澳洲作为全世界受欢迎的移民国家之一，每年有近19万人移民澳洲。可以说，所有的移民都会关心，未来如何就医？ 澳大利亚的MEDICARE医疗保险 所有澳大利亚和新西兰的公民、永居居民，和来自互惠医疗保健协议国家的海外游客，包括爱尔兰，英国，荷兰，瑞典，芬兰，意大利和马耳他，均可享受Medicare提供的福利。 Medicare所提供的服务包括：全免费的公立医院急诊、门诊和住院医疗服务；免费或部分补贴的私人全科和专科医疗服务；补贴的社区私人药品服务；全免费的病理检验、影像检查和治疗服务等。 澳大利亚移民就医指南 澳洲的医疗制度与亚洲的医疗制度有很大的不同。在澳洲遇到生病问题时，很多人往往是以传统亚洲式的思维去考虑就医，以致带来很多麻烦。 澳洲的医疗系统分为两大部分，公立和私立 公立医疗系统（医疗费用由澳洲政府支付）。在公立医疗系统看病，需持有Medicare卡（Medicare是国家公费医疗系统的名字）。澳洲公民、永居（PR）、某些过桥签证、某些TR持有者（如果你申请签证的最终目的是为了申请PR，那么你可以申请Medicare卡）都可以拥有Medicare卡。 公立医院特点 1、少付或不付门诊费（如血液检查，X光等）。 2、不用支付各种化验费用。 3、不用支付在医院里费用（药品、护理费、床位费等）。 4、药费需要自己支付（住院期间的药品费绝大部分不需要支付）。 5、不包括牙齿（青少年除外），物理疗法（如按摩、针灸、中医等）的费用。 6、你只能去公立医院看病。你不可以选择独立诊所或医院。 7、对于某些疾病，你可能需要较长的等待时间才可以接受治疗。 8、如果有Health Care Card卡，可能不用支付牙齿、物理疗法的费用以及支付极少的药费。 私立医院特点 医疗费用由保险公司、个人和国家共同支付。个人支付比例由保险公司确定，任何人可购买私人保险私立医疗保险主要分为三大类； Hospital Cover（医院险）也就是私立医院里的花费 Extras Cover（额外险）牙齿，眼镜，救护车、理疗等花费 OSHC（海外学生险）与Hospital Cover基本类似。不包括牙齿和眼镜。但包括救护车。留学生办签证时一般都是买的这个保险。你可以选择去某个特定的私立医院看病。 去哪里看病？ 去药房找药剂师 如果你有轻微不舒服，首先考虑的是去找Chemist（药剂师），一般的药店（Pharmacy）都有。跟亚洲不同的是，这些药剂师不是单纯的售货员。 如果你有不舒服，他们可以给你一些建议。 一般来说他们的态度都非常好。例如你有头痛，鼻子不通气，痔疮，脚气等，都可以去找Chemist，他们会给你推荐一些常用药物。经常看到有夥伴从自己的国家携带常见的药物，其实完全没有必要。 这里药物的种类不比亚洲少，都是从全世界进口的。至于价格，一般这种药物也就3-5块到10来块之间。 如果你确实感觉是生病了，需要看医生，先为自己找好全科医生作为看病的不二选择。急诊时去医院急诊中心，严重情况下叫救护车。各位放心，澳洲的诊所或医院可以为Medicare病人提供免费的中文翻译。 全科医生 诊所有两种，一种标明叫Bulk Billing，如果你有Media Care卡或OSHC卡，不收取门诊费。另一种如果你有Media Care卡或OSHC卡可能要收取$30-$50左右的门诊费。一般来说Bulk Bill的医生可能不太认真，几分钟就把你打发走了。原因是所有的GP每看一个病人都会从政府拿一定的补助，对于Bulk Bill里面的GP来说，他们就要看更多的病人去保障自己的收入水准。 全科医生在其诊所可以为您处理许多普通常见病症，比如感冒发烧、皮肤病、小的外伤伤口处理等，并可以根据病情开处方药。在必要情况下，全科医生决定您是否需要进一步检查、或将您转诊给专科医生（specialist doctors）、或者住院治疗。你不可以去医院直接找医生或专科医生，这与你是否有私立医疗保险无关。 全科医生通常在小型的私人诊所或者医疗中心工作。小型诊所的营业时间一般是周一至周五的上午九点至下午五点。有些诊所的营业时间可以更长，或者在周末也营业。您在诊所看病时，必须与医生预约。一般提前一到两天打电话就可以约到全科医生。如果是比较急的情况，也可以在当天约到医生。每次就诊的时间为10~15分钟左右。 医疗中心 医疗中心的规模比私人医生诊所更大，通常有许多医生在那里工作。在医疗中心，您可以看门诊、做普通医学化验检查、处理外伤伤口、以及健康谘询等。必要时，医生会推荐您去专科医生诊所或医院继续治疗。 去医疗中心看病时，您不一定要预约，可以直接在候诊室排队等候，轮到哪位医生有空，就可以看病，这是与诊所的区别，各位不要弄混了。不过如果您想在医疗中心看一个固定的医生，那么要事先打电话预约。医疗中心的营业时间比诊所更长，有些医疗中心可以提供24小时服务。 澳洲的医疗中心有无数个，尤其是在人多的地方，随处可见。但医院并不是很多。例如整个墨尔本只有6座公立医院和若干私立医院。这就是你不能直接去医院的原因，没有足够的医生接待病人。 如果你有Media Care卡或OSHC卡。公立医院的所有费用是不需要你支付的。包括你的各种治疗，检查，食物，不能自理病人的护理等等。如果你有OSHC卡，私立医院里的花费应该也都可以报销，但可能有条件限制。 急救—紧急电话 ：000 当你拨打急救电话后，马上会有人说Police, Fire, Ambulance？你只要说Ambulance，他们会把电话转到负责医疗急救处。http://www.yongxinsky.com/austral/ 另一个澳洲政府提供的24小时医疗谘询电话是1800 022 222 OSHC （Overseas Student Health Cover）海外学生医疗保险。（私立保险的一种） Medibank澳洲公费医疗系统的名字。 Medicare澳洲比较大私人医疗保险公司的名字。 Bulk Billing字面意思是“批量账单”。如果一个诊所标明它是Bulk Billing，那则不收取门诊费。（你需要有Medicare卡或者私人医疗保险） GP （General practitioner）诊所里的大夫叫GP。他们什么病都看。如果他们觉得你需要看专家（Specialist），他们会给你开介绍信，你才可以看专家。 Specialist专科大夫，你不能直接去找专科大夫，你需要GP的介绍信。 在澳洲看病，如果不是急诊，多数人首先会去全科医生诊所或医疗中心看病。 全科医生如果认为有必要，会再将病人转诊给专科医生诊所或者医院的专科门诊部。建议除了在澳洲的永居居民可以享有Medicare医疗保险的保障外，在澳洲工作和留学的海外人士，可以通过购买私人保险享受更健全的澳洲医疗体系的保障。 相关资讯：住满15年才可领津贴 澳大利亚政府提案遭移民反对 （据搜狐永鑫）
“只还利息”（interest-only）抵押贷款是指借款人只支付贷款的利息而不归还本金的住房抵押贷款。此前，它一直被视为是一种优秀的投资手段，可是，在房市疲软和放贷收紧的现在，这么做还划算吗？ 过去一年，“只还利息”抵押贷款受到严格审查，澳大利亚和新西兰两国都对此施加重点监管，严防可能由此导致的金融不稳定局面。 “只还利息”的分期还款金额较低，对于能够享受税收优惠和押宝房价上涨的投资者和来说是一种很好的还贷方式。眼下，由于利率走低和银行实施更严格的贷款标准，该还款方式的受欢迎程度大不如前——储备银行数据显示，2017年11月新发放的“只还利息”抵押贷款总额为16.5亿纽币，虽然高于2017年10月的14.4亿纽币，但却远低于2015年11月的25.3亿纽币。 在2016年房产市场火热、投资者活跃的时期，新西兰“只还利息”抵押贷款金额占到了所有新发放抵押贷款总额的40％，巅峰时澳大利亚各大银行的这一占比更是曾经高达49%。现在，澳大利亚规定，银行发放的“只还利息”抵押贷款占比不得超过所有新发放抵押贷款的30％。新西兰2017年11月的占比则不到19％。 “只还利息”抵押贷款的借款人更容易受到利率上升的影响，因为本金金额不会减少，资金周转的空间更小。许多人的战略是通过出售房屋来最终摆脱债务——然而，一旦市场转向，卖房可能没那么容易。 对于只能从其应纳税所得额中扣除抵押贷款利息部分的投资者来说，“只还利息”是一个受欢迎的选择。储备银行数据显示，“只还利息”抵押贷款总额为287亿纽币，占所有投资者抵押贷款的比例为41％，相比之下，自住业主的“只还利息”抵押贷款总额不到260亿美元，占所有自住业主抵押贷款的比例为15％。 点击查看居外网新西兰更多精品房源 储备银行一位发言人表示，该行认为“只还利息”抵押贷款的放贷水平正处于监控之中，除此之外不再另予评论。 The Mortgage Supply Co的抵押贷款顾问David Windler表示，银行已经收紧放贷标准，现在自住业主想要拿到“只还利息”抵押贷款的难度比以往更高，“对投资者而言则没那么难，房地产投资者倾向于采用‘只还利息’抵押贷款，这一点目前仍然被广泛接受，在我看来，这还不算什么问题。” 他还表示，“只还利息”抵押贷款的风险并不一定更高，“对任何人承担的任何形式的抵押贷款而言，唯一的风险就是你的还款能力。如果你认同这一点，那么从只还利息的角度看，风险反而更低，因为它让你有更大能力还款。但是，人生中总有收入停止和退休的时候，到那个时候，人们不想还背着债务。” 奥克兰房地产投资者协会（Auckland Property Investors Association）总裁暨房地产投资者Andrew Bruce表示，他刚开始进行房地产投资时采取的就是“只还利息”抵押贷款， “房地产行业正在就哪种贷款形式更好进行辩论。纯粹从税收抵扣的角度看，对投资物业应该只付利息，但是这对投资者的心理承受能力也是一种考验。某种程度上说，知道贷款总额在减少会让我们感觉更舒服。” 梅西大学银行专家Claire Matthews表示，“只还利息”抵押贷款的风险高低与采取它的原因有关——利率高企时可以降低还款压力， 现在利率持续低迷，借款人则有机会在利率上升之前还清更多本金。 总结一下，“只还利息”抵押贷款的利弊如下： 利： 分期还款金额更低，意味着你可以将钱用于其他投资； 投资者可以享受税收优惠； 长期来看，房价总会上涨，从而制造出利润空间。 弊： 不还本金——如果不提前规划，到退休时欠款数额仍不会减少； 如果房价下跌，最终可能会导致亏损； 如果利率上升，贷款可能难以偿还，因为选择更加受限。 来源：新西兰天维网编译 责任编辑：Shelly Du
被几所学校同时录取，怎么选？ 又是一年申请季，大部分准备留学的学生为保险起见，都会申请多所高校。但这样做的结果是常会收到几所学校的录取通知，如何选择是一个令学子头疼的问题，可谓是“甜蜜的烦恼”。与其自己纠结，倒不如看看已在国外留学的学长有什么经验。 要考虑到未来规划 目前在美国波士顿大学读金融数学专业硕士的吴千帆提到，在当初选择学校之前，他很明确自己要什么，也对未来的职业进行了简单的规划。“我认为，要想在美国获得工作机会，就要学技术类专业，要想未来回国发展，申请的学校最好在中美都有知名度。”每个人对未来的规划不同，不论是做科研、回国工作还是希望在国外获得工作机会，都需要提早打算才能有备无患。 选择学校的困难还在于很多学校从发放录取通知到确定交费之间的时间很短。如果这时所申请的其他学校尚未有消息反馈，会让学子非常纠结。吴千帆当时收到的几所学校的录取通知书，有些并不符合他对未来的规划。“但那些学校给我做决定的时间很短，所以选择的余地也比较小。”如果想保留录取资格就需要交定金“占位”，收费大约在1000美元至2000美元之间，这就需要根据自己的经济状况判断是否需要保底。 综合考量各种因素 在明确了自己的方向之后，就需要综合考虑学校的排名、项目情况等。 目前在澳大利亚迪肯大学体育管理专业读本科的陈帆放弃了学校排名和知名度更高的莫纳什大学，选择了体育管理专业更好的迪肯大学。“虽然迪肯大学的综合排名不如莫纳什大学，但体育管理专业很强，也会提供更多实践机会。”陈帆对于自己的选择这样解释道。 此外，不同的学制也是考量的内容之一。比如，一年制硕士时间较短，就节省时间成本和金钱成本而言，是个不错的选择。而时间相对较长的项目在专业培养上更加深入。 除了排名和学制，学校的地理位置也是一个考虑的因素。很多国家人口密度小，一些在小城镇或者地理位置偏僻的学校很难拥有大城市的机会和氛围，有些学生坦言：“在‘村里’上学，感觉不像在国外，有时也挺羡慕在大城市上学的同学。”张健(化名)正是考虑到这一因素，选择了拥有多所名校和更多资源的波士顿。入学之后，他确实获得了很多交流和扩展眼界的机会。但选择在小城镇留学，生活压力小，比较安静。 在无法做出选择时，不妨打开思路，主动获取信息。吴千帆在面对几个学校的选择时，选择了用行动打破僵局。“我去查学校的课程设置和就业数据，然后去询问相关老师，还去论坛上看前辈们的经验和体验。” 陈帆则利用在澳大利亚读预科的机会，提前到所申请的学校体验，根据自己的体验结果做出了最终选择。 来源：人民日报海外版 责任编辑：Shelly Du
新加坡国土面积707.1平方公里，传统上从房产分区角度来说，新加坡一共分为28个邮区区位（从第一邮区到第28邮区）。那么哪些地区是国内投资者最喜爱的选购区域呢，居外网将国内投资者通常在新加坡买房投资的区域整理如下，如图所示。 乌节路 (中部，第9 邮区) - 顶级购物娱乐带 滨海湾 (中央商务区，第1-2 邮区) - 新金融商圈 东海岸 (东部，第15 邮区) - 新加坡最受欢迎的滨海区 武吉知马 (中部/西部，第10 邮区)- 高档住宅绿化区 碧山 (中北部，第20 邮区) - 新加坡中心地带 勿洛 (东部，第16 邮区) - 美食遍布的东部地区 山景 (西北部，第23 邮区) - 位于新加坡西部的私人住宅区 巴耶利峇 (中东部，第14 邮区) - 潜力无穷的东部新宠 白沙 (东部，第17 邮区) - 丰富的休闲娱乐设施 榜鹅 (东北部，第19 邮区) - 21世纪滨水新镇 西海岸 (中西部，第21 邮区) - 世界级娱乐场所与科研中心荟萃地 在以上所有地区远东机构均有种类多样、各具特色的房地产项目供您选择。 居外解读 传统上来说，新加坡富人居住在第9，10.11区 ，也就是新加坡武吉知马，乌节路，纽顿邮区一带，但是更多的本地富豪喜欢居住在第9区的武吉知马一带（著名影星李连杰就住第9区武吉知马），空气清新，靠近新加坡各大顶尖名校。是新加坡人最喜欢的居住邮区之一。 第10区就是国际著名的购物街乌节路的所在第啦，在该区购买房产的大部分买家都是外国人，本地人很少，因为豪宅价格都是400万新币起甚至过千万新币,这样的价格只有新加坡本地人中精英中的精英才有经济能力购买的，一般来说是印尼华人在该区购买房产居多。 对中国大陆与中国台湾买家来说，除了以上第9区和第10区很受外国人欢迎外，新加坡邮区第15区是很受中国买家青眯的。该邮区主要是指新加坡东海岸地区。因为有海景和靠近新加坡东海岸公园，同时多所非常顶尖名校也在附近，去机场和市中心都很方便，所以很多中国买家特别是在来自中国内陆地区很少看到海景的中国买家，很喜欢购买东海岸一带的房产。 总的来说，新加坡的公共基础设施是相当完善的，去全岛各地都是非常方便，房产投资买家切忌因为盲目跟随朋友买房而买房，而要非常清楚的明白自己买房的目的是为什么？如果是为了子女教育，那买房的时候一定要考虑附近学校问题。 延伸阅读：新加坡房地产邮区划分一览
随着经济的发展，人们生活水平的提高，很多人购买豪宅不是件困难的事;加之2005年以来，受制于国内一系列限购、限贷、房产新政产生的“挤出”效应，加之移民、求学、投资等庞大需求，海外置业已并不鲜见。并且这种趋势越演越烈，形成了一种流行风。 中国投资者的热情 2012年，相关数据表明，在全球最移居城市温哥华，截至第一季度，内地投资者购买新房的比例达到了29%; 美国福布斯网站用了一个“中国制作”的兄弟词语——“中国购买”来形容中国人在美国一掷千金买楼买地的豪情; 据报道，截止到今年9月底，葡萄牙黄金签证为葡萄牙带来了约10亿欧元的外国投资，其中房地产约占91%，投资金额达到8.65亿欧元。大部分投资者来自亚洲地区，中国投资者占80%。 以上例子数不胜数，世界各地遍布着中国投资者的身影。 马来西亚成黑马，异军突起 提起马来西亚，许多人对它的印象都停留在“东南亚的一个旅游胜地”上。但是近几年，却越来越受到国内众多投资者的欢迎。华人天下网顾问接触到几位前往旅游及考察的客户，听到了他们的叙述，明白了个中究竟。 投资者王先生：几年前，我就在关注国外房产的事情了。一开始，我也是选择了一些老牌的移民国家，像加拿大、澳大利亚、美国、中国香港、新加坡等都在我的考虑范围之内。但是，经过了解，我发现这几个国家的政策慢慢收紧了，而且要求严格。可以说是出于无奈，我才选择了马来西亚。但是，经过深入了解，我发现马来西亚还是不错的。 旅游者李小姐：以前只是听说马来西亚旅游非常舒服，直到去过以后才知道大家所言非虚。马来西亚的气候是非常舒服的。我去的时候是冬天，那里没有雪，也没有寒风。坐在海边的躺椅上，感受海风、阳光，确实感到不想回来了;而且他们的东西非常好吃，又便宜。 留学生吴某：我的家庭不是非常富裕，我选择在马来西亚留学很重要的原因就是它实行课程转移，我毕业时能获得由英、美、澳、加、新等国的著名大学颁发的学历文凭或学位证书，并且国际公认;同时它还和以上国家的著名大学建有双联课程或学分转移制课程，学士学位学制仅三年，并可以方便地转入第三国大学学习。因此，我把这里当作我前往欧美的跳板。同时，它的费用低，减轻了我家的经济负担和和我的心理负担。而且离家近，爸妈可以经常来看我。 企业家徐先生：作为企业家我最看重的是投资回报，马来西亚的“大吉隆坡计划”和“捷运计划”都会带动周边地区的经济发展及人口发展，在这里置业不会错;而且，即将实行的消费税，会让我的投资增值;更为吸引我的是马来西亚房产的永久产权，我的房屋会随着土地的增值而增值;房屋精装修又节省了我大把的时间成本;另外，我在银行贷款购买了房子，再把我的房子租给这边留学、旅游、工作的人，由于马来西亚的租金比较高，所以我可以用这笔资金继续投资。 大部分的人选择马来西亚也是出于以上原因。调查研究显示，吉隆坡的房价涨幅，在去年达17.18%，居亚洲之冠。因此专家预测，马来西亚的房价还将继续上涨，所以让众多投资者趋之若鹜。华人天下资深顾问建议：投资者选择时需要谨慎，要注意以下方面：1、投资地点增值的潜力如何，这将影响日后房产的增值情况;2、投资区域的细分要注意，目前马来西亚的主导型产品是小型公寓或者商业地产;3、投资项目的地产商的信誉及实力如何，这也是投资的关键;4、项目的代理机构信誉是否良好，投资者在下手前最好先前往当地考察再做决定，避免上当受骗。
今年年初北上广深房价打着滚似的往上翻，工薪族们甚至说：“要买房只能向上天再借500年了！”，更有一些文章说北京、上海的房价已经超过纽约曼哈顿了，但纽约富人居住区曼哈顿的房价到底有多高呢？曼哈顿公寓是否要被北上广超越了呢？我们来看看吧！纽约曼哈顿的房价到底有多贵：黄金地段房价是北京的2—2.5倍首先我们来看一下居外网最新数据：2016年8月纽约房价成交中位数，曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约114万美元，约人民币764万人民币左右！这块风水宝地的房价可真不是吹的，挨着中央公园的豪宅能达到25-30万RMB一平，达到北京的2—2.5倍。专门研究富人财富的著名公司莱坊（The Knight Frank）2016年发布了《财富报告》，列举了2015年全球10个黄金地段豪华住宅最贵的城市，在这份榜单上中国香港、上海和北京名列其中。按照该报告提供的统计数据，100万美元在中国香港是买到20平方米，上海可买48平方米，纽约可买34平方米。纽约曼哈顿的房价到底有多贵：中产阶级只能租房子全美的城市中心区住的多为穷人，中产阶级多住郊区，有钱人更喜欢住乡下。纽约长岛是富人居住的别墅区，城市居民的住房基本上是高楼大厦中的公寓，而曼哈顿则成了纽约豪华公寓的黄金地段。当然曼哈顿160万人口中有大量中产家庭，他们买不起房，每月要花3000、4000美元租房栖身。纽约道格拉斯-艾利曼房地产公司2016年1月发布了曼哈顿公寓销售报告，该报告以2015年第四季度实际销售数据为基础，让人们可以一窥曼哈顿的房价有多高。 根据道格拉斯-艾利曼房地产公司的报告，2015年第四季度曼哈顿公寓的平均销售价格为194.8万美元，按照2015年底1美元兑换6.49元人民币的汇率换算，平均销售价格为1264万元人民币。曼哈顿公寓每平方英尺的销售价格为1645美元，按照1平方米等于10.7平方英尺折算，曼哈顿公寓每平方米的价格为17601美元，折合人民币为114230元。对比下来，上海静安区住房均价已接近曼哈顿的水平，其他区则与曼哈顿还有一段差距。曼哈顿公寓的中位销售价格为115万美元，合人民币746万元；新建公寓的中位销售价格为205.9万美元，合人民币1336万元。二手公寓中位销售价格为96万美元，合人民币623万元。2015年曼哈顿共销售出公寓11962个，全年公寓的平均销售价格为183万美元，中位销售价格101万美元，每平方英尺销售价格为1563美元，每平方米为16724美元，合人民币108539元。曼哈顿的房价到底有多贵?不吃不喝也要27年时间中美房价之比还要参考人均收入，假如按美国人均月收入4000美元，中国人均月收入4000元人民币计算，分别来看一看，是怎样的情况。美国纽约曼哈顿的房价是每平米9200美元，要用2个多月的收入才能买一平米，而积攒130万美元买这样一套房，即使不考虑其他税费，不吃不喝也要27年时间。中国上海黄浦江的房价是每平米10万元人民币，要用25个月的收入才能买一平米，而买140平米则需要1400万元人民币，而积攒1400万元在上海买这样一套房，不吃不喝则要292年时间，这说明一般月收入4000元人民币，基本是不可能买得起的。所以结合收入来算的话，纽约曼哈顿的房价是否听起来就没那么恐怖了呢？更多曼哈顿精品公寓尽在科可兰（ Corcoran）。科可兰（ Corcoran）是一家致力于高端纽约物业的房产集团。科可兰理解客户的个性化需求，为不同客户提供不同的服务，做到量体裁衣，以客户为中心，最大程度地保证客户利益；科可兰有着深刻的市场洞察力，为您提供创新卓越的服务。实现您的置业梦想！想了解更多美国房价欢迎访问居外网2016年美国每月房价报告。本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
纽约州（New York）位于美东北部，邻近新英格兰地区，面积14.1万平方公里，在50个州里排第27位。海岸线204公里，属湿润大陆性气候。纽约州大部分面积为农场、森林、河流、湖泊和山脉所覆盖。>>>美国置业百科：美国购房流程|美国房贷申请|美国房产税费【人口和主要城市】人口约为1930万，仅次于加利福尼亚州、得克萨斯州。其中，城市人口1760万，占州人口92%，白人74%，黑人17.5%，亚裔6.5%。纽约州分为62个县。主要城市包括：纽约、布法罗、罗切斯特、扬克、锡拉丘兹、奥尔巴尼（州府）等。其中，纽约市是全球主要的国际金融和商业活动中心。在纽约营商的十大理由：1、税收环境：纽约州税率相比周边大多数州更为优惠。大部分公司的州税为净收入的7.1%，或投资资本金的0.16%，固定最低额为250美元，或综合考虑净收入、工资、赔偿金及对一些小公司和制造商的减免额后计算税金。对于位于纽约市的企业，城市税计算方法与NYC.gov网站公布的信息基本相似。2、地理位置与物流：纽约州涵盖了从大西洋沿岸到大湖区的大部分地域。纽约市位于美国东海岸居中的位置，与波士顿和华盛顿特区距离基本相等。从纽约有直达航班连接99个美国国内目的地，以及超过100个国际目的地（包括新德里和孟买），使其成为到美洲的理想门户。机场支撑了航空货运业的蓬勃发展，对纽约地区的深水港系统形成补充。位于纽约州西端的水牛城距加拿大多伦多不到100英里。3、劳工环境：《工人赔偿法》要求雇主为全体员工准备赔偿金。保险无需统一购买，既可从授权的私营公司、州保险基金购买，也可由公司自行保险或团体保险（需获得许可）。4、人才：纽约州是劳动力经验最丰富、教育程度最高的州之一。全州有150余所大专院校，包括州立大学的64个校区以及世界著名的康奈尔大学。纽约市是哥伦比亚和纽约大学、库柏联盟学院、茱莉亚音乐学院、纽约城市大学（全美最大的城市公立大学）和其他一些院校的本部所在地。该市正计划与各大高校合作，建立一个新的应用科学与工程学院校区，为新兴高科技产业提供人才。如此高密度的院校分布使得纽约市1/3成年人、曼哈顿岛60%以上的居民拥有本科以上学历。5、营商成本：州内各地营商成本不尽相同，北部部分地区成本相对较低，适于工业发展。纽约市经常被认为是昂贵之地，但其与其他国际大都市相比基本相当，且成本也因具体地块的不同而有所区别。6、内部运输：纽约有贯穿全州62个郡市大部分地区的铁路货运服务，且有一条主要高速路连接纽约与水牛城并继续向外延伸。得益于发达的地铁网络，纽约的交通在大都市中算是顺畅的。纽约地铁线路总长337公里，设有468个车站，平均每个工作日有超过500万人穿梭其间。7、国际化：纽约是联合国总部所在地，是世界上最为国际化的城市之一，汇集了超过200种语言、文化及美食。无论企业需要何种语言的人才，总会有人胜任。8、市场：该州有超过2000万的潜在客户，其中800万居住在纽约市及周边地区。此外，1900万人居住在大都市区范围内，5000万居住在华盛顿—纽约—波士顿沿线。9、激励措施：帝国之州发展部（ESD）为企业提供了各种援助措施。ESD提供贷款，赠款、税收抵免以及其他融资和技术援助，支持并鼓励企业在纽约州成长。10、安全：纽约是全美15个最安全的州之一。纽约市则是美国最安全的大城市。支柱产业媒体 金融 以非盈利或高等教育为目的的艺术 时尚潜力产业清洁技术与能源 轻工业 微加工 新媒体及新兴技术 生物科学部分税收激励政策商业扩展计划（CEP）：在指定区域通过新建、重建、扩建商业写字楼和工业用地来增加租户，可获得财产税减免。 商业税收优惠政策：对于某些进行大额投资的商业公司而言，若其在纽约州创造或保留了大量就业，则还可享受州工业发展部的某些税收优惠。享受优惠的具体标准与条件因个案而异，根据城市和受惠方的具体情况量身定做。纽约市工业发展部可提供如下优惠政策：销售及使用税减免、按揭贷款记录税减免、房地产税减免。 工商业园区（IBZ）搬迁税收抵免：搬迁到城市IBZ的工商业公司可就每个重新安置的员工获得1000美元的一次性税收抵免。 符合条件的新兴技术公司激励计划：符合条件的新兴技术公司可享受三类税收抵免，包括针对创造就业岗位的就业抵免；针对某些设施、经营及雇员培训的设施、经营及雇员培训地面；以及针对新兴技术公司投资者的资本税抵免。 工业激励计划（IIP）：该计划对符合条件的工业公司提供地产税减让、按揭贷款记录税免除，同时免除购买用于建设、装修或装备相关设施的材料的销售税。符合条件的公司包括制造商、分销商、仓储商及其他寻求获取、建设、装修自用设施的工业公司。其他激励措施 能源费用减让计划：该计划对于搬迁至布鲁克林区、皇后区、布鲁克斯区、史坦顿岛及曼哈顿岛96街以上地区，或改建上述地区建筑、或租赁此前改造过建筑的企业，提供能源费用减让。 Con Edison经济发展计划：该计划通过多种激励政策支持纽约市经济发展及就业岗位的保留，包括向保留或创造就业的企业或非政府组织提供能源费用折扣，对搬迁至特定地区的企业提供电费和煤气费用折扣。 对外贸易园区（Foreign Trade Zone，FTZ）。纽约市有两大FTZ：布鲁克林海军大院及约翰•肯尼迪国际机场。在FTZ区域外拥有设施的制造业公司也可被指定为次园区。寻求获得次园区地位的公司需通过纽约市经济发展公司向联邦FTZ委员会申请证书。FTZ允许外国或国内商品在减免进出口、损残商品税的状态下进行储存、组装、加工及制造。 （据中国贸促网）
在英联邦法律体系的国家中，律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业地产还是住宅地产，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外置业的过程中，委托一名合适的律师就显得尤为关键。 此文将通过执业律师在澳房投资中的职责、客户委托流程以及客户如何选择合适自己的律师等方面进行介绍，帮助各位读者在置业过程中更好地得到法律支持。 在澳房投资法律服务中，律师的职责与委托流程 在澳大利亚法律体系中，律师的身份是法院的组成部分，是法院的工作人员，首先对法律和法院负责。尽管在具体案件中 律师收取客户的律师费，为客户提供法律服务，但是律师必须在遵守法律规定，遵循正义公平原则的基础上，才能为客户争取最大利益。比如客户要律师做伪证，律师没有别的选择只能拒绝。在物业投资过程中，买方律师要告知买方相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。 买方律师在为客户服务时，会为客户提供一份律师收费协议，明确告知客户和律师的委托关系。 律师代理产权转让手续是基于委托人和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系，委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同，是规定律师代理委托人办理具体法律事务的合同，它确定了律师事务所与委托人在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。 根据相关法律，一般情况下，一个律师只能为一方工作（除非特殊情况并且利益双方明确知情和同意），必须避免利益冲突。那么买方 的律师在该购买合同中，一旦确定为买方律师，只能为买方工作，为买方争取法律权益提供法律服务，不能也不是为卖方或者卖方的代 理工作。 作为律师，其专业范围也只能仅限于提供法律服务。至于客户所购买的房屋是否物有所值，是否会涨价增值，是否好出租，租金有多少，是否有景观，是否旁边有幼儿园、学校、公共交 通、购物中心等，房屋建设进度，房屋建筑质量如何，屋内装修标准是否合格，以及自己能否贷款，能贷多少，贷款利率，如何还贷，汇率走势如何等等诸如此类关于房产投资、贷款、外汇等的问题，律师作为法律专业人士（而非投资分析师）不能够，也不可以，更不应当提供任何建议或者答案。 总体而言，律师在产权转让（Conveyancing）过程中主要工作可以分为以下： 1、购房合同：在签署购房合同之前代表买方与对方律师协商、敲定其中的合同条款，以其专业角度尽可能地去除对买房不利的不公平或惩罚条款。 2、交换合同及支付定金：由于国内的外汇管制，通常中国买方需要更多的时间，将款项转账到澳大利亚。这是，律师可与卖方律师协商，要求延长买方支付定金的时间，以确保买方能够正常履行合同条款。 3、印花税计算：印花税的计算繁杂，一般购房者可能并不了解，而律师不但可以帮助买方准确计算所需购买房产的印花税金额，还可根据买方的情况申请相应的印花税减免。在签署买房合同前，律师都会向买方确认印花税的金额，并帮助买方完成所有相关文件、表格，确保满足法律、法规的要求。 4、所有权转让：澳大利亚各州对于房产转让证书的隐性要求较高，稍微处理不慎，可能会引起不小的法律纠纷。为保证这一步骤的顺利进行，律师会起草房产转让证书，提醒买方按照正确的方式签署转让证，并在房产交割前及时检查证书的有效性，是否能被政府部门接受，确保买方在交割后顺利成为新的房主。 5、房产交割：在交割当日，买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用，以确保买方正确支付。此外，买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项，以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点，通常由律师代表买方出席交割过程，以保障买房权益、以及房产的顺利交割。 6、向土地局注册所有权：律师会在房产交割后，与当地相关政府部门联系，以确保该房产的所有权已正确转让至买方名下。 如何选择合适自己的律师 现在法律行业就像是一个双盲的市场，客户抱怨找不到好律师，律师也会抱怨找不到案源。绝大多数买方在签署购房协议时都会聘请律师进行，但仍然有例外。如果客户原来就有一些投资经验，并且时间充裕，愿意钻研相关法律法规，那么仍然可以自己操作相关的法律事宜。不过对于大部分人来说，有一位专业的法律从业者帮助客户进行产权转让，可以更好地保护交易安全与个人权益。 从建立信任的角度，当事人找到合适律师的相关途径有： 一是通过投资经验丰富的“过来人”推荐口碑好的律师。 二是通过中介推荐律师：有买方担心使用中介推荐的律师会产生利息相连的问题，其实不用担心，有过切身体验的买方通常都会承认，专业中介推荐的律师可能往往比自己盲目找的律师更专业。原因是，作为从业多年的中介，对行内的律师可能也多少打过交道，貌似互相竞争的中介之间也常会互相交流客户回馈，对律师的状况也要比外行人更了解。中介通常也希望推荐最专业最尽责的律师说明自己的客户完成交易。而律师是持牌经营，他们只收取服务费，不可能去勾结中介做坑害买方的事情、冒丢掉牌照的风险。而卖方有自己的律师，中介推荐的律师与卖方律师没有直接利益关系，只代表买方利益为买方服务。 三是通过媒体曝光率：一些律师会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人，如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。此外，还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询，这些网站推荐的房产律师都会附有详细的背景介绍，为有意于海外置业的买家提供个人化的服务。 买方容易陷入两个误区，一是误以为律师级别越高越好，接了地产业务的律师必然精通地产方面的业务。二是片面对比价格，倾向于选择最便宜的律师。 实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同，如果在悉尼做其它州的业务，需找持有其他州牌照的律师。 此外，建议不要太纠结于律师费价格。建议不要与律师压价格，如同真正聪明的投资者只求最专业的相关服务，不屑向房产中介与贷款中介索取回扣一样，只贪图最低的价格，很可能令你支付其他方面更昂贵的代价。 声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。 责编：Zoe Chan 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
泰国是全球最受欢迎的旅游目的地之一，也是东南亚最受投资者青睐的国家。事实上泰国现在处于高速的发展中，政府在大力修建基础建设，改善交通状况，从而促进了泰国房产市场的发展。下面为大家总结了一些关于在泰国买房的常识性问题，希望对大家有所助力。（泰国清迈购房） Q1：泰国房产(公寓)产权是多少年?是否限购？ 泰国公寓产权多数是永久产权；少数为皇室土地的是30年产权。房屋不限购，可购买多套，一套用来自住，其他的收租以供养贷款或在当地生活度假开销。 Q2：在泰国买房手续如何办? 1、买卖双方确定最终销售价格和意向后，需及时确定房款支付时间，于此同时买方需 要支付订房押金来保留预订。 2、买方转账支付订房押金后会收到押金付款收据及文件声明该特定公寓房间已为该客户预留。 3、付款日，双方签订购房及销售协议并签字，同时，购房所有必要文件也要全部确定，详细列表如下： 卖方： a. 销售方的身份证明文件; b. 泰国业主：身份证+房产证 c. 外国业主：护照及有效签证 d. 泰国公司业主：全套公司注册文件(由泰国政府提供，文件出具日期3个月以内，建议最好1月以内)，公司董事长身份证或护照 e. 无债务文件：该文件表明所购公寓没有任何债务，例：物业费、水电费等。销售方会从公 寓管理物业获取该文件。 f. 如需要授权委托代理书，及代理人的身份证明文件。 买方： a. 买方的身份证明文件; b. 泰国本地银行出具的外币兑换转账表Foreign Exchange Transaction Form(FETF证明文件(旧 称：Thor Tor 3，任意转账数额超过20,000美金即可向银行申请，此文件甚至可向第三方购 买) c. 有外国身份买方会因各次转账数额不到20,000美金而无法申请FETF表格，这种情况销售 方可要求出示相关证明函来代替， FETF表格只要求外国身份买方提供。 d.（如需要）授权委托代理书，及代理人的身份证明文件。 Q3：养老选择哪个城市比较好? 泰国各个城市都有自己的特点。需要就个人的喜欢和需求对泰国的城市进行评估。总体来说 北部的物价都比南部沿海区域的便宜。甲米做为新兴的被国人熟知的沿海度假小城，具有较高的投资价值也是养老度假的首选。清迈环境清幽，房价低廉也是养老的绝佳之地。 Q4：泰国养老政策怎么样? 年满 50 岁的外国人可以在泰国申请养老居留。（在当地银行拥有 80 万泰铢存款，约合 16 万人民币） Q5：投资泰国选择的城市不同之处? 1、对于投资曼谷房地产(公寓)来讲，由于受国际化的影响，曼谷作为泰国首都， 国际化水平较高的城市，很多投资者会选择曼谷作为他们的投资商业基地。 2、对于投资普吉、甲米、华欣和芭提雅房地产(公寓)来讲，大多数是对生活方式的一种投资， 主要为度假型投资;既能增值，又能为带来丰厚的租金回报，是非常好的投资。 >>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费 点击查看房产详细信息 房屋价格： 约¥ 80万 建筑面积： 26平方米 土地面积： 26平方米 房型： 1 卧 1 卫 1 车库 楼层： 共 8 层 房龄（年）： 尚未竣工 其他属性： 海景观 朝向东 3、对于投资清迈房地产(公寓)来讲，多数人会把清迈当做退休养老生活的理想之地，对于想永久居留在泰国的外国人来讲，能够拥有一个梦想中的房子是一个重要的事情，所以自住养老为主要目的，投资是其次。 点击查看房产详细信息 房屋价格： 约¥ 113万 建筑面积： 305平方米 楼层： 共 1 层 房龄（年）： 1 其他属性： 原装保留 城市景观 朝向东 Q6：泰国房地产（公寓）物业设施有哪些? 一般泰国公寓物业设施有：停车位、健身房、游泳池、图书馆、桑拿室;这些都是免费使用的。 Q7：泰国房地产（公寓）物业管理费是多少? 一般为 35—50 泰铢/平方米/月，具体按房地产开发商的规定收取物业管理费，物业费的高低和楼盘的配套设施齐全度有关系，不会有楼盘物业什么都没有物业费还高的道理。 Q8：泰国房产有无公摊面积? 泰国房产无公摊面积，都是按实际使用面积计算。 Q9：在泰国买房是否可以办理银行贷款? 在泰国买房可以办理银行贷款，目前中国工商银行(泰国)为外国人在泰国买房提供原则上不超过房款总额50%的购房贷款。有某一些楼盘的开放商也有专门针对外国人的贷款政策。 Q10：购买泰国房产如何管理? 您可以委托物业管理处管理出租您的房产，在您需要入住的时候提前和物业管理处沟通联系即可。并且部分楼盘还有返租的服务，你投资完成首付后即可享受无风险的回报。 从当前的泰国房价、租金回报率的增长，可以看出泰国房产已经进入了“黄金十年”，如果你错过了10年前的北上广，泰国正是你现在不可错过的选择。 来源：网易房产 责任编辑：Shelly Du
澳洲住房投资方面的文章比较多见，但非住房（商业房产）方面的知识对普通房产投资者而言还比较陌生。本文即为读者提供商业（非住房）房产投资世界的初学指南。大多数澳洲房产投资者对投资住房感到放心，因为他们熟悉这类房产，无论是独立房、套房或公寓房。很多人有过租房的经历，从承租人的角度了解了这类住房投资的一些知识。另一方面，澳洲商业地产的运作并非众所周知。如果不是每天处理一座商业大厦的日常经营事务，大多数人都不熟悉商业租赁条款、商品服务税的应用、由哪一方负责房产的支出等。商业地产有三种主要形式，即办公楼、商店、工业用房。投资商业地产完全不同于住房。回报率住房投资风险相对较低，因而回报率较低。商业地产有着较高的回报率，但风险也较高。例如，1套公寓房或套房的平均回报率为5%，而仓库一类的工业用房可能平均达到8%。风险商业地产投资风险较高是因为空置率较高。以仓库来举例，可能需要一段时间才能找到仓库的新租户，这一过程可能是几个月，也可能超过一年。相反，住房找到一个新的租户一般只需一两个星期。租赁期限住房的租赁期往往为6个月或12个月。然而，商业房产的租赁期通常会更长。如起初五年的租赁期并可选择续期五年这样的租约并不罕见。租户类型租户显然是房产投资的重要组成部份。在商业房产中，政府或大型企业租户被认为是优等租户，他们很可能租用房产很长一段时间，并且不太可能拖欠租金。经济形式如同任何形式的房产投资，经济形式对财务状况的影响至关重要。目前消费者和商业信心处于历史低点，许多企业不得不关闭。如果你的房产唯一的租户不幸是这类企业之一，你可能会面临一段非常艰难的时期。另一方面，住房受经济形式影响的表现有相当的弹性。最糟糕的可能是需要额外的一两个星期找到新租户，或者可能需要降低5元或10元的周租。入门成本高商业房产往往比住房昂贵许多。市中心办公楼或零售商店由于地处黄金地段而通常最贵，城郊的工业用房根据面积大小也可能会很贵。但是，成本可以通过聘请费用较低的房产管理公司使之最小化。维护费用住房的装修相对便宜。油漆工作、新地板、厨房和卫生间的装修成本只有20,000澳元至30,000澳元。但是，一幢商业大厦的装修会非常昂贵。安装新空调、建筑装修以满足新的卫生和安全标准，有时可能花费几万至几十万元之多。然而，成本很少由房东承担。支出成为商业房产业主的优点之一是，租客通常承担大部份的支出费用，如市政费、保险费、维修费和保养费。而不像住房那样，由房东支付市政费、税费、维护费和修理费等。花销由哪方支付、所欠租金额、调整租金的频率等所有细节均在租赁合同中列出。租约租约是商业地产最重要的文件。这和住房赁不同，住房租赁合同通常是一份标准文件，大约4页长，而商业租赁合同不是规范性文件，往往长达50至60页，一般需要由律师来拟定。仔细阅读租凭合同，如果有不确定的信息，则需要请法律专业人士来作解释。
