自从政府在二月底取消一切楼市的需求控制措施之后，成交量大幅提升，尤其是一手新盘，由2月28日至3月10日，共12天时间，市场新盘成交已经有1,702宗。 而且，不是集中在个别新盘，而是百花齐放。 其中位于石硖尾的Belgravia Place有超过300宗成交，另外就是港岛区的The Holborn、九龙区的Baker Circle． Greenwich及维港1号、新界区的星凯堤岸都有近百宗成交，其余分散在各区的货尾单位都有成交！ 最新数据显示，周末在只卖货尾的情况下，一手房源依然吸引力十足，单日成交达到301宗，销售势头持续攀升。若这一趋势持续下去，预计三月份的总成交量将超过3,500宗。 回顾2023年全年一手成交仅为10,650宗。相比之下，这数字已经超过了过去两年平均水平的1/3。根据分析，2024年全年的一手成交预计将突破20,000宗，远超过过去10年平均每年的15,900宗。 至于二手市场，尽管上周末十大屋苑成交仅有10宗，但其活跃程度仍不及新盘的火爆。预计整个三月份的成交量将回升至4,000宗以上，而全年二手成交预计将达到约50,000宗。 成交量上升的一个现象是“一客多食”，即一位客户购入多个单位。最新消息显示，Belgravia Place有一位客户一次性购入了24个单位，这很可能是市场上单笔成交最大的案例！ 这些购买者往往是投资客甚至是投机者，他们利用有限公司购买房产，以享受长期的楼花期或者成交期。由于物业只需支付较低的首期款，这些投资者可以在接近成交期时以更高的价格转手，从中获利。 炒风再起已成为人们担心的焦点议题。银行业立即表态拒绝提供“摸货”按揭，这使得投机者不太容易在中途转售房产。 这种情况下，大家都明白，如果楼市完全没有投资者和投机者，将会导致市场陷入一潭死水。这对于急于出售房产的业主来说非常不利，同时也对政府的财政收入造成重大影响。 然而，市场炒风若太过猛烈，可能会重现类似1997年楼市崩溃的情况，这将对经济和民生造成影响。 笔者回顾了97年和98年楼市的情况，当时银行的借贷资料并不完备，买家可以利用一份税单向不同银行借款。结果是，一些炒家可以轻易地拥有十套甚至更多的物业。笔者亲眼见过不少拥有超过百套物业的炒家！ 当时，楼市一旦逆转，情况就变得难以应对。许多炒家被迫急于抛售物业。然而，现在银行受到金融监管机构的严格监管，在中央信贷资料齐全的情况下，炒家只能利用一手长期成交来炒卖。只要市场情况好转，开发商自然会收紧付款方式，这样炒风就不会无限放大，大家可以放心。
过去周末两天，十大屋苑成交又回落至十宗以下，中原表示只有七宗，比上周减少6宗，零成交的屋苑共有5个。成交淡静不只是上周的事，整个七月份十大屋苑合共只有143宗成交，是两年半以来的按月新低。 其实，本港物业市场去年非常活跃，成交金额更突破1997年水平，创历史新高，唯主要倚靠成交宗数带动，楼价升幅其实有限！踏入2022年，成交宗数大逆转，连中原施永青，也宣布上半年罕有地录得亏蚀，要节省开支，而且强调成交量不足以支持行内从业员数目，人数可能会减少20-30%，施生更估计2022年下半年情况不会改善太多，预料中原全年都会亏蚀！ 对于广大的置业人士或业主，代理行的盈亏，关注度正常一般不会太大。但代理行的成绩跟成交量存在直接关系，而成交量又跟楼价有一定的关系。 2021年，全球主要大城市楼价都大升，主要是QE低息发挥了效果，香港受疫情影响，购买力固然受到一定影响，但移民潮令放盘量大增，缓和了楼价的升幅。去到2022年，除了疫情、移民因素，再加上加息、衰退，甚至台海战争的阴霾，令购买力进一步减弱，减幅多少就要视乎需要减价出售的业主所面对的压力。 笔者曾经亲身体验过最大的抛售潮，发生在97年，当时按揭借款比率是70%，即三成首期，但关键是没有中央借贷资料库，买家可以利用一份的入息证明，向不同银行借款，一个业主有三个物业是很平常的事，但收入并不足够供三个物业，而租金收入大约有5%，但利息是10%，租金也不足以支付利息支出。所以楼市一旦遇到逆转，业主除了沽出物业，别无选择。与今天的情况截然不同，中央资料库加上金管局的压力测试措施，令大部份业主都有足够供款能力。 当今愿意减价出售的二手业主，主要是移民及换楼业主，除非台海真的出现战争情况，上述业主出售的压力有限，跟1997年的情况不可同日而语。笔者再翻查自1981年至今，除了97年的大跌市外，每次不同原因的楼市调整也在10%左右，今次调整自去年中开始大约已跌5%，所以指数上还有5 %左右跌幅。在当今楼市淡静的背景下，遇到业主要移民急让，大家不妨大胆还价，减幅超过10%也非难事，静市随时变成买到笋盘的良机！
早前，十大屋苑成交又回落至十宗以下，中原表示只有七宗，比上周减少6宗，零成交的屋苑共有5个。成交淡静不只是上周的事，整个七月份十大屋苑合共只有143宗成交，是两年半以来的按月新低。 其实，本港物业市场去年非常活跃，成交金额更突破1997年水平，创历史新高，唯主要倚靠成交宗数带动，楼价升幅其实有限。 踏入2022年，成交宗数大逆转，连中原施永青，也宣布上半年罕有地录得亏蚀，要节省开支。 而且强调成交量不足以支持行内从业员数目，人数可能会减少20-30%，施生更估计2022年下半年情况不会改善太多，预料中原全年都会亏蚀。 2021年，全球主要大城市楼价都大升，主要是QE低息发挥了效果，香港受疫情影响，购买力固然受到一定影响，但移民潮令放盘量大增，缓和了楼价的升幅。 去到2022年，除了疫情、移民因素，再加上加息、衰退，甚至台海战争的阴霾，令购买力进一步减弱，减幅多少就要视乎需要减价出售的业主所面对的压力。 笔者曾经亲身体验过最大的抛售潮，发生在97年，当时按揭借款比率是70%，即三成首期，但关键是没有中央借贷资料库，买家可以利用一份的入息证明，向不同银行借款。 一个业主有三个物业是很平常的事，但收入并不足够供三个物业，而租金收入大约有5%，但利息是10%，租金也不足以支付利息支出。 所以楼市一旦遇到逆转，业主除了沽出物业，别无选择。与今天的情况截然不同，中央资料库加上金管局的压力测试措施，令大部份业主都有足够供款能力。 当今愿意减价出售的二手业主，主要是移民及换楼业主，除非台海真的出现战争情况，上述业主出售的压力有限，跟1997年的情况不可同日而语。 笔者再翻查自1981年至今，除了97年的大跌市外，每次不同原因的楼市调整也在10%左右，今次调整自去年中开始大约已跌5%，所以指数上还有5%左右跌幅。 在当今楼市淡静的背景下，遇到业主要移民急让，大家不妨大胆还价，减幅超过10%也非难事，静市随时变成买到笋盘的良机。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
日元最近的持续弱势表现引起了市场高度关注，日元汇率一度触及1美元兑换125日元以上，创下自2015年12月以来的6年多新低。 此次日元的大幅贬值，不仅让不少投资者措手不及，也令不少国际金融机构纷纷调整其今年日元兑美元的汇率预测。为何日元汇率于近期如此低落？疲软的日元究竟对经济，是利是弊？ 美债和日美利率，是决定日美汇率方向的重要原因 首先，美联储和日本央行对于利率政策的不同走向，是开启此轮日元兑美元走弱的导火索。在通胀指数一路高歌的压力下，美国正式进入加息週期。 但相对于美国，日本的消费者物价指数虽也连月上升，但上涨幅度明显偏低，日本央行仍维持著宽鬆政策；两大央行的利率政策分歧，促使美元兑日元表现强势，而日元出现了被抛售的情况。 受美联储升息加速，以及今年内高达6次加息的预期影响，美国10年期债券收益率走高至2.5%左右，这远高于日本10年期政府债券仅0.25%左右的收益率；而二国的短期收益率差异更为显著，相较于日本2年期国债收益率还处于负值区间的水平，美国2年期国债的收益率是2.3%左右。基于利率的巨幅差异，显然持有美元的回报率将远远超越日元。 弱势日元或推高通胀，好处有限 日本央行行长黑田东彦可谓弱势日元的推崇者，他始终认为日元升值将对出口依赖型经济的日本带来威胁，因此，自他2013年执掌日本央行以来，一直执行通过大规模货币刺激计画使日元处于弱势的政策。 现时，能源价格的大幅上涨也对弱势日元带来挑战，日元贬值将会增加石油和天然气进口的支出，日本的企业和家庭将会受到高油价和高电价等带来的不利影响。 虽然，日本政府试图通过补贴等措施来缓解能源价格飙升带来的负担，但日元贬值还是会很大概率地推升通胀，届时，日本央行将面对更大的抉择压力。 风险披露：本公司提供的环球市场、日本房地産市场等情况和分析，幷非以发行的産品爲参考，只旨在提供信息给投资者以瞭解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作爲任何特定投资産品，策略，计划的建议或推荐。 资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝，全球创富 联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk
海外房产投资的优势在1、投资及资产配置需求，海外投资可以盈利，2、安全需求，分散投资风险3、子女教育。 海外房产投资国内经济房款和国内货币贬值的风险对冲，对于房地产投资而言，主要有两种目的，一种是为了追求房产本身价值的上涨，单纯多的投资收益，一种就是通过房产出租的方式获取每年的现金流收益。 第一种是我们现在很多人的一个直接目的，毕竟在这样一个房价持续上涨的全球下，近20年的时间历史发展，很多投资人通过低位买入房产，在进行高位抛售房产的方式也是赚的盆满钵满。 第二种方式就是通过房屋短期或者长期稳定的现金流的投资方式，特别是在一些旅游业达发达的国家，房租收益是持续上涨的，像美国某些发达国家，每年睡前的房产收益就可达到10%以上，欧洲一些商铺出租也能达到10%以上，同时租金还能伴随地区经济发展做出相应的调整，如果你的房产持有超10年，这一笔收益是非常可观的。 投资会有收益，但同时也会有支出，投资往往伴随着风险，每个国家政策不一样，有的国家可以说是大部分国家都是要收取税费的，所以我们在计算收益的时候，要把这个税费作为成本考虑在里面，就像我们之前说过的，加拿大作为万税之国，每年的税费是非常高的。 所以我们在投资的时候，一定要把自己的投资逻辑考虑清楚，是放在房价上涨带来的本金收益，还是通过出租带来的现金流收益。 还有海外房产在环境这方面是非常有成就的，国外优质的自然环境，都会直接引来无数投资者进行房产投资，还有国外对食品安全非常重要，像欧洲的“绿色食品”都是有名的，你买的时候专挑这些带标签的准没有错。国外高效运转的联合见过体系，完备的法律法规，先进的检测手段等，都保证食品的安全。 在考虑完其他因素之后，很多投资者是为了下一代也就是子女教育问题而选择投资，现在国内的教育环境等问题都迫使大家将子女送往海外接受更加先进的西方教育，但国外租房租金是非常高的，占比会非常大，那么在孩子出国的时候进行房产投资，利用房屋升值或者出租收益与留学费用相抵。 总的来说海外投资无疑这三各方面，当然还有其他因素也都是考虑的要点，大家要结合自身的实际情况来进行谨慎投资。
新冠肺炎疫情影响下，全球房地产市场出现不少意料外的新变化。疫情阴云下，绝大多数行业都遭受巨大冲击，企业破产丶员工失业等情形并不鲜见，但许多城市特别是国际大都市房价却不降反升。 韩国首尔房价暴涨 韩国首尔近期出现了一波涨价抢房潮。据韩联社援引一份社会组织发布的报告，今年5月份，韩国首尔公寓售价从2017年5月的8.4亿韩元，跃升至12.9亿韩元，平均上涨4.5亿韩元（约37.5万美元），涨幅高达53%，为近30年来最高。 房价急剧上涨的同时，还伴随着成交的大规模放量。韩国官方近日发布的数据显示，7月份，韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍，月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平。 事实上，近3年来，韩国政府累计颁布了20馀项房产新政以抑制楼市过热，但成效并不明显。在居外网挂牌的韩国首尔王国地产（Kingdom Inc.）经纪人李镇禹在接受中新社记者采访时表示，近期的确感受到了首尔的恐慌性购房热潮。在韩国，有钱人都想在首尔买房子。首尔楼市与中国部分中心城市一样，房地产市场长期供不应求，加之，韩国政府的住宅供应政策方向与市场不适应，导致供求矛盾愈发突出。 一般而言，在城市化进程基本结束的发达国家，其房地产市场会渐趋平稳，如果没有剧烈的外部刺激，房价难现急速涨跌。但韩国似乎并不符合这一规律。特别是疫情後，韩国首尔地区出现恐慌性购房潮，房价涨幅明显。 全球性的流动性过剩被视为带动包括韩国在内多国房价上涨的重要原因。新冠疫情以来，全球特别是发达国家货币史无前例大放水，多国利率下降至历史最低水平，各国股票丶房产丶黄金等多种资产价格普遍上涨。 易居房地产研究院发布的一份报告显示，二季度，包括纽约丶洛杉矶丶伦敦丶东京丶首尔丶多伦多丶新加坡丶香港丶北京和上海等全球10大都市房价指数连续两个季度“逆势”上行。大城市特别是国际大都市的房产成为资金的“避风港”。 纽约曼哈顿公寓遇冷 也有部分区域展现出不同的趋势。作为美国乃至全球最繁华丶最富有的区域之一，纽约曼哈顿的楼市却遭遇寒流。 根据纽约地产评估公司Miller Samuel与房产中介巨头Douglas Elliman的一份报告，7月份曼哈顿的合作公寓和公寓的签约合同数量与一年前相比下降了约57%。高端市场受到的冲击尤为严重，价格在400万至1000万美元的合作公寓跌幅超过75%。 Amy Wang是纽约知名高端地产公司Brown Harris Stevens的住宅销售代理人。在接受中新社记者采访时，Amy Wang表示，疫情影响下，曼哈顿住宅市场的确出现明显的销售下滑迹象。去年7月1日到8月24日，曼哈顿成交住宅1879套，而今年同期这一数字是860套，下降幅度约为54%。公寓售价也显着下滑。不过，选择降价抛售的业主并不多，许多房主仍在等待观望。而外来人口减少被视为曼哈顿楼市遇冷的主要原因。 相较买卖，住房租赁市场受到的冲击更为明显，“租房市场非常疲软，过去楼市最为依赖的外来人口很难进来，房租明显下降，不少住宅租金下滑25%甚至更多”，Amy Wang表示。 中国买家可能在其中扮演了重要角色。亚洲房产科技集团居外IQI董事会执行主席Georg Chmiel对中新社记者表示，最新数据表明中国买家仍然是美国楼市最大的外国买家群体。居外网历年的中国买家美国楼市询盘趋势显示，华人买家在美国主要的购房地点就是西海岸的洛杉矶和东海岸的纽约。 此外，疫情防控和保持社交距离的要求可能也是导致曼哈顿楼市短期遇冷的重要原因。一个现象佐证了这一点：在曼哈顿楼市降温的同时，纽约周围的郊区楼市迎来一波上升行情。据当地媒体报导，汉普顿丶纽约威彻斯特县等区域7月份均出现住宅销售倍增的情形。业内人士指出，新冠肺炎疫情大流行，数十万富裕的纽约人逃离该市，前往人口不那麽稠密的郊区，带动这些地方房地产成交量急速增长。 来源：新浪香港 责编：Zoe Chan
近期，国内房地产市场最热的词，恐怕非“调控”二字莫属。限购、限贷、限卖……调控不断，一波接着一波。 驰骋商场近30载的万达集团董事长万健林早前曾说：“中国房地产开发的周期性太强，我从事地产行业28年，被调控了十来次，基本上两三年来一回调控。” 如何规避国内调控对企业经营带来的波动？有的选择了转型，如“中天城投”更名为“中天金融”，并变更主营业务；更多的则通过并购，加大海外布局。 在国内调控不断加码的同时，房企海外布局力度也在不断加大。 戴德梁行早前的一份研究报告显示，2016年，中国海外商业地产投资总额再创新高，达到383亿美元，同比增长49%。而在2010年，中国海外商业地产投资总额也仅仅在50亿美元左右。 早前，碧桂园在马来西亚的森林城市项目一直在国内推广蓄客；万科伦敦住宅项目目前也正在国内推广蓄客，不少房企在海外的公寓类项目都盯上了国内高净值客户群体。但在换汇实行更加严格的制度后，这些住宅项目均或多或少受到影响。 戴德梁行上述研究报告显示，2016年中国海外商业地产投资中，写字楼投资总额达到173亿美元，是2015年的两倍，占海外投资总额的45%；酒店市场占比27%，同比上升13个百分点；开发用地投资占比15%，同比下降18个百分点。 该研究报告还显示，去年8宗交易额在5亿美元以上的境外并购项目中，有5宗为写字楼项目，1宗酒店项目，1宗综合体项目，1宗开发用地项目。 与大部分房企在发展境内市场，适当配置境外地产项目的策略不同的是，上市房企中渝置地的策略更为“凶悍”。 中渝置地于2月份将大陆两个地产项目权益悉数出售，自此，中渝置地在大陆没有任何土地储备。 “一寸不留，未来瞄准国际市场”，中渝置地副主席兼董事总经理林孝文在此前的业绩发布会上强调。 与此同时，中渝置地还分别以2.9亿英镑和11.35亿英镑的代价收购了伦敦的两个物业项目，这两个项目每年将给中渝置地带来近2亿英镑的租金收入。 在优淘城总裁薛建雄看来，在国内调控加码的背景下，市场未来很有可能出现低迷行情，只有全球布局，才能做到平衡，才会产生现金流。 “股神”巴菲特的新布局：向中国人卖美国房产 随着国人海外购房需求日益旺盛，“股神”巴菲特也开始布局向中国人卖美国房产。 昨日，伯克希尔-哈撒韦公司旗下的房地产公司HomeServices宣布，已和中国的国际性房地产网站“居外网”（Juwai. Com）达成销售协议，旨在吸引中国的富裕阶层去美国买房。 中国购房者已成为美国住宅地产最大的外国买家，而HomeServices是美国第二大房地产经纪公司，其首席执行官Gino Blefari在一份声明中表示，该协议可以让居外网200万月活用户更方便地浏览特许专营商的房源。 美国住宅地产最大的外国买家 根据美国全国房地产经纪人协会数据，早在2013年，中国赴美购房人数就超过加拿大，成为美国住宅地产最大的外国买家。该协会数据还显示，加上来自中国香港和中国台湾地区买家，截至2016年3月的一年时间里，中国人在海外购房金额共计达到273亿美元，占全球房地产销量的26.7%。 HomeServices国际业务部高级副总裁Peter Turtzo向路透表示： 中国买家在美国购房平均花费达90万美元，是美国消费者支出金额的3倍。他们通常将这些房产作为第二居所或子女在美国读大学的住所。 他还向媒体表示，对于外国人，尤其是中国人，美国是安全的、具有吸引力的投资机会。 巴菲特的品牌效应 巴菲特的品牌效应有望助推HomeServices在中国的业务。 Turtzo向路透表示，没有巴菲特的背书和支持，HomeServices的品牌很难成功推广。巴菲特拥有极高的信誉和声望，在美国是和中国都是一种精神象征，大家信任他。这对公司在全球推广房地产很有帮助。 近期，巴菲特把他微笑的形象印在了可口可乐中国产品的包装上，巴菲特喜欢喝可乐世人皆知。 相关资讯：关于美国房产贷款机制及审核方式 （据华美优胜）
加元贬值因与果：我们呆在家里看烟火吧 仅仅在两个多月前，加元汇率曾经接近0.77美元，而且财经分析人士认为其涨势还会继续。但是现在加元汇率已在73美分以下。那些原本想天暖后南下度假购物的加拿大人，恐怕只好呆在家里庆祝建国150周年了。 加元大跌的原因：油价，特朗普，房地产泡沫恐惧 CBC资深财经记者皮蒂斯(Don Pittis)分析说，加元属于“石油货币”，和国际市场原油价格紧紧绑在一起。这个星期，西德州油(WTI，国际市场基准价)降到47美元，加元应声而跌。 美国总统特朗普竞选期间和刚上台时，一谈美国制造业衰落和巨额贸易逆差，必定拿墨西哥和中国做靶子，对加拿大则客客气气，告诉特鲁多北美自由贸易协定(NAFTA)只需“稍加改动”。但是在半个月前，他突然调转炮口，猛轰加拿大乳制品、软木和能源出口政策，北美自由贸易协定也变成了“美国的灾难”。 炒外汇的人比炒股的人还要听风就是雨，而过去几天里加拿大市场还真是风声四起。加拿大房贷供应商Home Capital Group推迟公布第一季度利润报告，引起从该公司本身的崩盘到加拿大版次贷危机爆发的种种猜测。 皮蒂斯说，许多人决定卖出加元只是觉得其他人马上就要开始抛售了。他们不会去核实各种消息的细节。例如，加拿大就算发生次贷危机，其规模和2008年的美国次贷危机完全不可同日而语。或者，加拿大的软木和乳制品出口尽管对某些地区很重要，但是在整个加拿大经济中所占比重并不大。 加元贬值的后果：特朗普会更生气 皮蒂斯说，外汇交易市场是一个奇特的“反馈效应圈”。特朗普的几条攻击加拿大出口贸易的火爆推特一发，能让一惊一乍的炒汇者赶快卖掉手里的加元。但是加元贬值的后果之一正是特朗普不愿意见到的。加拿大出口发展银行EDC预测，今年加拿大出口会成倍增长。 另一个后果就是在本文开头提到的，去美国旅游、购物的加拿大人减少。预见到这一点的纽约市旅游局已经开始对加拿大游客展开魅力攻势，希望以“相同的价值观”来抵消特朗普的负面影响。 （据加拿大家园）
英国脱离欧盟这一事件，犹如潘多拉打开魔盒。未来的金融环境只能用一句话概括：更加充满风险，充满不可预知。 由于人们普遍具有“厌恶非常态事件”的人性弱点，所以在此之前的“留欧”呼声被无意间放大并制造了“不可能脱欧”的市场幻觉，而一旦超预期的极端事件发生，很难说投资机构、各国央行们已经做好相应的准备。 此外，一个金融历史上从来没有出现过的重大事件发生后，一定会有连锁反应，未来“黑天鹅”也许会竞相飞出。 人民币兑美元：贬值压力巨大 随着英国公投脱欧，避险货币汇率飙升，6月24日公投当天“美元指数”便大涨2.5%。由此，便被动地加大了人民币兑美元的贬值压力。为了“打预防针”，当天人民币中间价下调118个基点。 英国脱欧公投结果出来后，国际汇率市场随即出现巨幅波动。其后的第一个交易日（6月27日），中国央行将人民币兑美元中间价大幅下调599个基点，下调幅度0.9%，为2015年8月11日汇改启动（当天人民币一次性贬值1.1%）以来最大贬值幅度。 6月28日，人民币兑美元中间价继续下调153个基点，跌破6.65，报6.6528，创2010年12月以来新低。 连续3个交易日人民币贬值幅度达到1.3%，这个幅度已经超过今年1月那一轮人民币快速贬值的幅度(1.09%)。 不过，与1月份相比，此次人民币属于被动贬值，源于英国脱欧这个上半年以来最大的“黑天鹅”事件。而1月份那一轮贬值，则是为了抑制美联储加息而引发的资本外流，属于主动性的贬值。 民生银行(600016,股吧) 在获悉脱欧结果后，发布了一份对人民币汇率影响的评估报告：按照不同情境的压力测试来看，最优情境，英镑、欧元同跌10%，美元指数升至99，人民币中间 价理论最大贬值压力为跌2.53%，至6.74；最差情境，英镑、欧元同跌30%，美元指数升至114，人民币中间价理论最大贬值压力为跌7.5%，至 7.0。 对于5月份以来的人民币下跌，多数学者认为“6.60”是阶段大限，当时市场没有充分考虑脱欧的可能性。然而，在脱欧公投表决当天在岸人民币已经跌至6.61。28日，人民币兑美元跌破6.65关口，而离岸人民币兑美元价格更是盘中跌破6.68关口。 可以说，因为脱欧这个突发事件，人民币本轮贬值幅度已经远超市场预期。 对此，兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委认为：“英镑、欧元的贬值，美元被动升值，将带来人民币汇率下跌的压力。而一旦未来英镑反弹，美元就有可能有所回调，人民币也会有机会反弹。从这个意义上来讲，只能说未来人民币汇率的波动幅度可能更大了。” 英国脱欧公投当日，央行行长周小川正在参与国际会议，他在发言中也暗示“人民币汇率的波动会更加市场化”。 他指出：“下一步人民币汇率制度应符合市场经济的更高要求，即汇率更加灵活，经常账户和资本账户资金流动更加自由，本外币兑换更加方便，并能为本国和外国投资者提供风险管理工具。” 从数据上看，2016年以来人民币波动幅度加大，振幅在200个基点以上的日子，占过去22年的一半。截至6月28日，人民币兑美元中间价在一年之内贬值的幅度约为7%。 人民币兑英镑：大幅升值 在24日上午“脱欧”票数领先的时候，外汇市场就出现了疯狂的场面：英镑兑美元连续几波大幅下探，盘中一度跌幅超过11%，最低触及1985年来新低1.3226。当天截至收盘，英镑兑美元收于1.3678，较上一交易日下跌8.1%。 8.1%这个跌幅不但创了英镑历史最高纪录，而且差不多是1992年“黑色星期三”跌幅4.1%的两倍，当时英国被迫退出欧洲汇率机制引发汇率大跌。因此，用“核爆”、“血流成河”来形容英镑的惨烈也毫不夸张。 28日，英镑兑美元盘中再度创下新低——触及1.3122。 由于英镑兑美元的剧烈贬值，也带来人民币对英镑的被动式升值。 6月27日，是英国脱欧公投结果出炉后第一个交易日。中国外汇交易中心数据显示，人民币对欧元中间价上涨超过1250个基点，人民币对英镑中间价上涨更是达6705个基点。按照中间价计算，人民币兑英镑一日内涨幅就达6.99%。 6月28日，人民币兑英镑中间价继续上涨1202个基点，报8.7992。 虽然英镑已经“蹦极”般暴跌，但市场普遍预期这仅仅是噩梦的开始。 德银分析师表示，尽管最初的跳空下跌主要受头寸调整和流动性驱动，然而英国退欧对英镑的中期影响还没有显现出来。 汇丰银行预计，今年年底欧元兑美元将跌至1.10，这意味着英镑兑美元汇率在目前低点位置还有约15%的下跌，人民币兑英镑的被动式升值也将持续。 投资、消费：有喜有忧 由于英镑兑人民币短期内大幅贬值，用人民币换英镑去英国消费则相当于捡了大便宜。例如去英国旅行、购物、留学，都比脱欧公投之前打了一个大折扣。 就签证政策而言，英国的签证一直都是单独的，因此不受脱欧影响。同时，从2016年1月1日起，中国游客可申请2年有效期的多次往返签证。即便是脱欧后，英国政府针对中国游客的这些签证政策优惠短时期内也不会有变化。 不少旅游业的专业人士都预计，今年暑期预订赴英旅游产品人次同比将大幅增长。 与此相反，在英国购买了房产的中国人，则要焦虑一阵了，主要原因是房价下跌预期。 仲量联行预计：“脱欧后，预计伦敦等地2016年上半年房价涨幅将在下半年被抹去，而且2017年至2018年房价跌幅将在3%～5%之间。” 值得关注的是，戴德梁行为了解房产投资者对脱欧的反应，曾对欧洲境外的不动产投资者进行了调查。调查结果显示：英国退出欧盟，超出三分之二的房 产投资者表示会减少其在英国的投资；12%的投资者表示，如果英国退出欧盟，他们将于今年或者明年抛售掉所有资产；另外四分之一的投资者表示可能会观察一 段时间之后再抛售。 该项调查时间是在脱欧结果公布之前，目前脱欧已经不可逆转，金融市场的动荡也超出预期，因此英国房地产投资的前景更加不乐观。 买好房子的还不是最悲催的，在脱欧之前刚刚兑换英镑，正准备在英国买房的人有可能最为受伤。 在脱欧投票之前的6月23日，人民币兑英镑的中间价是9.7242，换100万英镑需要972.42万元人民币；到了6月28日，人民币兑英镑的中间价是8.7992，同样换100万英镑，只需要879.92万元人民币，仅仅几天时间，就可以节省92.5万元人民币。 此外，汇率巨幅波动带来的“汇兑损益”也让在英国有大量投资的中国企业很受伤。 其中，最具代表的恐怕就是李嘉诚了。统计数据显示，李嘉诚56%的投资在欧洲，其中英国是“主战场”，大约占到37%。如今，英国近三成的天然气市场、近三成的电力分销市场和约5%的供水市场都由李嘉诚旗下公司实际控制。有英国媒体甚至因此形容李嘉诚“买下了大半个英国”。 然而，脱欧之后，李嘉诚旗下在中国香港上市的公司股价均大跌。仅在24日当天，李嘉诚旗下的5家主要上市公司，市值合计就蒸发逾425亿港元。 有机构分析认为，这些公司的业务很大比例在英国（长江基建、电能实业、长江和记，其英国业务占比分别为72%、63%和21%），要赚取英镑，再转换为港元以计入利润，因此“汇兑损失”的担心是造成李嘉诚旗下公司近期股价暴跌的主要原因。 全球股市：A股一枝独秀 受英国脱欧影响，美国、欧洲、亚太股市普遍大跌。尤其是24日当天，德国股市重挫6.82%、法国股市下滑8.04%、英国股市跌3.15%、美国股市三大股指下跌均超3%、日经225指数重挫7.9%。 美国标准普尔公司最新数据显示，英国公投决定脱离欧盟后，全球股票市场24日蒸发2.08万亿美元，创有史以来最大单日损失，超过1987年“黑色星期一”股灾。这一损失金额相当于全球股市容量的4.7%。 27日，股市继续下跌，两个交易日蒸发市值达到创纪录的3万亿美元。标普全球广泛市场指数下跌了近6.9%，为2008年金融危机以来最大的两日跌幅。 相比较全球股市而言，A股市场却一枝独秀，24日当天上证指数仅小幅下跌1.30%，远远强于中国香港、东京等亚太股市。 分析其中原因，“国家队”护盘有功是重要因素。当天下午开盘后，上证指数也有一波大幅跳水，但在跌至2810点左右，“国家队”两大砝码——券商股、银行股齐齐拉升，终于确保没有出现大跌。此后27日、28日两个交易日连续上涨。 对于A股的后期走势，目前市场分歧较大。 乐观派认为，风险事件释放后，“吃饭行情”又来了。例如长城证券认为：“在消化英国脱欧公投结果这只黑天鹅后，市场将迎来一个喘息的时间窗口，反弹总体幅度或在10%-15%。” 海通证券(600837,股吧)认为：“过去两个月国内外利空因素不断，如国内经济下滑、A股未加入MSCI、产业资本减持等。随着英国脱欧的黑天鹅事件落地，阶段性的利空已基本得到释放。目前市场情绪处于较低水平，频频落地的利空和投资者偏谨慎的心态，将使得短期市场走势的天平更有利于多方。” 但在悲观派眼里，人民币持续性贬值始终难以回避。 瑞银证券指出，如果人民币近期贬值，则A股市场可能承压。海外经验表明，新兴市场上每一轮的本币贬值都伴随着资本流出和股市回调。就行业板块而言，金融、房地产、航空行业受到的负面影响最大。 （短评）理解风险 和讯网： 刘 畅 英国真的脱离欧盟了！今年最大的一只“黑天鹅”飞出来了！ 既然事先就知道有脱欧可能，为啥还是“黑天鹅”事件呢？这是因为，一个重大事件发生后，我们可以知道它是负面的，但是却没有人会知道负面的程度会有多深，依然是超预期的。 对于投资者来说，如果在这类重大金融事件面前没有做好准备，既可能造成巨大的损失，也可能错失轻松获利的机会。如何在风险事件来临之前做好准备，这就涉及到对“风险”的认识和管理。 投资经典书籍中有两本值得反复阅读，一本是芒格所著《穷查理宝典》，另一本就是橡树资本创始人霍华德的名著《投资最重要的事》。 脱欧事件发生后，再次阅读《投资最重要的事》，又碰撞出新的发现。 首先，“风险”是什么？霍华德认为，“风险”就是确定的损失。这是从投资效果上来看的，并不全面。 从哲学层面、本质含义上看，风险即不确定性或多种可能性。从表现形态上看，多与某些具体的事件相对应。 这些事件可以又分为两类：一类是事件发生了，而市场要有一个过程才能意识到风险来临了，如2014年6月初证监会发文严打场外配资，这个事件成了股灾的导火索；另一类是市场已经有充分共识的事件，一旦发生，一秒钟都不需要，灾难即已来临——脱欧就是这样的事件。 对于第一类事件，我们不可能预测到它的发生，但是我们可以争取做到当风险事件发生后，我们是最早发现和理解这个风险事件的那5%的人，这样一来“风险”就基本不会伤害到你。如何做到？简单说，就是要始终理性。 对于如脱欧这样的第二类事件，我们不可能预测到最终结果，但是我们可以做好准备。怎样准备？如果风险与潜在收益基本对等，那最好采取完全规避态度，不要在任何一方下注。 如果风险与潜在收益严重失衡，则可在潜在收益大而风险小的一方下注，例如英国公投前买“黄金股”。当时市场“留欧”风气占优，作为避险资产的黄金类股票已经有所回落，如果结果“留欧”其再次回落幅度也有限，如果“脱欧”则可能大涨。 相关资讯：英国脱欧：欧洲房产投资第一大目的国的位置会被德国取代吗？ 据和讯网
1月 关键词：特朗普 1月20日，特朗普正式就任美国第45任总统。上任一周内，他就签署了美国退出跨太平洋伙伴关系协定 (TPP），限制7个穆斯林国家的移民与难民入境，并签署命令开建墨西哥墙。从选举胜出开始，特朗普反对美国经济全球化的态度就给国际局势带来了巨大的不稳定性。不过对外政策的收紧对美国内部经济与房市并不见得是坏事。加大国内基建力度，稳固经济发展，吸引企业回归美国，创造更多就业，对提振大众房市需求有着积极意义。 居外点评：特朗普的一系列政策料将刺激美国本土基建与劳动密集型企业的发展，对美国中西部地区与中低端房市有着更大的刺激作用。 2月 关键词：直飞 2月15日，从福州长乐国际机场起飞的厦门航空MF849航班抵达纽约肯尼迪机场，标志着继北上广之后，大陆开始有其他城市直飞纽约。目前该航班每周执行三班，由厦航波音787系列执飞。目前北京、上海与广州每周分别有23，21与10个班次直飞纽约。之后的10月，海南航空也开通了重庆直飞纽约的航班，每周2班，成为第五个直飞纽约的内地城市。除了北上广之外其他城市直飞纽约等美国大城市航线的开通，势必将促进中国人在美旅游、投资。 居外点评：更便捷的中美交通将给美国带来更多的中国游客与投资贸易机会，为有志于在美投资房产的中国人提供了更多便利。 3月 关键词：脱欧 3月29日，英国正式启动《里斯本公约》第50条，开始脱欧程序。然而仅仅半个月之后梅姨就宣布将在6月举行议会大选，为英国再添不确定因素。而由于梅姨领导的工党在大选中并未获得足够票数，不得不与别的政党合组少数派政府，将英国的混乱推到了顶峰。在一切终于尘埃偶顶之后，英国与欧盟展开了一系列退欧谈判，在接近年底的时候终于取得了突破性进展，将接入第二阶段。 居外点评：英国政治的持续动荡引发了强烈的避险情绪，一些企业与投资者撤出英国，伦敦高端房市受影响最大。不过由于房市供给依然严重短缺，整体房价暂且不会出现明显下滑。 点击查看居外网英国房产 4月 关键词：多伦多加税 大多伦多地区对外国买家征收15%附加税的政策4月21日起生效，以抑制飙升的房价。短时间内在多伦多房市掀起轩然大波，市场抛售情绪强烈，新增房源激增，成交量却锐减，房价也随之下滑。不过几个月之后，随着市场短期反应过去，市场波动减小，房市重回稳定。 居外点评：短期波动已经结束，独栋别墅市场受到加税影响走势平缓，公寓与联排市场火爆重现，房价也再次攀上新高。 点击查看居外网加拿大房源 5月 关键词：马克龙就职 5月14日，39岁的马克龙成为法兰西第五共和国历史上最年轻的总统。比起他的政治主张与提案，更被大家所熟知的可能是他平步青云的政坛经历以及传奇的忘年婚姻。不过这位年轻总统的执政能力也慢慢得到各方肯定。《经济学人》丝毫不掩饰对马克龙的喜爱，几次将他定位为欧洲希望；12月该刊又将法国评为“2017年度国家”。据“法国资讯”报道，最新民调显示过半法国人对马克龙的政绩感到满意，不过同时有67%的受访者认为马克龙是“富人的总统”，认为他的新政策会更有利于富豪阶级。 居外点评：马克龙的新政与较高的支持度是法国乃至整个欧洲发展的强心剂，对法国房市也是重要的利好。 延伸阅读：法国二手房房价继续飞涨 大巴黎增幅最大 点击查看居外网法国房源 6月 & 7月 关键词：澳洲加税 6月到7月，澳洲昆士兰州与新南威尔士州纷纷提高外国房产投资者的印花税税率，土地税、空置税等旨在限制炒房行为的税费也有相应增加。加之此前已经加税维多利亚州与年底也开始行动的西澳大利亚，澳洲主要投资区域（悉尼，墨尔本，布里斯班，阿德莱德）都已经调高外国投资者的附加印花税。外国买家在澳洲投资房产，将面临超过房价的12%的税费。通过一些列的加税与限制贷款政策，澳洲大城市房价增速已经有明显的回落，低于去年同期房价增幅。 居外点评：对海外投资者来说，在澳洲买房将面临更高的费用与更大的贷款难度。不过抑制高房价是避免澳洲房市走向崩盘的必要措施，房价的调整对当地购房者来说也是个好消息。 点击查看居外网2017年末特推澳洲大堡礁附近高收益（14% 年化）酒店式公寓 7月 关键词：加拿大加息 2017年是加拿大经济蓬勃发展的一年，强劲的GDP增长与就业收入水平的提高给了政府与市场更大的信心。7月12日，加拿大央行7年内首次加息，将基准利率从0.5%升至0.75%，之后又在9月再次提高至1%。随着两次加息，加拿大持牌银行的房贷利率也应声上扬。不过随着经济增速企稳，加拿大央行在今年之后的月份里一直按兵不动，将继续加息的可能留到2018年，也缓解了房贷继续上扬的压力。 居外点评：在今年两次加息之后，加拿大房贷利率暂时稳定，预期明年可能继续上涨。加之2018年开始，所有房贷申请者都需要进行贷款压力测试，一部分市场需求将被影响。 点击查看居外网加拿大房源 8月 关键词：飓风哈维 8月27日由热带风暴升级成飓风的哈维，是美国历史上造成损失最惨重的热带气旋。这次飓风带来超过2000亿美元的损失，主要受灾地为休士顿都会区。4天之内，飓风哈维带来超过1000毫升的降水量，给德州以及周围区域带来巨大洪灾。仅仅在德州就造成近百人死亡，数万人被迫迁徙，上万房屋面被摧毁。 居外点评：目前灾区急需新房供给，短期内供不应求的行情会抬升周边房价。不过随着政府干预加大，重建恢复，市场应当将回归之前的平衡。 延伸阅读： 飓风过后，住房新增需求会在哪里？ 寻找飓风过后美国德州东南部的新兴可投资房源 9月 关键词：美联储缩表 在9月20日美联储月度发布会上，时任美联储主席耶伦表示美联储将从10月份开始缩减自己的资产负债表，这次缩表将以渐进被动的形式进行。2008年金融危机至2013年，美联储一共进行了三轮购债，给市场撒出了几万亿美元流动性。此次缩表意味着美联储将卖出自己持有的国债等资产，回收市场上的美元。 居外点评：缩表与加息一样，都是货币政策的收紧，美联储在2017年加息缩表并行意味着美国货币政策缩紧速度开始加快，房贷利率可能将在近期保持上升趋势。 点击查询美国银率网最新房屋贷款利率 10月 关键词：加泰罗尼亚 & 中共十九大 10月1日，西班牙加泰罗尼亚自治区政府举行独立公投，在43%的参选的选民中，92%选择希望独立。但这次投票在9月就已经被西班牙政府判定违宪，并尝试动用警力阻止公投。公投结束之后，西班牙皇室与政府重申了此次公投的非法地位，但加泰罗尼亚自治区议会在10月27日单方面宣布从西班牙独立。之后的几小时之内，西班牙政府宣布直接接管加泰罗尼亚的自治权，解散加泰政府与议会。国际上也没有任何主权国家承认加泰罗尼亚的独立地位。12月21日，加泰地区举行了新一届议会选举，但在这次大选中独立派仍然占据了加泰议会的多数席位，西班牙局势中的不稳定因素依然存在。 居外点评：加泰罗尼亚地区独立风波仍未平息，不稳定性依旧存在，当地房市需求将受到一定影响。不过与此同时，马德里与瓦伦西亚等地可能会更受投资者青睐。 延伸阅读：巴塞罗那前途未卜 马德里已成国际投资者最佳选择 加特罗尼亚局势不稳 房产投资者转向瓦伦西亚 点击查看居外网西班牙房源 关键词：中共十九大 中国共产党第十九次全国代表大会于10月18日至24日在北京召开，此次会议领导人给民众留下影响最深的一句话莫过于：“房子是用来住的，不是用来炒的”。这次会议被国内房产业和媒体解读为“中国住宅的投资性质减弱的转捩点，让房子从暴利投资回归本质。” 居外点评：限购限贷范围的扩大、住宅土地供给增加、租售同权、共享产权等等措施接连推出，显示了中国政府对抑制房价飞速增长，打击投机行为，维持房价可负担性的决心。 11月 关键词：新西兰限购 新西兰新总理宣布将禁止外国买家购买现房，以抑制飞涨的房价，帮助更多新西兰人拥有自己的住宅。这项法案已经与12月正式提交国会，有望在18年一季度获得正式通过。不过这项禁令有可能与一些重要贸易协定存在冲突。新加坡就已经对此法案提出抗议，认为这项法案将违反两国之间的合作协议。这些冲突意味着该法案的最终细节落实仍存在变数。 居外点评：鉴于澳洲早就实行类似限制，但外国投资者集中在新房市场，使澳洲房价依然居高不下。预料新西兰的类似法令可能会在短期内造成一些区域的行情动荡，但不会带来长期显著影响。 追赶居外网新西兰买房末班车，点击查看详情 12月 关键词：美国税改 12月20日，美国国会参议院正式通过了30年来最大的税收改革，也是特朗普任期第一年中的最大政治收获。不过由于这次税改将带来的诸多变动与政府的巨额收入减少，美联储在年底发布的的长期经济预期当中并不十分看好这次税改对经济的刺激作用。这项将为全美减税1.5万亿美元的税改方案最主要的变动包括永久降低企业税与短期降低个人所得税等。然而在为企业跟个人减税的同时，这次税改也限制了房地产相关的税收抵扣，高房价地区的购房者有可能反而面临加税。在最终的税改方案中，州与地方税收（包括州级别的个税，消费税与房产税等）最高抵扣额度也被限制在1万美元；房贷利率可免税的房贷最高限额也从之前的100万美元降低至75万美元。不过在美国极少数的房贷会超过75万美元，这项改革对房市的影响预计比较小。 居外点评：美国新税改方案增加了居民可支配收入，但让一部分购房者面临加税，总体而言可能更有利租赁市场。 作者：居外网海外房产分析师 Adam Yang 排版：Shelly Du 责编：HY 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
