「日圆创25年新低，投资房产好时机？」 抑或是，「楼价近30年高位，卖楼套现是机会吗？」 其实，这两句话并没太大关系，只是反映外国人对日本房地产买卖双方的两种看法。你是哪一方呢？以下的评论，或会帮你你找出答案！ 近月，日本房产界出现忙得不可开交的现象，与几名日本房地产中介交流时，他们异口同声表示「好忙好忙，更会忙到年底」。 他们解释，除了要回复客人有关房产资料和问价的来电及电邮，自七月日本对外开放放宽后，更开始要接待海外旅游团及免检测之商务人士，种种迹象显现全面通关指日可待。 然而，对于专业投资者来说更是急不及待，马上托地产中介申领商业签证，冀快人一步到实地考察作买楼投资。 PropCap 房产投资入门知识 一般投资房地产的总回报 = 房价增值率（Capital Gain）+ 租金回报率（Rental Return） 如投资海外房产就需加上汇率回报（FX return）。各回报率会受市场不同因素（Factors）影响，大致因素如下： 房价增值率（Capital Gain）： Supply/Demand, Income Growth, Money Supply, Interest Rate…etc 租金回报率（Rental Return）：Supply/Demand, Inflation…etc 汇率回报率（FX return）：Interest Rate, Currency Supply / Demand（Trades demands, Speculation）…etc 我们先认识这3个回报率的含意，以及他们如何对日本市场造成影响。 房价增值率 （Capital Gain） 房价一般而言是持续上升。90年代日本房地产泡沫爆破，经历了十多年持续性走下波，终于在2003年始上升。今日东京都二手楼的平均成交价，已升至泡沫时代的平均价，而楼价一年的平均升跌幅大概是3-5%。 如果有人说日本楼价不曾上升，则代表他正与30年前的楼价相比较。当然，我相信没有香港人在30年前已开始投资日本楼，若有的话，应该是十年前了，那当时的房产至今没有理由不赚钱。不赚钱的原因或者是「入咗垃圾货」。 租金回报率（Rental Return） 租金回报率的算法是以一年的租金收入/楼价计算的。 一般租金都是平稳上升，惟日本租金与过去30年并无明显差别。也就是话，租金收入在不变而房价上升的情况下，租金回报率就会一路走低。日本楼租金回报率正正是这个走势。 汇率回报（FX Return） 外币FX投资有升有跌， 不似其他投资产品般长升或长跌，因此一般人都以短炒形式操作非长揸。而另一个特色是，一般投资产品走势上升时慢，下跌则会加快波动率上升，但外币汇率上升和下跌时的波幅较为接近，因此每一个周期波动会较短且变化不大。 基于以上因素，那究竟应否买入日本楼或放售？ 现在的你可以选择你心水的情景！ 我认为现在是低位买日圆投资房产的好时机！ 恭喜你选择了投资日本房地产！ 日圆兑港币美金创25年历史性低位，对于不少人来说是前所未见，甚至40多岁的中年人亦仅有一面之缘，显得现今的日圆汇率十分诱人。 投资讲风险，无人知晓未来走势会升或跌、长升或长跌。其实投资产品的特性是容易理解的，例如，债券到期时取回本金；房产价格则基本上是长期上升；而对于一种货币，除非人民对它失去了信心，否则局面大多是「升升跌跌」。如果能在低位大手买入外币，想投资海外房产就「想输都难」。 投资外币就要认识标准差（Standard Deviation），那现在是否买入日圆的机会呢？ 我们可以参考USD与JPY历史标准差（Standard Deviation），又名（Volatility）。 USD/JPY Volatility Per Month: 平均是 3.83% ，等于一个Standard Deviation，意思指有67%机会率USD/JPY汇率在一个月后升跌幅不大于3.83%左右。 标准差对投资者有什么启示？ 我们可以比较一年的USD/JPY Volatility和一个月的USD/JPY Volatility 一年的Volatility的算法是: （Volatility Per Month）3.83% × √212 = 13.27% 意思是一年的升跌有67%的机会率是 ±13.27% （一个标准差Standard Deviation）以内。 如果我们放大观察这两个标准差，即是有95%的机会率升跌幅度在 13.27% × 2 = ±26.54% 以内。 现在我们可以看看今年USD/JPY的走势。 一年前至今，日圆已贬值了26日圆，超过23%以上，稍达至两个标准差的26.54%，这类情况属为罕有，100年内仅有5次机会发生，而今日的日圆差一点就达到绝地反弹的水平，加上7月联储加息或会对日圆压力的巅峰，实在值得留意！ 我们可以想像美日汇率一年间的浮动达23%，比房价升跌大得多(1年升10%已非常多)如果在合适的时机买入日圆作房产投资，期待回报率十分理想。除了日本房产之外，还有没有其他以日圆来投资的方法呢？ 成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)也是不错的选择，一年的定息回报达至6%～8%。 创30年楼价高峰，是否时候卖楼套现呢？ 今日选择出售日本房地产的你，恭喜赚钱了！ 战后的日本房产价格俨如坐过山车，导致八、九十年代的一家三代也无力供楼，之后千禧年代，价格更一度陷入低迷，房产业一蹶不振。 事实是否如此？ 2011年东日本大地震后，日本中央银行在股票市场上不断地买进Topix和J-REIT的成分股。2012年12月安倍前首相于第二次上场后，为了稳定利率而不停地买进国债。 在存款负利率、超低息贷款的情况下，造成资产价格暴涨。当时的你，若有能力向银行申请贷款，想必猪笼入水。现今全球进入新高通涨时代，利率由历史性低位返回正常范围，对长期依赖低利率的日本肯定有影响。 许多人评论日本楼不应作投资，皆因楼价长期不升。倘使比较30年前的房价，的确是没有升跌，但对比10年前，二手住宅单位楼价已升至接近100%，如若这样都不算升值的话，这个人肯定对日本房产一窍不通。 投资房地产的优点是租金收入稳定，资产长期升值，可以通过贷款做杠杆，增加回报，但缺点是流动性低，短期变现未必易事，当经济疲弱的时候，成功卖出变得难上加难。 然而，今日楼价适逢是30年来的高位，简直是「Seller Market，条街无货卖」。如果想卖得好价钱，现在肯定是好时机！ 当卖楼套现后，你会考虑将日圆兑换成港币后，但赚蚀或不多，而选择将日圆存入银行一、两年，等待美国加息周期完结后，日圆汇率想必或会回升，但此时的你，又会嫌弃日圆存款无利息，我会建议成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)，一年的定息回报达至6%～8%。 了解更多 PropCap 日本房产按揭及Re-finance贷款计划 想知道 PropCap 如何帮你买日本楼或按揭套现? 不妨联络我们！ 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏
中国日报网1月25日电（信莲） 据法国《欧洲时报》1月24日报道，1月23日，欧元兑人民币汇率首次跌至7.0以下，对此有人欢喜有人忧。对旅西华商而言，从事进口中国商品贸易的和从事出口西班牙特色商品的，对此事的态度截然不同。那么对于留学生和全家都生活在西班牙的中国侨民来说，又有什么影响呢？ 欧元下跌影响旅西华人：代购捡便宜 外贸商状况迥异 西班牙欧华网24日报道称，近期，由于受到油价下跌等各种因素的影响，欧洲经济持续疲软，导致欧元贬值。事实上，从2014年5月欧元兑人民币汇率达到近8.7的高位之后就开始不断下滑，到2015年1月更是触及9年来的最低点，欧元兑人民币汇率一度接近7.1的低位。 不少华商在朋友圈里截图发布了欧元兑人民币的实时汇率，同时配以文字，比如“大家准备好卷铺盖走人吧！”，“欧元什么时候可以跌到底呀？！”甚至还有人宣称“如果欧元跌破6，我立马就回国”。 可见，欧元下跌给旅西华人带来的影响较大，对华商的影响尤甚。在仓库区做皮包批发生意的赵先生说，两个多月前他在中国订了一大批货，当时欧元汇率接近8，眼看着这批货快到西班牙了，汇率却快破“7”了。赵先生苦笑道：“我都不知道如何给产品定价了，现在能不亏本就已经不错了。” 同样是做生意，在西班牙做外贸出口生意的华人却因欧元下跌而获利。阿文是一家红酒公司的负责人，他说最近不少客户听闻欧元贬值，便抢在价格调整前，迅速下单，大量采购红酒等西班牙特色食品。阿文说：“此前因为受中国国内反腐的影响，红酒销量已经缩水了许多，现在欧元下跌，终于扭转了红酒销售量持续下跌的趋势。” 此外，许多接待中国人的旅行社也表示，最近接到很多国人春节来西班牙旅游的咨询，比去年同期增长了20%。旅行社负责人说：“现在人民币相对而言升值了，出境游变得更划算了，我也希望借此吸引更多国人来西班牙旅游。” 在西班牙做代购的商家也纷纷以欧元下跌为噱头，生意暴涨了许多，在欧洲各大商业中心甚至出现了中国人疯狂扫货的现象，希望在商家提价之前抓紧机会“捡便宜”。 除了贸易方面，欧元下跌对留学市场的影响也非常大。准备在今年9月赴西班牙读研究生的小冰算了一笔账，学费3000欧元，每个月各杂项花费总数约1000欧元，如果明年7月毕业的话，停留在西班牙十个月，按照三个月前欧元汇率1比8算的话，要花人民币10.4万，按现在汇率换算还不到9.4万人民币，足足便宜了10%！ 那么，欧元下跌对在西侨胞来说，又有怎样的影响呢？老李是典型的“上有老、下有小”的中年男人。五年前，老李来到西班牙打工，他在西班牙省吃俭用，每个月在餐馆里挣得的工资大多都寄回国赡养亲人。面对欧元持续贬值的压力，老李无奈地说，当初出国，被迫离开家人，来到这个陌生的环境里打拼，不就是为了养家糊口，让国内的亲人过上更好的生活吗？眼看孩子快到上小学的年纪了，老李不由得感慨生活的重担变得更沉了。 不过也有不受影响的华人。小超是典型的“华二代”，家里开中餐馆，而食客大多是西班牙人。他坦言，对欧元汇率的波动不敏感。小超说：“我们全家人都在西班牙，在中国亲人已经不多了。我们在这里不是从事那种涉及货币兑换的生意，挣欧元花欧元，也就不受欧元贬值的影响了。” 然而，像小超这样情况的华人占的比例毕竟不大，在西班牙，大多数侨胞都是依托着国内廉价商品做生意，或是国内有需要赡养的亲人，因此，多数华人对欧元汇率下跌有不同程度的怨言。 凡事都有双面性，面对欧元下跌，有人欢喜有人忧。面对欧元贬值的风波，很多华商迫于生计也在都积极反思自己的经营方向，比如，上文提到的赵先生，现在吸取了教训，不再大批量进货，而改成少量多批的形式，以规避更大的风险。此外，很多华商都意识到自己投资太单一，要在经营方面适当转型。 而这给华商的启示是，不要只顾埋头做生意，要密切关注国际形势和时局动态，增加对风险判断的能力，才能使生意平稳进行下去。
根据之前的报道可知，新加坡在7月份私人住宅的销售环比增长了82%，上半年的房产销售额度直接达到了240亿美元，2022年预计还会进一步上涨。新加坡2021年新私宅的销售比例要高2020年73%，同时转售市场的数据也是比较可观的。通过2021年第二季度的数据可知，新私宅的销售占比高达81.9%，其中海外人士的购买比例在4.9%，占比还是比较高的。 新加坡私人住宅的价格一直在不断上涨，第二季度环比增长了1.1%，同时子市场的房产价格也有所上涨。因为新加坡楼市的发展动态政府一直有关注，所以在过激增长的情况下实行了降温措施。12月份新政的颁布，让很多购房者收到了打击，尤其是海外买家，他们的额外印花税直接暴涨到34%，同时当地购买多套房产的人士同样要多缴纳印花税。 新加坡新政策的颁布主要是为了抑制炒房，通过近几年的数据可知，新加坡房产的租售比始终保持和10年新币国债类似，比例大约为1.75%-1.85%，为了让趋势更加健康稳定的发展，新加坡政府也是良苦用心。新加坡楼市的发展主要是为了满足大多数人买房的刚性需求，虽然用于投资也是不错的选择，但是在政策的影响下，还是要看准时机，否则需要承担高昂的税费。 新加坡住宅的发展趋势在新的一年会不断上涨，价格也同样如此，不过在政策的抑制下，它的发展速度相对来说是比较缓慢的，并且大趋势是健康的。从长远的方向来看，新加坡的房产是最有保障性的存在，毕竟在多重因素的影响下，它存在的风险性比较小，不过对于海外人士来说，在新加坡购买房产唯一要注意的是政府随时会颁布的政策。
据悉，俄罗斯的房价已经累计上涨了24%，此后还会不断的上涨。俄罗斯全国的平均房价大约为90000卢布-100000卢布，其中首都莫斯科的房价是最高的，新房的均价达到了34万卢布/平米。俄罗斯不只有新房的价格上涨迅速，二手房的价格也上涨的比较快。从2021年1-10月份，俄罗斯大多数房产类型的价格是一路高升，其中小镇房价最为迅猛。 俄罗斯小镇房价在2021年1月份达到了10454元/平米，比例幅度上涨了15.3%。2-3月份的价格有点下降，但是幅度并不是非常大，其价格分别是9160元和8337元/平米。从4-8月份整体呈现为稳定上涨的趋势，价格一直维持在8000-9000元/平米。进入9月份开始，房产价格突然上涨至10571元/平米，比例幅度上涨了17.25%，一直到现在价格适中维持在10500元/平米左右。 俄罗斯的二手房价格也是快速增长的，其中上涨最快的城市是诺夫哥罗德，房产价格的涨幅高达5%，价格达到了7.47万卢布/平米。其次上涨比较快的城市是鄂木斯克，其住房价格的比例上涨了4%，平均价格高达6.8万/卢布。紧随其后的是沃罗涅日，房产价格比例上涨了3.7%，房产的平均价格为5.41万卢布/平米。莫斯科的二手房价格也有上涨，只是没有它们的比例达，上涨比例为1.8%。 莫斯科广场地段二手房的平均价格为243600卢布/平米，圣彼得堡的二手房均价为145300卢布/平米，每个月的上涨比例为3%左右。俄罗斯新房价格比例的涨幅还要大，所以购房人在房产的选择上会议价格实惠的为主。之前有专家说，俄罗斯的房产价格会有所下降，但是从2020年-2021年，其房产价格并没有下降，反而出现暴涨的趋势。
韩国首尔的房产价格暴涨52%让很多震惊，事实确实如此。在短短三年时间内，首尔的房价暴涨52%，如今上涨的幅度只会比这更高。首尔房价的中位数之前是6亿韩元，约合人民币为349万元，后来上涨为9.25亿韩元，约合人民币为538万元，这个价格直接反超我国北上广。因为房产价格的不断上涨，让首尔房市意外火爆，并且抢房的情况相当严重。 根据相关的数据可知，韩国7月份的房产交易量达到了14.1万套，和去年同时期相比，增幅高达110%，今年累计的房产交易量更是达到了76-84万套，和去年相比几乎翻倍了。近三年内，韩国政府颁布了23项有关房产的新政，但是在如此高压的情况下，韩国首尔公寓的价格却大幅度上涨，比例直破52%，如今可能已经达到了65%。就是在房价攀升的影响下，掀起了一波恐慌性购房潮。 首尔今年上半年的房价涨势最为凶猛，比例直接突破了30%，创下了历史上的最高记录。随着首尔房价的不断上涨，很多年轻人的购房梦已经破碎。韩国房价为何会不断上涨，其实真正推动它不断高涨的是政府的房价调控政策。购房人数的不断增加，让韩国的家庭负债规模在不断的刷新记录，目前已经达到了9.5万亿，是韩国有数据统计以来的最高数值。 韩国的房价不仅仅是首尔，其他地区也在不断地上涨，只是和首尔的疯狂相比，其他地区房价上涨的速度要缓和很多。韩国房价不断上涨的状态可能会一直持续到2022年，不过2022年会有新政出台，不知道到时韩国楼市的价格会不会有所缓和。以上相关内容就是首尔房价暴涨的比例和具体情况。
根据相关的数据可知，韩国的房价一直在上涨，首尔10月份公寓的平均交易价格为12.1639亿韩元，约合人民币661万元，和去年同时期相比上涨了2亿韩元。因为首尔地区的房价暴涨，然很多人无法负担，逐渐把购房需求转移到京畿道等地区。由一些数据可知，韩国江北、江南地区的房产价格一直在上涨，从2017年至今，涨幅分别达到了111.5%和97.5%。 据悉，江北14个区域的房产平均成交价格为9.7025亿韩元，江南11个区域的房产平均成交价格为14.4865亿韩元。韩国江南地区的房产价格在10月份首次突破了13亿韩元的价格。韩国首都圈的发展情况和首尔是差不多的，10月份京畿道公寓的均价为5.9110亿韩元，马上就要突破贷款限制的6亿韩元。仁川公寓的均价还在持续上涨，已经突破了4亿韩元。 经数据统计可知，韩国公寓的平均价格为5.4132亿韩元，整个首都圈的公寓平均价格为7.7249亿韩元。韩国房产市场价格上涨的趋势还是比较迅猛的，从9月份至今，公寓的价格涨幅较高，并且购房的需求量也比较大，只不过选择在首尔购房的人逐渐向周边地区拓展了。有专家表示，韩国楼市之所以涨的很凶猛，主要是因为30多岁的中年人购买中低价格的公寓刺激了房价不断上涨。 韩国的房产价格在未来短期的发展中，房产价格不会有下降的趋势，虽然现在贷款利率一定程度上有所回调，但目前还是维持在较低水平，有一定存款的人照样会在利率的优势下选择购房，同时继续刺激房产价格不断上涨。海外人士想要购买或者投资韩国的房产，建议再等一些时间，毕竟当前房市的情况，不适合购买或者投资。
韩国的房产价格一直在飙升，其中涨幅最大的是首尔，首尔房价最贵的区域是江南区。据悉，江南区的房产价格近四年上涨了90%，市中心的房产价格达到14万元/平米，最高有涨到20万元/平米，部分住宅的价格更是在总价的基础上上涨了200万元。韩国首尔的房价高的离谱，很多普通的老百姓承受不住，已经选择向首尔周边流出，以此缓解房产带来的压力。 根据相关的消息可知，韩国首尔最贵的小区在清潭，一套独立住宅的房产价格高达163.2亿韩元，仅次这个的价格的地方是瑞草区瑞草洞，房产的均价高达72.9亿韩元。首尔江南区是房价上涨的最大区域，一套131平米的公寓售价高达40亿韩元。从各方面的数据能够明显感受到，韩国首尔的房价一直在持续上涨，即便韩国政府有出政策进行压制，但越压制越上涨。 韩国的综合房产税率早已上调，由之前的0.6%-3.2%调为现在的1.2%-6%，税率的上涨也没有阻止房产价格上升。在近40年的时间里，首尔江南公寓的价格已经暴涨了83倍，如此迅猛的涨幅，让韩国政府也是非常的头疼。至少韩国首尔的房价在短期内是急需要政策进行压制的，否则会越来越离谱。在2021年一年的时间内，韩国房价就没出现过下跌的趋势，反而因为各种因素在漫无目的的上涨。 现在韩国的生育率一直在持续走低，长期下去国家将会面临各种危机，对于城市中不堪负担的年轻人，它们的选择方式可能就是逃离市中心，向其他的地区去发展，有一定条件的还会直接选择出国。韩国高涨的房价不适合做房产投资，楼市的不稳定带来很多风险，所有考虑韩国楼市的人，可以看看其他国家的房产。
柬埔寨购房的优势：1、柬埔寨当地的GDP增长非常强劲并且持续性很长，已经连续五年时间维持在5%。2、在相关政策的影响下，柬埔寨会迎来重大的机遇。3、柬埔寨当地的消费以美元结算，相对来说是比较稳定可靠的。4、投资的较佳地，近几年来柬埔寨的房价增长非常积极，每年的资产回报稳定在5%—10%。目前柬埔寨政府对于海外投资是非常积极开放的态度。 柬埔寨的房产价格虽然在不断上升，但是价格还是比较低的，是大多数投资人能够全款负担的价格。首都金边被很多投资者看中，未来必定是房产投资的聚集地。从2012年以来，金边的房价从原来1000美元/平米涨为3500-4000美元/平米，年均涨幅大约为15%，部分地区的涨幅更高，达到了25%。金边不仅房价在上涨，租赁市场也相当的活跃。 根据相关的数据可知，金边公寓的租金回报率大约为8%-10%，核心地区的投资回报更是高达12%-15%。不仅租金回报高，出租比例也很高，大约为80%-95%。金边房产的持有空房率是非常低的，所以投资后不用担心出不去。就柬埔寨的租金回报率而言，是我国一线城市的3-4倍。有些房产在柬埔寨还处于供不应求的状态，因此投资者的机遇是比较大的。 柬埔寨的旅游业发展算是非常不错的，民宿的建造也逐渐变得火热起来，旅游旺季民宿的需求量更是暴涨。当前受到疫情影响，可能没有想象中的景气，但疫情只要有效得到控制，照样是不错的投资。在柬埔寨投资房产的优势多、机会多，如果不想大成本的投资房产，柬埔寨的房产可以有效考虑一下，毕竟没有国家的租金回报有它高。
2021年至今，加拿大房产价格暴涨的趋势没有出现任何弱减的趋势，反而还在一定程度上持续上升。根据加拿大官方提供的数据可知，今年房产的销量和房价分别上涨了76%和31%，房产的平均价格更是高达716828加元，实现了历史最大幅度增长。加拿大卑诗省的平均房价高达91.5万加元，安大略省的平均房价高达86.2万加元，其房价远远高于全国的平均水平。 根据相关的数据可知，多伦多的房价首次突破了100万加元，和同时期相比增长了22%，房产的成交量更是高达95%。首都渥太华房产市场的价格也超出预期，整体均价上涨了31%，中位数价格为67.7万加元，成交量的比例为50%。蒙特利尔的房价虽然没有其他城市上涨的高，但整体房价也上涨了14%。其他各城市的房价都有上涨，其比例基本都在22%-23%。 加拿大房产市场的价格虽然上升很快，但整个楼市都是趋于平衡的，目前推动加拿大房产价格一直上涨的主要因素是房产市场供不应求。当然还有其他因素也在促使更多的人购买房产，比如超低利率，因为低利率的环境，使得其成为楼市火爆背后的主要推手之一。有加拿大专家表示，在2020年可能会持续恢复银行的贷款利率，让房市稍微缓一缓。 加拿大的房产开发一直不足，疫情没有爆发之前的需求是刚好的，但是爆发之后的不充足完全暴露出来。当然还有一点就是加拿大炒房的趋势有点严重，政府不出政策加以控制，房产价格上升的速度可能更快。预计到2022年加拿大房价上涨的趋势和火爆的楼市在政策影响下会有一定的缓解，对于投资房产的人士来说，可以等一等考察房市的具体趋向再做决定。
卡尔加里的房产价格在疫情之后就进入了暴涨的趋势，有尤其是独立房屋的价格。根据数据统计可知，卡尔加里独立住宅的基准价格为537500加元，公寓的基准价格为253200加元，联排的基准价格为299600加元，双拼的基准价格为424900加元。整个卡尔加里房产的基准价格为457900加元。从价格上该城市一直在涨，从销量上该城市一直供不应求。 因为卡尔加里最受欢迎的房产类型是独立住宅，所以不同的区域房产价格也存在差异。卡尔加里西区独立住宅的基准价为728000加元，是全市最高的地方。南区独立住宅的基准价格为517500加元，北区独立住宅的基准价格为470400加元。西区是华人居多的地方，独立住宅的基准价格为581900加元。四个区域的销量都非常不错，且需求量都非常的大。 卡尔加里的住房需求量之所以很高，其主要还是因为本地人的住房需求在不断上升。本地人购买房产的主要目的是为了抵抗通货膨胀，当然也有人只是单纯的投资。这些也是造成房产价格高涨的原因，当然影响房价的因素很多，除此之外还有新房构建成本、材料价格的上升以及当下过低的利率。在未来半年时间内，卡尔加里的房产价格不会有下滑的趋势。 卡尔加里不仅新房市场活跃，二手房市场也是比较活跃的，并且价格也在上升。加拿大的经济现状还没有完全恢复，相对来说不能彻底成为房产市场发展的支撑，所以关于购房尽量慎重前行。进入十月份后，整个加拿大房市的发展有所缓和，如果疫情控制的比较好，很有可能出现经济回暖的情况。关于房市的具体发展，还是要看日后的经济发展情况。
