面对澳洲目前的营商环境是环球金融危机以来相对较好的日子，澳洲企业对经济的中期前景较先前乐观，那么自然更愿意拓展业务和增聘人手，到头来所需的办公室空间自然亦要增加。截至今年9月份的3个月里，除了布里斯班和堪培拉之外，其余各大澳洲首府城市的中央商业区（CBD）办公室空置率均见回落；当中，悉尼的CBD办公室空置率更降至9年来最低水平。换句话说，办公室租金未来可能会因此而水涨船高......物业顾问公司仲量联行（JLL）表示，今年第3季，澳洲整体的CBD办公室净吸纳4.56万平方米楼面，使到空置率降至10.8%，较高峰时的空置率低了两个百分点。所谓的办公室净吸纳楼面就是：新租出楼面面积+扩租楼面面积-退租楼面面积。>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费点击查看澳洲房源企业增人手 扩充写字楼仲量联行研究部主管巴伦坦（Andrew Ballantyne）表示，如今澳洲企业对营商的中期前景更有信心，而澳洲统计局的数据亦显示出今年来的就业职位明显增加。引伸去看，公司增加人手，当然需要更大的办公空间。在澳洲各大城市中，悉尼的第3季CBD办公室空置率由去年同期的7.2%降至6%，创下2008年以来最低水平，其上季办公室空置率更是各首府城市中最低。在这一年里，较瞩目的办公室租赁项目，包括澳洲国民银行（NAB）将会在2020年中把总部搬到Wynyard Place，一签就是12年合约。AMP Capital的办公室及工业用物业部董事事总经理布里斯科（Luke Briscoe）指出，悉尼的CBD办公室租赁市场依然非常强劲，明显的供应不足促使核心区、市中心区和CBD以南地段的办公室空置率降至接近纪录低位。顶级办公室 租务最活跃布里斯科并称，与那些计划在悉尼CBD物色办公室的客户交谈后，发现优质办公室的确可遇不可求，结果就是降低业主减租的意欲，并刺激优质办公室租金增长。仲量联行澳洲办公室租赁部主管奥康纳（Tim O'Connor）表示，租赁活动主要集中在顶级（Premium）办公室，悉尼和墨尔本的办公室租务查询和活动仍然很强劲，得益于多个行业领域正在扩张之中。提到墨尔本，CBD办公室空置率从去年第3季的8.9%，降至上季的6.9%，下跌了两个百分点，是2012年初至今首度降至7%以下，大企业如Cbus、AMP和Telstra Super均有所动作。当地的CBD办公室于今年第3季净吸纳5,700平方米楼面，过去2个月里更累积净吸纳多达10.09万平方米楼面。供应呈不足 租金势上涨奥康纳指出，在悉尼和墨尔本，办公室租户所面对最大的挑战，就是现有商厦的办公室楼面供应短缺，预计业主于未来12个月会缩减租金折扣，从而推升两地CBD办公室的有效租金。阿得雷德的CBD办公室连续第2个季度录得楼面净吸纳量正数，数字是4,100平方米，当中以来自中小型企业的租赁最活跃，空置率降至15.7%。就算是在澳洲办公室租赁环境最艰难的柏斯，当地的CBD办公室空置率亦由去年第3季的24.7%跌至今年同季的21.8%，尽管其空置率仍是各大城市中最高。柏斯的CBD办公室上季净吸纳了1.61万平方米楼面，是连第4个季度录得正数，累计净吸纳5.14万平方米楼面。至于布里斯班的CBD办公室租赁市场复苏则在上季中断了，主因是州政府部门的办公室进行整合，致令办公室净吸纳楼面数字呈现负数，录得-1.84万平方米，把空置率由15.5%推高至15.8%。有一点值得留意的是，布里斯班靠近市中心的优质办公室空置率和折扣优惠保持稳定。仲量联行的办公室租赁部主管巴尔（Sam Barr）指出，在布里斯班，甲级办公室的供应将越趋紧张，整体空置率提高主要是由于乙级和丙级办公室的空置率上升所致。堪培拉上季同样录得CBD办公室楼面净吸纳量出现负值，但幅度相对温和得多，仅为负3,300平方米，把空置率推上到13.4%。不过，当地优质办公室的有效租金（Effective Rent）其实不降反涨，于今年第3季按季上升0.7%，按年计则上涨2.9%。（来源：澳洲新快网）责任编辑：Shelly Du
疫情在全世界不断升温，感染及死亡人数屡创新高。中国香港的情况也不乐观，每天过百宗本土感染，不少更是源头不明，证明病毒已在社区爆发！ 笔者执笔时，政府刚宣布餐厅食肆的堂食禁令，伸延至全日，食肆的生意将受进一步打击。未来一年，食肆倒闭潮将无可避免，熟食外卖或半制品外卖将会成为食肆的救命草。 财爷陈茂波也公开在网志中呼吁各大小业主减租，与零售商户丶食肆等共渡时艰。作为小业主，物业按揭又要还款，真是进退维谷！ 疫情一波接一波，没完没了，对实体经济的影响，已愈来愈浮现。 疫情也令不少白领“在家工作”（Work from home）！会议在线上举行，经过长时间适应磨合之後，未来写字楼空间的需求，又给大幅下调。由於上班出外的需求减少，连车位的价格也会发生变化！ 地产代理，也追上时代的需要，加强了网上睇楼。社交媒体上也出现大量 KOL，争取曝光丶争取点击，所以代理也减少在铺位上的扩张。笔者公司最近投标新铺位，租金只需过往的三分之一价钱就可以，证明商场经营的苦况。 除了在投资砖头时，要留意疫情对物业的影响外，投资哪类公司或股票，相信也需全面反思！过往传统的航空丶银行丶物业出租公司都面临重大挑战！相反，视像软件丶自动化机器丶网上教学丶甚至外卖都会大行其道。 另外，疫情不但没有令世界各国团结一致抗疫。相反，中美互相推卸责任，令各国都各自为政丶互筑高墙。未来在农业上，甚至工业制成品上，都难以互通有无，自由贸易都面临巨大障碍。面对商业模式大转移，经济不稳定的前提下，投资者务必对投资组合作重新评估，适应世界的转变！ “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
新冠状病毒已经对澳洲经济造严重损害，这也意味着很多租客也正在经历因财务困难而交不起租的情况。 为此新南威尔士州政府在4月25日修改法例并采取一系列应急措施，来帮助房东和租客能良好协商共同面对并解决困难。 新的措施包括哪些呢？ 新的措施包括过度性6个月暂禁令，即房东不得在暂禁期间内向拖欠房租的受疫情影响的租客发“租约终止通知”（Termination Notice）或者向新州仲裁庭（NSW Civil ad Administrative Tribunal）申请“驱逐令”。 6个月从Residential Tenancies Amendment (COVID-19) Regulation 2020法规发布日，即2020年4月15日开始算。 在新措施的实行下，房东须先和受影响的租客本着善意精神（good faith）共同协商解决方案，包括减租。若协商后，还是无法达成解决方案并且房东有合理依据来终止租约，房东可在60天后发终止通知或向仲裁庭做出申请。 其他情况下，房东须在6个月后才能给受影响租客发终止通知或向仲裁庭作出申请。但是，如果房东可以向仲裁庭证明其正在遭受过度重负，那么房东也是有可能直接向仲裁庭做出申请。 那么什么样的租客能享有6个月禁令新措施的保护？ 为了享有新禁令保护，一个家庭需要能够证明他们收到新冠病毒的影响，即： 第一，1个或多为负责缴租的家庭成员由于新冠病毒丢失了工作（包括收入降低），或 1个或多为负责缴租的家庭成员因为感染新冠状病毒，或者照顾感染病毒家庭成员而不得以停止或减少工作时间， 第二，上诉因素导致家庭每周收入（包括政府补贴）相较疫情发生以前降低至少25%。 如果租客本着善意精神（good faith）去和房东做协商，则受保护期为6个月。 若不然，房东可以在60天后发租约终止通知。换句话说，如果租客尽力通过例如收集信息，咨询律师，将各种有利材料准备好，与房东谈判，那就是6个月，不然就是60天。 对于房东，他们减免的租金也是可以通过土地税的减免申请来减少其损失。 因为对于新州的物业，商业和民用住宅的房东皆可享受最高25%地税折扣。而申请的前提条件也是是房东对相关的物业租客减租，并且受影响的租客须满足“财务困难”（financial distress）居民租客收入降低25%。 若租客经济未被新冠状病毒影响或者租客因其他因素违约，则新措施不适用。我们用流程图来协助房东能够更好判断他的租客是否收新禁令措施的保护。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
据《每日电讯报》报道，最新研究显示，新房产的大量兴建和投资者大批购房使得悉尼的租房供应增加，令租金下跌，增长受困。若把通胀计算在内，在过去一年，全市的租金中值都没有增长，一些郊区的房东都在降价吸引租客。Core Logic RP Data的数据显示，在过去一年，Mascot，CBD和奥本（Auburn）部分地区及下北岸的单元房平均租金跌幅高达每周$55。Naremburn，Little Bay和Chester Hill的房东也减租，有些租金还比去年低了100澳元。一些地区，如Mascot和奥本，是新建住房的热区，大量新房产涌现，尤其是单元房。Core Logic的分析师Cameron Kusher说，房产供应增加、需求下降给租客带来了更多选择和更大议价空间。他说，随着更多房屋建起及投资者将更多房产出租，未来一段时间，租房市场依然较衰弱。而新州政府的加大开发住房策略将影响房价和租金。租户Taj Singh最近就利用了这股下降潮，为其Baulkham Hills新公寓争取了40澳元的周租优惠。“我意识到了附近的新增房产很多，租金也降了一些，房东租房不容易。”据悉，他将租期从半年延长到一年。Raine and Horne-Neutral Bay的房产经理Vince Perisi说，新增房产令房东不得不降租。悉尼租金跌幅如下：独栋屋Naremburn: 11.9%Little Bay: 10.53% South Granville: 7.07%Constitution Hill: 5.76% Fairfield Heights: 5.49%Cartwright: 4.82%Chester Hill: 4.00%Penshurst: 3.48%Willmot: 3.03%Eastwood: 2.99%单元房Miller’s Point: 11.25%Silverwater: 10.38%Mascot: 6.25%Avalon: 4.72% Haymarket: 2.6%（据澳洲新快网） 浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
近年来随着新竣工私宅单位增加，加上经济不明朗和降温措施等因素，造成房屋价格和租金面对下行压力。去年，私宅空置率创亚洲金融风暴后的新高，新竣工单位也达历史高点。然而，2016年也出现一个特别现象，即未售出私宅单位创下历史新低。进入2017年，又会是怎样一番光景？《楼市乾坤》找来多名分析师分享看法。空置率近年逐年上扬，新竣工单位也在去年创下新高，对房地产市场显得不利。点击查看新加坡更多精品房源 虽然已入夜，但在位于东部淡滨尼的Q Bay Residences和弗洛拉通道的The Inflora，亮着灯的单位并不多，有的公寓大楼甚至几乎“漆黑一片”。（谢智扬摄）然而，自2015年以来，市场上发展商售出的私宅数量却比推出的单位数量来得多，以致未售出的私宅单位出现历史新低，这给暗淡的私宅市场带来一线曙光。接受《联合早报》访问的分析师预料，随着房价降至合理水平吸引买家进场，而新竣工单位和未售出单位也继续减少，房地产市场将在今年趋稳。不过，出租市场将继续是租户的天下，投资者仍得调整“战略”，以便在竞争激烈的租金市场中求存。根据市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）和综合各房地产研究公司的数据，去年整体私宅空置率是亚洲金融风暴之后的新高，第三季（最新数据）为8.7％，若只是非有地私宅则高达10％。私宅空置率虽然不是历来最高，但仍然是10多年来的高点。分析师认为大量新私宅竣工、经济放缓和企业改变外来人员住房津贴等因素，都是空置率去年攀高的原因。ERA产业主要执行员林东荣指出，从2014年起开始出现大量新竣工私宅单位。除了去年的大量竣工私宅，2015年和2014年各有1万8971个和1万9941个新单位竣工。此前，本地10年均值是9582个。仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉说：“竣工单位大增，而外劳的招聘却收紧，以及经济放缓所造成的裁员、外来员工被派往其他国家和削减住房预算，都是空置率过去几年连年高涨的原因。”分析师预料去年全年的新竣工单位，可能打破2014年1万9941个单位的峰值。根据第三季数据，今明两年预计竣工的私宅，分别有1万3284个和9587个单位。不过，值得注意的是去年发展商未售出私宅单位纪录，出现历史新低，为2万2502个单位，似乎给房地产市场带来曙光。在2015年，发展商推出和售卖的私宅单位分别是7056和7440个。去年首11月，发展商推出和售卖的私宅单位分别是7763和7768个。谈到发展商的“存货”创新低，橙易产业研究与咨询部主管黄显洋指出，政府售地计划的住宅地段近年来减少，而发展商销售的私宅则增加，是促使私宅“存货”减少的原因。在空置率居高不下的同时，数年来数量庞大的竣工单位，也给本地房地产市场雪上加霜。近年来的竣工单位动辄上万个，甚至直逼两万，高于此前不足1万个的10年均值。截至去年11月，新竣工单位是1万9193个。空置率、私宅存货和竣工单位，这三大因素在今年的情况会如何？在相互影响的情况下，加上宏观经济和加息等因素，本地房市今年有望复苏吗？受访分析师都认为空置率会继续维持在高水平，并预料存货会持续走低。由于新竣工单位在今明两年预计会比过去几年来得少，分析师大多预料我国房地产市场今年会趋稳，并认为现在是投资者可考虑物色心仪房地产的时机。戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳说：“价格可能会得到扶持，但在市场自我调适之前，租金市场会维持疲弱。对于拥有现金的投资者和买屋自住者，这是‘到处看看’的好时候。”不过，也有分析师认为房价会持续下滑。高力国际新加坡研究部主管宋明蔚认为，若利率上扬，可能推动更多屋主在转售市场脱售房地产，造成价格下滑。不过，今年新推出的私宅，视各自具备的特点而定，若竣工日期是在2019年以后，那么推出价可能持稳。世邦魏理仕新加坡与东南亚研究部主管沈振伦认为，高涨的利率环境，可能迫使一些投资者脱售房地产，但不太可能出现仓皇卖屋的情况。他指出，几年前热卖的项目如今竣工，增加出租市场的供应，在需求方面带来挑战。许多外派人员如今是在“本地配套”下受聘，自然会选择租金较低的房屋。整体来说，分析师认为今年会延续去年的买气。在各地区私宅空置率方面，前年空置率“居冠”的东部在去年情况好转，而东北部则跃升为空置率最高的地区。尽管如此，本报“夜访”东部淡滨尼的Q Bay Residences和弗洛拉通道的The Inflora，发现亮着灯的单位并不多，有的公寓大楼甚至几乎“漆黑一片”。根据URA Realis和智信研究与咨询的数据，截至去年第三季，东北部的空置率是10.9％，而中部和西部则紧随其后，分别是9％和7.9％。谈到东北部跃居空置率最高的地区，智信研究与咨询总监王伽胜认为，这主要是因为该地区近来有大量私宅竣工，以及附近缺乏聘请大量外派人员的办公场所所致。他指出，2010年至2013年是买家拥屋期望高涨时期，随着东北部当时推出的项目纷纷竣工，空置率也因此走高。东北部近来竣工的项目，有榜鹅的Flo Residence和万国的万宝阁（Jewel@Buangkok）以及乐丰轩（La Fiesta）等。至于北部的空置率，则是五大地区当中最低的，在去年第三季为5.5％。北部是许多跨国厂商的聚集地，可为出租市场提供外来人员租户群。房地产市场还未复苏，当中的利益相关者如何避开风险，掌握机会？分析师为投资者和买屋自住者、房东与租户，以及发展商提出不同建议。转售市场竞争激烈，对买家有利。ERA产业主要执行员林东荣指出，由于屋主更愿意洽谈价格，这类买家可能会买到物有所值的房子。高力国际新加坡研究部主管宋明蔚指出，买屋自住者应该仔细分析利率将如何影响他们偿还贷款的能力。他们应该谨慎置产，并可考虑到转售市场物色物有所值的房子。智信研究与咨询总监王伽胜相信发展商今年会减价，因此建议买屋自住者直接跟发展商买房子。不过，他表示，若买屋自住者急着买房子住，可以考虑购买新竣工的私宅。林东荣建议投资者跟发展商购买未竣工的私宅。这是因为建造私宅需要多年时间，虽然当前出租市场下滑，但屋主还有时间等待市场复苏。对于那些准备从转售市场买屋，并期望立即出租的投资者，王伽胜指出，这类投资可能面对较大风险。在房地产市场当前面对逆风的情势下，要出租房子可能会面对困难。竣工房地产增加，租金下滑，房东面对不利形势。林东荣建议他们开出较低租金，以及采取其他策略脱颖而出，例如重新装潢房子。王伽胜建议不要对租户国籍或类型过于挑剔。他说，疲弱的出租市场可能迫使屋主把房子租给他们不想要的租户，但能为房东“开辟”更多租户来源，也不失为一个好尝试。他也建议房东在更新租约时维持现有租金，甚至减租来留住现有租户。当前的房地产市场对租户极为有利。林东荣指出，市场有大量供出租的私宅，租户能挑选到最合意的房子。林东荣指出，由于新推出项目较少，竞争也随着减少，目前是发展商“清货”良机。不过，王伽胜认为，发展商要赢得买家的心，最好的方法还是减价。他说：“我预料2017年是那些在2013年和2014年买地的发展商，通过减价快速脱售项目的一年。从买地开始，他们有五年时间售卖项目，但它们不会要等那么久才把项目卖掉。”仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉认为，发展商应该尝试填补土地库。不过，他们可能会因为找不到地段而受到限制。他估计政府可能会增加住宅地段的供应，而只要价格合理，发展商对集体收购的兴趣也会提高。年份 空置率（％）＊ 竣工单位＊ 未售出单位＊＊2012 5.4 10329 371762013 6.2 13150 320822014 7.8 19941 287792015 8.1 18971 245462016 8.7 19913（首11月） 22502＊每年第四季数据 ＊＊竣工与未竣工来源：市区重建局房地产资讯系统、各房地产研究公司数据相关资讯：新加坡 | 比隔邻地段标价高27% 柏鲁马路地段11方竞标出价远超预期 （据联合早报）
今明两年，新加坡每年将有约2万个新私宅单位完工，进入历史性的完工高峰期。随着完工的新公寓越来越多，旧公寓自然得调整租金来留住租户，整个租金市场的竞争日益白热化。目前是“租户的市场”，即便受限于财务预算，市场是否为有意租房者，提供了更多、更好的选择？在租房市场渐露疲态的同时，私宅业主又应如何灵活调整，以守住利益？张先生最近找房子，将目标锁定在罗弄泉（Lorong Chuan）地铁站一带。刚 于去年完工的崭新共管公寓——The Scala，一个楼面介于1000至1100平方英尺的单位，月租金约3700元至4700元。不过，对面已有20年屋龄的翠登苑（Chiltern Park），一个面积约1200至1300平方英尺的单位，月租金约3250元至3900元就可以入住。至于附近已有30年屋龄的春景花园（Chuan Park），租金更低，2400元至2900元就可以租到一个面积约1200至1300平方英尺的公寓单位。今明两年，我国每年将有大约2万个新私宅单位完工，进入历史性的完工高峰期。随着完工的新公寓越来越多，旧公寓自然得调整租金来挽留租户，整个租金市场的竞争日趋白热化。根据市建局的数据，核心中央区（CCR）的豪华公寓租金跌幅最大，过去一年下滑了4.9％。其次是中央区以外（OCR）的大众化公寓，跌幅为3.5％；其他中央区的中档公寓，租金年比下跌2.1％。受访的房地产分析员都表示，目前租赁市场的房子一般上都需要更长的时间才会找到租户。业主有必要提早开始招租，并且在选择租户时必须有更灵活的要求。高纬环球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯说：“以中高档的共管公寓来说，过去平均三个月就能找到租户，但是现在平均需要六个月。如果是面积超过2000平方英尺的豪华公寓，甚至可能超过六个月才能找到租户。”智信研究与咨询（R'ST Research）总监王伽胜指出，现在业主一般都会在租约到期之前的大约两个月，就找租户商讨，并且自动减租大约10％，来挽留租户。“由于新的租户不容易找，而且在旧租户迁出、新租户迁入的过渡期间，容易出现空窗期，所以不少业主都宁可给予更多折扣以留住旧租户。”一套房子的租金，取决于很多因素：地点、面积、共享设施、屋龄、楼高、景观、附带装修和租用条件等。一般而言，公寓越靠近市区、地铁站、购物中心、国际学校等提供便利的设施，需求肯定越高，租金行情自然较好。同样一笔1800元的预算，可以在武吉巴督租一个可以让全家大小居住的四房式组屋单位，但也可以在第21邮区租一个只适合单身者居住的300多平方英尺鞋盒公寓单位。（见表）至于2700元的预算，可以在市区的经禧圈（Cairnhill Circle）租一个500多平方英尺的小型公寓，但也可以在蔡厝港的沄湄园（Windermere）租一个楼面达1400多平方英尺的大型公寓单位。如果预算有4000多元，固然可以在滨海林荫道租到一个700多平方英尺的公寓单位，但也能在郊外租到一间楼面达2000多平方英尺的排屋。业主如何“锁定”租户?欣乐国际执行董事麦俊荣指出，如果房子面积很大，应该将目标租户锁定在“家庭”型租户。但是这类租户一般希望房子靠近学校，以及方便校车接载服务的地方。如果房子面积很小，应该将目标锁定在单身者或年轻夫妇，但是他们一般只会选择住在工作地点附近，或者设施较便利的地点。如果想租给外国人，交通将是一个重要因素，因为新加坡的拥车成本高，外籍高管如果只打算在新加坡逗留一两年，一般不会在新加坡买车。他们通常也会较倾向于居住在已经有同样国籍社群聚居的地区，甚至是公寓项目。短期租约需求殷切王 伽胜认为，业主也不妨考虑提供稍短期的租约来吸引租户。“虽然租约一般是一年，但是急需租户的业主，不妨考虑给予六至九个月的租约。”他认为，短期租约的 需求出现越来越殷切的趋势，一方面是一些租户担心经济局势不明朗，工作没有保障，也有一些租户觉得自己可能会在短期内被调派到其他国家，或者可能缩短在新 加坡的工作期限，因此并不愿意签署太长的租约。对业主来说，租户准时付房租是基本条件，再来就是必须保持房子的整洁，不能损坏家具和装修，不能骚扰邻居，或者经常举办嘈杂的聚会，如打麻将、烧烤会等。租房有装修好，还是不带装修好？至于房子是不是应该附带装修则见仁见智，视不同租户的需求而定。不过，大多数租户都不会购买大型的电器，因为他们必须考虑到将来搬家时可能很麻烦，所以附带冰箱、冷气、洗衣机，甚至是电视机、床架和餐桌的房子，确实会比较容易吸引到租户。王伽胜说，由于许多外籍高管的租金津贴越来越少，甚至完全没有，所以租户已越来越实际，不会在装修和家具上花费太多钱。他们一般只愿意花些小钱，来购买一些轻便的家具，例如茶几、桌灯，或者是比较私人的物品，例如床褥、床单等。特别是鞋盒公寓，由于一些家具必须量身订造才适用，再加上租户一般是单身者，所以必须附带装修和家具才比较容易找到租户。以组屋来说，由于目标租户包括学生或者低收入打工族，因此当中不少人也会较倾向于选择附带全套家具的房子。麦俊荣说：“除非是已经在新加坡住了很久的外籍人士才会拥有自己的家具，他们宁可选择租用不带装修的房子。当然，也有一些公司会给予外籍高管一笔搬迁费，让他们把家具从国外搬运到新加坡来。”一屋多租有利也有弊业主也不妨考虑给予较短的租约来吸引租户。短期租约的需求有越来越殷切的趋势，一方面是一些租户担心经济局势不明朗，工作没有保障，但也有一些租户觉得自己可能会在短期内被调派到其他国家，或者可能缩短在新加坡的工作期限，因此并不愿意签太长的租约。——智信研究与咨询总监王伽胜把公寓分租给几个租户，可能会给屋主带来更多麻烦和问题，但在淡静的房地产市场，这个方法或许是更快出租的方法。王伽胜表示，出租市场目前的情况是，除非私宅是鞋盒单位，否则一般上都是一个单位出租给至少两个租户。有能力租下整个单位的租户，大多是高档私宅租户，这类租户的背景多数是职位较高的外派人员。在大众化私宅和中档私宅当中，很少有租户能一个人租下整个单位。王伽胜说：“租用大众化私宅和中档私宅的外派人员或外国专业人士的房屋津贴，都比较有限或根本没有获得津贴。”他甚至观察到在市区的旧私宅，由于房间的空间更大，也吸引到两个租户共同租用。其中一个这类私宅是美芝路的美雅大厦（The Plaza）。“这个私宅的空间相当宽敞，能满足那些讲究实际、对价格敏感，以及要住在适中地点的租户的需求。”由于出租市场疲弱，许多租户知道屋主更愿意接受多个租户共租一个单位，以便更快地把公寓租出去，因此这些租户也尽力尝试找朋友合租单位。分租收租麻烦 总租金却更高李敏雯认为，若出租给多个租户，向他们逐个收取租金时显得比较麻烦，但租金收入却会比较高。例如，一整个双卧房的单位若租给单一租户，月租是4000元；若分租给两个租户，一个房间每月可收取2500元，总租金收入可达5000元。然而，事事无法两全，麦俊荣表示：“租金收入虽然更高，但也更多头痛的问题将接踵而来。”麦俊荣表示，屋主跟一个租户接触通常会比要跟多个租户接触，少一些头痛的问题。多个租户同住也更可能引发冲突。此外，出租房子给单一租户，租金收入会更为稳定。例如分租房子给四个租户，一旦其中一个租户退租，屋主就要再寻找新租户取代。他认为，房子的保养也是一个问题。单一租户会觉得更有责任要照顾好整个房子。若出租给几个租户，他们大多不会去照顾浴室、厨房、客厅和阳台等共用空间。至于出租给多个租户是否造成屋主必须承担更大的开销，分析师认为要根据情况而定。麦俊荣指出，若屋主也帮忙租户支付水电费，开销会更大。另外，当几个陌生人同住在一个房子内，房子的磨损程度将会更大。换言之，屋主得在更短的时间内花钱装修房子。李敏雯则认为，屋主的开销未必会更大。例如，若房子有多个租户，屋主一般不准许他们使用厨房，因此不会有相关的煤气和水电费。另一方面，近年来，双钥匙私宅单位开始进入市场，但分析师对于这类单位是否受到租户欢迎，也持有不同的看法。李敏雯认为住在双钥匙单位内的不同租户，可各享有自己的空间，并保有个人隐私。不过，王伽胜表示，若屋主也住在双钥匙单位内，这类房子对租户将没有多大吸引力，因为租户会感觉没有自由和隐私。“若屋主不住在同一屋檐下，多数租户觉得他们还是能跟其他外国人同住一个单位。若屋主也住在屋内，租户大多会要求大减租金。”他指出，在当前的疲弱出租市场中，屋主要出租整个双钥匙单位可能不容易。他或许会住在其中一个钥匙的单位，并折价出租另一个钥匙的单位。双钥匙单位的水电账单无法分开，屋主要向租户收取水电费会不会很困难？王伽胜认为，要计算租户到底用了多少水电的确不容易。他建议，若其中一个单位是自住或先出租，屋主可以留意水电费是多少，接着比较出租另一个单位后所多出来的水电费，大概就是新租户须承担的水电费。不过，他还是提议屋主为双钥匙租户承担水电费用，“既然目前的出租市场疲软，屋主应该给租户甜头。如果多出来的水电费不是太多的话，一些（住在屋内的）屋主应该承担水电费，以弥补租用双钥匙单位的租户所失去的隐私”。
因不满宿舍租金昂贵，150多名伦敦大学学院学生发起拒付费用行动抗议，要求校方减少租金40%，校方则坚称，目前宿舍的收费符合伦敦租屋水平。该学院学生指出，伦敦大学学院（UCL）的宿舍租金自2009年以来已飙涨56%，不少抗议学生居住的蓝西厅（Ramsey Hall），共有473个房间，每周租金在159到262英镑（约合人民币1488元到2452元）。另一个也有学生参加抗议行动的马克斯雷恩楼（Max Rayne House）宿舍，有272个房间，每周租金在103到232英镑（约合人民币960元到2170元）。筹组减租抗议行动的代表欧布莱恩（Angus O’Brien）指出，大学宿舍租金涨太凶，使很多人没有能力上大学，这在伦敦及英国各地都是个严重的问题，“我们的行动是要展示面对高租金问题，可以有解决之道”。19岁的历史系新生莫瑞（Nyima Murry）加入拒付高额宿舍租金的行动，他说，自己家境不是很好，上学期为了要付房租必须打2份工，课业因此受到影响，“如果我不工作，吃饭都有问题，大学变成家境好及赚钱多的人才上得起，而无关你的能力，很多人都不敢到伦敦来念书”。目前抗议学生拒付的宿舍费用超过25万英镑（约合人民币233万），校方不得不正视学生的诉求。伦敦大学学院发言人表示，学校了解学生对伦敦住宿费用的关切，正在寻求与抗议学生对话，宿舍的租金并没有超收，学校也没有藉此牟利，所有的租金都反馈到租屋的学生，并尽可能压低租金。发言人指出，宿舍位在伦敦市中心，和其它学校或类似的机构相比，伦敦大学学院的宿舍租金合理。观察者网得知，伦敦大学学院不但住宿租金昂贵，在2015年11月，英国《独立报》曾报道，该校学生因“不堪忍受”脏乱差的住宿条件，还进行了长达7个月的示威活动。自去年5月起，87名住在Campbell House West住宿区的学生开始拒绝向学校支付住宿费。据调查组发现，Campbell House West住宿区条件恶劣，这样的住宿经历无法符合UCL学生的住宿期待。UCL的投诉小组责令校方向本科住宿学生每人分发1300英镑（约合人民币12164元）作为精神补偿费，该数额大致相当于学生一个学期的宿舍租金费用。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据观察者）
因为新竣工私宅单位越来越多，外来人员的增长却跟不上脚步，使得市场出现供过于求的现象，造成整体私宅的空置率从2013年开始攀升，而与此同时租金则连续下滑。根据市区重建局房地产资讯系统的数据，私宅在2010年的空置率是5％，2013年却增至6.2％，到去年已达8.1％。那么新加坡房产交易税是多少呢？新加坡房产多少钱呢？点击查看新加坡更多精品房源不过，不同地区的空置率有所不同。截至去年第四季，西部的空置率最低，为3.1％，而东部的空置率最高，达10.4％。东北部也好不了多少，空置率为10.3％。租金与空置率的关系如同跷跷板，一上一下。随着空置率上扬，郊区私宅租金也从2013年开始下滑，而高档和中档私宅则从2014年起下滑。郊区私宅在2015年的租金跌幅最大，下挫5.6％。出租市场疲弱，屋主如何避免独守“空房”？分析师建议投资者采取不同策略，包括减低租金、制定较有伸缩性的租约和出租一些卧房，让房子可以继续出租，赚取租金来偿还房贷。对于空置率近年来不断升高，分析师认为，这主要是供求失衡所造成。欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣指出，新需求的增长比新供应增长的速度慢，而外劳政策收紧是新需求增长放缓的原因。他表示，由于外劳占租金需求相当大的部分，因此当外劳数目下滑，对房地产的需求也会跟着收窄。不仅如此，新竣工私宅的大量增加，也进一步加剧了供应超过需求增长的问题。戴德梁行（DTZ）研究部东南亚区域主管李乃佳指出，在2011年大选以前，外劳的年度增长率是9.4％，之后却跌至2014年的2.2％。相比之下，2014年第四季竣工单位的增长却达6.7％。智信研究与咨询总监王伽胜指出，新竣工单位逐年增加，2013年有1万3150个，2014年激增至1万9941个，2015年稍减至1万8971个，但今年全年预料将有2万1905个竣工。王伽胜认为，租金竞争激烈，使得好些屋主租不出房子，以及一些屋主不愿意“纡尊降贵”而降低租金，担心吸引到自己不想要的租户，都是房子空置的一些原因。最终供过于求也进一步打击了租金市场。麦俊荣说：“新供应和新需求的失衡对房屋价格和租金形成下跌压力，使得目前的住宅市场成了租户市场，租户具有主导权。出租市场疲弱，屋主要如何避免成为“空屋”屋主？以下综合了各分析师提出的意见：一、争取现有租户续约。尽可能迎合租户的要求，包括减租或帮忙进行维修。二、若房子空置，则应削减租金叫价。对价格敏感的潜在租户来说，这一招最为有效。三、尽量让房子显得与众不同，可以通过装修和装潢来达到这个效果，但也不要花太多钱，以免得不偿失。四、制定较有伸缩性的租约，例如10个月租期，而非一年或两年。五、考虑出租一些卧房，总比让整个房子空置来得好。但值得注意的是，屋主仍然得为整个房子交付房地产税，因为房地产税是以整个房子的市场租金计算。六、配合租户的一些特别需求作出调整。例如，对一些时常需要出国公干的租户，屋主可考虑帮他支付水电费，或者根据租户出国时间的长短给予租金折扣等。七、时间是关键因素，不要独守“空房”太久，否则竞争者越来越多，屋主将失去先行者优势。八、寻求专业有经验丰富的房屋经纪的协助，以更快租出房子。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据联合早报）
尽管近期新加坡有更多非有地私宅完工，私宅租赁市场的供应增加，我国4月份的整体非有地私宅租金与3月相比却持平。房地产分析师指出，随着供出租新单位增加以及更多外派人员撤离新加坡，这个现象料不会长久，私宅租金下来会进一步下滑，但这也可能推动租赁交易量走高。根据房地产交易信息网站SRX昨天发布的预估数据，不同种类私宅上月的租金变化不大。核心中央区（CCR）高档私宅的租金持平、其他中央区中档私宅（RCR）的租金环比微升0.1％、中央区以外大众私宅（OCR）微跌0.1％。同一年前相比，整体私宅租金下滑5.4％。中档私宅租金的同比跌幅最大，达8.2％。其次是大众私宅，租金同比下滑6.8％。高档私宅的租金抗跌力最强，同比下滑1.9％。 过去三年累计下挫16.1％新数据显示，自2013年1月以来，整体私宅租金在过去三年多已累计下挫16.1％。与此同时，4月份的出租单位与3月相比，预计下跌10.3％至3953个。不过，同一年前相比，4月份的出租单位反而上升10.5％。智信研究与咨询总监王伽胜指出，2012年至2018年落成的本地私宅单位近10万9000个，单是今年完工的新私宅单位就近2万3400个。他说：“私宅租金仍受新单位增加的长期影响，新单位增加提高了房东之间的竞争。像4月份这般的租金持平现象因此只是单一事件，不会长久下去。”王伽胜认为，现在不只是陈旧公寓减租，就连刚装修的新单位也需要减租。他预计，今年全年的非有地私宅租金减幅可达5％，每月的环比减幅则约0.5％。ERA产业主要执行员林东荣也有同感。他指出，在租赁市场需求没有增加的情况下，租户可按自己的喜好寻找好单位，而房东则需要出法宝，吸引新租户或留出老租户。林东荣认为，4月份的出租单位同比增加约一成，不是因为市场里多新租户，而主要是因为一批老租户在更新他们的租约，或搬到其他条件更好的单位。他说：“租户群毕竟有限，租赁交易预计会在短期内保持稳定。”王伽胜指出，更多外派人员回国，或是被派往本区域发展中国家，将在下来几个月影响本地的私宅租赁市场。外派人员通常是在年初被派到本地，因此今年下来的私宅租赁交易不会有大增长。他说：“由于经济情况不明朗，许多公司也在裁员或减少外派人员的住宿津贴。”21世纪不动产新加坡（Century 21 Singapore）董事张载雄指出，更多新单位落成，能吸引租户搬去新单位。他举例说，与一年前相比，大众私宅租赁活动增加，这主要是因为中央区以外的新单位增加，尤其是较小的鞋盒单位。（据联合早报）浏览居外【名家专栏】栏目，了解新加坡房产投资独家专业解读。
6月29日晚上7点30分左右，纽约柯柏联盟学院（Cooper Union）地下一层大厅（Great Hall）内租客沸腾，欢庆租金指导委员会（Reng Guidelines Board）冻住稳租公寓一年租约租金的决定。这一决定也创下自1969年《稳租法案》通过以来的46年中的首例。在投票开始之前，房客在会场外进行了集会，然后租客们转移到了场内，继续进行集会。他们大声喊着“减租”（Rollback）的口号，导致租金指导委员会的投票与讨论数次中断。租金指导委员会由九名委员组成，包括一名主席、两名房东委员、两名房客委员和四名公众委员。因为去年是房东委员先提方案，今年轮到租客委员提方案。租客委员加西亚（Sheila Garcia）提出一年租约零涨租、两年租约涨2%的方案。租客们对前者很满意，但对后者不满，开始嘘场。最后，由另一名租客委员艾普斯坦（Harvey Epstein）进行了解释，表示“这是创纽约的历史，因为我们今年把租金‘冻住’了”，租客们才满意。< p/>租金指导委员会主席高德西（Richel D. Godsil）解释说，根据委员会的测算，今年稳租公寓的运营成本仅上升了0.5%，因此决定一年租约的合理上涨区间为-2.0%到0.75%，两年租约合理上涨幅度为-1.0%到2.0%之间。综合考虑租客的经济负担以及房东维护公寓的需要，她同意租客委员加西亚的提案，并对这一方案进行了投票。委员会主席、四名公众委员、两名租客委员同意，两名房东委员反对，最后以7：2通过。昨天也有多个华裔租客组织和租客到现场，唐人住客协会的潘慧怡表示：“我们是要求减租，虽然没有减租，但是零涨租我们也很满意。”家住唐人街地兰西街的唐人租客协会会员郑太太也表示：“（一年租约零涨租）感觉还可以，大家都很高兴。从来都没有争取到这么好的结果。因为每一年都在加租、加租，大家的压力都很大。”中国城华裔市议员陈倩雯（Margaret S. Chin）表示，租金指导委员会这一历史性的决定减轻了成千上万租客的负担，她说：“因为生活成本飞速上涨，工资增长停滞，租客们处境艰难。”房东有预料 忧公寓维护难昨天，一些房东也到了投票现场，代表房东的稳租协会（Rent Stabilization Association）执行副主席弗雷昂德（Jack Freund）在投票时接受记者采访说：“今天很有可能是零涨租。”他表示，去年投票的时候，市长白思豪曾经呼吁零涨租，但没有成功，因为租金指导委员会中仍有5-6名委员是前任市长彭博（Michael Bloomberg）委任的，“但是今年不同，今年9名委员都是白思豪任命的，所以我想今年白思豪会如愿。”投票结果出来以后，弗雷昂德表示“这是一个灾难”，并担心零涨租会导致房东维护公寓很困难，“今年9月1日起，税收又再涨13%，水费涨了3%，房东会很困难。”弗雷昂德也表示，两年租约涨2%没有任何实质意义，“因为租客都会选择一年的租约。”
