上周美国公布其9月份消费物价指数（CPI）增幅为7.7%，比市场预计的8%低，也连续3个月下跌！市场认为是通胀见顶的讯号，再加上部份美国联储局官员表示加息幅度可以减慢的言论，令市场预期美国息口会在明年上半年见顶！过去一年各大央行要大幅加息来压抑通胀，如果一旦通胀真的继续回落，加上停止加息的话，楼市摆除了其中一个负面因素！ 除了息口因素，中国的防疫政策也在调整当中，上周宣布取消航班溶断机制，也宣布隔离政策由「7+3」改为「5+3」，虽然短期内不会改变「动态清零」的政策，但要求各地要更精准防疫，尽量避免对民生带来困扰及经济带来不必要损失！政策方向正确，相信随着病毒的减弱，中国会循序渐进地复常，跟香港通关的日子会越来越近！ 当然，逆全球化、中美角力、俄乌战争等等负面因素，也非短时间可以全部消除，但中美元首终于可以在会议上当面会谈，德国总理也亲身来到中国与习近平主席见面。外交活动频繁，笔者当然不知道细节内容，但有接触、有沟通，肯定比没有好，也减低了擦枪走火的机会。 由于过去几个月，市场坏消息不绝，一致看淡，连行内地产代理的大行，也因生意淡薄而计划减200间分行及大幅裁员，大家其实不要太认真，这只是计划，落实执行的话，也非一朝一夕可以完成，只要楼市有起色，计划就会立即改变！作为业主，更加不要贱卖物业。 在市场上，每月都有些超跌盘出现，刚刚笔者留意到沙田第一城，有一低层单位成交价竟然是350万，同面积的历史高位是640万。虽然同层是凶宅单位，笔者觉得仍然是超跌价。另外，九龙凯帆轩一个两房单位以690万售出，银行估价却为930万，相信也是业主急于套现，加上看淡前景而大幅降价。淡市对买家来说，其实非常有利，现在买楼虽然加息，但实际支出更少！不用拿上面这么极端的例子，就以正常2021年9月份第一城1座高层H室为例，去年成交价为618万，息口2.4%，借款80%，分30年还款计算，每月需还款$19,754，今年最近成交为488万，楼价跌130万，供款利息即使升至2.925%，也只需每月还款$16,652，即使再加息至3.425%，每月供款也只是$17,741，仍比上年每月供少$2,013元。 笔者想强调，淡市买楼有优势，不要被淡市气氛影响而搁置，必须留意市场负面因素是否改变，要买到「超跌笋盘」，就必须紧贴市场，不要走宝！
马来西亚第二家园计划项目是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游、发展经济而出台的一项政策，目的是鼓励外籍人士在马来西亚较长时间居住。第二家园门槛低，申请方便吸引了众多国人的目光，很多人对该政策并不是很了解，下面针对一些常见问题为您解答： 1、马来西亚第二家园计划是移民项目吗？ 答：严格来说，“第二家园”并不是完全的移民计划，而是一个长期免签证的有条件永居计划，或者说是一种侨居特权及身份。因为，它不需要在国外接受移民监，不需在国内上报备案。可以不去居住，也可居住。这种比较自由的身份在无必要时可以搁置不用。但在必要时可以获得很多除侨居外的特权。 2、马来西亚没有欧美国家或者我国富裕，为何还要移民到马来西亚？ 答：欧美很多国家虽然比马来西亚更富裕，但是生活费用较高，距离中国较远。中国只是在总量上比马来富裕，人均及福利就差了很多了。马来西亚被列入全亚洲最适合居住的国家，日本海外长期居住协会评为最受欢迎的移民国家第二名。马来西亚以友善温和的人民、较低的生活费用、完善的基础设施、迷人的自然环境、良好的投资环境、较高水平的教育系统和多元化文化、便利签证吸引了全世界人民。 3、马来西亚排华吗？ 答：马来西亚不排华。马来西亚社会是多元文化社会，马来西亚的马来人、华人和印度人等各民族的人们共同学习、工作和生活，相处得非常融洽与和睦。而且，占1/3人口之多的华人在经济上占主要地位，在政治上国家执政党中华人社团占1/3席位，甚至有些洲根本就是华人执掌政权。 4、马来西亚这个国家适合居住吗？为什么选择退休或居住在马来西亚？ 答：适合居住。马来西亚高品质的生活方式、低消费、良好的航空运输系统与医疗保健设施、教育机会充足、基础设施优良、多元文化社会、自然环境优美，气候宜人。 5、党员、官员、老板、政协委员、高尔夫会员、企业家…..你最想要哪种身份？ 答：其实，这些身份都是虚幻的，一旦政策变动，都会化为乌有。我最需要的是拥有“自由行世界”的特殊身份。而第二家园计划就是让你有了一定事业后能自由地到全世界侨居、旅游等权利。 6、世界上最低移民门槛的国家是马来西亚吗？为什么？ 答：是；因为按照马来西亚的规定，50岁以下的的申请人只需存入马来西亚银行30万元人民币（第一年60万）就可以全家侨居了。其他什么都不需要。 7、参与第二家园计划，对我有什么好处？如果我不想出国也适合申请吗？ 答：好处很多。对小孩来说，方便在小学中学阶段接受高品质的国际化双语教育，方便以华侨生身份参加中高考，方便以较低的费用通过“跳板留学”的形式获取欧美澳名牌大学文凭。对大人来说，可以方便出国签证，方便国外旅游度假，方便回避国内各种风险，方便取得华侨身份领养第二子女、方便注册公司以外资回国投资内地免税创业等，方便开展东盟贸易，方便资金转移到国外存取，获取高额利息避险，方便到国外购买永久产权住房，方便移民第三国等。对老年人来说，马来西亚高质量的社会设施、低廉的生活费用和优美的空气环境方便退休生活颐养天年。用个形象的比喻，就是又为你全家买了一份“世界保险”。因此，可以说，只要够条件，几乎人人适合申请。只要取得身份就可以享受以上特别权益，不出国侨居也可以获得上述的权益，同样好处多多。 8、不用移民，你就可以随时到海外定居，你相信吗？ 答：相信；据马来西亚第二家园计划，拟无须像其他移民国家一样按照既定规定的程序办理繁杂冗长的移民手续。你只要简单地填几张表，符合条件的话，2-3个月你就可以到海外定居了。 9、不花钱就可移民，你相信吗？ 答：相信；据马来西亚第二家园计划，你的钱只要存进马来西亚的银行享受利息，不需付钱给移民局，就可办理移居了。如果你将来不想保留这个身份了，仅需从银行取回资金就可以了，不会有任何损失。 10、有哪个国家，可以对中国公民出国无须办理签证？ 答：马来西亚，只要你办理了我的第二家园计划，仍然是中国公民，但是可获得10年期无限次的免签证自由出入，终身可续签。对于去第三国的签证，在签证方面的优势就是，世界上有120多个国家对马来西亚实行免签，第二家园人士到第三国签证可以不回国办理，直接在马来西亚凭第二家园身份就可办理，另外，就是签证时间和或通过率都比国内大大提升了。同时签证审核可获得加分效果。这样就打通了成功人士的“国际通道”。 11.怎么样才能同时拥有国外的身份，又不影响国内的身份呢？ 答：加入马来西亚第二家园计划后，你就拥有了在大马的特殊身份，享受很多福利。但你不须放弃国内的任何身份、地位、福利、事业和社会关系。 12、参与马来西亚第二家园计划，我的英语水平不行怎么办，到了国外不会成为哑巴吧？ 答：语言沟通不成问题。马来西亚是个多语言国家，华人在马来西亚占30％，除英语和普通话外，福建话、广东话、客家话也是普遍使用的交流工具。 13、拥有第二家园身份，每次去马来西亚还要再办理签证吗？ 答：不需要。在马来西亚国际机场，有专门的第二家园贵宾通道，你只要刷卡通过就可以了。而不需要再在机场办理繁杂冗长的通关手续。 14、为什么说马来西亚是办理移民手续最快的国家，有多快？ 答：马来西亚第二家园计划以其门槛低、办理快、手续简易而受到欢迎。一般只需2-3个月即可办妥使用。所以说它是目前世界上办理最快的国家。 15、马来西亚第二家园与其它国家的移民有什么区别？ 答：有区别，下面为您介绍。 美国绿卡：办理时长 (12-24个月) ；资金要求 53万美元=362万元； 申请费用20万人民币；有居住要求 加拿大枫叶卡：办理时长 (24-36个月) ；资金要求 80万加币=533万元；申请费用20万人民币；有居住要求 新加坡绿卡：办理时长 (6-12个月)；资金要求100万新币=498万元；申请费用10万人民币；有居住要求 大马MM2H卡：办理时长 (2-3个月) ；资金要求30/15万马币=60/30万元 ；申请费用4万人民币 无居住要求 16、到马来西亚生活，会有孤独的异乡感吗？ 答：没有。本身华人占了全国人数的1/3，况且中国留学生以及各类商务人士也很多。各种华人聚会鳞次栉比。街上随处可见汉字招牌，以及操着流利普通话的中国人。 17、移民是有钱人的游戏吗？ 答：以前是。现在马来西亚政府推出的第二家园计划，使得更多的平民百姓也可以移民了。现在可以说是“人人皆可移民！” 18、参与了马来西亚第二家园计划，是不是意味着就不好再移民其它国家了？有影响吗？ 答：不是。对你移民其它国家没有任何影响，反而有帮助。因为，你拥有马来西亚第二家园计划身份，国外的移民审核机构会增加对你的资信的公信度，会为你加分的。从我们操作的经验看，很多拥有第二家园身份的，在移民加澳等国都一次性审核通过了。 19、移民了就不能在国内居住了吗？ 答：所有的移民项目都会有移民监，也就是说你有一段时间是必须在国外居住的。但马来西亚第二家园计划没有这个规定。你可以选择居住在国内或者国外。如果你不想出去，你甚至可以一天不去也不会造成影响的。 20、全家侨居到马来西亚，那要花多少钱？ 答：只要主申请者一个人办理了第二家园计划，全家移居也不须另外多花一分钱。 21、加、美、澳移民是谁申请谁移民，马来西亚也是一样吗？ 答：不是。马来西亚与其它国家不一样。只要一个办理了第二家园，全家人都可以移居国外。 22、我在国内很舒适，为什么还要考虑移民呢？ 答：也许目前你感觉很好，但难免将来需要！没有人对自己的未来不关心，没有人对自己的子女不关心，没有人对自己的父母不关心，没有人对自己的财富不关心！而只要取得第二家园的身份，就可以回避很多风险，增加很多权益。并可以综合地帮助你解决这一些的问题和困惑。 23、现在人人都可留学美、英、澳、加，你相信么？ 答：是的。以前到这些国家留学，是富贵人家的孩子才有钱去的。但马来西亚第二家园计划推出来以后，你就可以在马来西亚完成“3 0”或“双联课程”，只需花费直接去这些国家留学费用的1/4。还可以避开雅思难关。所以说，现在是人人都可以留学英美加澳了。 24、为什么说越早加入第二家园计划，对你的孩子越有利？ 答：因为，你的孩子从小可以进入马国的学校学习，接受中英文国际化教育，长大后直接读双联课程，轻松留学英澳美。如回国，还可以以华侨生身份参加高考享受加分待遇。这样在人生的起点上，你的孩子已经比别人的跑在前头，在竞争上远远抛开别人的孩子了。 25、只需花四万元钱，赚取去海外留学节省2/3费用，你愿意吗？ 答：当然愿意。马来西亚国内实施的“3 0”“双联课程”就可以"跳板留学"完成全部英美澳学业，获取国际知名学府文凭。而费用却只需直接从国内出去留学的1/3。你只要加入第二家园计划就可以了。 26、只需花四万元钱，赚取在国内高考成绩再加十分，你愿意吗？ 答：当然愿意。加入第二家园，你的子女就可以华侨生的身份享受高考成绩加十分的特权待遇。 27、为什么说你加入第二家园计划，你的身份就比人高了一等？ 答：拥有着第二家园身份地位，日后在马国将享有各方面的优惠，包括在商场购物、在高尔夫球场消遣、旅行及享用KLIA特别通道等等。在中国，你就可以以华侨身份享受投资优惠、子女高考加分、领养第二子女等特权。 28、我侨居到马来西亚，生活成本不是变得比国内更高了吗？ 答：不会。马来西亚的生活质量虽然高，但价格比较低廉，很多大件日用消费品价格低于国内。 29、我加入到第二家园计划，对我在东盟国家开辟事业有利吗？ 答：有利。第一方便签证。第二可以享受东盟内部贸易关税为零，投资免税等政策。第三，方便你开拓国际视野，在各国建立你的业务总部。第四，方便你的产品进入欧美市场，开展转口贸易。 30、你的钱，存在国内安全吗？ 答：不安全。第一国内通货膨胀严重，存钱亏本。第二随便哪个机关都可以查询，甚至冻结。第三信息的保密性太差，隐私权得不到保护。前几年就出现银行职员把存款达50万元的客户资料泄露给不法商人的情况。而存入马来西亚银行，即可稳步增值，坐享高于国内的利率，又可回避国内风险。同时由于马来西亚实行金融自由化政策，全世界银行都在此地竞争，服务水平高，因此，对客户的隐私保护得较好。 31、我加入到第二家园计划，就算移民马来西亚了吗？ 答：不算。但如果你加入了第二家园计划，再想移民到大马，申请起来就很容易了。正是因为这点，你在国内也不须以移民身份上报。 32、我加入到第二家园后，可以享受哪些政策方面的福利待遇？ 答：主要的政策倾向性福利就是小孩可按国民享受当地的教育、留学待遇，大人的投资、购房、购车、办公司的各种税收减免待遇，医疗可按照购买的医疗保险享有部分补贴。 33、我加入到第二家园计划，从马来西亚转签其它国家容易办理吗？ 答：马来西亚与120余个国家实行互免签协议，没有互免签协议的国家也能比国内更方便快捷的办理。 34、你的资产在国内缩水了吗？ 答：是的。房价跌，股价跌，日常生活用品价格日趋上涨。投资实业利润低，投资矿产被压缩。总之，属于投下去的资产都在跌，而要买进来的消费品似乎都在涨。这就是资产缩水。这是每次大的通货膨胀周期到来之前的普遍现象。而一国陷入这种周期，一般需要5年才能彻底摆脱出来。如果参与第二家园计划，就可以到马来西亚投资公司、永久产权的地产和有着稳定收益的股市基金。避免资产的大幅缩水。 35、房市新政下，你现在还敢在国内购买房子吗？ 答：逆势而为，无异于鸡蛋碰石头！不如到马来西亚去购买永久产权可世袭的房产。投资自住均相宜。 36、为什么说与其在国内买房，不如去国外买房划算一些呢？ 答：国内房价处在历史高位，况且打压房价新政一个接一个出台。必须避开这个风头。而马来西亚房价在经历金融危机之后，目前尚处于较低状态。首都吉隆坡的房价，均价在大概6000人民币左右。但自2010年1月来，到目前为止，房价已达到了9%的涨幅程度。 37、我是个保守型的投资人，我怎么可以让我的资产稳定升值？ 答：参与第二家园计划当中来，我们可以协助你精选一些投资品种。马来西亚不像国内，什么投资品种都大起大落的风险极大。无论股市基金还是房市都是一个稳步上扬的态势。对于稳妥型的投资人，是首选。 来源：瑞投咨网 责任编辑：Shelly Du
最近，笔者参加了一个经济学会主办的讲座，主要是从经济学理论去分析香港的房地产问题，当然也邀请了政府高官讲解香港政府的房屋政策。 席间，一位来自房屋局的高级官员透露，香港政府已经为接下来十年的公共住房项目成功找到了充足的土地资源。他对于未来公共住房能够满足需求持乐观态度，这一消息为长期以来困扰大家的公屋短缺问题带来了一线希望，让在场的人感到一丝欣慰。 但是，有一位经济学教授却提出“增加公务数量，解决不了劏房问题”，引起了现场听众的高度关注和讨论。 他通过重新整理和分析2006年至2021年间的公屋数据，发现公屋单位的数量由2006年的692,160户，增加至2021年的818,280户，净增长了126,120个单位。 虽然住户的收入上限也随着时间不断增高，但2006年，符合收入上限的户数为536,180，跟2021年的521,840户，相差只有14,340户。 但超出上限的户数则由2006年的155,980 大大增加至2021年的296,800户，净增加了140,820户。换句话在2006年至2021年的15年间，增加公共房屋的单位完全被富户居住。 背后原因，公屋的租户收入随着时间而上升，但公屋的富户租金却完全脱节。 以4人公屋为例子，申请人的入息上限是$30,950，但一旦入住公屋后，收入要达到$55,841才是富户，只需要支付少量的额外租金，直至家庭收入超过$154,750，才需要搬出公屋单位。 但根据2023年第3季政府资料，月入超过$10万的公屋家庭，仍然有226,600个，富户长期占用公屋已经是常识。 所以教授进一步说明，这令劏房户无法迁入公屋，令富户迁出公屋才是解决劏房的最佳办法。 从常识出发，我们知道建设公共住房单元不仅耗费巨大资源，而且过程漫长。相比之下，通过富户搬出，能迅速为等待公屋的人群，包括众多劏房居民，释放出将近30万个住房单位。这种做法直接针对了问题的核心，避免了因富户占据公屋资源而导致的效率降低。 笔者发现，最近在居二市场，使用绿表购买公屋户的买家数量逐渐增多。与此同时，前线同事也反映，由于房屋署最近加强了对富户政策的执行力度。 笔者期望政府能够进一步审查富户的租金制度，增加他们搬离公屋的动力。另一方面，政府也应该加强执法力度，打击虚报和漏报情况。相信通过这些措施，香港的劏房问题将迎刃而解。
《蜡笔小新》中为什么风间家那么有钱住公寓 小新家没钱却住带院子的别墅？ 想要搞清楚为什么 我们先来分析一下双方房产的价值～ 小新家（野原家）的房产情况： 3LDK带车库、可养宠物、木造建筑 木造2层。内部结构：第一层有1间生活起居室、1间和室、1个开放式厨房餐厅、洗面所、浴室、卫生间；第二层有2个带阳台的房间。家中除了野原夫妇，小新和妹妹小葵以外，还有一只叫小白的狗子以及一辆车，基本属于日本典型家庭标配建筑，功能齐全。 距离春日部站走路10分钟、市中心房产 小新的爸爸广志在东京千代田区的商社工作，每天上班是在春日部站坐车；剧中也提到去车站附近的音像店走路5分钟；妈妈美芽买东西常去的商场也是伊藤洋华堂春日部店；可以判断出野原家在车站徒步圈10分钟内，属于春日部市中心。 春日部市中心附近的土地用途基本都为“第一种中高层住居专用地域”：建筑覆盖率60%、容积率69%。动画片中曾经提到过1层的生活起居室是8叠，可以算出：土地面积约77平米，建筑面积约112平米。 总价5000万日元上下 根据以上条件，可以判断出当时野原家的土地在1900万-2400万日元之间，算上建筑加装修野原家的房子大概在5000万日元左右（剧中也确实提过5000万日元左右，合260万人民币上下）。现在光这块地（38万日元/平米）已经3000万日元左右了～ 其实野原家这个地理位置的住宅水平已经属于中上层水平的家庭生活了，但是每每提到需要还贷款，爸爸广志就要被妈妈美芽吐槽月薪低。 让我们来算一笔账，5000万日元算上利息5481万日元（282万日元），零首付分35年还清，每月还13万日元（6700元），而广志作为公司第一营业部营业二课系长，年收入在600万日元左右，平均每月50万日元（26000元），除去住宅贷款还剩下37万日元（19000元）负担一家四口的生活日常开支。 而根据日本总务省统计局的《家用调查报告书（家庭收支篇）2021年》的统计数据来看，一般的4口家庭1个月的生活费大概28万日元左右。其中的构成如下图： 全国住宅贷款占收入的平均比重是18.1%，每月还11万6000日元左右。 综上所述，不管是房产贷款还是生活费支出，野原家还是高于平均水平了～所以倒也不是广志工资低，主要是野原家追求的生活水平比较高～想想妈妈美芽平时还是要买一些奢侈品的，也不能算是贫穷家庭啦～ 《蜡笔小新》这部作品是在1990年8月开始连载的，而当时小新的爸爸野原广志曾提到还有32年的房贷要还。就在去年，小新家的贷款也终于还完了。 再来看看风间家的房产情况： 风间的爸爸常年在澳大利亚工作，从事IT行业，工资比广志高，风间妈妈看起来也是干练的职场女性，父母双职工，所以风间的家庭条件自然比小新家好很多，然而在剧中风间家却住的是公寓。 由于剧中没有透露太多风间家住的公寓的信息，所以我们只能发挥想象力往春日部市中心的高级公寓上靠，加上当时正是日本泡沫经济时期，公寓新房房价在5000万日元左右，就房价总价来说，实际上跟小新家的一户建差不多。 区别在于日本土地大多是私有制（所有权），从长期价值上来说风间家的公寓土地没有小新家一户建的值钱；公寓的停车位一般是需要长期租，很少有可以买的车位（就算可以买，也是买使用权，没有土地拥有权）；每个月需要交修缮金、物业管理费，总体持有费用比一户建高出很多，如果没有经济实力的家庭会更愿意选择土地值钱的一户建。 那么风间家为什么住公寓呢？1、物业设施完备：可24小时扔垃圾、高级公寓有健身房、咖啡厅、酒店设施；2、交通便利：上下班、上下学方便、商业设施丰富；3、建筑保值能力强：钢筋混凝土结构、修缮由专业管理公司进行，房屋寿命更长；4、流通性强：交易频率高、需求量大。也就是我们说的花钱买舒适～在同样的条件下租公寓，每个月也要十几万日元，赶上小新家每个月还的贷款啦。 其实风间家不止这一套市中心的高级公寓，剧中也提到他家在澳洲有别墅，那么在日本或者说全世界其他地方是否还有房产没有提到，市中心的这套房子可以理解为为了风间妈妈和风间上班上学、生活便利的住所，大概率是一次性付清购买的。 实际上大多数高净值人群的房产分很多职能，有专门等土地涨价收割的、有专门用来收租的、还有度假用的、工作用的、待客用的等等，只有想不到，没有做不到。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
2023年对香港投资者而言可谓是一个充满挑战的一年，港股、房地产和债券市场都经历了显著的回落。 然而，值得注意的是，比特币却成为表现最为突出的资产之一，其价格从年初的16,670美元上涨至年末的42,288美元，涨幅超过150%。尽管比特币表现亮眼，但由于投资者对其的持有比例可能不高，其收益未必能够弥补其他资产的损失。 其次，美股也呈现出良好的表现，标准普尔500指数从年初的3,808点上升至年末的4,783点，涨幅达到25%。然而，这一涨幅主要来自七只大型股票，投资其他美股的收益有限，甚至可能造成亏损。 2023年，香港的房地产市场经历了一个艰难的时期，尤其是住宅物业，这是大多数港人持有的主要资产之一。年初，由于 “憧憬通关” 政策的恢复，楼市状况自然也表现乐观，首季市场也呈现出一定的活跃。 然而，在2023年4月，受美国利息上升和国内房地产债务危机升温等因素影响，城市领先指数（CCL）急剧上升超过7%，一度挽回了2022年大跌15%的颓势。然而，意外的是，这一乐观势头并未能持续，香港楼市随后迎来了一轮大幅回落。 2023年底，CCL指数为148.59，相较于2021年的191.34，下跌幅度超过22%，甚至超过了2008年金融海啸期间的跌幅。在2023年初，笔者曾提醒投资者，尽管这是复常之年，但中间变数仍多，不宜过于急进，且难以为2023年的楼价作出任何准确的估计。 展望2024年，从投资角度考虑，债券成为了最值得投资的戴德梁行工具。尽管十年美债已从高峰回落至约4%，但美国联邦储备系统的展望是能在今年减息0.75%，市场则估计可能会达到1.5%的减息幅度。当前投资债券不仅可以锁定4%或以上的回报，而且一旦减息幅度超出市场预期，债券价格有望迎来不俗的升幅。 影响香港住宅楼市的因素确实繁多，而笔者强调今年的关键因素主要包括利息的减幅和 “减辣” 措施。首先，美国减息的预期在3月或6月可能会实现，幅度预计在0.75%至1.5%之间。这有助于提升港人置业的信心，但对香港本地利率的实际减幅帮助有限。 预计要等到2024年底，港元的Prime利率才有机会下降。与此相反，银行间同业拆息的走势对按揭利率的影响更为直接和迅速。要使一个月拆息从当前的5%的高位显著下跌，通常需要港元资金池大幅增加。 与香港的股票IPO市场关系密切，因为IPO热潮会导致投资者需持有港元，从而增加港元供应，降低利率。因此，投资者应密切关注股票IPO市场的发展，这可作为一个领先指标来预测利率的可能变化。 另一重要的考量是2024年香港政府是否会再次实施 “减辣” 政策。在过去几年，投资者在香港的住宅市场上已经相对较少，为了大幅提升购买力，必须鼓励投资者重新参与市场。 因此，调整房产税率成为至关重要的一环。去年虽然将税率从15%下调至7.5%，但仍然偏高，必须进一步降低税率，以吸引更多投资者的关注和参与。 预计2024年香港住宅市场的仍将面临一系列困难。尤其是在上半年，由于利率仍然较高，楼市可能继续经历约5%左右的下跌。但是，希望在下半年将会出现一些利好因素，以促使楼市反弹。全年的估计升幅预计在2-3%左右，这可以被认为是相对不错的表现。
在香港置业，尤其是年轻人购房，绝对不是一件轻松的事，这现象在全世界的大城市都属于常态，并不罕见！ 笔者经常在媒体上看到不少置业难的报道，当中会引用不少指标去证明这种现象，部份指标可谓相当吓人，例如置业负担指数达72%，看似非常严重！ 首先，此指数是根据一个面积45平方米（约480平方呎）单位的楼价，以7成按揭，20年供款计算出每月的按揭供款，再除以私人住宅家庭收入中位数而计算出来。 现时全港平均楼价约每呎$15,000，480呎的单位即是约$720万，每月供款以3.75%计算，平均每月供款约$29,000，而相关家庭入息中位数为$40,200，所以计算出来便是约72%。 这个数字表面上看似合理！ 但当中有些细节大家不妨细心考虑一下。 首先，全港的私人自住单位有超过60%是完全没有按揭，这指数是假设大家都有70%按揭，已经是没有反映大多数的情况。 大家可能会认为指数虽然未能反映全港情况，但年轻人首次上车置业绝大多数要按揭，也能反映他们的困难！ 但是$720万的楼价，也是个全港的平均数。如果年轻人上车，多数会选择较易负担的新界楼。 根据2023年底差饷物业估价署的资料，45平方米的住宅在新界的平均价是约每呎$10,300，总价在$500万左右，如果用此楼价计算出来的负担指数，就下降至50%左右，相对于原先的72%就更加能够反映上车的真实情况！ 另外一个经常被引用来证明置业难的指标就是香港连续13年，成为全球楼价最难负担的城市榜首。此指标说2023年香港的楼价相对入息比率为18.8倍，即香港人要不吃不喝约19年，才可以成功置业。 这比率远高于第二位的澳洲悉尼（13.3）及第三位的美国三藩市（12）。 这种直接比较很容易发生很大的偏差，就以悉尼及三藩市作比较。这些城市的税率非常高，高收入人士的入息税往往超过40%；反过来，香港的税率最高也只是15%。 香港置业人士可动用的税后收入远高于悉尼及三藩市。 若将指标改为税后收入，香港的指标会变为22倍，而悉尼也是22倍，三藩市则是20倍。 况且香港有约一半人居住于政府的资助房屋，比率也是远高于欧美等国家，用全民收入平均数计算也会令指数容易产生误解！ 笔者提醒各位，在阅读各类指标时，必须小心了解其背后的定义，才能完全避免以偏概全，真正了解事实的全部！
上周参加了经济论坛，除了年轻的王教授发表关于“大量兴建公屋未能解决劏房问题”的演讲外，还有另一位重量级嘉宾——何教授。他经验非常丰富，我还记得大学时上过他的经济学课程，那已经是将近40年前的事了。 他的演说没有复杂的数字，却深刻揭示了问题的核心。他的重点在于指出公屋制度可能会培养出懒惰的人群。公屋的租金相对较低，福利待遇较好，这可能会导致年轻人将入住公屋作为目标，而缺乏上进心。 他建议将公屋兴建在郊区，面积限制在500平方英尺以下。这样一来，年轻人如果希望改善居住环境或在结婚生子后需要更大的空间，就必须依靠自己的努力来进入私人房地产市场。 他认为，如果一个人一辈子都住在公屋里，就可能会被社会所看不起，因此才有足够的动力去激励年轻人奋斗。 其实，何教授和之前的年轻王教授一样，都指出了房屋政策导致香港的置业阶梯断裂的问题。年轻人会竭尽所能，都是为了一间公屋。 我曾经见过年轻的同事不愿升职、不愿加薪，唯一目的是保持入住公屋的资格。一旦成功入住公屋，就仿佛获得了一笔珍贵的宝藏，可以永久享受，甚至可以传给下一代。 这种情况显然是政策所导致的。在论坛上，也有不少与会者提到了公屋的重建问题。最近政府经过多年的研究，正式公布了重建计划，整个计划需要17年的时间，直至2041年才能完成。 华富村的楼龄普遍已经超过50年，为了等待重建，已经破旧不堪，这种缓慢的进度令人感到沮丧。 官方解释是，由于需要在原区重新安置居民，而华富村附近周边地区缺乏适合安置的房屋，政府只能先建造少量的新大厦，分阶段让原住在华富村的居民迁移到新大厦，然后逐步拆除旧大厦。 这种迁建、拆除、再建的循环需要长达17年的时间才能完成整个计划。在这17年里，居住在华富村的老年人家就像是住在工地一样，生活质量可想而知。原区安置当然是争议最少的方法，也是官方最轻松和稳妥的方案。 对于居住在华富村的老人们来说，一个环境舒适、设施适合老年人的老人村可能更为合适。取消原区安置，将老年人迁往更适合他们需求的新区，可以加速重建进程。 此外，华富村在50到60年前是远离市区的郊外，而如今却是罕见的港岛黄金地段。 因此，是否应该将其用于拍卖并建造私人住宅，以获取可观的地皮收入，然后再将这些收入用于房屋委员会在郊区建造更多的公屋，这也是一个值得讨论的议题。 在一个经济学会的午间座谈中，将香港的公屋政策提上议程，引发了许多讨论。这表明公屋政策存在着许多值得当局彻底检讨的空间。
自从二月底彻底取消楼市「辣招」以来，楼市明显活跃起来。尤其是一手房市场，在三月份总成交量达到4,123宗；不过，成交集中在中小型单位上。 三月份成交量最大的楼盘是日出康城的Season Place，共售出540套单位；其次是恒基在深水埗的Belgravia Place，售出410套单位；泰峰位于坪石区，成交324套单位，排名第三。这三个楼盘都以中小型单位为主，售价在700万以下的单位普遍畅销，一旦售价超过1,000万，需求就显得相对疲软。 上周，长实在黄竹坑站推出其上盖物业BLUE COAST，首轮发售422个单位。该物业以大户型为主，起价1,000万，平均售价为1,850万。尽管推出时的平均每平方呎售价为21,968元，相较于同区其他近期楼盘的开盘价有近三成的折扣，此举在市场上造成了不小的震动。 然而，在当前楼市主要以满足刚性需求和自住为主的环境下，对于BLUE COAST能否迅速售罄，市场意见显著分歧。 BLUE COAST首轮发售取得显著成绩，成功售出413个单位，占全部可售单位的98%。此次发售使发展商套现近75亿港元，创下了2013年4月《一手住宅物业销售条例》实施以来，单月成交金额最高的新盘记录。 此盘开售当天，人潮涌动，售楼处人满为患，排队等待登记的买家长龙甚至延伸到了商场外的天桥及对面的港铁站，场面极为壮观。 最值得关注的是大手买家的表现，项目分为F、A及B组。F组主要是购买5至8套单位的买家，共有15组客人登记，其中3组各购买了8套，其余12组各购买了5套，F组总计售出84套，约占总销售量的20%。 前线同事报告，几乎所有F组买家都是普通话使用者，其中一些已持有香港身份证，而另一些则仅持有内地身份证明。A组的买家可购买最多4套单位，此组共售出219套。F组和A组的大手买家共售出303套，占所有可售单位的72%；这两组中，内地客户的比例同样非常高。 由此可见，在「撤辣」政策的影响下，不少国内客纷纷来港寻找合适的房地产投资机会。实际上，全球很多受国内人士欢迎的大城市，都对外国买家征收相关税项：英国为2%，澳大利亚在6%到10%之间，新加坡高达60%，而加拿大的一些热门城市甚至对外国人购房设限。相比之下，香港对外国人购房并没有特别的征税措施，买卖自由且没有限售政策，这样的开放环境无疑极具吸引力。 大手客的表现给我们另一个重要启示：只要价格和份量吸引人，即使平均楼价高达1,850万，也能吸引投资者的眼球，促使他们重新投入楼市投资。这为楼市的发展注入了重要的信心！ 笔者认为，本地的购买力无疑受信心影响，目前尚未完全释放。但只要发展商的存货持续减少，降价促销的压力减轻，市场信心将逐渐恢复。这种情况下，楼市有望展现出一线曙光。
上星期笔者看到信报的社评「辣招税适可而止，主力墙莫轻拆」，文章中指出楼市是支柱产业，等如物业的「主力墙」，一旦让其「凌迟式」崩毁，有机会重演香港1998年至2003年的危机。 大家都知道房地产有很长的产业链，除了直接涉及地产代理、建筑、装修、家具，间接影响银行、律师行等等众多行业，楼价下跌也会带来财富效应，令消费减少。笔者认识不少饮食业老板，也在叫苦连天！银行为了竞争，按揭回赠不断提升，部份更创新高至3%，部份银行则提供大湾区港币按揭，可见生意难做。单看唯一上市代理的业绩，去年已经亏蚀了5亿元，是过去5年盈利的总和，今年首季成绩好转，全港有近13,000宗二手成交，平均每月近4,000宗，比去年第4季平均只有约2,500宗上升了60%，不过踏入4月份，成交又显著回落，估计5月份二手总成交会跌破3,000宗以下。至于传统十个大型屋苑在5月只有94宗成交，过往成交大户沙田第一城5月只有6宗成交，大部份代理相信又回复亏蚀状态，更严重的是这也只是冰山一角，其他相关行业也在面对艰难岁月！ 笔者从前线了解到，不少业主是有能力、有需要换楼的，问题是在「辣招」下变得困难重重。换楼业主若选择先买入新物业进行装修，搬入后才卖出现住物业，在交接上是最方便的，问题是要先付巨额首期外（五成至六成楼价），还要先付15%的「辣招税」，待卖出旧物业才可以退回。 15%税加上首期，绝对不是一个小数目，即使换楼业主有能力负担，银行又会否提供按揭？要通过两个物业一齐供款的压力测试谈何容易，结果只能被迫选择先卖后买，但当楼市淡静，沽出物业已经不容易，又当大家都一齐先沽后买形成沽售压力，令楼价进一步下跌，恶性循环一旦形成，神仙也难救！ 刚好在同一天的信报头版头条，新闻是「内地振经济，研放宽买楼助购车」，内地首季经济明显回升，主要受防疫措施放宽影响，踏入4月后却显著放慢。市场有憧憬中央会加码救楼市，以振经济。在房屋是用来住不是用来炒的框架下，也要想办法为楼市加入动力，否则经济在欠缺「主力墙」下，随时有倒塌危机，经济就更难有起色！ 香港比内地幸运，只要政府检讨一下「辣招」。实施了十多年的「需求管理措施」是一种特效药，固然能够控制短炒投机，防止外来的抢购潮，但也有后遗症，一旦长期服用令物业市场变成一潭死水，经济只会更雪上加霜，也违反当初立例的原意。冀望政府及早行动，检讨及取消不合时宜的「辣招」，令经济重获活力！
为了振兴经济，重振香港的旅游业，香港政府积极努力将香港打造成为“盛事之都”。其中一项盛事原计划是国际足球巨星梅西将随美国职业足球联赛球队迈阿密队访港，并在香港展现其球技。 香港政府不仅大力支持这一活动，还投入了1,600万港币的公款作为资助。在球场上，香港特首李家超、财政司司长陈茂波、以及文化体育及旅游局局长杨润雄等高级官员齐聚一堂，共同见证了这一盛事，并为此次活动献上了祝福。 梅西的访港计划无疑引起了全城的期待。活动门票价格从880港元到4,880港元不等。作为一个拥有超过50年球迷身份的人，笔者也觉得这个价格偏高。 然而，令人意外的是，4万张门票在开售仅半小时左右就全部售罄。这无疑显示了梅西的巨大魅力和吸引力。相信除了本地观众外，还吸引了许多来自大湾区及外地的球迷专程前来香港，目睹这位“球王”的风采。 最终，这场活动却以一种令人失望的方式结束了。球队声称梅西受伤，未能参加比赛，这让4万名入场球迷大失所望。球员因受伤而无法出场是无法避免的，虽然失望，但人们也能理解这一点。 然而，令人难以接受的是，梅西受伤并非突发情况。在前一场比赛中，对阵艾纳斯队的比赛中，梅西也只在最后7分钟才出场。 球队事后声称梅西患有肌肉发炎，但这种伤势应该在比赛前一两天就已经可以判断出是否能够出场，而不是等到临场才作出决定。因此，球迷感到他们受到了欺骗，失望变成了愤怒。 香港政府对待这一事件的处理方式与深圳形成鲜明对比，这无疑给人们留下了深刻的印象，尤其是对香港政府的打击最为深刻。 C朗上月访问深圳时因受伤未能出赛，但主办方在一天前就宣布取消赛事，并全额退还了球迷的门票费用，还赔偿了他们的酒店和交通开支。这种处理方式至少让球迷在失望之余没有遭受经济损失。 相比之下，香港政府的处理方式则显得不够周到和体贴。面对同样的问题，为何香港与深圳的处理方式如此不同？ 背后的原因可能非常复杂，但对于消费者和游客来说，他们不太会深究这些原因。他们更关心的是下一次是否会再来香港参与类似的盛事，然而现在多了一份忧虑。 这次国际迈阿密球队的处理方式无疑让球迷感到愤怒，也遭到了批评，认为他们未能有效保障球迷的利益。香港政府若想利用盛事来宣传香港、推动经济发展，就必须更加重视各项细节管理和把关工作。 否则，原本的好事随时可能变成坏事，盛事也可能演变成丑事。如果香港的这块招牌逐渐被国内或国外其他城市比下去，香港就会失去重燃希望的机会。 因此，香港政府必须加倍努力，确保未来举办盛事时能够更好地保障球迷和参与者的利益，同时提升活动的质量和管理水平，以确保香港的形象和地位不断提升。