪检讨一下医疗保险的保额是否足够。保险经纪建议最简单是买一些高额的VIP医疗保险，保额起码有2000万，入医院前、後，所有费用都会照顾到。当然保费自然也不便宜，60岁左右每年保费3万左右。到70 岁，更加超过10万以上！【阅读原文】 低息环境持续 套现转按好时机 中国香港楼市於2021年在上半年非常热闹，住宅楼价距离历史高位只有约2%，相信2021年上半年将会刷新历史纪录。楼市旺价又旺量，作为业主当然高兴。进取一点的业主，更加可以藉楼价高位的机会，加按套现获得的额外资金，再投入物业市场。自住的物业也可以被活化，成功为业主赚取收益。【阅读原文】 “躺平”轮候公屋 消极还是积极？ 2021年“躺平主义”在中国兴起，源於4月17日百度的一则帖文：“躺平就是我的智者运动。只有躺平，人才是万物的尺度。”躺平主义的主调是“不工作、不买楼、不结婚、不生小孩、不消费”、“维持最低的生活水准，拒绝成为别人赚钱的工具与剥削的奴隶。”【阅读原文】 加密货币投机热 长线投资要谨慎 2008年金融海啸，美国联储局的资产负债表，只有约2兆亿美元。经历数次QE（量化宽松）後，在2015年增至4兆亿左右。今次疫情令全球央行再次疯狂放水，美国联储局资产在2020年7月已增加至近7兆亿美元。估计到2021年Q4（第4季），更会超过10兆亿美元。这不但推升全球大城市的物业价格，也再次掀起加密货币的热潮！【阅读原文】 但开风气不为师 英年早逝忆左晖 上周贝壳找房（以下简称“贝壳”）及链家的创办人左晖先生突然去世的消息，震动了整个业界。“2021新财富500富人榜”於5月13日发布，左晖以2,220.3亿元人民币的财富，压倒了所有国内发展商的传统大亨，以地产中介的身份成为中国房地产新首富。在香港有 KOL更比喻此为“施永青先生财富多过李嘉诚先生”，完全不可以想像！【阅读原文】 移居英国涉事广 居住问题困难多 上周本栏提到不少移居英国的中国香港人，都为了税务问题，而卖出了香港的资产，尤其是房地产，文章引起了不少回响及一些质疑。除了税务是移居英国的重中之重外，其实大家在网上也可以看到不少因移居带来的困难琐事，而其中一项，大家避不了的仍是居住问题！【阅读原文】 为免下错车 移民也置业 笔者发现不少打算移民的朋友，也会选择先卖出中国香港的物业，但移民外地并不一定成功，笔者经历过香港的97移民潮，身边也有不少好友，移民数年后，最后选择回香港生活。一旦卖出了所有物业，回港又变成“无壳蜗牛”，就是双重损失了！一旦您决定把物业卖出，笔者奉劝大家，必须在外地重新置业。【阅读原文】 移民卖房早安排 税务繁复要小心 最近英国、澳洲、加拿大都不约而同为中国香港居民提供特殊移民途径，令香港又刮起一阵移民风潮。彭博估计在2021年香港将有约13,100至16,300户家庭移民英国。如果全部业主都卖出其物业，数目可达1,500亿港元！由於英国有资产增值税，一旦移民至英国，便极有可能被定义为英国的税务公民，全球的资产升值都需要纳税。【阅读原文】 没有常绿叶 只有常绿树：房地产从业心得分享 一位刚毕业的年轻人最近加入笔者公司一间位於豪宅区的分行，该分行的大部分物业交易额都是2000万港元或以上，对於没有社会工作经验的年轻人来说，困难自然不言而喻。两个月过去了，结果促成三宗租务成交，并成功将一名租客变买家，更促成了一宗买卖！以新人来说实是难能可贵，更重要的是成功并非侥幸。【阅读原文】 中国香港置业：租公屋 VS 买私楼 最近笔者在网上讨论群组，见年轻人在讨论应该等租住公屋好，还是努力储首期、买私楼，哪个选择是最好？【阅读原文】 香港楼价首季拉锯：成交大升 有望向好 2021年首季刚过去，反映住宅楼价的城市领先指数报180.33点，上升幅度并不明显，但成交的宗数却大幅上升！2021年首季一手住宅成交 3,669宗，比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗数为14,923宗，比去年同期的8,537宗，上升了74.8%。由于成交量大升，也带动佣金上升，破了历史新高！【阅读原文】 为求“心头好”，我以高价抢下香港特色单位 上周笔者以投标形式购入马鞍山新盘Silversands一个顶层连天台的特色单位，有报章以破新高价来形容此次交易。事实上，马鞍山另一个楼盘峻源去年有特色单位以8,480万成交，呎价为31,677港元，这才是历史新高！当然笔者购入的单位以呎价31,028港元成交，也绝不便宜。为什麽高价入市？这成为本周笔者经常被问及的问题。【阅读原文】 疫情改变世界 投资商铺要留神 去年春节，新冠病毒开始大规模爆发，到现在疫苗开始接种，刚好整整一个年头。笔者上次外游离港是2020年的2月份。换句话，中国香港的旅客也消失了整整一年。旅游旺区店铺十室九空，可能太夸张，但吉铺（意为空铺）多过营业中的店铺，也是所言非虚。【阅读原文】 海外置业风气盛 选择代理重诚信 代理在整个买卖流程中担当很重要的角色。由处理合约、贷款申请、收楼验楼、家俬装修、出租管理等等，当中还涉及很多法律及税务知识。代理公司必须做到令客户放心安心，才是成功的第一步。而作为消费者，在甄选物业的同时，选择代理也不能掉以轻心，必须委托诚实可靠的代理，才能令置业得心应手。【阅读原文】 港人移民卖楼 威力可大可小 中国香港整体有一半家庭拥有自置物业，大家不妨大胆估计移民英国的家庭有30%至40%，每年便有6,480至8,640个住宅单位，因BNO移民而放在市场出售。以 2020 年二手住宅有41,000宗成交计，占比为15.8%至21%，这个数字对楼价的影响就可大可小！【阅读原文】 小阳春提前到港 持久能否看疫情 往年一旦踏入春节假期前後，一方面大批港人出外渡假，同时，留港人士也要准备过年的聚会、购买年货、布置家居等等因素影响，所以看房活动难免受到影响。但今年明显不同，疫情令绝大部份港人留港消费，看房活动及成交宗数也没有减缓下来。据报道，上周末十大成交屋苑二手成交也达20宗左右。【阅读原文】 拜登上场 强调稳定 资产市场易受益 上周拜登终於顺利登上美国总统宝座，国会山庄如临大敌，利用数以万计的国民警卫军来保护新总统宣誓就任，可喜是并未有发生预期的动乱。在特朗普年代，最大的特点是不确定性，政府的政策好像是一言堂，市场难以捉摸，投资市场难以预计！【阅读原文】 中国香港成交大增，何以房价没被大幅拉升？ 踏入2021年，住宅市场无论一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持20多宗；一手方面，头炮启德MONACO，首轮145伙不足六小时火速售罄。在移民潮的背景下，二手供应会增加，楼价大幅上升机会微。长远来说，改革土地供应制度才是问题的核心。【阅读原文】 【购房案例】资金被冻结，买家如何免成苦主？ 2020年的圣诞节，本来应是普天同庆的日子。但对於经黄冯律师行进行交易的买家来说，却可能是恶梦的开始！事缘於黄冯律师行涉嫌有前文员不诚实挪用客户款项，被中国香港律师会接管了，并且冻结其所有银行户口资金。据报导有79个案件涉及1.27亿的订金及尾楼被冻结。【阅读原文】 2021物业投资成败 疫情控制为关键 刚踏入 2021 年，正是投资者回顾 2020 年的投资回报的好时机，也是为 2021 年投资作准备。以物业售价来说，中国香港的最新整体住宅物业指数为 173 点，跟 2020 年 1 月公布相同，即是原地踏步。在疫情当道，经济不景的背景下，大家可能觉得不升不跌已经是万幸，但放眼世界，全球主要经济体的住宅物业价格都是上升的！【阅读原文】 展望2021：中国香港楼市稳中存变 2020年转眼间又到尾声，本文见报时已经是圣诞前夕，又是时候回顾一下本年中国香港楼市，及展望来年趋势。【阅读原文】 珠海楼价升幅大 来年升幅持续 政府在施政报告各项措拖中，令笔者最关注的是港珠澳大桥将不设限额，让中国香港单牌车直接驶进大湾区，每次限期 30 天。这肯定对珠海，甚至整个粤西物业带来无限憧憬。【阅读原文】 落实施政报告 中国香港经济再起飞 上周提到施政报告虽然关於私人房产的着墨不多，但当中有关如何为中国香港注入经济新动力的措施，实际上与香港楼市关系密切。【阅读原文】 浅谈施政报告房屋政策：侧重公屋 私楼欠奉 林郑特首为配合中央对港政策而延期公布的新一份施政报告，终於在上周发表！笔者当然最关心自然是房屋政策。市场曾经盛传会放宽 1,000 至1,500 万元住宅物业的按揭成数，由现时的五成，利用按揭保险计划，额外增加两成，令按揭总数达至楼价七成—— 结果传闻落空，施政报告对此只字不提！【阅读原文】 蚂蚁上市触礁的啓示 11月11日是中国着名的光棍节，也是阿里巴巴的淘宝大做生意的日子，但同是阿里巴巴旗下的蚂蚁集团在 11 月的世纪 IPO，集资全球破纪录的 A＋H 股，中港两地同步上市，却出现上市前一天夭折。笔者也总动员全家各成员入票抽签，蚂蚁如果如常上市，估计也会带来短期可观的收益！【阅读原文】 拜登当选对资产市场的啓示 即使大家认为特朗普能够翻盘的机会极微，拜登当选之事无从置疑，但民主党一向强调要对企业加税，这对股市大大不利，股市却完全视若无睹，股市继续攀升。就短期来看，拜登上场会带来短暂的蜜月期，资产价格短期值得看好。【阅读原文】 铺位售价租价大跌 买家忙於寻宝中 中国香港疫情最近稍为缓和，笔者也趁机在各区走一走，大家不难发现各区的铺位都出现大量吉铺，尤其是过往自由行热门旺区如铜锣湾丶湾仔及油尖旺等等。粗略估计，吉铺占三分一以上；民生区情况似乎好一点，吉铺少於 20%。【阅读原文】 经济不景新盘抢购 中国香港购买充沛之谜 大围站上盖新盘推售，吸引了超过 22,700 票认购。毫无疑问，楼盘将会一Q清袋。而且，也带动全城热话，在疫情当道的今天，何解会有这麽多人认购单位？以往国内同胞很容易成为代罪羔羊，但今次中国香港仍在闭关，国内客参与可谓凤毛麟角的情况下，相信绝大部份买家都是本土购买力！【阅读原文】 大围新盘热卖 有助提振中国香港买家信心 大围站上盖物业——柏傲庄周末周日分两天开售。这个楼盘打破了97年多项纪录：已入票量多达2,270票及挂队睇示范单位时间长达8小时。首度开售却沽391伙，套现超足 42.7亿，也是今年新盘的首轮销量冠军。【阅读原文】 中国香港iBond抗通胀：“有姿势，无实际” 中国香港政府刚宣布今年会重推通胀挂鈎债券（iBond）。今年 iBond 的最低保证息率，由以往的 1 厘大幅提升至 2 厘。香港经济受疫情打击，出现通缩的机会很大。银行的港币存款息率接近零息。相比之下，iBond 似乎很有吸引力，但若从实际角度考虑，iBond 是否能够“抗通胀”？【阅读原文】 1分钟认识疫后“K型”股市、“K型”楼市、“K型”社会 标普指数表面上是典型的“V”型反弹，在疫情仍未受控丶经济大幅萎缩丶失业人士倚靠政府救济的社会背景下，实情是“K”型走势。无论K型股市丶K型楼市或者K型社会，都不是一个健康稳定的发展形态，必须经历较大的调整，无论经济及社会都会面对较大的动荡，投资者宜加倍小心，不宜太冒进！【阅读原文】 中国香港房市预测：住宅楼价短期受压 供不应求长线看好 中国香港贫富悬殊一向厉害，物价高升，只有社会上最富有的三分之一有能力置业。疫情打击社会的低下层，富有阶层却损失有限，而低息环境进一步恶化，香港住宅物业有稳定租金回报，也是乱世中较稳健之选。加上香港土地长期供应短缺，长线住宅的价格，不宜看淡。【阅读原文】 适时调节按揭辣招 有助港买家置业安居 受到新冠肺炎疫情第三波影响，无论新盘开售及二手市场的成交量都大受影响。中国香港政府实施各项楼市辣招的目的，就是希望压住楼价，让真正用家可以较易入市。但针无两头利，部分措施难免令用家也一样被打压。现时用家当道，放宽按揭成数，便是切切实实协助用家置业。正所谓置业安居，对香港的繁荣稳定也有莫大裨益。【阅读原文】 齐心抗疫爱香港 东方之珠再发光 中国香港正受到双重打击，一方面是疫情令社会停摆，经济每况愈下。另一方面，又受到国安法实施，英国及澳洲都在抢香港人才，提供各式各样的特快移民途径，令不少人怀疑中国香港能否保持过往的繁荣，东方之珠的光芒，能否继续发光发热？笔者对此抱乐观态度。【阅读原文】 疫情改变世界 数码转型挡不了 疫情无可避免加促了地产代理的数码转型，适者生存，汰弱留强自然免不了！当客人花更多时间在网上浏览，代理公司必须懂得如何在网上宣传丶如何追踪客户丶甚至如何运用人工智能丶大数据等等。而且客户在网上的体验越佳，促成生意的机会自然会更高。【阅读原文】 疫情改变世界 投资组合要留神 疫情在全世界不断升温，感染及死亡人数屡创新高。中国香港的情况也不乐观，每天过百宗本土感染，不少更是源头不明，证明病毒已在社区爆发！疫情一波接一波，对实体经济的影响已愈来愈浮现。面对商业模式大转移，经济不稳定的前提下，投资者务必对投资组合作重新评估，适应世界的转变！【阅读原文】 疫症社区大爆发 齐心互助渡险境 刚刚上星期才写完疫情一波接一波，不幸言中，中国香港出现第三波疫情，确诊人数每天都超过 100 人，而且不少源头未明，这说明病毒已经在社区存在一段时间，并且扩散至社区的不同角落。【阅读原文】 疫情反覆一波又一波；资产升值一浪接一浪 中国香港疫情反覆，又要收紧“限聚令”，对经济回复，无疑是一项重大打击。美国的情况更差，单天确诊人数数字已超越七万，屡创新高。在此疫情不断扩散的背景下，重啓经济只能一拖再拖。令人感到意外的是，风险资产价格只在 3 月份曾经大幅下跌，美股在 7 月已经完全收复失地，科技股更加屡创新高。【阅读原文】 英国掀起置业潮 买卖手续繁复要留神 近日中国香港对在英国置业有兴趣的人士大增，笔者公司的英国物业展销会也要不断加场以应付大量查询。虽然，香港的法律跟英国差不多，但在置业手续上，也有不少是有分别，大家务必小心。【阅读原文】 中国香港社评：交通配套齐全 有利置业安居 当今政治形势，明日大屿计划很难推行，政府宜更早应变，加强交通配套，加建铁路。一方面可推动经济，也大大增加周边土地的发展密度。铁路上盖一向受欢迎，安居才能乐业，人心稳定，也是特区当务之急，重中之重！【阅读原文】 中国好，香港好！物业价值长线看好 最近中国香港因国安法的制订，建制派及反对派均唇枪舌剑丶不断交锋丶争取民意。究竟国安法实施之後，香港会变成怎样？悲观的会选择卖楼移民；乐观的，就会认为有人辞官归故里丶有人漏夜赶科场。香港即使经过一轮震荡，东方之珠仍会屹立不倒。笔者认为香港的国安法只是中美两个大国在博奕下的产物，对物业价值影响短暂。【阅读原文】 中国香港疫后房市 供不应求有增无减 当中国香港遭受疫情影响丶失业率上升，各行各业生意大受打击之际，楼价应该大幅下跌，才符合预期。但事实上，物业市场交投自农历年过後，一个月比一个月畅旺，无论成交量及成交价也在节节上升。物业需求在疫情下，一定有所影响，只是递减了的需求仍然远远超过供应量，令形势恶化！【阅读原文】 英国税种繁多 投资自住宜留神 自从英国宣布考虑将中国香港持有BNO人士在英国的居留限期延长一年，并允许工作及读书，引起不少港人考虑移民英国的可能。笔者公司的海外部收到的查询量也以倍数上升。英国跟中国香港一样实施普通法，法律跟香港大同小异，令人容易忽略，但在税务条例上却南辕北辙丶恰恰相反。【阅读原文】 房产辣招遍全球 投资房托变流行 中国香港在2010年开始实行楼市辣招，这并不是香港独有现象，在全球的大城市，例如新加玻丶澳洲丶加拿大，都有实施不同形式的楼市辣招，务求降低置业需求。但长期持有现金的话，长远而言只会被通胀蚕食。在辣招下，投资房托变成另类选择。【阅读原文】 疫情加速代理进入数码战 由於疫情影响，大家不能外出旅行，被迫留在家中，多了陪伴家人。世界各地的生活模式进行了翻天覆地的改变。疫情也为地产代理带来新的变革机遇。买家透过线上查询量大增，也带动线上睇楼的需求。笔者估计，疫情即使消失，科技带来的方便，是不可逆转。代理行业将毫无疑问进入数码年代，并将展开竞争的新一页！【阅读原文】 经济深度衰退 楼市反常热卖 财爷陈茂波刚宣布中国香港首季GDP下跌 8.9%，为有纪录以来最大跌幅。大家走到街上，尖沙咀丶铜锣湾丶旺角丶中环等旅客旺区，都发觉大量吉铺。香港经济绝无疑问已进入深度衰退。话虽如此，过去周末长假，无论一手或二手的住宅成交宗数，都大幅回升。单单周六丶日，10大屋苑就有超过30宗成交，创下七年以来最旺的周末。【阅读原文】 疫情过後房产投资风向转？ 当疫情平静下来之後，物业投资会有甚麽影响？在中国香港，笔者接触到不少买家，他们都在担心，疫情带来央行的无限QE及零利率。又是2008年的翻版，大量资金流入房地产市场，进一步推高楼价，这似乎是市场的共识！但笔者认为今次疫情会对不同类型物业，带来不同程度的影响。【阅读原文】 负油价史上首见 金融产品风险增 由於疫情影响，全球经济活动大幅减少，令原油的需求大幅减少，价格也当然不断下降。但万万想不到，在4月21号的凌晨，亦是5月期货的结算日，可以跌至负37.63美元收市。大家可以觉得，中国香港散户一向很少买卖原油期货，损失有限，但今次的影响可以很广泛。【阅读原文】 疫情触发“去全球化” 滞胀风险要提防 全球各国央行都在利用量化宽松（QE）政策去救市，但今次跟 2009 年不同，今次的“黑天鹅”是瘟疫。各国封城，人与人保持隔离，令经济活动陷於停顿，实体经济严重受损！【阅读原文】 不派息、不交租 中国香港怎投资？ 上周金融界最轰动的消息，自然是汇丰银行宣布停止派息。汇丰是中国香港的发钞银行，大部分盈利都是来自香港。虽然其股价因业绩欠佳，一直不断下跌，但因派息稳定，一向被长线投资者热棒，香港自然也有大批拥趸。笔者也接触过些业主，卖楼後将楼款买入汇丰。随後收到的股息一半已经足够租楼；另一半股息可给生活所需，今次肯定损失惨重！【阅读原文】 疫症大爆发 楼价何去何从？ 新冠状肺炎已经在全球大爆发，主要国家掌管财政、经济事宜的官员应对情况，不断推出各种舒缓措施。笔者相信，疫情过后，全球低息。买楼收租，可能是唯一有正回报的资产，尤其是非美元区。物业可能是成为最佳的避险资产。【阅读原文】 投资英国现良机 伦敦、曼城是首选（上） 世界三大金融中心，纽约、伦敦、香港的楼价，一向都是全世界最贵的地区，全球不同地区的买家都会涌入这些区域。伦敦过去三年受“脱欧”影响，楼价一路回落。但是自从“脱欧”形势越渐清晰，伦敦楼价自去 10 月就开始止跌回升。【阅读原文】 香港地产业无惧困难 积极创新 共创新天地 香港本地市场面临挑战，笔者认为，2020年，海外物业将会成为港人另一新宠儿。大家准备好没有？天大地大，市场更大。只要肯创新、肯改变、适应市场及客户的需要，香港的物业代理业又会有新的一片天！【阅读原文】 内地经济有望转好 香港楼市调整有限 猪年香港楼市先高后低，最后都录得 5 ％左右的升幅。笔者相信 2020 年，香港的经济不会太理想！但这只是影响楼价的众多因素之一。香港房地产长期都是供不应求，自然成为全球投资房地产的热点！【阅读原文】 英国脱欧在即 中国香港买家入市 踏入2019年，不少香港商人投资伦敦，包括李锦记家族、铺王黎永滔、陈振彬家族、鹰君罗氏家族、永泰郑氏家族、永光地产谭氏家族，建灏地产及爪哇控股等等，总金额超过400亿港元！最近，中渝置地主席张松桥家族，购买伦敦的古老豪华大宅。金额达2.1亿英镑。【阅读原文】 仰光豪宅回报高 制度缺陷阻投资 缅甸自从 2010 年民主政府成立，经济开始改善，外来投资也大幅提升，也带动了豪华住宅的需求。笔者实地考察发现，在投资缅甸物业的最大阻力，反而是二手转让制度的缺陷，主要原因是当地还没有完善及透明的登记业权制度。【阅读原文】 香港来年经济或衰退 刚性需求楼市稳 圣诞节又到了，2019 年即将结束。本文将对香港楼市 2020 年的趋势做一个展望，并浅析影响楼市发展的几个因素。【阅读原文】 香港发展新界土地 适宜采取基建先行 中国香港的房屋问题已经成为长期的深层社会矛盾。在香港，上车必须靠父母的话，便成为世袭制度，令社会阶层难以流动、民怨不断累积。本文将对如何增加土地供应做一个探讨。【阅读原文】 利民措施推出 助港人融入大湾区 香港特首林郑月娥在出席粤港澳大湾区建设小组会议后，公布新推 16 项惠港新措施。其中最瞩目的，就是豁免港人在大湾区 9 个城市置业时的限制。【阅读原文】 香港降低首期 换楼市场再起动 政府放宽按揭保险受保范围，令 600 至 1,000 万港元的物业率先直接受惠。沙田第一城传统只有 300 呎实用面积的细单位，也刷出 636 万港元的历史新高。呎价超过 2 万港元，可见楼市反应之快。【阅读原文】 香港放宽按揭保险 一石三鸟效用大 香港特首林郑月娥在施政报告中，将按揭保险受保的物业上限放宽。以楼价800万港元或以下物业最高按揭成数，可以达到楼价九成；800至1,000万港元也可以达到八成，令买家的首期支出大减。首置买家只要有10%首期，供款能力足够便可晋身业主。【阅读原文】 海外置业需求增加 香港代理变阵求生 香港的社会运动已经持续了 4 个多月，情况仍然未能受控。外地游客固然大幅减少，甚至连前来香港公干人士，也可免则免。大型展览、体育活动也纷纷取消或延期，大量食肆及零售业都面临倒闭的危机。地产代理如何应对？【阅读原文】 中亚纪行：穷并快乐着 笔者七月份去了中亚的哈萨克及乌兹别克旅游观光。选择这个冷门地点是因这处正是习近平所倡议的“一带一路”、古代“丝绸之路”的重镇。1991 年苏联倒台，这两个加盟国各自独立，当今发展如何呢？【阅读原文】 香港楼市两极化 豪宅受考验 六月份香港政府公佈了未来 3 至 4 年私楼供应维持 9.3 万伙，连续 5 季维持不变。表面上好像告诉大家供应充足。但是，大家再将数字详细分析，数量减少最多的是“预售楼花”。简单地说，发展商在放慢楼宇的兴建速度，三年后的供应将会大幅减少。那么香港楼市下半年会怎么走？【阅读原文】 香港下半年楼市展望 香港楼价的升跌跟中美贸易冲突的情况息息相关。年初特朗普一直表示协议进展良好，令市场一片乐观，升个不停。但当特朗普在 5 月突然变脸，中美谈判停止，令香港物业的交投在 6 月开始大幅减少，楼价的升势也停止了。再加上香港在 6 月以来发生的大型群众集会，令香港物业的交投进一步放缓。虽然如此，楼价并没有出现大幅下跌的情况！【阅读原文】 投资心法完结篇 继上一篇《再谈投资心法》推出之后，过去一个月，笔者跟香港人一样心情忐忑不安。担心年轻人受到伤害，又担心香港未来的稳定与管治 ，希望形势能够尽快平复。笔者听到身边不少朋友表示对移民的兴趣增大了。除了传统的美加澳之外，也探讨移民台湾、泰国、新加坡及马来西亚等地的可行性。【阅读原文】 再谈投资心法 继上一篇《房产投资的内功心法》推出之后，香港投资市场受中美贸易纠纷及最近引发的持续民意所影响，弥漫着不明朗因素。不少投资者都会在讨论及预计：中美贸易最近重开谈判能否达成协议？会估计不同结果带来的影响会怎样？美联储会否减息？事实上连股神毕菲特也无法保证每次投资预测都能命中。【阅读原文】 房产投资的内功心法 上星期笔者有幸出席香港奥地利经济学派 4 周年晚宴。席上有不少重量级讲者分享投资心得，值得在此跟读者分享，也许有所裨益。【阅读原文】
上周香港团结基金发表了新一份研究报告，标题是︰「短期供应已技穷，长远储备现暗涌」，报告中详细列出香港过去及未来的住宅供应情况。 单看2021年的实际供应量只有14，386伙，比2020年的20，888伙下跌了31%，也比差饷物业估价署的预测量18，228伙为少。疫情全地盘停工，及劳工短缺是主要原因。 其实，落成量比预期少也是司空见惯，2019年预测20，415伙，结果落成了14，093伙；2016年预测18，200伙，实际落成只有14，595伙。虽然如此，2017年至2021年五年间，平均每年有17，500伙落成，已比2007年至2016年的平均10，900伙大幅改善。 报告估计正常只会有12，000伙，一旦有所延误（经常发生），落成量可能进一步下跌至平均10，400伙，又回复2007年至2016年间的低数量供应。 当中原因是政府手上的熟地已发展的七七八八，新供应集中在新发展区，要2030年后再出现，而铁路项目上盖的土地供应，亦有相似的情况。供应短缺有数得计，已经是不争的事实，但需求又如何？ 这个数字就比较难准确评估，经济好的话，更多年青人倾向独立自主，相反经济不景，也可以返回老家暂住。政府过往在不同的报告中，一般用20，000为基准，但自从长远房屋策略将公私营房屋供应目标比例改至7:3，私人住宅土地大幅减少，就很少主动谈论这个数字。 笔者先从结婚数字推算，以往每年结婚的新人都超过40，000对，而2020年由于疫情关系，异地婚姻大幅减少，令新人数字减至29,000对。 近年另一个新增需求，是国内到港的大专学生不断增加，由2000年只有1，882个，至2010年已有17，959个，而2018年为42，653，2019年开始受疫情影响回落至20，000个左右。 由于数量庞大，学生宿舍自然不足，学生被迫转向私人市场全租，而毕业后留港就业，满七年又可以取得永久居留权，数量估计每年有超过万伙单位的需求。 单单计算结婚及国内大专生的需求，已经远远超过每年的新增供应，长远而言新政府必须改善现有程序，立刻加快土地供应。 否则到2027年供不应求的情况又会再度恶化，远水不能救近火，要立即行动，才能缓和未来短缺的景况。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
近日，联合国移民署发布最新《世界移民报告2022》。这是该系列的第11份报告，旨在对世界各地移民和流动性进行权威展示和解读。 移民对全球流动性都有至关重要的意义。小威也整理了这份报告的部分要点，为大家选择移民和定居国家提供参考。 每30个人中，约有1个是移民 总体而言，全球移民人数在过去50年里不断增加。尽管COVID-19对全球流动性造成了干扰，2020年仍有近2.81亿人居住在非出生国，比1990年(1.53亿人)多出约1.28亿人，是1970年(8400万人)的三倍多。 移民在全球总人口中所占的比例也有所增加。目前占比3.6%，这意味着每30人中就有1人是国际移民。 各国人民喜欢迁徙去哪？移民流入国 《世界移民报告2022》显示，从地区来看，欧洲目前是移民的最大目的地，有8700万移民；其次是亚洲，有8600万移民；北美是5900万移民的目的地。 从国家来看，美国仍是移民的主要目的国，有5100万移民。德国是全球第二大的移民流入国，有将近1600万人。加拿大在榜单中位列第八名，略高于澳大利亚。 也就是说，欧洲、北美等地，仍是移民聚集的地区；传统移民大国，如美国、加拿大等热度不减；近年兴起的简单投资即可拿身份的欧洲各国，更是异军突起！ 移民输出国 《世界移民报告2022》还对国际移民输出国进行了排序：印度有近1800万人生活在国外，是全球移民国外人数最多的国家；墨西哥是第二大移民输出国，大约有1100万人；俄罗斯第三，大约有1080万人；中国是第四大移民输出国，约为1000万人。 其中，美国是墨西哥人、中国人、菲律宾人最喜欢迁徙的国家。 还有一个比较有意思的发现是，俄罗斯和乌克兰两国之间的移民流动非常大，而且互为主要的移民流入国和流出国。 印度作为世界上最主要的移民流出国，其国民最喜欢的目的国是阿拉伯联合酋长国，其次是美国，第三选择是沙特阿拉伯。 疫情对移民的影响 当然，席卷全球的疫情，不可避免对国际人员流动造成了影响。据《世界移民报告2022》估算，新冠疫情可能使移民数量的增长减少了约200万人。 此外，疫情对移民的影响还体现在移民原因更加多样化，移民诉求更有紧迫性。 2022年开始至今，各国旅行禁令也相继放宽或取消，全球移民留学人口流动都已经迎来复苏。但是，各国移民政策却变得更加复杂多变。有的稳定，有的更开放，有的却在步步收紧。 ① 澳洲移民政策保持稳定 澳洲公布2022-2023财年移民总配额保持在16万不变，但对配额的分配做了调整，技术类和家庭类移民配额大约各占2/3 和1/3，偏远地区的配额增加了一倍，达到了2.5万个名额。 ② 加拿大移民现在是黄金期 加拿大移民局真的很拼，定下了逐年递增的目标。2022年的目标，是吸引超过43.1万新移民。2023年是44.7万，2024年是45.1万。 重点放在吸引能够为加拿大做出经济贡献，并解决劳动力短缺问题的技术工人上，所以在经济类的移民项目中，省提名计划将成为主要申请途径。 而且加拿大说到做到，今年第一季度就迎来开门红，比2021年同期审理数量翻一倍，迎来了超过10.8万名新移民！所以朋友们，这样大好的移民黄金期，还不紧紧把握住吗？！ ③美国技术人才类移民吃香 2月份以来，美国移民局曾两次发出建议信，强调：当前想要尽快拿到绿卡，走EB-1或EB-2申请速度会更快，因为配额非常充足！ EB-1A是美国EB-1类中的第一优先途径。不限制申请人的学历、英语、行业以及年龄等等。申请人凭“才”移民，全家直接拿永久绿卡。整体周期比EB-5快的多，申请人还可以选择加急通道，15天内出结果；办理费用也比较低，5万美金起。 NIW属于EB-2类别，申请人满足学历、工作经验、从业资质、薪资、领域内地位、协会成员等方面至少3项要求，并能说明自己所在领域与美国国家利益的关联，就可以申请。与EB-1A相比，NIW的申请条件更宽松，难度更小。 ④ 欧洲移民政策收紧 欧盟委员会一直在呼吁其成员国取消向外国投资者出售公民身份的“黄金护照”计划，严格监管和审查投资获取居留权的“黄金签证”项目。 塞浦路斯于2020年11月废除了“黄金护照”项目。4月7日，欧盟委员会再次敦促马耳他立即停止以吸引投资为目的发放“黄金护照”，否则将向欧洲法院提起诉讼。 后期，爱尔兰投资移民或也将暂停，恢复后投资门槛大概率会有所提高。也有风声传出，土耳其购房入籍门槛由原来的25万涨至40万美元。 最后：移民身份能显著影响移民应对危机的能力。灵活的移民和签证政策有助于移民保持自身安全，并从危机的影响中恢复过来。 所以，不管是抓住利好政策的窗口期，还是搭上变政的“末班车”，有意向的朋友们，最佳应对办法都是尽快行动！快来找小威！ 更多移民项目咨询，添加威凯特邀顾问微信一对一咨询
