真的“富不过三代”?据英国路透社3月20日报道,美国亿万富豪戴维·洛克菲勒去世,享年101岁。洛克斐勒家族是少数能够财富传承六代人的家族，至今有240几位家族成员，但从无一人争产，始终保持和谐繁荣！ 洛克菲勒家族“传承六代”的秘密 假如老洛克菲勒活到今天，他的财富将比全球前十大富豪的总资产还多10%。这些惊人的财富除了用于慈善，大部分被他传给了儿子小洛克菲勒。小洛克菲勒又分别在1934年、1952年设立一系列信托，分别把财富传给妻子、子女和孙辈。在信托委员会和别名“5600房间”的家族办公室的打理下，老洛克菲勒当年积累的财富已传递到家族第六代成员。 约翰·戴维森·洛克菲勒（JohnDavison Rockefeller，简称“老洛克菲勒”），标准石油（Standard Oil）的创始人，他是美国第一个财富达到10亿美元的富豪，他所积累的财富至今仍然在为家族服务，现在这一家族已经走到了第六代。 在财富内部传承之外，洛克菲勒家族更是运用他们的财富为社会做出贡献，并使家族的影响力渗透到世界各地。洛克菲勒家族的财富是如何传承及管理的？他们又是如何通过财富增加家族影响力的？ 创富传奇 出生于普通家庭的老洛克菲勒第一份工作是簿记员，年轻时每个星期挣5美元，而在他此后人生的一长段时间内，他平均每半分钟就能赚5美元。就算以今天的眼光看，他也是一个成功的企业家，他注重技术、成本以及营销，把石油事业做成了标准化的连锁企业，他的公司经常送出灯笼，为了让更多的人使用煤油。他是一个低调的富豪，在一部分人眼中，他是一个邪恶的资本家，而在另一部分人眼中，他又是善良的慈善家。在生意上，他壮大自己，打击对手，建立托拉斯；而在慈善上，他慷慨解囊，毫不吝啬，他的资本服务着很多有需要的人，因为他是一个虔诚的基督教徒并严格按照浸礼会的教条生活，所以他相信没有善举的信仰是没有意义的。 老洛克菲勒的一生充满传奇和争议，而这一切都始于1870年其创立的标准石油公司，他本人持股25%。老洛克菲勒在商业上是一个冷血的天才，他和合伙人用了不到30年的时间就垄断了全美90%的石油市场，这让美国政府不得不专门立法来阻止他们的垄断。1911年，美国最高法院判定标准石油公司违反《谢尔曼反托拉斯法》，从而将公司拆分成34家小公司，而老洛克菲勒的持股也被平均替换成了这34家公司的股票，这些股票此后成为洛克菲勒家族财富的主要成分。 被分拆后的那34家公司并没有从此衰落而走向消亡，其中的一些公司通过重组合并，逐步演化成了如今的石油巨头：埃克森美孚（Exxon Mobil）、雪佛龙（Chevron）、BP以及康菲（ConocoPhillips，表1）。 老洛克菲勒到底有多少财富？这个问题没有确切答案，因为他的财富基本是以股票的形式存在。老洛克菲勒去世那年，外界对他财富的估值是14亿美元，当年美国的GDP是920亿美元，他的财富占GDP的1.5%。1906年有一个统计学家预测，如果老洛克菲勒继续让财富利滚利30年，他将拥有900亿美元。2006年，《福布斯》参照各时期美国国内生产总值（GDP），将历史上富豪的个人资产转化为 2006年的美元，结果显示洛克菲勒的资产为3053亿美元，而当年福布斯全球富豪榜前10位富豪的总资产为2774亿美元。也就是说，如果老洛克菲勒活到今天，他的财富比全球前10大富豪的资产合计总数还多10%。2012年，埃克森美孚、雪佛龙、BP、康菲四家石油公司的市值在8000亿美元左右，如果洛克菲勒家族仍然持有25%股份，那仅仅股票就值2000亿美元。 老洛克菲勒的资产价值是惊人的，而资产还会带来收入。有一份数据显示了老洛克菲勒在当时的真实收入情况，在1882-1906年的24年间，老洛克菲勒共从标准石油公司获得分红1.45亿美元，平均每年600万美元，而当时一个工人的年收入为700美元，老洛克菲勒一年的收入是普通工人的8500倍（表2）。 如此巨大的财富要如何处置，也成了老洛克菲勒必须要面对的问题。 财富传承触发点 1917年，老洛克菲勒78岁，这一年之前，他累计给了子女价值3500万美元的资产。当时他唯一的儿子小洛克菲勒43岁，其个人资产在2000万美元左右，而那时一个美国人的平均工资是800美元/年，这些财富应该已经是天文数字了，然而在接下来的6年内，小洛克菲勒还将从他的父亲那里收到总价值将近4.7亿美元的股票，他也将成为拥有5亿美元资产的全球第一富豪。 在那个时点，用这么快的速度把那么多的财富传给小洛克菲勒，原因应该有两点。 第一，拉德洛事件。 1913年，科罗拉多燃油与铁矿公司（CF&I）的工人举行罢工。CF&I是全美第二大钢铁公司，洛克菲勒家族持有其40%股份，家族虽不直接参与经营，但小洛克菲勒仍然在董事会任职。罢工事件导致公司警卫与工人的暴力冲突不断升级，致使当地州长派遣国家警卫队增援，1914年，双方在一次激烈的冲突后发现，11名妇女和儿童在一个燃烧的小帐篷中死于窒息，工人们的愤怒让事件进一步升级，直到威尔逊总统派遣联邦军队镇压才宣告结束。 一开始，洛克菲勒家族对拉德洛事件是采取强硬措施的，这也是老洛克菲勒一贯的作风，因为他厌恶工会。这导致了民众极大的愤怒，他们情绪激动，在洛克菲勒家门口游行，洛克菲勒家族承受着极大的压力。压力最大的是小洛克菲勒，因为他一直致力于净化洛克菲勒这个姓氏，而拉德洛事件却有可能让他过去多年的努力付诸东流。经过艰苦的思考，小洛克菲勒承认，他一直依赖的父亲在劳工关系方面的思想是陈旧与不正确的，他必须脱离老一辈的思想禁锢从而作出自己的决策。 小洛克菲勒也明白，凭他一个人要处理好拉德洛事件是不够的，所以他找来了日后成为加拿大总理的麦肯齐·金（Mackenzie King）。金在25岁时就成为了加拿大劳工部副部长，34岁成为部长，不过小洛克菲勒找到金的时候他正处于人生的低谷，1911年，他所在的加拿大自由党竞选失败，他也随之失去了部长的职务。金在拉德洛事件中起到了决定性的作用，经过了漫长而艰难的工作后，他和小洛克菲勒一起处理好了拉德洛事件，重塑了家族和劳工的关系，这一事件也被后人认为是洛克菲勒家族以及小洛克菲勒的转折点。 说拉德洛事件是小洛克菲勒的人生转折点，是因为他在金的帮助下增强了对自己判断力的信心，他在严峻形势下表现出来的坚毅果断以及能力与勇气，也证明了他有资格担负起管理整个家族的重担。老洛克菲勒决定通过把财富集中在儿子一人身上的方法，让他的财富影响力在后世发扬光大，而在拉德洛事件之前，他曾经考虑过把绝大部分财富捐献给慈善事业。 第二，遗产税以及馈赠税。 1916-1917年，美国政府三度上调了遗产税的税率，从最初的10%上调到25%。由于担心未来继续上调遗产税以及征收馈赠税的可能，老洛克菲勒加快了传承财富的速度。后来的事实证明他的担心完全正确，美国政府在1924年首次开征馈赠税，最高税率40%，而此之前，馈赠是不需要交税的，也就是说，老洛克菲勒在1917-1922年的6年间传给小洛克菲勒的4.7亿美元都不用交税。 小洛克菲勒继承的财富是巨大的，他所承受的压力也是巨大的，按照他的传记作者的说法就是“一个正常的人被置于非正常的环境中”，他后半生的时间基本都用在了慈善事业以及家族管理上，沉重的工作以及压力使他长期受到头痛的折磨。1917-1960年间，小洛克菲勒为慈善事业投入将近11亿美元，其中的5.37亿美元为直接捐赠，另有5.4亿美元投入了各个慈善机构。此外，他还上缴了3.7亿美元的税收，并留给后代将近2亿美元的资产以及举世闻名的洛克菲勒中心。 神秘的家族信托 小洛克菲勒传承财富的主要方式是信托，而信托资产的主要组成是老洛克菲勒留下来的石油股票，也正是他设立的这些信托让洛克菲勒家族的财富能够传承至今。 小洛克菲勒有6个孩子，最大的是女儿，其余是5个男孩。小洛克菲勒在1934年他60岁时，为妻子以及6个孩子设立了信托，他的妻子得到1800万美元，6个孩子分别得到1600万美元。小洛克菲勒又在1952年他78岁时为孙辈设立了信托，注入“1952年信托”的具体资产数额不详，但相对“1934年信托”要少（图1）。 关于信托的具体信息属于家族机密，并不为外人所知，不过还是有一些其他信息来源让我们可以大致了解这一有点神秘的财富传承工具。这些信托的受益人是小洛克菲勒的后代，一份信托协议对应一个受益人，每份信托的本金自动传给其受益人的子女。受益人在30岁之前只能获得分红收益，不能动用本金，30岁之后可以动用本金，但要信托委员会同意，例外的是，小洛克菲勒的妻子和女儿在任何条件下都不能动用信托的本金，只能获取收益。 这种机制使遗产始终是一个整体，家族企业既不会因为分家而变小或终止，也不会因为代代传递而被逐渐分割成若干个部分，可以发挥规模优势，获得更好的经济效益。 这些信托的委托人是小洛克菲勒，形式是不可撤销信托，即信托协议不可以被更改或终止，除非受益人同意。这意味着，委托人把资产注入信托之后，即在法律上完全失去该资产的所有权以及控制权，这样可以在有效避税的情况下，把家族财富至少传至第四代。 “1934年信托”的受托人是大通国民银行，“1952年信托”的受托人是FidelityUnion Trust（后被收购为美联银行的一部分，美联银行在2008年金融危机中被富国银行以150亿美元全盘收购）。 虽说受托人在信托协议中被授以处置信托资产的权力，但小洛克菲勒另外指定了一个由5人组成的信托委员会，并给予其处置信托资产的绝对权力，包括有权指示受托人按其指令行动以及在信托委员会投票一致通过的情况下更换受托人，这个委员会也将成为日后洛克菲勒家族财富传承的核心。由于第一任信托委员会成员包括三个小洛克菲勒的心腹：福斯迪克（Raymond Fosdick）、德贝沃伊斯（Thomas DeBevoise）以及温斯洛普·奥尔德里奇（Winthrop Aldrich），小洛克菲勒事实上仍然间接控制着他设立的所有信托（表3、4）。 信托委员会作为信托资产的实际受托人，在家族财富传承的过程中起到了关键的作用，但小洛克菲勒的儿子大卫·洛克菲勒（David Rockefeller）曾经在自传中对信托委员会强大的权力颇有抱怨，因为在处理有关洛克菲勒集团有限公司的事项时，信托委员会绕过了公司的董事会，直接向管理层传达了指示并得到了执行。 关于信托资产的信息外界一直知之甚少，直到1974年洛克菲勒家族应要求提供给政府一份文件，才显示了家族信托资产当时的情况（图2）。我们可以看到，当时信托的总资产价值为7亿美元，包括1934年的6亿美元资产及1952年的1亿美元资产，其中股票资产占90%。从持股情况中可以看出，受托人对信托资产进行了分散化的投资，但石油资产仍然占到股票资产的44%。从信托资产的持股明细来看，负责投资的信托经理是保守随大流的，信托所持有的基本都是蓝筹股，例如默克制药、IBM、通用电气等，当时的评论认为这反映了当时整个信托行业的投资习惯。 家族办公室 除信托之外，还有一个机构在洛克菲勒家族的财富传承中起到了决定性的作用，这就是洛克菲勒家族办公室，它为人所知的名字叫“Rockefeller Family& Associates”，又被称为“5600房间”。这个机构可以被看作整个家族运行的中枢，100多年以来，它为洛克菲勒家族提供了包括投资、法律、会计、家族事务以及慈善等几乎所有服务。 该机构的前身由老洛克菲勒在1882年组成，当时老洛克菲勒需要一些专业人士来帮助他打理庞大的资产以及一些慈善活动，但由于他在很长一段时间内都拒绝将其投资团队专业化，所以家族办公室一直非正式地运行着，直到1908年，他最得力的助手盖茨竭尽所能终于说服老洛克菲勒组成了一个4人委员会来管理其资产。这个委员会包括盖茨以及小洛克菲勒，由盖茨全权负责。盖茨之后，麦肯齐·金、雷蒙德·福斯迪克、艾维·李（Ivy Lee）、查尔斯·海特（负责房地产）以及卡特勒等各界人才先后加入了家族办公室的核心顾问团队。 当时的美国金融界由两家公司主导，摩根银行和库恩-洛布银行（20世纪70年代和雷曼兄弟合并），这两家银行在各个方面有着激烈的竞争，由于考虑到洛克菲勒的名字已经足够有争议性，盖茨尽可能地避免趟这两家公司的浑水，但他事实上还是偏向了库恩-洛布银行，因为它提供的服务更为有利。他们从库恩-洛布银行买入了大量优质的铁路股票，参与银行为日本和中国政府提供贷款，一起联合垄断了芝加哥的肉类加工业。家族办公室和库恩-洛布银行进行了广泛而深入的合作，而这也为日后的家族办公室带来了两位有名的金融顾问兼管理人：刘易斯·斯特劳斯和理查德森·迪尔沃斯。这两人都曾经是库恩-洛布银行的合伙人，其中，斯特劳斯除了投资银行家之外还有另一个身份，他是物理学家，后来成为了美国原子能委员会的主席。迪尔沃斯因代表家族办公室出席关于提名纳尔逊·洛克菲勒（NelsonRockefeller）为副总统的听证会而为人所知，他在1958-1981年间的领导，使得家族办公室逐步从松散的组织转变成现代化管理的机构。 文件来看根据1974年迪尔沃斯提供的，家族办公室负责除1934年以及1952年信托资产以外的家族资产，并根据不同家族成员的需求提供不同的投资顾问服务。在迪尔沃斯的领导下，家族办公室旗下有三个投资部门，分别负责传统投资、房地产和风险投资。传统投资部门负责股票和债券；房地产部门负责家族成员的房地产管理以及投资；风投部门通过家族公司Venrock进行投资（图3 ）。 Venrock的历史可以追溯到20世纪30年代，当时小洛克菲勒的儿子劳伦斯·洛克菲勒（LauranceRockefeller）参与资助了麦道飞机的创立，他还为当时美国东方航空公司（1926-1991）的重组提供了资金，洛克菲勒家族也成为该公司的重要股东。劳伦斯相信，许多重要的进步都来自于独立的投资者和小公司，所以为他们提供资金很有必要。由于他对飞行行业有着强烈的兴趣，他投资的公司中还有Vertol，该公司生产开发了著名的“支努干”直升机，后被波音公司收购。 在传统投资方面，家族办公室和信托一样采取了分散投资的策略，但投资标的却不相同，除石油股以外的21家被投公司中，只有8家公司的股票同时被家族办公室以及信托所持有：IBM、伊士曼柯达、德州仪器、通用电气、美国铝业公司、卡特彼勒、摩托罗拉以及惠好公司（Weyerhaeuser）。这其中IBM是绝对的重仓股，可能因为迪尔沃斯和IBM的托马斯·沃森是好朋友。这8家公司以外，家族办公室显示了对化工以及先进科技的投资偏好，比如相干辐射公司，这是一家研究如何将激光应用于医学领域的公司（图4）。 1977年，刚从副总统位置上退下来的家庭成员纳尔逊对家族办公室做了调研，并建议成立一家家族拥有的公司来重组家族办公室，该公司将向外部客户提供服务并收取费用。他提出该建议的原因是要削减支出，小洛克菲勒时期，家族办公室每年的运行费用就在数百万美元，而后随着家族规模的日益庞大，费用也不断上升，纳尔逊认为这会对家族的延续性造成影响。 家族采纳了纳尔逊的部分建议，但他提出的管理层方案没有被采纳，其中包括了让他成为家族办公室董事长的提议。因为之前家族事务都不需要投票，所以纳尔逊认为，只要他的另外3个兄弟支持他（温斯洛普1973年已经去世），他的全部计划就能实现，但这一次，家族成员却采用集体投票的方式否决了这项提议，并坚持让他的弟弟劳伦斯继续担任家族的领袖。 1980年，洛克菲勒家族办公室成为了在美国证券交易委员会注册的投资顾问公司，这家由洛克菲勒家族控股的机构叫洛克菲勒金融服务有限公司（Rockefeller FinancialServices Inc），原先只为家族成员服务的家族办公室现在也为外部客户提供资产管理服务（图5）。 公司的现任CEO是鲁本·杰弗里三世（Reuben Jeffery III），杰弗里是小布什政府中负责经济、商务和农业的副国务卿；首席投资官是大卫·哈里斯，哈里斯曾经是基金经理，之后就长期为公司服务。公司现在直接管理的资产为77亿美元，持有股票的总市值为29亿美元。 从持股情况来看，石油虽然仍是重仓股，但其较1974年所占的41%已经大幅下降，这也印证了公司持续分散化投资的策略。为什么家族的既定策略是持续分散化投资？因为对现在的家族来说，更重要的是在不影响家族延续以及团结的情况下，能够持续稳定地为家族成员提供部分生活以及事业上的资金支持，而分散化的投资正好能够带来比较稳定的现金流以及较低的投资风险。 洛克菲勒家族信条： 每一个人都拥有极高的价值，拥有生存、自由和追求幸福的权利。 每一种权利都必然包含着某种责任；每一个机遇都必然包含着某种义务；每一种获得都必然包含着某种职责。 法律因人而生，并非人为法律而生；政府是人民的公仆，而并非人民的主人。 无论是体力劳动还是脑力劳动，都是光荣的；这个世界绝不允许人们不劳而获，但却会给人一次谋生的机会。 无论在政府、商界，还是个人事务中，勤俭节约都是合理安排生活、建立健全金融机构的基本要素。 对于任何一种长治久安的社会秩序而言，真理和正义都是不可或缺的基本原则。 承诺是神圣的；假如一个人能够做到言必行、行必果，说过的话能够和契约一样可靠，那么这种品质——并不是财富、权势和地位----就一定具有无可估量的价值。 做一个服务于社会的人是人类的共同职责，只有在无私奉献的炼火中，自私的沉渣才会被燃尽，人类灵魂之中的伟大情操才会被释放出来。 有一位集智慧与仁慈于一身的上帝存在于世----尽管人们对他的称号千差万别，但只要人类能够与他的意志相统一，就一定能够达成所愿，并获得一种极大的幸福感和成就感。 爱是世界上最伟大的情感，只有它才能战胜仇恨；真理必将击败强权 （互联网综合整理）
墨尔本内城区掀起的住宅建设高潮常被认为是保持CBD商圈繁荣的振兴之举，但墨尔本市长Robert Doyle认为，无休止的住宅建设可能让墨尔本成为一座空心的“甜甜圈城市”。按照当前的趋势发展，终有一天，白领阶层将全部迁出CBD涌向郊区，留下一个苍白且无灵魂的“空城”。点击查看澳洲更多精品房源墨尔本市议会公布的最新数据显示，2005年，墨尔本CBD的办公面积总计接近270万平方米，而住宅面积仅为56.39万平方米，住宅与办公面积比例约为1:5。但10年过后，CBD的住宅面积几乎翻了一番。在2010年至2015年，CBD的办公面积还出现了轻微下滑。一般而言，一栋大型住宅建筑可提供上千套住宅，这加大了建筑进行整体翻新或出售的难度，同时成功说服如此多的住户难如登天。此外，老旧办公楼很容易被改建为住宅楼，但反过来却很难行得通。因此，CBD住宅楼越来越多的墨尔本很有可能沦为“甜甜圈城市”。还有专家表示，办公楼与住宅楼隔太近并非好事。城市发展专家Tony Crabb表示，“在办公室上班的人，可能并不希望打开窗户时能看到有人在晾衣服。”Crabb还补充说：“CBD的消亡在世界上是有先例的，如美国洛杉矶以及南非约翰内斯堡就是鲜活的例子，这两座城市的CBD商圈都曾因住宅楼建设过多而逐渐没落。”（据澳洲网）
9月3日，标准普尔公司称，爱尔兰等欧洲市场的房价均将迎来软着陆。但尽管面临软着陆，在2021年左右市场供应得以满足需求之前，爱尔兰房地产市场的增长在未来三年内仍将保持强劲。 10年前，政治人士、经济学家甚至当时的央行行长都曾十分有把握地预测称当时充满泡沫的房地产市场发展不会出现骤降，而会经历平稳放缓。然而事实是房地产市场经历了暴跌。 如今，标准普尔公司现身说法，预计爱尔兰房地产市场将会迎来另一个软着陆。爱尔兰房市在2012年触底后快速发展。自那时起，都柏林房价几乎翻了一番。上个月，著名报纸《经济学人》称，相对收入而言，都柏林的房价有25%为泡沫。 然而，周一，普尔公司的经济学家表示，随着房产供应逐渐满足市场需求，爱尔兰房价的增长趋势将有所放缓，但不会出现负增长。预计今年的房价增长将达到9.5%，并将于2019年放缓至8%，于2020年降至7%，于2021年降至6%。 “软着陆” 然而，尽管房价增长可能放缓，但2018年售价30万欧元的房产在2021年底仍将增值7万多欧元。对存钱买房的人而言，这仍是一笔不小的数目。此外，标准普尔公司预计，到2021年，爱尔兰经济最为强劲的增长趋势也将消亡殆尽。爱尔兰预计其2021年的经济增长率为6%，这一数据已经远远高于其他9个欧洲经济体，其中，英国为4.5%，西班牙和德国为3%。 标准普尔公司表示，机构投资者的投资行为是支持爱尔兰房价增长的动力之一。2017年，爱尔兰1/5的住宅房产交易由机构投资者（包括小型“买房出租”型投资者）贡献。近期，若干机构投资者进行了数起收购案，如爱尔兰人寿公司以1亿欧元的价格收购位于都柏林Fernbank的262所公寓。 标准普尔公司表示，真正导致房价通胀的原因是房地产市场供不应求的状态。该公司指出，尽管房产供应出现增加的趋势，但早期的产能限制仍然阻碍了新房的投建数量。 标准普尔公司表示，“现有房产供应量太低了，即使以目前如此之高的投建速度（今年上半年年平均投建速度为30%，达到7950栋），要想达到供需平衡（约35000栋每年）的状态也得等到2021年初。” 该公司指出，一旦供应量增加，“房价压力就会逐渐减轻。” 爱尔兰9卧5卫的豪宅Summerhill House，都柏林最好的住宅之一。位于基里尼山路（Killiney Hill Road）附近Marino Avenue West的一个令人羡慕的位置，占地约5英亩或2公顷的宽敞场地提供隐私和Killiney湾的壮丽海景。 居外物业编号：43029200 点击查看房源信息 风险何在？ 但软着陆有其风险所在。标准普尔公司表示，“英国脱欧”可能会影响其与北爱尔兰的跨境商品和服务贸易，“从而对整体经济发展造成影响”。 然而，标准普尔公司并没有夸大软着陆带来的风险，并称房价增长可能会有所放缓，但不会出现负增长。 该公司指出，“外国投资者的房产投资活动不断增加，这将弥补英国投资者减少带来的影响。” 欧洲市场 标准普尔公司预计在一系列因素影响下，全欧洲的房价通胀将有所缓和。法国房价增长在2017年达到历史新高，于今年放缓至2.7%。而未来一年，紧缩的货币政策和越发难以承担的房价预示着市场将迎来软着陆。在英国，“买房出租”部门不容乐观的行情以及脱欧带来的不确定性都将导致房地产市场发展放缓。英国“今年房价停涨，未来几年内市场将面临疲软。”而比利时过高的房价和不断增长的抵押贷款率可能会遏制其房产需求的增加。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多爱尔兰在售房源，或致电 400-041-7515 谘询爱尔兰移民和投资的机会。 来源：The Irish Times 翻译：LPS 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
从上世纪50年代开始，无论是伦敦当地人还是游客，他们都曾在伦敦市中心的华埠享受着来自东方的美食和氛围。即便羊年的春节已过去，中国城的上方依然高高悬挂着绚丽的大红灯笼。人来人往，看上去一片喜庆。然而，日前《卫报》刊登的一篇关于华埠商铺租金飞涨迫使中餐馆业主转移的文章划破了这一片表面的祥和，伦敦华埠背后的心酸再一次暴露在公众面前。未来华埠繁荣与否，似乎已成未知数。华埠商铺租金翻倍猛增老租户：没法留在这儿了伦敦华端口地理位置不可不谓优越，一般餐馆也决不会绝不会担心自家店面的上座率，然而当表面光鲜的营收减去租金、地税和人工开支，数字便开始不那么好看。现年52岁的文先生是第二代中国香港地区移民，父母于上世纪50年代移民到伦敦，他经营的一家港式茶餐厅位于伦敦华埠的华都街（Wardour St），以牛杂河粉、烧腊饭及凌晨外卖闻名。日前在接受采访时，他指着距自己餐厅不远处的肯德基对媒体说道：“那是这附近生意最好的地方，我原想选择那里。”据了解，文先生青年时期便开始在华埠的餐馆工作，因此他和他的餐馆在华埠中颇为著名，但他的两个分别为18岁和21岁的孩子都不打算继承他的事业。更重要的是，文先生告诉媒体，他看不到未来，他不知道他和同行怎样才能在华埠留下来。据文先生描述，18年前，他支付的年租为6.6万英镑。到了2012年，年租金上涨到了24.4万英镑。两年后租期又将到期，届时租金再度上升的可能性很大。“我没法留在这儿了，”他说：“我留在这也没任何意义，很多朋友都已经搬走了。”文先生说。20世纪40年代，中国香港移民从东区的莱蒙豪斯（Limehouse）转移到西伦敦苏豪（Soho）地区，由于当时租金便宜，这里很快打上了他们独有的印记。文先生表示，长期以来这里提供着廉价而令人愉悦的美食，颇受消遣娱乐的观影人、企 业职员、深夜狂欢作乐者和普通游客的欢迎。但是《卫报》的文章形容成，今时今日的华埠纵然有其独到的魅力，却也让租户对这个城市寸土寸金的区域租金望而生畏，这里一平方英尺的年租可达838镑。风水轩餐馆老板李玉媚早前曾算了一笔账：“风水轩每一年的租金大约是30多万英镑，商业地税大约10万英镑，加起来差不多50万英镑，一年交上去的租金和地税的总额可在伦敦买一间公寓了。”此外，风水轩的租金每5年重估一次，每次会涨10%至15%。她曾坦言称：“要是有一天我放弃了经营十年的风水轩，那一定是因为高昂的租金。”显而易见的是，不少商家与文先生和李女士情况十分类似。同在华埠的“泉章居” （Cheun Cheng）曾是一个家族式餐馆，经营了40余年，门上巨大的龙图腾构成了它鲜明的特色。然而这家餐馆已于18个月前关门，取而代之的是一 家牛排餐厅，盯着的是从该区崭新的大型酒店走出来的客户。此外，《卫报》的文章透露称，位于爵禄街（Gerrard St）的“龙岛” (Loon Tao)餐馆主也已在当地经营了20余年，但目前正准备搬迁，这里的年租金由5年前的16万英镑飞涨至如今的31.2万英镑。相隔几个门牌号 的“东方红（Oriental Dragon）”餐厅也在寻求转售。最大业主：市场决定房租增幅华埠租户：联合行动争取利益伦敦核心区域地价越来越贵早已是众所周知的事实，而这同样是唐人街地租飙升的根本原因之一。商业地产咨询机构高纬环球近日发布的2014年《全球写字楼排行榜》显示：去年伦敦西区写字楼租金上涨4.6%，继续领跑世界各大城市。伦敦市中心的高端商住用地竞争愈发激烈，这让亲民实惠的唐人街变得越发难以生存。因此这里的业主当然有“要高价“的底气，因为愿意出这个价的人“多的是”。商业地产中介DeVono的报告声称，自2013年3月以来伦敦的用地需求翻了三番。有望进入餐饮核心区开店的商户需要等一年才能入驻。不少符合要求的餐厅，需要加上连锁集团的资金支持，才能在这里站住脚。旗下不动产组合包括在唐人街575处物业的Shaftesbury也明确表示，房租的上涨是由市场的动向和成长所决定的，“当有人对我们涨房租不满时，我们让仲裁人来调解并做最后决定。然而仲裁结果确称我们提供的租价低于市场水平。”ShaftesburyPLC房产公司专门负责华端口事务的Tom Welton如是说。就未来几年华埠租金是否会继续增长，他也表示：“只有在一个区域发达的时候房租才会 上涨。”Welton强调称，Shaftesbury在唐人街投资已有50年的历史，他们极其支持华埠发展：“绝对不会故意做任何破坏或削弱这个区域发展 的行为”。他还表示Shaftesbury一直以来都提供资金改善当地的街道和设施，积极和当地小区合，希望能让唐人街变得更好。同期《卫报》的文章则透露称，在截至2014年3月的六个月里，Shaftesbury公司利润增长几乎达50%。面对如此情势，身在华埠的租户们决定联合行动，挽救自己的产业。早前成立的西区华埠租户协会（West End Chinatown Tenants’ Association），与已在唐人街开店的中餐馆主和正寻找机会进驻唐人街的租客分享租金信息。“对于我们所有的租金审查，的确设立了一个基准，但它存在水分。如果我们可以共享信息，那么就能相互帮助，从而把租金降下来。” 文先生说道。同样身为该会会员的康泰中医药公司、伦敦中华楼餐饮公司董事长任广峰也表示，成立这个联合会为了争取合理的资金，共同抗争不合理的房租快速增加，他在采访中无奈地表示，若房租节节攀升到无法承受，“那必须得走”。他认为虽然近几年，华埠内对非法老工的查处也比外围地区要频繁，不少店家同样面临缺人手的问题，但一些商铺“不得不走”的主要原因还是因为高额的房 租。“再不行动，华埠前景堪忧。”他也表示，这个租户协会的成立，标志着中国城租户已经联合起来与业主交涉。“我们一致认为大家一定要争取自己的利益，否则这样下去死路一条。”任广峰坦言。餐饮凋零，博彩业入驻？海外华埠面临相同问题在商家们叫苦不迭的同时，伦敦华埠的面貌也在悄然变化，一些大型餐饮企业早已跃跃欲试，还有消息称不少来自中国的资本也正准备强势进军。此外，近年来大量博彩商店在华埠地区涌现，《卫报》的文章称目前华埠地区共有9家博彩店，还有一家正在洽谈中。这些“传言”进一步加深了华埠商户对这片他们耕耘多年的地方的担忧。“虽然会有来自中国的资金不断涌入，他们能够克服并接受极高的租金，但他们不了解这里的市场，不出几个月，他们就会因挣不到钱而离开这里。”文先生却对媒体表示，若其它商家得知真相，他们可能不会那么愿意进驻。“的确有新租户进来，但是往往又匆匆离去”，现在中国城里租户客频繁换手，“业主应该很清楚，这不是好现象，而且公司破产的话，那么房东根本不可能把全部所欠租金收上来。”对于华埠不缺租客一说，任广峰也并不看好这种“心态”。文先生则进一步认为，这种转变对小区具有“毁灭性”打击，但这已经成为了一种常态，且将维持更久。“这里人来人往，”文先生说道，“但他们不消费，游客只是到这里拍张照片，然后转身前往肯德基。”“除了吸引人们前来消费的影院，这里什么都没有。莱斯特广场只是大型酒店聚集地。唐 人街其中一条街道的一侧是M&M门店。相比以前，这条路如今死气沉沉。自从实行了拥堵收费，再加上缺少停车场所，就连观影人也不愿在唐人街吃顿饭。” 文先生说。“我无法预见唐人街5年后会怎么样，到那时应该已经不是我现在认识的唐人街了。” 另一位不愿透露姓名的商户也表达了同样的看法。他预测10年内唐人街的餐饮业将不断凋零，未来留下的可能更多的是一些文化方面的记忆。“伦敦中国城的确位置好，生意也比外围店好做，但是租金如果太高，大家承受不了，什么华人商店都不会有了，那么中国城就不再是文化符号了，中国城就会消亡，这样真的很严重。”任广峰更认为唐人街会“人走茶凉”。事实上，他们的担心并非孤例。同一时期，北美、澳洲等海外多地的华埠都在经受租金飞涨等问题的困扰，一些地方的华埠已经开始出现萎缩，有媒体称海外华端口已迎来了发展过程中的“思考期”。相比之下，业主公司Shaftesbury对华埠未来的预期要乐观许多。Welton表示，他的确听说过当地商家把生意卖给中国来的生意人。但他对报导上说的这些中国生意人在几个月后发现没钱赚，想退出的事情表示不清楚，他认为生意的来去是正常的现象。不过Shaftesbury证实，在过去两年里，其持有的约10%的餐馆已几经转手。Welton同时表示，他们认同华埠的文化意义，也知道它在许多人心中的情感价值。但他不赞同“唐人街会在五年内消失”的言论。Welton称，据他所见，目前很多既有的商家都在试着改进他们的质量，观光客越多，不同的游客有不同的口味，商家为此的努力是一个相当令人兴奋的现象。当然，他所在的这家企业——Shaftesbury也明确表示，他们不会去拯救濒临倒闭的店铺，因为“这会很愚蠢”。
作者：沙拉·玛希（Sarah Marsh） 在英国唐人街上，熙熙攘攘的游客们穿梭在琳琅满目的超市、颜色鲜艳的餐馆和热闹的面包店之中。夜幕降临时，空气中充满了各种香气和声音，场面十分热闹。 但在丽人街（Lisle Street）上的中国城大酒楼（Imperial China）中，气氛却有些阴郁。餐馆里，伦敦华埠商会的业主和成员们聚在一起讨论唐人街的未来将何去何从。他们认为移民政策的收紧意味着唐人街——这个20世纪70年代在苏活区建立起来的区域，将不复存在。 唐人街面临的问题之一是高强度的突击调查行为。社区领导人认为这一做法是在排查非法移民。业主们抱怨内政部的车辆每周都会来调查，而且没有搜查令，对生意造成影响。 伦敦华埠商会的发言人约瑟夫·吴（Joseph Wu）对政府突击调查的动机表示质疑。此调查是此前被称为“敌意环境”政策的一部分。英国政府自2010年起开始实施该政策，导致非法移民的生活变得极度困难。他指出政府认为唐人街是非法移民的重点聚集区，因此总是实行突击调查。 本月，移民官员与抗议人群发生冲突，造成一名年长妇女受伤住院，矛盾就此激化。在一则视频中，这名妇女躺在移民官员驾驶的车辆前，四周围满了人群。 在这则疯狂转发的视频中，政府车辆不断向前开，而周围的群众则将其推回，帮助该妇女从车辆行驶的道路上爬出来。内政部后来回应称，该妇女被送去医院是出于预防性需要，她并没有受伤。 吴先生表示，“我们一直试图与内政部官员对话，但却无济于事，这很令人沮丧。唐人街上的紧张气氛已经进一步升级……我告诉所有人交流的重要性，但在我还没有意识到之前，三辆移民车辆就出现了。” 他补充道，“这名妇女年纪很大了，耳朵也聋了。她当时试图向政府官员求情，希望他们不要带走一名工人，这名工人与她来自同一个村庄……她当时是跪着向官员请求的。” 吴先生表示，那则视频疯传后，华人社区的100名成员参加了一个论坛，并表达了他们的顾虑。英国伦敦华埠商会主席邓柱廷表示，“如果没有得到合理处理，这一事件将会朝极其严重的态势发展下去。我对这整个事件感到十分失望。” 吴先生表示，服务员、厨师和其他工作人员计划于7月24日集体罢工，以对近期的这一事故和政府不断加强的突击检查表示抗议。“这是一个痛苦的决定，因为对于小本经营而言，罢工的每分每秒都意味着收入的损失，但我们达成共识必须做出这个决定。” 伦敦华埠商会抗议的主要内容在于政府没有出示搜查令就进行调查，而且在黄金时段进行突击检查，执法手段十分严厉强硬。他们已经就此向内政部做出反映。 内政部表示，官员可以在一系列法定情况下进入商业场所进行调查，包括出示搜查令或获得移民执法部门助理主任的授权。 一位发言人表示，“移民官员的调查执法行为应当是提前告知的，而且需要有合法的法律文件支持，而不是像这样的‘钓鱼行为’。” 伦敦华埠商会的詹姆斯·曾（James Tsang）表示，近期对一家面包店的突击调查没有造成任何逮捕行为。“他们走进店里说要找某个人，并拦住了每一个人……也拦住了顾客。但最后他们谁也没找到。但他们的执法行为却造成了损害，破坏了顾客对这里的印象，让他们觉得唐人街是个犯罪场所。” Royal China连锁餐厅的业主杰里·何（Jerry Ho）表示，“这些突击检查对生意造成影响，因为检查车辆堵住了道路，妨碍人们到唐人街来。最糟糕的是，我们将失去我们的常客。” 唐人街上的非法移民数量不得而知，但内政部2015年公布的数据显示，被发现雇有非法移民的中国餐馆的罚金达到近50万英镑（约446万元人民币）之多。 内政部和唐人街已经积怨多年。2007年10月，Zavijava行动拘捕了30人，该行动后来因其对华人社区的攻击行为而导致英国上下数百人在伦敦开展游行活动而终止。2013年，华人街业主因抗议政府持续的突击检查行为而停业。 除了伦敦以外，近期曼彻斯特的唐人街也出现了突击检查行为。年初，在一家著名的餐馆内，有9名工作人员被捕。 突击检查行为并不是业主们的唯一顾虑。何先生的一大担忧是其餐厅的人手短缺问题，这一问题阻碍了其分店的开展计划。他表示，“在荷兰，你可以获得两年期的短期签证，然后回国。但这在英国却要困难得多。”他还指出过去十年来，移民政策变得越来越严格。 他补充道，“唐人街越来越多的餐馆停业了，这已经成了伦敦的趋势。开餐馆面临着大笔的开支……因为人手短缺，我们已经决定不再开分店了。” 不仅仅只有中国餐馆面临厨师短缺问题。2014年，英国出台了新的移民政策，要求在伦敦工作的非欧盟国家厨师的年工资不得低于3万英镑（约27万元人民币）。 吴先生表示，“我们必须雇佣当地的中国厨师……政府的目的就是要我们对当地人进行培训。但仅仅是让他们了解中国食物就需要好几年的时间，更别说让他们掌握烹饪技巧了。” 李表示，“世界各地中国菜的花样都在不断发展进步……而英国的中国菜却在退步，因为这里缺乏中国厨师。如果一名中国厨师退休了，这里没有人能够顶替他的位置。” 在聚集在中国城大酒楼内开会的人看来，英国的这一举动将造成严重影响。吴先生表示，“我们希望确保唐人街能够持续繁荣下去……但如果我们无法雇佣地道的厨师和厨房工作人员，那么生意就难以进行，我们的希望也将落空。但如果唐人街消亡了，面临损失的不仅仅是业主，伦敦也难逃影响，因为唐人街是一个文化地标。” 他补充道，“中国企业具有最强大的生命力……我记得在第一次海湾战争时，我来到唐人街，那时候这里生意惨淡，但很快大家都挺了过去，起死回生。在这个国家，我们熬过了战争，却熬不过移民政策。” 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 谘询英国移民、留学和投资的机会。 原文：英国卫报 翻译：LPS 责编：Zoe Chan
据相关报道称，澳洲贫富差距逐渐加剧，10%的澳洲人手中的财富比整个澳洲的一半还多，让政府堪忧。澳洲广播公司报道，澳洲人民引以为豪的“公平之地”或已不再，有证据显示，与经合组织（OECD）的其他成员国相比，澳洲的财富分配并未公平多少。许多人以收入差距断定贫富不等，但更基本的原因在人们所拥有资产价值的差异。个人资产才是其社会地位及人生际遇的决定性因素。本质上，一个人得到的东西取决于他所拥有的东西。 澳人一直以来对本国贫富不均知之甚少，上一次公布的官方统计数据还是101年前。近年来，不少机构对此进行了统计调研。根据伊瓦特调查基金会（Evatt Foundation）最新报告，澳洲的贫富差距已渐渐开始显现。尽管国家整体富裕度较1970年有明显上升，但最令人震惊的还是与此俱增的贫富差距。澳洲家庭最穷的40%几乎无任何资产，这些家庭中的一半还因负债沦为负资产。相反，最富有的10%的家庭占据了全澳家庭总财富的一半有多，而前1%的富有家庭则至少占有全部财富的15%。富人越来越富，不仅对贫困家庭来说如此，对排在中间50%的家庭来说亦如此。数据显示，澳洲广大的中产阶级享受到的经济成果比例缩水。但与OECD其他16个成员国相比，就现有数据来看，如果将所有资产纳入评核范围，澳洲的财富分配不均情况看起来比成员国平均水平略好。也就是说，澳洲此结果可归结于对家庭耐用品的考量。澳洲家庭耐用品占到了家庭财富的12%，而OECD平均只为7.7%。若不算耐用品，澳洲前10%家庭的收入与法国、挪威等国家持平。平等程度低于澳洲的富国包括奥地利、荷兰、德国及美国。而对政客来说，贫富差距的出现则意味着“澳洲平等例外论”的崩塌。气候变化、金融动荡及工作不安全感等问题相互连通，均关乎经济不平等，亟需得到重视。出台缩小贫富差距政策刻不容缓，政府政策也需囊括退休养老金、残障服务、房屋、交通等各方面。若不采取有效统筹办法，澳洲“公平”信仰将逐渐消亡。相关资讯：最新报告:只求租客表现好 澳房东宁愿降房租（据澳洲新快）
关键看点： 新偏远地区签证年薪门槛让潜在申请者颇感压力 独立技术移民配额大幅削减，打分系统迎来巨变 业界人士质疑澳洲移民政策的吸引力 11月16日对想要来到澳大利亚并留下的人们来说是一个大日子。签证政策的变化或许将改变他们未来几年的规划，甚至更长远的人生。 4月，澳大利亚2019-20财年联邦预算案正式提出削减移民配额，并鼓励有意移民澳洲的人们优先选择偏远地区。同时，还宣布推出两个新签证：偏远地区雇主担保（494类别）和偏远地区州或亲属担保（491类别）签证，有效期五年，居住满三年即可申请191类别永居签证，11月16日正式开放申请。 近日，澳大利亚各州有关偏远地区签证的细则陆续出台，这些消息无一不在拨动着潜在申请者们的心弦，并左右着他们的选择。 偏远地区签证新规让人“望而却步” 10月初，一条消息引爆了澳大利亚留学移民圈：494和491签证持有者若想转为永居签证，其税前年收入必须达到53900澳元。消息一出，很多人感到失望、惊讶和不解。 来自中国的Ray夫妇和一岁多的孩子如今生活在塔斯马尼亚，今年33岁的他目前做着红酒出口生意。之后他希望通过新推出的491签证留在这里，和家人共同开启新的生活。 然而，最近他颇感压力，因为新出台的薪资要求在他看来是申请者们很不容易达到的水平。 “我是做小生意的，都知道做生意的收入很不稳定，对于我们这行来说要每年纯利润达到这个标准，这很难保证，” 他说。 Ray之前曾在墨尔本就读商科专业，后来也曾回上海工作了一段时间。几经辗转和比较，他发现还是澳大利亚的生活更加适合自己和家人。 “澳洲的生活更适合家庭的长期发展。国内生活压力大、成本高，生活品质下降的同时陪伴家人的时间却更少，而且这里的人文环境我很喜欢，孩子也能够较快地适应，” 他说。 因此他决定回来。在塔斯马尼亚大学读了两年的信息和通信技术专业（ICT）后，他希望通过偏远地区移民项目来实现全家留下来的梦想。虽然有一定的信心，但他也对未来充满担忧。 “澳洲整体经济疲软，塔州也没有之前乐观，我感觉自己从事的出口贸易也是，今年上一个季度感觉挑战挺大的，并不是很好。” 对新政颇感压力的还有正在塔斯马尼亚州就读TAFE课程的Fiona。 2017年，Fiona申请了打工度假签证来到澳大利亚，当时她在悉尼度过了9个月的时光。在行程后半她来到塔斯马尼亚。 此前曾在天津做过一年行政助理的Fiona初来乍到就被这里的风景、文化还有慢节奏的生活方式所感染，因此萌生了留下来的念头。于是她就申请了学生签证，到今天已经在塔州生活了两个多月。 和Ray一样，Fiona也打算一毕业就去申请491签证，而薪资标准的要求最近让她深感“绝望”。 “我从来到塔州就开始递简历，递交了差不多50多份简历都没有人聘用我，而且我投的都是那种兼职或者临时工的工作，所以我就很绝望，根本就找不到这么高工资的工作！” 虽然本科是工程专业背景，但Fiona在塔州申请的基本都是销售和咖啡厅服务生的岗位。在她看来，没有澳洲学历也是她求职路上的一块绊脚石。 “我身边的朋友基本上没有一个在塔州本地人的公司工作，好一点的就是去中国的留学中介工作，” 她说。 即便如此，Fiona说毕业后她还是要努力试试，她也在考虑去更加偏远的工厂和农场上班。“如果实在不行的话就只能回国了，那就没有办法了，” 她说。 近期出台的一系列政策让常驻墨尔本的注册移民代理颜明煌（Kirk Yan）忙得不可开交。在接受ABC中文采访时，他分享了自己对新签证薪资要求的一些看法。 “客观地讲，现在的新移民，比如一个毕业生，即便在悉尼或墨尔本也是拿不到这个收入的，” 颜先生说。 “另外一点，偏远地区最核心的问题是工作的供需关系。在塔州，一个很简单的奶茶店的工作就可能有上百个人去投简历。但是这些初级工作的年收入水平能达到35000到45000就相当不错了。” 为此，ABC中文联系了澳大利亚联邦内政部，询问为何将年薪门槛设在53900澳元的水平。 “临时技术移民收入门槛（TSMIT）目前定为53900澳元……这将确保雇佣海外员工不会降低同等的澳大利亚本地雇员的工资，而且海外雇员也将获得与本地雇员同等水平的工资。企业付给海外雇员的工资不能低于同等澳大利亚雇员的工资，” 内政部发言人说。 “2019年11月推出的新的偏远地区雇主担保技术移民签证（494类别）中包含劳动力协议条款（Labour Agreement stream）。劳动力协议由内政部和雇主共同制定，允许企业在能够证明有强烈需求的情况下就收入门槛（TSMIT）和其他要求进行商榷。” 颜先生对政府的做法表示理解，但他对新规的实施前景表示担忧。 “我非常理解政府为何要定高标准，一是不想让移民抢了本地人的工作，二是让移民能够更好地支持自己的生活。我相信所有移民都是做好准备支持自己的生活的，但就第一点来说，很多新移民做的工作并不是跟本地人抢的，而是本地人不愿意去做的，” 颜先生说。 “新移民没有永居签证，在就业市场上是会受到一定歧视的，而且他们没有太多工作经验，谁会一上来就给他们五、六万的年薪？这些人到时候被逼得没办法就只能去造假，然而这样政府就没有达到政策的目的。” 颜先生告诉记者，其实目前大家对偏远地区移民已经慢慢接受了，但现在是能否达到要求的问题。“491和494真正转永居签证要三年之后，也就是要到2022年，你知道很多移民都是拖家带口的，都是很大的一个规划，你让他们放弃了很多东西，真的去了偏远地区，三、四年后他们发现自己达不到要求，他就会面临很大的不确定性，所以大家对此极为担忧，” 颜先生说。 澳洲移民政策是否还具有吸引力？ 除了偏远地区签证外，独立技术移民签证（189类别）在本财年也迎来巨变。首先是配额的大幅削减，从上一财年的43990个骤减至18652个。近期内政部宣布，此前同悉尼、墨尔本和布里斯班一起被排除在外的珀斯和黄金海岸重新回到偏远地区的行列，偏远地区签证也因此又增加了2000个配额至25000个，189签证配额则又被削减2000个至16652个。 颜先生透露，加上给新西兰申请者的4000多个配额，再考虑到有些人是带配偶申请，189的真实配额可能也就是一万个左右。这意味着将来想要通过来澳洲三大城市留学的途径移民的话将困难重重。 独立技术移民使用打分系统（Skillselect）运作，理论上申请者获得65分即有资格申请。然而，由于申请人数多，分数也水涨船高。此外，从今年4月起，内政部基本上每月只发放100个邀请。综合两方面因素，有些专业的获邀分数飙升到85甚至90分，而这对申请者来说是很难达到的分数。 “按联邦的意思，独立技术移民应该会慢慢消亡了，在澳洲这样的移民体系里面我们能看到一个大的趋势就是偏远地区和州担保，” 颜先生说。 11月16日，189签证打分系统将迎来重大调整：单身人士可额外加10分；有伴侣且伴侣英语满足要求的可以加5分；伴侣满足英语要求且有移民专业职业评估的可以加10分；有伴侣但伴侣不满足英语要求且没有职评的则无法加分。预计新系统实施之后，189获邀分数可能继续上涨。 严峻的签证形势让一些申请者不得不做出影响个人生活的选择。 “有人为此和伴侣分手，甚至还有人领了离婚证……，”颜先生说。 即便成功获邀，如今189签证的审理期限也被大幅延长，按照内政部官网的说法为18-33个月 。 在澳大利亚不断收紧移民政策的当下，一些国家却呈现出更加开放的姿态。 今年九月，英国宣布重启已叫停7年的毕业生工作（PSW）签证，让留学生毕业后有两年的时间在英工作，寻求职业发展与移民机遇。总人口3700多万的加拿大也在其2019-2021年移民规划中提及要在三年内接收超过一百万的移民。 反观澳大利亚，偏远地区签证要求新移民长期扎根当地，独立技术移民则受到配额削减的剧烈冲击，横向比较之下，澳洲的移民系统对人们来说还有吸引力吗？ ABC中文也向联邦内政部提出该问题，内政部表示： “联邦政府预计，偏远地区签证持有者一旦成为永久居民，很多人会选择留在偏远地区。临时签证有效期将为移民家庭带来定居和融入当地社区的机会。” “2019-20财年的移民计划非常重视能够让雇主、州和领地提名高质量技术移民的签证类别。这意味着本财年的移民计划将继续响应澳大利亚各地，特别是偏远地区雇主的需求。本财年澳大利亚偏远地区将获得总计25000个技术移民配额，以帮助满足这些地区的雇主和社区的需求。” 颜先生认为，澳大利亚政府在制定移民政策时可能没有摆正自己的位置。 “澳洲首先是一个移民国家，而教育和移民不可完全分开。当然从政府层面来讲，肯定不希望所有人来读书就是为了移民，但事实是有很多人是冲着移民来澳洲留学的，” 他说。 颜先生表示，教育是澳大利亚第二大出口产业，平均每个留学生每年会贡献三到五万澳元的收入，对旅游产业间接拉动也有目共睹，所以政府制定政策需要尽可能前后一致。 “不是说你不能变，但你一下子变化太大的话，大家会对你的可信度有所怀疑，” 颜先生说。 “我觉得他们现在很多政策都是顶层设计，越到下层越脱节。” “做移民规划的大多数是中产居多，很多人都投入了大半辈子的积蓄。虽然人们并没寄希望说来读书就能百分之百移民，但至少也要给大家一个可以努力的方向，” 颜先生说。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超330万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自91个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多澳洲在售房源，或致电 400-041-7515 谘询澳洲留学、移民和投资的机会。 来源：ABC中文 责编：Zoe Chan
近日，泰国男子娶双胞胎姐妹花惹起风波无限。对中国一夫一妻制的男士而言，自然无比羡慕嫉妒。但其实，中国很多地方也有多夫多妻制，只不过，你不知道罢了。泰国男子娶双胞胎姐妹泰国一名男子从小与一对双胞胎姐妹青梅竹马，到谈婚论嫁的时候，实在无法决定更爱哪个，干脆一起娶回家，三人一起过起了幸福生活。泰国夜功府的男子文超·陶，与双胞胎姐妹希琳塔拉、蒂帕万青梅竹马，三人形影不离，他与她们同时交往了几年。 2011年，24岁的文超·陶想结婚，却发现自己没法决定到底更爱哪个，于是他干脆请求把22岁的这对双胞胎姐妹同时娶回家。 不料姐妹俩一口答应，只是每人要求8泰铢(约122克)黄金及8万泰铢(约1.5万元人民币)现金的彩礼。文超·陶保证，会平等对待两名妻子。他的母亲在家准备了两个房间，在每周的前三个晚上，文超·陶和希琳塔纳睡在一起，后三个晚上则和蒂帕万同眠，而剩下的一个晚上，就三个人同睡一张床。当然，姐妹花是否会变成情敌，就不得而知了。泰国为什么实行一夫多妻制？泰国法律规定可一夫多妻，只要养得起，可以多娶。导游阿勇，今年30岁，是华裔泰国人，有三个老婆。他告诉我们，泰国由于男女比例失调，所以每个男人可以合法地娶多个老婆。泰国男女比例大约是1：3的样子，他们说是因为泰国人主要喝湄南河水造成的。这不就是西游记中的女儿国吗?泰国有28000多家寺庙，里面必然有很多专职和尚了，这些人是不允许结婚的。而且泰国还有40多万人妖，这样实际上的男女比例会更小。呵呵，不允许一夫多妻也不可能。中国哪些地方至今仍实行多妻多夫制？我国是一个多民族国家，不同的民族有着不同的风俗习惯，由于历史、地理、宗教、文化等诸多因素，在我国的西藏、云南、广西、贵州、新疆、四川等地的一些少数民族至今仍保留着一夫多妻和一妻多夫的婚俗，顽强的保留着与现代文明不太和谐而充满原始女性文化色彩的身影。1.泸沽湖、鲜水河的“走婚”习俗云南的泸沽湖的走婚，众所周知，无须赘述。距云南泸沽湖数百公里的四川鲜水河大峡谷，生活着几千扎坝人（藏族的一个支系）。他们分布在四川省甘孜藏族自治州道孚县和雅江县交界处的几个山乡里。一个村子的人不多，年轻人必须翻山越岭去别的村寨走婚。那里的年轻人，有的在15岁时就开始走婚了。小伙子把他的女朋友叫做“嘎依”。在外人看来，这种古老的婚俗，当地人对婚姻一定很草率，其实不然。当地人走婚其实很纯洁，因为它剔除了现代婚姻中的“原罪”--物质和利益；无论是走婚的鲜水河还是泸沽湖，有着各种血缘关系的大家庭都很稳定，没有姻亲的单系（母系）家庭确保了支系的代代繁衍。以致一些游客曾经带着空前的“性幻想”来到泸沽湖试图走婚，但大多以失败告终，因为摩梭人拒绝外来“入侵者”。2.西藏的一夫多妻与一妻多夫婚俗滇藏沿线一些藏族村寨的婚俗令人惊讶--几个兄弟娶一个女人。在西藏，一夫一妻制家庭占绝对优势。但是，也有一些地方存在一夫多妻与一妇多夫这种在我们眼里看来颇为特殊的家庭。西藏的一夫多妻与一妇多夫由来已久，可以说是古代群婚习俗的遗迹。在1951年前的旧西藏，有许多一夫多妻的贵族家庭，这主要是因为政治、经济的原因，因为通过婚姻贵族家庭可以扩大自己的势力范围，可以巩固自己的财产地位。这种家庭的妻子一般来说都分别来自不同的土司或部落。也有一些平民实行一夫多妻。这种家庭一般是丈夫娶妻后又与妻妹同居，形成了事实上的夫妻关系。在这种家庭中，姊妹共夫，她们的地位是平等的，无妻妾之分，无贵贱之分。与一夫多妻相对应，还有许多一妻多夫的家庭。这种家庭一般是兄弟共妻，也有极少数是朋友共妻。妻子最初是哥哥娶回的，后来又与弟弟同居。这种家庭如同一夫多妻家庭，也是被人们认同的，并不会引起非议。3.多妻多夫婚俗与当地特殊的地理、经济、宗教、文化因素密切相关一妻多夫的形成与地理条件有关，这里处于横断山脉区域，到处是高山峡谷；河谷气温高，适合耕作，山间或山顶是草场，只能放牧。这是中国最特殊的区域之一：半农半牧区，这决定了一个男人对农、牧不能兼顾，一妻多夫家庭的两个或两个以上的男人正好可以解决这个矛盾。大峡谷的特殊地理造就了一妻多夫，这是节约资源也是创造财富的最好的方式。同时，这一带仍然处于川、滇、藏交界的“大香格里拉”女性文化带，有强大的女性文化传统，一妻多夫没有随着时间的逝去而消亡，它在一些特殊的横断山区顽强地延续下来。无论走婚还是一妻多夫，都是一种周而复始的内部循环和平衡。它们维系了一个大家庭，避免了建房、分地，而且有效控制了人口增长。尽管在中国内地严格实行一夫一妻制度，但横断山区部分藏族群众世代相袭的走婚和一妻多夫的婚姻制度也得到应有尊重。当地政府没有计划要'拆散'这些家庭。4.多妻多夫得以流传至今的原因不论是一夫多妻还是一妻多夫，这一古老的婚姻形式得以流传，主要是因为经济的原因。在昌都地区，一些地方的人们为维护“帕措”宗族制，鼓励一夫多妻。因为“帕措”是以父系血缘为纽带形成的宗族势力，所以人们就特别看重生男，这关系到“帕措”势力的扩大。只有“帕措”势力扩大，才避免本“帕措”财产的流失。于是丈夫们拼命让妻子生男孩，娶一个妻子生不出男孩，就再娶一个，于是形成了一夫多妻家庭。最多的有6个妻子。由于这样的生育目的，这里的女人只是男人生儿育女的工具，没有家庭地位和社会地位，而相对于生女孩的妇女而言，生男孩才能使自己抬得起头。这一点，有些像一些地方的汉民族。
据Domain报道，随着拍卖清盘率大跌，悉尼有某些地区房价也出现下跌，供应增加，买家减少，看来有些买家能够在圣诞前趁机买到实惠的悉尼房产，但去哪里找这样的房子呢？最好的买卖莫过于卖家买了另一套房产，又急着在假日来临前卖出自己原有的房子来套现。查看更多悉房精品房源Hand McPhee的买家中介Gerry McPhee说，现在买家减少了，而一些卖家如果现在卖不出房子会放到2月再卖，有些卖家很心急，会赶在房市增长消亡前降价来销售，这样就买到好房产。另外一点原因是，很多卖家都急着在年末前安定好，以避免土地税。至于在哪里买，高级经济学家威尔逊（Andrew Wilson）认为，拍卖清盘率在西部和西北部降得最严重，所以那里的卖家可能会变得很紧张并调整房价。人们需做好调查，以求获得实惠价格。如果你对下北岸、内西区、东部和北滩的房产更感兴趣，那里也可能有好房产，因为当地的房产供应大增，威尔逊说。他认为莫士文（Mosman），Balmain East，Strathfield，Marrickville和Leichhardt的房产是不错的选择。Ray White主席Brian White也选择了莫士文和一些内城区，如Glebe，Darlinghurst，Woolloomooloo和Annandale。Propertybuyer的总经理哈维（Rich Harvey）说，也需考虑其他因素，如一些要建新基建的地方将是很好的投资地区，来获得房价收益——车士活（Chatswood）到宾士镇（Bankstown）的地铁线就会带旺周边房价。哈维认为，人口增长较快的地区，如Camden和Campbelltown对投资者尤其吸引，但可能未必会马上导致房价增长。据悉，在新学年到来前，学区房也很热门。拍卖房产如此多，是不是应该在拍卖前出价呢？买家中介Gerry McPhee说，不！他认为现在是买家市场，如果在拍卖前出价只会吃亏，让卖家有升价的可能。社工Janet Lewis认为Glebe将是热门地区，因为这里交通十分便利，步行即可到市中心和达令港，参观、咖啡馆、酒吧一应俱全。她在这里住了20年，非常喜欢当地，也在售出其在Rosebank街的3室房产。（据澳洲新快网）浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
更正！拥有一套属于自己的独立住宅的梦想正在迅速消亡，即使，是在外城区。这一说法首次被一组图形数据证明。谭秉荣建筑事务所（Bing Thom Architects）兼卑诗大学（UBC）城市规划客座教授的Andy Yan，根据一系列的地图和图表数据，建立了大温地区所有独栋住宅的评估价值。他最新的研究数据显示——温哥华被形容为“高至大汽层”的房价已经将其触手伸向了外城地区，包括白石（White Rock）、南素里（South Surrey）以及兰里区（Langley）。这些地方也纷纷惊现估价过百万的独栋住宅。外城区住房价格上涨为温哥华房价问题增添了又一新难题。多年来，关于温哥华房地产市场的讨论一直集中在内城区。似乎只有温哥华的“城里人”面临着严峻的可负担房价压力。而实际上，居住在外城区的居民都知道，这不过是一个谎言。尤其是最近两年来，外城区的平均房价已经上涨了十几万加元。比如，杜华逊码头（Tsawwassen）附近，售价$100万加元的房子并不少见。不管怎么说，仍然还有不少外城区的居民认为，生活在郊区的自己怎么说都比市内居民的经济压力要小些，毕竟房子和抵押贷款都还是比市里便宜嘛。Yan教授却用数据质疑了这种错误的观点。Yan的调查认为，住房成本其实超出了房屋本身的面值，因为他首次把上下班的交通费用纳入了住房成本，意图还原对于居民来说更真实的住房成本。他将25到30年内所需要付出的交通费作为基础数据加入了住房成本之中。虽然Yan坦言，其“计算运出成本的方法确实有些硬式化”，但是尤其是对于外城区的居民来说，交通运输费用是他们不得不面对的负担，而且对他们来说，这才是真正的负担。Yan表示：“交通成本往往不被纳入住房成本，这扭曲了对住房实际成本的理解。所谓的远离位于外城区远离城市中心，但交通通达的独立住宅看起来经济实惠，可以说都是骗人的，因为这个‘经济实惠’的价格并不包括交通成本。”“当我们将25-30年的所需的交通成本加于房价之中，各外城区城市中，超过一百万的独立住宅数量将会激增。比如兰里，过百万的住宅将会从3%激增至75%; 高贵林则从1%变为35%；而就整体而言，有超过三分之一的独立屋的住房成本将会超过$100万。”在周二接受采访时，Yan引述了来自温哥华官方的最新报告——在温哥华市内，每个工作家庭的平均年交通成本略低于$ 9000。这一数字包括汽车维修，保险，燃油费及公共交通。而依赖汽车通勤的外城区，年平均交通费用达$ 6000以上甚至更多。比如，兰利区年交通费高达$ 16,345。枫树岭（Maple Ridge）达到$15,,974。三角洲（Delta）则为$15,769，素里是$ 14,685。此外，这些数据还不包括外城区居民漫长的交通过程中的时间消耗，以及健康和环境代价。当你把这些有形和无形的交通成本加入其中，看似实惠的外城区住房其实虚有其表，较内城区并没有讨到多少便宜。总之，住房的真实成本绝不只有房屋本身的价值，交通成本往往是漏算的一笔巨额款项。如今看来，对大温地区所有梦想拥有一栋独立屋的人们来说，这个梦想似乎越来越远了。欢迎前往加拿大房闻速递。（据加房网）
