上周，财政司司长陈茂波参与了一档广播节目，对财政预算进行了咨询。许多市民关心政府的税收和财务状况，并提出增加税种的建议。 陈茂波回应称，资本增值税已在研究范围内，他表示在实施前必须进行充分的社会讨论，以避免发生“因增而减”的情况。 笔者了解到财政司目前面临的困境。在楼市和股市持续下滑的情况下，今年财政赤字可能会超过1000亿港币。 然而，土地招标不断流标，甚至政府规划的北部计划也会受到影响。发展商也更倾向于让政府以低价格收回农地，也不愿意支付昂贵的土地溢价费用。 可以预见，如果楼市不迅速活跃起来，房价将继续下跌。而实施“明日大屿” 计划的资金（至少6210亿港币）将从何而来？ 问题的关键在于，资产增值税可能带来多少收益？又可能带来什么副作用呢？ 笔者以及市场上的大多数专家都认为政府不大可能对所有资产都征收税项。笔者猜测财政司在考虑取消所谓的“辣招”税时，可能会考虑对那些通过短期炒卖物业而获利的业主征收这一税项。在许多发达国家，都有类似的安排，例如在日本，如果业主在出售持有不超过5年的物业时，就需要缴纳净收益的30%作为税金。 与“辣招”特别印花随税（SSD）相比资本增值是有一些区别的。SSD是一种税收，无论物业交易是否获利，都是要征收税款的。这一位意味着在楼市下跌时，即使业主在交易中亏本，他们仍 这对于那些由于特别需求而不得不出售房产的业主来说可能是不公平的。 对于那些进行短期交易赚取利润的业主而言，资本增值税仅在他们实现利润的部分征税，这似乎更为合理！ 然而，一旦采取这种做法，投资者很可能会感到担忧，因为他们担心未来税收范围可能会进一步扩大。 今天可能是只针对拥有不到3年房产的业主，而明天可能变成对拥有不到5年房产的业主征税。在楼市已经非常疲软的情况下，这一措施只会促使业主加速出售投资物业，进一步打击房价，同时在市场上减少可供租赁的房源。 另一方面，政府不断引入"高端人才"。在预期楼市下滑的情况下，这些"高端人才"可能更倾向于选择租房而非购房。这样一来，房屋租金很可能继续上升，因为这些"高端人才"缺乏购房的动力。 目前政府需采取措施来稳定楼市，上一次的 “减辣” 力度明显不足以刺激交易量和提振楼价。为了促使香港市民在购买和投资物业方面更具信心，政府应该迅速取消所有对投资物业的限制性税收政策。 过去的减税政策似乎未见明显效果，因此需要更为有力的举措，以使投资买房和租赁变得更有吸引力和利润可期。 政府有必要考虑将银行中的定期存款注入楼市，这将有助于提高市场流动性。反之，若实施资产增值税，可能导致资金进一步流出楼市，使楼市陷入更为困境的境地。卖地流标的情况可能会持续，补地价的案例也会减少，这对政府财政将产生负面影响，实际上是一种得不偿失的做法。 在此时，笔者相信财政司会在听取社会各界的讨论后做出明智的决策。在当前的香港环境下，实施资产增值税可能并不适合，因为这可能会进一步加剧楼市的不景气。
我们在挑选日本房产时会发现中介不会把我们想看的每套房要付的费用算的非常详尽，临到交钱了才告诉还有这样那样的费用要交，这种未知的感觉导致我们总担心会不会被骗。今天就来详细讲一讲购买日本的房地产的各项费用都有什么，以及为什么中介一开始不告诉我们具体数额。 首先购买日本不动产会涉及到的费用有： 不动产中介费（含消费税）、不动产取得税、不动产登记免许税、印花税、固定资产税、都市计划税、物业管理费、物业修缮基金、保险费用、房屋托管费、个人所得税。 其次上述费用可分成两类：一类是一次性缴纳费用，即购买房产时付完以后就不需要再付的费用；另一类是需要每年缴纳的费用，也被叫做持有费用。 一次性缴纳费用 1. 不动产中介费（含消费税） 在购买时，日本的不动产行业均会收取中介费，价格根据房屋买卖的价格阶梯式计算，在法律中有严格规定，可以根据下表计算。由于房价基本会超过400万日元，所以一般会粗略收取（买卖价格×3%+60000日元）×1.1%（含税）作为中介费。 2. 不动产取得税 不动产取得税一般在购房后3个月收取，一般为土地固定资产评价额×3%+建筑固定资产评价额×4%。需要注意的是这个价格是银行评估价格，二手房产的评估价格一般非常低。这部分属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 3. 不动产登记免许税 这个税种是在购房后缴纳的，一般为土地固定资产评价额×2%+建筑固定资产评价额×2%+司法书士（国内称律师）报酬（日本有专人负责产权转让登记手续费，手续费估约10万-40万日元左右，根据情况而定）。而这个税费也是按照银行评估价格计算的。这部分属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 4. 印花税 买贴在房屋买卖合同或贷款合同上印纸所花的费用，一般从邮局或者法务局购买。这个是法定税率，根据房产交易价格计算，可根据下表计算。 每年缴纳费用 1. 固定资产税（每年缴纳） 日本的国税，土地评价额×1.4%，房产评价额×1.4%，这个是需要每年缴纳的。在日本，房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税，有着成熟的管理制度。 固定资产税是一种地方税，即缴纳给市町村政府的税金。这里的价格还是银行评估价格。注意：每年4月份左右发出通知，从6月份起每年分4次缴纳，交易前由原房主承担，所以根据买房时间不同，这部分费用也不同。 如果是新建住宅，在购买后5年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第6年税金会增加。这部分依然属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 2. 都市计划税（每年缴纳） 日本地方税，土地评价额×0.3%，房产评价额×0.3%，这里也是银行评估价格。属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 3. 物业管理费（每年缴纳） 该费用通常由物业公司代为收取，优质的物业公司管理费非常贵，这也是为什么很多塔楼物业费非常贵，将投保率直接压到了1%左右。但是一般东京单身公寓的物业费都是正常价位，这个很难估算，但是不会太高，一户建没有这部分支出，取而代之叫做町会费，远低于公寓管理费。 4. 物业修缮基金（每年缴纳） 该费用通常为物业管理公司代为收取，修缮基金是用于房屋修缮和重建的。这个一般不会变化，但是部分老物件由于当时修缮基金估算偏低，可能会在未来的某一年提高，这个属于正常现象。一户建没有这部分支出，但是物件出现问题时需要自己修理，偶尔会产生巨大费用。 5. 保险费用（每年缴纳） 为什么要把这个费用算进去，确实很多屋主和不动产中介是不给客户买保险的。但是我们仍然建议大家一定要买火灾保险，日本房屋为了抗震，会使用很多木材，一旦发生火灾，没有火灾保险会损失惨重，除此之外地震保险、水灾保险都建议买。 这部分费用也很难计算，根据房产的不同，保险公司的不同价格不同，甚至同一家公司在不同时间段的定价也不同。 6. 房屋托管费（每年缴纳） 中介房屋代管需缴纳服务费，长租一般为月租金的5%，短租例如民宿根据地区不同，收取每晚房费10-25%不等，主要看中介品牌和影响力。（自住没有这部分费用） 7. 个人所得税（每年） 这里要说一下， 由于每一位购房客户的情况不一样，房屋持有者可能是个人，也可能是法人，税务计算非常繁杂，属于复杂问题无法简单概括了。唯一可以说的是法人持有要比个人持有的好处是当房产转卖时，增值税法人低于个人。 综上所述，我们在日本购买一套房产时，根据交易时间不同，以及涉及到很多银行评价额来计算的费用，没有到正式过户的当月，费用都可能会产生变动。非要粗略判断的话，一套房产交易时会产生的费用大概是买卖价格的5-7%。 这么看貌似日本房子税费很高，其实放眼全球，所有的发达国家都针对房地产有税收调控，发达国家税收调控的目标是保证房地产能够健康合理地发展，横向对比下来，日本对外国人的税收与本国人一视同仁，还算是比较友好。其他国家例如澳洲对海外人士额外增加印花税8%，加拿大安大略省对外国买家额外征税提高到20%，新加坡对外国人征税达60%等等，日后会不会也通过这种方式调控不好说，按照目前的税率和汇率还是比较划算的。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
上周五我们回答了2024关于日本经营管理签证疑问的解答的前5个问题，点击下方链接可阅读上篇 2024关于日本经营管理签证的疑问（上篇） 今天下篇也来啦！ 6. 买房送移民靠谱么？ 上一个问题“来日本做什么生意比较好”的回答中提到：如何评估自己来日本做什么？如果经过评估仍发现出于种种原因无法在日本再创业，那我们能做的比较省心的生意就包含投资固定资产，也就是我们说的买房来维持签证。 但是，当有人提到买房就可以送移民时，请一定谨慎再谨慎，因为这两者之间即便强行有关系，完全是两个业务。警惕羊毛出在羊身上。在日本非常需要学习的一点就是不！要！占小便宜！很多时候会因小失大。 至于如何通过购房来维持经营管理签证，这里不展开讲，以后会不断更新相关文章，请持续关注～另外投资固定资产也不是绝对的毫无风险，任何投资的收益和风险成正比，请用正确的心态看待。 7. 自己住的房子可以用来做办公室节省成本吗？ 可以，但是出入境入国管理局对于经营管理签证的事务所(办公室)有严格的要求，并不能像日本人或是永住者那样自由的设立公司。想要节省成本时，此房产需要有两个独立的出口以及事务所一定是一个独立的空间（生活区与办公室互相不干扰） 在购买或租赁房产前，可以先咨询移民顾问或者行政书士确认可以按照您的要求操作后，再进行购入或租赁行为。 8. 在日本待多久才能实现真正的移民？ 众所周知，日本并不是传统的移民国家，没有一步到位拿永居或国籍的说法。如果我们通过普通经营管理签证想要拿到我们说的“身份”，在时间上的规定是5年可申请入籍，10年可申请永居。 当然现在也有了“高度经营管理活动”中的“高度人才签证”。打分80分以上，一年以后可申请永居；70分以上，三年以后即申请永居。可以说拿到了“高度人才签证”=“通往永驻的近道”。不过不用太焦虑，即便是普通长期签证，本人和配偶及子女该享受的福利和教育也都是可以享受得到的。 9. 怎么带年迈的父母一起来日本？ 通过普通经营管理签证，日本是不允许带着老人来日生活的（大多数的发达国家都不允许，因为大概率老人提供不了劳动力也相对要占用更多医疗资源和花更多税金）。一般父母来日本，只能办理短期滞在签证，只可停留90天。 如果是上条中提到的高度人才在满足一定的条件下，是允许带父母在日本一起居住的。( 可以开心地享受日本高度发达完善还报销70%的医疗制度啦 ! ) 关于一定条件下所指的条件，是指： 高度专门职签证的外国人，全家的年收入在800万日元以上的情况下，由于养育7岁未满的子女，或者照顾怀孕中的自己抑或配偶的理由，其父母以及配偶者的父母允许在日本居住。 10. 公司刚成立，是否能马上从海外聘请员工？ 可以，但是因为公司刚刚起步，所以未来是否安稳还并不透明，所以需要充分地说明事业成长计划，以及雇佣新员工的理由。新员工入社之后，是否有适当的办公场所，这位新员工的经历以及学历是否能胜任经营者所期望的业务内容。 以上就是关于2023经营管理签证疑问的10个问题的回答啦，相关疑问一定远不止于此，这里仅仅是将客户问的最多的前10个列举了出来，其他的可以扫描下方二维码添加顾问进行详细咨询。优创也会不断推出与移居日本、不动产投资的相关干货文章，敬请关注～ 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
中美大国互相竞争，由美国挑起贸易战争加关税开始进入白热化，为了针对华为进行封锁，限制出售晶片，甚至强迫禁止盟国出售光刻机，是活生生的保护主义。为求进一步「去中国化」更要求供应商离开中国生产，转移至美国认为安全的地方，台湾台积电被迫在美国设厂就是一例！ 随着俄乌战争爆发，美国也利用其「美元霸权」制裁俄罗斯及其认为有关的俄罗斯个体，连中立的瑞士也被牵涉其中，冻结俄罗斯人的私人财产！利用美元作为武器有深远的影响，俄罗斯固然被迫放弃美元，利用人民币进行中俄之间的贸易结算，其他国家看在眼内，自然作出相应行动回应，怕一旦被美国制裁会带来风险！ 今年3月29日，中国和巴西达成协议，同意未来可以直接使用人民币和巴西货币进行结算，免除美元作为中间货币，同时巴西也会成立人民币结算行，在未来的交易中可见人民币才是主角。其实在同月10日，沙地跟伊朗在中国协调下达成协议，恢复外交关系，化解了多年来的敌对关系。沙地跟伊朗都是原油出口大国，而中国则是进口大国，可以预期在「去美元化」的背景下，中国可以加快使用人民币进口石油，将是合理的推论。上星期沙特阿美斥资243亿人民币，以溢价近亿入股国内的荣盛石化（002493.S2）。另一方面，东盟十国（ASEAN）也在讨论通过本币交易，以减少对美元、欧罗等依赖。 近期，欧美银行相继出事，加重打击各国对美元的信心！加上美债息不断上升，环球政治不稳，战争频生，都令美元地位削弱，在「去美元化」的过程中绝对有利人民币的国际化。香港在这方面也有重要角色，作为全球最大的离岸人民币中心，大家可以在香港利用人民币投资各式各样的资产，包括股票、债券、基金、保单，甚至外商可利用合格境外机构投资人（简称RQFII）直接用人民投资大陆股票式债市。 人民币日趋国际化，变相也令人民币资产更具吸引力，作为一个普通投资者，除了金融产品，内地房地产也是非常普及的资产。近年内房受到政策影响，楼价作出显著调整，「住房不炒」也是国家一贯政策，所以大家投资国内房地产，也必须选择有国家支持的城市，站在长远的角度考虑，北京、上海、深圳、广州等中国一线大城市，升值潜力远比其他二、三线城市为佳！由3月的成交量所见，一线城市按月升幅达7成，远超二、三线城市的升幅。 过往在旺市时，四大一线城市的物业都有严格的限购令，香港人想买也不容易，现在疫情刚过，放贷政策又在放宽中，利率已降至4厘以下，一线城市房地产的吸引力也越来越大了！
2023年7月回国开了上海移民置业展，3天时间遇到了近百组客户咨询，现在我们将本次展会中客户最关心的几个问题总结出来进行解答，希望能给大家提供参考作用。 2024关于日本经营管理签证疑问的解答。本期由于字数过多，分为上下两篇，请持续关注: 1. 现在开始办理经营管理签证，我最快什么时候能通过这个签证去日本？ 客户跟我们高度配合，大阪目前最快的速度是3个月（注册公司1个月，申请在留1个月，返签登陆1个月）。具体流程请配合上面提到的文章一起阅读。 2. 除了500万日元的注册资金，维持一家公司，每年最少要花多少钱？ 首先我们提到的500万日元注册资金，在登陆日本后会返还给法人代表，所以这个不能算作支出，但是登陆日本开始经营公司的后续支出，我们可以用这笔钱来支付。 其次为了能够维持一家公司经营而要支出的成本，包括法人税、税理士（类似于国内的会计）工资、办公室租金。法人税最低每年约需8万日元/年（如果营业额较好则需要交更多，如下图）。税理士约需25万日元/年，租最便宜的共享办公室租金最低50万/年。再加上如果有其他支出，每年最保守也要100万日元。 但是请注意以上情况仅仅是维持一家公司的最低成本，但一定不是能够成功经营公司的成本。 3. 一定要满足年营业额500万日元以上吗？如果赤字会更新失败吗？ 我们经常听到选择经营管理签证的难点不是起步申请，基本谁申请都能通过，难点在于后续维持这个签证。 首先入国管理局并没有直接规定营业额的标准额度，但是我们常常听到更新签证需要前一年有500万日元的营业额。 为什么是500万营业额？考虑这个问题，可以先算算为了能够享受日本福利的个人开销。假设我们设立的公司，老板、员工、保洁、保安都只有我们自己一个人来担任。 日本交给国家的钱都是按照家庭总收入计算。以一家三口的家庭为例，一年所要交的个税、保险及年金的总额大概是收入的30%。如果拟定自己给自己的月薪为25万日元，其他家庭成员（包括配偶和子女）都没有收入，整个家庭的个税、保险及年金的总额约需90万日元/年。 按照以上标准，自己要给自己发300万日元的工资。 再加上维持一家公司的最低成本100万日元。 3项加起来账面支出至少在490万日元了。如此一来，500万日元的营业额实在是不为过，否则日本政府也会判定咱们还是去上班比较好，没必要经营公司。 当然如果某一年赤字了，也还是有更新成功的可能性。特别是第一次更新签证时，由于公司设立时的设备投资和开业准备等费用增加，对营商环境的不熟悉，只要我们实质的在经营，没有正向盈利也还是可以进行解释。 经营管理签证更新时，严格审查的是公司经营的持续性，单凭公司的年度决算是无法准确判断的。入国管理局会对公司整体的资金运转、事业内容、借款状况进行审查。如果能说明赤字的理由，以及今后的经营前景，可以取得签证更新的可能性就很高。 毕竟我们熟知的很多互联网大厂创业之初几年几乎都是连续亏损，他们要来日本拿个经营管理签证，应该怎么也不会被拒绝的。 4. 听说交税高的很离谱 重税和高福利是所有福利资本主义国家的特征。 福利资本主义国家的特征是： 第一，保证个人和家庭的最低收入，而不管他们财产的市场价值如何； 第二，使个人和家庭能够应付“社会意外事件”（如生病、年老和失业），以降低不安全感的程度，否则个人和家庭将会面临危机； 第三，保证在一定范围内的社会服务领域向所有公民提供所能得到的最好服务，不管他们的地位和阶层如何。 就手段而言，福利国家所包括的最小服务范围采纳了国际劳动组织的标准，它包括对个人的所有现金津贴（社会保险、社会援助和一般津贴）及公共卫生服务。 日本被认为拥有兼具东方和西方特色的福利体制，既可以被认为是福利国家，也可以被当成福利社会，且日本在文化上曾经深受我国影响，在福利国家中属于一个较为特殊的案例。不如说，日本才是社会共同富裕国家，在这里成为中产确实不难，真的想成为巨富，日本一定不是最终目的地。（毕竟想成为巨富的日本人也在出走） 关于这个问题，只能说鱼和熊掌不可兼得，对于经营者来说，赚很多的情况下老实交税真的蛮离谱 但是也不必过度担心，请一个专业的税理士，把税交在“刀刃上”，该控除的控除。 5. 如何维持经营管理签证，我做什么生意比较好？ 在已经了解了经营管理签证对营业额有一个很暧昧的要求后，大多数客人就会比较焦虑这个问题。我们能给到的建议是客人先进行自我评估：在国内的业务是否能继续在日本进行？自己学习能力如何，能否入乡随俗，学习当地的法律与经商习惯。国内的资源和日本的资源能否整合？都做不到，能否接受将一定的资金投入到固定资产中。 如果全部评估完，以上都做不到，或许还是考虑其他方式移居比较好，毕竟我们是为了更好的生活才选择离开原来熟悉的环境。如果有人把这件事说的太轻松，手把手教人赚钱，那这事就有那味儿了。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
2014年，前日本首相安倍晋三第二度成为首相后，实行三支箭经济成长政策。日圆下跌，吸引外资，发展旅游业的同时，华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷，以减低首付资金。但传统而保守的日本银行，一般不做房贷给海外投资者，当网上搜查”海外人日本房产按揭”，大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如：https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金，可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭，但申请条件严格，要求高。能符合申请者为数不多。也因如些，本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面，现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低，大概是2.5%～3.5%，其他约3～4%。 此外，当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话，SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司，不受日本的银行法律规管，所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请，居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技，更灵活可向不同国籍人士，无论以个人或法人身份，身处哪个国家，都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类：住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一，贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定，租客走租机会低，租客周转期 （Turnover）小，所以风险比较少。曾经见过不少实例，租金越低的房产房，租客搬出搬入反而机会（Turnover）越高。所以也不太建议投资房产价低的房产，因管理，支出成本占租金比例高，结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺，写字房产，宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请，但对房产宇审查也比较严格，例如对租客的生意种类有规定。风俗事业，餐厅，宾馆等行业一般都不批，港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外，银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产，如果管理质素不好，资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说，未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责，租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本，海外业主不能参与日常管理上业务，因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品，它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司，一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话，先恭喜你，因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力，一般重视工资比资产多，日本中银就只会计算工资。因此，如果你是公务员、老师之类，有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试（Stress Test），所以没有一定的审批基准，各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6～8个星期，PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外，投资者也需要明白申请日本房产按揭时，金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明，调查抵押房产的产权，状况和市价等。基本上，无论房产的房产价是高还是低，银行花的工夫和时间都差不多，所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果，借款金额越大，越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位，也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二： 房产龄太旧，最少都35年以上 面积太小，18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时，兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系，浴室面积就更小，用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此，租金向下调压力比较大，房价也不会升得太多。碍于不利因数影响，遇上纳米房产时，最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较 海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏
笔者最近在社交媒体见到一位独立股评人的文章，认为租楼较买楼划算。他解释购入一个$1,100万的物业，即使经纪佣金及厘印费不算，30年的总利息支出便达到$684万（以3.5厘计算），买入的物业总成本为$1,784万。而租金以每月$2万推算，如果租金不变的话，总成本为$720万，即使以每年4%通帐计算，加租30年的总租金为$1,346万，也比买楼便宜！ 这位股评人似乎忘记了，经过30年后，买楼业主仍然拥有物业可以继续自住，继续节省租金，甚至可以做逆按揭，每月收取年金直至终老，成为业主能安享晚年的重要资产；或者将物业出售或出租，物业价值长期跟通帐挂勾，是抗通帐的最佳手段。相反作为租客，付出了30年的租金后，仍然是一无所有，过去支付的租金都是纯支出。其实，除了用30年后作比较外，拥有物业可以带给业主金钱以外的满足感与方便！ 作为业主，不怕物业两年的租约到期，随时可能被业主要求迁出，拥有物业会为家庭带来更高的安全感，尤其是女性，这不是金钱能计算的。实质上，也可以花更多时间、心机及精力于装修自己的物业上，令其更适合自己的个人喜好，更加名正言顺成为自己家庭的「安乐窝」。除此之外，物业也会为业主带来更多机会，笔者年轻时为了创业，也是靠卖出自住物业套现，才能实现自己的创业梦！在过去30多年的营商环境里，笔者也明白到跟银行贷款时，往往根据贷款人有多少物业，不抵押也好，抵押也好，即使是有政府保证的贷款，有物业的话银行就容易商量多了！ 当然，赞同租楼的，往往认为租楼可保留更多现金在手，可以进行股票或其他金融产品投资，灵活好多，不需要硬性规定每月供款，有被绑死一世的感觉！对于真正精于投资的专家来说，可能是真的，但对于很大部份普罗大众来说，投资并不是一件容易掌握的事，往往「损手烂脚」，随时得不偿失！ 而且没有固定的负担，年轻人更容易倾向过度消费，长辈作为过来人深明此理，所以往往会为子女付首期，变相迫子女有一定责任感去供款，也是「强迫储蓄（Forced Savings）」的一种。其实根据过往的按揭供款纪录，按揭大多在10年左右便供满，趁年轻收入容易提升的背景下，买楼就变相令其储蓄上升，对日后创业也好，或将来退休也好，也有一定的倚靠了！ 所以在香港生活，有一套自住的物业，是利多于弊的，始终比租楼好！
为了提高加拿大人民的房产购买能力，加拿大总理特鲁多（Trudeau ）于2023年宣布实施为期两年的非加拿大籍人士购买住宅物业限制令。 本该于2025年1月1日结束的买房禁令，却在今年2月宣布该禁令被延长至2027年，以增加当地的住宅供应，并缓解加拿大正在面临的白热化房地产市场。 因此，自2023年起，非加拿大籍人民和外国营利性企业无法在这四年内，购买加拿大非休闲住宅物业。 所有非法购房者将被罚款高达1万加元（约合5.75万港元），而涉及非法购房交易的第三方也同样会被惩罚。 哪个群体将被影响？ 所有非加拿大公民将涉及在内，无法在加拿大购买住宅房屋。 但是，以下群体享有豁免权，仍可在加拿大买房： 加拿大公民和永久居民 未成立于加拿大法律或加拿大证券交易所上市的公司 由非加拿大公民控管的公司 国际学生 持有有效工作签证并在加拿大工作过的外籍工人（之前的纳税申报表和工作经验已被废除） 已定居在加拿大的外交官、领事官员和国际组织成员 具有临时居民许可证的外国人（包括难民） 实施限制令后，哪些房屋不能被购买？ 限制令中的“住宅”涵盖独立屋、半独立屋、联排别墅以及三户以下的公寓楼。 然而，非加拿大公民仍可购买休闲和娱乐房产。 加拿大公民和永久居民买房的好机会 虽然外籍人士在加拿大购买房地产更具挑战性，但这为加拿大公民和永久居民制造了一个竞争力较少的房地产市场。 随着延长外籍买家的买房禁令，加拿大公民将更有能力负担当地的住宅房屋，为增加自己的房屋资产。 政府也可以确保房屋被用作民众家庭居住，不会成为投资用途的资产类别。 加拿大先前推出的房屋无限购买和贷款的政策，对外籍买家来说，无庸置疑地是个吸引力极大的投资地点。 可是，禁止外国人购买非休闲住宅物业的四年禁令，可能会让外国买家对在加拿大产缺乏信心。 无论如何，这项新政策对加拿大公民和永久居民而言，会是个投资房地产市场的绝佳机会。
澳大利亚凭借其优厚的福利制度和经济稳定，成为了全球移民热门目的地。据澳大利亚统计局数据显示，从2022年到2023年，移民入境人数从前一年的427,000人增加到737,000人，年增长率达到73%。 近年来，澳大利亚政府推出了多项签证计划，旨在吸引投资者移民。其中包括四种不同资格的投资签证，我们来一起看看它们之间的区别。 1.188A商业创新签证： 这个签证是为那些具有一定商业经验的人提供的，允许他们在澳大利亚进行投资和经营业务。相较于其他188类签证，该签证的门槛较低。申请处理时间长达30至35个月，具体时间需要根据澳大利亚移民局的要求而定。 临居签证：5年 申请年龄：55岁以下 申请门槛： 在过去4个财政年度中，至少有2个财政年度的公司营业额达到75万澳币。 公司和个人的净资产需达到125万澳币（申请人和配偶的资产可以合并计算）。 具有直接参与企业经营和管理的成功经历。 2.188B投资者签证 如果你在股票、基金、期货等投资项目有一定的经验，可以考虑申请此签证。该签证注重申请者的投资能力，即使没有经营公司的经验也可以申请。申请处理时间长达35至37个月，具体情况需参考澳大利亚移民局的要求。 临居签证：5年 申请年龄：55岁以下 申请门槛： 在过去5个财政年度中，至少有1个财政年度的公司持有股份达到10%或以上，并参与主要管理或管理投资资产，高达250万澳币。 公司和个人的净资产需达到250万澳币。 具有至少3年直接经营公司或管理投资的经验。 3.188C显著投资者签证： 此签证旨在吸引高资产、高收入且能提供大量投资的显著投资者到澳大利亚进行投资。与其他签证不同，188C签证没有年龄限制，且投资者每年只需在澳大利亚居住40天即可获得永久居留签证（888C）。申请处理时间较短，只需16至22个月。 临居签证：5年 申请门槛： 公司和个人的净资产需达到500万澳币，这些资产必须合法获得且可支配于澳大利亚政府指定的项目。 未参与任何非法商业或投资活动。 4.188E创业企业家签证： 这个签证需要当地政府的邀请才能申请。主要针对具备英语能力且从事创新型产业的企业家。由于是由当地政府邀请的签证，申请处理时间相对较短，大约为5至13个月。 临居签证：5年 申请年龄：55岁以下 申请门槛： 在澳大利亚经营能够推动当地经济发展并提高产品和服务业务的商业活动（不能涉及不动产、劳务雇佣、购买现成生意或加盟）。 雅思各科均达到6.0分。 新南威尔士州的传统特色独栋别墅出售 这座位于新南威尔士州伯伍德地区的传统特色独栋别墅正在出售。这座别墅采用晚期维多利亚式风格，拥有三层楼，坐落在约891平方米的庭院内。 经过重建后，这栋别墅更适合现代生活方式，既保留了传统特色又具备现代舒适性。 进入大门，你将立即被标志性的欧式喷水池所吸引，增添了别墅的雄伟气势。从二楼的阳台上，你可以欣赏到喷水池和大门的壮丽景色。 宽敞的后院是这座别墅的一大亮点。在寒冷的冬季，你和家人可以围坐在篝火旁取暖。孩子和宠物可以在宽敞的绿草地上尽情奔跑。 别墅的后院被高墙围绕，保证了隐私安全，让你无需担心被人窥探。 此外，别墅内还设有两个用餐区，无论你是想要简单与家人共进晚餐，还是需要一个适合招待客人的用餐场所，都能在这里找到。 如果你有意到澳大利亚进行投资生活，请务必不要错过这座别墅。有意购房者可点击浏览房源信息或联系居外热线400-041-7515。
阿联酋，坐落于阿拉伯半岛东南部，以其蓬勃发展的经济、奢华的生活方式和多元文化的社会而闻名。近年来，该国已成为吸引外国投资者和企业家的热门目的地。 得天独厚的地理位置、完善的基础设施、稳定的政治环境以及一系列的优惠政策，使阿联酋成为全球资产配置的理想目的地。 为了进一步促进经济增长和多元化，阿联酋推出了多项投资者签证计划，为符合条件的海外人士提供获得居留权的机会。 1. 房地产投资者签证 阿联酋的房地产投资者签证允许外国投资者通过投资阿联酋房地产获得居留权。购买的房产类型可以包括住宅、商业或其他类型。 此类型签证主要分为两种类型： 房地产投资最低金额 可续约次数 2年房地产投资者签证 75万迪拉姆（约150万人民币） 可以续约两次，每次续签两年 5年房地产投资者签证 200万迪拉姆（约400万人民币） 可以续约一次，续签后可获得三年居留权 需要注意的是，投资者必须投资位于阿联酋境内已竣工的住宅物业，并支付至少50%的房产款项或全额支付。 2. 黄金投资者签证 投资者可以通过投资基金或公司的公开投资获得黄金居留权，该渠道包括： 将多达200万迪拉姆（约400万人民币）存入认证的投资基金。 拥有价值200万迪拉姆（约400万人民币）的阿联酋公司或公司股份。 拥有一家每年缴纳税款不少于25万迪拉姆（约49万人民币）的阿联酋公司。 拥有一家阿联酋公司的股份，但持股比例不得低于该公司每年缴纳的税款总额，至少25万迪拉姆（约49万人民币）。 需要注意的是，你必须要证明用于进行合格投资的资本完全属于自己，而不是来自借贷或抵押。 阿联酋投资者签证的资格要求 年满21岁以上 拥有有效护照 无犯罪记录 具备足够的资金来支持自己和家人在阿联酋生活 投资符合条件的资产 必须在阿联酋拥有至少一年有效的健康保险，并且可以续保 家庭成员的资格要求 这两种签证允许申请人将家庭成员纳入申请，其中包括： 配偶 子女（不限年龄） 父母 兄弟姐妹 （适用于学生类别下的申请人，前提是这些兄弟姐妹是学生父母的受抚养家属并且在阿联酋居住） 阿联酋居留权所需文件 所需的文件将根据申请人的具体情况和所属的具体申请类别而有所不同。但，以下这些文件是基本上所有申请人都需自备的必要文件： 有效的护照复印本（有效期不能低于6个月） 近期拍摄的白底护照照片 主申请人以及其一起申请签证的所有家庭有效健康保险 证明家庭关系的文件，例如：孩子的出生证明和配偶的婚姻契约证件 阿联酋投资者签证为有意在阿联酋投资和生活的海外人士提供了一个具有吸引力的选择。通过该计划，投资者可以获得居留权，享受阿联酋提供的各种便利和优势，并为其家庭创造一个充满活力的未来。