如市场预期，日本央行近日宣布结束作为宽松货币政策重要手段的负利率政策；日本央行将短期利率目标设定在0%-0.1%，这是自2007年以来的首次加息。 这次日本负利率政策的退出，也意味着本轮持续约12年的全球负利率时代降下了帷幕。 日本央行这次除了结束负利率，还采取了包括取消2016年9月出台的旨在将10年期日本国债收益率目标定在零左右的政策，以及停止继续购买交易所交易基金（ETF）和不动产投资 信托（REIT）等非常规工具。 宽松的货币环境或将继续维持 日本在2013年推出大规模宽松政策，2016年实施负利率政策，此次政策的改变，市场聚焦的是日本央行会否进一步推高利率水平？ 从目前的种种迹象来看，应该不会在短期内快速加息。 根据数据，负利率并未有效的将通胀率推高至日本央行的2%目标，但在新冠疫情和俄乌冲突的影响下，日本的主要通胀指标已连续22个月达到或高于2%目标 ；随着近期日本工会总联合会表示，大型企业计画今年平均加薪5.28%，创出自1991年以来最大薪酬涨幅后，令日本央行相信，将进入物价与工资交替上涨的良性循环。 日本央行行长植田和男强调，在当前一段时间内将持续宽松的金融环境，避免急剧上升政策利率。 日央行的鸽派观点和表态迅速反应至汇率市场，加上市场普遍认为美联储的降息开始时间将晚于预期，因此，日元兑美元的汇率一度跌至近4个月的低位。 日本房地产仍是值得投资的资产 解除负利率政策，同时保持宽松的货币环境。日本央行行长表示“不认为储蓄利率和贷款利率会大幅上升”；而从日本自通货紧缩转变到通胀的趋势来看，房地产在通胀期基于保值和增值的特点，以及负债抵抗通胀，租金回报增长等因素情况下，将继续被投资者看好。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。 市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。
当我们充分了解在日本生活的好处，且能接受不好的时候（表达任何一个事物只有好没有坏，99%是有更大的坏在等待），实施就该提上日程了。 我们可以根据自身情况，通过留学、配偶、工作、经营管理公司等多种方式前往日本。本篇专门为打算来日本创业投资的经营者详细讲解公司的成立以及经营管理签证的办理流程和所需时间。 首先根据时间可以划分为下图的几个模块： 如图所示，从成立公司到登陆日本，目前在大阪需要4-6个月时间，东京则需要更长时间，主要的不同在于审查时间的长短。优创最近下签的客户是在6月提交资料的，审查耗时将近2个月。 （其中准备材料这个步骤，如果配合得好，是能够省下1个月的，3个月结束流程也是有的） 乍一看很简单，貌似可以自己申请，且看下一步拆解。 成立公司需要准备的工作 1.公司的共同发起人/协力人（在日本的日本人或者持有永驻的人，代收注册资金、跑腿等） 2.一个符合要求的办公室地址（我们此时还没有公司，只能以个人名义租，而个人没有本地身份，可以通过租房中介解决或者在日本找到一个大善人，房东不介意我们没有身份、没有担保） 3.500万日元注册资金（2023年8月4日汇率，折合人民币25万1000元） 4.个人印章以及印章公证 5.公司印章 6.一个行政书士 7.一个税理士 准备工作做好了，接下来是公司设立流程以及上述准备用在何处： 第一步：决定公司基本事项 发起人 组织架构 公司（店铺）名称、地址 经营范围 董事人员及其报酬 注册资本金 事业年度 制作公司印章 发起人的印章证明书 其他必要事项 第二步：制作公司定款（公司章程，后称定款） 公司定款可以说是公司的“宪法”，是公司运营的基础。日本公司会社法规定，定款里必须记载以下事项： 经营范围 公司名称、地址 公司成立时发起人出资的金额或出资最低金额 发起人的名字、住址 可发行的股票数 上述5项如果没有记载在定款内的话，那么该定款被认定为无效定款，其他事项可由发起人自由决定是否需要记载到定款里。 第三步：定款认证 定款做好需要做认证。 第四步：汇资本金 将资本金汇往协力人日本账户 作成汇款证明书 打印账户汇款页，并盖章 公司设立完成 第五步：公司设立登记材料的作成 准备公司登记材料，根据实际情况，需要准备下记的材料： 发起人决议书或发起人会议事录 法人代表选定书 董事就职承诺书 监事就职承诺书 印章届书 其他必要材料 第六步：公司设立登记 资本金汇入后2周内，向公司所在地管辖的法务局提交登记申请。过程很简单，材料准备齐全后，通过服务窗口提交即可，申请时有以下几个注意事项： 登记申请需要「收入印纸」（印花税）15万日元 公司的成立日为当天提交登记申请的日期 不用去到窗口，通过邮寄也可提交申请，在该情况下，材料到达法务局的日期为公司的成立日 第七步：登基后各项行政通知手续 公司登记完成后，还需要做很多的手续： 公司印章证明书的申请 向税务署做各项通知 向都道府县・市町村做各项通知 保险、年金的相关手续 劳灾保险、雇佣保险等的加入：如果没有员工的话，暂时没有加入的必要 至此，公司设立手续全部结束。 （别走，这只是公司设立完成，还没申请签证！！继续往下滑） 准备申请在留资格的材料 填写“在留资格认定证明交付申请书” 根据个人履历制定“事业计划书” 个人履历及各项证明（证明个人履历的真实性） 事业计划书及关联资料（收益预想表等证明可实施性的材料） 办公室的租赁合同+照片 护照首页复印件 近3个月内证件照 家属滞在签证所需证明（结婚证、出生证明等） 提交材料 等待审查结果，对应补交资料及电话抽查 在国内申请签证 拿着日本寄回来的“在留资格认定书”去当地最近的领馆 填写“签证申请书”，共同发起人/协力人作为身元保证人 准备护照、照片、户口本复印件等换签材料 登录日本 拿在留卡 开银行账户 回收资本金（之前汇给共同发起人/协力人的500万日元，这笔钱后续作为公司运营的资金可使用） 共同发起人退出公司 看到这里，全套经营管理签证办理流程终于结束，一点没把大家当外人，满满的干货嗷！！...想DIY的可以拿着这套流程去办理了...不想操这么多心的请后台私信优创... 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
我们在挑选日本房产时会发现中介不会把我们想看的每套房要付的费用算的非常详尽，临到交钱了才告诉还有这样那样的费用要交，这种未知的感觉导致我们总担心会不会被骗。今天就来详细讲一讲购买日本的房地产的各项费用都有什么，以及为什么中介一开始不告诉我们具体数额。 首先购买日本不动产会涉及到的费用有： 不动产中介费（含消费税）、不动产取得税、不动产登记免许税、印花税、固定资产税、都市计划税、物业管理费、物业修缮基金、保险费用、房屋托管费、个人所得税。 其次上述费用可分成两类：一类是一次性缴纳费用，即购买房产时付完以后就不需要再付的费用；另一类是需要每年缴纳的费用，也被叫做持有费用。 一次性缴纳费用 1. 不动产中介费（含消费税） 在购买时，日本的不动产行业均会收取中介费，价格根据房屋买卖的价格阶梯式计算，在法律中有严格规定，可以根据下表计算。由于房价基本会超过400万日元，所以一般会粗略收取（买卖价格×3%+60000日元）×1.1%（含税）作为中介费。 2. 不动产取得税 不动产取得税一般在购房后3个月收取，一般为土地固定资产评价额×3%+建筑固定资产评价额×4%。需要注意的是这个价格是银行评估价格，二手房产的评估价格一般非常低。这部分属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 3. 不动产登记免许税 这个税种是在购房后缴纳的，一般为土地固定资产评价额×2%+建筑固定资产评价额×2%+司法书士（国内称律师）报酬（日本有专人负责产权转让登记手续费，手续费估约10万-40万日元左右，根据情况而定）。而这个税费也是按照银行评估价格计算的。这部分属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 4. 印花税 买贴在房屋买卖合同或贷款合同上印纸所花的费用，一般从邮局或者法务局购买。这个是法定税率，根据房产交易价格计算，可根据下表计算。 每年缴纳费用 1. 固定资产税（每年缴纳） 日本的国税，土地评价额×1.4%，房产评价额×1.4%，这个是需要每年缴纳的。在日本，房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税，有着成熟的管理制度。 固定资产税是一种地方税，即缴纳给市町村政府的税金。这里的价格还是银行评估价格。注意：每年4月份左右发出通知，从6月份起每年分4次缴纳，交易前由原房主承担，所以根据买房时间不同，这部分费用也不同。 如果是新建住宅，在购买后5年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第6年税金会增加。这部分依然属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 2. 都市计划税（每年缴纳） 日本地方税，土地评价额×0.3%，房产评价额×0.3%，这里也是银行评估价格。属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 3. 物业管理费（每年缴纳） 该费用通常由物业公司代为收取，优质的物业公司管理费非常贵，这也是为什么很多塔楼物业费非常贵，将投保率直接压到了1%左右。但是一般东京单身公寓的物业费都是正常价位，这个很难估算，但是不会太高，一户建没有这部分支出，取而代之叫做町会费，远低于公寓管理费。 4. 物业修缮基金（每年缴纳） 该费用通常为物业管理公司代为收取，修缮基金是用于房屋修缮和重建的。这个一般不会变化，但是部分老物件由于当时修缮基金估算偏低，可能会在未来的某一年提高，这个属于正常现象。一户建没有这部分支出，但是物件出现问题时需要自己修理，偶尔会产生巨大费用。 5. 保险费用（每年缴纳） 为什么要把这个费用算进去，确实很多屋主和不动产中介是不给客户买保险的。但是我们仍然建议大家一定要买火灾保险，日本房屋为了抗震，会使用很多木材，一旦发生火灾，没有火灾保险会损失惨重，除此之外地震保险、水灾保险都建议买。 这部分费用也很难计算，根据房产的不同，保险公司的不同价格不同，甚至同一家公司在不同时间段的定价也不同。 6. 房屋托管费（每年缴纳） 中介房屋代管需缴纳服务费，长租一般为月租金的5%，短租例如民宿根据地区不同，收取每晚房费10-25%不等，主要看中介品牌和影响力。（自住没有这部分费用） 7. 个人所得税（每年） 这里要说一下， 由于每一位购房客户的情况不一样，房屋持有者可能是个人，也可能是法人，税务计算非常繁杂，属于复杂问题无法简单概括了。唯一可以说的是法人持有要比个人持有的好处是当房产转卖时，增值税法人低于个人。 综上所述，我们在日本购买一套房产时，根据交易时间不同，以及涉及到很多银行评价额来计算的费用，没有到正式过户的当月，费用都可能会产生变动。非要粗略判断的话，一套房产交易时会产生的费用大概是买卖价格的5-7%。 这么看貌似日本房子税费很高，其实放眼全球，所有的发达国家都针对房地产有税收调控，发达国家税收调控的目标是保证房地产能够健康合理地发展，横向对比下来，日本对外国人的税收与本国人一视同仁，还算是比较友好。其他国家例如澳洲对海外人士额外增加印花税8%，加拿大安大略省对外国买家额外征税提高到20%，新加坡对外国人征税达60%等等，日后会不会也通过这种方式调控不好说，按照目前的税率和汇率还是比较划算的。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
因通胀下降的速度好于预期，美联储于12月会议后宣布维持利率不变。尽管这与先前市场的预期一致，但仍然为许多投资者带来了一些安慰。 自2022年3月开启本轮加息周期以来，美联储已将原来接近于零的利率水平上调至今年7月的5.25% - 5.5%，创出了22年以来的新高。 尽管高利率对经济和各类资产带来了严重的不利影响，美联储却暗示，如果经济和失业率数据仍然能够保持弹性，高利率水平或将维持更长时间。 其实，欧元区也经历了类似的情况。虽然，目前高通胀得到了一定程度的控制，但在紧缩性货币政策下，利率水平仍处于高位。 高利率不仅抑制了经济增长和通货膨胀，同时也消减了企业和家庭的贷款需求，这也是令股市、房产市场等承压的重要原因之一。 与大多数发达经济体的央行采取紧缩性货币政策不同。 尽管，最近公布的10月全国消费者物价指数显示，日本通胀相对比去年同期上涨2.9%，升幅较9月的2.8%进一步扩大，是4个月来的首次扩大；然而，为了支持经济，日本央行仍在维持着宽松政策。 在近期美元指数有所走弱的影响下，日元兑美元出现升值，但日元的汇率水平依旧处于低位。 亚太地区房地产投资 - %跨境占比交易 数据来源：CBRE “便宜日元”和低利率政策： 有利经济 推升股市 房产价格倍具性价比和吸引力 据仲量联行数据，今年一季度，日本商业房地产行业投资额同比增长43%，而同期，美国和欧洲的投资额却分别同比下降61%和58%。 高流动性 其实，高流动性是日本房地产吸引全球投资的重要原因之一。 根据最近5年的数据统计，日本房地产市场一直是亚太地区最活跃的市场，不仅交易数量最多，而且其跨境投资率远高于澳大利亚和韩国等亚太地区的绝大多数国家和地区。 当然，日本主要城市（如东京、大阪等）的房价和地价一直表现出常年上升，加之稳定的租金回报，这也是为何全球专业投资机构和价值投资者青睐日本市场的主要原因。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。
后疫情时代，国际形势风云突变，留学国家也经历了大洗牌，美国不再是全球学子最热门的留学选择，与此同时，澳洲正迎头赶上，成为最热门留学选择之一。毫无疑问，澳洲当地的良好的教育制度与资源是最大的因素。 本期内容将带大家走进最受欢迎的留学国家——澳洲，了解最新澳洲留学形势、掌握澳洲留学流程，并学会如何在澳洲以房养学，轻松留学澳洲！ 1. 最新澳洲留学趋势 赴澳留学的10大理由 顶尖的大学、充满活力的城市、令人惊叹的自然风光和几大海洋是许多留学生选择澳大利亚留学的重要驱动力。不过，赴澳洲留学的原因远不止这些，方便办理学生签证、实习和兼职工作机会多等因素成为全球学子选择赴澳洲留学的重要原因。为此，居外为大家整理了 为什么要去澳洲留学的10大理由。 相关阅读：想出国留学，国家怎么选？ 澳政府：中国留学生数量保持稳定 澳洲联邦内政部最新数据显示，在截至2023年6月的，有近8.6万名中国学生在澳洲留学，此数据保持稳定。 澳洲大学全球排名变化 QS世界大学排名、THE泰晤士高等教育世界大学排名、U.S.News世界大学排名、软科世界大学学术排名（ARWU）被视为目前世界最具影响力的四大排名 。QS世界大学排名因其问卷调查形式的公开透明而获评为世上最受注目的大学排行榜之一。 2024 QS世界大学排名 — 澳洲篇 在2024 QS排名中，27所澳洲院校排名在世界前500，而澳大利亚的众多非八大院校也获得了综合5星的评级，澳大利亚国立大学、悉尼大学、墨尔本大学、悉尼新南威尔士大学、昆士兰大学依旧牢牢占据世界前50的榜单位置！ 2024 泰晤士高等教育世界排名（The Higher Education） — 澳洲篇 澳大利亚有6所院校跻身世界前100，11所入围世界前200。其中，墨尔本大学在THE排名中保持澳大利亚第一，位列世界第37。澳大利亚八大院校表现平稳，均稳定在世界前200。 2. 澳洲留学必读 高中 / 本科 / 研究生留学要求 澳洲不管是教育质量，生活环境，还是其他各方面的福利都是非常不错的，再加上学费比较低，选择的人就更多！一起看看 2024年高中、本科、研究生三个不同阶段赴澳留学都有哪些要求和条件。 高中：申请澳洲高中留学，完成国内初中教育是必需的。一般来讲，初三毕业可以入读澳洲10年级。如果读完高一或是高二在读，则可以入读11年级。 本科：申请澳洲本科，一般有4种途径可以选择：一是高考成绩直接申请澳洲的本科；二是申请澳洲预科；三是利用国际类考试直接申请；四是利用高中成绩申请国际大一课程。 研究生：申请澳洲研究生，必须是国内全日制本科毕业生，并拥有毕业证和学位证，此外对语言能力、学校背景和专业背景、工作经验也有一定要求。 有哪些奖学金可以申请？ 澳大利亚大学重视成绩好的学生，政府和高等学府都各自设立有许多奖学金计划来吸引世界上最优秀和最聪明的学生到澳大利亚学习。 一般来说，澳洲奖学金分为政府资助、高等学府自设两大类，以下是 澳洲政府资助的3大奖学金和“澳洲八大”设立的奖学金介绍。 留学费用估算 主要分学费和生活费两部分，不同地区和学校略有区别，但整体而言，学费大概每年3万澳元左右，生活费大概每年2万澳元左右，总共约20-25万人民币（不计打工收入），这一费用对于国内中等收入的家庭来讲，还是可以承受的。 学费：不同学校、不同专业学费相差较大，著名大学学费一般都比较高，尤其是位于悉尼和墨尔本地区的大学，例如悉尼大学本科和硕士学费要在30000-40000澳币/年，相对比较偏远地区的大学，例如查尔斯达尔文大学的学费在22000澳币/年。 生活费：在澳洲一个月的生活费要多少钱？通过计算几项主要支出，如住宿、交通、通讯、餐饮就能的出来。按澳大利亚使馆提供的官方数据显示，一年的澳洲留学费用是19830澳币，约合10万元人民币。 相关阅读：澳洲研究生留学费用大揭秘 澳洲名校一览 目前澳大利亚共有43所大学，其中37所是由当地政府资助的公立大学，根据 2024年QS世界大学排名，澳洲顶尖的10所大学按排名（括号内为世界排名）依次是：墨尔本大学（14）、新南威尔士大学（19）、悉尼大学（19）、澳洲国立大学（34）、莫纳什大学（42）、昆士兰大学（43）、西澳大学（72）、阿德莱德大学（89）、悉尼科技大学（90）和伍伦贡大学（162）。 相关阅读：读澳洲名校，但孩子在学校意外受伤该怎么办？｜居外专栏 3. 澳洲留学申请指南 时间规划 & 申请流程 完整的澳洲留学时间规划 为： 1月-6月 — 考雅思 7月 — 办理结业手续 9月-10月 —递交申请 11月-12月 — 接受offer、安排住宿 几乎占用一整年的时间，所以务必提早准备，越早越好！ 而完整的澳洲申请流程 包括以下步骤： 选定方案 — 根据兴趣爱好、成绩、职业方向确定留学方案 院校申请 — 准备相关资料，向选定的院校提交申请 等待通知书 — 收到通知书后，准备材料、缴纳学费、办理护照 语言考试 — 所有学生都需要准备雅思或托福，建议提前准备 资金准备 — 需要提供资金担保，由于汇率变动较大，建议提前准备 递交材料 — 将所有材料递交到大使馆，并准备行李，在规定时间内报道 热门留学专业排行 很大一部分人去澳大利亚留学的动机是希望能找到更好的工作以及更大的回报，为此，首先要考虑的是你对何种职业更感兴趣。 其次，由于澳洲和中国对于不同职业的就业需求以及就业前景完全不同，所以你应该了解澳洲和中国对于不同职业的就业需求数据，以此确定未来的发展方向。目前澳洲最热的留学专业 一定会出乎你的意料之外！ 准备申请材料清单 澳洲留学申请需要的材料 包括护照、毕业证（或在读证明）、成绩单、雅思成绩单等。 此外，部分学校或专业会要求提供CV和PS，商科专业可能需要提供GAMT或GRE成绩，EMBA还需要参加面试，设计类专业还需要提供作品集等，有正式工作经验的申请学生还要提供工作证明，申读研究型课程的学生需要准备研究计划等材料。 留学签证办理攻略 赴澳留学签证是留学申请中非常重要的一环，每年拿到offer的同学被拒签的案例也不在少数，以下为大家详细解析 去澳大利亚留学签证需要的材料和注意事项。 一般而言，申请办理澳洲留学签证需要临时入境者声明（GTE）、签证申请表、入学确认书（COE）、财务证明材料、英文水平证明、健康证明、保险材料以及个人材料说明这八类材料。 “多国联申”提升成功率 受新冠肺炎疫情、各国签证政策、国际大环境等因素影响，为了提升留学申请成功率，不少中国学子开始 选择同时申请多个国家/地区的院校，即“多国联申”。 这其中又以申请美国和澳大利亚的准留学生居多，这些原本只申请美国或澳大利亚高校的学生选择联申英国、加拿大、中国香港等其它国家与地区的高校。 4. “以房养学” 让澳洲留学一举多得 通过投资海外地产来分担部分乃至全部孩子在海外留学的费用，近年来这种“以房养学”成为海外发达国家投资中热门的投资形式。对高净值家庭来说，一来提早为孩子的留学做打算，二来对资产进行了妥善的全球配置，一举多得！ “以房养学”有 3大好处：省租金、补贴日常开支、长远回报可观 ，其精髓是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。 省租金：既节省留学期间的租金费用，又给孩子创造更好学习环境； 补贴费用：投资房产所产生的稳定租金收益，可补贴孩子日常开支； 长远投资回报：国外房市较为稳健，中长期持有，投资回报很可观。 当然，要成功实现“以房养学”，大家 在买房过程中还是有很多需要特别了解的注意事项，这方面的内容，大家可以看看澳洲持牌律师的专业视频解读。
随着巴菲特今年再度访问日本，并加码对日投资；以及日股在6月初报收于 32217点之上，创出日本泡沫经济崩溃后的新高，并成为今年至今为止，全球表现最好的市场之一后，日本资产受到全球价值投资者的广泛关注。 日本经济持续向好 在新冠疫情后，日本的国内需求坚挺，这为经济复苏带来有力支持；日本第一季度国内生产总值（GDP）增长2.7%（年率），为连续两个季度增长。 根据国际货币基金组织的数据，预计日本经济2023年将增长1.3%，2024年将增长 1.0%；这预示著日本今年的增长将高于欧元区，而未来两年的增速可与美国看齐。 近期公布的一系列数据也表明其经济正在有序向好中。日本5月经常项目继续保持顺差，经常项目包括海外货物、服务，以及投资交易，顺差超过1.86万亿日元，为去年同期的约2.4倍，已是连续4个月的顺差。 而财务省的数据显示，日本2022年度税收超过71万亿日元，较去年同期上涨6.1%，为连续 3年创出新高。 大规模宽松货币政策下，日本资产凸显投资价值 日本央行近期再次重申将维持现行的大规模货币宽松政策，对比很多发达经济体还在为高利息苦苦挣扎的情况，海外资金源源涌入日本就不足为奇了。 日本股市是“便宜日元”和资本流入的受益者之一，除了企业治理和利润的 改善，低估值是不容忽略的因素； 与美股价格和公司市盈率相比，日本的很多上市公司可谓“价廉物美”，如MSCI日本指数的未来 12个月的预期市盈率为13 倍，而全球市场该数值为16.6倍。 日元的汇率近3年走势 日本一直是外国游客的首选旅游囯之一，2019年一度创下访日外国人数达到 3188万人的最高纪录。随著日本旅游业的复苏，4月访日外国人近200万人，是上年同期的14倍，约为疫情前2019年4月的三分之二。 5月访日外国人，已恢复至疫情前2019年5月的68.5%，恢复率超过4月的66.6%；据日本观光厅的数据，预计今年访日外国人数，将超过2000万人。 随着入境游客的激增，导致了酒店类别房产的价格上涨；而第一季度的商业房产投资数据显示，在所有类别的房产投资中，酒店类别的投资额同比增幅最大，较去年同期增长超过 960%。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。
中国A股市场将在2023年迎来转折向上！ 疫情防控政策的松绑（调整为“乙类乙管”后，防疫政策不再约束接触式消费和场景式活动）和宽信用稳增长政策将助力经济基本面持续恢复向好。 2022年12月防疫政策优化已明确政策预期拐点，经济逐步企稳回升，改善市场风险偏好。 2023年3月欧美加息预计结束，人民币汇率拐点出现并逐步升值，打开估值修复空间；2023年下半年A股盈利拐点出现，增速弹性更大，夯实修复基础。 随着前述三大拐点渐次出现，2023年A股将逐步聚力上行，无风险利率下行（美债利率筑顶回落），二季度后上行动能更强，外资和私募是全年增量资金的主要来源，A股开启全面修复趋势。 “二十大”会后第一年（2023年）改革类政策密度高，全国“两会”后关于税制改革、绿色低碳、共同富裕和国家安全等领域的政策落地成为重要看点。 这个阶段市场风格更偏成长，建议重点关注“四大安全”领域，具体包括： 1. 能源资源安全关注传统能源（煤炭/油气）保供、新能源内需扩张、供需偏紧的关键矿产资源（锂、稀土）。 2. 科技安全关注半导体产业链、信创（信息技术应用创新行业：计算机软硬件）、数字基建（运营商、ITC设备等）。 3. 国防安全围绕航空航天装备及发动机、元器件自主可控需求布局。 4. 粮食安全聚焦种源自主可控，抢占生物育种产业化机会。 除“四大安全”外，建议关注全球份额持续提升的中国优势制造业（智能汽车、化工）。随着2023下半年经济的复苏和消费逐渐恢复到疫情之前的水平，保持继续增长。 目前中国最终消费支出占整体GDP的比重仅在54%左右（发达国家比重普遍在70%-80%），提升空间很大。 2023年中国实际GDP同比增速有望接近5%。落实到A股基本面，随着2023年经济复苏，A股营收和盈利增速有望整体上行，结合对GDP增速的预测，2023年全部A股归母净利润同比增速有望达到10%。 二十大加快构建新发展格局，着力推动高质量发展 构建高水平社会主义市场经济体制：建设现代化产业体系 1. 支持专精特新企业发展，推动制造业高端化、智能化、绿色化发展。巩固优势产业领先地位，在关系安全发展的领域加快补齐短板，提升战略性资源供应保障能力。 2. 推进新型工业化和制造强国战略：推动战略性新兴产业融合集群发展，构建半导体行业、新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能源、新材料、高端装备、绿色环保等一批新的增长引擎。同时密切关注物联网、数字经济和实体经济的深度融合。 3. 提升产业链供应链韧性和安全水平： 3.1 “补短思维”，国产替代相关领域:高端通用芯片、核心电子器件、半导体设备、基础软件与操作系统、大飞机、航空发动机、高端数控机床、高端科学仪器、生物育种。 3.2 网络安全、生物安全、数据安全、人工智能安全等涉及国家安全的先进技术方向。 3.3 基础设施相关:物流、航运、电力等供应链基础设施不足领域。 4. 强化国家战略科技力量，促进原创性引领性科技攻关以及打赢关键核心技术攻坚战：重点关注新一代人工智能、量子信息、集成电路、基因与生物技术、临床医学与健康等。 5. 打造强大战略威慑力量体系：关注军工行业！ 第二十次全国代表大会报告中，首次出现“以新安全格局保障新发展格局”，确保重要产业链供应链、能源资源、粮食安全。 1. 电子行业：产业技术方面减少关键材料和产品对外国供应商的依赖。自主可控确定性增强,积极把握半导体行业的投资机会。 （1）半导体设备行业安全发展背景下的投资布局：看好半导体设备的国产化。 （2）半导体设备层面，持续看好半导体设备国产份额提升的逻辑，建议关注上市公司包括*北方华创、*华海清科、*华峰测控、*中微公司、盛美上海、至纯科技、拓荆科技 （3）半导体设计层面，建议关注：（a）DDR5 产业：*澜起科技、*聚辰股份；（b）特种 IC：*紫光国微、臻镭科技、智明达；（c）设计逻辑：*兆易创新、*晶晨股份、中颖电子。（d）手机供应链：*韦尔股份、*卓胜微、唯捷创芯；（e）模拟芯片设计：*圣邦股份、*思瑞浦。 （4）半导体材料层面，国产替代亟需加速，晶圆产能规划适配材料发展，建议管制：（a）半导体光刻胶：彤程新材、晶瑞电材；（b）面板光刻胶：雅克科技、飞凯材料；（c）电子特气：昊华科技、华特气体。 2. 计算机行业：信创（信息技术应用创新行业），它是数据安全、网络安全的基础，也是新基建的重要组成部分；信创二阶深化，有望开启数倍于首阶段的市场空间。 建议关注：（a）基础硬件领域：*神州数码、*纳思达、*中科曙光；（b）基础软件领域：太极股份；（c）应用软件领域：*金山办公。 3. 金属行业：关注资源自给及技术替代带来的投资机会。建议关注：（a）矿产资源自给领 域：*紫金矿业、*天齐锂业、*赣锋锂业、*华友钴业；（2）技术替代领域：钠电池转型的*华阳股份。 4. 国防军工行业：极需全面实现自主可控，关注国产化替代进程。电子信息化方面，建议关注*振华科技、*中航光电、*宏达电子、*航天电器；军工新材料，建议关注*光威复材、*西部超导。 5. 汽车行业：供应链、数据安全是基石。目前核心零部件的国产替代逻辑有望得到进一步加速。建议关注：*比亚迪、*伯特利、*拓普集团。 6. 新能源行业：自动驾驶、氢能源、储能三大万亿级新赛道蓄势待发；“碳中和”是能源安全和经济转型的内在需求。锂电领域，关注行业龙头 *宁德时代；光伏领域，关注*隆基绿能、*阳光电源、*通威股份；储能领域，关注*宁德时代、*阳光电源；特高压领域，关注*思源电气、*特变电工、*国电南瑞、*许继电气。 7. 通信行业：依托芯片国产化，重点关注光芯片。建议关注：（1）磷化铟领域，重点关注 *光迅科技。（2）硅光领域，目前仍需依靠美国代工，未来需在代工环节加大投资。（3）铌酸锂领域，光通信实现弯道超车的重要方向，关注上市公司光库科技。 8. 医药行业：重点关注高端医疗制造自主可控和生命科学产业供应链安全。参考国际经验，疫情放开后的长期、复杂的影响，医药行业将在2023年全年维持高景气度。 数字化X线摄影系统（DR）在下游医疗机构不断渗透给了奕瑞科技带来发展机会，建议重点关注高端医学影像设备的*奕瑞科技。 中国A股投资，宜采巴菲特暨索罗斯投资管理模式 1. 据Wind统计，2022年12月以来至目前，有617家A股上市公司接受了包括券商、公募基金等在内的机构调研。 按照所属的行业分布来看，机械设备行业最多，达到79家；医药生物行业公司数量居于其次，为77家；电子行业公司有68家，数量居于第三。 2. 第二十次全国代表大会报告中，“安全”出现50次，“发展”出现108次， 首次出现“以新安全格局保障新发展格局”，确保重要产业链供应链战略性新兴产业（自主可控）、 高端制造（智能制造）、新能源、新材料、生物农业、生物医药、国防军工，这是A股在2030年之前为中国经济创造大量资本溢价的源泉。 3. 中国A股（包括科创版）4,874家上市公司，按Buffett选股要领及参阅个股近5年财报数据,选出核心绩优股50家+120家成长股；同时搭配295家连动观盘，共筛选出465家（家数占全体上市公司的9.5%）。 4. 上证指数（周K）在展开B浪反弹之前，2023Q1~Q2再创2885点新低的概率小。面对A股市场操作，宜采五维价值投资---基本面、技术面、情绪面、货币面及政策面。中国A股市场，不仅用Buffett投资法，还要锁定风险，采Soros套期保值策略对冲避險要领！ 风险提示：投资有风险，入市需谨慎；理性投资，风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为短线投资建议！
「日圆创25年新低，投资房产好时机？」 抑或是，「楼价近30年高位，卖楼套现是机会吗？」 其实，这两句话并没太大关系，只是反映外国人对日本房地产买卖双方的两种看法。你是哪一方呢？以下的评论，或会帮你你找出答案！ 近月，日本房产界出现忙得不可开交的现象，与几名日本房地产中介交流时，他们异口同声表示「好忙好忙，更会忙到年底」。 他们解释，除了要回复客人有关房产资料和问价的来电及电邮，自七月日本对外开放放宽后，更开始要接待海外旅游团及免检测之商务人士，种种迹象显现全面通关指日可待。 然而，对于专业投资者来说更是急不及待，马上托地产中介申领商业签证，冀快人一步到实地考察作买楼投资。 PropCap 房产投资入门知识 一般投资房地产的总回报 = 房价增值率（Capital Gain）+ 租金回报率（Rental Return） 如投资海外房产就需加上汇率回报（FX return）。各回报率会受市场不同因素（Factors）影响，大致因素如下： 房价增值率（Capital Gain）： Supply/Demand, Income Growth, Money Supply, Interest Rate…etc 租金回报率（Rental Return）：Supply/Demand, Inflation…etc 汇率回报率（FX return）：Interest Rate, Currency Supply / Demand（Trades demands, Speculation）…etc 我们先认识这3个回报率的含意，以及他们如何对日本市场造成影响。 房价增值率 （Capital Gain） 房价一般而言是持续上升。90年代日本房地产泡沫爆破，经历了十多年持续性走下波，终于在2003年始上升。今日东京都二手楼的平均成交价，已升至泡沫时代的平均价，而楼价一年的平均升跌幅大概是3-5%。 如果有人说日本楼价不曾上升，则代表他正与30年前的楼价相比较。当然，我相信没有香港人在30年前已开始投资日本楼，若有的话，应该是十年前了，那当时的房产至今没有理由不赚钱。不赚钱的原因或者是「入咗垃圾货」。 租金回报率（Rental Return） 租金回报率的算法是以一年的租金收入/楼价计算的。 一般租金都是平稳上升，惟日本租金与过去30年并无明显差别。也就是话，租金收入在不变而房价上升的情况下，租金回报率就会一路走低。日本楼租金回报率正正是这个走势。 汇率回报（FX Return） 外币FX投资有升有跌， 不似其他投资产品般长升或长跌，因此一般人都以短炒形式操作非长揸。而另一个特色是，一般投资产品走势上升时慢，下跌则会加快波动率上升，但外币汇率上升和下跌时的波幅较为接近，因此每一个周期波动会较短且变化不大。 基于以上因素，那究竟应否买入日本楼或放售？ 现在的你可以选择你心水的情景！ 我认为现在是低位买日圆投资房产的好时机！ 恭喜你选择了投资日本房地产！ 日圆兑港币美金创25年历史性低位，对于不少人来说是前所未见，甚至40多岁的中年人亦仅有一面之缘，显得现今的日圆汇率十分诱人。 投资讲风险，无人知晓未来走势会升或跌、长升或长跌。其实投资产品的特性是容易理解的，例如，债券到期时取回本金；房产价格则基本上是长期上升；而对于一种货币，除非人民对它失去了信心，否则局面大多是「升升跌跌」。如果能在低位大手买入外币，想投资海外房产就「想输都难」。 投资外币就要认识标准差（Standard Deviation），那现在是否买入日圆的机会呢？ 我们可以参考USD与JPY历史标准差（Standard Deviation），又名（Volatility）。 USD/JPY Volatility Per Month: 平均是 3.83% ，等于一个Standard Deviation，意思指有67%机会率USD/JPY汇率在一个月后升跌幅不大于3.83%左右。 标准差对投资者有什么启示？ 我们可以比较一年的USD/JPY Volatility和一个月的USD/JPY Volatility 一年的Volatility的算法是: （Volatility Per Month）3.83% × √212 = 13.27% 意思是一年的升跌有67%的机会率是 ±13.27% （一个标准差Standard Deviation）以内。 如果我们放大观察这两个标准差，即是有95%的机会率升跌幅度在 13.27% × 2 = ±26.54% 以内。 现在我们可以看看今年USD/JPY的走势。 一年前至今，日圆已贬值了26日圆，超过23%以上，稍达至两个标准差的26.54%，这类情况属为罕有，100年内仅有5次机会发生，而今日的日圆差一点就达到绝地反弹的水平，加上7月联储加息或会对日圆压力的巅峰，实在值得留意！ 我们可以想像美日汇率一年间的浮动达23%，比房价升跌大得多(1年升10%已非常多)如果在合适的时机买入日圆作房产投资，期待回报率十分理想。除了日本房产之外，还有没有其他以日圆来投资的方法呢？ 成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)也是不错的选择，一年的定息回报达至6%～8%。 创30年楼价高峰，是否时候卖楼套现呢？ 今日选择出售日本房地产的你，恭喜赚钱了！ 战后的日本房产价格俨如坐过山车，导致八、九十年代的一家三代也无力供楼，之后千禧年代，价格更一度陷入低迷，房产业一蹶不振。 事实是否如此？ 2011年东日本大地震后，日本中央银行在股票市场上不断地买进Topix和J-REIT的成分股。2012年12月安倍前首相于第二次上场后，为了稳定利率而不停地买进国债。 在存款负利率、超低息贷款的情况下，造成资产价格暴涨。当时的你，若有能力向银行申请贷款，想必猪笼入水。现今全球进入新高通涨时代，利率由历史性低位返回正常范围，对长期依赖低利率的日本肯定有影响。 许多人评论日本楼不应作投资，皆因楼价长期不升。倘使比较30年前的房价，的确是没有升跌，但对比10年前，二手住宅单位楼价已升至接近100%，如若这样都不算升值的话，这个人肯定对日本房产一窍不通。 投资房地产的优点是租金收入稳定，资产长期升值，可以通过贷款做杠杆，增加回报，但缺点是流动性低，短期变现未必易事，当经济疲弱的时候，成功卖出变得难上加难。 然而，今日楼价适逢是30年来的高位，简直是「Seller Market，条街无货卖」。如果想卖得好价钱，现在肯定是好时机！ 当卖楼套现后，你会考虑将日圆兑换成港币后，但赚蚀或不多，而选择将日圆存入银行一、两年，等待美国加息周期完结后，日圆汇率想必或会回升，但此时的你，又会嫌弃日圆存款无利息，我会建议成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)，一年的定息回报达至6%～8%。 了解更多 PropCap 日本房产按揭及Re-finance贷款计划 想知道 PropCap 如何帮你买日本楼或按揭套现? 不妨联络我们！ 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏
中国日报网1月25日电（信莲） 据法国《欧洲时报》1月24日报道，1月23日，欧元兑人民币汇率首次跌至7.0以下，对此有人欢喜有人忧。对旅西华商而言，从事进口中国商品贸易的和从事出口西班牙特色商品的，对此事的态度截然不同。那么对于留学生和全家都生活在西班牙的中国侨民来说，又有什么影响呢？ 欧元下跌影响旅西华人：代购捡便宜 外贸商状况迥异 西班牙欧华网24日报道称，近期，由于受到油价下跌等各种因素的影响，欧洲经济持续疲软，导致欧元贬值。事实上，从2014年5月欧元兑人民币汇率达到近8.7的高位之后就开始不断下滑，到2015年1月更是触及9年来的最低点，欧元兑人民币汇率一度接近7.1的低位。 不少华商在朋友圈里截图发布了欧元兑人民币的实时汇率，同时配以文字，比如“大家准备好卷铺盖走人吧！”，“欧元什么时候可以跌到底呀？！”甚至还有人宣称“如果欧元跌破6，我立马就回国”。 可见，欧元下跌给旅西华人带来的影响较大，对华商的影响尤甚。在仓库区做皮包批发生意的赵先生说，两个多月前他在中国订了一大批货，当时欧元汇率接近8，眼看着这批货快到西班牙了，汇率却快破“7”了。赵先生苦笑道：“我都不知道如何给产品定价了，现在能不亏本就已经不错了。” 同样是做生意，在西班牙做外贸出口生意的华人却因欧元下跌而获利。阿文是一家红酒公司的负责人，他说最近不少客户听闻欧元贬值，便抢在价格调整前，迅速下单，大量采购红酒等西班牙特色食品。阿文说：“此前因为受中国国内反腐的影响，红酒销量已经缩水了许多，现在欧元下跌，终于扭转了红酒销售量持续下跌的趋势。” 此外，许多接待中国人的旅行社也表示，最近接到很多国人春节来西班牙旅游的咨询，比去年同期增长了20%。旅行社负责人说：“现在人民币相对而言升值了，出境游变得更划算了，我也希望借此吸引更多国人来西班牙旅游。” 在西班牙做代购的商家也纷纷以欧元下跌为噱头，生意暴涨了许多，在欧洲各大商业中心甚至出现了中国人疯狂扫货的现象，希望在商家提价之前抓紧机会“捡便宜”。 除了贸易方面，欧元下跌对留学市场的影响也非常大。准备在今年9月赴西班牙读研究生的小冰算了一笔账，学费3000欧元，每个月各杂项花费总数约1000欧元，如果明年7月毕业的话，停留在西班牙十个月，按照三个月前欧元汇率1比8算的话，要花人民币10.4万，按现在汇率换算还不到9.4万人民币，足足便宜了10%！ 那么，欧元下跌对在西侨胞来说，又有怎样的影响呢？老李是典型的“上有老、下有小”的中年男人。五年前，老李来到西班牙打工，他在西班牙省吃俭用，每个月在餐馆里挣得的工资大多都寄回国赡养亲人。面对欧元持续贬值的压力，老李无奈地说，当初出国，被迫离开家人，来到这个陌生的环境里打拼，不就是为了养家糊口，让国内的亲人过上更好的生活吗？眼看孩子快到上小学的年纪了，老李不由得感慨生活的重担变得更沉了。 不过也有不受影响的华人。小超是典型的“华二代”，家里开中餐馆，而食客大多是西班牙人。他坦言，对欧元汇率的波动不敏感。小超说：“我们全家人都在西班牙，在中国亲人已经不多了。我们在这里不是从事那种涉及货币兑换的生意，挣欧元花欧元，也就不受欧元贬值的影响了。” 然而，像小超这样情况的华人占的比例毕竟不大，在西班牙，大多数侨胞都是依托着国内廉价商品做生意，或是国内有需要赡养的亲人，因此，多数华人对欧元汇率下跌有不同程度的怨言。 凡事都有双面性，面对欧元下跌，有人欢喜有人忧。面对欧元贬值的风波，很多华商迫于生计也在都积极反思自己的经营方向，比如，上文提到的赵先生，现在吸取了教训，不再大批量进货，而改成少量多批的形式，以规避更大的风险。此外，很多华商都意识到自己投资太单一，要在经营方面适当转型。 而这给华商的启示是，不要只顾埋头做生意，要密切关注国际形势和时局动态，增加对风险判断的能力，才能使生意平稳进行下去。
全球通胀高企，美国的最新通胀指数（CPI）同比上涨高达8.6%，创自1981年12月以来的新高；欧元区5月的通胀率创纪录地达到8.1%，物价上涨幅度为推出共同货币后的最高水平。 美联储在3月加息后，6月再次加息75个基点来对抗通胀，该加息幅度为自1994年以来的最大。而欧洲央行货币政策也将迎来转捩点，计划于7月加息，终结其一直以来的“负利率”时代。 与欧美等发达经济体央行的政策不同，日本央行公布的数据显示，虽然日本4月的核心CPI（除生鲜食品）同比上涨2.1%，为自2015年以来的最高增长。 但日本央行还是决定，将继续其大规模货币宽松政策，这显然与市场的部分预期相反，也未受到日本财务相等对于“日元骤然贬值的担忧”的影响。 纵观历史，日元一直被视作“避险货币”，因为当全球经济出现动荡的情况后，日元通常会出现升值。但日元的汇率今年以来却出现显著下跌，日元兑美元的汇率一度贬值超过1美元兑136日元，为20年多来的低点。 日元的贬值简述为三个原因： 其一：日美货币政策的截然不同，如之前所述，在美国实行加息和紧缩货币政策之际，日本央行却仍然坚持大规模货币宽松政策； 其二：日本的国债收益率持续徘徊在低位，这导致了日美两国政府债券的利差不断扩大； 其三：日本的贸易顺差变为逆差；全球能源价格的飙涨，让高度依赖能源进口的日本备受压力，日本因此已较难维持其原有的大规模海外净债权资产，并导致日元在套息交易解除后，购回日元资产的规模出现缩水；同时持续多年的巨额贸易顺差，已出现逆差。 汇率跌跌不休，日元的避险属性受到挑战。也有乐观的看法认为，货币紧缩政策或会导致美国经济出现衰退的风险，届时，日本的贬值趋势或可得到缓解。我们且拭目以待吧。
