不知道为什么坊间流传着一句： “长租买东京、民宿买大阪、情怀买京都，其他不考虑。” 我们很少评论关西地区以外的房产，因为日本的不动产每个地区都有其特殊性存在，不在当地真的很难评论什么。但是作为2018年就在关西深耕不动产的公司想说： “民宿不是非要买大阪，京都真的不是买情怀。” 首先说说为什么民宿不是非要买大阪吧。 坊间流传“民宿买大阪”的理由是大阪是民宿特区，夸张一点说“是个房子就能做365天营业的民宿”。这个与其他只能做180天营业民宿的城市相比，是真的很吸引人。 但是特区365天也不是完全没有限制: 比如在大阪做365天营业的房源是必须2晚起订的，也就是会流失掉只能住一晚的客人。 比如根据旧法，房间面积10平米以上，人均面积大于3.3即可。现在明确要求房间面积不得小于25平米。 再比如，从2020年4月1日起，在大阪开设民宿必须向周边居民召开“说明会”，获得他们的同意和理解。 加之大阪酒店业竞争激烈，高端做不过大手公司，低端事情又多利润又少，大家可以动动小手上网查查双人间房型的定价低至300RMB一晚，什么概念？国内三四线城市也就这个水平。回报率算下来真的没有到以前9-10%的高峰。 不过公寓短租是要比长租收益来得高，毕竟近年随着房价升高，大阪公寓长租净回报率也只能达到4-5%。当然民宿抗风险能力也低，小公寓民宿疫情期间真的很惨。长租反而非常稳定，在充满不确定的时间段里完胜各种投资。 综上所述，如果要做民宿，不是非得买大阪，你还有更好的选择——京都。 接下来该说说京都真的不是买情怀。 还是围绕做民宿的话题，不知道大家还记不记得2018年薛蛮子在微博上高调宣布拿下一条街，并且做起“民宿”生意。暂不说这件事到底怎么回事，想说的是薛蛮子在京都做的业态叫做“简易宿所营业”，即365天营业的“民宿”。 关于几种民宿法律还没有搞懂的朋友可以参考优创以前的文章： 2024最新日本民宿指南！（上）为什么都说在日本做民宿是坑？ 2024最新经营日本民宿指南！（下）为什么那么多人都说在日本做民宿是坑？ 这种业态下的民宿运营一般是整栋户建每晚只归一个客人所有，大家同样可以在网络上查查价格，地段稍微靠近景点，面积达到70平米以上，定价在1500RMB左右，有些更加高级的旺季可至10,000RMB或以上。排除个别极低或极高的，平均行业回报率在9-10%。 关于2023年日本及京都观光局的官方数据也可以表明京都目前住宿的火热程度。 据日本政府观光局透露，2023年全年访日外国游客估算累计达2506万6100人。这一数字约为2022年的6.5倍。（大陆游客仍然有76.2%未回归） 另一方面，2023年全年访日外国游客在日本国内的消费总额约为5万2923亿日元，比疫情前高出10%，创下历史最高纪录，并且超过日本政府设定的全年5万亿日元的目标。从目的来看，住宿费用最多，达到1.8289万亿日元，其次是购物费用，达到1.3954万亿日元。从构成比例来看，2023年住宿费用从2019年的29.4％增加到34.6％，购物费用从34.7％减少到26.4％。 再根据京都观光局2023年12月28日的数据，京都11月酒店住宿入住率为85.5%，旅馆住宿入住率为77.9%。 非常漂亮的入住率。来了日本，可以不去东京，也可以不去大阪，你一定会来日本文化与大和之魂的真正所在——京都。 游客增加的基础上，京都住宿的数量却在减少，与去年疫情期间相比，住宿数量减少了2.3%。 由上充分说明“京都真的不是买情怀”，不知道说这句话的人对京都了解多少，官方数据放在这里了，供各位参考。总结： 1、京都游客量与住宿的供给差造就了客单价高 2、“京都独立屋民宿业态”，竞争者首先排除了大手公司，大手公司都喜欢贷款投资，独立屋实在是无法效率的利用杠杆，因此少了一波强有力的竞争者 3、京都独立屋最容易打造中高端民宿，在疫情期间收益远远好过低端民宿。据观察，疫情期间高净值人群还是自由的，还是可以旅行，还是住中高端酒店。印证了“潮水退去，才知道谁在裸泳”... 当然已经在京都投资民宿的朋友还是希望闷声发小财了，情怀就情怀吧。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
葡萄牙的购房移民政策一直深受海外人士欢迎，在该政策的影响下，越来越多的海外人士比较喜欢在葡萄牙进行投资。转眼2021年就要结束了，很多海外人士比较关心2024年葡萄牙的投资热点在哪里。 2024年葡萄牙的投资热点其实还是在房产上面，葡萄牙房产市场的发展趋势是相当不错的，有一些城市是极其热门的，同时也是大多是投资者频繁选择的。关于具体选择在哪里投资，一起来详细了解下吧！ 2024年葡萄牙的投资热点城市 一、养老圣地阿尔加维 阿尔加维这座城市在葡萄牙的南端，是欧洲阳光最充裕的地方，也是葡萄牙的最 佳旅游地点之一。作为葡萄牙的沿海城市，它的经济实力和优越的地理位置决定了该城市房产的升值空间。根据相关数据可知，阿尔加维房产的收益稳定在5%-6%，是房产投资的较佳选择。 阿尔加维还是欧洲非常有名的养老圣地，每年有很多退休的人士都会选择在这座城市生活，所以该城市的房产需求量很大，并且拥有很高的升值空间。该城市除了交通条件便捷以外，医疗水平也非常的高，在世界排名中位居前十二，所以在这座城市生活是非常有保障的。 近几年阿尔加维的房产价格一直都是稳定上升的趋势，郊区的房价相对来说便宜些，但是市中心的住宅房价已经上涨到3000-3500欧元/平米，黄金地段的房产价格目前已经突破均价的两倍多。这座城市的房产价值还有很大的上升空间，是2024年房产热门投资的较佳选择。 二、事业佳选波尔图 波尔图是葡萄牙的第二大城市，因为盛产波特酒，所以拥有酒都的美誉。该城市的交通非常的便利，拥有欧洲最先进的机场，同时也是欧洲第二繁忙的机场。在近几年的发展中，波尔图的经济势头不容小觑，其GDP的增长率高于全国两倍左右。 在经济和其他条件的优势下，波尔图这些年来的房产价格也在不断增长。从2011-1018年，其市中心的房产价格增值了146%，这种喷井式的上涨吸引了大量的海外人士。波尔图房产市场的热度一直很高，毕竟它的增值状况最高有达到9.8%。 波尔图不仅房产价值高，而且房产价格还比较便宜，即便这两年在不断的上涨，但仍是大多数投资人的心头好，其市中心的均价只有2700-3300欧元/平米。不过波尔图的租赁市场非常活跃，期租金也很高，每月大约为1300欧元。因此选择投资波尔图的房产还是拥有比较广阔的前景的。 三、自住投资里斯本 里斯本是葡萄牙最大的都市和海港，特殊的地形让它拥有非常靓丽的风景线，该城市每年的游客人数接待在100万人，酒店入住率高达80%。同时该城市的房产投资收益回报率和房产出租年收益率都是全欧洲的领先水平。 里斯本的GDP占全国GDP的45%以上，并且人均GDP要远远高于欧洲其他国家。里斯本的核心产业是科技也和金融业，所以在这边工作的人很多。目前里斯本政府对企业实施了10年免税等激励政策，已经成为南欧创意产业和科技初创企业的重要中心。 里斯本的物价和房产价格还是比较高的，其市中心的公寓平均价格达到4300-5000欧元/平米，其每月的租金在1800-2000欧元，是整个葡萄牙区房价的以上。当然里斯本房价和租金高不是盲目的，有一部分的原因是房源不租和租赁资源短缺所致。 总的来说，目前葡萄牙处于经济发展的黄金期，进行房产投资是有很不错的回报的。如果想在葡萄牙投资，房产市场依然是很不错的选择，以上几个城市仍然是未来房市的热点区。如果您对葡萄牙房产市场的相关信息不是很了解，可以把联系方式留在下方，也可以直接和我们联系，我们会针对您的问题进行详细的解答，给您推荐最合理的方案。
随着时代变迁，东南亚国家的经济在近几年间发展迅速，光芒初露，尤其柬埔寨的房地产市场相当乐观，投资的潜力和回报相对较大。而这一进步主要仰赖于当地年轻化的人口结构。 柬埔寨，正式全称为柬埔寨王国，位于东南亚中南半岛的南部地区，又被泰国、老挝、越南等邻国环绕其中。 根据联合国数据，截至2024年1月10日，柬埔寨人口为1703万人，是一个国家人口仅占世界总人口0.21%的小国。 此外，该国人口的平均年龄为27.1岁，人口年轻化程度较高，劳动力充足。 外国人在柬埔寨的房地产投资方向 外国人虽被允许在柬埔寨购买或投资房产，但同时也受到了部分政策与条规的限制。 根据柬埔寨《外国人不动产产权法》，外国人不被允许购买土地和别墅，只能购置任何建筑物一层或以上的房产（非底层），且所有外国投资房比例最多只能达到一栋大楼的70%。 值得一提的是，在柬埔寨购房并无最低投资金额的限制，在不侵犯以上提及条规的情况下，外国人只需带上护照与现金便能在当地置业。 唯独需要注意的是，除了一些当地的知名开发商愿意给外国投资者提供短期融资外，外国人在柬埔寨进行房地产投资是无法申请房屋抵押贷款的。 柬埔寨的房地产投资好地方 1. 金边（Phnom Penh） 金边是柬埔寨的首都，人口多达150万人，是该国人口密度最高的地区。 有鉴于此，这里已发展成柬埔寨的经济、工业和文化中心，吸引了许多外国人前来置业投资。 近几年间，金边的房地产市场在来自当地、中国（包括香港）、新加坡和马来西亚的开发商展开大规模的开发下，从经济实惠的公寓楼到奢华的豪宅别墅皆有所发展，增长了不少。 公寓的中位价约在每平方米2000美元左右（约合12750元人民币）。取决于房产的大小、户型与地点，在柬埔寨购置公寓的平均价格大约是9万美元到30万美元（约合57万到191万元人民币）不等。 同样取决于公寓的地点、户型、家俱配置等因素，当地租赁市场的每月租金可达500美元至2000美元（约合3188至12750元人民币）。 一般来说，柬埔寨的租金收益率可以达到每年6%—8%，是东南亚租金回报率榜上排行第一的国家。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：金边 2. 暹粒（Siem Reap） 暹粒是柬埔寨第二大的城市，因其世界最大的宗教建筑——吴哥窟座落于此而闻名于世，成为亚洲最受欢迎的旅游景点之一，每年都有200逾万名来自世界各地游客慕名而来。 在旅游业的推动下，暹粒的租赁市场庞大，房屋需求高，既给当地人提供长期住宿，也为外国游客提供短期度假住房。 尽管暹粒截至目前为止没有开发太多豪华项目，但其市中心与周边地区却不乏各式房价略低于金边的公寓楼。 当地公寓的中位价须取决于房产的面积和地点而定，一般上为6.8万美元至16.3万美元间（约合42万至104万元人民币）；同样取决于公寓的地点丶户型丶家俱配置等因素，租赁市场的每月租金则是在400—450美元（约合2550—2870元人民币）左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：暹粒 3. 西哈努克（Sihanoukville） 西哈努克是柬埔寨的沿海城市，距离首都金边大约4小时的车程。 凭藉其绵延不断的海岸线与海上景观，西哈努克发展为亚洲最好的海滩之一，并被评价为一流的海滨度假胜地。 此外，你还能在这里购置亚洲一些最便宜的，带海滨和海滩景观的物业。 在柬埔寨政府未禁止赌场营业之时，成千上万的中国工人、开发商和投资者纷纷涌入西哈努克工作与生活。 当时居住在西哈努克的中国人几乎占了这一城市的外籍人士人口的90%。 目前，西哈努克的公寓价格约为9万美元到18万美元（约合57万至115万元人民币）之间，中位价则浮动于11.6万美元（约合74万元人民币）左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：西港 柬埔寨的房地产市场在总体而言还是属于乐观的状态，仍持续蓬勃发展，并以其高速的经济增长吸引了大量资本的进入，市场自身具有无限潜力，未来可期！ 这篇文章由 居外IQI国际业务负责人Mandy Chen 撰稿。 对 柬埔寨房产 或更多投资机会感兴趣，却不知从何下手？ 别担心！敬请填写以下联系资料，让居外IQI专业团队给您提供最贴切的建议和帮助！
美国 | 澳洲 | 加拿大 | 英国 | 泰国 日本最新房价报告 弱势日元推动2016年的日本出口贸易，吸引了更多外来外资，2016年日本经济弱复苏，不过，日本国内消费仍因为多年时断时续的货币紧缩而滞涨。但日本住房市场在2016年却表现红火。2016年，东京公寓二手房均价涨9.1%，明显好于之前一年1.01%的涨幅。东京住宅价格在2016 年4季度环比上涨1.16%。>>>详细 日本重点城市租金回报率 日本买房流程 对于初次去日本置业的外国人来说，了解日本的购房流程、交易费用、房价等信息是基本的准备工作，知道了这些基本的信息后，开展后面的购房工作就变得容易许多。居外网整理了日本买房流程、费用及最新房价等方面的信息供大家参考。>>>详细 日本房贷流程 对于多数想去国外置业的国内买家来说，能否贷款买房是一个非常棘手的问题。日本的房贷办理也不例外，既要找到能对外国人提供房贷的银行，又要了解各个银行不同的贷款条件和利息。居外网整理了外国人去日本办理房贷的大致流程及可供选择的银行信息供大家参考。>>>详细 日本房产税费 各个国家房产政策不同，外国人在买房时需要缴纳的税费也不尽相同。在日本买房时，除了购房款外，购房者还需要缴纳哪些费用？后期的维护管理阶段需要缴哪些费用？出租、转让时卖家又需要缴纳哪些费用？居外网整理了日本房产在各个阶段的房产费用供大家参考。>>>详细 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
纽约市上东区（Upper East Side），是曼哈顿所有社区当中最富贵的区域之一。 你可以在这里找到著名的石油大亨洛克菲勒家族，美国总统罗斯福家族、纽约地主阿斯特尔家族等等耳熟能详的名流富豪。 上东区除了深受富豪们喜爱，同时也是纽约市长的官邸格雷西大厦（Gracie Mansion）的所在地。在过去的200年里，格雷西府曾经是多位纽约市长的家，因此这座官邸极具历史意义。 此外，上东区汇聚了纽约市最优质的学校，是数一数二的顶级学区，也因此吸引不少华人家庭定居于此。 这里名校云集，著名的公立高中包括埃莉诺罗斯福高中（Eleanor Roosevelt High School）和道尔顿私立学校（Dalton School）等等。 今天就跟着居外脚步体验纽约最悠久“老钱区”，一探上东区的魅力！ 优越的地理位置 上东区位于曼哈顿的中心地带，是纽约市最为繁华的商业区之一，毗邻许多高档购物和餐饮场所，交通也非常方便。 此外，上东区毗邻中央公园和东河，距离曼哈顿中央商务区只有几分钟的车程，交通便利。 高投资价值 上东区拥有纽约市最昂贵的住宅，包括豪宅、公寓和公寓酒店。这些住宅通常设有高端设施，如健身房、游泳池、保安和礼宾服务。 由于上东区房产拥有优越的地理位置、豪华装修和一定的历史价值，当地房产投资具有较高的回报率和升值潜力，备受外国房产投资者的青睐。 全球化社区 纽约上东区是一个国际化的社区，聚集了来自世界各地的精英人士。住在这里，你有机会结识来自各行各业的人才，建立有价值的人际关系。 奢华石灰岩豪宅待售！ 上东区第五大道附近有一栋六层楼高的石灰岩豪宅证正在寻找主人！ 这栋豪宅建于1869年，并且多年来都是纽约名人是住所，其中包括新艺术派彩绘玻璃大师路易斯•康福特•蒂芙尼（Louis Comfort Tiffany）的女儿，玛丽•蒂芙尼。 豪宅被优雅的石灰石所包覆，室内每一处设计都非常用心，包括大理石地板和媲美博物馆的定制照明。此外，豪宅在采用先进的家居技术同时保留了镀金时代的传统文化，将古典与现代完美融合。 这栋堪比城堡的豪宅十分宽敞，共有六个主卧室套房，七个完整的浴室、四个半浴室、横跨六层的生活空间和一个地下室。 卧室位于豪宅的三楼、四楼和五楼，其中包括带有壁炉和私人书房的主人套房，设有一个深喷水浴缸和独立的步入式淋浴间。 此外，主人房里还有精致的嵌入式家具和一个朱丽叶式的阳台，从房内就能欣赏到窗外的树梢美景。 位于四楼的主人套房是爱书者的天堂，因为卧室旁边设有一个大型图书馆，让你在纸醉金迷的生活中沉淀心灵，找到内心平静。 想在平凡的日子中找乐趣？那就探索豪宅顶层的隐秘天堂吧！这里设有家庭影院、化妆间、天窗健身房和设备齐全的酒吧区。再往阳光充沛的屋顶平台走去，则可以看到中央公园和城市景观。 这栋壮观的豪宅可以说是上东区富人的理想生活，这里距离第五大道和中央公园离前门只有几步之遥，往东方向可以去到麦迪逊大道各种商店和咖啡馆、往北方向六个街区是大都会博物馆。 想充分体验上东区无与伦比的优雅和奢华生活吗？这栋豪宅就是上流社会的缩影！有意购买此房产者，欢迎点此浏览房源讯息，或者联系居外热线400-041-7515。
说到美国的葡萄酒产区，大家可能会马上想到美酒佳酿云集的加利福尼亚州。加州拥有美国最大、最重要的葡萄酒产区。 但是你知道吗？除了加州，美国的亚利桑那州可以算是最早期的葡萄种植区了，其种植葡萄的历史可以追溯到400多年前。 亚利桑那州拥有近100家酒庄，其中三大著名葡萄酒产区有：南部的索诺伊塔（Sonoita）、东南部的威尔科克斯（Willcox）区，以及中部塞多纳附近的维德谷（Verde Valley）。 其中邻近图森市的索诺伊塔和威尔科克斯是当地最早的美国葡萄法定葡萄种植区（American Viticultural Areas，AVA）。 美国葡萄酒产业借鉴了美国酒类、烟草和武器管理局（the Alcohol and Tobacco Tax and Trade Bureau ，TTB）的原产地概念，在1978年根据气候和地理条件，制定了AVA制度，并于1983年生效。 亚利桑那州主要出产的葡萄品种包括西拉（Syrah）、维欧尼（Viognier）、麝香（Muscat）和玛尔维萨（Malvasia）。同时也有为人熟知的国际葡萄品种赤霞珠（Cabernet Sauvignon）和美国本土品种仙粉黛（Zinfandel）。 葡萄酒庄投资 顶级葡萄酒是一种广受富人追捧的投资，投资级成品酒收藏家看好的是未来以高价售出。 如果你所追求的是比收藏成品酒的更高级的投资方式，则可以直接购买外国酒庄。这种酒庄的投资成本非常高，但是换来的回报率也是相当可观。 国际级别的高级酒庄会提供一站式的经营模式，让你在种植、酿造、装瓶和贮藏方面都无后顾之忧。 亚利桑那州葡萄园出售中 身为葡萄酒爱好者的你，想拥有葡萄酒业务投资者的第二身份吗？现在就是你入手亚利桑那州一站式葡萄园的好机会！ 亚利桑那州的葡萄园被福布斯杂志列为世界四大葡萄园投资地区之一。其中威尔科克斯（Willcox）是最大的葡萄产区，它所出产的葡萄占总葡萄酒产量的74%。 这里有良好的气候和土壤条件，让优质葡萄的栽培得以实现。 了非凡的水果，所生产的葡萄品质也让该州获得了最高的葡萄酒评分。这个地区已经成为了亚利桑那州第三大品酒旅游区，所举办的葡萄酒节也深受国内外认可。 除了葡萄园外，一同出售的还包括另一块占地12英亩的独立土地。上面建有定制的酿酒设施以及三间亚利桑那州北部的品酒室。 葡萄结果期需要历史两到三年，有意投资这片葡萄园的你不必担心，因为里面都是成熟的葡萄藤品种。这片葡萄藤每英亩的产量平均为三吨，预计每年能带来可观利润。 除了葡萄酒酿制，你也可以考虑将它发展成旅游景点，吸引葡萄酒爱好者。更重要的是，这片土地有机会成为EB-5区域中心项目方，让你在收获葡萄园的同时获得申请成为美国公民的资格 三间品酒室坐落在号称亚利桑那州最具灵气的地方——塞多纳市。塞多纳市多次被评为全美国最美丽的小镇之一，因此品酒室的优越地点也是此葡萄园的卖点之一。想成为这片葡萄园的主人吗？欢迎点此浏览房源讯息，或者联系居外热线400-041-7515。
物以稀为贵，房地产市场也是如此。当代建筑大师Steven Holl曾经说过：“既能享受稀缺自然资源，又能俯瞰城市繁华背景的区域，才是最具有价值的居所”。那么市面上又有哪些稀缺型房源呢？ （一）核心地段 对购房者来说，选址很重要。不少买家都是奔着黄金地段和中心城市去买房。一线城市的中心商务区的人流量大，意味着其住房需求旺盛、发展潜力也更高。在核心地段置产，出租率和租金回报率也有一定的保证。 （二）生活配套 一个完美的住宅，必定是结合衣食住行和吃喝玩乐。住宅附近充足的生活配套，可以大大地提高日常生活的便利性和房产的价值。基本的商业设施包括购物中心、餐饮、医院等第三产业设施。此外，配有公园、学校和轨道交通的住宅，拥有更强的保值增值能力。 （三）天然观景 大自然观景是不可再生的资源，坐落在海边、湖边或山上等地点的住宅，其观景价值会比城市住宅的价值来得更高。观景房得天独厚的绝版资源，不仅为你提供绝佳的居住环境舒适性，其防贬值的功能也较强。 你知道吗？除了上述三种房源，城堡也是稀缺房源之一。豪宅向来都是全球富豪的收藏品，华贵而神秘的城堡也因此成为富豪们的囊中物。 城堡多数坐落在地广人稀的地方，周围被树林环绕，给人一种置身世外桃源的错觉。对高端买家来说，城堡可以被改建成私人住宅，也可以用作一般被收购用于大型度假别墅。 德国普法尔茨州有一栋于2010年翻新的萨尔费尔斯城堡（The Castle Saarfels，Schloss Saarfels）。这座城堡坐落在德国西南部宁静的塞格里格（Serrig ）小镇一个风景如画的山丘上。 城堡所在地土地辽阔，人烟稀少，当地居民人数约1650名。 尽管当地人烟稀少，入住城堡的你也无需担心与外界断联。城堡的地理位置优越，只需40分钟的车程即可抵达卢森堡（Luxembourg）和特里尔（Trier）。如果你想品尝葡萄佳酿，可以驱车前往附近著名的酿酒小镇——萨尔堡（Saarburg）。 主厅配有蜿蜒的镶木楼梯、彩色玻璃天花板和华丽大理石壁炉，是整个城堡的聚焦点。 古堡经典的旋转楼梯，配以实木楼梯扶手更显高贵。 走入古色古香的萨尔费尔斯城堡，内部现代化的基础设施和电器绝对会让你眼前一亮。无论是意大利风格的厨房内设备完善，为每个热爱烹饪的厨师配备了昂贵的德国美诺（Miele）品牌电器。 与古堡风格一致的复古意大利风格厨房，让你感受十足的怀旧感。 和现代化厨房位于同一区域的主餐厅内设有一张大型的宴会餐桌。 城堡内的8间卧室、5间浴室和3间卫生间，不仅满足了大家庭的日常居住需求，对热爱举办盛大聚会和派对的主人来说也是绰绰有余。城堡内所有房间都采用卢森堡著名设计师所设计的家具，呵护城堡主人的高贵品味。 尽管每间卧室的装修风格各异，但处处都是彰显生活品位的细节。 城堡主要分为两层地上楼层、三层地下层和一个塔楼。走出户外，迎接你的会是一座种满樱桃树的私人花园。除了本身的车库，城堡的花岗岩石前院还设有额外的停车位。 此外，城堡的户外景色绝佳，你可以通过露台和天井俯瞰萨尔河（Saar River），享受梦幻般完美的视野。 占地两公顷的私人花园种满了樱桃树，春暖花开之时可以在这里赏花。 如果你也想拥有专属的稀缺型房产，不妨考虑这座德国古堡。有兴趣购买此房产，欢迎点此浏览房源讯息，或者联系居外热线400-041-7515。
「日圆创25年新低，投资房产好时机？」 抑或是，「楼价近30年高位，卖楼套现是机会吗？」 其实，这两句话并没太大关系，只是反映外国人对日本房地产买卖双方的两种看法。你是哪一方呢？以下的评论，或会帮你你找出答案！ 近月，日本房产界出现忙得不可开交的现象，与几名日本房地产中介交流时，他们异口同声表示「好忙好忙，更会忙到年底」。 他们解释，除了要回复客人有关房产资料和问价的来电及电邮，自七月日本对外开放放宽后，更开始要接待海外旅游团及免检测之商务人士，种种迹象显现全面通关指日可待。 然而，对于专业投资者来说更是急不及待，马上托地产中介申领商业签证，冀快人一步到实地考察作买楼投资。 PropCap 房产投资入门知识 一般投资房地产的总回报 = 房价增值率（Capital Gain）+ 租金回报率（Rental Return） 如投资海外房产就需加上汇率回报（FX return）。各回报率会受市场不同因素（Factors）影响，大致因素如下： 房价增值率（Capital Gain）： Supply/Demand, Income Growth, Money Supply, Interest Rate…etc 租金回报率（Rental Return）：Supply/Demand, Inflation…etc 汇率回报率（FX return）：Interest Rate, Currency Supply / Demand（Trades demands, Speculation）…etc 我们先认识这3个回报率的含意，以及他们如何对日本市场造成影响。 房价增值率 （Capital Gain） 房价一般而言是持续上升。90年代日本房地产泡沫爆破，经历了十多年持续性走下波，终于在2003年始上升。今日东京都二手楼的平均成交价，已升至泡沫时代的平均价，而楼价一年的平均升跌幅大概是3-5%。 如果有人说日本楼价不曾上升，则代表他正与30年前的楼价相比较。当然，我相信没有香港人在30年前已开始投资日本楼，若有的话，应该是十年前了，那当时的房产至今没有理由不赚钱。不赚钱的原因或者是「入咗垃圾货」。 租金回报率（Rental Return） 租金回报率的算法是以一年的租金收入/楼价计算的。 一般租金都是平稳上升，惟日本租金与过去30年并无明显差别。也就是话，租金收入在不变而房价上升的情况下，租金回报率就会一路走低。日本楼租金回报率正正是这个走势。 汇率回报（FX Return） 外币FX投资有升有跌， 不似其他投资产品般长升或长跌，因此一般人都以短炒形式操作非长揸。而另一个特色是，一般投资产品走势上升时慢，下跌则会加快波动率上升，但外币汇率上升和下跌时的波幅较为接近，因此每一个周期波动会较短且变化不大。 基于以上因素，那究竟应否买入日本楼或放售？ 现在的你可以选择你心水的情景！ 我认为现在是低位买日圆投资房产的好时机！ 恭喜你选择了投资日本房地产！ 日圆兑港币美金创25年历史性低位，对于不少人来说是前所未见，甚至40多岁的中年人亦仅有一面之缘，显得现今的日圆汇率十分诱人。 投资讲风险，无人知晓未来走势会升或跌、长升或长跌。其实投资产品的特性是容易理解的，例如，债券到期时取回本金；房产价格则基本上是长期上升；而对于一种货币，除非人民对它失去了信心，否则局面大多是「升升跌跌」。如果能在低位大手买入外币，想投资海外房产就「想输都难」。 投资外币就要认识标准差（Standard Deviation），那现在是否买入日圆的机会呢？ 我们可以参考USD与JPY历史标准差（Standard Deviation），又名（Volatility）。 USD/JPY Volatility Per Month: 平均是 3.83% ，等于一个Standard Deviation，意思指有67%机会率USD/JPY汇率在一个月后升跌幅不大于3.83%左右。 标准差对投资者有什么启示？ 我们可以比较一年的USD/JPY Volatility和一个月的USD/JPY Volatility 一年的Volatility的算法是: （Volatility Per Month）3.83% × √212 = 13.27% 意思是一年的升跌有67%的机会率是 ±13.27% （一个标准差Standard Deviation）以内。 如果我们放大观察这两个标准差，即是有95%的机会率升跌幅度在 13.27% × 2 = ±26.54% 以内。 现在我们可以看看今年USD/JPY的走势。 一年前至今，日圆已贬值了26日圆，超过23%以上，稍达至两个标准差的26.54%，这类情况属为罕有，100年内仅有5次机会发生，而今日的日圆差一点就达到绝地反弹的水平，加上7月联储加息或会对日圆压力的巅峰，实在值得留意！ 我们可以想像美日汇率一年间的浮动达23%，比房价升跌大得多(1年升10%已非常多)如果在合适的时机买入日圆作房产投资，期待回报率十分理想。除了日本房产之外，还有没有其他以日圆来投资的方法呢？ 成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)也是不错的选择，一年的定息回报达至6%～8%。 创30年楼价高峰，是否时候卖楼套现呢？ 今日选择出售日本房地产的你，恭喜赚钱了！ 战后的日本房产价格俨如坐过山车，导致八、九十年代的一家三代也无力供楼，之后千禧年代，价格更一度陷入低迷，房产业一蹶不振。 事实是否如此？ 2011年东日本大地震后，日本中央银行在股票市场上不断地买进Topix和J-REIT的成分股。2012年12月安倍前首相于第二次上场后，为了稳定利率而不停地买进国债。 在存款负利率、超低息贷款的情况下，造成资产价格暴涨。当时的你，若有能力向银行申请贷款，想必猪笼入水。现今全球进入新高通涨时代，利率由历史性低位返回正常范围，对长期依赖低利率的日本肯定有影响。 许多人评论日本楼不应作投资，皆因楼价长期不升。倘使比较30年前的房价，的确是没有升跌，但对比10年前，二手住宅单位楼价已升至接近100%，如若这样都不算升值的话，这个人肯定对日本房产一窍不通。 投资房地产的优点是租金收入稳定，资产长期升值，可以通过贷款做杠杆，增加回报，但缺点是流动性低，短期变现未必易事，当经济疲弱的时候，成功卖出变得难上加难。 然而，今日楼价适逢是30年来的高位，简直是「Seller Market，条街无货卖」。如果想卖得好价钱，现在肯定是好时机！ 当卖楼套现后，你会考虑将日圆兑换成港币后，但赚蚀或不多，而选择将日圆存入银行一、两年，等待美国加息周期完结后，日圆汇率想必或会回升，但此时的你，又会嫌弃日圆存款无利息，我会建议成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)，一年的定息回报达至6%～8%。 了解更多 PropCap 日本房产按揭及Re-finance贷款计划 想知道 PropCap 如何帮你买日本楼或按揭套现? 不妨联络我们！ 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏
日元最近的持续弱势表现引起了市场高度关注，日元汇率一度触及1美元兑换125日元以上，创下自2015年12月以来的6年多新低。 此次日元的大幅贬值，不仅让不少投资者措手不及，也令不少国际金融机构纷纷调整其今年日元兑美元的汇率预测。为何日元汇率于近期如此低落？疲软的日元究竟对经济，是利是弊？ 美债和日美利率，是决定日美汇率方向的重要原因 首先，美联储和日本央行对于利率政策的不同走向，是开启此轮日元兑美元走弱的导火索。在通胀指数一路高歌的压力下，美国正式进入加息週期。 但相对于美国，日本的消费者物价指数虽也连月上升，但上涨幅度明显偏低，日本央行仍维持著宽鬆政策；两大央行的利率政策分歧，促使美元兑日元表现强势，而日元出现了被抛售的情况。 受美联储升息加速，以及今年内高达6次加息的预期影响，美国10年期债券收益率走高至2.5%左右，这远高于日本10年期政府债券仅0.25%左右的收益率；而二国的短期收益率差异更为显著，相较于日本2年期国债收益率还处于负值区间的水平，美国2年期国债的收益率是2.3%左右。基于利率的巨幅差异，显然持有美元的回报率将远远超越日元。 弱势日元或推高通胀，好处有限 日本央行行长黑田东彦可谓弱势日元的推崇者，他始终认为日元升值将对出口依赖型经济的日本带来威胁，因此，自他2013年执掌日本央行以来，一直执行通过大规模货币刺激计画使日元处于弱势的政策。 现时，能源价格的大幅上涨也对弱势日元带来挑战，日元贬值将会增加石油和天然气进口的支出，日本的企业和家庭将会受到高油价和高电价等带来的不利影响。 虽然，日本政府试图通过补贴等措施来缓解能源价格飙升带来的负担，但日元贬值还是会很大概率地推升通胀，届时，日本央行将面对更大的抉择压力。 风险披露：本公司提供的环球市场、日本房地産市场等情况和分析，幷非以发行的産品爲参考，只旨在提供信息给投资者以瞭解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作爲任何特定投资産品，策略，计划的建议或推荐。 资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝，全球创富 联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk
根据越南房产市场第三季度的数据可知，胡志明市的房产均价为2683美元/平米，河内的房产均价为1650美元/平米。胡志明市的房产投资回报率为2.6%-6.3%，河内的房产投资回报率为4%-7%。第三季度胡志明市的房产价格上涨了10.9%，河内的房产价格上涨了9.3%，虽然这两座城市的房价在上涨，但受疫情的影响，它们的市场需求和供应都异常的低，并且公寓销量同比下降了70%和72%。 通过数据可以感受到，越南房产市场的需求是比较疲软的，河内公寓和联排别墅的销量都在2021年第三季度下降了54%，胡志明市的公寓在第三季度的销量下降了94%，别墅和联排别墅下降了79%。受新冠疫情的影响，越南房产市场的前景比较黯淡，包括到2022年也不会有非常大的起色。预计在2023年，越南的房产市场才会进入全面复苏的状态。 因为越南房产市场的需求量减少，所以各种类型的房产销量、供应都在大幅度的下降，其中河内和胡志明市的跌幅最大。越南房市的活跃性高，只要是因为外资投入大，外籍人士的流动性和需求量大，现在受疫情影响，流动性明显变差，因此房产市场的活跃性不高，并且租金收益回报和2020年相比，有明显下降的趋势，不过整体来说，租金收益回报还是比较稳的。 在越南胡志明市购买一套普通的房产大约需要18万美元左右，在河内购买一套大约需要11.55万美元左右。当前想要投资越南房产的人很多，毕竟正常经济运行的情况下，河内、胡志明市带来的收益回报是很高的。想要购买越南的房产，一定要选择繁华地段好位置的房产，不过建议当下并不是投资购买的最佳时机。
