在刚刚出炉的“2024全球最强护照排行榜”中澳大利亚表现突出！ 根据最新的“Henley护照指数”排行榜（根据免签国家的数量对护照进行排名），意大利、日本、新加坡和西班牙再位居榜首，这些国家的公民可免签访问194个国家，紧随其后的是芬兰、韩国和瑞典（均为193个），奥地利、丹麦、爱尔兰和荷兰（均为192个），澳大利亚、捷克、新西兰和波兰并列第六，可免签进入189个国家！ 世界最强大护照Top 10： 意大利、日本、新加坡、西班牙（194个免签国） 芬兰、韩国、瑞典（193） 奥地利、丹麦、爱尔兰、荷兰（192） 比利时、卢森堡、挪威、葡萄牙、英国（191） 希腊、马耳他共和国、瑞士（190） 澳大利亚、捷克、新西兰、波兰（189） 加拿大、匈牙利、美国（188） 爱沙尼亚、立陶宛（187） 拉脱维亚、斯洛伐克、斯洛文尼亚（186） 冰岛（185） 澳洲护照的影响力可不仅体现在免签国家的数量上，更在于一些大家了解不多的“隐藏福利”上！ 首先，澳洲护照“买一送一”，有了澳洲护照就等于也拥有了临国“好兄弟”新西兰的永居身份，可以在这两个国家之间自由往返、不受签证约束！ 此外，拥有澳洲护照的公民最大的优势之一，是可以享受优厚的医疗福利，澳大利亚和世界上11个国家签订了医疗互助协议：澳大利亚公民在下列11个国家看病能享受到如同在本国澳洲一样的待遇！ 这11个国家分别是：比利时、芬兰、意大利、马耳他、荷兰、新西兰、挪威、爱尔兰、斯洛文尼亚、瑞典和英国。 最后，澳大利亚还和30个国家签订了社会福利互惠协定，澳洲公民得以去这些国家度假休闲的同时，还能享受领取澳洲养老金的福利。 这30个国家分别是：奥地利、比利时、加拿大、智利、克罗地亚、塞浦路斯、捷克共和国、丹麦、芬兰、德国、希腊、匈牙利、印度、爱尔兰、意大利、日本、韩国、拉脱维亚、马其顿共和国、马耳他、荷兰、新西兰、挪威、波兰、葡萄牙、斯洛伐克共和国、斯洛文尼亚、西班牙、瑞士和美国。
最近，笔者参加了一个经济学会主办的讲座，主要是从经济学理论去分析香港的房地产问题，当然也邀请了政府高官讲解香港政府的房屋政策。 席间，一位来自房屋局的高级官员透露，香港政府已经为接下来十年的公共住房项目成功找到了充足的土地资源。他对于未来公共住房能够满足需求持乐观态度，这一消息为长期以来困扰大家的公屋短缺问题带来了一线希望，让在场的人感到一丝欣慰。 但是，有一位经济学教授却提出“增加公务数量，解决不了劏房问题”，引起了现场听众的高度关注和讨论。 他通过重新整理和分析2006年至2021年间的公屋数据，发现公屋单位的数量由2006年的692,160户，增加至2021年的818,280户，净增长了126,120个单位。 虽然住户的收入上限也随着时间不断增高，但2006年，符合收入上限的户数为536,180，跟2021年的521,840户，相差只有14,340户。 但超出上限的户数则由2006年的155,980 大大增加至2021年的296,800户，净增加了140,820户。换句话在2006年至2021年的15年间，增加公共房屋的单位完全被富户居住。 背后原因，公屋的租户收入随着时间而上升，但公屋的富户租金却完全脱节。 以4人公屋为例子，申请人的入息上限是$30,950，但一旦入住公屋后，收入要达到$55,841才是富户，只需要支付少量的额外租金，直至家庭收入超过$154,750，才需要搬出公屋单位。 但根据2023年第3季政府资料，月入超过$10万的公屋家庭，仍然有226,600个，富户长期占用公屋已经是常识。 所以教授进一步说明，这令劏房户无法迁入公屋，令富户迁出公屋才是解决劏房的最佳办法。 从常识出发，我们知道建设公共住房单元不仅耗费巨大资源，而且过程漫长。相比之下，通过富户搬出，能迅速为等待公屋的人群，包括众多劏房居民，释放出将近30万个住房单位。这种做法直接针对了问题的核心，避免了因富户占据公屋资源而导致的效率降低。 笔者发现，最近在居二市场，使用绿表购买公屋户的买家数量逐渐增多。与此同时，前线同事也反映，由于房屋署最近加强了对富户政策的执行力度。 笔者期望政府能够进一步审查富户的租金制度，增加他们搬离公屋的动力。另一方面，政府也应该加强执法力度，打击虚报和漏报情况。相信通过这些措施，香港的劏房问题将迎刃而解。
什么是FIRB？ 在澳洲，如果您是外国人（包括临时澳大利亚居民或外国非澳大利亚居民）并且打算投资澳大利亚房地产，那么可能需要先得到FIRB的批准。 FIRB英文全称Foreign Investment Review Board，就是澳大利亚的外国投资审查委员会，是一个政府部门，负责评估那些想要在澳大利亚投资或买房的外国人的申请。 FIRB的存在是为了确保投资将有利于澳大利亚经济，并控制房地产市场房产库存量。外国投资者通常只能投资新房。这有助于防止投机，哄抬房价。 什么是FIRB说的外国人？ 澳公民或永居或新西兰公民且是一个人买居住性物业，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，双方都是澳公民，或一方是澳公民另一方是永居，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一方是澳公民，另一方不是澳公民也不是永居也不是新西兰公民，且两人联名买不分比例，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一方是澳公民，另一方不是澳公民也不是永居也不是新兰公民，且两人联名买但分比例，比如50%对50%或20%对80%，那另一方就需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一个澳永居，另一个是外国人，那个外国人需要向FIRB申请。 如果发展商已经有FIRB允许卖给外国人的批准，外国人不需要向FIRB再单独申请。 什么时候申请FIRB？ FIRB包含了海外人士在澳洲投资的各种可能，住宅地产，商业地产，农业用地，矿业等等，本文只涉及住宅地产方面。 根据澳大利亚的海外投资规定，外国人在购买澳大利亚住宅类房产前需要申请外国投资标准（FIRB）。而住宅地产包括四大类别：全新住宅，二手住房，空置住宅用地和再开发用途物业。 A. 全新住宅 根据澳洲税务局的定义，全新住宅是指： 从未被作为住宅出售 经历了重大翻修 同一块土地上的推倒重建 全新住宅的交易基本是海外投资者选择最多的房产类型。有部分体量相对大的开发商会先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，FIRB可能会批准一定比例的楼盘卖给外国投资者，开发商也会将FIRB批准的文件附加在购房合同中，在买卖过程中购房律师可以帮忙查看。 B. 二手住房 在住宅用地上非新住宅的统统视作二手住房。（不包括宾馆，汽车旅馆等商业住宅） 具有临时签证的居民购买二手房的条件如下： 将二手住房作为澳大利亚主要居住地，不可租用该房产的任何部分，即不可作为投资房和度假屋 该二手住房必须在临时签证到期前的三个月内进行出售 C. 空置住宅用地 临时居民包括海外人士允许购买闲置土地并且从批准之日起4年内完成住宅开发。 至少建造一栋住宅 竣工前30天内向政府提交房屋建造完工证明 在住房竣工前不得出售和转让土地 D. 再开发用途物业 经过FIRB批准后，海外投资者可以购买已建立的住宅进行重建，但是前提是要保证新建造的住宅数量大于原有的数量。（其中老房子拆了重建一个新房子是不符合的，但是建一个Duplex或者建公寓项目都是符合的。） 外国投资人士购买空置二手房用于重建需要满足以下的条件： 在重建前现有住宅不能有人居住 新建住宅必须在批准日起4年内完成 完工后30天内向政府提交完工报告或入住证据 FIRB费用 一百万以下房产为14100澳元（约67759元人民币），住宅价值每超一百万加28200澳元（约135518元人民币）申请费，如下图： FIRB申请费链接：https://firb.gov.au/sites/firb.gov.au/files/guidance-notes/G10-Fees.pdf 房产过户 在澳洲购买房产，无论自住或者投资，选择有经验和可靠的过户代理，让您避开政策风险，减轻费用。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
上周物业市场原本充斥着不少坏消息，太古城三房户减价$300万，呎价不足$12,000售出，平过新界楼；西謍盘半新楼瑧蓺银主盘以$490万估出，5年间劲蚀52%；高银金融前主席潘苏通私人持有的何文田新盘傲玟遭债主接管；山顶歌赋山道15号也被银行接管，豪宅室内面积达18,078平方呎，花园也占9,948平方呎，天台2,081平方呎，前庭1,200平方呎及庭院1,631平方呎，车库面积也达2,788平方呎的罕有物业，过往都是富豪的至爱。在这种悲观情绪笼罩下，市场成交宗数自然大幅减少，而长江也在此时此刻以「平爆价」推出油塘新盘– 亲海駅，折实最平$290万起，呎价低于$15,000，平过同区二手楼，令全港震撼，成绩如何也令社会瞩目。 这个市场情况，令笔者想起2003年的楼市，当时笔者以买家身份进入毕架山一号的售楼处，近万呎的地方只有一台客人，场面异常冷清，最后笔者以呎价$5,000元买入一单位，发展商更送车位。由于当时市场太差，南丰于同年以震撼价每呎$1,988元起推售将军澳广场，最平单位$99万有交易，发展商低开一招甚为有效，买家大排长龙认购，需要通霄卖楼。笔者当时也在场，不会忘记当时沙士正来袭，一旦进入售楼处全部人士都要戴口罩，售楼处职员更戴上胶手套，不断进行消毒工作，做足预防措施，结果当然也是卖个满堂红！今次亲海駅反应也非常热烈，入票量破纪录，认购人士迫爆红磡的售楼处，连外面红磡火车站附近的行人路也出现连绵不绝的人龙，有媒体估算出席人士达到7000人，与其他冷清的新盘形成强烈对比！ 各大发展商在高息背景下，推货的成本已经大增，加上过去几年疫情，销量已经不好，积压近2万个单位的货尾，所以笔者估计其他发展商也会仿效低价促销，减价陆续有来。市传被接管的何文田傲玟也会大幅减价求售。作为买家将会有更多的选择，当然是好消息，作为换楼的业主可以平买平卖，只要有成交换楼成功，也是好事。作为投资者就难选择了，面对高昂的厘印费，除非找到首置家人名额，否则动手的人数还是有限！希望各位可以掌握此等置业良机！
上周，美联储召开了例行会议，与预期一致地宣布维持利率不变。然而，出乎市场预料的是，联储预告2024年将会实施0.75%的降息。市场对此反应强烈，一些专业人士甚至预测明年美国可能实施1.5%的降息，并且计划在明年3月份开始实施。这一消息导致美国10年期国债收益率迅速下跌至4%以下。 与联邦储备系统在九月初首次停止升息并强调“Higher for Longer”的言论相比，当时市场普遍认为明年减息的步伐将会非常缓慢，甚至可能整个2024年都将保持不变，首次减息可能会被推迟至2025年。 仅仅过了三个月，联邦储备系统却出现了意想不到的大幅度调整。除了债券收益率的下降，美股也持续刷新历史新高，市场对明年美国经济实现软着陆、避免衰退的信心不断增强。 然而，笔者对这一情况保持谨慎态度。明年是美国的大选年，联邦储备系统可能需要创造一个有利的经济环境，以支持拜登的选情。实际情况还需进一步观察，笔者计划明年六月份赴美国，亲自了解真实情况，并在之后向大家做出报告。 无论如何，明年降息已经成为不可动摇的事实。现在的问题仅仅在于减息的幅度以及何时启动。对于香港疲弱的楼市而言，这可以算作是一些久违的好消息。 市场的反应比笔者预计的要强烈，一手市场在12月的前17天已经达成了超过千宗的成交。相较于2023年前11个月每月平均不足900宗的成交登记，这可以说是相当热闹的市况。 其中，新鸿基天荣站的成交占据了大多数，自月初以来已经连续进行了3个星期的推售，每次都成功售出近300套，总计达到了891套。本周将继续进行第4轮发售，这表明仍然存在强劲的购房需求。可以预见，减息的刺激效应是其中一个原因！ 至于二手市场，成交量也出现回升。在过去的周末两天，10个主要屋苑的成交量从原本的3-4宗上升至9宗。尽管成交价和成交量仍然维持在较低水平，但潜在买家的看房兴趣显著增加。根据前线同事的反馈，买家的出价意愿也明显上升，这可以认为与对减息的期望有关。 香港楼市受到美国利率的影响之外，国内经济状况也是一个关键因素。如果国内房地产市场持续不景气，房价继续下跌，那么前来香港投资房地产的意愿和财力自然也会受到影响。上周，上海和北京相继降低了第二套房的首付和利率，希望能够促进国内房地产市场的复苏。 总的来说，笔者相信香港楼市最糟糕的时期应该已经过去，市场出现了一些曙光。明年的实际情况将取决于美国利率的变化以及中国房地产市场是否能够改善。需要密切关注这些因素的发展。
由于更严格的贷款条件和投资者激励措施的不确定性，悉尼房市遭受的打击最为严重。 现在悉尼的房价已从峰值下跌6.7％，今年上半年可能再下跌5％。虽然悉尼继续拥有澳大利亚价格最高的郊区，但许多人都看到了该国最大的跌幅。 根据realestate.com.au最新的房价数据，截至2019年1月，悉尼住宅的房价中位数为84万澳元（折合约402万元人民币），较去年同期下跌5.9%，也较上一季度下降1%。 来源：realestate.com.au 悉尼的别墅和公寓房价中位数分别为95.5万和72万澳元（折合约456万元和344万元人民币）： 来源：realestate.com.au 悉尼各个地区的房价中位数及其年度与季度变化： 来源：realestate.com.au 以悉尼现时的房价中位数，可以买到下面这套悉尼Botania公寓。位于奥林匹克公园中心旺地Bennelong Parkway，距悉尼CBD仅15公里，地理位置绝佳，坐享悉尼北面及东面的无双美景，其五星级度假式设施为业主提供尽善尽美的生活体验。2卧2卫1车库房型，建筑面积98平方米，售价仅约¥400万。 居外房源编号：32443589 点击查看房源信息 点击查看居外网上5,400多套悉尼在售房源
出国留学已经越来越普遍，尤其是来自中国的留学生，作为全球最大的留学生来源国，每年都有很多中国留学生前往全球各国深造。 根据美国国际教育协会（IIE）的2023年数据也显示，中国留学生人数最多的10个国家分别为美国、英国、澳大利亚、加拿大、日本、德国、法国、意大利和新西兰。 这些留学国家的教育各有特色，留学政策、就业前景也是各有优势的，若要从中挑选一个国家留学，确实有点困难！ 接下来，我们就一起了解2024年最适合留学的5个国家，希望能给准留学生和家长们提供参考，选出心仪的留学国家。 1. 德国 虽然德国没有英美澳等留学国家热门，但是该国的理工科教育实力可是不容小觑的。 试想想，德国8000多万人口中，就有200多人获得诺贝尔奖；许多知名品牌如奔驰、宝马、奥迪等，都是出自于该国，而这些都与其教育资源体系息息相关。 作为工业大国，德国大学的机械、电子、工程等专业注重实践，倡导研究教学合一。就如慕尼黑工业大学、海德堡大学都是当地闻名的理工科大学。若打算选修理工科，这里是不错的选择。 同时，这里有很多大学都实行免学费政策，而且留学生能合法校外打工赚取生活费，比起学费几十万起跳的留学国家，德国留学的性价比可是非常高。 不过要注意的是，德国留学必须要有一定的英语和德语水平，否则留学生上课将觉得非常压力呢！当留学生在德国毕业后，该国政府还提供一年工作签证；如果工作表现良好，甚至还有机会获得移民资格！ 2. 澳大利亚 澳大利亚的教育质量、留学环境等，一直深受广大留学生的欢迎。由于该国属于英联邦国家，留学政策也相对灵活，并以“教育产业输出”闻名。 澳大利亚全国有38所大学和超过230所专科技术院校，其中当地八大名校位列世界大学排名前百，包括悉尼大学、新南威尔士大学、墨尔本大学、蒙纳士大学、阿德莱德大学、昆士兰大学、西澳大学，以及澳大利亚国立大学。 这些大学无论在学术上、师资、就业率、雇主满意度等，都有着良好的口碑。除了这8所大学，当地还有15所大学也是排在世界大学排名前300，显见澳大利亚优质的教育水平。 此外，澳大利亚是以国家立法颁布对留学生的教育保护法，以保证留学生享有安全的留学环境。尤其为了针对中国留学生严峻的就业压力问题，该国政府更推出TAFE职业技术教育，以帮助毕业生更好地适应职场工作。 作为世界移民国家之一，澳大利亚的文化多元、移民政策宽松多样，加上那里地广人稀，所以就业机会高。本科和授课型硕士毕业生可拿到2年工作签证；研究型硕士毕业生为3年工作签证；博士毕业生为4年工作签证，若申请移民成功也可获得永久居留证，享有各项福利。 我国与澳大利亚签署中澳学历互认，如果毕业生打算回国就业发展，前景也是大好。 3. 美国 美国是传统的留学国家，不仅仅是中国学生，许多国家和地区的学生都向往到那里留学，因此美国一直有“留学生最向往的目标”的称号。 美国的多元文化氛围、开放的思维，鼓励不同国家的学生一起学习与交流，这对于培养国际化视野有很大的帮助。同时，该国注重培养学生思维开拓和创造能力，开放式的教育让学生在自己感兴趣的领域中能够尽情发挥。 但是，美国的高昂学费和生活成本、繁杂的签证流程，让许多留学生望而却步。而且，美国各个大学对留学生的语言成绩，也有着不同的高要求，所以打算到美国留学的学生，要做好心理准备。 4. 英国 作为历史悠久的传统留学国家，英国凭借着高质量教育水准、签证成功率高、入学条件宽松、性价比高等优势，吸引着全球的留学生。 尽管英国的学费仍然高昂，但是其课程安排较为紧凑，大多院校本科学制三年，授课型硕士只要一年即可拿到学位。整体就读时间比其他留学国家短，留学费用节省了很多，加上英国大学文凭是广受全球认可的，因此与其他国家相比，英国的性价比可是非常高的。 另外，近几年英国政府对中国学生的态度表现积极，在办理签证方面比美国容易许多，且成功率高，进而吸引许多中国学生前往留学。 同时，申请入学不受年龄限制，只要是高中或同等以上学历都可以申请，尤其是高二生可以直接以A-level申请大学预科。但要注意的是，英国是英语国家，英语是教学语言，因此各校对语言要求可是非常高的。 5. 加拿大 除了英美澳，加拿大也是传统的留学目的国。加拿大的留学费用相对便宜，加上极具吸引力的移民政策，所以吸引广大留学生前来。 加拿大一直保持高质量教育，并针对不同人才配置各种教育，针对性地发掘学生真正的才能，让学生在未来有更好的发展。 该国有很多大学选择，其中高等教育机构就分成好几种：大学、大学学院、社区学院和职业技术学院，所以留学生需要依据自身条件和兴趣，理性选择合适自己的大学。 根据泰晤士高等教育发布的《2024加拿大优秀大学》数据显示，多伦多大学、不列颠哥伦比亚大学、麦吉尔大学、麦克马斯特大学、阿尔伯塔大学都被列为当地优秀大学前5名。 加拿大另一个吸引国际生前去留学的原因，就是当地的移民政策。该国为了留住人才，推出一系列针对留学生的移民政策，以让毕业生留在当地工作，再申请移民或成为永久居民。 同时，这也吸引了许多向往美国的留学生，因为加拿大和美国有自由出入境规则，只要获得加拿大居民身份，就能自由进出美国。 看了以上5个国家，你最想要去哪个国家留学呢？ 无论如何，出国留学可是一个重大决定，在此之前一定要做好准备功课，了解相关留学信息后，理性选择最适合你的留学国家和大学哦！
作为东南亚最后一个张开双臂欢迎外国投资者的边疆国家，柬埔寨在未来十年必将成为房地产买家的首选目的地。柬埔寨是世界上经济增长最快的国家之一，精明的投资者只要有一定的风险承受能力，就能在这个不断增长的市场中获得丰厚的收益。 外国人可以在柬埔寨拥有房产，但有一定的限制。因此，在您踏足柬埔寨的房地产市场之前，您必须了解所有权的规定，以及可以购买什么样的房产。 外籍人在柬埔寨的房产所有权 法律不允许外国公民在柬埔寨拥有永久产权的土地。 根据2010年《所有权规定法》，外国公民可以对某些财产享有所有权。然而，这些权利仅限于已获得“分契式产权”的建筑物，只有新建成的公寓楼才有这种权利。外国人可以完全拥有共有建筑物中第二层及以上的私人单位，但最多只能拥有任何一栋公寓楼总单位的70%。 土地产权分类 目前，柬埔寨有四种类型的土地所有权。 1. 硬产权 硬产权备受官方承认，因此是柬埔寨最有力的财产所有权形式，被认为是柬埔寨土地所有权的首选。 硬产权是由国家土地管理和规划办公室提供的所有权证书。它包含了详细的信息，已经得到了国家土地管理、城市规划和建设部的正式认可和认证。 办理硬产权过户大约需要4到6周的时间，并需要缴纳4%的转让税。 2. 软产权 软产权是柬埔寨最常见的土地产权，城市中约有70%的房地产拥有软产权，而农村地区则高达80%。 它是由地方政府承认的房产所有权。软产权由当地的乡镇或地区提供，不在国家一级注册，但仍被认为是一种占有状态。地方当局通常可以在5至10个工作日内颁发软产权。 然而，软产权的所有权可能会受到第三方的质疑，并可能会引起诉讼。大多数新的大型开发项目都是以硬产权进行交易的，因为这被认为是柬埔寨最持久的土地产权。 此外，政府正在有计划地将所有软产权转为硬产权。 优点 缺点 硬产权 国家一级认证 4%的转让税 越来越多的外国人可以使用 更佳的保护，能提供更多关于过去所有权的信息 软产权 更快、更简单的转让过程 无法获得抵押贷款 广受青睐，最常用 3. LMAP产权 土地经营管理项目（Land Management and Administration Project, LMAP）产权是柬埔寨最现代化、最安全、最透明的硬产权形式。 2002年，经政府批准，世界银行首次在柬埔寨推出土地管理和行政项目。其既定目标是通过登记和发放产权，提高土地使用权的安全性。土地管理部是这一进程的主要执行机构。 LMAP产权优化了传统的硬产权，增加硬产权所缺乏的GPS定位信息。这些地理标记点清楚地界定了财产边界的坐标，避免了任何土地纠纷的漏洞。 LMAP产权也往往因为其可靠性而给业主带来更高的价值。 申请LMAP产权需要直接与土地管理部和其他相关官员沟通，这是因为LMAP受到国家层面的认可。对于已经勘测过的房产，获得LMAP产权通常需要6至12个月的时间。 4. 分契式产权 2009年，柬埔寨引入了分契式产权，允许外国公民完全拥有柬埔寨共有建筑物中的私人单位，以刺激外国人对当地房地产市场的投资。 分契式产权指的是共同拥有的建筑物中个人单位的所有权证书。建筑空间包括由个人业主独享的私人单元和其他共同拥有的空间（休息室、游泳池和健身房等设施）。如前所述，分契式产权允许外国人拥有高达70%的共有建筑物，但前提是外国人购买的是第二层或以上的房产。 为了在购买前验证分契式产权的合法性，买家应该检查开发商的硬产权和总体发展规划，并与各部委交叉检查这些文件。通过这些文件，购房者可以获得业主、物业和产权分类的关键信息。 在柬埔寨购买土地或有地房产 虽然外国公民不允许直接拥有永久产权土地，但有几种方式可以让外国公民持有土地权益。 成立土地控股公司 成立一家法律认可的公司，51%的股份由柬埔寨公民拥有。这对外国投资者来说风险最小，但由于成立公司的成本较高，一般只适用于高价值的豪宅。同样重要的是，任何土地控股公司都需要缴纳利润税。 长期租赁 长期租赁允许拥有开发土地和获得建筑许可的所有必要权利。由于最近的一项法律修改，租赁期的上限为50年，并可再延长50年。值得一提的是，如果土地为国家所有，最长租赁期为40年。这可以成为最终成立土地控股公司的重要垫脚石。 在与土地所有者签订任何租赁协议之前，最重要的事情之一是进行产权调查，以了解谁拥有产权，以及是否有任何抵押权登记。 先获得柬埔寨国籍 如果外国人满足以下条件之一，政府将考虑其公民身份申请： 在柬埔寨居住至少7年，并能够熟练地操高棉语。 捐赠或投资330,000美元（约256万元人民币） 一旦获得公民身份，外国人就可以拥有自己名下的土地和房产。 相关文章：26年来首次！柬埔寨宣布将制定新移民法 通过本地人代买 以柬埔寨公民的名义购买途径简单，价格便宜，经常被投资者使用，但它忽略了宪法禁止外国人直接拥有财产的规定。因此，根据柬埔寨法律，提名结构不被承认。 有些公司提供专业服务，外国人可以在柬埔寨购买在售土地，但产权是以当地公民的名义持有。这些公司提供的服务是为了减少以朋友或配偶的名义持有土地的明显风险。由于缺乏监管，在选择这一方案时，建议进行高度的尽职调查。 更多【居外百科｜柬埔寨篇】干货内容： 为什么投资柬埔寨：国家概况 柬埔寨房产投资最强攻略：外国人产权与房产类型 柬埔寨那么穷，为什么物价高上天？ 作者：Zoe Chan 今年最后一波赚钱机会在哪里？ 如果您希望在相对安全的社会经济和地缘政治环境中获得合理的利润，那么柬埔寨可能是您的首选。 想在柬埔寨购买房产？请填写下方表格，与居外的专业房产顾问取得联系。
在之前的内容中，我们对澳大利亚这个国家做了 简单介绍，并介绍 怎样在澳洲进行置业投资、如何快速移民澳洲、以及 赴澳洲留学指南，现在讲为大家介绍澳洲百科的最后一部分——澳洲生活指南。 一、澳洲福利待遇一览 福利1：护照含金量世界第6 日前，亨利护照指数 (The Henley Passport Index) 公布了2024年最强护照名单，其中，澳洲的护照排名第6名。此排名包括了 199 种不同的护照和 227 个不同的旅行目的地，并通过对各国护照可免签的国家和地区数量以获得最终得出结果。 福利2：完善的高福利补贴 澳洲是发达国家中福利最高的移民国家，社会福利和保障津贴种类多而齐全而且凡获得澳洲绿卡身份居民和公民，都可享受其应有的福利待遇。常见的福利补贴包括育儿补贴（牛奶金）、首次购房补贴、失业补助金、4周带薪假期、丰厚的养老金等，大家可以通过【澳洲移民福利一览】了解详情。 福利3：全民健康医保Medicare 澳洲建立了完善的全民医疗保障制度，包括医疗保险制度、药品津贴计划、医疗费用支出安全网三部分。Medicare基本上提供了公民日常生活中所要用到的一切，其中包括：日常基本医疗保健、住院的相关治疗以及药品福利当中，确保让你在进行重大医疗事件时，不会因为费用而欠下巨款。点击查看【澳洲医疗保险介绍】。 福利4：贴钱补假 澳洲生育补贴多 澳洲家庭生一个孩子，一次性可以得到4000澳元的生育补助。孩子出生之后，还会根据每个家庭的不同状况获得政府的相关补助金。此外，为鼓励多生，澳洲相关政策规定，符合标准的女性可享受18周的带薪产假和12个月的无薪育儿假；2013年1月后，父亲在12个月的无薪陪产假的基础上，可享受两周的有薪“父亲与配偶津贴”。 福利5：澳洲护照隐藏福利多多 除了以上福利，持有澳洲护照还能享受到一些大家平时注意不到的隐藏福利。首先，澳洲护照“买一送一”，有了澳洲护照就等于也拥有了新西兰的永居身份，可以自由往返、不受签证约束！同时，澳洲和世界上11个国家签订了医疗互助协议，澳洲公民在这11个国家看病能享受到如同在本国澳洲一样的待遇！ 相关链接：这些澳洲移民福利政策让你心动了吗？ 二、189个免签国家 海外出行说走就走 189个免签国家 走遍全球说走就走 Henley & Partners顾问公司2024年1月的研究表明，澳洲公民享有免事先申请签证进入189个国家和地区 进行短期旅游访问的权利。澳洲护照的自由权利排在世界各国中的第6位。 澳洲入境签证 办理三步走 要申请澳洲签证，大概可以分成了解签证类型、递交申请、跟踪申请进度3大步骤，一起看看具体的需求： 1、了解签证类型 大家必须先决定好签证的种类。常见的澳洲签证类型 可分成学生签证和访客签证两大类，访客签证包括旅游、商务、探亲、团体签证四大类，每种签证对应的要求不一样。大家可以通过 Find a Visa工具 来找到适合自己需求的签证种类。 2、递交申请 针对每种不同签证，备齐对应文件、表格、材料，就可以提交签证申请，费用包括签证申请费和服务费。 3、跟踪申请进度 递交签证申请之后，大家可以通过VLN号码和出生日期来 跟踪申请进度。 相关阅读：手把手教你办理澳洲旅游签证 常见签证申请材料 不管哪类签证，有些材料时必备的，包括： 护照原件 身份证 户口本 存款证明 银行卡使用流水 相关阅读：澳洲签证好办吗？三个要避免的雷区 三、全球最宜居 + 最 佳养老地相关介绍 澳洲领衔全球最宜居城市 英国经济杂志《经济学人》（The Economist）公布了 2021年最宜居的城市TOP 10 ，本次的评量标准在稳定性、医疗保健、文化和环境方面、教育和基础设施条件之外，还特别关注了对疫情的应对措施。澳洲城市依然表现突出（括号内为排名），阿德莱德（3）、珀斯（6）、墨尔本（9）、布里斯班（10）4个城市入选Top 10，澳洲成为全球公认的宜居之地！ 澳洲人自选的最宜居城市 以上是外界对澳洲城市的宜居程度的认可，但澳洲当地人却有着不一样的看法。那么，在澳洲人眼里，哪些城市最宜居呢？ 答案或许出乎大家的意料之外——阿德莱德连续3年被澳洲人选为最宜居城市 ，因为这里的人买得起房，生活质量更高！ 最适合养老的国度之一 澳洲的国民寿命都比较长，平均在83岁左右，并且很多人退休之后都选择在澳洲养老，这与澳洲生活环境与完善的福利制度密切相关，尤其是养老金和退休金。目前，澳洲老年人的养老模式也是多种多样的，共有三种可以选择，分别是养老院、退休村和居家照顾。生活环境、福利待遇及养老模式，使得澳洲成为全球最适合养老的地方之一！ 澳洲十大退休居住地 当地媒体根据生活环境、消费水平、医疗设施和房价等因素，选出了最受欢迎的澳洲十大退休养老居住地： 新南威尔士州：Tweed Heads、Port Macquarie 昆士兰州：阳光海岸（The Sunshine Coast）、Coolangatta 维多利亚州：Echuca、Mornington半岛 南澳：阿德雷德岗（Adelaide Hills）、Yankalilla 西澳：Esperance 塔斯曼尼亚州：休恩峡谷（Huon Valley） 四、了解当地习俗 让您的移居生活更美好 澳洲一个月生活费要多少钱？ 澳洲物价最贵的城市是悉尼，生活成本指数比上海高62%！在悉尼生活，你将要预备大约3000澳元（约人民币1.5万元）的生活费；如果是一家三口的家庭，则要准备约4600澳元（约人民币2.2万元）。 主要支出分类 每月平均费用（澳元） 膳食 外食：$300 – $400（每人） 自煮：$250 – $300（每人） 住房 租房：$1600 – $2100 通用開支：$250 – 350 交通 公共交通：$200 开车：$1000 – $1200（含汽车供款） 娱乐及生活杂费 $300 – $500 合计（大约） 单人：$3000（約人民币1.5万元） 二人家庭：$4200（約人民币2万元） 三人家庭：$4600（約人民币2.2万元） 相关阅读：全球生活成本最贵城市榜单：新加坡居首 悉尼前10 外汇相关那些事 出国旅行、留学、移民等等，离不开购汇，有外币收入、来华旅游的、在中国境内买房的境外人士，更关心结汇，外汇那些事儿，在日常生活、投资中必不可少。朋友们，如果你还是个外汇傻白甜，是时候升级你的知识储备了，让我们带你升级打怪，快速通关外汇那些事！ 必须了解的澳洲文化习俗 抱着留学或移居澳洲的念头，必须先搞清 当地的生活文化。本篇将从澳洲的地理、社会和交通方面，剖析当地文化。澳洲居民的人际交往方式较为随和，打招呼的方式以称呼对方名字与握手为主。需要注意的是，若在澳洲被邀请到别人家里做客，大家大多会选择带上一些酒类饮料上门，以示亲切，查看全文。 必须知道的紧急援助号码 初移居到澳洲，大家应存上当地的紧急援助号码，例如：驻澳洲联邦大使馆、紧急热线、警方帮助热线、风暴洪灾热线、生命求助热线等部门与相关机构的联系方式，以备不时之需。点击查看【移居澳洲必须了解的紧急号码】。 以上内容，对移居澳洲后必备的日常生活常识做了简单梳理，更多在 澳洲生活 的相关内容，大家可以在【移居澳洲手册】找到，该手册包括了当地风土人情、劳动法案、国籍政策等与大家密切相关的内容，欢迎点击查看。 更欢迎关注【居外百科︱生活移民】频道—— 只有你想不到，没有找不到的！
在英、美等国家投资买楼时，仲介通常都会推荐买家签约前做Inspection Report或 Home Report，即是验房报告。报告内容包括房产的结构（Structure）、状况 （Condition），环境（Environment），能源（Energy）和房价（Valuation）等资料。英国测量师是根据RICS标准来作出报告。 房产报告一般都包括以下内容： 大部份中国买家看过验房报告（Home Report）都未必太了解报告内容，例如能源 （Energy）、环境（Environment）等资料。但有一项可能特别感兴趣的是估价 （Valuation），可知道房产值多少钱，有没有买贵？ 在外国买楼投资，并不如在国内那么方便，用手机便能即时查到房价资料和银行估价。原因是每个国家对交易的数据有不同的处理方法，不是全部对外公开或公布。有些网站例如Rightmove、Zoopla可查到部分过去交易资料和数据，但不完整，亦不代表现在楼价的公平市价（Fair value）。要正确找出市价就必须找专业测量师做估价。测量师收费会根据地点，房产类型由几百至一千英镑不等，需时约2～3个星期完成。 而在中国买房产，较少人会安排做验房（Inspection）。因公寓式单位一般由管理公司管理外墙、公用设施、电梯等。业主只要每个月准时付管理费就可以，不用麻烦处理维修保养事宜。 在英、美做当地业主自己就要担当管理公司的角色，需自行定时做维修。传统上英国楼是用砖，美国楼是用木造，寿命可以超过一百年以上。对于没有住独立屋（House）经验的人士来说，许多时候可能会疏忽没有计算维修费用在内。独立屋最常出现的问题是屋顶漏水。木做的屋顶大概15～20年就需要做防水维修，30年或以上就需要更换新的。投资者计算净回报时，也应考虑维修费用在内。因此，旧楼总回报一般比新楼高，但收入减支出后旧楼净回报不一定比新楼高。 如果对英国房产估价需要了解，可以联络我咨询。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
