上周参加了经济论坛，除了年轻的王教授发表关于“大量兴建公屋未能解决劏房问题”的演讲外，还有另一位重量级嘉宾——何教授。他经验非常丰富，我还记得大学时上过他的经济学课程，那已经是将近40年前的事了。 他的演说没有复杂的数字，却深刻揭示了问题的核心。他的重点在于指出公屋制度可能会培养出懒惰的人群。公屋的租金相对较低，福利待遇较好，这可能会导致年轻人将入住公屋作为目标，而缺乏上进心。 他建议将公屋兴建在郊区，面积限制在500平方英尺以下。这样一来，年轻人如果希望改善居住环境或在结婚生子后需要更大的空间，就必须依靠自己的努力来进入私人房地产市场。 他认为，如果一个人一辈子都住在公屋里，就可能会被社会所看不起，因此才有足够的动力去激励年轻人奋斗。 其实，何教授和之前的年轻王教授一样，都指出了房屋政策导致香港的置业阶梯断裂的问题。年轻人会竭尽所能，都是为了一间公屋。 我曾经见过年轻的同事不愿升职、不愿加薪，唯一目的是保持入住公屋的资格。一旦成功入住公屋，就仿佛获得了一笔珍贵的宝藏，可以永久享受，甚至可以传给下一代。 这种情况显然是政策所导致的。在论坛上，也有不少与会者提到了公屋的重建问题。最近政府经过多年的研究，正式公布了重建计划，整个计划需要17年的时间，直至2041年才能完成。 华富村的楼龄普遍已经超过50年，为了等待重建，已经破旧不堪，这种缓慢的进度令人感到沮丧。 官方解释是，由于需要在原区重新安置居民，而华富村附近周边地区缺乏适合安置的房屋，政府只能先建造少量的新大厦，分阶段让原住在华富村的居民迁移到新大厦，然后逐步拆除旧大厦。 这种迁建、拆除、再建的循环需要长达17年的时间才能完成整个计划。在这17年里，居住在华富村的老年人家就像是住在工地一样，生活质量可想而知。原区安置当然是争议最少的方法，也是官方最轻松和稳妥的方案。 对于居住在华富村的老人们来说，一个环境舒适、设施适合老年人的老人村可能更为合适。取消原区安置，将老年人迁往更适合他们需求的新区，可以加速重建进程。 此外，华富村在50到60年前是远离市区的郊外，而如今却是罕见的港岛黄金地段。 因此，是否应该将其用于拍卖并建造私人住宅，以获取可观的地皮收入，然后再将这些收入用于房屋委员会在郊区建造更多的公屋，这也是一个值得讨论的议题。 在一个经济学会的午间座谈中，将香港的公屋政策提上议程，引发了许多讨论。这表明公屋政策存在着许多值得当局彻底检讨的空间。
去年圣诞节，我前往曼谷旅游。继上一次造访曼谷是在2006年，原因之一是泰国的政治格局经常发生变化。 回顾1991年的泰国军事政变，当时泰国人民走上街头抗议军方的统治，面对军队的血腥镇压，迫使泰王介入。最终，首相和示威领袖在泰王面前跪地承诺平息动荡，示威活动结束，选举和宪法也得以恢复。 1998年，他信·西那瓦成立了泰爱泰党，并在2001年的大选中取得了压倒性的胜利，成为总理。然而，在2006年的军事政变中，他信的政权被推翻，泰爱泰党被迫解散，他信也流亡海外长达15年。 2011年，得到他信支持的为泰党在大选中获胜，他信的妹妹英拉上台执政。2014年英拉下台，泰国陆军总司令巴育宣布接管政权，声称此举是为了恢复和平。这是自1932年以来，泰国发生的第12次军事政变。 在几经波折后，泰为党的赛塔·他威信在去年的泰国大选中当选为泰国总理。同年，他信结束流亡，回国面对复杂的政治局势，前景难以预测。 阔别曼谷十多年，期间，电视新闻上频繁播放着红衫军和黄衫军的激烈对抗以及武力镇压的画面，让我感到非常不真实。这与我之前接触和认识的泰国人形成了巨大的反差。 这次再次亲临曼谷，我惊讶地发现这座城市发生了巨大的变化，已变成现代化的大都市景象。高楼大厦林立，街道上行驶着一辆辆光鲜的私家车，零星的电单车也成为了交通的一部分，而曾经是主要交通工具的笃笃现在只能在游客区找到。 非常庆幸，曼谷仍然保留着无处不在的路边现煮现卖的食摊，举头三尺挂满了乱中有序的电线。 笃信南传佛教的泰国人依然展现出高棉微笑，说话做事仍然是慢吞吞的。这次正逢圣诞节，整个城市洋溢着假日的气氛，本地居民和游客都兴奋地投入到购物和消费的热潮中。 泰国地理位置独特，国土东临印度洋，西濒太平洋。在过去的百多年中，一直存在关于是否要在克拉地峡兴建运河的讨论。 该运河的建设旨为了减少通过在马六甲海峡的海运时间、降低运费和风险。然而，由于高昂的费用和回本期太长，这个计划一直只是悬而未决。 今年八月，新上任的政府采取了行动，于12月18日修订了运河计划，将其改为路桥计划。这个新计划包括两个深水码头和一条长90公里的公铁两用大桥，取代了原本的运河构想。 这调整大大降低了投资金额和回本期。政府估计该项目的投资金额约为一万亿泰铢（约合290亿美元），计划在2025年至2040年期间进行兴建，预计24年内回本，之后将实行50年的特许经营。该项目也已经正式展开全球招标。 回顾香港，十多年前它是东南亚的金融中心、物流中心、购物天堂以及代工生产的枢纽，其繁荣和市容基建更是其他东南亚城市仿效的榜样。 然而，时至今日，我们发现在多个方面，香港已经落后于新加坡、深圳和上海。不仅如此，就连市区的重建速度和规模，以及商场的设计和运营，都远远不及曼谷。 这引发了人们对于泰国为何尽管经历了政治动荡，却仍能保持进步的疑问。与此同时，香港在过去十多年里固步自封，面临诸多困难。 香港政府最积极推动的北部都会和明日大屿计划，与泰国的路桥项目相比，无论是规模还是眼界，都显得令人唏嘘！
眨眼间，2023年即将结束。笔者与业内朋友正在探讨明年市场的走势，几乎所有人对商厦的前景都持悲观态度。一方面是因为许多外资在香港的规模缩减，同时也受到『居家办公』的影响，办公楼的需求正在减少。 相反的是，这两年香港中区核心办公楼的供应大幅增加，整体甲级办公楼的空置率升至近13％，创下10多年来的新高。今年租金也已经下跌超过5％，前景惨淡！ 然而，在大家持悲观态度的情况下，最近却出现了一些商厦的大笔成交。其中最引人注目的是李宁向恒基购入港汇东整栋商厦，这一举动引起了投资界的批评，认为李宁运用资金不善，导致股价一夜之间下跌14%，市值蒸发$80亿。 人们纷纷质疑李宁为何要购入物业？ 笔者认为最大的原因是价格便宜。港汇东位于北角繁华地段，整栋楼的成交均价仅为每英尺$1.5万元，而5年前，同一地段的恒地曾以每英尺$3万元的价格出售整栋商厦。在过去的5年里，每英尺价格下跌了一半！ 出于相同的原因，本地财团荣兴集团也斥资$5. 11亿购入北角金轮天地整栋商厦。相较于5年前原业主以$8亿购入的价格，这次交易的成交价下跌了40%。此外，中环中心67楼也以每英尺$2.7万元的价格成交，估计也比5年前下跌了近一半。 在一个自由且有效率的市场中，即使某些资产受到看淡，只要它们足够便宜，就能吸引投资者入场。从经济学的角度来看，成交价格为市场合理分配资源提供了信息。 举例来说，最近在西贡的一座豪华别墅，2008年原业主以5,000万购入，今年变成银行接管房产，由于大额成交量极少，最终以$2,830万售出，成交价格比15年前下跌了超过40%。 除了豪宅之外，一些市区的单幢楼也因成交量少而导致成交价格大幅下跌。例如，黄大仙富佑大厦最近以$232.23万成交253英尺的一房单位，与原业主2014年时285万的入市价相比，持有9年也亏了近20%。 在市场缺乏成交量的情况下，不仅急售的业主需要大幅降价，而且发展商也因缺乏招标而暂缓发展计划。最近香港多幅地皮流标也是最好的例证。这表明市场缺乏活力，交易受到了影响。 当然，投资者在市场上涨期间可能会加速资产价格的上升，使一般购房者难以与其竞争，而投机者却能轻松获利。 其实投资者的决策往往受多种因素的影响，而市场的供需关系是其中一个重要因素。只赶绝投资者，楼价也不会因而下跌，香港近年的住宅市场也是最佳的例证！
最近特首李家超及财爷陈茂波在不同场合说要搅活香港的夜市！笔者正在意大利旅游，在到Lecce的酒店时，司机行了差不多大半个城市都无法接近我们预订的酒店，一问之下才知道酒店一带封路庆祝节日，晚上城区灯火通明，街道和广场都亮着七彩缤纷的灯饰，广场中央设有一个小小的舞台，不断演奏着悦耳的交响乐，周边有灯牌的街道上零星散布一些街头表演如：电子琴演奏、街舞、演唱等等，算不上精彩，看来都是业余的表现爱好者！街边摆卖的摊档却非常多，卖熟食零食的、日常用品的、稀奇古怪的、古董、艺术品和手工艺都有，虽不是精品却无碍吸引街上游人如鲫，摩肩接踵，一家老幼盛装出巡，笑意盈盈地到处逛，食肆和商店的职员都忙过不亦乐乎，节日气氛是满满的！ 笔者无意间参加了Lecce的夜市，发现原来快乐可以好简单，搅活夜市也不难！ 香港市区过往有不少霓虹光管招牌，肯定比Lecce的土炮灯饰漂亮！旺角西洋菜街、油麻地庙街及上环大笪地也曾光辉，也有不少街头表演者，可惜都因各式各样的法例规限下被取替或日渐式微！街边档更是只续旧牌，不发新牌，档主去世了便收回牌照，也将变成历史陈迹！ 如果只靠长官意志，搅几埸节日活动，效果也只会是昙花一现！政府必须有长期规划及配套，才能重振夜市。最后，可能更重要的是人心！当今香港的角色及前景存在不少不确定性，加上楼市不振、利息高企，市民自然都不愿意消费。要搅活夜市，前提必须振兴经济，楼市减辣，楼价稳定，市民才有心情去夜市！
李家超政府上任又接近一年，正在筹划新一年的施政报告，当中房地产政策一如既往必定成为焦点。去年政策的重点在提建提量，房屋局局长何永贤去年介绍施政报告时表示「政策会透过兴建简约公屋、大幅增加公屋供应、公屋提前上楼计划等，尽快让住在劏房或居住环境不理想的市民搬到适切居所」，这个目标设定笔者非常赞成。 兴建大量公屋是手段，让市民不要再居住在劏房及笼屋才是目标，但中间可能会出现错配，例如公屋设计为求数量，面积越来越细，甚至只有200多呎，根本不适合家庭，而且不少地点位于新界，对于需要在市区工作及就学的劏房户吸引力大减。所以大量公屋落成，当然有助解决问题，但若执行欠佳，也可以出现「有楼冇人住，有人冇楼住」的困局，所以政府必须设立准确的目标，政策才可以发挥到最大的效益。 公营房屋的政策是明确的，相反去年的施政报告并没有明确的制订及展示私营房屋政策目标。房屋局局长只提到会「再度推出首置项目及继续提供资助出售房屋，以实现市民的置业愿望」，除此之外政府会同时推进「北部都会区」及「明日大屿」，开发足够的土地以解决长期土地不足及楼价高昂的问题。 正如前文所述，这些都是政策手段，不是目标，董健华在上任后提出七成自置居所比率才是目标！ 「安居」才能「乐业」，市民才有幸福感，社会才能安定！对于中层阶级而言，既不符合入住公屋要求，让他们能够自置居所才是正确的目标！ 明显地，楼价高昂是令人难置业的原因之一，但并非全部，极端来说假如香港楼价下跌一半，但经济却因而萧条，市民收入大减，加上信心不足，也不会自置居所，甚至加速移民离开。所以楼价高低根本不是最重要的目标，新加坡的私楼价格非常高，但无碍市民的自置居所比例。因此笔者建议政府在施政报告当中必须确立此目标。 有了明确目标，就能发现楼市辣招的作用，并不应该控制楼价的高低，何时设，何时退，就更加清晰明确了！
笔者上周因公事到访新加坡，回想已经有10多年没有踏足于此。笔者发现在市区多了很多美伦美奂的高楼大厦，在旺区的百货公司也是人来人往，车水马龙，非常热闹。其实，新加坡的面积比香港还要少，当今用地面积约为728 平方公里，约为香港70%，而在60年代新加坡用地只有581.5平方公里，换句话，60年间，新加坡利用填海让国土增加了25% 可用土地。虽然受限于土地有限，新加坡却充份利用填海去增加可发展土地，令经济发展相当凌厉。去年的人均GDP 已达91,000美元，相比香港只有不足50,000美元，远胜香港。除了土地缺乏，新加坡的水资源也是极之倚赖马来西亚，为了避免受限于人，新加坡大力发展再生水及海水化淡，当今已经能满足自己的基本需要！ 新加坡的组屋发展也是值得骄傲，超过 90% 的新加坡公民可以购买自己的房屋，相信是全球最高的比率，由于公民可以利用公积金做首期，令置业变得轻松。 2022年新建组屋价钱每呎只售3,000元港币左右，二手转让的介乎200万– 300万之间，平均呎价约5,000 港元! 这种亲民价钱令香港人羡慕，至于私人物业只占市场十分之一，呎价介乎港币10,000 – 20,000元，视乎地区而定，物业中位价约港币1,000万。最近两年，大量中国人涌入市场令售价及租金都大幅上升，令新加坡政府对外国人置业的印花税提升至 60%，非常夸张！ 新加坡政府永行精英主义，在英明的官员管理下，自独立以来都管理得头头是道，但凡事都有代价，家长式的管理也有时变得很严格，例如，法律规定必须将食具返却，否则可以被检控罚款、在街上指定的空旷地点才能吸烟，甚至法律禁止食香口胶。所以笔者一向很奇怪一些所谓追求自由的人会移民至新加坡！ 至于笔者老本行，物业代理的运作模式也跟香港不一样，代理的前线员工全部都是没有底薪，分成却高达 90%，公司提供的资源也有限，大部份倚靠同事自己操作。当今最火热的模式是在社交媒体上分享买卖楼宇的知识及陷阱，变身成为专家或导师，获得买家信任后，再转介予相关的代理跟进。 新加坡的资源缺乏，又夹在大国的中间，生存也不容易，能够发展至今天的 繁荣，实有赖其精明及效率的管理，值得香港借镜 !
上周，李家超公布其万众瞩目的首份施政报告，作为地产界的一份子，对楼市没有调整辣招，当然是失望，其中唯一的改变，是外地尖子来港可以先置业、先付税，居住满七年后尖子成为本地永久居民，就可以退回多付的税金，这政策无论对吸引尖子来港或揽活楼市，似乎效用都是微乎其微！ 除了短期「减辣」措施欠奉之外，其他土地及房屋措施，却有不少新意！当中简约公屋最实际，在未来五年兴建约三万个简约公屋单位，令公屋轮候时间立即「封顶」，目标在四年内，将平均轮候年期由6年降至4.5年，大量兴建公屋才能解决香港贫穷人口的居住问题，他们现在住在劏房笼屋，环境狭小而恶劣，正是最迫切需要帮忙的一群，每年的施政报告，都在设计不同的方法以加快兴建速度，但真正落成数量，仍然是远远落后于计划，令轮候时间越来越长。今次简约公屋可暂时缓解一下压力，要真正解决问题，还是需要看政府如何改善整个流程︰包括觅地、改变规划用途及建筑的速度。 当然，施政报告就此作出不少建议，当中北部都会区及明日大屿会开发更多土地，笔者也认同是明智之举，不单住宅用地缺乏，其他工商、物流等等都是不足够，如果要配合「抢人才、抢企业」，充足的土地、廉价的租金，肯定对跨国大企业有莫大的吸引力。施政报告中，另一重点发展策略是基建先行，所以提出了三条新公路及三条新铁路。基建先行，就是先建成上述公路及铁路，改善了交通网络，有利于北区与大湾区融合，也有利于将军澳新区连接市区，笔者冀望李家超能落实其先行的概念，打破以往的恶性循环。以往新区欠交通，自然没有人愿意迁入，却又因欠人口，大型基建便不愿冒险兴建，鸡蛋同鸡，政府要带头用基建先行去创造条件，新区才能有机会成功开展。更加令笔者感到高兴的一点，施政报告内建议，将金钟四成的办公楼，迁至北部都会区，政府肯做领头羊，自然会令其他企业跟随。 最后，希望新一届政府能做到「提速、提效、提量」，尽快落实施政报告中的措施，改善市民的生活，才能留住本地及吸引外来的人才！
笔者新春期间去了北海道旅游，到二世古滑雪是主要目的，顺道看看当地的经济及地产，在疫情复常中的情况。首先谈谈札幌，作为北海道的最大城市，市区都是高楼大厦，但经济似乎仍是欠佳，尤其在地产方面，大街上见到不少出售新楼的广告，大部份新落成的大厦更是十室九空，最令笔者惊讶的是，其中一幢物业位于狸小路的核心市区，位置近商业区，销路应该有保证，但其广告表示可提供零首期，可见求售心切，1房单位约400呎售价2,680万日元，约为160万港元，700呎的两房单位售价为4,640万日元，大约280万港元，呎价大约4,000港元，以香港的标准简直是超笋价！按揭利率也只是0.7%，可供40年，而租金回报大约是售价的2%左右，札幌的地产市道似乎麻麻。 参观完物业，笔者更去光顾每次都必去的The Fruitscake Factory，竟然发现其在大通公园的分店已经结业，这店笔者已经光顾了十多年，真是可惜！笔者也发现在旅游区内，例如狸小路，不少商店也关门大吉！疫情对主力做旅客生意的店铺，打击跟香港也不惶多让，似乎复常之路还是需要时间！ 当笔者到达二世古，情景就截然不同，旅客把二世古的主要滑雪地Hirafu挤得水泄不通，餐厅一晚可以接待三轮客人，可见其热闹程度！从笔者观察所见，旅客的一半是欧美人士，主要来自美国、加拿大及澳洲，另一半是华人面孔，有香港、台湾、泰国及韩国人，也有小量印度人，改变了以往国内人特别多的情况。原以为会没有以往般挤迫，但事实并非如此，来自世界其他地方的旅客也填补了国内人士的位置。 在二世古可以完全行用英语沟通，连口罩也很少人戴上，餐厅食品也很西化，外国人在日本旅行遇到的困难，二世古通通没有，难怪他们到此特别有兴致！当然，二世古的雪量及质素，也是数一数二，可说是日本雪场的表表者，旅客由世界各地涌入，不愁旅客生意。笔者也发现当地的物业价格，在疫情期间也没有下跌，优质的土地价格仍然继续上升，雪道附近也有不少全新的酒店及公寓落成，价格也相当惊人，以一个可以Ski-In及Ski- Out的一房全新公寓计算，动辄需要500-600万港元，只有400-500呎，呎价超过$10,000，甚至可以高达$15,000。相对来说，排屋或独幢屋的价格较合理，以一个2,000呎土地上盖面积1,500呎的两层木屋，三房间隔为例，售价也在700-800万港元左右。由于落成量越来越多，笔者担心其交通配套将会出现问题，道路不足令塞车问题越来越严重。 位置方便的物业，将会较具优势，选择位置变得更重要，大家若要投资二世古，务必要多加留意，若能亲身视察，更能安心置业。
温尼伯，坐落于加拿大马尼托巴省的中央，是一座活力无限的城市。在这个充满机遇的市中心里，存在着一个独一无二的商业机会：一座占地688平方米的商业楼正在出售中。 这座位于温尼伯市中心的商业楼共有2层，拥有独特的角落位置，为您的提供绝佳的品牌曝光机会。 独特地理位置 这座商业楼的地理位置就位于马尼托巴城市的黄金角落，每日的车流量高达 55,000辆，是行人与车辆的必经之路。 这个交通枢纽将确保您的业务能够广泛地传达给群众，从而吸引更多的潜在客户。 商机无限 不仅仅是地理位置的优势，这座商业楼还提供了充足的办公和零售空间，让您根据自己的需求发展您的业务。 它适用于各种行业，包括医疗、研究、IT、精品酒店、零售、商业和住宅公寓开发等领域。您可以充分发挥自己的创意，打造独特的商业环境。 城市的蓬勃发展 温尼伯是一个蓬勃发展的城市，近年来吸引了不少居民和新企业。 商业楼的地理位置优越，可走路前往The Forks、Portage＆Main、BellMTS Place、RBC会议中心、温尼伯（Winnipeg）大学以及Red River学院市区校区。由此可见，该地区的商机将不断增长，而这座商业楼将是您融入这个繁荣社区的完美契机。 开拓业务机会 在过去的十年里，温尼伯市中心已经取得了超过30亿美元的投资，计划未来将有更大规模的增长，并已有超过10亿美元的投资正在进行中。 如果您渴望在温尼伯建立或扩大您的业务，这座商业楼肯定是一个千载难逢的机会。它不仅为您提供了独特的位置和无限的商机，还将使您在这个不断发展的城市中占据一席之地。 在温尼伯商业大楼，开启全新商业机遇 温尼伯商业大楼原为一家金融机构所用，由Green Blankstein Russell 建筑师设计。由于大楼内拥有状态良好的电梯，您可以发挥创意改造大楼，比如：扩展楼层。通过在主楼层增加一个夹层，可保持天花板高度在25英尺以上。 温尼伯商业楼的主要亮点如下： 总面积为 21,711平方英尺 位于繁华的主干道上，交通便利 人流量大，品牌曝光高 角落位置，视野开阔 温尼伯商业楼坐落于城市的黄金地带，紧邻繁忙的十字路口，是商业成功的理想之选。该地区的人流高度频繁，为商家提供了巨大的商机。 该商业楼周围拥有充足的停车位，为客户提供了极大的便利。不论是前来办公还是购物，客户可以轻松停车，享受无忧体验。 想要在繁忙的城市中开展业务，温尼伯商业楼是您的不二之选。它位于城市的心脏，为您的事业提供了强大的增长潜力。有兴趣购买此房产者，欢迎点此浏览房源。
据Savills 2023年第二季度的数据，河内住宅公寓市场新供应量环比增长76%，同比增长125%，达到3596套。 一级库存为20412套，环比增长5%，同比增长14%；B级库存占91%。 市场持续疲软，销量同比上涨 2023年第二季度，河内住宅公寓市场销量为2500套，环比下降6%，但同比增长11%，新推出的项目吸收率为28%。 价格上涨 2023年第二季度，河内住宅公寓市场，一级价格为5300万越盾/㎡（2238美金/㎡）（使用面积），环比上涨1%，同比上涨17%。 一级价格已连续18个季度上涨，比2019年第一季度高出73%。这是由于土地和建筑成本的增加，基础设施的发展和质量的提高。 地铁2A号线附近项目的二手房价格同比上涨22%，高于13%的市场平均水平。 城市发展 今年，嘉林和东英将成为市区。在第二季度，这两个区域占29%的一级库存和34%的销量。从2023年下半年开始，嘉林和东英将交付19,500套公寓。 到2025年，怀德、丹凤和清池将成为市区；基础设施的发展，如3.5和4号环线将支持这些地区未来的供应和销售。 市场展望 在2023年下半年，9个新推出的项目和两个项目的加推将增加7000套；河东、南慈廉和黄梅郡将占73%。 随着净移民的正向增长、人口的增长和城市化程度的提高，长期居住需求将保持高位。 在2023年至2025年之间，新增户数15700户。 但是，预计只有59000套（所有级别公寓细分市场），9000套土地房产和18700套社会住房；因此，存在70300套的缺口。 本文由MaxLand越南房地产投资有限公司所提供
