英国最值得游玩的地方有哪些呢？经常出国的小伙伴肯定来来回回去过英国很多事，因为他们知道英国是一个非常有魅力的国家。该国家的每个字都有属于自己的特色和风采所以每个地方都有让人留恋的地方今天专门为大家推荐一下英国最值得游玩的地方。说起英国大部分人想到的必定是伦敦除去伦敦市b区的层次以外，其实还有其他几个地点也是必须要去的。 如果你是一个艺术者，比较喜欢欣赏艺术品，那么你一定要去维多利亚和阿尔伯特博物馆。在这里你可以欣赏到非常有价值的艺术品，同时你也可以看到很多家具的展览。这两个博物馆的规模和大英博物馆是不相上下的，所以去英国进行游玩不一定非要去大英博物馆上面的两个博物馆也是非常具备价值意义的。去博物馆一定要带有目的，不然你会觉得很乏味。 英国最出名的两个大学分别是剑桥大学和牛津大学电影里面的取景，通常都会选择在流经大学。这两个大学的景观是非常美的，同时你也可以去目睹一下这两座名校的风采。除了上面的两个学校以外，还有一个地方的电影，取景点也比较多，那就是基督城，你到达这里就仿佛走进了电影的世界。如果你比较热爱看海外电影，那么这个地方你一定不能错过。 除了伦敦以外，其实还有一个城市也非常的美，那就是爱丁堡。之所以叫这个名字，是因为该城市有一座城堡叫做爱丁堡，非常的雄伟壮观，在这里你可以看到整个苏格兰的景象，同时这个城堡也非常的古老，具有历史气息。如果你想了解英国一路的发展史，那么就到该城堡来，因为它见证了英国建立之初到现在的每一步发展。
对日本房地产发展史有一定了解的人都知道，该国家的房地产市场是经历过房地产泡沫的。日本房地产泡沫事件已经是上个世纪的事情了，当时的日本房地产市场到底发生和经历的什么呢？日本的房地产泡沫在一定程度上也表示了日本金融危机的爆发，当时的经济状况是非常疯狂的，日本房市买卖的价格和证券买卖的价格达到了前所未有的高度。 日本房地产泡沫最实际的例子就是一套900万日元的公寓，在当时可能会卖到16亿日元左右。房地产市场的价格过度的被抬高，以至于金融危机的爆发出现最后的泡沫。属性泡沫发生最显着的一种表现就是虚假的繁荣，当时日本汇率变动非常明显，短短三年时间日元升值一倍多。 因为当时日本的政策相当的宽松，所以房地产的价格在不断的增长，首都东京的价格在短时间内就翻涨一倍左右。面对房价不断增加，日本的老百姓就开始向银行贷款买房，在各种政策以及相关因素的影响下，最终导致日本房地产泡沫出现。据相关资料可以意识到，当时东京23区的房地产价格可以把美国买下来，可能可见当时有多严重。 日本房地产泡沫的现象越来越严重，最后导致整个国家以及民众都付出了惨重的代价，导致在后来十几年的发展中，日本房地产市场一直处于恢复状态。当时日本的金融危机就是由日本房地产现在的日本房市是最稳定的一种投资之一，在资金比较宽裕的情况下可以考虑。
在市场放缓之后，清迈的公寓市场在过去5年里一直蓬勃发展，该地区的大多数买家都是在清迈工作或学习的当地人和年轻人。但目前，中国人被认为是清迈共管公寓市场中最重要的投资者，他们已经成为清迈公寓市场的主要买家。 按年历史供应 需求：在2018年的前5个月，在清迈的所有公寓单元的平均接受率大约比过去几年高出约70%，大约是2%。 供应：根据国土资源部的统计，在清迈的土地上，大约有32,630套共管公寓单元已经完工并登记在册，超过3000套公寓单元正在建设中，预计将于明年完工。 新推出的单位：在2018年前五个月，新推出的单位约220套，位于城市地区。 价格：在2018年的前5个月，公寓单元的平均价格比去年高出5个百分点。 清迈房地产的过往发展史 清迈是泰国北部主要的商业城市和教育中心。许多来自全国各地的人搬到清迈接受教育，这通常会持续4到5年。清迈市的第一个共管公寓项目于1985年注册，拥有103个单元。从1985年到1996年，超过13450个单位，约占总供应量的72%。从1987年到1995年，泰国金融自由化的影响使泰国经济增长非常迅速，直到1997年的金融危机。 危机过后，从1997年到2012年，市场上只增加了大约3540个单位。这在一定程度上是因为泰国人更喜欢开发拥有土地的项目；但在2018年的前5个月，在国土资源部完成并登记了785个单元。根据国土资源部的统计，截至2018年5月，市场上大约有32,630个单元。共管公寓并不是买家的首选，因为清迈还有很多土地可供选择，但在几年前政府宣布从曼谷到清迈的高速列车的发展之后，许多共管公寓开发商已经在包括清迈在内的发展线路上启动了项目。 2018年5月按地点和年份提供的历史供应量 城市地区的公寓单元总数是最高的，第一个项目是在1985年完成的，有103个单元。在外城地区，第一个项目于1991年完成。从1987年到1995年，清迈的许多开发商都把重点放在了城市地区的中等收入群体的共管公寓开发上。在1997年的经济危机之后，从1998年到2004年，这两个地区的共管公寓供应略有增加，许多共管公寓项目在2013年至2016年期间完成了大约14293个单元，在江中只有1,125套共管公寓单元。 从2011年到2018年5月按地点和年份推出公寓单位 从2012年到2013年，有超过7024个单元投入使用，在2018年前5个月启动了大约220个单元。从2012年至2018年5月，约有5954个单元或60%的总单元位于外城区，而近4148个单元或40%位于城市地区。 2018年，外城区的共管公寓项目重新流行起来，从2012年到今年头5个月，共有6467套公寓。这是由于土地价格上涨，城市地区有合理价格的可用土地有限，以及在清迈市外城区的道路和交通系统的延伸。 在清迈，最受欢迎的共管公寓开发地点是位于城市西北部。在过去的一到两年里，清迈兰庞路已经成为一个新的住宅区。这是由于许多当地开发商在这一地区推出了共管公寓和住房项目。 可在2018年5月出售的公寓单元 在2018年5月可出售的10 468套公寓单元中，约有4 001个单元在城市地区。其中近85%是在2013年至2018年5月期间推出的。在外城地区，约有6467套公寓单元可供出售，其中70%以上的公寓单元从2013年至2018年5月推出。 按单位类型划分的2011年至2018年5月推出的公寓单位比例 在清迈，一居室单元占了大部分的公寓，与泰国其他地方一样。清迈的一居室单元面积约为24-132平方米，平均单位面积约为38平方米，其中大部分买家是本地人和在清迈工作或学习的年轻人。但目前，在清迈的公寓市场上，中国人被认为是最重要的投资者。自2014年以来，它已成为清迈公寓市场的主要买家。 从2011年到2018年5月的公寓单元平均单位面积 清迈共管公寓项目的最大目标群体是在那里工作的学生或年轻人，他们更愿意住在自己的单卧室单元而不是租赁公寓。 虽然目前中国投资者是清迈公寓市场的主要参与者，但他们专注于购买投资以租给在清迈工作的学生和人。 2018年5月市场上所有共管公寓项目的需求率 这两个地区的平均接受率大约为70%。城市地区的平均接受率大约是外城地区的平均接受率的74%，接近67%。大约3000套公寓单元或30%仍在市场中。在外城区，由于过去5年里有许多共管公寓，目前仍有超过2000套公寓单元在市场上销售。对于城市地区的共管公寓来说，今年前5个月推出的新项目，大约有220个单元被大量的项目所吸引。 2012年上市的开发商推出的一些共管公寓项目，在正式发布后很快就被抢购一空，其中包括上市公司尚思睿所开发的一系列项目。此外，尚思睿公司。计划在2018年底启动一个新的共管公寓项目 2018年5月在清迈出售的公寓单位的平均售价 根据地点、开发人员和项目概念，2018年的平均价格比2017年高出10%。在2018年的前5个月，共管公寓单元的平均价格约为每平方米67,100泰铢，比2017年推出的共管公寓均价高出约5%。城市地区的平均售价比外城区高出30%，而在2018年推出的大多数共管公寓项目的平均价格都高于城市地区每平方米95,000泰铢的平均价格。大多数高价格的共管公寓项目都位于宁曼、长康、东环线路上距离古城较近。计划于2018年推出的一些新共管公寓项目的起步价格高于每平米8万泰铢，因此2018年下半年和未来的平均价格可能会高出5%至10% 展望 清迈的经济在过去几年中不断发展，它是泰国北部的教育中心。该省有10多所大学和10万多名学生，还有很多人为了就业而搬到了清迈。此外，政府计划在该省开发大量基础设施并建立与其他省份的连接，例如从曼谷到清迈的高速列车、第二个机场、从清迈到清莱的高速公路，以支持物流和清孔的新工业区。清迈可能成为东盟的主要商业城市，特别是缅甸、老挝、泰国和中国。 在2018年5月，有一些共管公寓项目在2018年5月启动，其中一些项目计划在2018年下半年和明年推出，其中大部分都在外城区。这是因为开发商似乎瞄准了清迈的中等收入市场，而不仅仅是学生或大学里的低端市场。在2018年的前5个月，共管公寓单元的平均价格比去年高出5个百分点。过去几年里，最低工资和物流成本的增加也影响了市场。 在清迈——房地产市场正在上涨，现在是时候了！ 全新完工3居室豪华别墅，交通方便，临近多所优质国际学校，置身其中犹如入住国际五星级酒店！ 两栋建筑物相连设计，有多种房型可供选择，总价680万泰铢（约¥136万）起！ 点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 责编：Zoe Chan 清迈房地产专家吴雁飞专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
多伦多是一个自然资源和社会资源都非常丰富的城市，每年都有十多万来自世界各地新移民，怀着美好的梦想来到多伦多，他们当中的大部分人都能在多伦多实现他们的轻松，快乐，和自由人生，体现他们的人生价值。但也有一小部分新移民受国内生活方式影响极深，在多伦多这样真真实实的世界继续玩“虚的”，爱慕“虚名”。不论做什么事，都得有点“名”才觉得称心，才觉得有面子，才觉得对得起自己。也不论得到这个“虚名”需要自己和家人付出多大的代价，也不论这个“虚名”对自己和家人是否有益，只要有“名”就认为“值”。在这方面表现最为突出的就是新移民选择买房上，有些新移民为选择所谓的“名校区”，“名社区”付出很大代价。但实践证明这完全得不偿失，是一种无谓的牺牲。当然，如果家庭条件确实很殷实，那当别论。但如果没有那个经济实力，那真没有那个必要做那个无谓的牺牲。因为在多伦多，新移民买个适合自己的房子，非常有利于新移民在加拿大过上轻松的生活。因为这样的房子，不但有利于新移民的孩子成长，也有利于新移民本身在多伦多的发展。首先，选择所谓“名校区”最累的是孩子。当初，很多新移民是由于不喜欢国内的应试教育，为了给孩子一个找一个既有优质教育，既有轻松的教育环境，又有广阔发展前途，而移民加拿大的。这是很多新移民的初衷，但一旦来到多伦多，感觉这里的中小学基础教育太轻松，太自由了，心里不踏实。一部分人就又怀念起国内的应试教育，认为还得给孩子选择一个靠的住的学校，选择一个华人孩子比较集中的学校。在那里，华人不知不觉地形成一个民间版的应试教育环境。孩子的学习环境和国内没有任何差别，孩子不但在学校学习，放学后，还得参加这个辅导班，那个辅导班去学习，苦不堪言。但究竟是那种学习环境对孩子的未来有好处呢？人类进步的发展史无疑证明那种看似松散的西方式教育是具有成果的。这缘由，一时还不能用理论说明清楚。但近二百年来，每个时代引领时代方向的杰出人物，世界著名的思想家，文学家，政治家，和科学家等等都来自西方式教育体制，像牛顿，瓦特，爱因斯坦，和当今的比尔盖茨都出于这样西方教育体制。反观我们的应试教育，如此庞大的教育体制和受教育人数，却很少出现像上述对人类进步起引领作用的人物。事实证明西方式的宽松的，自由的教育方式一点也不比我们的刻苦的，繁重的应试教育体制差。所以，我们买房子根本没有必要选择房子贵，孩子读书又累，又得不偿失的“名校区”房子。其次，选择名社区根本没有必要，而且还使家人受累。大家知道，多伦多所谓的“名社区”是动态的。前几年，这个社区是好社区，过几年，另个社区可能变成好社区。比如，在二十年前，地铁沿线的社区并不被人们看好，房价也没有那么贵。因为，按西方的城市观点，地铁沿线是工人阶层居住地点。但现在，多伦多地铁沿线和多伦多以北社区的房屋价格已经长得离谱。有些随机因素也会改变一个社区的状况，市政府的一个城市规划，就会将一个不被看好的社区转变成一个被人热捧的社区。比如，市政府要在士嘉堡兴建地铁，一旦地铁建成，那士嘉堡沿线的房屋就会升值。既然是社区的情况是动态的，人们就没有必要花特别高的价格买同样的房子。比如，有的客户，一样的房型和类似的社区，一定要多花40多万加币。如果家庭特别有富裕，那另当别论；如果也是在多伦多做普通工作，每小时工薪十几，二十几加币。那40多万加币，外加MORTGAGE 放大成六，七十万加币。一家人不得不多工作二，三十年。而二，三十年过去，基本人生大部分美好时光也就过去了。这等于用一家人一生的美好时光买个所谓的“名社区”房子。仔细想一想，这样做根本不值。最后，需要澄清一部分人对有些良好社区的误解。当地产经纪带客人看房子时，通常会遇到这样的现象。就是一小部分新移民受误导特别严重。他们总是将某些实际上很好的社区描绘成很可怕。通常情况是严重夸大某些负面因素。比如，当地产经纪提到多伦多东别社区的房子又便宜又好时，有些客户就会说那里有距离核电站太近。房屋再便宜，也不能去，其实，那里距离核电站与所谓的“名社区”相差就几公里，开车就几分钟。如果核电站真的万一出事，大家的命运不会有任何差别。但是这里的核电站的安全系数很高，也根本就不会有什么核泄漏事情发生。在多伦多，不要提核泄漏，即便是人们为车换机油，换下来的机油也不能随便洒，都得放在集中回收的地方，更不用说核污染了。更有甚者，如果某个社区曾经出现过刑事案件，就将整个社区定义成不安全社区。在多伦多，人们只要稍加留意，就会体会到整个多伦多基本都是安全社区。人们可以开车到您所认为的不安全社区看一看，看看那里住户有没有像国内的安全钢铁门，钢筋窗户。根本没有，甚至，人们有时都连门都没有必要上锁。这样的社区怎能定义成不安全社区呢？人们又为什么舍弃这样非常好的社区，放弃这样廉价房子，放弃轻松的生活不过，非得让一家人多干十几年，二十几年又苦又累的工作呢？仅仅是为了那所谓的不断变化的“名社区”？总而言之，多伦多是一个资源非常丰富，机会非常多的发展非常快的城市。新移民在多伦多有很多发展机会。孩子在这里的学习环境非常好，不但学习非常轻松，将来的就业机会也比国内多而且好。成年人所有的后顾之忧，如医疗，养老，和孩子的就学，就业之忧也完全解除。新移民只要不在这里追逐“虚名”，尤其在选择买房时，不花高的离谱价格买那些所谓的“名校区”，“名社区”房子。在多伦多过轻松快乐生活并不难。可以说，大多数新移民都能在较短时间内适应多伦多，并在多伦多发展家庭事业和在多伦多过上比国内更好地日子。同时，人们也看到确实有些新移民盲目追逐“虚名”，尤其是对所谓的“名校区”和“名社区”的盲目追逐。不惜支付高价买下这样的房子。让孩子在所谓的“名校”受应试教育，新移民为此付出一生美好时光。这看似很富有牺牲精神，看似一家人辛辛苦苦，大人苦，孩子累。但这样的生活已完全背离当初移民加拿大的目的，这绝对不是新移民之梦！也不利于孩子健康成长，也不利于孩子接受的正规西方教育。而是一部分新移民自己参照国内应试教育体制营建的小“名社区”和“名校区”，人为推高社区内房价。人们在这样的社区生活，不但大人苦，孩子更累。所以新移民选房时，不要为这样的“虚名”所累！去买适合自己的房子，这样非常有利于新移民在加拿大过上轻松的生活。欢迎前往加拿大移民指南栏目。
在海外购房，最担心的就是遇到骗局，在失去钱财的同时，更是无源可循。不过，在美国购房，你大可安心！因为美国房地产制度经历百年发展（美国房地产发展史），已经极为完善，房产交易中的每一个环节都公开、透明，此外，更有多方机构从中监督与协助，最大程度地确保了整个房产交易的安全。下面为大家介绍下美国房地产体系中3个有特色的安排：1、第三方机构协助买卖进程 确保公平合理在美国买房时，整个交易过程中，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，有估价公司、房屋检查公司、公证公司、银行、以及经纪人，产权保险公司等等。每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，使房地产行业能够公平、透明、健康、蓬勃的发展。反观国内的房产市场，由于房地产事业刚起步不久，仍不够完善。无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。此外，政府在不同时段的宏观调控，也让人无所适从。整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。2、美国房产经纪人持证上岗 担任多种重要角色按照美国现在的房产制度，在买房交易中，房产经纪人是不可或缺的，而且经纪人在买房的整个过程中，担任多种重要的角色。现在的美国房产经纪人有着严格的管理体系：首先，所有房产经纪都需持有美国政府颁发的经纪人资格证书，持证上岗，否则他们将无法从开发商获得房屋代理权。其次，房产经纪人，除了为买家提供更多的房屋信息、帮助买家找到理想的房屋、完成买房交易这些基本要求外，还需掌握良好的谈判技巧，参与第三方谈判，并为买家提出合适的买房意见。简而言之，一位优秀的经纪人能在房产交易中担任多种重要的角色，并能帮买家获取利益的最大化！3、由卖方支付6%的佣金在美国进行房产买卖时，佣金一律由卖方负担，业主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时，卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得金钱的一方，而买主是付钱的一方。在中国正好相反，由买方支付佣金。 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
房地产作为一种不动产投资的普遍手段，一直以来都是热议的话题。从宏观上来说，其投资趋势、市场变化影响着国民固定资产投资、拉动关联产业的供求；从微观上说，也直接关系到投资者个人的置业规划。随着人民币兑美元汇率走势下跌、出国留学和投资移民的趋势上升，房地产出现了“内冷外热”的现象。自上世纪九十年代，由一部《北京人在纽约》向国人介绍了纽约——全球经济、商业和艺术中心。虽然纽约的房地产一直高于美国全国水平，但因为其得天独厚的地理位置，普遍被投资者认为是回报最稳定、最值得投资的市场。根据海外房地产投资者协会Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE)于2011年做的一项调研，纽约市在过去10年内为外国人争相投资的城市之首。 颇具投资价值的纽约房产也相应受到了行业内完善和严格的规范化，其市场机制的成熟性在一定程度上规避了“炒房”和“暴利”等风险。作为初探纽约房产的中国投资人，入市前需要谨慎对待，从了解相关法律和程序要求，到熟悉并遵守行业习俗和惯例，逐步成为一个成熟的买家和投资者。在此需要提醒大家的是，美国州与州之间相对独立，不论是地产形态还是交易程序都差异较大，比如以下将要介绍到的合作公寓即为纽约州特有的地产持有形式。许多州也都不要求买卖双方聘请律师，而由地产经纪或产权公司独自处理整个交易。几乎只有纽约州仍沿袭传统，把过户（Closing）做成一个所有人到场“一手交钱一手交钥匙”的仪式。既然纽约如此特殊，且是海外投资人首选的地产投资及开发的黄金宝地，当然更因为笔者为纽约州执业律师，本系列文章皆以纽约州为例，对想要在美国其他州买房置业的读者只起参考而非指导作用。 经我所多年为国内客户提供房地产法律服务的经验总结，作为第一步，投资者需要了解当地常见的地产形态，熟悉各地产形态的利弊，从而决定哪种地产形态更符合自己的居住或投资目的。所以，我用两期专栏为中国投资者剖析纽约的4大房产形态。 大楼共有公寓（Condominium）& 合作公寓（Cooperative） 在纽约，公寓分为大楼共有公寓(Condominium)和合作公寓(Cooperative)两种，行业内简称为Condo和Co-op。 Co-op 在美国房产发展史上，Co-op以最先的公寓形式出现，所附公寓单位称为“Apartment”一般由公司作为合作公寓的地产持有人，所有公寓单位购房者只通过持有该公司的股份和租约和公司建立租赁关系。 单位的面积大小、所在楼层决定了 该公寓单位所应有的股份多少。整个公寓由公司制定管理公司进行运营，单位居住者每月向管理公司交付维护费（Maintenance）。 Condo Condo作为20世纪后期新型公寓形式于1960年犹他州共有公寓法案开始慢慢普及到全国，所附公寓单位称为“Unit”。其产生的模式是一种将独立别墅和Co-op结合的创新。如同别墅一样，所有公寓单位购房者完全拥有公寓单位的所有权。同时，为了体现“共有”的概念，所有单位持有者共同拥有和管理整个公寓大楼，如大楼大厅、电梯、游泳池等公共设施；而每位享有的产权比例是根据各自单位的面积、位置分配的，称为“公摊比例”(Common Interest)。更值得一提的，为了有效地进行公寓大楼管理，单位持有人通过选举和授权形成“公寓大楼管理委员会”(Condominium Board)，那么单位所有人只需要每月缴付“公摊费”(Common Charge)以供管理委员会进行大楼共有区域的维修、运营，而公摊费的金额是按照每年运营预算乘以各单位所享有的公摊比例来计算了，这就是借鉴了Co-op的统一管理概念，只不过单位持有人有了更大的自由选举和管理自主权力。所以，从某种形式上，公寓大楼管理委员会和中国的物业委员会相类似。 Condo还是Co-op? 总得来说，Condo和Co-op最大的区别是产权形式。购买Condo即能获得该单位的独立产权；而购买Co-op获得的是该合作公寓公司的股份。换言之，买Condo即拥有了一份地产，享受该地产上涨所带来的收益。而Co-op股权并非地产，即使地产整体价格上扬，仍有可能由于公司内部结构与管理等因素而使所持股份的市场价格低于相应的地产价格。 但正因为有此点区别，同等条件下，以租赁形式的Co-op价格比Condo更加亲民。 其次，无论是购买Condo还是Co-op，投资者都要进行一个“购房申请”程序，主要目的是让管理委员会对潜在投资者/购房者做一个背景调查，包括资信证明、工作背景等。这一程序主要保障了现有单位住户的利益，为整个居住环境和邻里之间做好信用防线。 然而Condo的审批条件及程序较Co-op申请来说更为简单，Co-op的董事会比Condo的董事会（两者均类似于业主委员会）在拒绝购买申请的权力方面要大得多。Co-op的购房申请一般包括面试环节，董事会在面试时可依据其Co-op公司的管理理念，甚至是董事会成员对个人生活环境的喜好而拒绝申请者。比较极端的案例包括摇滚乐队成员被拒因为会吵到邻居；有三个幼龄儿童的家庭被大多是老年空巢家庭的大楼拒绝；甚至律师被拒因为担心其动辄兴诉等。Condo的申请则因没有这一面试环节而被认为对海外投资者更友好。 从法律层面讨论，虽然“购房申请”是这两类“楼宇公寓”买卖的必经程序之一，但是Condo和Co-op管委会审批的权力不同。Co-op的管委会有绝对的审批“否定权”，一旦被拒则交易不成，卖方须另寻买家。Condo的单位业主自主性更强，管委会拥有的非“否定权”而是“优先购买权”。若其在审理之后不出具“放弃优先购买权”的声明，则须代替未经通过的购房者向卖方购买该公寓单位。总之， 海外投资者对“购房申请“难易程度的考量不应仅限于自己购买时通过管委会审核的机率，也应考虑到未来出售时该审查过于繁琐困难对潜在买家的影响。（未完待续） 本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写 公孙律师专栏全集： 公孙大蔚详解纽约房产和投资法律 欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或邮件dwgongsun@daiassociates.com与公孙律师零距离交流。
中国自改革开放以来，一直在进行世界近代历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。据国家统计局2017年的数据统计显示，2016年中国的城镇化率已经达到了57.35%；而在1978年时，这个数字仅为17.9%。 仅2016年，中国就有2,000万农村人口进入城市。人口的增加促进了城市版图的扩张。在当下中国，城市的扩张是无法阻挡的趋势。 在几十年的时间内，中国的大型城市到底经历了怎样的扩张历程呢？我们以1997年为起点，在一线及新一线的沿海、沿江以及内陆城市中精选了三个最突出的“城市扩张代表”，观察中国城市的成长轨迹。 上海 一线沿海城市的“扩张代表”毫无疑问是上海市。上海作为中国的国家中心城市，是国家的经济、交通以及金融中心。作为沿海经济发达城市，上海20年来的城市发展是非常惊人的。 从谷歌地图的卫星对比图可以观察到，20年前的上海，城市已开发、充分建设的地区仅限于以静安区、长宁区等老市区为主。大部分地区都是代表并未经充分开发的绿色。而20年后的今天，基本整个三角区域都已被开发。开发的痕迹已经扩散并填充到了肉眼可见的所有陆地。现在的上海一共有16个市辖区，嘉定、松江、奉贤以及金山区等新区的开发，至今仍不地断将上海市的版图向更广、更远的区域扩散。 从上海的环路地图可以看到上海市现有的四条环线——内环高架路、中环线、外环线S20以及郊环线A30。这四条环线由上海1997年的城中心为起点，由内向外地扩张。城市的面积也随着城市环线的边缘不断增加，慢慢将中心铺满。环线就像是城市扩张的刻度线，而最外的环线则是城市的边界线，它在哪里，城市就发展到了哪里。 武汉 武汉是湖北省的省会城市，是中国中部的中心城市。武汉市位于长江中游，整个城市环江而建，是内陆最大的水陆空枢纽。作为“沿江”的城市发展代表，武汉市又经历了怎样的扩张征程呢？ 通过卫星对比图可以看到，20年前武汉的深度开发地区仅限于汉阳、武昌区等部分沿江区域，但如今几乎市辖沿江区域已全部被开发。开发的区域也并不限于沿江地区，而是沿原开发区域全方位的向四方扩散。 武汉现在已通车、修建待通车的主要环城线路共有五条。对比武汉1997年至2016年的城市发展卫星图可以观察到，武汉的城市发展轨迹同样是和环线的扩张路径重叠的。外环线的边缘基本也是武汉市区现在经充分开发的城市区域边缘。 成都 内陆城市的“扩张代表”则是素有“天府之国”美称的成都市。成都作为四川省省会，是西部内陆中心城市，也是西南地区的科技、金融中心以及交通枢纽。成都的发展自市区原有的中心向四周扩散，不断“吞噬”四周的区域。 从卫星地图可以看到，20年前的城市主要开发区域仅限于金牛区、武侯区等主城区，而到了今天，成都的发展区域已经扩散到了龙泉驿、崇州等20年前的远郊地区。20年前绿色的原始土地已经被充分开发，面积较20年前扩大了几倍。 成都现在已建成通车以及规划中的环路已经有六条。通过与城市的卫星发展图作对比，我们也可以发现环线和城市发展的边缘相吻合。尤其在成都此类放射型城市，城市会由中心向四周较为均匀地扩张。 总结以上中国三座城市，我们都不难发现：城市的规划、开发边际都基本是由固定的中心向四周蔓延。这就是城市发展的规律，像是顺着一条路往前不断扩展，而这条“路”，也就是城市的“增长路径”。 全世界都相似的城市扩张路径 事实上，全球城市扩张的版图都有着惊人的相似度。世界上的巨型城市都是由原来规模较小城市中心地区，向四周扩张、发展，从而形成现在庞大的都市面积。 无论是上海、武汉这样的发展中国家的城市、还是美国、日本等发达国家的城市，都在进行城市扩张的步伐。虽然由于人口流动、经济发展等因素，扩张的速度快慢有别，但全世界的城市，无论规模大小，都在默默地遵从这样的发展规律。都市的扩张是没有极限和边际的。 在和顿持有土地所在地——美国、加拿大地区的城市扩张版图亦是如此。因此，和顿将城市的扩张规律称为城市的“增长路径”。“增长路径”是一个城市发展、扩张的不变规律。 由于发达国家的城市发展模式已经成熟，所以在最近的20年内，发达国家一线城市的扩张版图不会像中国一线城市一样有那么明显的变化。但是，发达国家的二线城市仍处于一个强劲的发展期。 根据《纽约时报》的报道，理论上，大多数人会认为在大都会地区，像是波士顿或者纽约这样的城市，在人口上会有剧增的趋势，因为人们更愿意居住在工资水平更高、工作机会更多的地方。 但是，在美国综合排位前80位的大都会统计区中，2000年时拥有最高平均工资水平的美国城市人口增长率却偏低，而一些当年平均工资水平稍低，像是夏洛特、奥斯汀、奥兰多、休斯顿、凤凰城等城市，却因为持续增长的工作机会以及低生活成本吸引了更多的人迁入。在这些城市，工作岗位的增加与人口的增长形成了一个良性的循环，两者的结合更是促进了当地城市的增长与扩张。 最繁荣的城市并未出现人口剧增： 点击查看居外网上休斯顿房源 例如德克萨斯州休斯顿市，在十几年的时光内，就亲历了“增长路径”带给城市的新变化。我们有理由相信“增长路径”还会在现阶段的人类城市发展史中不断重复上演。 上海、武汉、成都三城环线图图片均来源自网络 责任编辑：Zoe Chan 和顿国际黄晓珠Taylor专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
2018清迈房产50万究竟买个啥？ 说起泰国第二大城市清迈的房价，大部分闻名而来的投资者至今依旧停留在20-30万人民币可以买公寓，100万人民币可以买个超值别墅的印象。清迈的公寓市场在过去5年里一直蓬勃发展，呈现光明前景。那我们今天来彻底分析下截至2018年底在清迈50万人民币究竟买个啥？【阅读原文】 2018清迈房地产市场报道：只有你想不到 没有我不知道！ 在市场放缓之后，清迈的公寓市场在过去5年里一直蓬勃发展，该地区的大多数买家都是在清迈工作或学习的当地人和年轻人。但目前，中国人被认为是清迈共管公寓市场中最重要的投资者，他们已经成为清迈公寓市场的主要买家。今天由我带大家从多幅最新发表的数据图表，了解清迈房地产的过往发展史和未来展望。【阅读原文】 清迈国际学校大全——一条直通世界名校的途径！ 2017年清迈国际学校最大的变化是，国际学校从八所增加到了十所，其中潘雅顿从双语学校，转变成了国际学校；曼谷的新加坡国际，也在清迈开了分校。同时提醒一下，部分家长考察学校前，直接预约入学考试，这样会产生相应的考试费用。建议家长先考察，确定来清迈以后再申请会比较好。【阅读原文】 泰国教育体系靠谱吗？看完这篇文章就知道！ 相信每个人都经历过高考，因为它是高三学生最重要的转折点。在考试期间学生们都有共同的烦恼及压力，而这些烦恼都是必然的。考试通过的学生可以踏入新的学习环境、可以追求自己的梦想。泰国教育制度自古以来一直都在不断地完善其不足之处并取得卓越的进步，其中高考就是一个例子。本篇文章将给大家分享泰国高考各个阶段的演变。【阅读原文】 如何避免购买泰国期房公寓所带来的风险？ 目前泰国有很多投资选择。如果你想要一个既有价值又有潜力的投资，购买一个期房公寓可能适合你。由于清迈的地价飙升，它们可能比购买已建成的单位便宜得多，并且您将很快得到升值。在许多情况下，现在购买比等待购买完成的项目更好。话虽如此，购买期房公寓确实比已经完工的公寓更有风险。以下是购买期房公寓的一些风险，以及如何处理这些可能的风险。【阅读原文】 十四亿人口的老龄危机：中国养老VS泰国养老 美国旅行杂志《国际生活》发布的2016年度全球退休指数中，泰国被誉为全球第一的养老圣地，而其中清迈稳稳的拿下了第一名的宝座。随着近年来泰国政策开放与慕名前来养老的人群不断增加，需求日增月涨！清迈到底有什么魅力？为什么中国人都来这里养老？网上众说纷纭，想了解真实情况并从此文章一探究竟？那么请继续阅读，CNTHAI中泰之家常务董事吴雁飞通过用以下几个方面给您全方面分析清迈养老！【阅读原文】
澳洲移民部负责人称，澳洲必须洗脱“移民国家”的形象，并重塑为一个“通往世界的大门”。前澳洲海关和边境保护处处长佩佐罗（Michael Pezzullo）鼓励部下转变该部门职能的观念，同时询问过去澳洲的“移民浪潮”能否或应否持续。 “我坚称没这个必要。我指的并不是在未来某个时刻搁置移民准入机制，更不是指我们‘停止’接收外国移民。澳洲将保持永久性移民项目，这对我国经济长期繁荣以及人口健康至关重要。但我发现，与世界的‘接触’正取代‘定居’澳洲成为我国发展史的中心。由此迫使我们需要重新定义我们的使命。”佩佐罗说。 佩佐罗在澳大利亚国庆日的部门讲话中指出，澳洲与世界，尤其是印度洋—太平洋地区的接触日益增加将“界定我国发展史”。尽管他承认全球化是这种接触的驱动力，但称澳洲本身的特性也使得我们可“充分利用好”这些机遇。 “过去、现在甚至以后，我们都一直会是个‘移民国家’。古老的原住民遗产、英国奠基的社会与政治秩序，以及国内移民社会的文化多样性将会在这个岛国陆地上、在澳人的心田中交织存续。但我们应当重塑我国的自我认知，增加与世界各国的对话，而不仅仅满足于外来移民。如今，在一片闭塞的土地上过着与世隔绝的生活情境已成为历史。” 澳洲应回顾外来移民的来源国并将他们视作定义我国历史的根基，而非“结果”。“比起移民定居，我们更应该成为澳洲与世界交流的大门。有时我们会面对恐怖主义或大流行病带来的严重威胁，这时我们就得担当起守护者的角色，增派防护人员，加强边境保护。但部门最主要的职能就是搭建澳洲与周边国家在贸易、旅游既已移民方面的交流平台。 浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
之前我们谈了很多房地产走势的“现在进行式”，看的都是最新发展的市场行情，好处是知道现在发生的市场变化，了解房价、销售量、库存、房源等数据以便准备做出符合个人的投资计划。但房地产是一门长期投资，光看当下走势还不够，要进入这场投资“战争”中，还要知道过去所发生的事，才能够预知未来、眼光放远。本次我们就要谈谈美国，以至旧金山湾区房地产的历史，不说太远的，就说说近30年的过去，我们会惊觉过往的经历竟然如此类似。“周期”，任何事物都有一个周期。房地产更不例外，它会经历恢复期，产生一个房市泡泡，当泡泡吹到一等程度，到达峰值，就会带来破灭；随之市场进入低迷、下跌，然后等待下一次的恢复期的重新开始。如此的历程循环往复、屡试不爽。（美国房地产发展史）湾区房市 历史惊人的相似从1984年开始至今，全美、旧金山湾区已经历三个房市泡沫的循环，分别在1991年-1995年、2001年、2008年-2011年这三个时间段，但是每次的循环都会带来新的涨幅与新的房价高点。把这条房价涨跌曲线放到30年的区段来看，就是上升、到达高峰、下跌、再上升⋯⋯。不过令人惊讶的是，从新的上升到泡沫化这个区间，都是5到7年的时间，没有例外。看看我们正在经历的新一轮循环，赫然已经走过5年，难道新的泡沫即将到来？美国地产 贪婪带来的崩盘在八十年代初，九十年代中期和在2012年，都经过约4年的衰退期，经过几年来的下跌，被压抑的需求反弹而爆发，价格开始再次上升。每次衰退都是基于一个不合理的繁荣，甚至可以说是“集体的犯罪行为”。好比垃圾债券、储蓄和贷款欺诈、网络公司股票疯涨。往往都是“失控的贪婪”埋下下一次泡沫的种子。前一段时间我们刚走过2008年发生的次贷风暴带，这个泡沫是由于数以亿计的欺骗性贷款引发。当时众多无法贷款的买家，他们被批准用贷款买房（或再融资）：欺骗性的诱饵利率和承保标准的下降。放款人只是为了出售贷款，他们不在乎买家是否合格。有时，购买的物业没有实际投资，也就是没有首付，100％的贷款。许多放款人和抵押贷款经纪人很清楚这是一个犯罪性的掠夺行为，但他们依然故我，直到金融市场崩盘、房市泡沫。这个事件的始末后来被好莱坞拍成许多电影，用来描述这一段期间的所发生的荒谬。20世纪90年代早期和随后的网络泡沫，房价下降在10％至11％的范围内，其规模完全不同于2008～2011年的崩溃，连旧金山湾区平均都下滑27%，全美范围则跌幅更深，而且是近3次泡沫中历时最久的一次。更早的类似崩溃程度发生在1930年代，大萧条期间。房价涨跌 一线城市抢先跑而在次贷泡沫之后，2012年终于开始新的恢复期，走过4年的滑落，需求的反弹力道也相当大，已经有约70%的涨幅，热门地区早已超过上次的峰值。二、三线的城市也在迎头追赶，相对来说，目前二、三线比一线城市还有更多涨幅空间。值得留意一件事，在房市的恢复期、泡沫破裂期，一、二、三线城市是有区别的。全国范围的一线城市当然就是指纽约、旧金山、洛杉矶等这些大都会区，尤其近年这三座城市是华人移民的重点，更带来庞大资金，使得涨幅异常火爆，房产供不应求。因此，一线城市的涨幅快、涨得高，但是泡沫期却跌得慢，易止跌。二、三线城市的涨幅时间会跟在一线城市后面，要花更长时间才能回到上一次的峰值房价，但当市场崩盘时他们会更快反映出来。总体来说，一线城市因为有更多的利基点支撑，例如有人口移入、就业多、城市发展健全等因素当靠山，所以房价总是高高在上，就算市场崩盘通常也只是少少跌一点，很快又回涨。反之，二、三线城市缺少某些利基点，就容易“风吹受寒”。房市循环：会跌就会涨，反之亦然面对新的恢复期，大家谈到纽约大都会、旧金山湾区的房价，越晚跟进的买家都是摇头叹息，卖家则是满面春风。但这场恢复期看似就要结束，作为美国房市的先锋们已经进入平缓的震荡曲线，随之美国各地也将面临这一状况。因此当有人喊著“房价涨不停怎么办？”、“现在房价跌得那么惨，又怎么办？”看到房价涨，好像房价永远都下不来；看到房价跌，又感觉陷入无望。其实大可不必过多忧心，因为根据循环周期的经验法则，涨上去的终究会跌，只是跌多跌少的问题；下跌终究也会涨上去，但往往会涨很多，将会超过前一次的房价高峰值尤其在热门房市区域。然而，现在每个专家都在观察著，哪个“契机”会引发新的泡沫破裂，这个事件恐怕是迟早的问题，而不是会不会的问题。但要判断何时泡沫化，困难的是当前局势面临前所未有的混乱，世界上的变数过多，令众多专家苦恼著如何预测。互联网资讯综合整理
