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日本第三季度商业地产交易 外国投资增长强劲︱居外专栏

日本商业房地产在2020年第三季度的交易量为5,990亿日元,与去年同期相比下降26%;而J-REITs(房地产信托基金)的交易也出现同比下降6%;按资产类型来看,仅有物流设施的交易量出现大幅度的同比增长,而表现最逊色的则为受新冠疫情影响较大的酒店类。 然而,在上述二个数据下降的同时,来自海外投资者的交易却表现出了强劲增长。第三季度日本商业房地产交易量中,海外投资者的交易量,较去年同期增长26%,且为连续的季度同比增长。 投资交易额(按投资者类型) 海外投资者主要推动了物流和住宅类房地产投资交易,其中在住宅类投资中,2020年初至今的数据显示,海外投资者贡献了总交易量的7成以上。 在目前全球各国政府和央行都在推出和执行宽松的货币政策情况下,房地产受到投资者,特别是机构投资者的重点关注。由于相比于美国及欧洲受疫情影响的程度,日本的经济及房地产等方面明显好于前者,加上目前日本房地产的价格和选择性,较之疫情前更具价值和弹性,因此吸引来自海外资金的持续注入也就不足为奇了。   风险披露: 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,并非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。   资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝,全球创富 联系邮箱:cs@brainbridge.com.hk  

海外资本投资澳洲商业地产创新高

海外资本对澳洲商业地产的投资已经创下历史新高,统计显示,售出的非住宅型地产中,三分之一的买家来自海外。 来自地产研究机构Dexus的一份调查显示,去年共有创纪录的281亿资金涌入商业地产,大部分资金都用于购买写字楼。而商业地产中海外投资的比重在2014年也创下新高,占到了所有成交记录的32%。 2014年第四季度,来自中国的投资集团成了办公地产的赢家,两栋位于悉尼市中心的写字楼分别以3.9亿和4.25亿被中国买家收入囊中。 Dexus研究部的总经理Peter Studley称,海外投资人被澳洲稳定的经济形势所吸引。“海外投资人喜欢澳洲地产的高投资回报,地产本身的质量以及澳洲相对稳定的经济增长前景。” 研究还发现,针对悉尼和墨尔本写字楼地产的需求在增加,但增长仍显缓慢,但不及布里斯班和珀斯两地。 Studley预测,今年对商业地产而言,前景依旧不错,包括写字楼、工业和零售地产。“我预计2015年交易量依旧保持强劲势头。 浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。  

【投资新看点】加拿大商业地产最新走势 | 加拿大

房地产市场的走向取决于方方面面,各种分析和指标也让人看着花眼。在个人住房市场方面,最近政策层面和市场新闻频出,黄岚Daisy预计市场消化这些消息还需要几个月的时间。但因经济基本面并没有什么实质上的利空,所以黄岚Daisy判断短期盘整完毕,依然会是一个上行的趋势。 但商业地产则完全不同。我们知道商业地产的特点之一就是稳定性很好,有关房市的很多政策均针对个人住宅市场,与商业地产板块完全无关。目前加拿大的商业地产板块可谓相当活跃。黄岚Daisy也在市场一线体会到了商业物业的温度,把这温度和信息传递给读者,希望和大家分享商业地产投资方面的最新资讯及新的思考维度。 加拿大商业物业投资在2016年创历史最高记录之后,在2017年头一季度又创下了新的更高记录。全国商业物业投资总额达119亿加元,环比和同比分别增长+66%和+86%,无论是涨幅还是总额均创五年历史新高。 按地区划分 与去年相似,2017年第一季度的投资活动主要由加拿大的两大门户市场推动。温哥华和多伦多在第一季度占所有投资活动的63%,达到75亿加元。温哥华本季度涨幅最大,第一季度的投资总额为46亿加元,同比增长了+177%。多伦多达到30亿加元,同比增长了+40%,但比2016年季度平均水平下降了-3%。 第一季有强劲投资增长的地区还包括卡尔加里、埃德蒙顿、和滑铁卢。卡尔加里的投资总额为9.69亿加元,埃德蒙顿为6.35亿加元,比2016年第一季度分别跃升+137%和+123%。这一增长加上2016年底投资活动增加似乎表明投资者对这些地区市场的信心可能反弹。值得一提的是,滑铁卢地区实际上是第一季度同比增长最大的地区,投资总额为5.05亿加元,增长了+275%。作为第一季度加拿大第六大投资市场,滑铁卢地区似乎在商业投资者心目中的地位日显重要。 按行业划分 几乎每个商业物业类别的投资都明显上升(出租性公寓楼除外),零售类商业物业显然是2017年第一季度最具爆发性的,投资总额达33亿加元,同比和环比分别增长+183%和+71%。其中大部分是由于投资温哥华零售资产的资金突然涌入,其中包括三个独立的区域性商场的交易。事实上,一季度零售商业物业投资总额的66%投资于温哥华市场。 第一季度,办公楼物业是第二大资产类别,投资额达30亿加元。虽然办公楼物业投资再次主要集中在温哥华和多伦多(占办公楼总投资的64%),但二手市场的交易活动也有所增加。在第一季度的前五大办公楼交易中,在多伦多、温哥华、渥太华、和卡尔加里各地都有发生,表明办公楼资产在各地区仍然具备广泛的吸引力。 截至今年第一季度,工业物业和酒店物业的投资额分别为18亿加元和16亿加元。工业物业受到大多地区爆发性投资的推动,平衡了全国其他地区的投资,而酒店方面的标志性交易是则以11亿加元出售给中国香港买家的加拿大Silver Birch酒店连锁品牌。 按投资者分类 养老基金是2017年第一季度最大的投资人,占市场的38%,大大高于2016年的16%。第一季度,养老金主要集中在办公和零售物业,其收购的90%集中在这两种资产类型上。第二大买家类别是加拿大私人投资者,占市场的31%,然后是外国投资者18.7%。 黄岚Daisy认为,外国投资者对推动加拿大房地产市场的作用明显。特别是一些有实力的公司和家族企业,都在纷纷抢滩加拿大商业地产。吸引外国资金的有利点很多,比如:可以贷款,加币汇率长期处于低位,贷款利息也处于历史低位等等。 关于外国投资者 外国买家在2016年积极收购的趋势上进一步前行,在2017年第一季度,海外资本流入占加拿大全国商业物业投资的18.7%。这预示着2017年将是外国人在加拿大投资商业物业的又一个辉煌之年。外国买家主要针对位于多伦多和温哥华两大门户市场的零售和酒店物业。最大的外国收购是上面提到的来自于中国香港的股权投资基金对SilverBirch连锁酒店的收购,交易金额为11亿加元。 黄岚Daisy提醒大家注意,来自中国的资金在第一季度占到所有海外资金的80%,但由于中国近期趋严的资本管制,导致不少大型跨国并购流产,个人换汇管理也趋严。这对于加拿大本地买家或有渠道的中国资金将是利好,因为潜在的竞争买家会有所减少,因此是投资布局的好时机。 关于投资商业地产,如果您还有什么具体问题需要咨询,欢迎您透过居外联系我。   律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集     如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

澳洲商业地产比住宅物业投资回报率更高 | 澳洲

根据咨询公司Atchison Consultants的数据:从总回报(收益与资本增长相结合)来看,在2005年1月至2015年12月的十年间,商业地产每年平均投资回报率为8.9%。而住宅地产投资的平均回报率为7.4%,高于澳大利亚股市5.5%的平均回报率以及管理型基金5.3%的平均回报率,但远低于零售、办公楼和工业地产投资所产生的收益。该咨询公司的创始人兼董事Ken Atchison表示收益是商业地产总回报的一个重要组成部分,商业地产产生的收入(主要是租金)远高于股票的收益并且相对而言要稳定的多。同时,商业物业的收入也远高于住宅物业——这也解释了为什么国际资本积极寻求澳洲商业物业的投资机会。在低利率的环境下,高收益的吸引力显而易见。点击查看澳洲更多精品房源纵观商业地产,Atchison表示随着工业地产越来越多地集中在针对快速增长的在线零售市场的物流领域,非常值得关注。如果投资者想要避免零售物业的风险,投资物流领域可能要比投商场更好。金融危机的影响根据Atchison Consultants:受到金融危机的影响,地产价值暴跌,银行纷纷进行贷款回收(call in loans:指的是对于那些无固定到期日的贷款,银行可以单方面决定借款人的还款日期)。当时,房地产投资信托基金(A-REITS)作为高负债行业,投资总回报率仅2%。随着现在的负债率大大降低,上市地产基金的表现更加强劲,分布在逐年增长并且产生更高的股价收益。A-REITS在今年已经跑赢了大市。在过去25年,股票和零售物业的总投资回报率都超过10%,而住宅地产作为一种资产类别表现优于商业地产。然而,近期住宅房屋租金的增长和房价增长不符,首府城市住宅物业净租金回报率仅2%至3%。相比之下,领先商业地产仍然能提供4%至5%的净租金回报。 

把握澳元贬值投资机遇 抢占墨尔本超大潜力商业地产|居外精选

在当前新冠疫情在海外肆虐、全球经济面临巨大挑战的情况下,全球投资者都在寻求安全的资金避风港。最新数据显示,而澳洲的商业地产被视为其中一个不错的选择。 根据澳洲外国投资审查委员会(FIRB)的最新数据,2018-2019财年,外国买家在商业地产和住宅地产的总投资高达878亿美元,其中商业地产的投资总额比去年同期猛增335亿美元,达730亿美元!美国买家连续两年成为最大的投资者。专家表示,最近澳元持续走低和商业地产相对较高的收益率是吸引外资的最大原因。 想要寻找当前澳洲值得投资的商业地产?下面给大家介绍的位于澳洲第二大都市墨尔本东南部新兴区域弗兰克斯顿、总占地2180平米临街超大商业地产或许是你不错的投资机会! 先看看该商业地产的所在地——墨尔本弗兰克斯顿(Frankston),位于维多利亚州墨尔本东南部、距离市中心41公里,莫宁顿半岛的北端。这里深得大自然厚爱,面朝菲利普港湾(Phillip Bay)背靠Olivers山,拥有得天独厚的秀丽景观,是墨尔本市民周末度假休闲的胜地。在此游玩过的人都说,这里比著名的“冲浪者天堂”更为精彩。 弗兰克斯顿(Frankston)实地风光,优美景观一点不逊色与黄金海岸等知名海滨胜地。(图片来源:Herald Sun) 过去,由于远离市中心,尽管弗兰克斯顿地区的自然环境优越,但发展较慢,房价也远落后于市区。不过,随着市区轨道交通的开通和数条沿岸高速的开通,这里早已进入了快速发展模式,成为繁华发达、人气旺盛的富庶之地,是整个莫宁顿半岛经济发展的中心地带。 当地人口也随之快速增长。数据显示,2020年整个弗兰克斯顿的人口总数为144,664人,今后仍将保持一贯的增长速度,人口总数有望超过16万——在以外来移民为主的澳洲,这样的增长速度已是相当可观的了。 再看本处商业地产所在的Young Street,正处于弗兰克斯顿商业和零售中心,在政府投入8.5亿澳元升级本地区各类基础设施和教育后(大部分都已完工),这里已成为是本地区最繁华的地带。对面就是连通市区的轨道交通站、与地区最大的购物中心相邻、不远就是区域地标和教育中心,集便捷交通、旺盛人气、知名地标等诸多优势于一身。 对面就是弗兰克斯顿站(Frankston Station),可通过轨道交通快速连通市区,全程1小时以内; 400米之外的Bayside shopping center是地区最大的购物中心,面积超过7万平米,集高档购物、餐饮、娱乐、休闲于一身,人气超旺; 周围还有澳洲政府投资8500澳元、可容纳4000名学生的Chisholm职业培训中心(FLIP),以及墨尔本都市区内最大的艺术中心——弗兰克斯斯顿艺术中心(Frankston Arts Center),该艺术中心每年的观众超过25万,已成为地区的知名地标。 最后看看这项商业地产的规模与分布,几乎占据了当地主要商业街Yong Street一个街区的临街商铺——共有两块(62-74号和80-86号,中间隔开),独特地理位置和拥有3个临街面的优势,极适合作为各式零食商铺。目前都已出租出去,以餐饮、零售为主,分享着弗兰克斯顿繁华市区带来的勃勃商机。 这两处总占地面积达2180平米的商业地产,一直由当地某私人家族长期持有(超过30年),一直出租作为各类餐饮、零售、生活服务商铺。从租户列表可看到,目前除了62A暂时空缺外,所有门店都已出租,且大多提供自动续约选项、并约定了每年租金上涨幅度(3-5%或与CPI%同步)。仅此一项,这些商铺每年的租金总收入将近60万澳元! 当然,作为商业地产,更大的投资回报及惊喜莫过于重新开发、分享弗兰克斯顿地区快速发展的机遇。本项商业地产占据弗兰克斯顿CBD核心位置,因此全部土地都是商业评级最高等级Commercial 1(B1Z),可重新开发作为各类商业建筑(购物、办公、医疗等),获得比单纯收租更高的投资回报。 目前,地区议会已有初步规划,计划在本地段兴建本地区的首个高档综合体项目——高达12层、集购物、办公、住宅于一身的综合体,辐射弗兰克斯顿、甚至整个莫宁顿半岛。这是当地正在开展的重建开发项目的重要组成部分,市议会将与本地块的新投资者会面,就项目的主要规划和设计目标进行协商。毫无疑问,今后该地块拥有全新的规划、无穷的潜力,而且都掌握在新的投资者手中! 想要把握当前澳元下跌的投资机会,欢迎点击https://www.juwai.com/53537724.htm 查看弗兰克斯顿这个商业地产的详情,或致电居外热线400 041 7515垂询。 声明:以上细节仅作为一般的概述,仅供买方参考,并不构成要约或合同。   撰文:Echo Liu 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

2019多伦多商业地产回顾与投资展望|居外专栏

进入到2019年,世界经济添加了更多的不稳定因素,多伦多地产投资将放到哪里,才能获得更好的回报?在2018年加拿大的商业地产经历了一些调整,依旧保持着健康而平稳的增长。而在2019年,预计公寓类住宅的开发,有望在众多商业地产的投资门类中,成为一个持续而强劲的增长亮点。 1、回顾2018 ——公寓投资市场创纪录的一年 在过去十年,加拿大公寓类住宅的开发,一直是地产投资中的热点。其中最重要的原因就是市场中多户公寓类住宅供应量的严重不足。 根据地产市场投资分析公司JLL的数据,2018年,多伦多的公寓类物业空置率仅为1.6%。虽然略高于2017年,却远低于国际通行惯例,房屋空置率在5%至10%的合理区间,仍然处在极低的水平。 而就交易量而言,2018年是GTA“多户住宅”投资市场创纪录的一年。根据Realnet的统计,由于供应紧张继续推高租金,2018年每间套房的租金较前一年上涨了近20%。相对较低的利率环境,加上围绕租金增长的乐观情绪,促成了多户型住宅价格的空前上涨。 就总体而言,2018年整个大多伦多地区新投资的“多户家庭物业”共122栋,9,289套,总额超过了23亿加币。 目前,大多伦多地区2018年新建公寓投资均价为$254,600/套,并且这一均价常年来基本呈现递增之势。 而根据多伦多地产局的官方数据,大多伦多地区公寓的二手房市场均价在2018年已经突破$550,000/套。可见在公寓开发领域,投资利润空间相当丰厚。 2、投资展望:2019公寓开发前景精彩可期 根据JLL的统计,2018多伦多投资总额最高的新建“多户家庭物业”位于士嘉堡1340-1360 Danforth Street,总额达$154,440,000,共572套公寓,每套均价$270,000。而建成后,预计平均每套单价最高的物业,则是位于多伦多市区的41 - 45 Spadina Road,共24套,总价$20,950,000,平均每套高达$872,917。 而就目前来看,在2019年,公寓开发的前景依然值得看好。有许多理由可以支持这一乐观的预期。 首先,公寓市场的供应尚不足以满足需求。 根据加拿大著名的投资公司Manulife Investment Management综合而得的数据,从2012年到2018年,加拿大家庭每年增加家庭25万户左右,这一数字超过了平均每年20万套的新房动工数。而大多伦多地区的公寓空置率又处于历史低位(1.6%)。 而土地的紧张,以及加拿大政府对土地开发的严格监管,也会让公寓市场在一段时期内始终处于一个供小于求的状态。 由世界银行在2018年12月对各国商业活动难易程度所作的结论(Ease of doing business index),加拿大的地产开发审批时间较为冗长。比如,审批一个简单的地产开发项目在美国需要81天,而在加拿大平均要249天。这一政策性的原因,也导致市场供应不足的问题,不可能会在短期内改变。 著名投资Manulife Investment Management也曾在去年得出结论,在住宅、零售、工业,办公室几个主要的商业地产投资门类中,加拿大住宅的单位风险回报居于最高。 因此,对房屋基本需求的扩大,以及市场供应的不足,会使公寓开发仍然具有巨大的商业前景。 其次,加拿大的经济也可以支持公寓开发的市场前景。 由于美国和加拿大的经济关系相当密切,美国处于50年来经济发展最好的时期,2019年首个季度的GDP增长更是达到了3.2%,而2019年前4个月的平均失业率仅为3.8%,这也使得加拿大的经济有被进一步带动的可能。 目前,加拿大的失业率正处于43年来的最低值。此前加拿大的就业市场更是从去年9月到今年2月,实现连续6个月的增长。而在今年四月,净增岗位更是超过10万,实现了43年来最大幅度的单月增长。这一亮眼的经济数据便可视为是一项例证。 再者,大城市中购房者的心理也为公寓开发提供了不错的前景。 今年5月,加拿大最大的房地产经纪公司Royal LePage(皇家地产)和美国最大的私人住宅抵押贷款保险公司Genworth 加拿大公司,进行了一项联合调查。其结论是“加拿大有57%的首次购房者最担心首付问题,而在多伦多,这一比例为68%,居全国之最”。因此,多数受访者表示,更愿意购买一套面积较小的房屋。而公寓房屋价格较低,首付也较低,因此更符合购房者的条件。 另外,在同一项调查中,全国有48%的首次购房者表示,自己更倾向于住在离工作地点较近、交通更便利的物业,即便其面积可能更小。而这一比例在多伦多,则达到了59%。因此,相比大面积,但较为偏远的独立屋,位于市区或地铁沿线的公寓会在将来更受年轻人的青睐。 而且,此间针对首次购房者父母的调查信息,也印证了Royal LePage在去年进行的另一项调查。调查显示,那些首次购房者的父母,其中有17%的人打算卖掉现在居住的房屋,并在2023年之前购买一套面积更小,价位更低的房产。这意味着在未来几年,公寓市场,除了首次购房的年轻人外,很可能还将多出140万的潜在买家。 最后,多伦多的建设,及安省的前景也有利于公寓开发。 目前安省已经承诺和联邦政府共同拨款90亿改善安省的交通系统。其中有50亿将用在多伦多。目前,已经有6个项目正处在设计和发展阶段,另有7个项目正随着多伦多的市政规划而进入筹备阶段。所有这些项目都会大幅改善多伦多的公交和基础建设状况。 这些项目包括了Eglinton轻轨项目、密市10号公路轻轨项目、拓宽401公路,以及正在提议中的约克区地铁延伸线路。可以预期,这些项目在投资基建、促进经济的同时,也将为交通沿线的公寓开发带来更好的机遇。 3、其他商业地产门类——土地,工业、零售及办公室 相较公寓开发,在其他商业地产投资的门类则呈现出更多喜忧参半,和涨跌互现的现象。 根据多伦多地产局的官方数据,2019年第一季度的租赁市场,除办公室租赁的面积同比小幅下滑0.5%外,其他门类均有不小的提升。但在租金方面,只有工业用地上涨了12.2%,其余均有所下滑。 而在出售方面,三个门类的出售面积同比均告下滑。但在售价方面,除了零售业之外,工业用地和办公室的单位面积售价同比都大幅上涨30% 左右。可见依然有一定的投资前景。 决定商业地产投资前景的因素,除了政府政策导向外,土地的供应量,人口迁移的走向,和与人口相匹配的交通配套设施,都是关键。多伦多地区做为拥有3700多万人的加拿大最主要省份安大略省(人口占全国38.64%)的首府,不仅是最大的城市区(有642万人),还有最大的机场,最多的高速路,最完善的交通网,再加上最多的新移民和人口流入,这些都为未来商业地产投资的回报提供了可靠的保证。而找到一个全方位,精通房地产专业的可靠人士,能为这种投资保驾护航,定能获得更理想的回报。   多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

深度:2017全球商业地产投资:纽约稳坐龙头 伦敦褪色 | 海外

根据戴德梁行近期发布的最新报告显示,截至今年6月,全球房地产投资市场规模达到1.5万亿美元,与上年同期相比增长4%。这份年度报告《全球房地产投资制胜之道》(Winning in Growth Cities)针对全球商业房地产投资活动展开调查,并根据城市吸引资金能力进行排名。截至到今年6月的12个月内,前25个城市吸引投资额约占全球房地产市场投资总额的一半,但过去占主导地位的一些城市出现了大幅下滑。纽约连续第六年成为最受欢迎的市场,尽管其吸引的投资额下降了37%,同时伦敦的投资额减少25%,使其失去了前三名的地位,而巴黎也下降了21%。可售资产缺乏是导致下降的主要因素之一。旧金山和中国香港取得了相对可观的成绩。旧金山凭借4.5%的增长率跻身排行榜第三名,而中国香港的增长率更高达到19%。同时,马尔默、尼斯和大阪等二线城市愈加获得国际投资者的青睐,因为这些投资者希望进行更广泛地投资从而获得更好的收益。北美地区吸引力强劲,成为投资的主要目的地。在前25个城市中,北美地区占据13个,欧洲和亚太地区分别占有6个。亚太地区一些城市的增长最引人注目。首尔的投资额增长了98%,新加坡的投资增幅则达到了52%。报告作者丶戴德梁行欧洲丶中东及非洲的投资策略主管David Hutchings表示:“在2016年房地产市场出现逆势的背景下,今年的全球市场却实现了强劲的增长,着实令人惊讶,但投资者情绪确实得到了改善。随着人们对全球政局变动的担忧逐渐消退,至少就目前而言,房地产的全球化仍将会迅猛发展。”“一些主要城市出现了投资活动下降,其由于可售资产的减少,而不是需求量下降,但这也表明价格上涨正在促使一些投资者拓宽投资地域。”“虽然纽约、东京和伦敦的自我适应和革新能力将继续增强其全球主导地位,但竞争将会逐渐升温,因为投资者日益青睐选择更为广泛的二线城市。跨境投资者在2015/2016年度未关注的18个市场现在正在获得青睐,表明投资者愿意转向新市场寻找机会。”北美地区北美地区的大多数城市获得的投资额均实现了增长,其中圣安东尼奥、夏洛特和拉斯维加斯在今年尤为获得青睐。尽管该地区跌幅最大的城市均来自全球50强城市,纽约、圣迭戈和丹佛分别下降37%、30%和23%,但达拉斯、休斯敦和奥斯汀等美国的一些大城市却实现了增长。欧洲、中东及非洲地区中欧和东欧国家首都城市在全面增长方面表现最好,尤其是布拉格、布达佩斯和索非亚的增幅超过西欧城市。同样,雅典的投资者信心上涨,尽管增长的基础较低,但投资规模达到10年来的最高值。吸引国际投资最强劲的前25个城市中,10个来自欧洲,其中伦敦、巴黎、阿姆斯特丹和柏林位居前5位。德国多个城市在排行榜中的名次获得了提升,其中柏林的排名提升了两位,法兰克福则提升了9位,跻身前10大跨境资本流入地。亚洲和中东的投资者尤为青睐法兰克福,其投资额分别增长461%和132%。欧洲资本四年来首次超过北美地区成为跨境总投资的最大来源。亚太地区亚太地区一半以上的城市投资额取得了负增长,其中悉尼、吉隆坡、北京和台北出现了大幅下降。尽管如此,亚洲城市今年在全球市场所占份额却得到了上升,并强化了在前50名城市中的排名,该地区最强劲的增长来自于经济快速发展的城市,其中缅甸的增幅尤为突出。在中国香港,土地交易市场十分火热,其中中国内地公司尤为热衷于投资住宅用地,而中国香港本地开发商则在商业用地拍卖中表现优势。>>>美国置业百科:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看纽约商业地产房源投资策略指南展望未来,宏观形势不断变化,投资者必须改变策略。同时,不确定性依然存在。报告针对投资策略提出的主要建议包括:经济周期延长,资本投资增长但通货膨胀减弱。利率仍处在低位,不过不会持续低位很长时间。不确定性依然存在:各地区丶国家丶城市和物业类型不断多样化,需采取应对措施。在最佳城市中,投资者需对其物业进行定期维护和创新性改造以满足现代租户日益更新的需求,从而最大程度规避风险。投资者可在核心国家主要二线城市和门户城市新兴市场上寻找机会。有选择性地关注新兴市场物业,尤其在实施改革的经济体中寻找低风险机会。投资者应从满足租户需求而获得资产价值及回报率增长,而不是只靠合约支持的收益率水平。戴德梁行全球资本市场主管Carlo Barel di Sant’Albano表示:“人们广泛认为,与6个月 前相比,宏观经济环境对房地产更加有利,一方面是因为投资者情绪有所提振,另一方面是因为投资活动确实得到了改善。由于国际货币基金组织自2011年首次上调了GDP增长预期 ,投资者变得越来越积极主动。”来源:戴德梁行责任编辑:Zoe Chan

全球商业地产投资“断崖式”下跌,下半年抄底机会来了吗?

今年第二季度,受新冠肺炎疫情影响,全球商业地产市场遭遇了史上最严重的“寒流”。 美国商业房地产咨询服务公司世邦魏理仕(CBRE)最新报告显示,2020年第二季度,全球商业地产投资额同比下降了57%,至1090亿美元,创下2010年以来的季度最低值。 其中,美洲地区的降幅最大,同比下降了70%,主要是因为大型投资组合交易的严重萎缩,同时实体交易(entity-level transactions)几乎为零;亚太地区(美洲国家除外)和欧洲、中东和非洲(EMEA)地区同比降幅则相对较小,分别为46%和38%,主要是因为市场的不确定性和旅游限制政策阻碍了投资者的活动与投资情绪。 亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔(Georg Chmiel)也持类似看法。他对第一财经记者表示,居外IQI的统计数据显示,中国买家对海外商业地产的咨询量在今年二季度同比下降了27.1%,“许多投资者认为,如果他们暂时守住自己的资本,今年晚些时候或者明年就能以更好的条件进行投资。” 世邦魏理仕在这份报告中还把今年全球商业地产的投资额增速预测从-32%下调至-38%,原因是美洲地区的疫情恶化情况超出了此前的预期。 不过,随着各国防疫封锁措施的逐渐解除,二季度的萎靡不振可能标志着市场的最低点,2020年下半年开始逐步复苏仍将是大概率事件。 美洲地区表现最差 世邦魏理仕的报告显示,二季度美洲地区商业地产市场的投资总额仅为430亿美元,创2010年以来的最低水平,仅约为去年同期的30%。美国是该地区的投资活动的主要目的地,约占所有投资活动的93%。 其中,酒店业的损失最为惨重,投资额暴跌了90%,零售类物业和办公楼情况稍好,但也大跌了74%和72%,只有工业类地产在疫情背景下显示出了较强的韧性,仅下跌了50%。 世邦魏理仕首席经济学家巴克汉(Richard Barkham)表示,短期内,由于担心感染,企业不太可能要求员工像以前一样在办公楼统一工作,不过一旦有效的治疗手段或疫苗问世,办公物业的情况将会明显好转。 上述报告还显示,美洲城市的投资活动水平下降幅度与当地新冠肺炎疫情确诊人数存在较大的相关性。二季度投资下降最大的几个城市,比如西雅图(-84%)、奥兰多(-81%)、洛杉矶(-80%)与纽约(-71%)等,这些城市同时也是当前美国疫情最严重的区域。 此外,报告称,南美的巴西也存在类似情况,新冠肺炎疫情确诊人数的持续激增严重阻碍了当地的投资活动。 欧洲国家受影响较小 或许是因为至今为止,欧洲地区的疫情整体上并没有出现明显的“复燃”,因此投资活动的复苏也较为稳定。 世邦魏理仕的数据显示,二季度欧洲、中东和非洲地区的投资额同比下降了38%,至480亿美元。其中表现最差的仍是酒店业,暴跌了83%,零售类物业(-23%)和工业类地产(-34%),则相对平稳。该公司分析部负责人林辛(Jan Linsin)称:“我们看到许多投资者正在筹集资金,准备对欧洲地区的物流地产进行大规模投资。” 不过由于第一季度表现出色,2020上半年上述地区的商业地产投资实际上仍呈上升趋势:同比增长了2%。 与美洲情况类似,欧洲地区的投资活动也与当地疫情的严重程度存在一定相关性。疫情控制相对较好的国家,比如德国(-20%)、荷兰(-23%)和波兰(-22%)等的下降幅度相比之下并不多,而瑞典(-45%)、英国(-56%)、法国(-57%)的情况则相反。 亚太地区差异较大 二季度,亚太地区商业地产的投资额同比下降了46%,降至不足180亿美元,为2012年以来的季度最低值。酒店业、办公楼和零售类物业的投资都面临着大幅的下滑,只有工业类地产受影响较小,同比只下跌了17%。 从国家看,澳大利亚(-21%)和韩国(-36%)受影响较小,而日本(-48%)和新加坡(-57%)的跌幅则较大。 报告认为,由于日本、新加坡、澳大利亚的疫情反复,而印度的第一波疫情仍在不断攀升,引发了投资者对该地区经济复苏前景的担忧,并可能因此推后相应的投资计划。 仲量联行亚太区资本市场首席执行官克罗(Stuart Crow)表示,二季度投资活动的急剧下降反映出投资者对不确定性的忧虑。不过,流动性依然很高,因此他预计随着经济进一步复苏,下半年交易活动有望反弹。 奇米尔也对第一财经记者表示,长期来看,商业地产的前景还是好的,即使收益率有所下降,它仍然能比其他大多数资产类别提供更好的回报,“随着疫情得到控制、经济逐渐复苏,买家和卖家都会重回市场,市场趋势也会变得更为清晰。” 奇米尔还认为,11月的美国大选,可能会是投资趋势转向的一个重要契机,一旦下任美国总统人选尘埃落定,投资者对市场不确定性的担忧将减少。   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售美国房源,或致电 400-041-7515 谘询美国留学、移民或房产投资的机会。   来源:第一财经 责编:Zoe Chan

多伦多商业地产回顾与展望:2018年投资这三类准没错 | 居外专栏

对于多伦多和加拿大的房地产市场,2017年绝对是不平凡的一年。多项针对房地产市场的政策出台,令投资人和地产从业人员都感到眼花缭乱。而在人们对今后住宅市场的走向众说纷纭之时,多伦多和整个加拿大的商业地产市场却呈了诸多令人欣喜的迹象。 回顾:商业地产投资市场逐步回暖 根据多伦多地产局的官方数据,2017年第四个季度,通过MLS完成租赁的商业地产(用途囊括了工业、零售业,和写字楼)面积为5,985,841平方英尺,超越了2016年的同期数据5,824,485平方英尺。这也意味着多伦多商业地产租赁市场的正式回暖。 在总共的租赁面积中,大部分是工业用地,占到了75%。但就同比增长情况来看,增长最多的是写字楼,总面积为989,545平方英尺,较去年同期的693,589平方英尺,涨幅高达42.7%。 而在单位面积的出租价格和销售价格方面,写字楼也是一枝独秀。在出租价格上,写字楼涨幅达到了21.2%。而在销售价格上,更是狂涨了115.2%。 2017年第四季度的租赁活动,尤其是办公写字楼的租赁市场越发活跃,这其实是一个十分积极的信号。这表明,未来一年加拿大的经济增长将保持一个相对强劲的势头,大量企业也相信自己将在未来一年实现扩张。因此商业投资的意向仍将保持下去,投资前景也越发乐观。 多伦多市区及周边办公用地 根据著名商业地产投资分析公司JLL的调查结果,得益于多伦多的经济活力,其市中心的办公物业始终供不应求。目前多伦多的失业率处在近年来的最低水平,2017第四季度共增加了66,500个就业岗位,而2017全年则增长了165,100个岗位。而对写字楼对市场来说,这也是一个历史性的季度,其吸收率为1,091,289平方英尺,而空置率下降至4.6%。目前在多伦多市区,最缺乏的是大型的办公物业,尤其是高质量的大型办公物业。直至2017年末,在多伦多市区的市场上,只有两处办公物业超过10万平方英尺。 相较多伦多市中心,多伦多周边郊县区域的办公室空置率就高出了不少,达到了13%。由于一部分大公司纷纷迁往市中心,也进一步抬高了多伦多周边区域的空置率。但总体上,多伦多周边区域的办公物业依然值得看好。比如说,虽然阿迪达斯已经将他们的办公地点从旺市的一处物业搬出,但著名的高尔夫用品公司TaylorMade却立刻宣布会搬入该处。在西区,加拿大著名建筑商PCL也选择了一处位于Oakville,面积达到82,543平方英尺的物业,作为他们的总部。 2018年商业地产投资前景展望 一、多伦多市郊蕴藏机遇 在2018年,甚至在未来2-3年内,市中心的商业租户将大幅扩展他们的空间需求。2018年,新建成的办公空间只有60,727平方英尺,远远不能满足市场需求。2018年以后交付的办公物业,预计预租率将到达58%。在未来12-18个月内将全部租出。在租金方面,以Bay街为代表的金融中心,租金已高达$70/平方英尺。 而由于市区空间有限,且价格高昂,也给位于郊区的办公物业带来了机遇。到2018年,空置率将继续保持平稳降低的势头。由于多伦多经济强劲,且市区空间有限,郊区提供了新的选项。尤其对一些中小型企业,和无力承担市中心高额租金的商业租户,多伦多周边无疑是更好的选择。 二、优质商业地产炙手可热 根据著名地产市场投资分析公司仲量联行(JLL)的调查结果,投资者普遍对2018年的商业地产走势持乐观态度。仲量联行总结,2017年整个加拿大的商业地产市场,正处在稳步上升的阶段,这种势头是和加拿大的积极增长情况相吻合的。而且在2018年房地产行业也将继续受益于这一强劲的经济表现。 根据JLL的预测,2018年加拿大的商业地产市场依然会有大量的资本流入,而作为加拿大最大城市的多伦多,自然会是其中翘楚。 根据最新的市场评估,多伦多的GDP在2017年增长了2.7%,预计在新的一年里还会继续保持这一增长态势。整个大多地区的市场在全加拿大排名第二。根据央行的预测,2018年多伦多的经纪增长幅度将到达2.5%。由于资本易于流入,并且集中了大量优质的投资项目,多伦多至今依然是全加拿大最好,也最具竞争力的投资目的地之一。 目前,来自不同领域的投资者,都对多伦多各个商业投资领域有着巨大的需求。这一趋势自2016年便已十分明显,并维持至今。随着机构资本和私人投资者继续寻求稳定且长期的投资,优质资产将在市场中保持高位。 三、住宅开发大有可为 在物业开发方面,由于担心安省会通过立法对租金进行管控,一些开发商对新建公寓的兴趣略微下降。然而市场对公寓的市场需求却不降反升,而且目前的升值和投资空间依然十分巨大。 根据地产协会的统计,2017年多伦多的Condo销售量为26,931套,四个季度的均价已达到了$511,901,较之2016年的均价$415,654,提升了近4分之1。 根据仲量联行的观点,从长远看,租金管控非但无助于改善租房者的困境,反而会进一步的缩小供应,致使房屋空置率下降。因此有意长线投资的投资者其实完全不用担心。 2017年多伦多的房屋空置率是2.1%,少于2016年的数字。之后这一数字还可能继续缩小。目前公寓房屋正处于严重的供小于求的状态。此外,外国移民和国内的投资将继续增长,这也将对房价构成上行压力。更重要的是,随着更多公寓楼的建起,优质的公寓用地必然越发稀缺。 一方面是巨大的潜在市场,另一方面是越发稀缺的资源,这两者共同为物业开发与公寓用地的投资前景提供了保障。因此在未来几年,公寓房项目的开发,依然大有可为。尤其是临近高速公路,或交通便利的住宅开发项目,更是具有非常高的潜力。 责任编辑:Zoe Chan   多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

海外商业地产投资的模范生——澳洲墨尔本北罗斯班克庄园|居外精选

俗话说“握金成土,握土成金”。当今国内很多成功人士都在全球范围内寻找收益稳健、长期有效的房产投资模式,他们大致分成以下几种类型。 X先生(成熟房地产投资者) 投资者需求:看重稳健型投资,看重高收益,海外投资者。 Y女士(国内知名餐饮连锁企业经营管理者) 投资者需求:寻找海外投资模式多样化,将国内行业经验与国外稳健商业地产有效结合并希望平稳过渡。 Z先生(家族企业继承者) 投资者需求:看重资金自由和利润公开化,寻求可传承、可继承的大型地产投资项目。 放眼全球,澳大利亚的墨尔本已经成为澳大利亚商业地产投资的首选之地,随着全澳洲和全球投资者扩大资本配置的发展,零售业、服务业、办公和工业等商业地产仍在以强劲的估值基础开展交易。 专家预估:2020年预计墨尔本商业地产市场表现将呈现出强劲状态,投资人将会大幅度收益,充分说明投资新格局的到来。 ——————————优质商业地产投资项目—————————— 项目名称:北罗斯班克庄园(Rosebank North) 地点:澳大利亚维多利亚州墨尔本(149-151 Warrandyte Rd, Melbourne, Victoria, Australia) 项目类型:占地2640平方米的商业地产 投资者类型:适合成熟投资人 澳大利亚百分之九十以上都是欧洲后裔,而且由于澳洲绝美而又天然的生活环境、热情好客的人文气息、人性化的社会制度,吸引了越来越多世界各地尤其是欧洲与美国的新移民前来澳洲定居。澳大利亚现在继续保持了传统的欧洲理念:贵族的评价标准之一,便是家族拥有多少庄园农场资产。这里的上流社会甚至会在儿女婚嫁时,用“拥有多大的庄园农场”为标准来考核对方是否和自己门当户对。 当然近几年最吸引亚洲买家的,除了庄园土地本身的价值之外,就是海外市场对于澳洲农产品的大量需求,通过收购或并购庄园,可以直接的垄断货源,从而降低中间成本,并且满足贸易供应链的需求;与此同时,由于庄园相对宽广的占地,可以经营包括特色的餐饮、酒店、游轮、高尔夫球场、温泉等对外服务,以及私人订制的特色酒会等,获得不菲的额外收益。 针对本文一开头提及的X先生、Y女士、Z先生的海外投资需求,居外今日隆重推荐的是位于澳大利亚维多利亚州墨尔本的房产,其名称为北罗斯班克(Rosebank North),正是一处大约建成于1921年、已完成精心翻修的庄园。目前,该物业被用作餐厅/接待场所和酒吧,经营模式成熟出色,在当地享有较高名望。 这是一处外观华丽的庄园,室外堪称一座玫瑰花园的天堂。在庄园的大型室外露台,温暖的季节里,客人可以欣赏到100多朵迷人的玫瑰;它同时也是一个非常出色的商业地产项目,目前经营着一个在当地享有盛名的教堂咖啡厅,由于其美丽的街景和精致的内部设施,该商铺成为当地居民日常聚会、悠闲娱乐、举办婚礼、商务宴请的热门之选。据悉,该商铺在新冠疫情爆发之前每周的营业额高达4.2万澳元。 周末的时候,与家人和朋友们一起开车到郊外的农场庄园,被大自然的绿色环绕,在私家花园的鸟语花香中,尽享特色而又美味的私房菜和私家酿造的葡萄酒。在和煦的阳光下,和温柔的微风中,欣赏日出与日落。孩子们在广阔的草原上欢快的嬉闹着,远处池塘中的大胖鸭懒懒的游着,选择这样的人间仙境生活亦或是度过周末,真的是再美不过! 这里还有:设备齐全的商业级厨房、宽敞充裕的庄园停车位、豪华多功能厅附带大型舞池和欧式音响系统......堪称完美的现有商铺硬件设施让买主接手经营高枕无忧。 这座位于澳大利亚维多利亚州墨尔本的庄园农场地产可用于长期租赁,而且租金实惠,您可委托专人管理,现有约25名员工,人手充足。商铺现有数据库中保存着2000名会员和8000多名普通客人的信息。如有需要,您可以在购买此物业的同时要求卖家为您处理好商铺的事务,目前的业主非常随和,如有需要,买卖双方可以约定好一段过渡期。 欢迎了解/选购澳大利亚维多利亚州墨尔本Rosebank North庄园,详询热线400 041 7515或登陆居外网https://www.juwai.com/50106194.htm做进一步了解,也欢迎提供您的联系方式,居外的专业团队将会马上联络您。 撰文:Flora Kang 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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