不知道为什么坊间流传着一句： “长租买东京、民宿买大阪、情怀买京都，其他不考虑。” 我们很少评论关西地区以外的房产，因为日本的不动产每个地区都有其特殊性存在，不在当地真的很难评论什么。但是作为2018年就在关西深耕不动产的公司想说： “民宿不是非要买大阪，京都真的不是买情怀。” 首先说说为什么民宿不是非要买大阪吧。 坊间流传“民宿买大阪”的理由是大阪是民宿特区，夸张一点说“是个房子就能做365天营业的民宿”。这个与其他只能做180天营业民宿的城市相比，是真的很吸引人。 但是特区365天也不是完全没有限制: 比如在大阪做365天营业的房源是必须2晚起订的，也就是会流失掉只能住一晚的客人。 比如根据旧法，房间面积10平米以上，人均面积大于3.3即可。现在明确要求房间面积不得小于25平米。 再比如，从2020年4月1日起，在大阪开设民宿必须向周边居民召开“说明会”，获得他们的同意和理解。 加之大阪酒店业竞争激烈，高端做不过大手公司，低端事情又多利润又少，大家可以动动小手上网查查双人间房型的定价低至300RMB一晚，什么概念？国内三四线城市也就这个水平。回报率算下来真的没有到以前9-10%的高峰。 不过公寓短租是要比长租收益来得高，毕竟近年随着房价升高，大阪公寓长租净回报率也只能达到4-5%。当然民宿抗风险能力也低，小公寓民宿疫情期间真的很惨。长租反而非常稳定，在充满不确定的时间段里完胜各种投资。 综上所述，如果要做民宿，不是非得买大阪，你还有更好的选择——京都。 接下来该说说京都真的不是买情怀。 还是围绕做民宿的话题，不知道大家还记不记得2018年薛蛮子在微博上高调宣布拿下一条街，并且做起“民宿”生意。暂不说这件事到底怎么回事，想说的是薛蛮子在京都做的业态叫做“简易宿所营业”，即365天营业的“民宿”。 关于几种民宿法律还没有搞懂的朋友可以参考优创以前的文章： 2024最新日本民宿指南！（上）为什么都说在日本做民宿是坑？ 2024最新经营日本民宿指南！（下）为什么那么多人都说在日本做民宿是坑？ 这种业态下的民宿运营一般是整栋户建每晚只归一个客人所有，大家同样可以在网络上查查价格，地段稍微靠近景点，面积达到70平米以上，定价在1500RMB左右，有些更加高级的旺季可至10,000RMB或以上。排除个别极低或极高的，平均行业回报率在9-10%。 关于2023年日本及京都观光局的官方数据也可以表明京都目前住宿的火热程度。 据日本政府观光局透露，2023年全年访日外国游客估算累计达2506万6100人。这一数字约为2022年的6.5倍。（大陆游客仍然有76.2%未回归） 另一方面，2023年全年访日外国游客在日本国内的消费总额约为5万2923亿日元，比疫情前高出10%，创下历史最高纪录，并且超过日本政府设定的全年5万亿日元的目标。从目的来看，住宿费用最多，达到1.8289万亿日元，其次是购物费用，达到1.3954万亿日元。从构成比例来看，2023年住宿费用从2019年的29.4％增加到34.6％，购物费用从34.7％减少到26.4％。 再根据京都观光局2023年12月28日的数据，京都11月酒店住宿入住率为85.5%，旅馆住宿入住率为77.9%。 非常漂亮的入住率。来了日本，可以不去东京，也可以不去大阪，你一定会来日本文化与大和之魂的真正所在——京都。 游客增加的基础上，京都住宿的数量却在减少，与去年疫情期间相比，住宿数量减少了2.3%。 由上充分说明“京都真的不是买情怀”，不知道说这句话的人对京都了解多少，官方数据放在这里了，供各位参考。总结： 1、京都游客量与住宿的供给差造就了客单价高 2、“京都独立屋民宿业态”，竞争者首先排除了大手公司，大手公司都喜欢贷款投资，独立屋实在是无法效率的利用杠杆，因此少了一波强有力的竞争者 3、京都独立屋最容易打造中高端民宿，在疫情期间收益远远好过低端民宿。据观察，疫情期间高净值人群还是自由的，还是可以旅行，还是住中高端酒店。印证了“潮水退去，才知道谁在裸泳”... 当然已经在京都投资民宿的朋友还是希望闷声发小财了，情怀就情怀吧。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
旨在为日本经济持续发展提供动力的2025年“大阪･关西世博会”，于今年4月在大阪市人工岛“梦洲”启动了场馆开工仪式后，“日本馆”和“关西馆”分别于9月和10月正式动工。 之前曾一度困扰的建筑费用问题也得到解决，政府确认将建设费用最多增至2350亿日元，约为原计画的约1.9倍。 以“构建未来社会，想像明日生活”为主题的大阪世博会，将于2025年4月13日至10月13日举行，为期184天。目前已有超过150个国家及地区确认参加。 ，预计世博会的入场人数约为2,800万人，可拉动经济效益约为2万亿日元。 大阪另一个正在进行的重大项目是涵盖2.3万平方米赌场面积的综合度假村（IR），美国美高梅国际酒店集团等已确认加入，大阪赌场预计将在2029-2030年建成，届时将迎来每年2000万人次游客，带来经济效益约1.3万亿日元。 “大阪世博会&赌场”将有力地推动旅游和经济，带来大量的游客和就业机会，直接利好于房地产市场。作为大阪府府厅所在地的大阪市，是关西圈经济和交通的中心城市，人口及预算规模都位居西日本第一。 大阪市的经济在近10年来呈增长趋势，服务业和商业贸易占其经济的半壁江山，房地产则是其第二大经济部门，约占GDP的12%。 在“大阪世博会&赌场”的进程推动下，大阪市已成为亚洲，乃至全球的关注焦点，除了吸引巨量游客和发展经济外，还带来约10万计的就业机会；而城市景观和基础设施优化也会成为大阪市越来越受居住者欢迎的核心因素。 处于西日本经济和教育中心地位的大阪市，每年都有大量的移民进入，据数据显示，大阪市在近年来实现了积极的净移民；同时，国际学生的数量也显著上升，2022年的学生数量超过22,000名，要高于疫情前的水平。 数据来源： Savills 虽然大阪市的居住需求在不断上涨，但从住房供应来看，2020年后新建的待售公寓数量仍低于疫情前，这也导致了新建公寓的价格，2019年至2022年每平方米的平均价格上涨了13%；而住宅租金更是在过去10年中持续增长，甚至疫情期间也保持相当稳定。 随着大量国际和国内投资资金进入大阪市的房地产，包括凯德出资约1.05亿美元收购大阪市中心的住宅物业，以及良好的基本面和经济发展前景，相信大阪市的房地产将会更上一层楼。
继2月份外国人访日数量出现大幅上涨后，3月继续保持上涨态势，访日外国人总数突破181万人，为2022年同期的27.5倍。 数据显示，目前的外国访客数已恢复至疫情大流行前同期的约三分之二；外国游轮在疫情后的再次停靠，以及传统春天旅游季的到来是人数上涨的主要原因。 从目前外国访客结构来看，韩国游客数量位于首位，约占整个外国访日人数的25%；目前中国大陆的访日人数较疫情前仍有大幅度的差距，但3月的访日人数较2月，还是上涨了约一倍。 大阪将建造一个集赌城、娱乐、酒店、会议等多功能设施于一体的综合度假区，一直广受各界瞩目。 近日，该计划终于迎来了关键性的一环，日本政府于4月批准了综合度假区（IR）建设计划。 这意味著，在日本的首个特定地区，即大阪府/市可建设以赌场为主导，包括酒店、餐厅，购物中心等在内的综合度假区，已进入实质性阶段。据悉，该度假区将于2029年秋冬开业。 选址大阪湾“梦洲”人工岛，占地近50万平方米这一综合度假区计划，被认为是日本政府推动经济的一项重要举措。 根据目前的资讯显示，以赌场为驱动的综合度假区，建成后每年预计可吸引2000万名游客，其中约600万名为访日的外国人。 每年营收或可高达5200亿日元；为大阪和周边地区提供约3.7万个就业机会，并带来约1.3万亿日元的经济效益，这将有力地促进日本旅游业和娱乐业的发展。 综合度假区（IR）建设计划的通过，也为大阪及周边地区的房地产注入新的亮点。 市场普遍认为，IR建设计划将是“2025年大阪･关西世博会”后的热点延续，一方面，作为兴起的旅游和商业中心，土地价格会稳步上升。 另一方面，大阪的世博会和极具规模的赌城将会吸引大量的游客，这将有效的推动大阪及周边区域的租房和民宿酒店业，从而会持续推高大阪及周边相关地区的房产价格。 风险披露：本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。
目前海外房产投资选择日本房产最好，当然在购买时需要考虑这几点：1、购买的房产是否具备较好的升值潜力。2、购买的房产租金净回报率稳定在多少。3、购买的房产转售是否容易方便。海外房产的热浪一年比一年高，即便如今仍受疫情影响，但还有70%的人表示想要投资。选择投资日本的房产既具备升值的潜力，又能够保值。 海外人士对日本不动产的投资一直在持续入注，并且规模在逐渐变大。日本房产虽然比较稳，但首选城市并不是东京，而是大阪。和东京的房产相比，大阪的房产性价比更高。根据相关的数据可知，大阪房产的租金回报毛利率稳定在6.07%，要比全球其他大多城市高出很多。除此之外，日本政府针对大阪还出了很多利好政策，一定程度上进一步刺激了房市的发展。 从2021年-2025年大阪会迎来重大的红利政策。2021年中之岛美术馆要正式在大阪开幕，2022年新野综合度假村要在大阪建立完成，并且成为该城市的标志性建筑物。2023年关西机场综合设施逐渐完善，到时大阪接纳游客的数量会暴增，2024年大阪有梦州岛赌城，2025年有大阪世博会等。以上这些都会为大阪的发展带来猛烈的助力，也会让房市的发展更上一层楼。 日本房市稳定还有一点离不开稳定的汇率。日本稳定的汇率为大多投资者创下了良好的投资时机，海外人士在日本购房基本在原价的基础上打了九折。现在疫苗的广泛普及和疫情的减缓已经让日本汇率在回升，不久后旅游业也会逐渐得到恢复。总的来说，投资日本的房产不管是保值还是增值，整体承担的风险都比较小。
2020东京奥运会圆满落幕，尽管是在艰难时期下举办，但东京奥运会对日本房产市场的发展仍然具有深远影响。 今年上半年日本不动产的强势上涨，就让人不得不把它与奥运会挂钩，“奥运会效应”不可否认。那么，后奥运时代下，东京的房产市场会有哪些可以预见的变化呢？ 01 2021年上半年首都圈公寓市场动向 前不久，日本房产经济研究所发表了2021年上半年首都圈新建公寓市场动向。 调查结果显示，上半年（1~6月）首都圈新建公寓销售户数与去年同期相比增加了77.3%，达到1万3277户。这是自2018年以来，3年来首次上半年销售户数增加。 按区域来看，东京23区为5,816户（占有率43.8%），东京都为963户（占有率7.3%），神奈川县为3,566户（占有率26.9%），埼玉县为1,303户（占有率9.8%），千叶县为1,629户（占有率12.3%）。 首月签约率为72.5%，自2015年上半年（76.1%）以来6年来首次达到70%，与去年同期（68.3%）相比上升了4.2个百分点。 另外，2021年1月至4月，首都圈新建公寓价格整体呈上升趋势，4月份新建公寓价格甚至达到7,764万日元，预测2021年下半年回落可能性不大。 据日经中文网发布信息可示，东京楼盘可售数量减少，东京圈的新房开盘套数在2000年代上半期达到8万～9万套的高峰，近年来降至3万套左右，目前已变成卖方市场。 此外，二手公寓方面。据运营人工导航系统的公寓研究株式会社最近的调查结果显示，2021年上半年，东京23区的二手公寓价格出现飙升。 从“2021年上半年平均成交坪单价”来看，荒川区上涨15.5%，品川区上涨12.3%，江东区上涨10%，文京区上涨9.8%，新宿区上涨8.9%，增幅明显。 02 日本整栋公寓价格上涨明显 事实上，第二季度，关东一都三县和关西二府一县的整栋公寓价格大部分也都在上涨。 东京都的整栋公寓价格是1亿0541万日元，比上季度上涨了909万日元。 神奈川县的整栋公寓价格是6959万日元，比上季度上涨了937万日元。 埼玉县的整栋公寓价格是5511万日元，比上季度上涨了199万日元。 千叶县的整栋公寓价格是5480万日元，比上季度下降了34万日元。 大阪府的整栋公寓价格是5930万日元，比上季度上涨了517万日元。 京都府的整栋公寓价格是5298万日元，比上季度上涨了616万日元。 兵库县的整栋公寓价格是3840万日元，比上季度上涨了191万日元。 日本整栋公寓价格动向很明显，日本单户公寓的价格也在上涨。那么，专业的房产投资者又是如何看待今后一年的房产投资呢？ 日本不动产研究所调查结果显示，92%的日本投资者在今后一年会 "积极进行新的投资"占的比例很高，可见投资者都很看好日本的房产前景，对日本房产市场未来充满信心。 总的来说，上半年，不管是新建公寓、还是整栋的房产，价格都有明显的上涨，甚至刷新了最高记录。 但除此之外，日本的不动产价格上涨，并不单是因为奥运会的影响，根据业内人士分析，还有以下几个因素存在： 继承税的改定，很多日本富人为了节税目的，购入了不动产 日本银行的金融放宽政策，很多上班族开始贷款购买投资型不动产，成为了个人投资家 廉价的日元汇率，吸引了大量的海外投资家，高额物件的买卖也变得活跃起来 建筑业人工费的上涨 03 奥运会后的日本不动产发展趋势 首先，从城市规模和城市资源来看，东京无论是人口还是经济规模都堪比世界大都市的规模，也正因为如此一直都倍受海外投资家的注目。 对比美国，新加坡，中国香港等地的不动产，日本的不动产更加便宜，回报率更高。另外日本不动产的租金也非常稳定，这也是吸引海外投资家的理由之一。 与此同时，为了避免2015年1月1日日本继承税税制的改订而产生的增税。有越来越多的人为了避免现金继承的高额税收而选择购买不动产继承。 这一现象如果今后也一直继续的话，那么不动产价格的上升在今后很大可能也会一直持续。 日本房产有没有下跌可能 说了这么多日本不动产还会继续上涨的理由。但相信有很多人会问奥运会结束之后就没有下跌的可能性吗？回答是当然会有。其中的一个原因就是奥运会结束后选手村的空置。 关于这一点，日本政府的对策是将选手村改为【文化・教育社区型住宅】来控制大量的空房、空地的流入破坏价格的稳定。所以奥运会结束之后，日本的不动产发生下跌的可能性也是非常的小。 另外，配合奥运会的举办，公共设施的整备、公路、地铁等交通的强化和新设都会让东京这个国际大都市更加便利更有魅力。奥运会结束后，都市竞争力加强了的东京，不但会吸引更多日本的地方人口，同时也会吸引更多的海外人口。 奥运会对一座城市来说，就像是硬币的正反面，所有人在抛出硬币的那一刻，都知道了自己想看到的是哪一面，但最终的结果却在落地之后才会出现。 外联出国欧洲总监韩韵专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
日本的旅游业一直是其经济增长的一个重要的推动力，截至2019年12月，日本旅游业收入近23年来的年增长率达到8.6%。2019年访日外国游客数量超过3188万人，创下历史新高；而日本旅游愿景更是将2020年访日外国游客数量目标定为4000万人。 然而，2020年的新冠疫情却重创了日本旅游业，由於实行了防疫的入境严格管控，2020年实际的访日外国游客数仅为约412万人，目标实现率只有约10%。据日本关西大学名誉教授宫本胜浩的估算，访日游客数的急剧减少，令经济效益损失高达近11万亿日元，其中旅游地的住宿丶餐饮和消费等项的直接损失就达到约8.3万亿日元，这对旅游业贡献率大的地区来説，冲击更为严重。 访日外国游客数量 日本目前依旧在执行颇为严格的入境管控。虽然2021年3月17日，欧盟就公布了“数位绿色证书”计划，并於7月1日推出了被欧盟所有27个成员国以及冰岛、挪威、瑞士等其他欧洲国家承认的“欧洲疫苗护照”。而早在今年5月，日本政府也已在计划成立新冠疫情接种证明讨论组，由官房长官加藤胜信负责，以有序重启正常的商务和旅游。 然而，最近颇受诟病的是，日本政府在要求已实行“疫苗护照”的国家和地区承认日本接种证明效力的同时，却并未给予相应国家和地区对应的入境政策，更是原则上以防疫管控措施，限制已经完全接种疫苗的外国人入境。 据悉，虽未有实际统计数据，但欧洲商会徵询赴日的情况中，约有半数遭拒；法国时尚巨头因其高管无法获得签证，将放弃原计划投资的房地产项目；更有工商团体指出入境限制或成为“非关税壁垒”。 在急需商务和旅游重启，推动经济快速复苏的当下，日本政府是否会及时对入境政策进行调整，值得关注。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。 资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝，全球创富 联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk
如果想体验日本生活，未必要选择东京都那种繁华大都会，反而可以选择京阪神，甚至是九洲丶四国等地，享受较大的居住空间和较低的消费水平。如果会说日文的话，在任何一座城市都能轻松生活。 国际电子汇款工具Wise整理出2021年最新的日本物价数据，综合饮食丶住房丶交通丶娱乐及生活杂费和其他开支，单身人士每月需要大约¥15万（约人民币8840元）的生活费，而三人家庭则要约¥30万（约17700人民币元），不包含学校费用。 主要支出分类 每月平均费用（日元） 膳食 外食：¥20,000－25,000 自煮：¥20,000 住房 租房（1 － 2房公寓）： 全国：¥70,000－100,000 东京：¥128,600 买房（公寓）： 全国：¥18,885,000 东京：¥51,390,000 通用开支：¥15,000 交通 公共交通 ¥5,000－10,000（定期劵） ¥10,000－20,000（3 － 7日JR Pass） 开车：¥50,000起 娱乐及生活杂费 ¥15,000起（因人而异） 合计（大约） 单人：¥150,000（约人民币8840元） 二人家庭：¥250,000（约人民币14740元） 三人家庭：¥300,000（约人民币17700元） 1. 膳食 日本美食深受大众喜爱，如果有机会在日本生活，拉面已经算是便宜的外食选择，而自己煮的花费也不见得低廉。根据日本统计局的数据，日本人一个月的餐费为¥35,000 － 45,000不等（约人民币2060 － 2650元），学生和非打工族的消费一般较低。 外食 外出用餐平均消费由¥500 － 4,500不等，便宜的选择包括日式简餐如拉面丶乌冬丶盖饭丶咖哩饭等，快餐也算是便宜。另外，同类的食物都可以有不同等级的餐厅选择，价钱亦可以相差极远，例如烧肉放题可以选择最便宜的1000円烧肉店，也可以到高级餐厅享用神户牛柳，套餐价格以¥4000起计。 毕竟日本的生活成本偏高，日常都不会到高级餐厅用餐。如果多选择传统的日式简餐，每月外食花费可控制在约¥20000－25000（约人民币1180－1470元）。 餐馆种类 平均费用（日元，每人每餐） 便宜餐馆 ¥500 – 1500 高级餐馆 ¥1500 – 4500 快餐店 ¥600 – 800 自煮 自煮日本的物价普遍比国内高，与韩国的情况类似，牛肉和水果的价格偏高，一些较出名的地方如福冈县的士多啤梨丶静冈县的哈蜜瓜，价格更是高得骇人。常听说很多住在日本的留学生，经济能力不太好，只可每日等待晚上超市推出特价食材，这也不失为一个节省食材开材的好办法。 另外，小型杂货店和平价超市（如OK丶Hanamasa）都可以购到无包装的新鲜食材，以及大包装的批发食材。一般而言，每月的食材开支至少需要约¥20,000（约HK$1,500）。 常见超市食材 平均价格（日元） 牛肉，1公斤 ¥2400 鸡肉，1公斤 ¥800 牛奶，1公升 ¥200 鸡蛋，12只 ¥200 苹果，1公斤 ¥700 香蕉，1公斤 ¥300 洋葱，1公斤 ¥300 马铃薯，1公斤 ¥400 2. 住房 租房 在日本，出租房屋的尺寸一般都偏小，九成的房型都是1 － 2房的单位。东京都的平均租金为¥107,600（约人民币6,370元），而福冈县的平均租金则为¥63,400（约人民币3,760元）。租约多数都是两年，前期费用需要约4-6个月的租金金额。 以下为5个日本主要城市的公寓平均租金（2021年2月）： 区域/城市 单室公寓（1R ~ 1K） 一房／两房公寓（1DK ~ 2DK） 东京都 ¥82,800（约人民币4,881元） ¥128,600（约人民币7,581元） 名古屋市 ¥57,300（约人民币3,378元） ¥77,600（约人民币4,575元） 大阪市 ¥55,900（约人民币3,295元） ¥82,800（约人民币4,881元） 京都市 ¥49,600（约人民币2,924元） ¥72,000（约人民币4,245元） 福冈市 ¥47,000（约人民币2,771元） ¥69,600（约人民币4,103元） 买房 在日本买房可以把土地的永久业权一连买下，而且现今大部分较新的物业已达6级耐震，最新的建筑物甚至达到免震级别。 全国平均房价为¥18,885,000（约人民币111万元），东京是好几倍的价钱。如果选择较便宜的区域（如爱知县丶福冈县），入场金额较低，就未必需要申请按揭。 以下为5个日本主要区域（都/道/府/县）的平均楼价（2020年4月更新）： 都道府县 公寓平均价格（日元） 东京都 ¥51,390,000（约人民币303万元） 京都府 ¥31,170,000（约人民币184万元） 大阪府 ¥26,260,000（约人民币155万元） 爱知县 ¥20,750,000（约人民币122万元） 福冈县 ¥19,980,000（约人民币118万元） 通用开支 每月的总杂费预算平均为约¥15,000（约人民币884元）。 居家杂费 每月费用（日元） 电费 ¥4,000 水费 ¥2,000 煤气费 ¥3,000 宽频上网 ¥4,000 － 6,000 3. 交通 日本的交通系统可谓世界上数一数二的复杂，光是东京都的路线图已经难倒不少旅客，而且日本的车费并不便宜。不过如果是在当地生活，一般都有固定的出勤路线，弄清楚路线後就可以购买定期劵，节省高达一半车费。 公共交通 日本的交通储值卡称为IC卡，共有多达10种，因不同县市而异，其中最为人熟悉的是西瓜卡Suica（关东地区）丶Icoca（关西地区）丶Sugoca（九州地区）。IC卡可以在车站的售票柜台购买，并在便利店或车站机器增值，使用的范围包括：JR丶地铁丶巴士和零售商户（自动贩卖机丶便利店丶餐厅等）。 日本铁路系统的一大特色是，它由很多不同的铁路公司组成，光是东京的铁路网络已经有12间，大阪也有7间，当中有前身为国营铁路的JR，亦有市营和民营的地铁／电车。 1. 火车（JR） 光是列车类型已有5种，包括：普通列车丶急行丶特急丶私铁特急和新干线。车票种类也有7种，包括：普通车票丶IC卡丶指定席券丶特急券丶特别车厢券丶一日券／周游券（JR Pass）和优惠套票。如果是周末／假日出游，使用JR Pass一般会比较划算。 车费表： 地区 周游券JR Pass价格（日元） JR·四国 ¥9500（有效3日） JR·北海道 ¥17400（有效3日） JR·东海（高山丶北陆地区） ¥15280（有效5日） JR·东日本（东北地区） ¥20360（有效5日） JR·九州（全九州） ¥20000（有效7日） JR·西日本（全地区） ¥23000（有效7日） 2. 地铁／电车 地铁和电车较适合日常出勤，东京地铁的单程票价由¥170 － 320不等。铁路公司一般也会推出“通学／通勤定期券”，让学生／上班族购买同一路线的月票，可以在指定的路线和范围内无限次乘车，有效期可选择1个月丶3个月或6个月。价格一般会是正价车资的5折左右。在地铁站的定期票售票处购买，亦可以在网上预约，然後到现场排队拿票。有效的乘车路线为购买时填写的区间，一般不可搭乘其他路线。 如果不用固定出勤，或者日常出行的路线不固定的话，也可以购买回数劵，一般会有买5送1或买10送1的优惠，有效期为3个月。这样也会比单程票或统粹使用IC卡逐次计费较便宜，而且不用绑定IC卡，可以与亲友分享使用。 3. 巴士 乘搭巴士要留意不同地区可能有不同的安排，例如东京是习惯前门上车丶后门下车，其他地区可能是相反。而巴士票价也是因地区而异，以东京为例，东京都23区划一票价为¥210，但其他地区则按路段收费，上下车都要拍IC卡，如果用现金则要在上车时领取整理劵，以计算车资。而且某些地区如京都和福冈，周未会有100円循环巴士，往返主要地区。另外，车上设有找续机，就算只有大额纸币也不用担心。 开车 自己开车虽然方便，但一定会比乘搭公共交通的花费多出很多。如果买车的话，就要自行负责多项杂费，如税项丶保险丶检查丶维护费用。若不是打算以年度起计地开车，可以考虑使用月租汽车，平均开支为每月¥50,000起（约HK$3,600）。 开车杂费 费用（日元） 租车费 ¥35,000－60,000起 汽油（每公升） ¥150 停车场 ¥15,000 税 ¥8,000（每年） 保险 ¥2,500－3,000 检查丶维护 ¥50,000－80,000（每两年） 4. 娱乐及生活杂费 如果会在日本居留3个月以上，就需要购买“国民健康保険”，由政府负担70%的医疗费用，每次看医生自己要付约¥5,000 － 15,000。你也可以购买私人医疗保险来补足剩下的30%，就不用担心突发事情引致的大笔医疗费用。一般而言，娱乐及生活杂费的预算一般由每月¥15,000起（约人民币884元），因个人需要而异。 生活杂费 费用（日元） 国民健康保险 ¥20,000（每年） 私人健康保险（可选） ¥35,000 － 40,000（每月） 电话费 ¥3,500 － 7,000 健身室月费 ¥5,000 － 12,000 电影戏票 ¥1,500 － 2,000 5. 其他开支（如适用） 教育费用 根据日本教育部门的“2018年度学费调查报告”，公立学校和私立学校的学费如下： 公立学校（每年） 私立学校（每年） 小学（6年） ¥63,102（约人民币3,720元） ¥904,164（约人民币53,300元） 初中（3年） ¥138,961（约人民币8,190元） ¥1,071,438（约人民币63,160元） 高中（3年） ¥280,487（约人民币16,540元） ¥719,051（约人民币42,390元） 以上只是学费，不包括学校午餐和课外活动等额外费用。如果计同其他杂费，公立小学要预计每年约30万円（约人民币1.8万元），公立中学则要每年接近50万円（约人民币3万元）。而私立学校则以每年100 － 150万円（约人民币6 － 9万元）起计。 计划移居日本，展开理想生活？有居外IQI做您的向导！ 除了可以阅览 ➤居外百科︱怎样申请办理日本移民 之外，只需留下您的联系信息，专业咨询团队将迅速联系您。
郭仔奇在日本从事不动产交易已有五年，现任大阪京都地区房产中介公司BitHome株式会社部长。最近，他在朋友圈晒出了一批待售日本房源，其中包括京都二条城附近的京町屋民宿、小有名气的京都和风旅馆、大阪难波商圈的新建酒店，还有一座距札幌一个半小时车程的滑雪场酒店，建筑面积3000多平米，售价仅为1200万人民币左右。这些房源都是由于疫情经营困难，不得不出售的。 “疫情前几年没有这么多可供出售的酒店，大家都在买地、拆楼、盖酒店，现在因为疫情，一下子有了一批酒店出售。”长期在日生活、投资经营过多家民宿的刘泽瑜告诉界面新闻。 中国投资者对这些酒店产业表现出强烈兴趣。据日本酒店旅馆经营研究所的数据，从2020年5月开始，咨询量就趋于增加，今年1月，来自中国的咨询量达到260件，创下2018年12月以来的新高。 日本大阪酒店民宿及出租公寓开发及管理商丰臣的市场调查数据也显示，中国投资者正在迅速买入东京及大阪地区的酒店、温泉旅馆以及民宿设施，仅2021年2月就成交240件，比前年增加2.4倍。 第三波投资潮 中国买家投资日本泛住宿业不动产，在疫情前有两次代表性的浪潮。 第一波浪潮开始于2015年前后。2013年9月，日本申办东京奥运会成功，日本政府自此开始积极推动“观光立国”策略，用入境游带动本国经济，不断放宽访日游客签证限制。2015年，日本宣布放宽对中国个人游客多次入境签证发放条件，当年约有499万中国游客赴日旅游，比上一年增长一倍多；2015年日本旅游消费总额约1900亿元人民币，其中中国游客贡献了近一半。 随着中国赴日游客量增长，中国投资者开始关注日本酒店地产。据媒体报道，2014年大阪府内一家温泉酒店挂牌出售，来咨询的3名意向买家都是中国人。2015年底，上海复星集团以184亿日元收购了位于日本北海道的星野Tomamu度假村，掀起中国买家爆买日本温泉旅馆的热潮。 第二波浪潮则是2017年-2019年的民宿投资潮。由于赴日旅游的外国游客大量增加、自由行盛行，日本酒店日益供不应求，而民宿不仅补足了市场缺口，还提供了更灵活的住宿选项，日本民宿业因此出现爆发式增长。 中国买家紧跟这一趋势，大量投资日本公寓、町屋，改造成民宿出租。2017年11月，中国天使投资人薛蛮子宣布在日本买下一条街经营民宿，更为民宿投资热添了一把火。 2018年6月，日本出台《住宿宿泊事业法》（简称“民宿新法”），对民宿的消防、安全、环境卫生等提出严格要求，给民宿产业带来一次洗牌，部分无力满足经营条件的个人经营者出局，但专业化、规模化经营的民宿反而更加兴旺，界面新闻当时曾进行报道。 至2019年，受即将举办的东京奥运会影响，民宿市场热度持续攀升。刘泽瑜回忆，当时日本部分核心区可用于民宿经营的房源租金比以前高出了一倍，民宿日常运营所需的床上用品、灯饰品、生活起居用品等经常卖断货。 然而，突然爆发的新冠肺炎疫情打断了这一波热潮。2020年2月，刘泽瑜经营的民宿接到大量退单。3月，他发现不少民宿开始变卖、转租，部分酒店关门止损，主要服务于入境旅客（尤其中国游客）的包车从业者也开始在朋友圈卖车。4月起，他陆续退掉了手里所有的房源。 随着疫情在全球蔓延，跨境旅游基本停摆，大量酒店经营困难。根据东京商事研究中心（Tokyo Shoko Research）今年1月的数据，2020年日本有118家酒店申请破产，同比增长57.3%，这是日本酒店业自2013年以来首次出现单年破产超过100家。仅长野县就有12个破产项目，包括多处温泉和滑雪胜地。 持续的疫情对日本酒店价格造成重大打击。世邦魏理仕（CBRE）发布的《2021年亚太房地产市场展望在线数据仪表盘》显示，包括日本、澳大利亚、新西兰、新加坡在内的地区，疫情以来零售业和酒店业资产价格下降明显，其中酒店业最为突出，“近期的酒店交易价格大概有5%-15%的折扣，而亚洲总体酒店价格相比2019年下降了10%到30%。” 世邦魏理仕的报告预计，一旦疫情得到控制，社交距离限制放宽，旅游限制放松，市场会迎来反弹。国际航空运输协会IATA则预计，国际旅行的完全复苏要等到2024年。 就日本市场来说，虽然日本政府在2020年确定了全民免费接种疫苗的计划，但截至目前疫苗接种率仅2.2%，加之疫情反复，当地旅游市场何时开放仍是未知数。 在这样的背景下，熬过第一波疫情冲击的中国投资者开始“抄底”日本酒店资产，掀起了第三波投资热潮。 根据居外网统计，2020年第二季度，在日本新冠疫情恶化、而中国国内逐步复苏的阶段，来自中国本土及海外的华人顾客对日本地产（包括住宅、酒店、土地等）的咨询量出现了一个小高峰，随后又出现回落，或与日本疫情防控与东京奥运会的不确定性有关。2021年第一季度的咨询量相比2020年一季度有所增长，不过仍低于2019年一季度。 据界面新闻调查，目前中国投资者买入日本不动产的主要动力包括： 疫情影响下的房产折价； 期待群体免疫后的旅游开放重新带来经营收益； 看好日本不动产的长期投资收益； 出于个人偏好的投资，比如在景区附近购房自住。 日本哪些地区的酒店、民宿值得投资？ 日本丰臣商事株式会社专注大阪地区的酒店、民宿及出租公寓的开发和管理，该公司的宅建士张浩告诉界面新闻，投资日本泛住宿业资产，推荐关西地区，尤其是京都和大阪。 “京都主要是特色京町屋，如今城市人越来越渴求归园田居，京都作为千年古都，备受游客青睐。”他介绍，根据京都观光局的数据，京都全年都有游客，旅游淡旺季差值只有1.3倍左右，并且游客回流率高；加上地区限制，京都申请执照的酒店较少，客房常年供不应求。 大阪则有充足的政策红利，足以支撑未来的市场。“疫情来临之前，大阪游客增长率世界第一，也是日本海外游客数量最多的一个城市，还有废除赌场禁令、2025年万博会开幕等政策利好。另外，目前大阪是唯一可以大规模申请到365天经营民宿的特殊地区，投资回报率均在6%左右。” 张浩认为，有潜力的日本泛住宿业项目集中在大城市。日本东京、大阪、横滨等大城市的地价已连续7年微增，空室率平均在10%左右，而小城市由于人口减少，空室率偏高。 不过，这些地区的住宿业资产折价幅度也较低，“抄底”机会较少。郭仔奇告诉界面新闻记者，在疫情前，京都、大阪的民宿回报率平均在8%-10%，经营得好能达到15%-20%，吸引了许多中国投资者。疫情爆发后，日本游客骤减，民宿没生意，有一些人就想出售房源。但这些房东一般手头资金较为宽裕，加上买入价高，即使眼下没有收益，也不愿轻易低价抛售。 他有一位客户，2018年在京都购入一套住宅，正常价值应在1500万日元左右，因为可以做民宿，最终以2300万日元的溢价成交。这套房源疫情前每年收益约200万到300万日元，疫情期间几乎没有收入，但客户仍坚持要挂2600万日元的售价，挂了一年无人问津，客户也不愿降价。 而日本大城市的大型连锁酒店则是全球各大财团的重点目标，即使报价高达数百亿日元，也能很快卖掉，例如京都四季酒店在2020年6月便以507亿9000万日元的价格成功转让。 相比之下，一些偏远地区的温泉酒店、传统旅馆现在售价很低，是价格“洼地”。这些酒店通常位于轻井泽、富士山、北海道等景区附近，年代悠久，修缮维护成本昂贵。平时依靠自驾的日本游客，能维持稳定的利润，但疫情爆发后旅游停滞，很快就陷入了经营困难。 例如郭仔奇正在销售的一家位于札幌附近的酒店，紧邻滑雪场，拥有37个房间，建筑面积3000多平方米，疫情前每年能赚1亿日元，市值约4-5亿日元，现在报价仅1亿9800万日元，合人民币不到1200万元。 “它每年维护成本就要1000万日元，必须卖掉，卖不掉就要亏钱。”他说。 还有一些老旅馆长期由固定业主经营，没有交易记录，因此也没有市场价，需要由日本银行根据房屋情况评估。刘泽瑜告诉界面新闻，银行估价一般在房屋价值的70%到80%左右。 不过，刘泽瑜指出，想购买这类酒店的买家需要有雄厚的资金成本，能坚持到旅游业复苏，还要具备出色的酒店经营能力。 还有一些投资者因度假需求而购买日本房产。居外网经理周金伟告诉界面新闻，受北京冬奥会的影响，国内近年出现滑雪热，不少中国买家在疫情后买入日本著名滑雪胜地二世谷的度假屋，度假时自住，平时委托运营方进行酒店运营或长期租赁。 二世谷位于日本北海道西侧，以滑雪爱好者喜爱的“粉雪”著称，最早由澳大利亚人投资建设了一批餐厅、酒吧、酒店、民宿和滑雪学校，现在则成为中国投资者的宠爱。2020年8月，有媒体报道，一家在中国海南开发过多处度假村的种子企业“VIRGINIA”将在二世谷周围开发有100多间客房的公寓酒店和5栋出租别墅，投资规模预计超过100亿日元。 在日本政府2020年7月推出的“Go To Travel（去旅行）”政策刺激下，日本国内游去年下半年有所恢复，带动酒店入住率提升。数据统计网站statisa.com预测，2021年日本酒店入住率将延续恢复趋势。 需要注意的是，入住率最高的还是商务酒店，城市酒店和度假酒店的入住率恢复也相对迅速，传统日式旅店、酒店式公寓恢复较慢。 日本不动产价值托底 中国投资者买入日本住宿业资产的另一个重要原因，是看好日本不动产的长期价值。 上世纪九十年代的泡沫经济破裂后，日本房价总体处于平稳期，投资收益较为稳定。 由中国创业者创办的日本在川旅宿公司，在疫情这一年陆续签约托管了近10个项目， 有酒店也有酒店式公寓。 在川旅宿创始人兼CEO韩哲告诉界面新闻，疫情导致的量化宽松的货币政策带来了两个变化，一是企业并购增加，二是大宗不动产交易增加。“日本不动产的收益率和长期存款利率的差值是2.9%，伦敦是0.5-1%之间，买入日本的巨量基金非常多。”他说。 过去5年，海外投资者购买日本不动产的份额和热情一路高涨，2017年甚至超过了上市房地产投资信托基金（REIT）的投资额，达到总交易量的三成。2019年，不动产价格过高，出现小幅下降，现在又开始缓慢回升。 在川旅宿发现，今年日本大城市房地产的交易价格和租金价格同步小幅度上涨。东京23区分售式住宅今年3月的平均租金环比上涨0.6%，刷新了2009年开始调查以来的最高值。这是由于日本居民在家时间变长，很多人搬到更大的房子居住。 日本的不动产服务商JLL的统计也显示，2020年日本的不动产租赁住宅投资额增加了约5成。JLL认为，“住宅资产的稳定性再次被意识到”。 海外投资者占投资额整体的比率为34%，达2007年以来最高水平，例如德国安联旗下的不动产投资公司在新冠疫情扩大以后，相继取得东京23区内的租赁住宅楼，合计投入近3亿欧元。甚至有日本媒体担心，外资大量购买和运营日本不动产，会导致日本业主失去主导权。 不动产投资增加还有一个原因：随着房产交易逐渐在线化，个人投资不动产的门槛大幅降低，其代表是房地产众筹。日本的投资者能以低至1万日元的小额资金投资多种类型的房产项目，包括酒店、民宿、度假屋等。日本大型房地产金融服务商Loadstar capital于今年2月启动的众筹项目，短短2分23秒内就筹到了上限金额3.6亿日元。 此外，对于外国人来说，购置日本房产，就可以享受日本的医疗、教育等社会福利，以及贷款和签证上的便利。刘泽瑜告诉界面新闻，疫情前后，自己在日本共购置了三套房产，一套自住，两套出租。“日本大城市房产的价格并没有受疫情影响。不少人投资日本酒店民宿，本质是为了购入日本不动产。”他说。 目前，日本尚无法律或法规禁止或限制外国人购买日本房地产。2020年11月，日本政府成立专家小组，讨论外国人购买日本土地有关的问题，及其对国家安全的影响。该小组于2020年底提交了报告，建议日本政府制定新立法，应对外国集团在日本购置和使用房地产可能引起的问题，特别是在偏远岛屿，核电厂等基础设施和水源地附近，以及与防卫设施相邻的土地。 来源：界面新闻
去日本留学如何办理出国留学手续？这是很多想去日本留学的同学想要知道的重点，跟着居外的脚步一起往下看！ １、所需资料 (1)日本的留学就读教育机构（日语教育机构、大学等）的入学许可 (2)护照（Passport） (3)由日本驻外公馆发放的签证（VISA） (4)“在留资格认定证明书”（如已取得） 2、居留资格 居留资格根据外国人在日本可以进行的活动、身份或地位分成30类。在日本学习所需的居留资格为“留学”。若持留学以外的居留资格，能申请的奖学金和适用的入学考试方式有限。 ３、如何办理签证申请手续 申请签证有2种方法 (1)未取得“在留资格认定证明书”时 由希望到日本留学者到日本驻外公馆申请签证。申请资料往返于本国与日本之间以及在日本国内办理需要一定时间。 (2)已取得“在留资格认定证明书”时 由希望到日本留学者或其代理人事先在日本国内的地方入国管理局等取得“在留资格认定证明书”后，再由希望到日本留学者将该“证明书”出示给日本驻外公馆申请签证。与前一种方法相比，可在短时间内办理好手续。 ＊也可由志愿者本人进行申请，但基本上是由代理人（学校等）进行申请。在申请时所需的资料有时可能因志愿校不同而有所不同，详细情况请直接向志愿校确认。 ４、办理赴日参加考试手续 在为了参加考试而赴日时，需要持报考学校的准考证到日本驻外公馆取得以参加考试为目的的“短期停留”签证（VISA）。可停留的期限为15日、30日或90日。当在停留期间办完入学手续时，有时可在日本获得居留资格的变更许可。 ５、办理入国手续所需的身份担保人 当学生自己无法支付费用时，需要有费用支付人。 ６、居留卡 向居留期间超过3个月的外国人发放“居留卡（RESIDENCE CARD)”。持卡人必须随身携带居留卡。此外居留卡的记载内容发生变化及从就读教育机构转校或脱离学校时，应呈报地方入国管理局等。 手续流程 (1)从成田机场、羽田机场、中部机场、关西机场入境 入国审查时，会发放居留卡。确定在日本的居住地后，持卡人在14天之内携带居留卡至居住地区的市区町村政府窗口办理登记手续。 (2)从以上机场以外的入境 入国审查时，在护照上加盖“居留卡日后发放”的印章。入境者到居住地政府窗口办理登记手续后，居留卡会邮寄至登记的居住地址。 ７、资格外活动许可 居留资格“留学”是为了在日本的学校接受教育的资格，不允许这种资格的学生打工。在打工时，须到地方入国管理局等取得“资格外活动许可”。 同时在研究生院、大学（本科）、短期大学、高等专门学校、专门学校毕业后以“特定活动”居留资格寻找工作时也可获得资格外活动许可。
尽管日本近期的新冠疫情感染人数出现减少的趋势，但为了确保病床的使用率等指标，首相菅义伟仍然表示，已发布采取特别措施法的“紧急事态”宣言的11个都府县中，仅栃木县将按原期限於2月7日解除，其他10个都府县将延长至3月7日。 菅义伟表示：“疫情有所改善的都府县，不会等到3月7日就将依次解除宣言。”继续维持宣言的10个都府县，包括首都圈埼玉、千叶、东京、神奈川4都县，东海的岐阜、爱知2县，关西的京都、大阪、兵库3府县，以及福冈。 政府的旅游支援项目“Go To Travel”也将继续暂停。 写字楼空置率稍升 受新冠疫情的影响，日本的写字楼空置率在2020年的第四季度继续出现上升，而租金也同时下降。 日本甲级写字楼平均租金 东京、大阪和名古屋 东京在第四季度出现了部分取消和缩小规模的现象，虽然因一些公司合并和房屋重建而填补了些许空缺，但市场总体仍显低迷。全等级写字楼的空置率环比上升0.6个点至1.5％，为连续第三个季度的上升，其中甲级写字楼的空置率为1.2％，是连续第二个季度上升。东京全等级写字楼的租金环比下降1.7％，而甲级写字楼租金环比下降2.7％。 大阪的写字楼市场，同样出现了由於疫情削减成本，而导致合并办公地点或压缩单位面积的现象，全等级写字楼的租金出现7年来的首次下降，其中甲级写字楼租金在第三季度有所恢复後，再次在第四季度出现0.2%的环比下降。全等级写字楼的空置率环比上升0.3个点至1.5％，甲级写字楼空置率环比增长0.4个点至1%，为连续第二个季度上升。疫情的控制情况，以及经济的复苏进程，将是写字楼市场转暖的关键。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。 资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝，全球创富 联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk