美国 | 澳洲 | 加拿大 | 英国 | 泰国 日本最新房价报告 弱势日元推动2016年的日本出口贸易，吸引了更多外来外资，2016年日本经济弱复苏，不过，日本国内消费仍因为多年时断时续的货币紧缩而滞涨。但日本住房市场在2016年却表现红火。2016年，东京公寓二手房均价涨9.1%，明显好于之前一年1.01%的涨幅。东京住宅价格在2016 年4季度环比上涨1.16%。>>>详细 日本重点城市租金回报率 日本买房流程 对于初次去日本置业的外国人来说，了解日本的购房流程、交易费用、房价等信息是基本的准备工作，知道了这些基本的信息后，开展后面的购房工作就变得容易许多。居外网整理了日本买房流程、费用及最新房价等方面的信息供大家参考。>>>详细 日本房贷流程 对于多数想去国外置业的国内买家来说，能否贷款买房是一个非常棘手的问题。日本的房贷办理也不例外，既要找到能对外国人提供房贷的银行，又要了解各个银行不同的贷款条件和利息。居外网整理了外国人去日本办理房贷的大致流程及可供选择的银行信息供大家参考。>>>详细 日本房产税费 各个国家房产政策不同，外国人在买房时需要缴纳的税费也不尽相同。在日本买房时，除了购房款外，购房者还需要缴纳哪些费用？后期的维护管理阶段需要缴哪些费用？出租、转让时卖家又需要缴纳哪些费用？居外网整理了日本房产在各个阶段的房产费用供大家参考。>>>详细 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
《蜡笔小新》中为什么风间家那么有钱住公寓 小新家没钱却住带院子的别墅？ 想要搞清楚为什么 我们先来分析一下双方房产的价值～ 小新家（野原家）的房产情况： 3LDK带车库、可养宠物、木造建筑 木造2层。内部结构：第一层有1间生活起居室、1间和室、1个开放式厨房餐厅、洗面所、浴室、卫生间；第二层有2个带阳台的房间。家中除了野原夫妇，小新和妹妹小葵以外，还有一只叫小白的狗子以及一辆车，基本属于日本典型家庭标配建筑，功能齐全。 距离春日部站走路10分钟、市中心房产 小新的爸爸广志在东京千代田区的商社工作，每天上班是在春日部站坐车；剧中也提到去车站附近的音像店走路5分钟；妈妈美芽买东西常去的商场也是伊藤洋华堂春日部店；可以判断出野原家在车站徒步圈10分钟内，属于春日部市中心。 春日部市中心附近的土地用途基本都为“第一种中高层住居专用地域”：建筑覆盖率60%、容积率69%。动画片中曾经提到过1层的生活起居室是8叠，可以算出：土地面积约77平米，建筑面积约112平米。 总价5000万日元上下 根据以上条件，可以判断出当时野原家的土地在1900万-2400万日元之间，算上建筑加装修野原家的房子大概在5000万日元左右（剧中也确实提过5000万日元左右，合260万人民币上下）。现在光这块地（38万日元/平米）已经3000万日元左右了～ 其实野原家这个地理位置的住宅水平已经属于中上层水平的家庭生活了，但是每每提到需要还贷款，爸爸广志就要被妈妈美芽吐槽月薪低。 让我们来算一笔账，5000万日元算上利息5481万日元（282万日元），零首付分35年还清，每月还13万日元（6700元），而广志作为公司第一营业部营业二课系长，年收入在600万日元左右，平均每月50万日元（26000元），除去住宅贷款还剩下37万日元（19000元）负担一家四口的生活日常开支。 而根据日本总务省统计局的《家用调查报告书（家庭收支篇）2021年》的统计数据来看，一般的4口家庭1个月的生活费大概28万日元左右。其中的构成如下图： 全国住宅贷款占收入的平均比重是18.1%，每月还11万6000日元左右。 综上所述，不管是房产贷款还是生活费支出，野原家还是高于平均水平了～所以倒也不是广志工资低，主要是野原家追求的生活水平比较高～想想妈妈美芽平时还是要买一些奢侈品的，也不能算是贫穷家庭啦～ 《蜡笔小新》这部作品是在1990年8月开始连载的，而当时小新的爸爸野原广志曾提到还有32年的房贷要还。就在去年，小新家的贷款也终于还完了。 再来看看风间家的房产情况： 风间的爸爸常年在澳大利亚工作，从事IT行业，工资比广志高，风间妈妈看起来也是干练的职场女性，父母双职工，所以风间的家庭条件自然比小新家好很多，然而在剧中风间家却住的是公寓。 由于剧中没有透露太多风间家住的公寓的信息，所以我们只能发挥想象力往春日部市中心的高级公寓上靠，加上当时正是日本泡沫经济时期，公寓新房房价在5000万日元左右，就房价总价来说，实际上跟小新家的一户建差不多。 区别在于日本土地大多是私有制（所有权），从长期价值上来说风间家的公寓土地没有小新家一户建的值钱；公寓的停车位一般是需要长期租，很少有可以买的车位（就算可以买，也是买使用权，没有土地拥有权）；每个月需要交修缮金、物业管理费，总体持有费用比一户建高出很多，如果没有经济实力的家庭会更愿意选择土地值钱的一户建。 那么风间家为什么住公寓呢？1、物业设施完备：可24小时扔垃圾、高级公寓有健身房、咖啡厅、酒店设施；2、交通便利：上下班、上下学方便、商业设施丰富；3、建筑保值能力强：钢筋混凝土结构、修缮由专业管理公司进行，房屋寿命更长；4、流通性强：交易频率高、需求量大。也就是我们说的花钱买舒适～在同样的条件下租公寓，每个月也要十几万日元，赶上小新家每个月还的贷款啦。 其实风间家不止这一套市中心的高级公寓，剧中也提到他家在澳洲有别墅，那么在日本或者说全世界其他地方是否还有房产没有提到，市中心的这套房子可以理解为为了风间妈妈和风间上班上学、生活便利的住所，大概率是一次性付清购买的。 实际上大多数高净值人群的房产分很多职能，有专门等土地涨价收割的、有专门用来收租的、还有度假用的、工作用的、待客用的等等，只有想不到，没有做不到。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
马来西亚第二家园计划项目是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游、发展经济而出台的一项政策，目的是鼓励外籍人士在马来西亚较长时间居住。第二家园门槛低，申请方便吸引了众多国人的目光，很多人对该政策并不是很了解，下面针对一些常见问题为您解答： 1、马来西亚第二家园计划是移民项目吗？ 答：严格来说，“第二家园”并不是完全的移民计划，而是一个长期免签证的有条件永居计划，或者说是一种侨居特权及身份。因为，它不需要在国外接受移民监，不需在国内上报备案。可以不去居住，也可居住。这种比较自由的身份在无必要时可以搁置不用。但在必要时可以获得很多除侨居外的特权。 2、马来西亚没有欧美国家或者我国富裕，为何还要移民到马来西亚？ 答：欧美很多国家虽然比马来西亚更富裕，但是生活费用较高，距离中国较远。中国只是在总量上比马来富裕，人均及福利就差了很多了。马来西亚被列入全亚洲最适合居住的国家，日本海外长期居住协会评为最受欢迎的移民国家第二名。马来西亚以友善温和的人民、较低的生活费用、完善的基础设施、迷人的自然环境、良好的投资环境、较高水平的教育系统和多元化文化、便利签证吸引了全世界人民。 3、马来西亚排华吗？ 答：马来西亚不排华。马来西亚社会是多元文化社会，马来西亚的马来人、华人和印度人等各民族的人们共同学习、工作和生活，相处得非常融洽与和睦。而且，占1/3人口之多的华人在经济上占主要地位，在政治上国家执政党中华人社团占1/3席位，甚至有些洲根本就是华人执掌政权。 4、马来西亚这个国家适合居住吗？为什么选择退休或居住在马来西亚？ 答：适合居住。马来西亚高品质的生活方式、低消费、良好的航空运输系统与医疗保健设施、教育机会充足、基础设施优良、多元文化社会、自然环境优美，气候宜人。 5、党员、官员、老板、政协委员、高尔夫会员、企业家…..你最想要哪种身份？ 答：其实，这些身份都是虚幻的，一旦政策变动，都会化为乌有。我最需要的是拥有“自由行世界”的特殊身份。而第二家园计划就是让你有了一定事业后能自由地到全世界侨居、旅游等权利。 6、世界上最低移民门槛的国家是马来西亚吗？为什么？ 答：是；因为按照马来西亚的规定，50岁以下的的申请人只需存入马来西亚银行30万元人民币（第一年60万）就可以全家侨居了。其他什么都不需要。 7、参与第二家园计划，对我有什么好处？如果我不想出国也适合申请吗？ 答：好处很多。对小孩来说，方便在小学中学阶段接受高品质的国际化双语教育，方便以华侨生身份参加中高考，方便以较低的费用通过“跳板留学”的形式获取欧美澳名牌大学文凭。对大人来说，可以方便出国签证，方便国外旅游度假，方便回避国内各种风险，方便取得华侨身份领养第二子女、方便注册公司以外资回国投资内地免税创业等，方便开展东盟贸易，方便资金转移到国外存取，获取高额利息避险，方便到国外购买永久产权住房，方便移民第三国等。对老年人来说，马来西亚高质量的社会设施、低廉的生活费用和优美的空气环境方便退休生活颐养天年。用个形象的比喻，就是又为你全家买了一份“世界保险”。因此，可以说，只要够条件，几乎人人适合申请。只要取得身份就可以享受以上特别权益，不出国侨居也可以获得上述的权益，同样好处多多。 8、不用移民，你就可以随时到海外定居，你相信吗？ 答：相信；据马来西亚第二家园计划，拟无须像其他移民国家一样按照既定规定的程序办理繁杂冗长的移民手续。你只要简单地填几张表，符合条件的话，2-3个月你就可以到海外定居了。 9、不花钱就可移民，你相信吗？ 答：相信；据马来西亚第二家园计划，你的钱只要存进马来西亚的银行享受利息，不需付钱给移民局，就可办理移居了。如果你将来不想保留这个身份了，仅需从银行取回资金就可以了，不会有任何损失。 10、有哪个国家，可以对中国公民出国无须办理签证？ 答：马来西亚，只要你办理了我的第二家园计划，仍然是中国公民，但是可获得10年期无限次的免签证自由出入，终身可续签。对于去第三国的签证，在签证方面的优势就是，世界上有120多个国家对马来西亚实行免签，第二家园人士到第三国签证可以不回国办理，直接在马来西亚凭第二家园身份就可办理，另外，就是签证时间和或通过率都比国内大大提升了。同时签证审核可获得加分效果。这样就打通了成功人士的“国际通道”。 11.怎么样才能同时拥有国外的身份，又不影响国内的身份呢？ 答：加入马来西亚第二家园计划后，你就拥有了在大马的特殊身份，享受很多福利。但你不须放弃国内的任何身份、地位、福利、事业和社会关系。 12、参与马来西亚第二家园计划，我的英语水平不行怎么办，到了国外不会成为哑巴吧？ 答：语言沟通不成问题。马来西亚是个多语言国家，华人在马来西亚占30％，除英语和普通话外，福建话、广东话、客家话也是普遍使用的交流工具。 13、拥有第二家园身份，每次去马来西亚还要再办理签证吗？ 答：不需要。在马来西亚国际机场，有专门的第二家园贵宾通道，你只要刷卡通过就可以了。而不需要再在机场办理繁杂冗长的通关手续。 14、为什么说马来西亚是办理移民手续最快的国家，有多快？ 答：马来西亚第二家园计划以其门槛低、办理快、手续简易而受到欢迎。一般只需2-3个月即可办妥使用。所以说它是目前世界上办理最快的国家。 15、马来西亚第二家园与其它国家的移民有什么区别？ 答：有区别，下面为您介绍。 美国绿卡：办理时长 (12-24个月) ；资金要求 53万美元=362万元； 申请费用20万人民币；有居住要求 加拿大枫叶卡：办理时长 (24-36个月) ；资金要求 80万加币=533万元；申请费用20万人民币；有居住要求 新加坡绿卡：办理时长 (6-12个月)；资金要求100万新币=498万元；申请费用10万人民币；有居住要求 大马MM2H卡：办理时长 (2-3个月) ；资金要求30/15万马币=60/30万元 ；申请费用4万人民币 无居住要求 16、到马来西亚生活，会有孤独的异乡感吗？ 答：没有。本身华人占了全国人数的1/3，况且中国留学生以及各类商务人士也很多。各种华人聚会鳞次栉比。街上随处可见汉字招牌，以及操着流利普通话的中国人。 17、移民是有钱人的游戏吗？ 答：以前是。现在马来西亚政府推出的第二家园计划，使得更多的平民百姓也可以移民了。现在可以说是“人人皆可移民！” 18、参与了马来西亚第二家园计划，是不是意味着就不好再移民其它国家了？有影响吗？ 答：不是。对你移民其它国家没有任何影响，反而有帮助。因为，你拥有马来西亚第二家园计划身份，国外的移民审核机构会增加对你的资信的公信度，会为你加分的。从我们操作的经验看，很多拥有第二家园身份的，在移民加澳等国都一次性审核通过了。 19、移民了就不能在国内居住了吗？ 答：所有的移民项目都会有移民监，也就是说你有一段时间是必须在国外居住的。但马来西亚第二家园计划没有这个规定。你可以选择居住在国内或者国外。如果你不想出去，你甚至可以一天不去也不会造成影响的。 20、全家侨居到马来西亚，那要花多少钱？ 答：只要主申请者一个人办理了第二家园计划，全家移居也不须另外多花一分钱。 21、加、美、澳移民是谁申请谁移民，马来西亚也是一样吗？ 答：不是。马来西亚与其它国家不一样。只要一个办理了第二家园，全家人都可以移居国外。 22、我在国内很舒适，为什么还要考虑移民呢？ 答：也许目前你感觉很好，但难免将来需要！没有人对自己的未来不关心，没有人对自己的子女不关心，没有人对自己的父母不关心，没有人对自己的财富不关心！而只要取得第二家园的身份，就可以回避很多风险，增加很多权益。并可以综合地帮助你解决这一些的问题和困惑。 23、现在人人都可留学美、英、澳、加，你相信么？ 答：是的。以前到这些国家留学，是富贵人家的孩子才有钱去的。但马来西亚第二家园计划推出来以后，你就可以在马来西亚完成“3 0”或“双联课程”，只需花费直接去这些国家留学费用的1/4。还可以避开雅思难关。所以说，现在是人人都可以留学英美加澳了。 24、为什么说越早加入第二家园计划，对你的孩子越有利？ 答：因为，你的孩子从小可以进入马国的学校学习，接受中英文国际化教育，长大后直接读双联课程，轻松留学英澳美。如回国，还可以以华侨生身份参加高考享受加分待遇。这样在人生的起点上，你的孩子已经比别人的跑在前头，在竞争上远远抛开别人的孩子了。 25、只需花四万元钱，赚取去海外留学节省2/3费用，你愿意吗？ 答：当然愿意。马来西亚国内实施的“3 0”“双联课程”就可以"跳板留学"完成全部英美澳学业，获取国际知名学府文凭。而费用却只需直接从国内出去留学的1/3。你只要加入第二家园计划就可以了。 26、只需花四万元钱，赚取在国内高考成绩再加十分，你愿意吗？ 答：当然愿意。加入第二家园，你的子女就可以华侨生的身份享受高考成绩加十分的特权待遇。 27、为什么说你加入第二家园计划，你的身份就比人高了一等？ 答：拥有着第二家园身份地位，日后在马国将享有各方面的优惠，包括在商场购物、在高尔夫球场消遣、旅行及享用KLIA特别通道等等。在中国，你就可以以华侨身份享受投资优惠、子女高考加分、领养第二子女等特权。 28、我侨居到马来西亚，生活成本不是变得比国内更高了吗？ 答：不会。马来西亚的生活质量虽然高，但价格比较低廉，很多大件日用消费品价格低于国内。 29、我加入到第二家园计划，对我在东盟国家开辟事业有利吗？ 答：有利。第一方便签证。第二可以享受东盟内部贸易关税为零，投资免税等政策。第三，方便你开拓国际视野，在各国建立你的业务总部。第四，方便你的产品进入欧美市场，开展转口贸易。 30、你的钱，存在国内安全吗？ 答：不安全。第一国内通货膨胀严重，存钱亏本。第二随便哪个机关都可以查询，甚至冻结。第三信息的保密性太差，隐私权得不到保护。前几年就出现银行职员把存款达50万元的客户资料泄露给不法商人的情况。而存入马来西亚银行，即可稳步增值，坐享高于国内的利率，又可回避国内风险。同时由于马来西亚实行金融自由化政策，全世界银行都在此地竞争，服务水平高，因此，对客户的隐私保护得较好。 31、我加入到第二家园计划，就算移民马来西亚了吗？ 答：不算。但如果你加入了第二家园计划，再想移民到大马，申请起来就很容易了。正是因为这点，你在国内也不须以移民身份上报。 32、我加入到第二家园后，可以享受哪些政策方面的福利待遇？ 答：主要的政策倾向性福利就是小孩可按国民享受当地的教育、留学待遇，大人的投资、购房、购车、办公司的各种税收减免待遇，医疗可按照购买的医疗保险享有部分补贴。 33、我加入到第二家园计划，从马来西亚转签其它国家容易办理吗？ 答：马来西亚与120余个国家实行互免签协议，没有互免签协议的国家也能比国内更方便快捷的办理。 34、你的资产在国内缩水了吗？ 答：是的。房价跌，股价跌，日常生活用品价格日趋上涨。投资实业利润低，投资矿产被压缩。总之，属于投下去的资产都在跌，而要买进来的消费品似乎都在涨。这就是资产缩水。这是每次大的通货膨胀周期到来之前的普遍现象。而一国陷入这种周期，一般需要5年才能彻底摆脱出来。如果参与第二家园计划，就可以到马来西亚投资公司、永久产权的地产和有着稳定收益的股市基金。避免资产的大幅缩水。 35、房市新政下，你现在还敢在国内购买房子吗？ 答：逆势而为，无异于鸡蛋碰石头！不如到马来西亚去购买永久产权可世袭的房产。投资自住均相宜。 36、为什么说与其在国内买房，不如去国外买房划算一些呢？ 答：国内房价处在历史高位，况且打压房价新政一个接一个出台。必须避开这个风头。而马来西亚房价在经历金融危机之后，目前尚处于较低状态。首都吉隆坡的房价，均价在大概6000人民币左右。但自2010年1月来，到目前为止，房价已达到了9%的涨幅程度。 37、我是个保守型的投资人，我怎么可以让我的资产稳定升值？ 答：参与第二家园计划当中来，我们可以协助你精选一些投资品种。马来西亚不像国内，什么投资品种都大起大落的风险极大。无论股市基金还是房市都是一个稳步上扬的态势。对于稳妥型的投资人，是首选。 来源：瑞投咨网 责任编辑：Shelly Du
过去一周，英国、美国，甚至日本政局都出现大震荡。日本前首相安倍晋三在上周五发表演讲时遇刺，胸部中枪，送院后救治无效去世！安倍晋三虽然已经卸任，但在政坛仍有非常大的影响力，行凶动机跟其施政是否有关，仍有待查明。 但另一位英国首相约翰逊也于同一天自动宣布辞职，背景就跟施政有莫大关系，近半年他身陷政治丑闻，一个月前才惊险地逃过国会的不信任动议。表面上，派对门以及副党魁「咸猪手」事件，是压垮约翰逊的「最后一根稻草」；实际上，脱欧后的效果强差人意，跟欧盟的关系固然越走越远，跟美国的贸易条约也未能签署，随着俄乌战争爆发，不惜跟欧盟唱对台，力撑乌克兰继续抗战。相反，英国国民则面对油价高涨，生活日用品短缺，约翰逊却视若无睹。笔者有位亲戚刚也移民至英国，告诉笔者以往一部几千英镑的二手车因缺乏零件，已经涨价至几万镑，而新车更是短缺，不知何时有货供应！ 至于美国的情况，也很糟糕，国内的枪击事件，固然是无日无之，最近最高法院更否决了女性的堕胎权，推翻了过去50年的法例！更要命的是堕胎权只是表面的争议，事实上却是两个政党利用此话题，作为政治上的表态，类似香港2019年的「蓝黄」之争。属民主党的拜登总统，竟然公开批评最高法院的共和党法官，呼吁群众在11月的国会选举中投票民主党，以求改变法例！笔者有位已经移民美国25年的朋友，已在当地成家立室，他感到现在的美国没有安全感，若情况进一步恶化，会再移民至加拿大，只求安稳的生活，不想每天感到生命随时受到威胁。 在政治社会混乱的背景下，近年各地的房屋受到低息及资金泛滥的影响，大都大幅上升。今年利息趋升，楼市会受到真正考验，尤其是美国，有报导指出其房贷抵押证券指数近期急跌，会否是楼市大跌的先兆，大家在海外置业时，务必更加小心！
笔者公司过往每年都会为精英同事安排一次外地旅行，以资鼓励，可惜三年疫情令大家无法成行，今年终于可以再度出发前往首尔。正因如此，笔者也为此行作准备，搜集一下韩国的楼市资料。 韩国楼市自2022年起连续加息七次，楼价大幅下滑，首尔地区急跌了30%-40%，成交量更暴跌了超过70%。楼价下跌幅度之快，令笔者感到惊讶，查其原因竟然与韩国独有的「租贷」制度令其楼市成为炒家乐园有关。 在韩国租楼，有一种独有的「全租房」制度，即房客不需要交租金，但需要支付业主一大笔押金，一般是房价的50%-80%不等，租约完成后租客退回物业，业主会全数退回押金。在2020年疫情爆发后，韩国也随美国将利率降至0.5%，业主只要找到租客便会有大笔现金，可以再买新物业，加上银行按揭的话，一间可以变两间。随着楼价急升，收到的押金又变得更多，又可以再买入更多的物业，令首尔楼市进入疯狂状态，2020-2021年间当地楼价便升了超过50%。 另一边箱，租客为了支付庞大的押金，便向银行进行贷款，一旦业主不退还押金，租客有权收楼变卖抵债。租客在低息环境下，向银行支付的利息远低于正常的租金，令租客也纷纷乐意从传统支付租金的租屋方式转为「全租房」的模式。但当2022年美国开始加息，韩国也跟随加息后问题就来了，在利息支出越来越大的时候，租客便开始退租，业主的资金链开始出现问题，唯有出售物业来应付，去到2023年市场的卖盘越来越多，买家及租客就越来越少，一下子韩国由楼市最热的国家变成最冷的国度。业主由于手上有太多物业，根本无法应付押金的退还，唯有「走佬」逃避，而租客也变成代罪羔羊，韩国仁川一位30岁的男子更因此服药自杀，在其遗书上写上「失去工作的我没有收入，存款早就用光了，9000万韩元的押金一直拖着不还给我，我曾经去投诉也报过警，但政府对『全租客』诈骗的对策，让人非常失望，我无法再坚持下去了，最后希望我的死能推动这个问题尽快解决，再见。」 楼市一旦出现崩塌，经济必定会再受重创，问题似乎只是开始，情况未许乐观。其实这种独有的制度出现，与政府政策有莫大关系。根据网上资料，自60年代韩国政府就认为房地产对出口导向的国策没有助力，所以限制银行为发展商及买家提供贷款，自此民间便形成了这种「自助资金系统」。 政策订立时可能是没错，但当后遗症出现却未能及时调整，就会产生严重后果。 香港的楼市辣招，也有类似情况，若不及时调整，令楼市变成一潭死水的话，业主唯有大幅减价才能承接，信心一旦摧毁，就不容易再恢复，对香港经济百害而无一利！
2023年对香港投资者而言可谓是一个充满挑战的一年，港股、房地产和债券市场都经历了显著的回落。 然而，值得注意的是，比特币却成为表现最为突出的资产之一，其价格从年初的16,670美元上涨至年末的42,288美元，涨幅超过150%。尽管比特币表现亮眼，但由于投资者对其的持有比例可能不高，其收益未必能够弥补其他资产的损失。 其次，美股也呈现出良好的表现，标准普尔500指数从年初的3,808点上升至年末的4,783点，涨幅达到25%。然而，这一涨幅主要来自七只大型股票，投资其他美股的收益有限，甚至可能造成亏损。 2023年，香港的房地产市场经历了一个艰难的时期，尤其是住宅物业，这是大多数港人持有的主要资产之一。年初，由于 “憧憬通关” 政策的恢复，楼市状况自然也表现乐观，首季市场也呈现出一定的活跃。 然而，在2023年4月，受美国利息上升和国内房地产债务危机升温等因素影响，城市领先指数（CCL）急剧上升超过7%，一度挽回了2022年大跌15%的颓势。然而，意外的是，这一乐观势头并未能持续，香港楼市随后迎来了一轮大幅回落。 2023年底，CCL指数为148.59，相较于2021年的191.34，下跌幅度超过22%，甚至超过了2008年金融海啸期间的跌幅。在2023年初，笔者曾提醒投资者，尽管这是复常之年，但中间变数仍多，不宜过于急进，且难以为2023年的楼价作出任何准确的估计。 展望2024年，从投资角度考虑，债券成为了最值得投资的戴德梁行工具。尽管十年美债已从高峰回落至约4%，但美国联邦储备系统的展望是能在今年减息0.75%，市场则估计可能会达到1.5%的减息幅度。当前投资债券不仅可以锁定4%或以上的回报，而且一旦减息幅度超出市场预期，债券价格有望迎来不俗的升幅。 影响香港住宅楼市的因素确实繁多，而笔者强调今年的关键因素主要包括利息的减幅和 “减辣” 措施。首先，美国减息的预期在3月或6月可能会实现，幅度预计在0.75%至1.5%之间。这有助于提升港人置业的信心，但对香港本地利率的实际减幅帮助有限。 预计要等到2024年底，港元的Prime利率才有机会下降。与此相反，银行间同业拆息的走势对按揭利率的影响更为直接和迅速。要使一个月拆息从当前的5%的高位显著下跌，通常需要港元资金池大幅增加。 与香港的股票IPO市场关系密切，因为IPO热潮会导致投资者需持有港元，从而增加港元供应，降低利率。因此，投资者应密切关注股票IPO市场的发展，这可作为一个领先指标来预测利率的可能变化。 另一重要的考量是2024年香港政府是否会再次实施 “减辣” 政策。在过去几年，投资者在香港的住宅市场上已经相对较少，为了大幅提升购买力，必须鼓励投资者重新参与市场。 因此，调整房产税率成为至关重要的一环。去年虽然将税率从15%下调至7.5%，但仍然偏高，必须进一步降低税率，以吸引更多投资者的关注和参与。 预计2024年香港住宅市场的仍将面临一系列困难。尤其是在上半年，由于利率仍然较高，楼市可能继续经历约5%左右的下跌。但是，希望在下半年将会出现一些利好因素，以促使楼市反弹。全年的估计升幅预计在2-3%左右，这可以被认为是相对不错的表现。
根据差饷物业估价署最新公布的数据，2023年官方楼价指数为312.1，这表明在2023年楼价下跌了6.75%。与2021年高峰期的392.7相比，这意味着香港楼市在过去两年间经历了20%的降幅。 不仅如此，成交量方面的表现更加令人担忧，一手住宅在过去两年内的成交量一直维持在一万宗左右，达到了10年来的最低水平。与此同时，二手住宅的成交量也连续两年维持在每年约36,000宗左右，甚至低于2003年（SARS）的46,000宗。 在低成交量的情况下，业主和发展商面临出售物业套现还债的困境。银行为了规避风险也采取了保守的策略。 最近有一则新闻报道指出，即使是以低调着称的富豪何祟本家族也不得不向财务公司借入8,500万港元的短期贷款，而这笔贷款的利息率竟然高达20厘。尽管这个家族拥有大量豪宅，但由于豪宅难以出售，他们只能寻求财务公司的帮助来解决资金压力。 这只是问题的一小部分，面对高利率和疲软的市场成交量，银行开始执行迫仓贷款（Call Loan），业主只能接受“低价”才能出售物业来偿还债务。然而，这种降价可能会进一步削弱市场信心，银行也因此加大了催债（Call Loan）的力度，形成恶性循环。 根据差估署的数据，过去一年内租金上涨了6.61%，与楼价下跌形成了鲜明对比。然而，在当今的市场环境中，购房者面临着高达7.5%的印花税，这显然抑制了购房的热情。 尽管租金持续攀升，发展商的物业却陷入了滞销的境地，预计空置待售的物业高达3万套，呈现出“有楼没人住”的另类景象。 上周，广州市政府公布了进一步优化限购政策的消息，不仅放宽了对120平方米以上物业的限购，而且对于居民家庭将自住物业转为出租，购买新物业时可以相应减去持有物业的数目。这一政策变相为业主购买物业出租提供了便利，消除了一些政策上的障碍。这种灵活的政策措施值得香港学习！ 在即将公布的新一年度财政预算案中，大家都期望财政部门进一步减轻负担，甚至可能考虑“全面撤辣”。作者一直认为，并非必须“全撤”，只需在必要的方面进行优化就可以。其中，让香港本地居民可以购买多一套物业出租，与广州市的优化措施不谋而合。 在楼价已经下跌20%的临界点上，政府需要采取有效措施，防止楼价继续下跌。尽管目前尚未见到悬崖性崩盘的迹象，但必须提前采取措施，以防患于未然。 一旦发生潜在的问题，要重建市场信心将变得更加困难。期待财政预算案在2月份为市场带来一些正面的消息，为经济和房地产市场注入一些稳定和信心。
最近，笔者参加了一个经济学会主办的讲座，主要是从经济学理论去分析香港的房地产问题，当然也邀请了政府高官讲解香港政府的房屋政策。 席间，一位来自房屋局的高级官员透露，香港政府已经为接下来十年的公共住房项目成功找到了充足的土地资源。他对于未来公共住房能够满足需求持乐观态度，这一消息为长期以来困扰大家的公屋短缺问题带来了一线希望，让在场的人感到一丝欣慰。 但是，有一位经济学教授却提出“增加公务数量，解决不了劏房问题”，引起了现场听众的高度关注和讨论。 他通过重新整理和分析2006年至2021年间的公屋数据，发现公屋单位的数量由2006年的692,160户，增加至2021年的818,280户，净增长了126,120个单位。 虽然住户的收入上限也随着时间不断增高，但2006年，符合收入上限的户数为536,180，跟2021年的521,840户，相差只有14,340户。 但超出上限的户数则由2006年的155,980 大大增加至2021年的296,800户，净增加了140,820户。换句话在2006年至2021年的15年间，增加公共房屋的单位完全被富户居住。 背后原因，公屋的租户收入随着时间而上升，但公屋的富户租金却完全脱节。 以4人公屋为例子，申请人的入息上限是$30,950，但一旦入住公屋后，收入要达到$55,841才是富户，只需要支付少量的额外租金，直至家庭收入超过$154,750，才需要搬出公屋单位。 但根据2023年第3季政府资料，月入超过$10万的公屋家庭，仍然有226,600个，富户长期占用公屋已经是常识。 所以教授进一步说明，这令劏房户无法迁入公屋，令富户迁出公屋才是解决劏房的最佳办法。 从常识出发，我们知道建设公共住房单元不仅耗费巨大资源，而且过程漫长。相比之下，通过富户搬出，能迅速为等待公屋的人群，包括众多劏房居民，释放出将近30万个住房单位。这种做法直接针对了问题的核心，避免了因富户占据公屋资源而导致的效率降低。 笔者发现，最近在居二市场，使用绿表购买公屋户的买家数量逐渐增多。与此同时，前线同事也反映，由于房屋署最近加强了对富户政策的执行力度。 笔者期望政府能够进一步审查富户的租金制度，增加他们搬离公屋的动力。另一方面，政府也应该加强执法力度，打击虚报和漏报情况。相信通过这些措施，香港的劏房问题将迎刃而解。
2014年，前日本首相安倍晋三第二度成为首相后，实行三支箭经济成长政策。日圆下跌，吸引外资，发展旅游业的同时，华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷，以减低首付资金。但传统而保守的日本银行，一般不做房贷给海外投资者，当网上搜查”海外人日本房产按揭”，大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如：https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金，可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭，但申请条件严格，要求高。能符合申请者为数不多。也因如些，本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面，现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低，大概是2.5%～3.5%，其他约3～4%。 此外，当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话，SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司，不受日本的银行法律规管，所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请，居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技，更灵活可向不同国籍人士，无论以个人或法人身份，身处哪个国家，都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类：住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一，贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定，租客走租机会低，租客周转期 （Turnover）小，所以风险比较少。曾经见过不少实例，租金越低的房产房，租客搬出搬入反而机会（Turnover）越高。所以也不太建议投资房产价低的房产，因管理，支出成本占租金比例高，结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺，写字房产，宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请，但对房产宇审查也比较严格，例如对租客的生意种类有规定。风俗事业，餐厅，宾馆等行业一般都不批，港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外，银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产，如果管理质素不好，资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说，未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责，租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本，海外业主不能参与日常管理上业务，因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品，它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司，一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话，先恭喜你，因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力，一般重视工资比资产多，日本中银就只会计算工资。因此，如果你是公务员、老师之类，有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试（Stress Test），所以没有一定的审批基准，各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6～8个星期，PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外，投资者也需要明白申请日本房产按揭时，金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明，调查抵押房产的产权，状况和市价等。基本上，无论房产的房产价是高还是低，银行花的工夫和时间都差不多，所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果，借款金额越大，越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位，也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二： 房产龄太旧，最少都35年以上 面积太小，18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时，兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系，浴室面积就更小，用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此，租金向下调压力比较大，房价也不会升得太多。碍于不利因数影响，遇上纳米房产时，最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较 海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏
过去一年，美国利率提高已经超过5厘，而香港的港元定期存款也普遍在4厘以上，甚至个别VIP客户可以达到5厘。然而香港物业的按揭利率仍然处于3.625至3.75厘之间，主要受益于有封顶的机制，一般封顶利率(最优惠利率)P-2.25%，在过去一年大银行的P利率只由5%加至5.875%，换句话即是升了一厘也没有。相反，银行间的同业拆息(HIBOR) 已经升至近年高位，一个月的利率已经超过5厘，令不少缺乏存款基础的银行要提高定期存款的利率去吸引资金。 这不禁令人奇怪，银行是否在做蚀本生意？客户有钱存入银行，银行要付出4至5厘的利息，而银行借钱给客户买楼则只收取4厘以下的利息。当然银行是不会做赔本生意！首先银行的贷款除了楼宇按揭之外，也有不少工商贸易贷款，大部份都没有封顶的机制，换句话说银行收取的利息是随着HIBOR而提高。而银行获得资金的途径，除了定期存款之外，活期存款也有不少，而活期存款的利率一般与最优惠利率(P)挂钩，所以现在还没有1厘！ 最近，某大银行公布中期业绩，在2022年定期存款只占其总存款的7%，而2023年因定存利率提升，不少存户将资金由活期转至定期，比率也只是提升至25% ，可见大银行在此拥有非常好的优势，此类低息存款提供了足够的资金，让此大银行可以将按揭利率保持在较低的水平，提高最优惠利率(P)虽然可以收取较高的按揭利息，但活期储蓄也相应提高，对他们来说并不化算。查看其中期业绩，今年的香港净息差为1.83%，比去年同期的1.32%高出了半个百分点，因此大银行也因利率提升而获利更丰。 除此之外，由于其他缺乏低息存款的细银行，过往都是倚靠同业借资金，当大银行刻意将按揭息率保持低于同业拆息，令此类细银行的资金成本大增，无法与大银行竞争按揭生意，部份银行已经自行提升比大银行更高的按揭利率及取消现金回赠等等，以减少按揭生意成本，但变相放弃市占率。其实，近两年的楼宇买卖大减，银行之间竞争生意也更激烈，大银行掌握了大量低息存款的优势，及刻意保持按揭息率低位，相信会进一步扩大其市场占有率，令按揭业务垄断在少数大银行的手里！
