我们在挑选日本房产时会发现中介不会把我们想看的每套房要付的费用算的非常详尽，临到交钱了才告诉还有这样那样的费用要交，这种未知的感觉导致我们总担心会不会被骗。今天就来详细讲一讲购买日本的房地产的各项费用都有什么，以及为什么中介一开始不告诉我们具体数额。 首先购买日本不动产会涉及到的费用有： 不动产中介费（含消费税）、不动产取得税、不动产登记免许税、印花税、固定资产税、都市计划税、物业管理费、物业修缮基金、保险费用、房屋托管费、个人所得税。 其次上述费用可分成两类：一类是一次性缴纳费用，即购买房产时付完以后就不需要再付的费用；另一类是需要每年缴纳的费用，也被叫做持有费用。 一次性缴纳费用 1. 不动产中介费（含消费税） 在购买时，日本的不动产行业均会收取中介费，价格根据房屋买卖的价格阶梯式计算，在法律中有严格规定，可以根据下表计算。由于房价基本会超过400万日元，所以一般会粗略收取（买卖价格×3%+60000日元）×1.1%（含税）作为中介费。 2. 不动产取得税 不动产取得税一般在购房后3个月收取，一般为土地固定资产评价额×3%+建筑固定资产评价额×4%。需要注意的是这个价格是银行评估价格，二手房产的评估价格一般非常低。这部分属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 3. 不动产登记免许税 这个税种是在购房后缴纳的，一般为土地固定资产评价额×2%+建筑固定资产评价额×2%+司法书士（国内称律师）报酬（日本有专人负责产权转让登记手续费，手续费估约10万-40万日元左右，根据情况而定）。而这个税费也是按照银行评估价格计算的。这部分属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 4. 印花税 买贴在房屋买卖合同或贷款合同上印纸所花的费用，一般从邮局或者法务局购买。这个是法定税率，根据房产交易价格计算，可根据下表计算。 每年缴纳费用 1. 固定资产税（每年缴纳） 日本的国税，土地评价额×1.4%，房产评价额×1.4%，这个是需要每年缴纳的。在日本，房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税，有着成熟的管理制度。 固定资产税是一种地方税，即缴纳给市町村政府的税金。这里的价格还是银行评估价格。注意：每年4月份左右发出通知，从6月份起每年分4次缴纳，交易前由原房主承担，所以根据买房时间不同，这部分费用也不同。 如果是新建住宅，在购买后5年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第6年税金会增加。这部分依然属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 2. 都市计划税（每年缴纳） 日本地方税，土地评价额×0.3%，房产评价额×0.3%，这里也是银行评估价格。属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 3. 物业管理费（每年缴纳） 该费用通常由物业公司代为收取，优质的物业公司管理费非常贵，这也是为什么很多塔楼物业费非常贵，将投保率直接压到了1%左右。但是一般东京单身公寓的物业费都是正常价位，这个很难估算，但是不会太高，一户建没有这部分支出，取而代之叫做町会费，远低于公寓管理费。 4. 物业修缮基金（每年缴纳） 该费用通常为物业管理公司代为收取，修缮基金是用于房屋修缮和重建的。这个一般不会变化，但是部分老物件由于当时修缮基金估算偏低，可能会在未来的某一年提高，这个属于正常现象。一户建没有这部分支出，但是物件出现问题时需要自己修理，偶尔会产生巨大费用。 5. 保险费用（每年缴纳） 为什么要把这个费用算进去，确实很多屋主和不动产中介是不给客户买保险的。但是我们仍然建议大家一定要买火灾保险，日本房屋为了抗震，会使用很多木材，一旦发生火灾，没有火灾保险会损失惨重，除此之外地震保险、水灾保险都建议买。 这部分费用也很难计算，根据房产的不同，保险公司的不同价格不同，甚至同一家公司在不同时间段的定价也不同。 6. 房屋托管费（每年缴纳） 中介房屋代管需缴纳服务费，长租一般为月租金的5%，短租例如民宿根据地区不同，收取每晚房费10-25%不等，主要看中介品牌和影响力。（自住没有这部分费用） 7. 个人所得税（每年） 这里要说一下， 由于每一位购房客户的情况不一样，房屋持有者可能是个人，也可能是法人，税务计算非常繁杂，属于复杂问题无法简单概括了。唯一可以说的是法人持有要比个人持有的好处是当房产转卖时，增值税法人低于个人。 综上所述，我们在日本购买一套房产时，根据交易时间不同，以及涉及到很多银行评价额来计算的费用，没有到正式过户的当月，费用都可能会产生变动。非要粗略判断的话，一套房产交易时会产生的费用大概是买卖价格的5-7%。 这么看貌似日本房子税费很高，其实放眼全球，所有的发达国家都针对房地产有税收调控，发达国家税收调控的目标是保证房地产能够健康合理地发展，横向对比下来，日本对外国人的税收与本国人一视同仁，还算是比较友好。其他国家例如澳洲对海外人士额外增加印花税8%，加拿大安大略省对外国买家额外征税提高到20%，新加坡对外国人征税达60%等等，日后会不会也通过这种方式调控不好说，按照目前的税率和汇率还是比较划算的。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
出国留学已经越来越普遍，尤其是来自中国的留学生，作为全球最大的留学生来源国，每年都有很多中国留学生前往全球各国深造。 根据美国国际教育协会（IIE）的2023年数据也显示，中国留学生人数最多的10个国家分别为美国、英国、澳大利亚、加拿大、日本、德国、法国、意大利和新西兰。 这些留学国家的教育各有特色，留学政策、就业前景也是各有优势的，若要从中挑选一个国家留学，确实有点困难！ 接下来，我们就一起了解2024年最适合留学的5个国家，希望能给准留学生和家长们提供参考，选出心仪的留学国家。 1. 德国 虽然德国没有英美澳等留学国家热门，但是该国的理工科教育实力可是不容小觑的。 试想想，德国8000多万人口中，就有200多人获得诺贝尔奖；许多知名品牌如奔驰、宝马、奥迪等，都是出自于该国，而这些都与其教育资源体系息息相关。 作为工业大国，德国大学的机械、电子、工程等专业注重实践，倡导研究教学合一。就如慕尼黑工业大学、海德堡大学都是当地闻名的理工科大学。若打算选修理工科，这里是不错的选择。 同时，这里有很多大学都实行免学费政策，而且留学生能合法校外打工赚取生活费，比起学费几十万起跳的留学国家，德国留学的性价比可是非常高。 不过要注意的是，德国留学必须要有一定的英语和德语水平，否则留学生上课将觉得非常压力呢！当留学生在德国毕业后，该国政府还提供一年工作签证；如果工作表现良好，甚至还有机会获得移民资格！ 2. 澳大利亚 澳大利亚的教育质量、留学环境等，一直深受广大留学生的欢迎。由于该国属于英联邦国家，留学政策也相对灵活，并以“教育产业输出”闻名。 澳大利亚全国有38所大学和超过230所专科技术院校，其中当地八大名校位列世界大学排名前百，包括悉尼大学、新南威尔士大学、墨尔本大学、蒙纳士大学、阿德莱德大学、昆士兰大学、西澳大学，以及澳大利亚国立大学。 这些大学无论在学术上、师资、就业率、雇主满意度等，都有着良好的口碑。除了这8所大学，当地还有15所大学也是排在世界大学排名前300，显见澳大利亚优质的教育水平。 此外，澳大利亚是以国家立法颁布对留学生的教育保护法，以保证留学生享有安全的留学环境。尤其为了针对中国留学生严峻的就业压力问题，该国政府更推出TAFE职业技术教育，以帮助毕业生更好地适应职场工作。 作为世界移民国家之一，澳大利亚的文化多元、移民政策宽松多样，加上那里地广人稀，所以就业机会高。本科和授课型硕士毕业生可拿到2年工作签证；研究型硕士毕业生为3年工作签证；博士毕业生为4年工作签证，若申请移民成功也可获得永久居留证，享有各项福利。 我国与澳大利亚签署中澳学历互认，如果毕业生打算回国就业发展，前景也是大好。 3. 美国 美国是传统的留学国家，不仅仅是中国学生，许多国家和地区的学生都向往到那里留学，因此美国一直有“留学生最向往的目标”的称号。 美国的多元文化氛围、开放的思维，鼓励不同国家的学生一起学习与交流，这对于培养国际化视野有很大的帮助。同时，该国注重培养学生思维开拓和创造能力，开放式的教育让学生在自己感兴趣的领域中能够尽情发挥。 但是，美国的高昂学费和生活成本、繁杂的签证流程，让许多留学生望而却步。而且，美国各个大学对留学生的语言成绩，也有着不同的高要求，所以打算到美国留学的学生，要做好心理准备。 4. 英国 作为历史悠久的传统留学国家，英国凭借着高质量教育水准、签证成功率高、入学条件宽松、性价比高等优势，吸引着全球的留学生。 尽管英国的学费仍然高昂，但是其课程安排较为紧凑，大多院校本科学制三年，授课型硕士只要一年即可拿到学位。整体就读时间比其他留学国家短，留学费用节省了很多，加上英国大学文凭是广受全球认可的，因此与其他国家相比，英国的性价比可是非常高的。 另外，近几年英国政府对中国学生的态度表现积极，在办理签证方面比美国容易许多，且成功率高，进而吸引许多中国学生前往留学。 同时，申请入学不受年龄限制，只要是高中或同等以上学历都可以申请，尤其是高二生可以直接以A-level申请大学预科。但要注意的是，英国是英语国家，英语是教学语言，因此各校对语言要求可是非常高的。 5. 加拿大 除了英美澳，加拿大也是传统的留学目的国。加拿大的留学费用相对便宜，加上极具吸引力的移民政策，所以吸引广大留学生前来。 加拿大一直保持高质量教育，并针对不同人才配置各种教育，针对性地发掘学生真正的才能，让学生在未来有更好的发展。 该国有很多大学选择，其中高等教育机构就分成好几种：大学、大学学院、社区学院和职业技术学院，所以留学生需要依据自身条件和兴趣，理性选择合适自己的大学。 根据泰晤士高等教育发布的《2024加拿大优秀大学》数据显示，多伦多大学、不列颠哥伦比亚大学、麦吉尔大学、麦克马斯特大学、阿尔伯塔大学都被列为当地优秀大学前5名。 加拿大另一个吸引国际生前去留学的原因，就是当地的移民政策。该国为了留住人才，推出一系列针对留学生的移民政策，以让毕业生留在当地工作，再申请移民或成为永久居民。 同时，这也吸引了许多向往美国的留学生，因为加拿大和美国有自由出入境规则，只要获得加拿大居民身份，就能自由进出美国。 看了以上5个国家，你最想要去哪个国家留学呢？ 无论如何，出国留学可是一个重大决定，在此之前一定要做好准备功课，了解相关留学信息后，理性选择最适合你的留学国家和大学哦！
近年来，澳大利亚凭借其优越的自然环境、完善的社会福利体系以及强劲的经济实力，吸引了众多海外人士前来移民。 如果你也正考虑移民澳大利亚，那么选择一个适合居住的地区至关重要。 澳大利亚各地区特色迥异，在选择居住地时，需要综合考虑自身需求和未来规划。 以下为你精心挑选了三个宜居的澳大利亚地区，建议收藏！ 1. 维多利亚州 Victoria 如果你对艺术或体育活动有兴趣，维多利亚州会是个移居的好地方！ 维多利亚州常常会举办这类型的盛事，因此移居到这座城市的你，绝对不会感到乏闷。 墨尔本和吉朗是维多利亚州的主要城市。墨尔本除了作为澳大利亚的工业小镇，也是全球生物科技的中心城市之一。 拥有多个大型购物中心的大墨尔本，已是服务行业极为发达的地区，有助于制造更多的工作机会。 维多利亚州也设有数间鼎鼎有名的大学，包括墨尔本大学（University of Melbourne）、莫纳什大学（Monash University）、皇家墨尔本理工大学（Royal Melbourne Institute of Technology）、斯威本科技大学（Swinburne University of Technology）、维多利亚大学（University of Victoria）等。 2. 昆士兰州 Queensland 昆士兰州的人口居多，在澳大利亚的所有州里面排行第三。 由于它的地理位置靠近赤道，所以气候炎热，降雨量少，因此获得“阳光之州”的称号。 对热爱户外活动的人来说，绝对是个值得考虑的移居地。 至于经济方面，昆士兰拥有大量的自然资源，糖出口量是澳大利亚里最高的，矿产则占了全国的四分之一。 不仅如此，许多有名的大学也建设在昆士兰，其中包括：昆士兰大学（University of Queensland）、格里菲斯大学（Griffith University）和昆士兰科技大学（Queensland University of Technology）。 3. 新南威尔士州 New South Wales 新南威尔士州，以其繁荣的经济、多元的文化和迷人的自然风光而闻名于世。 作为澳大利亚人口最多的一州，新南威尔士州汇聚了来自世界各地的移民，形成了多元化的文化氛围。 新南威尔士州的大自然让热爱徒步旅行、露营、冲浪等户外运动的人有福了，处处皆是美如画的风景。 此外，新南威尔士州具有多间世界闻名的学府，包括悉尼大学（University of Sdyney）、新南威尔士大学（University of New South Wales）、麦考瑞大学（Macquarie University）、悉尼科技大学（University of Technology Sydney）。 新南威尔士州悉尼独栋别墅 位于新南威尔士州悉尼的豪华独栋别墅正在出售。这座位于Michelia庄园、充满现代元素的两层楼别墅，拥有大约720平方米的面积。 踏入屋里，你会发现装潢设计都是以白灰金——三色为主，完美呈现现代人所追求的低调奢华。 别墅里有两个客厅，分别在一楼和二楼，让你可以无虑地招待多位亲朋好友。 这套别墅共有五间卧室和一间书房。设计简约却带有奢华感的主卧套房，有着宽大的步入式衣帽间，而其他的卧室也同样设有步入式衣帽间。 除了以上的卧房，别墅里也有足够的空间，让你打造适于放松和娱乐的媒体室、健身房、游戏室和吧台区。 厨房的部分也配有 Ilve 1200mm烤箱/燃气灶、 Miele品牌一体化冰箱等设备，十分方便。 房子后院有个烧烤设施和一个9x5米的宽敞泳池，泳池内设有水滑梯和地下泳池盖 这休闲区域会是你和家人朋友梦寐以求的娱乐场所，不只适合聚会聊天，也能拥有属于你们的私人空间。 如果你对澳大利亚房地产投资有兴趣，这座别墅将会是你投资的好机会。欢迎点击浏览房源信息或联系居外热线400-041-7515。
在香港置业，尤其是年轻人购房，绝对不是一件轻松的事，这现象在全世界的大城市都属于常态，并不罕见！ 笔者经常在媒体上看到不少置业难的报道，当中会引用不少指标去证明这种现象，部份指标可谓相当吓人，例如置业负担指数达72%，看似非常严重！ 首先，此指数是根据一个面积45平方米（约480平方呎）单位的楼价，以7成按揭，20年供款计算出每月的按揭供款，再除以私人住宅家庭收入中位数而计算出来。 现时全港平均楼价约每呎$15,000，480呎的单位即是约$720万，每月供款以3.75%计算，平均每月供款约$29,000，而相关家庭入息中位数为$40,200，所以计算出来便是约72%。 这个数字表面上看似合理！ 但当中有些细节大家不妨细心考虑一下。 首先，全港的私人自住单位有超过60%是完全没有按揭，这指数是假设大家都有70%按揭，已经是没有反映大多数的情况。 大家可能会认为指数虽然未能反映全港情况，但年轻人首次上车置业绝大多数要按揭，也能反映他们的困难！ 但是$720万的楼价，也是个全港的平均数。如果年轻人上车，多数会选择较易负担的新界楼。 根据2023年底差饷物业估价署的资料，45平方米的住宅在新界的平均价是约每呎$10,300，总价在$500万左右，如果用此楼价计算出来的负担指数，就下降至50%左右，相对于原先的72%就更加能够反映上车的真实情况！ 另外一个经常被引用来证明置业难的指标就是香港连续13年，成为全球楼价最难负担的城市榜首。此指标说2023年香港的楼价相对入息比率为18.8倍，即香港人要不吃不喝约19年，才可以成功置业。 这比率远高于第二位的澳洲悉尼（13.3）及第三位的美国三藩市（12）。 这种直接比较很容易发生很大的偏差，就以悉尼及三藩市作比较。这些城市的税率非常高，高收入人士的入息税往往超过40%；反过来，香港的税率最高也只是15%。 香港置业人士可动用的税后收入远高于悉尼及三藩市。 若将指标改为税后收入，香港的指标会变为22倍，而悉尼也是22倍，三藩市则是20倍。 况且香港有约一半人居住于政府的资助房屋，比率也是远高于欧美等国家，用全民收入平均数计算也会令指数容易产生误解！ 笔者提醒各位，在阅读各类指标时，必须小心了解其背后的定义，才能完全避免以偏概全，真正了解事实的全部！
马来西亚第二家园计划项目是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游、发展经济而出台的一项政策，目的是鼓励外籍人士在马来西亚较长时间居住。第二家园门槛低，申请方便吸引了众多国人的目光，很多人对该政策并不是很了解，下面针对一些常见问题为您解答： 1、马来西亚第二家园计划是移民项目吗？ 答：严格来说，“第二家园”并不是完全的移民计划，而是一个长期免签证的有条件永居计划，或者说是一种侨居特权及身份。因为，它不需要在国外接受移民监，不需在国内上报备案。可以不去居住，也可居住。这种比较自由的身份在无必要时可以搁置不用。但在必要时可以获得很多除侨居外的特权。 2、马来西亚没有欧美国家或者我国富裕，为何还要移民到马来西亚？ 答：欧美很多国家虽然比马来西亚更富裕，但是生活费用较高，距离中国较远。中国只是在总量上比马来富裕，人均及福利就差了很多了。马来西亚被列入全亚洲最适合居住的国家，日本海外长期居住协会评为最受欢迎的移民国家第二名。马来西亚以友善温和的人民、较低的生活费用、完善的基础设施、迷人的自然环境、良好的投资环境、较高水平的教育系统和多元化文化、便利签证吸引了全世界人民。 3、马来西亚排华吗？ 答：马来西亚不排华。马来西亚社会是多元文化社会，马来西亚的马来人、华人和印度人等各民族的人们共同学习、工作和生活，相处得非常融洽与和睦。而且，占1/3人口之多的华人在经济上占主要地位，在政治上国家执政党中华人社团占1/3席位，甚至有些洲根本就是华人执掌政权。 4、马来西亚这个国家适合居住吗？为什么选择退休或居住在马来西亚？ 答：适合居住。马来西亚高品质的生活方式、低消费、良好的航空运输系统与医疗保健设施、教育机会充足、基础设施优良、多元文化社会、自然环境优美，气候宜人。 5、党员、官员、老板、政协委员、高尔夫会员、企业家…..你最想要哪种身份？ 答：其实，这些身份都是虚幻的，一旦政策变动，都会化为乌有。我最需要的是拥有“自由行世界”的特殊身份。而第二家园计划就是让你有了一定事业后能自由地到全世界侨居、旅游等权利。 6、世界上最低移民门槛的国家是马来西亚吗？为什么？ 答：是；因为按照马来西亚的规定，50岁以下的的申请人只需存入马来西亚银行30万元人民币（第一年60万）就可以全家侨居了。其他什么都不需要。 7、参与第二家园计划，对我有什么好处？如果我不想出国也适合申请吗？ 答：好处很多。对小孩来说，方便在小学中学阶段接受高品质的国际化双语教育，方便以华侨生身份参加中高考，方便以较低的费用通过“跳板留学”的形式获取欧美澳名牌大学文凭。对大人来说，可以方便出国签证，方便国外旅游度假，方便回避国内各种风险，方便取得华侨身份领养第二子女、方便注册公司以外资回国投资内地免税创业等，方便开展东盟贸易，方便资金转移到国外存取，获取高额利息避险，方便到国外购买永久产权住房，方便移民第三国等。对老年人来说，马来西亚高质量的社会设施、低廉的生活费用和优美的空气环境方便退休生活颐养天年。用个形象的比喻，就是又为你全家买了一份“世界保险”。因此，可以说，只要够条件，几乎人人适合申请。只要取得身份就可以享受以上特别权益，不出国侨居也可以获得上述的权益，同样好处多多。 8、不用移民，你就可以随时到海外定居，你相信吗？ 答：相信；据马来西亚第二家园计划，拟无须像其他移民国家一样按照既定规定的程序办理繁杂冗长的移民手续。你只要简单地填几张表，符合条件的话，2-3个月你就可以到海外定居了。 9、不花钱就可移民，你相信吗？ 答：相信；据马来西亚第二家园计划，你的钱只要存进马来西亚的银行享受利息，不需付钱给移民局，就可办理移居了。如果你将来不想保留这个身份了，仅需从银行取回资金就可以了，不会有任何损失。 10、有哪个国家，可以对中国公民出国无须办理签证？ 答：马来西亚，只要你办理了我的第二家园计划，仍然是中国公民，但是可获得10年期无限次的免签证自由出入，终身可续签。对于去第三国的签证，在签证方面的优势就是，世界上有120多个国家对马来西亚实行免签，第二家园人士到第三国签证可以不回国办理，直接在马来西亚凭第二家园身份就可办理，另外，就是签证时间和或通过率都比国内大大提升了。同时签证审核可获得加分效果。这样就打通了成功人士的“国际通道”。 11.怎么样才能同时拥有国外的身份，又不影响国内的身份呢？ 答：加入马来西亚第二家园计划后，你就拥有了在大马的特殊身份，享受很多福利。但你不须放弃国内的任何身份、地位、福利、事业和社会关系。 12、参与马来西亚第二家园计划，我的英语水平不行怎么办，到了国外不会成为哑巴吧？ 答：语言沟通不成问题。马来西亚是个多语言国家，华人在马来西亚占30％，除英语和普通话外，福建话、广东话、客家话也是普遍使用的交流工具。 13、拥有第二家园身份，每次去马来西亚还要再办理签证吗？ 答：不需要。在马来西亚国际机场，有专门的第二家园贵宾通道，你只要刷卡通过就可以了。而不需要再在机场办理繁杂冗长的通关手续。 14、为什么说马来西亚是办理移民手续最快的国家，有多快？ 答：马来西亚第二家园计划以其门槛低、办理快、手续简易而受到欢迎。一般只需2-3个月即可办妥使用。所以说它是目前世界上办理最快的国家。 15、马来西亚第二家园与其它国家的移民有什么区别？ 答：有区别，下面为您介绍。 美国绿卡：办理时长 (12-24个月) ；资金要求 53万美元=362万元； 申请费用20万人民币；有居住要求 加拿大枫叶卡：办理时长 (24-36个月) ；资金要求 80万加币=533万元；申请费用20万人民币；有居住要求 新加坡绿卡：办理时长 (6-12个月)；资金要求100万新币=498万元；申请费用10万人民币；有居住要求 大马MM2H卡：办理时长 (2-3个月) ；资金要求30/15万马币=60/30万元 ；申请费用4万人民币 无居住要求 16、到马来西亚生活，会有孤独的异乡感吗？ 答：没有。本身华人占了全国人数的1/3，况且中国留学生以及各类商务人士也很多。各种华人聚会鳞次栉比。街上随处可见汉字招牌，以及操着流利普通话的中国人。 17、移民是有钱人的游戏吗？ 答：以前是。现在马来西亚政府推出的第二家园计划，使得更多的平民百姓也可以移民了。现在可以说是“人人皆可移民！” 18、参与了马来西亚第二家园计划，是不是意味着就不好再移民其它国家了？有影响吗？ 答：不是。对你移民其它国家没有任何影响，反而有帮助。因为，你拥有马来西亚第二家园计划身份，国外的移民审核机构会增加对你的资信的公信度，会为你加分的。从我们操作的经验看，很多拥有第二家园身份的，在移民加澳等国都一次性审核通过了。 19、移民了就不能在国内居住了吗？ 答：所有的移民项目都会有移民监，也就是说你有一段时间是必须在国外居住的。但马来西亚第二家园计划没有这个规定。你可以选择居住在国内或者国外。如果你不想出去，你甚至可以一天不去也不会造成影响的。 20、全家侨居到马来西亚，那要花多少钱？ 答：只要主申请者一个人办理了第二家园计划，全家移居也不须另外多花一分钱。 21、加、美、澳移民是谁申请谁移民，马来西亚也是一样吗？ 答：不是。马来西亚与其它国家不一样。只要一个办理了第二家园，全家人都可以移居国外。 22、我在国内很舒适，为什么还要考虑移民呢？ 答：也许目前你感觉很好，但难免将来需要！没有人对自己的未来不关心，没有人对自己的子女不关心，没有人对自己的父母不关心，没有人对自己的财富不关心！而只要取得第二家园的身份，就可以回避很多风险，增加很多权益。并可以综合地帮助你解决这一些的问题和困惑。 23、现在人人都可留学美、英、澳、加，你相信么？ 答：是的。以前到这些国家留学，是富贵人家的孩子才有钱去的。但马来西亚第二家园计划推出来以后，你就可以在马来西亚完成“3 0”或“双联课程”，只需花费直接去这些国家留学费用的1/4。还可以避开雅思难关。所以说，现在是人人都可以留学英美加澳了。 24、为什么说越早加入第二家园计划，对你的孩子越有利？ 答：因为，你的孩子从小可以进入马国的学校学习，接受中英文国际化教育，长大后直接读双联课程，轻松留学英澳美。如回国，还可以以华侨生身份参加高考享受加分待遇。这样在人生的起点上，你的孩子已经比别人的跑在前头，在竞争上远远抛开别人的孩子了。 25、只需花四万元钱，赚取去海外留学节省2/3费用，你愿意吗？ 答：当然愿意。马来西亚国内实施的“3 0”“双联课程”就可以"跳板留学"完成全部英美澳学业，获取国际知名学府文凭。而费用却只需直接从国内出去留学的1/3。你只要加入第二家园计划就可以了。 26、只需花四万元钱，赚取在国内高考成绩再加十分，你愿意吗？ 答：当然愿意。加入第二家园，你的子女就可以华侨生的身份享受高考成绩加十分的特权待遇。 27、为什么说你加入第二家园计划，你的身份就比人高了一等？ 答：拥有着第二家园身份地位，日后在马国将享有各方面的优惠，包括在商场购物、在高尔夫球场消遣、旅行及享用KLIA特别通道等等。在中国，你就可以以华侨身份享受投资优惠、子女高考加分、领养第二子女等特权。 28、我侨居到马来西亚，生活成本不是变得比国内更高了吗？ 答：不会。马来西亚的生活质量虽然高，但价格比较低廉，很多大件日用消费品价格低于国内。 29、我加入到第二家园计划，对我在东盟国家开辟事业有利吗？ 答：有利。第一方便签证。第二可以享受东盟内部贸易关税为零，投资免税等政策。第三，方便你开拓国际视野，在各国建立你的业务总部。第四，方便你的产品进入欧美市场，开展转口贸易。 30、你的钱，存在国内安全吗？ 答：不安全。第一国内通货膨胀严重，存钱亏本。第二随便哪个机关都可以查询，甚至冻结。第三信息的保密性太差，隐私权得不到保护。前几年就出现银行职员把存款达50万元的客户资料泄露给不法商人的情况。而存入马来西亚银行，即可稳步增值，坐享高于国内的利率，又可回避国内风险。同时由于马来西亚实行金融自由化政策，全世界银行都在此地竞争，服务水平高，因此，对客户的隐私保护得较好。 31、我加入到第二家园计划，就算移民马来西亚了吗？ 答：不算。但如果你加入了第二家园计划，再想移民到大马，申请起来就很容易了。正是因为这点，你在国内也不须以移民身份上报。 32、我加入到第二家园后，可以享受哪些政策方面的福利待遇？ 答：主要的政策倾向性福利就是小孩可按国民享受当地的教育、留学待遇，大人的投资、购房、购车、办公司的各种税收减免待遇，医疗可按照购买的医疗保险享有部分补贴。 33、我加入到第二家园计划，从马来西亚转签其它国家容易办理吗？ 答：马来西亚与120余个国家实行互免签协议，没有互免签协议的国家也能比国内更方便快捷的办理。 34、你的资产在国内缩水了吗？ 答：是的。房价跌，股价跌，日常生活用品价格日趋上涨。投资实业利润低，投资矿产被压缩。总之，属于投下去的资产都在跌，而要买进来的消费品似乎都在涨。这就是资产缩水。这是每次大的通货膨胀周期到来之前的普遍现象。而一国陷入这种周期，一般需要5年才能彻底摆脱出来。如果参与第二家园计划，就可以到马来西亚投资公司、永久产权的地产和有着稳定收益的股市基金。避免资产的大幅缩水。 35、房市新政下，你现在还敢在国内购买房子吗？ 答：逆势而为，无异于鸡蛋碰石头！不如到马来西亚去购买永久产权可世袭的房产。投资自住均相宜。 36、为什么说与其在国内买房，不如去国外买房划算一些呢？ 答：国内房价处在历史高位，况且打压房价新政一个接一个出台。必须避开这个风头。而马来西亚房价在经历金融危机之后，目前尚处于较低状态。首都吉隆坡的房价，均价在大概6000人民币左右。但自2010年1月来，到目前为止，房价已达到了9%的涨幅程度。 37、我是个保守型的投资人，我怎么可以让我的资产稳定升值？ 答：参与第二家园计划当中来，我们可以协助你精选一些投资品种。马来西亚不像国内，什么投资品种都大起大落的风险极大。无论股市基金还是房市都是一个稳步上扬的态势。对于稳妥型的投资人，是首选。 来源：瑞投咨网 责任编辑：Shelly Du
多年来，海外住宅房产市场因为机遇处处，一直是一个热门话题。另一方面，商业地产比较独特，这也让商业房产市场充满了机会，而且通常会带来更大的回报。 与住房投资者比较，商业投资者需要做更多的研究，对经济有更深入的了解，因为商业房产的需求更加多变。就此，居外比较了其中的差异，让购房者在下次投资时能做出明智的决定。 商业房产和住宅房产之间有什么区别？ 1、租约长度 商业房产的租约比住宅房产明显更长，而且更换商业租户比更换住房租户要困难得多，这在商业房产的估值中起着至关重要的作用。 2、空置期 由于很难更换商业租户，商业房产的空置期往往比住房的空置期要长。商业投资者往往不得不在没有租金收入的情况下承担物业的支出。 3、租赁条款 虽然住房租约彼此之间的差异不大，但商业租约的相互差异却很大，几乎每一条款都有待商榷。商业投资者在律师和财务顾问的帮助下起草租赁合同 4、租金收益率 商业房产的收益率通常为5%至12%，住宅房产的收益率为3%至4%，所以商业房产更有可能获得正现金流。 5、年租金增长率 与住房租约不同，大多数商业租约包括3%至4%的固定年度租金增长率，这可能超过通货膨胀率。 6、维护和维修 与住房租户不同，商业租户更普遍签署净租赁合同，让他们自己负责支付市政费、保险、土地税、维护和修理费。当然，商业投资者更广泛面临更高的维修成本。同样，这意味着商业投资者通常比住房投资者需要更多的可使用资本。 7、租户行为 由于商业租户使用租房来经营业务，他们有强烈的动力来照顾好物业。 8、融资条款 商业房产投资被认为比住宅房产投资风险更高，所以银行一般要求商业房产的首付款至少达到总价值的30%，比一般的住房首付款高很多。商业房产的贷款也会吸引更高的利率和管理费。 9、暴露于经济冲击之下 对商户的商品和服务的需求时好时坏，所以对商业房产的需求不如住宅房产那么稳定。 10、资本增长 虽然在这一点上存在分歧，但大多数人认为，商业房产的资本增长慢于住房类，因此这是租约和租户对商业房产的估值至关重要的另一个原因。 商业房产是否更昂贵？ 不一定，商业市场提供了比住房市场更广泛的价格范围。例如，在澳洲可以用8万澳元买一个停车场，也可以用40万澳元买一个位置好的办公室，这与一套普通的三居室住房相当。但是，如果有一个可靠的租户，办公室可能会带来更多的收益。 如何对商业房产进行估值？ 以澳洲为例，确定商业房产价值的理想方法是用该房产的租金收入除以类似房产的平均租金收益。 例如，假设评估一个125平方米的商铺，其年净租金为50,000澳元。根据您的研究，类似房产的租金收益率为8%。 这意味着该房产的价值为50,000澳元 ÷ 8% = 625,000澳元。 如何申请商业房产贷款？ 要购买商业房产，您需要申请商业贷款，并提供一份商业计划和利润预测。首付款可能至少是房产贷款方评估价值的30%，而且您还要支付更高的利率和管理费。 应该投资商业还是住宅房产？ 房产投资新手可能最好先购买住宅房产，因为这不涉及那么多风险，也不需要那么多知识。 但是对已经拥有投资住宅房产的有经验的投资者来说，商业投资可能是有意义的选择，他们可以利用自己的资金能力从投资中获得更大的收益，还可以利用较高的租金收益来改善现金流，同时减少因住房市场衰退带来的风险。 无论您决定投资商业还是住宅房地产，亚洲房产科技集团居外IQI都有大量的优质房源供您挑选。立即与我们联系，获取免费海外置产专业咨询！
2023年7月回国开了上海移民置业展，3天时间遇到了近百组客户咨询，现在我们将本次展会中客户最关心的几个问题总结出来进行解答，希望能给大家提供参考作用。 2024关于日本经营管理签证疑问的解答。本期由于字数过多，分为上下两篇，请持续关注: 1. 现在开始办理经营管理签证，我最快什么时候能通过这个签证去日本？ 客户跟我们高度配合，大阪目前最快的速度是3个月（注册公司1个月，申请在留1个月，返签登陆1个月）。具体流程请配合上面提到的文章一起阅读。 2. 除了500万日元的注册资金，维持一家公司，每年最少要花多少钱？ 首先我们提到的500万日元注册资金，在登陆日本后会返还给法人代表，所以这个不能算作支出，但是登陆日本开始经营公司的后续支出，我们可以用这笔钱来支付。 其次为了能够维持一家公司经营而要支出的成本，包括法人税、税理士（类似于国内的会计）工资、办公室租金。法人税最低每年约需8万日元/年（如果营业额较好则需要交更多，如下图）。税理士约需25万日元/年，租最便宜的共享办公室租金最低50万/年。再加上如果有其他支出，每年最保守也要100万日元。 但是请注意以上情况仅仅是维持一家公司的最低成本，但一定不是能够成功经营公司的成本。 3. 一定要满足年营业额500万日元以上吗？如果赤字会更新失败吗？ 我们经常听到选择经营管理签证的难点不是起步申请，基本谁申请都能通过，难点在于后续维持这个签证。 首先入国管理局并没有直接规定营业额的标准额度，但是我们常常听到更新签证需要前一年有500万日元的营业额。 为什么是500万营业额？考虑这个问题，可以先算算为了能够享受日本福利的个人开销。假设我们设立的公司，老板、员工、保洁、保安都只有我们自己一个人来担任。 日本交给国家的钱都是按照家庭总收入计算。以一家三口的家庭为例，一年所要交的个税、保险及年金的总额大概是收入的30%。如果拟定自己给自己的月薪为25万日元，其他家庭成员（包括配偶和子女）都没有收入，整个家庭的个税、保险及年金的总额约需90万日元/年。 按照以上标准，自己要给自己发300万日元的工资。 再加上维持一家公司的最低成本100万日元。 3项加起来账面支出至少在490万日元了。如此一来，500万日元的营业额实在是不为过，否则日本政府也会判定咱们还是去上班比较好，没必要经营公司。 当然如果某一年赤字了，也还是有更新成功的可能性。特别是第一次更新签证时，由于公司设立时的设备投资和开业准备等费用增加，对营商环境的不熟悉，只要我们实质的在经营，没有正向盈利也还是可以进行解释。 经营管理签证更新时，严格审查的是公司经营的持续性，单凭公司的年度决算是无法准确判断的。入国管理局会对公司整体的资金运转、事业内容、借款状况进行审查。如果能说明赤字的理由，以及今后的经营前景，可以取得签证更新的可能性就很高。 毕竟我们熟知的很多互联网大厂创业之初几年几乎都是连续亏损，他们要来日本拿个经营管理签证，应该怎么也不会被拒绝的。 4. 听说交税高的很离谱 重税和高福利是所有福利资本主义国家的特征。 福利资本主义国家的特征是： 第一，保证个人和家庭的最低收入，而不管他们财产的市场价值如何； 第二，使个人和家庭能够应付“社会意外事件”（如生病、年老和失业），以降低不安全感的程度，否则个人和家庭将会面临危机； 第三，保证在一定范围内的社会服务领域向所有公民提供所能得到的最好服务，不管他们的地位和阶层如何。 就手段而言，福利国家所包括的最小服务范围采纳了国际劳动组织的标准，它包括对个人的所有现金津贴（社会保险、社会援助和一般津贴）及公共卫生服务。 日本被认为拥有兼具东方和西方特色的福利体制，既可以被认为是福利国家，也可以被当成福利社会，且日本在文化上曾经深受我国影响，在福利国家中属于一个较为特殊的案例。不如说，日本才是社会共同富裕国家，在这里成为中产确实不难，真的想成为巨富，日本一定不是最终目的地。（毕竟想成为巨富的日本人也在出走） 关于这个问题，只能说鱼和熊掌不可兼得，对于经营者来说，赚很多的情况下老实交税真的蛮离谱 但是也不必过度担心，请一个专业的税理士，把税交在“刀刃上”，该控除的控除。 5. 如何维持经营管理签证，我做什么生意比较好？ 在已经了解了经营管理签证对营业额有一个很暧昧的要求后，大多数客人就会比较焦虑这个问题。我们能给到的建议是客人先进行自我评估：在国内的业务是否能继续在日本进行？自己学习能力如何，能否入乡随俗，学习当地的法律与经商习惯。国内的资源和日本的资源能否整合？都做不到，能否接受将一定的资金投入到固定资产中。 如果全部评估完，以上都做不到，或许还是考虑其他方式移居比较好，毕竟我们是为了更好的生活才选择离开原来熟悉的环境。如果有人把这件事说的太轻松，手把手教人赚钱，那这事就有那味儿了。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
今年香港的住宅物业售价终于有显著回调！物业指数今年下跌了约10%，估计至年底仍会继续下跌的趋势，虽然如此，香港的楼价仍然是非常昂贵！每一年国际调查机构Demographia会公布全球城市楼价负担能力报告，香港已经连续12年蝉联全球最难负担的冠军！楼价中位数对家庭收入中位数比率为23.2倍，即家庭要不吃不喝23.2年才能买到一个住宅单位！ 为什么香港的楼价可以长期都保持昂贵？最近，笔者从一个移民至三藩市的家庭遭遇中找到一些答案！典型香港中产家庭，两夫妻育有一对子女，在香港从事I.T.工作，夫妻二人合共每月有10万收入，也有一层自置物业，有工人照顾子女及做家务。几年前移民，由于没有工人及税率高，只有丈夫出外工作，收入只余一半即约5万，加上税率高，实际除税后收入只余下3万左右，由于供楼觉得有压力，故一直租住物业。但近年美国物业受低息影响，楼价升幅很大，遂决定卖出香港物业，在美国置业。不幸地，美国经过多次加息，息率升了近4%，供款金额大增，加上通货膨胀，单靠丈夫收入不足够维持支出，结果妻子也被迫外出工作，小朋友唯有交由托儿中心照顾。现在两夫妻表示最可怕的危机，是美国各大科网公司都在裁员，恐怕有一天发生在他们身上的话，物业也可能会断供。 大家可以想像，若他们继续在港生活，I.T.行业可谓天之骄子，在疫情下工资也不断攀升！加上香港的低税率，又有工人姐姐照顾令两夫妻可以安心外出工作，支付楼价及供款的能力自然远高于三藩市！ 除此之外，笔者作为地产代理，经常发现香港不少单位都是长期空置，或只是间中有人居住！在豪宅区情况更为普遍，香港作为世界金融中心之一，不少外地买家，包括东南亚、欧美，甚至国内买家都会在香港置业，作为储存财富的工具，却很少入住，正如伦敦及纽约一样。资讯透明、交投量大、货币自由流通等等，加上普通法的保护，都是香港物业的优势，尤其是国内的中产人士越来越多，香港物业的潜在买家只会有增无减，更加不可以只单凭香港家庭的收入去计算购买力。保守估计，全国人口已有2亿成为中产，香港的供应又怎会追得上，所以香港的楼价长期昂贵，是有其道理！
加拿大魁北克省的蒙特利尔市历史悠久，拥有优秀的文化传统。近些年由于约80%的新移民是魁省移民，使得这个加拿大的第二大城市越发突显其活力和多元化特色。 加拿大另外两个受欢迎的大城市温哥华、多伦多实施了外国人买家税，在宜居和房产价格上蒙特利尔又胜一筹。加上投资移民等经济类移民担心移民居住它省，自己好不容易拿下来的身份不保，越来越多的家庭看好蒙特利尔教育的双语优势和价格优势，使得蒙特利尔中、小学校的申请难度较比过去增高。 虽说在蒙特利尔上公立中、小学是很好的选择，家长有学签和工签的情况下，孩童的学习免费，但还是有不少的家长希望孩子进入私立学校，特别是顶尖私立学校。 顶级私校招生数量有限，学费高昂，招生标准也不仅仅只是学术水平这一指标。招生老师有许多方法来确保招入学生符合学校的标准。那么顶级私校到底想要招什么样的学生呢？通过对大量本地顶级私校的分析，我们发现招生老师主要在意以下几点： 领导力 这里不是指国内学校孩子有几条杠，而是学生的沟通表达能力，对于他人的影响力还有是否愿意帮助他人，服务社会。 创新思维能力 学生是否有创新精神，家长是否给与足够的空间来给孩子试错。学生是否有强烈的好奇心。 英语法语能力 蒙特利尔是双语城市，顶级的英语私校对于孩子的法语也非常重视。华人社群中比较有名的女校ECS，the study在低龄学生教学中，法语的比率均超过50%。在学生4~6年级时还有统一的法语和英语标准化考试。 家长和学校的高频沟通 家庭教育是学校教育进一步的延伸，家长对于学生的教育关注度也是学校招生重点审核的指标。 对于以上所述几条标准，家长如果临时帮助孩子准备的话，往往来不及。预则立不预则废，尽早启动顶级私校申请的规划准备工作是能否拿到录取信的关键。一般来说至少要提前一年，对于语言等各方面欠缺的孩子，最好要提前三年做规划。 天绮移民近年来充分感受到国内学生家长这方面的需求。公司在承办中、小学申请方面增加了学习规划的服务。我们的规划主要从以下几个板块出发： 学业规划 英语法语学习 课外活动规划 申请材料准备 学生和家长面试辅导 加拿大移民-留学顾问周天绮专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
国际货币基金组织（IMF）最近访问香港，发表了一些关于香港楼市的言论，IMF认为若来自炒卖需求的系统性风险已经减退，港府可分阶段取消买家印花税（BSD）及税率达15 %的住宅从价印花税（DSD），房屋局局长何永贤回应说︰「在目前环境下，毋须调整住宅物业的需求管理措施」。笔者明白作为政府，当然不希望楼价大升或大跌，在今年年初楼价自高位下跌了15%以上，当时市场估计政府在财政预算案会有减辣措施！但国内一通关，形势岂即大逆转，楼价也迅速反弹，所以政府很害怕一旦撤辣或减辣，都会为市场带来额外需求，形成炒风，所以就一动不如一静！ 但这些楼市辣招，已经实施了超过13年，有部份的确有赶绝炒风的作用，例如SSD（额外印花税）就令到炒家绝迹，适宜保留；但15%的住宅从价印花税，就会令长线投资者成本大增，也退出市场，尤其是中价物业业（楼价在1500 万至5000万之间），市场少了投资者，租客的选择少了，租金自然也难以下跌。部份资金利用家中的子女首置免税买楼，令到上车盘的需求更加大，间接也推高了上车盘的价位！ 至于买家印花税，笔者也不建议完全取消，避免太多境外资金涌入，但若是用专才身份来港定居，希望有一所自置居所是合情合理之事，理应受到豁免，而且有名额限制，对推升楼价的影响也自然有数计。 在放宽从价印花税的同时，政府可以考虑增加供应以平衡需求，除了觅地、加快兴建等等远水之外，其实在发展商手里有大量已落成但未出租或出售的空置房屋。根据房屋局公布的数字，2023年3月已落成的空置物业数目达到18,000间，数量多过一年的落成量，相比10年前2013年，此类空置物业只有4,000个，增幅可谓非常惊人！ 其实，2019年9月，政府曾经就订立空置税刊宪，但始终无法三读通过，在2020年11月政府宣布撤回法案，令「空置税」流产告终。 「朱门酒肉臭，路有冻死骨」，香港住在劏房、笼屋的「冇壳蜗牛」，天天见到大量空置的新楼在丢空，这两句出自杜甫的诗句可说是最佳写照。笔者也明白发展商不是恶意而为，只是辣招增加了投资的成本，令新楼去货困难，只要政府适当调整辣招，重燃市场的投资及换楼意欲，货尾单位自然可以较易放售，在此背景下加征「空置税」阻力也自然减少。 习主席名言「房子是用来住，不是用来炒的」，自然更加不应该让房子空置，浪费是固然，也容易令人误解是囤积居奇，政府也是责无旁贷！
