随着巴菲特今年再度访问日本，并加码对日投资；以及日股在6月初报收于 32217点之上，创出日本泡沫经济崩溃后的新高，并成为今年至今为止，全球表现最好的市场之一后，日本资产受到全球价值投资者的广泛关注。 日本经济持续向好 在新冠疫情后，日本的国内需求坚挺，这为经济复苏带来有力支持；日本第一季度国内生产总值（GDP）增长2.7%（年率），为连续两个季度增长。 根据国际货币基金组织的数据，预计日本经济2023年将增长1.3%，2024年将增长 1.0%；这预示著日本今年的增长将高于欧元区，而未来两年的增速可与美国看齐。 近期公布的一系列数据也表明其经济正在有序向好中。日本5月经常项目继续保持顺差，经常项目包括海外货物、服务，以及投资交易，顺差超过1.86万亿日元，为去年同期的约2.4倍，已是连续4个月的顺差。 而财务省的数据显示，日本2022年度税收超过71万亿日元，较去年同期上涨6.1%，为连续 3年创出新高。 大规模宽松货币政策下，日本资产凸显投资价值 日本央行近期再次重申将维持现行的大规模货币宽松政策，对比很多发达经济体还在为高利息苦苦挣扎的情况，海外资金源源涌入日本就不足为奇了。 日本股市是“便宜日元”和资本流入的受益者之一，除了企业治理和利润的 改善，低估值是不容忽略的因素； 与美股价格和公司市盈率相比，日本的很多上市公司可谓“价廉物美”，如MSCI日本指数的未来 12个月的预期市盈率为13 倍，而全球市场该数值为16.6倍。 日元的汇率近3年走势 日本一直是外国游客的首选旅游囯之一，2019年一度创下访日外国人数达到 3188万人的最高纪录。随著日本旅游业的复苏，4月访日外国人近200万人，是上年同期的14倍，约为疫情前2019年4月的三分之二。 5月访日外国人，已恢复至疫情前2019年5月的68.5%，恢复率超过4月的66.6%；据日本观光厅的数据，预计今年访日外国人数，将超过2000万人。 随着入境游客的激增，导致了酒店类别房产的价格上涨；而第一季度的商业房产投资数据显示，在所有类别的房产投资中，酒店类别的投资额同比增幅最大，较去年同期增长超过 960%。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。
日本经济有序趋上，旅游呈现不俗表现 日本在国内需求的支撑下，已迈出疫情阴霾，经济表现持续向好。 根据最新公布的日本二季度GDP（国内生产总值）显示，剔除物价变动因素后，实际GDP环比增长1.5%，超出市场预期，且为连续3个季度保持GDP正增长。 根据近期国际货币基金组织（IMF）的数据，预计日本今年经济可增长1.4%，明年（2024年）将增长 1.0%；基于IMF的上述数据，预示日本2023年的增长或将高于欧元区，且未来两年的增速或可与美国看齐。 明年（2024年）将增长 1.0%；基于IMF的上述数据，预示日本2023年的增长或将高于欧元区，且未来两年的增速或可与美国看齐。 疫情后全球各国的旅游大都会迎来一波快速增长，日本亦是如此，并且在“便宜日元”的加持下，近几个月来，每月都有出色表现，涨幅可观。 根据日本国家旅游局数据，继6月访日外国人再次突破200万人后，7月的访日外国人更是超过232万人，环比增长11.9%，创下疫情后新高；这为日本观光厅预计今年访日外国人数超过2000万人，更添助力。 同时；日本7月住宿旅行统计也显示，入住国内宾馆和酒店民宿等的人数，包括日本本国人和访日外国人，已累计达到约5282万人次，较去年同期增长超过32%，相较于2019年的同期，也有2%的增长。 7月的宾馆和酒店民宿等的入住率约为57.8%，较去年同期增长逾10%。大阪、东京等的游客增长幅度显著。 日本地价上涨地点超过90% 受到国内需求坚挺下的人流量恢复，商业类房产和店铺的需求增加明显，而受惠于旅游增长迅速的城市和地区，也迎来较好的房地产需求上涨。 根据国土交通省“地价动向报告”，三大城市圈和主要地方城市的80处地点，地价上升的地点达到74处，占比93%；其余6处地点的地价持平，所有80处地点中无任何1处下跌。 2023 年第二季度，日本商业房地产投资总额达到7,490亿日元，同比增长3%，且高于过去五年第二季度的平均数值。 受海外投资者强劲购买的推动，住宅类投资额达到910 亿日元，较同期增长超过 370% ，为连续四个季度的同比增长。 对于价值投资者来说，基于目前“便宜日元”下，日本的资产价格水平，以及其经济和旅游等表现，建议可以重点关注日本房产的投资，特别是大阪等区域的酒店民宿。
巴菲特时隔11年后，再度访问日本，并在接受采访时称看好日股，并会考虑加码投资。 巴菲特旗下的伯克希尔哈撒韦（Berkshire Hathaway）将对日本5大商社的持股比例从5%左右提升至7.4%。目前巴菲特对日本股票的投资，已成为其除美国以外持有最高股票数的国家。 而在巴菲特的背书下，外国投资者正在大幅购买日本资产。 自美联储开启加息后美元走强，因此大多数全球主要经济体的货币都出现了 一定幅度的贬值，而日元的持续贬值更甚，其贬值幅度一度成为G7国家之最。 而在日本央行继续执行货币宽松政策的情况下，日元近期又继续维持贬值趋 势，5月25日再现1美元兑145日元的低位。 当前的日元贬值，其实对日本经 济还是有一定的带动作用，首先，贬值利好出口为主的制造企业。 然后，贬 值带动日本股市上涨，日股在5月17日突破3万点大关；6月5日更报收于32217点之上，创日本泡沫经济崩溃后的新高。 最后，从海外投资者的角度来看，日本资产具有很高的吸引力，资金也在源源流入中。 日本股市是今年同期全球表现最好的市场之一，截至5月底，东证指数自年 初以来上涨 14%，是1990 年以来的最高水平。 投资日本股票的优势，包括日本上市公司治理取得成果，向股东返还的现金的公司数量和总额不断增加， 日本回购和股息总支出去年升至创纪录水平。 近50%的日本企业资产的负债表为净现金，而美国企业的这一比例为22%。 东证指数成分股公司中约有54%的公司股价低于每股帐面价值，而标普500指数成分股公司，这一比例 仅为7%，此数据足以体现日股的投资价值。 日本的房产投资也持续上涨。第一季度的商业房地产投资同比大增102%，投资总价值超过1.27万亿日元，其中海外投资较去年大涨401%。 在所有类别的商业房地产投资中，写字楼吸引的投资资金最多， 约为6050 亿日元。 酒店类别的投资额同比增幅最大，同比增长超过 960%，为1,450 亿日元，而外国投资者贡献的投资价值超过 500 亿日元。 风险披露：本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。
继2月份外国人访日数量出现大幅上涨后，3月继续保持上涨态势，访日外国人总数突破181万人，为2022年同期的27.5倍。 数据显示，目前的外国访客数已恢复至疫情大流行前同期的约三分之二；外国游轮在疫情后的再次停靠，以及传统春天旅游季的到来是人数上涨的主要原因。 从目前外国访客结构来看，韩国游客数量位于首位，约占整个外国访日人数的25%；目前中国大陆的访日人数较疫情前仍有大幅度的差距，但3月的访日人数较2月，还是上涨了约一倍。 大阪将建造一个集赌城、娱乐、酒店、会议等多功能设施于一体的综合度假区，一直广受各界瞩目。 近日，该计划终于迎来了关键性的一环，日本政府于4月批准了综合度假区（IR）建设计划。 这意味著，在日本的首个特定地区，即大阪府/市可建设以赌场为主导，包括酒店、餐厅，购物中心等在内的综合度假区，已进入实质性阶段。据悉，该度假区将于2029年秋冬开业。 选址大阪湾“梦洲”人工岛，占地近50万平方米这一综合度假区计划，被认为是日本政府推动经济的一项重要举措。 根据目前的资讯显示，以赌场为驱动的综合度假区，建成后每年预计可吸引2000万名游客，其中约600万名为访日的外国人。 每年营收或可高达5200亿日元；为大阪和周边地区提供约3.7万个就业机会，并带来约1.3万亿日元的经济效益，这将有力地促进日本旅游业和娱乐业的发展。 综合度假区（IR）建设计划的通过，也为大阪及周边地区的房地产注入新的亮点。 市场普遍认为，IR建设计划将是“2025年大阪･关西世博会”后的热点延续，一方面，作为兴起的旅游和商业中心，土地价格会稳步上升。 另一方面，大阪的世博会和极具规模的赌城将会吸引大量的游客，这将有效的推动大阪及周边区域的租房和民宿酒店业，从而会持续推高大阪及周边相关地区的房产价格。 风险披露：本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。
放松疫情管控措施后，日本的旅游业正在逐步恢复，根据日本国家旅游局最新数据，二月外国人访日数量超过147万，是2022年同期的88倍，但较疫情前（2019年）的同期，仍减少约43%。 从访问者的国家或地区来看，韩国，台湾，香港位居前三。 日本政府正在积极推出系列政策，以“可持续观光”、“扩大消费”，以及“促进地方吸引游客”为三大支持点，有效提高访日游客数量；而中断长达3年的游轮，也将恢复来航日本，预计2023年内，日本将迎来外国轮船数约212艘。 日本消费者物价指数连续经历了17个月的上涨，今年1月的消费者物价指数更是上涨4.2%，创下了近41年来的新高。 2月该指数虽略有下降，但仍达到3.3%的上涨，远高于日本央行提出的2%的物价指数上涨目标；尽管如此，日本央行最新的决定，依旧“维持货币宽松和长期利率上限不变”的政策。 自美联储于去年开启持续加息以来，在强势美元的压力下，全球主要经济体的货币大多出现了不同程度的贬值，但日元的贬值程度尤为严重，其贬值幅度为G7国家中之最。 日本政府在去年第三季度末不得不直接干预外汇市场，这是自1998年以来日本首次直接干预汇市以支持日元，但显然这种干预是不可持续的。 若日本央行不调整货币政策，弱势日元或短期内较难改变。而弱势日元，却凸显出日本房地产对外国投资的吸引力。 据数据统计，2022年外国投资者对于日本的房产投资縂额达到1.3 万亿日元，同比上升12%。 在投资额超过100亿日元的交易中，外国投资者是总交易量的44%，而该上涨趋势仍在延续中。 风险披露：本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。
今年以来全球饱受通胀困扰，多年无法达到央行通胀目标的日本也迎来了持续的通胀。 据最新总务省公布的数据显示，日本10月全国消费者物价指数为103.4，比去年同期上涨3.6%，是1982年2月以来的同比最大涨幅，更创下了40年来的新高。日元的贬值也推高通胀的原因之一。 尽管受到美联储或放慢加息政策的乐观预期，以及日本政府和央行于今年9月出手干预汇市的影响，但近期日元对美元仍一度超过1美元兑140日元，日本贬值的影响不容小视。 为了对抗高通胀，许多国家的央行纷纷采取提高利率，收紧货币政策，因此，相当一部分的发达经济体的房产市场面临重压。 而反观日本央行继续维持宽松的货币政策，日元的持续贬值短期内或很难改变；种种迹象显示，日本房产对于海外投资者的吸引力正在不断上升。 根据数据显示，J-REIT 指数下的基础资产和股息支付都表现稳定，显著好于发达经济体的同业。 投资者对于住宅类房产的兴趣在持续增加，带动了该类物业价格的上涨；写字楼的租金情况明显转好。 2022年第三季度，甲级写字楼租金自疫情以来首次出现持平；空置率在在新增供应的影响下有所上升，但交通便利的写字楼受影响不大。 东京中央五区的办公楼租金和空置率情况 随著防疫政策和入境限制的放松，酒店业和商业零售类物业获得进一步上升的势头。在疲软日元的带动下，不少大机构也纷纷采取行动，如基汇资本（Gaw Capital）近期宣布将在未来的1.5 至2年内追加35至40亿美元的投资。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。
中国A股市场将在2023年迎来转折向上！ 疫情防控政策的松绑（调整为“乙类乙管”后，防疫政策不再约束接触式消费和场景式活动）和宽信用稳增长政策将助力经济基本面持续恢复向好。 2022年12月防疫政策优化已明确政策预期拐点，经济逐步企稳回升，改善市场风险偏好。 2023年3月欧美加息预计结束，人民币汇率拐点出现并逐步升值，打开估值修复空间；2023年下半年A股盈利拐点出现，增速弹性更大，夯实修复基础。 随着前述三大拐点渐次出现，2023年A股将逐步聚力上行，无风险利率下行（美债利率筑顶回落），二季度后上行动能更强，外资和私募是全年增量资金的主要来源，A股开启全面修复趋势。 “二十大”会后第一年（2023年）改革类政策密度高，全国“两会”后关于税制改革、绿色低碳、共同富裕和国家安全等领域的政策落地成为重要看点。 这个阶段市场风格更偏成长，建议重点关注“四大安全”领域，具体包括： 1. 能源资源安全关注传统能源（煤炭/油气）保供、新能源内需扩张、供需偏紧的关键矿产资源（锂、稀土）。 2. 科技安全关注半导体产业链、信创（信息技术应用创新行业：计算机软硬件）、数字基建（运营商、ITC设备等）。 3. 国防安全围绕航空航天装备及发动机、元器件自主可控需求布局。 4. 粮食安全聚焦种源自主可控，抢占生物育种产业化机会。 除“四大安全”外，建议关注全球份额持续提升的中国优势制造业（智能汽车、化工）。随着2023下半年经济的复苏和消费逐渐恢复到疫情之前的水平，保持继续增长。 目前中国最终消费支出占整体GDP的比重仅在54%左右（发达国家比重普遍在70%-80%），提升空间很大。 2023年中国实际GDP同比增速有望接近5%。落实到A股基本面，随着2023年经济复苏，A股营收和盈利增速有望整体上行，结合对GDP增速的预测，2023年全部A股归母净利润同比增速有望达到10%。 二十大加快构建新发展格局，着力推动高质量发展 构建高水平社会主义市场经济体制：建设现代化产业体系 1. 支持专精特新企业发展，推动制造业高端化、智能化、绿色化发展。巩固优势产业领先地位，在关系安全发展的领域加快补齐短板，提升战略性资源供应保障能力。 2. 推进新型工业化和制造强国战略：推动战略性新兴产业融合集群发展，构建半导体行业、新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能源、新材料、高端装备、绿色环保等一批新的增长引擎。同时密切关注物联网、数字经济和实体经济的深度融合。 3. 提升产业链供应链韧性和安全水平： 3.1 “补短思维”，国产替代相关领域:高端通用芯片、核心电子器件、半导体设备、基础软件与操作系统、大飞机、航空发动机、高端数控机床、高端科学仪器、生物育种。 3.2 网络安全、生物安全、数据安全、人工智能安全等涉及国家安全的先进技术方向。 3.3 基础设施相关:物流、航运、电力等供应链基础设施不足领域。 4. 强化国家战略科技力量，促进原创性引领性科技攻关以及打赢关键核心技术攻坚战：重点关注新一代人工智能、量子信息、集成电路、基因与生物技术、临床医学与健康等。 5. 打造强大战略威慑力量体系：关注军工行业！ 第二十次全国代表大会报告中，首次出现“以新安全格局保障新发展格局”，确保重要产业链供应链、能源资源、粮食安全。 1. 电子行业：产业技术方面减少关键材料和产品对外国供应商的依赖。自主可控确定性增强,积极把握半导体行业的投资机会。 （1）半导体设备行业安全发展背景下的投资布局：看好半导体设备的国产化。 （2）半导体设备层面，持续看好半导体设备国产份额提升的逻辑，建议关注上市公司包括*北方华创、*华海清科、*华峰测控、*中微公司、盛美上海、至纯科技、拓荆科技 （3）半导体设计层面，建议关注：（a）DDR5 产业：*澜起科技、*聚辰股份；（b）特种 IC：*紫光国微、臻镭科技、智明达；（c）设计逻辑：*兆易创新、*晶晨股份、中颖电子。（d）手机供应链：*韦尔股份、*卓胜微、唯捷创芯；（e）模拟芯片设计：*圣邦股份、*思瑞浦。 （4）半导体材料层面，国产替代亟需加速，晶圆产能规划适配材料发展，建议管制：（a）半导体光刻胶：彤程新材、晶瑞电材；（b）面板光刻胶：雅克科技、飞凯材料；（c）电子特气：昊华科技、华特气体。 2. 计算机行业：信创（信息技术应用创新行业），它是数据安全、网络安全的基础，也是新基建的重要组成部分；信创二阶深化，有望开启数倍于首阶段的市场空间。 建议关注：（a）基础硬件领域：*神州数码、*纳思达、*中科曙光；（b）基础软件领域：太极股份；（c）应用软件领域：*金山办公。 3. 金属行业：关注资源自给及技术替代带来的投资机会。建议关注：（a）矿产资源自给领 域：*紫金矿业、*天齐锂业、*赣锋锂业、*华友钴业；（2）技术替代领域：钠电池转型的*华阳股份。 4. 国防军工行业：极需全面实现自主可控，关注国产化替代进程。电子信息化方面，建议关注*振华科技、*中航光电、*宏达电子、*航天电器；军工新材料，建议关注*光威复材、*西部超导。 5. 汽车行业：供应链、数据安全是基石。目前核心零部件的国产替代逻辑有望得到进一步加速。建议关注：*比亚迪、*伯特利、*拓普集团。 6. 新能源行业：自动驾驶、氢能源、储能三大万亿级新赛道蓄势待发；“碳中和”是能源安全和经济转型的内在需求。锂电领域，关注行业龙头 *宁德时代；光伏领域，关注*隆基绿能、*阳光电源、*通威股份；储能领域，关注*宁德时代、*阳光电源；特高压领域，关注*思源电气、*特变电工、*国电南瑞、*许继电气。 7. 通信行业：依托芯片国产化，重点关注光芯片。建议关注：（1）磷化铟领域，重点关注 *光迅科技。（2）硅光领域，目前仍需依靠美国代工，未来需在代工环节加大投资。（3）铌酸锂领域，光通信实现弯道超车的重要方向，关注上市公司光库科技。 8. 医药行业：重点关注高端医疗制造自主可控和生命科学产业供应链安全。参考国际经验，疫情放开后的长期、复杂的影响，医药行业将在2023年全年维持高景气度。 数字化X线摄影系统（DR）在下游医疗机构不断渗透给了奕瑞科技带来发展机会，建议重点关注高端医学影像设备的*奕瑞科技。 中国A股投资，宜采巴菲特暨索罗斯投资管理模式 1. 据Wind统计，2022年12月以来至目前，有617家A股上市公司接受了包括券商、公募基金等在内的机构调研。 按照所属的行业分布来看，机械设备行业最多，达到79家；医药生物行业公司数量居于其次，为77家；电子行业公司有68家，数量居于第三。 2. 第二十次全国代表大会报告中，“安全”出现50次，“发展”出现108次， 首次出现“以新安全格局保障新发展格局”，确保重要产业链供应链战略性新兴产业（自主可控）、 高端制造（智能制造）、新能源、新材料、生物农业、生物医药、国防军工，这是A股在2030年之前为中国经济创造大量资本溢价的源泉。 3. 中国A股（包括科创版）4,874家上市公司，按Buffett选股要领及参阅个股近5年财报数据,选出核心绩优股50家+120家成长股；同时搭配295家连动观盘，共筛选出465家（家数占全体上市公司的9.5%）。 4. 上证指数（周K）在展开B浪反弹之前，2023Q1~Q2再创2885点新低的概率小。面对A股市场操作，宜采五维价值投资---基本面、技术面、情绪面、货币面及政策面。中国A股市场，不仅用Buffett投资法，还要锁定风险，采Soros套期保值策略对冲避險要领！ 风险提示：投资有风险，入市需谨慎；理性投资，风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为短线投资建议！
亚洲投资者对日不动产的投资热情正在提高。背景是历史性的日元贬值，资金还正在流向日本的不动产投资信托（REIT）市场。 外资企业开始购买相对便宜的日本不动产。随著日元贬值，日本的商用不动产按美元计算的价格指数降至异常低的水平。 在低利率背景下，衡量投资回报的「收益率差（Yield Spread）」也保持稳定，预计海外企业的投资将持续。按日元计算的价格也有可能面临上涨压力。 相关统计显示，2021年亚太地区对日本不动产的投资额为25亿美元，比2020年增加6.1％。 在现阶段，2022年仅GIC等的3个项目就达到2021年投资总额的一半。如果日元贬值进一步推动对日投资，有可能逼近2019年的水平（42亿美元）。 亚洲等海外投资者还把资金投向日本的REIT。东京证券交易所的统计显示，海外投资者的1～5月净买入额约为900亿日元。 与投资美国REIT的ETF在1～6月流出近12亿美元资金形成对照。来自亚洲的海外投资者对日本不动产的投资额仅次于美洲。 日圆贬值，随著日本肺炎疫情趋缓，3月1日起放宽入国管制，首批回到东京的是商务客及留学生，从2月底开始，在学校附近的租屋需求突然大增，市场一反过去沉闷的景象。自3月以来，外国人留学生和就业者购买房地产的数量也有了大幅的增加。 投资者比较青睐买新房子，从整个成交比例中来看屋龄的话就很明显，屋龄0到20年的房子成交率都超过30%，但是成交率最低的屋龄30年以上仅有16.4%
「日圆创25年新低，投资房产好时机？」 抑或是，「楼价近30年高位，卖楼套现是机会吗？」 其实，这两句话并没太大关系，只是反映外国人对日本房地产买卖双方的两种看法。你是哪一方呢？以下的评论，或会帮你你找出答案！ 近月，日本房产界出现忙得不可开交的现象，与几名日本房地产中介交流时，他们异口同声表示「好忙好忙，更会忙到年底」。 他们解释，除了要回复客人有关房产资料和问价的来电及电邮，自七月日本对外开放放宽后，更开始要接待海外旅游团及免检测之商务人士，种种迹象显现全面通关指日可待。 然而，对于专业投资者来说更是急不及待，马上托地产中介申领商业签证，冀快人一步到实地考察作买楼投资。 PropCap 房产投资入门知识 一般投资房地产的总回报 = 房价增值率（Capital Gain）+ 租金回报率（Rental Return） 如投资海外房产就需加上汇率回报（FX return）。各回报率会受市场不同因素（Factors）影响，大致因素如下： 房价增值率（Capital Gain）： Supply/Demand, Income Growth, Money Supply, Interest Rate…etc 租金回报率（Rental Return）：Supply/Demand, Inflation…etc 汇率回报率（FX return）：Interest Rate, Currency Supply / Demand（Trades demands, Speculation）…etc 我们先认识这3个回报率的含意，以及他们如何对日本市场造成影响。 房价增值率 （Capital Gain） 房价一般而言是持续上升。90年代日本房地产泡沫爆破，经历了十多年持续性走下波，终于在2003年始上升。今日东京都二手楼的平均成交价，已升至泡沫时代的平均价，而楼价一年的平均升跌幅大概是3-5%。 如果有人说日本楼价不曾上升，则代表他正与30年前的楼价相比较。当然，我相信没有香港人在30年前已开始投资日本楼，若有的话，应该是十年前了，那当时的房产至今没有理由不赚钱。不赚钱的原因或者是「入咗垃圾货」。 租金回报率（Rental Return） 租金回报率的算法是以一年的租金收入/楼价计算的。 一般租金都是平稳上升，惟日本租金与过去30年并无明显差别。也就是话，租金收入在不变而房价上升的情况下，租金回报率就会一路走低。日本楼租金回报率正正是这个走势。 汇率回报（FX Return） 外币FX投资有升有跌， 不似其他投资产品般长升或长跌，因此一般人都以短炒形式操作非长揸。而另一个特色是，一般投资产品走势上升时慢，下跌则会加快波动率上升，但外币汇率上升和下跌时的波幅较为接近，因此每一个周期波动会较短且变化不大。 基于以上因素，那究竟应否买入日本楼或放售？ 现在的你可以选择你心水的情景！ 我认为现在是低位买日圆投资房产的好时机！ 恭喜你选择了投资日本房地产！ 日圆兑港币美金创25年历史性低位，对于不少人来说是前所未见，甚至40多岁的中年人亦仅有一面之缘，显得现今的日圆汇率十分诱人。 投资讲风险，无人知晓未来走势会升或跌、长升或长跌。其实投资产品的特性是容易理解的，例如，债券到期时取回本金；房产价格则基本上是长期上升；而对于一种货币，除非人民对它失去了信心，否则局面大多是「升升跌跌」。如果能在低位大手买入外币，想投资海外房产就「想输都难」。 投资外币就要认识标准差（Standard Deviation），那现在是否买入日圆的机会呢？ 我们可以参考USD与JPY历史标准差（Standard Deviation），又名（Volatility）。 USD/JPY Volatility Per Month: 平均是 3.83% ，等于一个Standard Deviation，意思指有67%机会率USD/JPY汇率在一个月后升跌幅不大于3.83%左右。 标准差对投资者有什么启示？ 我们可以比较一年的USD/JPY Volatility和一个月的USD/JPY Volatility 一年的Volatility的算法是: （Volatility Per Month）3.83% × √212 = 13.27% 意思是一年的升跌有67%的机会率是 ±13.27% （一个标准差Standard Deviation）以内。 如果我们放大观察这两个标准差，即是有95%的机会率升跌幅度在 13.27% × 2 = ±26.54% 以内。 现在我们可以看看今年USD/JPY的走势。 一年前至今，日圆已贬值了26日圆，超过23%以上，稍达至两个标准差的26.54%，这类情况属为罕有，100年内仅有5次机会发生，而今日的日圆差一点就达到绝地反弹的水平，加上7月联储加息或会对日圆压力的巅峰，实在值得留意！ 我们可以想像美日汇率一年间的浮动达23%，比房价升跌大得多(1年升10%已非常多)如果在合适的时机买入日圆作房产投资，期待回报率十分理想。除了日本房产之外，还有没有其他以日圆来投资的方法呢？ 成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)也是不错的选择，一年的定息回报达至6%～8%。 创30年楼价高峰，是否时候卖楼套现呢？ 今日选择出售日本房地产的你，恭喜赚钱了！ 战后的日本房产价格俨如坐过山车，导致八、九十年代的一家三代也无力供楼，之后千禧年代，价格更一度陷入低迷，房产业一蹶不振。 事实是否如此？ 2011年东日本大地震后，日本中央银行在股票市场上不断地买进Topix和J-REIT的成分股。2012年12月安倍前首相于第二次上场后，为了稳定利率而不停地买进国债。 在存款负利率、超低息贷款的情况下，造成资产价格暴涨。当时的你，若有能力向银行申请贷款，想必猪笼入水。现今全球进入新高通涨时代，利率由历史性低位返回正常范围，对长期依赖低利率的日本肯定有影响。 许多人评论日本楼不应作投资，皆因楼价长期不升。倘使比较30年前的房价，的确是没有升跌，但对比10年前，二手住宅单位楼价已升至接近100%，如若这样都不算升值的话，这个人肯定对日本房产一窍不通。 投资房地产的优点是租金收入稳定，资产长期升值，可以通过贷款做杠杆，增加回报，但缺点是流动性低，短期变现未必易事，当经济疲弱的时候，成功卖出变得难上加难。 然而，今日楼价适逢是30年来的高位，简直是「Seller Market，条街无货卖」。如果想卖得好价钱，现在肯定是好时机！ 当卖楼套现后，你会考虑将日圆兑换成港币后，但赚蚀或不多，而选择将日圆存入银行一、两年，等待美国加息周期完结后，日圆汇率想必或会回升，但此时的你，又会嫌弃日圆存款无利息，我会建议成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)，一年的定息回报达至6%～8%。 了解更多 PropCap 日本房产按揭及Re-finance贷款计划 想知道 PropCap 如何帮你买日本楼或按揭套现? 不妨联络我们！ 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏
全球通胀高企，美国的最新通胀指数（CPI）同比上涨高达8.6%，创自1981年12月以来的新高；欧元区5月的通胀率创纪录地达到8.1%，物价上涨幅度为推出共同货币后的最高水平。 美联储在3月加息后，6月再次加息75个基点来对抗通胀，该加息幅度为自1994年以来的最大。而欧洲央行货币政策也将迎来转捩点，计划于7月加息，终结其一直以来的“负利率”时代。 与欧美等发达经济体央行的政策不同，日本央行公布的数据显示，虽然日本4月的核心CPI（除生鲜食品）同比上涨2.1%，为自2015年以来的最高增长。 但日本央行还是决定，将继续其大规模货币宽松政策，这显然与市场的部分预期相反，也未受到日本财务相等对于“日元骤然贬值的担忧”的影响。 纵观历史，日元一直被视作“避险货币”，因为当全球经济出现动荡的情况后，日元通常会出现升值。但日元的汇率今年以来却出现显著下跌，日元兑美元的汇率一度贬值超过1美元兑136日元，为20年多来的低点。 日元的贬值简述为三个原因： 其一：日美货币政策的截然不同，如之前所述，在美国实行加息和紧缩货币政策之际，日本央行却仍然坚持大规模货币宽松政策； 其二：日本的国债收益率持续徘徊在低位，这导致了日美两国政府债券的利差不断扩大； 其三：日本的贸易顺差变为逆差；全球能源价格的飙涨，让高度依赖能源进口的日本备受压力，日本因此已较难维持其原有的大规模海外净债权资产，并导致日元在套息交易解除后，购回日元资产的规模出现缩水；同时持续多年的巨额贸易顺差，已出现逆差。 汇率跌跌不休，日元的避险属性受到挑战。也有乐观的看法认为，货币紧缩政策或会导致美国经济出现衰退的风险，届时，日本的贬值趋势或可得到缓解。我们且拭目以待吧。
