作为东南亚最后一个张开双臂欢迎外国投资者的边疆国家，柬埔寨在未来十年必将成为房地产买家的首选目的地。柬埔寨是世界上经济增长最快的国家之一，精明的投资者只要有一定的风险承受能力，就能在这个不断增长的市场中获得丰厚的收益。 外国人可以在柬埔寨拥有房产，但有一定的限制。因此，在您踏足柬埔寨的房地产市场之前，您必须了解所有权的规定，以及可以购买什么样的房产。 外籍人在柬埔寨的房产所有权 法律不允许外国公民在柬埔寨拥有永久产权的土地。 根据2010年《所有权规定法》，外国公民可以对某些财产享有所有权。然而，这些权利仅限于已获得“分契式产权”的建筑物，只有新建成的公寓楼才有这种权利。外国人可以完全拥有共有建筑物中第二层及以上的私人单位，但最多只能拥有任何一栋公寓楼总单位的70%。 土地产权分类 目前，柬埔寨有四种类型的土地所有权。 1. 硬产权 硬产权备受官方承认，因此是柬埔寨最有力的财产所有权形式，被认为是柬埔寨土地所有权的首选。 硬产权是由国家土地管理和规划办公室提供的所有权证书。它包含了详细的信息，已经得到了国家土地管理、城市规划和建设部的正式认可和认证。 办理硬产权过户大约需要4到6周的时间，并需要缴纳4%的转让税。 2. 软产权 软产权是柬埔寨最常见的土地产权，城市中约有70%的房地产拥有软产权，而农村地区则高达80%。 它是由地方政府承认的房产所有权。软产权由当地的乡镇或地区提供，不在国家一级注册，但仍被认为是一种占有状态。地方当局通常可以在5至10个工作日内颁发软产权。 然而，软产权的所有权可能会受到第三方的质疑，并可能会引起诉讼。大多数新的大型开发项目都是以硬产权进行交易的，因为这被认为是柬埔寨最持久的土地产权。 此外，政府正在有计划地将所有软产权转为硬产权。 优点 缺点 硬产权 国家一级认证 4%的转让税 越来越多的外国人可以使用 更佳的保护，能提供更多关于过去所有权的信息 软产权 更快、更简单的转让过程 无法获得抵押贷款 广受青睐，最常用 3. LMAP产权 土地经营管理项目（Land Management and Administration Project, LMAP）产权是柬埔寨最现代化、最安全、最透明的硬产权形式。 2002年，经政府批准，世界银行首次在柬埔寨推出土地管理和行政项目。其既定目标是通过登记和发放产权，提高土地使用权的安全性。土地管理部是这一进程的主要执行机构。 LMAP产权优化了传统的硬产权，增加硬产权所缺乏的GPS定位信息。这些地理标记点清楚地界定了财产边界的坐标，避免了任何土地纠纷的漏洞。 LMAP产权也往往因为其可靠性而给业主带来更高的价值。 申请LMAP产权需要直接与土地管理部和其他相关官员沟通，这是因为LMAP受到国家层面的认可。对于已经勘测过的房产，获得LMAP产权通常需要6至12个月的时间。 4. 分契式产权 2009年，柬埔寨引入了分契式产权，允许外国公民完全拥有柬埔寨共有建筑物中的私人单位，以刺激外国人对当地房地产市场的投资。 分契式产权指的是共同拥有的建筑物中个人单位的所有权证书。建筑空间包括由个人业主独享的私人单元和其他共同拥有的空间（休息室、游泳池和健身房等设施）。如前所述，分契式产权允许外国人拥有高达70%的共有建筑物，但前提是外国人购买的是第二层或以上的房产。 为了在购买前验证分契式产权的合法性，买家应该检查开发商的硬产权和总体发展规划，并与各部委交叉检查这些文件。通过这些文件，购房者可以获得业主、物业和产权分类的关键信息。 在柬埔寨购买土地或有地房产 虽然外国公民不允许直接拥有永久产权土地，但有几种方式可以让外国公民持有土地权益。 成立土地控股公司 成立一家法律认可的公司，51%的股份由柬埔寨公民拥有。这对外国投资者来说风险最小，但由于成立公司的成本较高，一般只适用于高价值的豪宅。同样重要的是，任何土地控股公司都需要缴纳利润税。 长期租赁 长期租赁允许拥有开发土地和获得建筑许可的所有必要权利。由于最近的一项法律修改，租赁期的上限为50年，并可再延长50年。值得一提的是，如果土地为国家所有，最长租赁期为40年。这可以成为最终成立土地控股公司的重要垫脚石。 在与土地所有者签订任何租赁协议之前，最重要的事情之一是进行产权调查，以了解谁拥有产权，以及是否有任何抵押权登记。 先获得柬埔寨国籍 如果外国人满足以下条件之一，政府将考虑其公民身份申请： 在柬埔寨居住至少7年，并能够熟练地操高棉语。 捐赠或投资330,000美元（约256万元人民币） 一旦获得公民身份，外国人就可以拥有自己名下的土地和房产。 相关文章：26年来首次！柬埔寨宣布将制定新移民法 通过本地人代买 以柬埔寨公民的名义购买途径简单，价格便宜，经常被投资者使用，但它忽略了宪法禁止外国人直接拥有财产的规定。因此，根据柬埔寨法律，提名结构不被承认。 有些公司提供专业服务，外国人可以在柬埔寨购买在售土地，但产权是以当地公民的名义持有。这些公司提供的服务是为了减少以朋友或配偶的名义持有土地的明显风险。由于缺乏监管，在选择这一方案时，建议进行高度的尽职调查。 更多【居外百科｜柬埔寨篇】干货内容： 为什么投资柬埔寨：国家概况 柬埔寨房产投资最强攻略：外国人产权与房产类型 柬埔寨那么穷，为什么物价高上天？ 作者：Zoe Chan 今年最后一波赚钱机会在哪里？ 如果您希望在相对安全的社会经济和地缘政治环境中获得合理的利润，那么柬埔寨可能是您的首选。 想在柬埔寨购买房产？请填写下方表格，与居外的专业房产顾问取得联系。
从上世纪70年代，日本就开始关注氢技术研发，巴士已上路，目前研发重点为远程交通工具上，如氢能源飞机和快铁，且明确打算投入市场。 不仅是日本，欧美也在发力氢能。氢能是一种来源丰富、绿色低碳、应用广泛的二次能源，正逐步成为全球能源转型发展的重要产业。 根据国际主要能源机构的预测，氢能产量将在2050年达到5-8亿吨区间，占比从目前仅约0.1%全球能源占比上升到2050年12%以上的占比（以上）。 这其中，对于中国大陆来说，需求也将同步上升。 根据2020年研报，中国大陆氢气总产量达到2,500万吨，主要来源于石化能源制氢（煤制氢62%、 天然气制氢）。其中，天然气制氢占中国氢能产量的19%，而电解水制氢仅占1%。而当前，全球氢能产量约7,000万吨左右，主要为化石能源制氢。 2021年中国年制氢产量约3,300万吨，同比增长32%，成为目前世界上最大的制氢国。 根据中国氢能产业联盟预计，到2030年碳达峰期间，中国大陆氢气的年需求量将达到约4,000万吨，在终端能源消费中占比约为5%。 到2060年碳中和的情境下，氢气的年需求量有望增至1.3亿吨左右，在终端能源消费中的占比约为 20%，其中70%为可再生能源制氢。 2022年3月，中国国家发展改革委、国家能源局联合印发《氢能产业发展中长期规划（2021-2035年）》， 以实现“双碳”目标为总体方向，明确了氢能是未来国家能源体系的重要组成部分，是用能终端实现绿色低碳转型的重要载体，也是战略性新兴产业和未来产业的重点发展方向。 氢能作为高效低碳的能源载体，绿色清洁的工业原料，在交通、工业、建筑、电力等多领域拥有丰富的落地场景，未来有望获得快速发展。 氢能产业链主要包括上游制氢，中游氢储运、加氢站，以及下游多元化的应用场景。 目前来看，其主要应用场景分布于交通业、工业、发电以及建筑领域。 氢能应用场景 目前交通和工业为主要应用领域，建筑、发电等领域仍然处于探索阶段。据预测，到2060年工业领域和交通领域氢气使用量分别占比60%和31%，发电领域和建筑领域占比分别为 5%和4%。 （1）交通领域 氢燃料电池汽车是交通领域主要应用场景，未来有望实现高速增长。2020年由于受到疫情等因素影响，中国大陆氢燃料电池汽车产销量出现下降。 但2021年氢燃料电池汽车产量和销量分别同比增加35%和49%；今年以来氢燃料电池汽车产销量进一步增加，上半年已经超过去年全年。 中国《氢能产业发展中长期规划（2021-2035年）》显示，计划到2025年中国氢燃料电池车辆保有量达到5万辆。 据此计算，未来几年中国氢燃料电池汽车保有量的年均增长率将超过50%。氢燃料电池汽车主要包括氢燃料电池系统、车载储氢系统、整车控制系统等。其中，氢燃料电池系统是核心，成本有望随着技术进步和规模扩大而下降。 （2）发电领域 氢能发电主要有两种方式。一种是将氢能用于燃气轮机，带动电机产生电流输出，即“氢能发电机”。 氢能发电均存在成本较高的问题。氢燃料电池发电成本大约2.5-3元/度，而其他技术发电成本基本低于1元/度。降低成本是氢能在发电机领域发展的关键。 【信息来源：毕马威KPMG】 氢能汽车发展趋势及投资机遇 氢气作为能源，在纳入使用的过程中，会采用存储、封存等各种方式进行处理，确保其安全性。 以在汽车上的应用为例，根据车厂分析，氢能源汽车和锂电池汽车一旦发生爆炸燃烧，锂电池电动车带来的伤亡程度可能更高。 基于氢能自身的优势，它的安全风险远小于给驾驶人带来的益处。 中国大陆在氢能汽车领域，使用多集中在重卡等大型车上，氢燃料电池体积大（缺点），在小型乘用车上的应用就比不过锂电，只能在卡车、物流车等大型车上一显身手。 氢能源卡车就是通过氢气和氧气在燃料电池中产生电力来给电动机供电，从而推动卡车在路上行驶，有着比较高的能量转换效率。 （1）中国大陆已经有近1万辆氢燃料电池物流车，这是氢能在汽车行业应用的最好证明，但也是其缺点的体现：氢燃料电池体积大。 （2）2021年中国大陆新建100座加氢站，累计建成数量达218座，位居世界首位。2022上半年快速更快，新建加氢站超270座，全国几乎都有覆盖，其中广东、山东、江苏、浙江站点最多。相较于锂电池充电慢、换电麻烦等问题，加氢站的快速落地，让氢能在充电这一环节占据优势。 从政策层面来看，在碳达峰及碳中和目标大背景下，同时也作为中国“十四五”规划的重要内容，氢能产业可以说进入了快车道。 根据国家发展改革委近日发布的氢能产业发展中长期规划来看，明确“十四五”时期燃料电池车辆保有量将达到约5万辆。 到2030年，形成较为完备的氢能产业体系，到2035年，氢能在终端能源消费中的比例明显提升。 目前已有10多个省、50多个城市陆续发布了氢能产业专项规划。长三角、珠三角、环渤海等地区已初步形成氢能产业集群。 「氢科技」是世界的潮流与趋势，氢能源的研究与应用，正在蓬勃发展！氢能源的应用非常广泛，涵括新能源汽车业、一般工业、高科技产业、制造业等。 举凡氢能发电机、氢能发电机电动车、氢发电站等，都可以用氢能来完成。意即所有依赖汽油运行的，完全可以氢能源来取代。 众多国家宣布 2035 年停止发放燃油车牌照，酝酿时日的「氢能」已被公认为终极能源，氢燃料电池汽车，正蓄势待发迎向世界，挺进新能源汽车产业之新里程碑。 AHET台北母公司研发的加氢时间仅需 3-5 分钟，环保无污染，零排放等优势，将会成为汽车产业发展的主流重点。 该公司商品优势在于产氢设备体积小，产氢量高，产氢量纯等优点，将为新能源汽车产业绽放清新亮点。 该公司自主研发的专利技术商品独特，符合安全、便利、经济、实用、环保无污染等特性。致力于氢科技的研究领域，获得多项发明专利。 实验室设备齐全，能够在研究试验阶段，提供很好的研究支持。极具突破性之车载自动产氢供应本车燃料电池使用技术，业已研发成功且安全方便，并得到台湾中科院的试验认证，可以商业化量产。 该公司深具开发市场的优越资源、氢燃料电池生产的计划和产品的订单、整合研发团队的优势和扩大产业规模，现已成功可以量产成品并推广到市场，未来计划让商品和服务质量推向全球。 AHET台北母公司研发的「氢能发电机」是引领全球电动车的黑科技。2021年开始将自行研发的「氢能发电机」体积小、「氢能发电机电动汽车 (载具)」营销各国(陆续接订单中)。该公司的全球专利及自行研发的「氢能发电机」产品介绍：（氢能发电机的氢能是用氢油经过产氢装置制氢的）。 【信息来源:台北氢能源科技、世界金控】 氢能发电机 锂电池 续航力 1,000公里 400-500公里 充电时间 加氢3-5分钟 充电3小时 充电方式 车载自动产期 需到充电桩充电费时 气候限制 不受气候限制 0度以下电力下降30%-50% 环保 无污染、零排放 有电池化学物污染 使用年限 10年以上 每5年必须更换电池 成本 发电机成本1万美元/台 电池成本1~1.3万美元/组 政府政策 有补助 无补助 氢能发电机与锂电池动能车比较表 风险提示：投资有风险，入市需谨慎；理性投资，风险自担。本文仅代表个人观点，不作为投资建议！
「日圆创25年新低，投资房产好时机？」 抑或是，「楼价近30年高位，卖楼套现是机会吗？」 其实，这两句话并没太大关系，只是反映外国人对日本房地产买卖双方的两种看法。你是哪一方呢？以下的评论，或会帮你你找出答案！ 近月，日本房产界出现忙得不可开交的现象，与几名日本房地产中介交流时，他们异口同声表示「好忙好忙，更会忙到年底」。 他们解释，除了要回复客人有关房产资料和问价的来电及电邮，自七月日本对外开放放宽后，更开始要接待海外旅游团及免检测之商务人士，种种迹象显现全面通关指日可待。 然而，对于专业投资者来说更是急不及待，马上托地产中介申领商业签证，冀快人一步到实地考察作买楼投资。 PropCap 房产投资入门知识 一般投资房地产的总回报 = 房价增值率（Capital Gain）+ 租金回报率（Rental Return） 如投资海外房产就需加上汇率回报（FX return）。各回报率会受市场不同因素（Factors）影响，大致因素如下： 房价增值率（Capital Gain）： Supply/Demand, Income Growth, Money Supply, Interest Rate…etc 租金回报率（Rental Return）：Supply/Demand, Inflation…etc 汇率回报率（FX return）：Interest Rate, Currency Supply / Demand（Trades demands, Speculation）…etc 我们先认识这3个回报率的含意，以及他们如何对日本市场造成影响。 房价增值率 （Capital Gain） 房价一般而言是持续上升。90年代日本房地产泡沫爆破，经历了十多年持续性走下波，终于在2003年始上升。今日东京都二手楼的平均成交价，已升至泡沫时代的平均价，而楼价一年的平均升跌幅大概是3-5%。 如果有人说日本楼价不曾上升，则代表他正与30年前的楼价相比较。当然，我相信没有香港人在30年前已开始投资日本楼，若有的话，应该是十年前了，那当时的房产至今没有理由不赚钱。不赚钱的原因或者是「入咗垃圾货」。 租金回报率（Rental Return） 租金回报率的算法是以一年的租金收入/楼价计算的。 一般租金都是平稳上升，惟日本租金与过去30年并无明显差别。也就是话，租金收入在不变而房价上升的情况下，租金回报率就会一路走低。日本楼租金回报率正正是这个走势。 汇率回报（FX Return） 外币FX投资有升有跌， 不似其他投资产品般长升或长跌，因此一般人都以短炒形式操作非长揸。而另一个特色是，一般投资产品走势上升时慢，下跌则会加快波动率上升，但外币汇率上升和下跌时的波幅较为接近，因此每一个周期波动会较短且变化不大。 基于以上因素，那究竟应否买入日本楼或放售？ 现在的你可以选择你心水的情景！ 我认为现在是低位买日圆投资房产的好时机！ 恭喜你选择了投资日本房地产！ 日圆兑港币美金创25年历史性低位，对于不少人来说是前所未见，甚至40多岁的中年人亦仅有一面之缘，显得现今的日圆汇率十分诱人。 投资讲风险，无人知晓未来走势会升或跌、长升或长跌。其实投资产品的特性是容易理解的，例如，债券到期时取回本金；房产价格则基本上是长期上升；而对于一种货币，除非人民对它失去了信心，否则局面大多是「升升跌跌」。如果能在低位大手买入外币，想投资海外房产就「想输都难」。 投资外币就要认识标准差（Standard Deviation），那现在是否买入日圆的机会呢？ 我们可以参考USD与JPY历史标准差（Standard Deviation），又名（Volatility）。 USD/JPY Volatility Per Month: 平均是 3.83% ，等于一个Standard Deviation，意思指有67%机会率USD/JPY汇率在一个月后升跌幅不大于3.83%左右。 标准差对投资者有什么启示？ 我们可以比较一年的USD/JPY Volatility和一个月的USD/JPY Volatility 一年的Volatility的算法是: （Volatility Per Month）3.83% × √212 = 13.27% 意思是一年的升跌有67%的机会率是 ±13.27% （一个标准差Standard Deviation）以内。 如果我们放大观察这两个标准差，即是有95%的机会率升跌幅度在 13.27% × 2 = ±26.54% 以内。 现在我们可以看看今年USD/JPY的走势。 一年前至今，日圆已贬值了26日圆，超过23%以上，稍达至两个标准差的26.54%，这类情况属为罕有，100年内仅有5次机会发生，而今日的日圆差一点就达到绝地反弹的水平，加上7月联储加息或会对日圆压力的巅峰，实在值得留意！ 我们可以想像美日汇率一年间的浮动达23%，比房价升跌大得多(1年升10%已非常多)如果在合适的时机买入日圆作房产投资，期待回报率十分理想。除了日本房产之外，还有没有其他以日圆来投资的方法呢？ 成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)也是不错的选择，一年的定息回报达至6%～8%。 创30年楼价高峰，是否时候卖楼套现呢？ 今日选择出售日本房地产的你，恭喜赚钱了！ 战后的日本房产价格俨如坐过山车，导致八、九十年代的一家三代也无力供楼，之后千禧年代，价格更一度陷入低迷，房产业一蹶不振。 事实是否如此？ 2011年东日本大地震后，日本中央银行在股票市场上不断地买进Topix和J-REIT的成分股。2012年12月安倍前首相于第二次上场后，为了稳定利率而不停地买进国债。 在存款负利率、超低息贷款的情况下，造成资产价格暴涨。当时的你，若有能力向银行申请贷款，想必猪笼入水。现今全球进入新高通涨时代，利率由历史性低位返回正常范围，对长期依赖低利率的日本肯定有影响。 许多人评论日本楼不应作投资，皆因楼价长期不升。倘使比较30年前的房价，的确是没有升跌，但对比10年前，二手住宅单位楼价已升至接近100%，如若这样都不算升值的话，这个人肯定对日本房产一窍不通。 投资房地产的优点是租金收入稳定，资产长期升值，可以通过贷款做杠杆，增加回报，但缺点是流动性低，短期变现未必易事，当经济疲弱的时候，成功卖出变得难上加难。 然而，今日楼价适逢是30年来的高位，简直是「Seller Market，条街无货卖」。如果想卖得好价钱，现在肯定是好时机！ 当卖楼套现后，你会考虑将日圆兑换成港币后，但赚蚀或不多，而选择将日圆存入银行一、两年，等待美国加息周期完结后，日圆汇率想必或会回升，但此时的你，又会嫌弃日圆存款无利息，我会建议成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)，一年的定息回报达至6%～8%。 了解更多 PropCap 日本房产按揭及Re-finance贷款计划 想知道 PropCap 如何帮你买日本楼或按揭套现? 不妨联络我们！ 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏
澳洲地广人稀，其高人口增长、稳定的租金收益率和房地产市场，让澳洲房地产长期以来都非常受海外投资者青睐。 住宅类型方面，澳洲的房屋选择可以说是非常多样化，其中大致分为House、Townhouse、Villa、Apartment、Unit、Duplex和Studio等。 以下是三种最适合家庭居住的房屋类型，赶快来看看！ 第一种： House（独立别墅） 主要特点：面积大、带院子、大家庭 House在澳洲可以说是最常见的房屋类型，大概占了澳洲住宅的80%。独门独户独院的House主要有木质结构和砖房两种建筑风格，如果你是热衷于建造属于自己的家园，那么House会是你不二之选。 优点：占地面积大，活动空间也较大，卧室、客厅、餐厅、花园、车库、泳池等设施应有尽有。House对于大家庭非常友好，一家大小可以在房子附带的大院子进行各种家庭活动游戏。 缺点：由于澳洲政府对住宅有一定的绿化面积要求，因此院子需要足够的草坪覆盖率。如此一来，别墅会面对一定的蚊虫问题，而且需要定期进行草坪维护。 推荐原因： 宽敞的House非常适合有孩子和长辈的大家庭一起居住，在所有的房屋类型中的自由度和私密性是最高的，久住之后可以翻新和改建，升值和保值潜力属所有房屋类型中最高。 第二种：Townhouse（联排别墅） 主要特点：双拼别墅、两层或以上 澳洲的联排别墅基本上都是双层，两套别墅共享同一道墙，简单来说就是和邻居的联排别墅紧挨在一起。由于面积限制，联排别墅的院子会比独立别墅的小很多，但多数会有露台。 优点：经济型别墅，相较House更有价格优势。Townhouse一般都是双层砖房，因此外形上更时尚，居住舒适感高。由于没有大院子，因此蚊虫也少，室内比较干净。 缺点：联排别墅的平面设计和部分内部装饰统一，不能按照自己的喜好改建房子。相邻的窄长型房子，隔音不理想。停车位比House少，客人停车不太方便 推荐原因：适合刚组建的年轻家庭，价格经济实惠，维护费用也较低。 第三种：Apartment（公寓/单元） 主要特点：中央商务区、便捷性、安全性 Apartment是高层带电梯公寓，最大优势是其便捷的地理位置。Apartment普遍较新，多数是20年以内新建的，户型以一至三房为主。 优点：生活配套齐全，健身房、泳池、桑拿房等设施供居民使用。公寓配有门禁系统，安全性较好。 缺点：房屋面积小，物业费较高。自由性不如House和Townhouse来的高，如有养宠物或想举办派对等活动需注意。 推荐原因：容易出租，适合习惯都市生活的家庭，对上班族夫妇较友好。若选择步行指数高的公寓，还可以做到出门完全不依赖交通，步行即可抵达附近的生活设施。 厌倦了建造风格千遍一律的现成房？想要建造或改造自己的满分梦想家园？澳大利亚新南威尔士州Caringbah South现有一个由三处房产组合而成的房产正在出售。这片土地总共占地2675.9平方米，拥有36.58米的超宽临街面积。 这也是此大规模、高价值的房产近70年来首次出售。此澳洲大House的面积已经如此豪气，相信改造成豪华精品别墅都不是太大问题。 房产的后段可以欣赏到多兰斯湾如画的水景，以及横跨科内尔、克罗努拉和国家公园的广阔海岸景观。地理位置优势使得这几处房产的稀缺性浑然天成。 你可以考虑对房屋进行装潢改造，也可以选择推倒重建。由于三处房产拥有占地面积和独特性的优势，改造后的升值潜力不容小觑，投资或自住都是很不错的选择。 这三处独特的房产详情如下： 35 Langer Avenue 占地面积：853平方米 3个床位、1个浴室、1车位 目前租赁价格为每周580.00澳元 35A Langer Avenue 占地面积：969.9平方米 4个床位、3个浴室、3车位 潜在的租金回报为每周800.00澳元 37 Langer Avenue 占地面积：853平方米 3个床位、2个浴室、2车位 目前出租价格为每周580.00澳元 有兴趣购买此房产，欢迎点此浏览房源讯息，或者联系居外热线400-041-7515。
投资海外房产的优点：1、国内限购和货币超发的情况下，投资海外房产的风险底，并且租金收益长期稳定。2、新形势下，海外房产可以成为规避CRS的工具。3、良好的医疗、治安环境，还能为子女提供优质的教育等。投资海外房产的缺点：1、存在汇率变动的风险。2、存在法律不懂风险、语言不通风险。3、存在政治上动荡的风险等等。 现在很多人进行房产投资会选择选择房屋净值贷款的方式，这种方式能够从房屋净值中提现一大笔现金支付首付或者全款买房，当然这种方式也是存在优缺点的！ 通过 HELOC 投资海外房产的优点： 1、 快速便捷。通过这种方式一般两周就能够拿到贷款，只要材料准备齐全，办理的速度非常快。材料准备一般包括信贷审批、收入证明、贷款价值比等，贷款方的信誉积分要达到620分以上。 2、 更多现金和更优的贷款期限。贷款方一般能够批房屋价值的70%-80%的贷款，贷款人的信誉积分极好那么 HELOC 的初始贷款利率为3.48%。个人贷款的期限通常比较短，一般是1-7年，也可以选择10-25年期限的。 3、 不需要通过卖房来买房。因为这种方式主要用于美国，所以对于在美国拥有房产的人士来说，这种方式可以帮助你在其他国家购买理想的房产，并且不用卖到原先的房产，同时它比股票、证券套现更有利。 通过 HELOC 投资海外房产的缺点： 1、 房产有可能面临被拍卖的风险。因为房子是抵押品，所以还款不及时的情况下，就有可能被银行拍卖掉。 2、 利率是可调整的。HELOC 的贷款利率通常是变化的，不过也有很多种选择，利率的变动受不同贷款条例的影响。 3、 利息不能够免减。贷款的利息除非是用于翻新房屋，否则将不能用于抵税。 以上就是海外投资房产优缺点的相关内容！
澳洲留学申请，需要大家认真准备申请的材料，那么你知道留学该准备哪些申请材料吗？快来一起看看澳洲留学申请材料清单一览表。 一、澳洲留学申请材料清单 澳洲留学需要的材料包括护照、毕业证（或在读证明）、成绩单、雅思成绩单等。此外部分学校或专业会要求提供CV和PS，商科专业可能需要提供GAMT或GRE成绩，EMBA还需要参加面试，设计类专业还需要提供作品集等，有正式工作经验的申请学生还要提供工作证明，申读研究型课程的学生需要准备研究计划等材料。 1、必备材料 个人护照； 毕业证或在读证明、成绩单； 申请澳洲本科：如果高中已经毕业，需要提供高中成绩单和在读证明（建议做公证书）；如果高中还未毕业，需要提供高中毕业证和成绩单（建议做公证书）。 申请澳洲研究生：如果本科已经毕业，需要提供本科成绩单和在读证明（建议做公证书）；如果本科还未毕业，请提供本科毕业证、学位证和成绩单（建议做公证书）。 3. 语言成绩单（澳洲留学前期申请并不强制要求提供，可在拿到有条件offer后再补交合格的语言成绩），具体包括雅思IELTS 、托福iBT、托福pBT、培生PTE等，同学们可以任意选择适合自己的语言考试。 2、其他材料 CV和PS（Personal Statement）：澳洲高校录取学生主要看院校背景和个人成绩，因此申请很多专业并不需要CV和PS，不过对于有工作经验的学生，尤其是毕业后有较长全职工作经验的学生，澳洲相关院校会要求申请学生提供CV和PS来做补充说明。 2. GAMT或GRE：商科专业可能需要提供GAMT或GRE成绩，EMBA还需要参加面试，设计类专业还需要提供作品集等。 3. 工作证明：有正式工作经验的申请学生还要提供工作证明。另外部分研究生课程有工作经验要求，同样需要提供工作证明。 4. 其他：推荐信、个人简历、研究计划书、挑选研究课题等资料也很重要，尤其是申读研究型课程的学生，必须要看重研究计划，研究计划可说明申请人的研究方向、研究方法、选择本项目的原因等，要尽可能的突出个人对项目的一些实质性想法。 二、澳洲留学文书写作要求 1、符合西方思维习惯 文化的差异导致东西方在什么是美德和优缺点的看法上不尽相同。在以往的经历中发现，有些留学申请人表达出来的“优点”实际上在西方看来是缺点，反映申请人对学术问题毫无主见；而有些申请人认为不好的东西恰恰是西方人所欣赏的，认为这些能表现出申请人充满个性。所以申请人要了解如何以西方的思维方式取舍你的申请素材，把有益的亮点有选择性地挑选出来，在适当地篇幅里展示出来。 2、突出重点，主线明确 清楚有力地表达您的求学动机，和学习学术能力。在国内有一种错误的观点，个人陈述要“煽情”才能有效果。有的留学申请人就通过描述不相干活动展示“独特”的性格，或是学术上感觉没有什么可写的，就写自己考试时克服了重重困难，如何考取了好成绩。这是根本不着边际的写法，会让录取者发掘不到你的特点。 要知道，个人陈述是要在很短的时间内，清楚地用几百字告诉招生教授你是入学非常合格的人选，盲目“煽情”完全不需要。千万别描述你如何地历尽劫难，别乱下结论，你不可能因为愤怒和苦难而脱颖而出。 3、结构简单，衔接紧密 留学文书怎么写，留学文书其实是你个人的广告。要重点突出，形象鲜明。仔细想想，留下深刻印象的广告哪个不是简明而富有创意的-许多申请人往往想把自己的全部优点都写出来告诉教授，觉得这样才能全面的展现自己。但是试想一下，招生教授天天都要做大量的教学工作，还要抽出时间阅读数量可观的留学申请资料，只有那种简单有力的文章才能让人印象深刻。 千万别对失败找借口，解释为什么没有成功。最重要的是写出你做了些什么来捱过挫败，然而，除了疾病的不可预见状况外，别为成绩不好或糟糕的学期找借口。如果可能，请着重解释个人挫败怎样赋予你新的态度，使得你坚定地走向成功。不要大肆渲染你的个人闪光点，只要着重在这种个人心迹揭示中写出前因后果即可。
当我们考虑在澳大利亚投资时，为什么我们要寻找独立屋而不是公寓？这可能是很多想要移民或者买房人士比较关心的问题，以下一起来看看吧！ 独立式房屋是典型的独立住宅，买家购买的是独立产权的土地。 根据人口普查数据，独立屋很容易成为澳大利亚自住者最受欢迎的房产类型，有多达72.9%的人口居住在独立屋。澳洲当地人比较喜欢住在离市中心5-30公里的别墅，虽然生活便捷程度要比公寓差一些，但与公寓和联排别墅相比，独立式住宅提供了更大的灵活性、空间和隐私。 如果投资别墅，距离市中心30公里左右、价位适中、区域相对好、以独立屋为主的低密度生活区会更好。 购买独立屋能享有什么优点？ 更多的空间 如果你追求的是空间，房屋比公寓和联排别墅提供更多的活动空间。如果你有一个大家庭，或者希望有发展空间，那么独立屋是一个不错的选择。 户外空间 与公寓不同，大多数的独立屋子都有前院和后院。如果你是一个爱种植花草人士，想扩大房子的占地面积，或者有孩子需要漫游的空间，后院是非常理想的配置。你可以建一个凉棚或娱乐空间，如果你有足够的户外空间，还可以加一个游泳池。 更多隐私 住在房子里而不是公寓里的一大好处是，你通常不会和邻居们住得很近。独立屋一般上建在附近郊区较大的地段上，因此所腾出来的空间为屋主主提供了更多的隐私，也可以摆脱喧嚣的城市生活。 住在房子里也意味着你不会与邻居共用同一堵墙。 因此，如果你是喜欢在晚上播放音乐，也不必担心会遭到邻居投诉。 灵活性 如果你拥有你的房子，你可以或多或少地做你喜欢的任何事情（当然是在合理的范围内）。只要你符合建筑法规，你就可以自由地对你的房子进行装修。 无论是你想拥有一个带地毯和金色浴缸的亮粉色浴室，或是想要开放式的平面图，还是在房子中间的建设庭院，都是随你选择。 你还可以通过增加房间来扩大房子的占地面积——这是你在公寓里绝对做不到的。 相关阅读：澳洲房子与公寓的优缺点PK 如果你要在澳大利亚拥有一套房子，你必须提供所有的东西，如房子的保险，业主协会协议等。当你看澳大利亚的房价时，有很多房子可供选择。在这里你可以看到，澳大利亚是一个极好的投资地。 人性化设计的独栋别墅 彻底满足你的生活需求 居外为你精选位于澳大利亚新南威尔士州Prestons区，为科维家居（Kove Homes）的一栋新建房产。 早于2018年，Aussie Home Loans和CoreLogic分析房产销售与人口普查数据，评选出全澳20个带有孩子的家庭最多的郊区。悉尼西南部表现亮眼，共有11个郊区入选，其中Prestons区被列入全国最适合家庭的前五名郊区。 而此项目开发商的来头也可不小。科维家居（Kove Homes）是Vogue集团的一部分，凭借超过38年的行业经验，一直致力于为客户提供优质服务。Vogue家居的房屋建造均以家庭价值观为基础，在一代又一代勤劳的澳大利亚人中传承至今。这些家庭价值观已经带到了科维家居的建造理念中。 科维家居（Kove Homes）坚信，创造的重要性不仅仅关系到一个住宅，更是关系到一种生活方式。因此，每一栋住宅都能够以切合客户的生活经验和生活质量为基础而设计完成。 它是否你在心目中寻觅的梦想房子呢？欢迎 点击查看房源信息，填写下方表格或致电 400-041-7515 谘询，免费获取项目咨询和独家优惠。
海外的房产虽然回报比较好，但并不是购买后完全没有风险。在海外购房所遇到的风险还是比较多的，如汇率风险、合同风险、价格风险、质量风险等等。想在海外购房有效规避风险，购房前一定要做好各方面的调查，如了解购房国家的政策、流程、房价、汇率等等，针对专业问题可以聘请专业人士帮助解答，如找靠谱的房产中介、找专业的房产律师等等。 现在在海外购买房产可供选择的类型有现房和期房这两种，在海外期房又被成为楼花，和现房相比，楼花的价格更加实惠，对于不着急使用的投资人来说，它们会考虑购买这种。不管是现房、楼花，购买过程中都存在优点和缺点。针对购买过程中的风险，要学会有效避开。 购买现房的优点： 1、现房的房屋质量、周边设施和环境都是一目了然的。 2、大多数现房的产权非常清楚，不用担心产权上的风险。 3、现房坐在的地段发展都比较成熟且交通很便利。 4、现房投资回报的周期比较短，且大多二手房都自带装修。 5、购买现房后可以直接入住，不用担心房子会变样。 购买楼花的优点： 1、楼花的房产大多没有竣工完成，但会提前出售。 2、在建出售的楼花房价非常优惠。 3、可以提前挑选规划合理的房源小区。 4、放款支付不用过于着急。 购买现房的缺点： 1、大多数现房都是二手房且被人居住过。 2、现房可能存在设施老化的稳定，需要自己翻新。 3、现房的装修风格可能不是自己喜欢的风格。 购买楼花的缺点： 1、楼花大多没有完成竣工，所以存在完工的风险。 2、购买房产前期承诺的规划可能在后期无法彻底实现。 3、楼花可能出现烂尾的现象等。 想要在海外购买更有保障的房产，就要仔细调查合理避坑。
无论对于移民、海外置业和投资来说，关键且必要的一步就是银行账户设立了，该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户。 账户类型 从属性上来说主要分为本地账户和海外账户，顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说，绝大部分选择肯定是一个海外账户（也叫离岸账户）。这两类账户最大的区别就是在归属地上，有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则（Common Reporting Standard，简称CRS）正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求，许多国家推出了税务居民配套的投资方案，即合法的取得当地税号（税号获得并不一定通过移民方式实现，请不要混淆），再进行账户设立。再次提醒一点，这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施，不然非常容易得不偿失。 另外离岸账户在使用上有一定限制，例如在设立账户当地一些电子支付，包括商户优惠等，但并不影响你正常的转款和投资。 另外一种分类是按财富管理级别进行的，我们拿新加坡汇丰银行（HSBC）举例分别是： 普通个人账户；只提供给当地或持当地长期签证的人士设立，其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。 Premier卓越账户；存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户，特点就是设立流程简单，无需准备太多文件即可申请，非常适合有意愿前往当地工作，生活，学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现，当然必要时客户经理也会参与到服务中来，也是在离岸账户中被选择最多的类型。 Jade尚玉账户；该账户是最新的类型，主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点，同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务，以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要，可以避免许多沟通上的障碍，让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候，如果没有专人服务，你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通，一次又一次消磨你的耐心，并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例，因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。 Private Bank私人银行账户：在没有出现Jade尚玉账户之前，高净值人群标配的银行账户就是PB Account，这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现，与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中，有两点比较容易被“吐槽”，第一项就是开户速度，这一个合规流程不仅让客户“头痛”，也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC，不仅需要体现账户申请者大量的个人信息，也需要类似移民一样写一个简介CV。（资金累积的合法过程，资产规模等）目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间，尤其在当下，受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家，私人银行家与风控，风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时，我想客观地说，应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解，并让他能有机会将这份“善意”传递下去，才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题，如果你的账户里从不做任何投资，那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率（例如房贷利率，较低的交易佣金等）。单单一项账户管理费，就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后，没有费用的支持，是难以达到的。 从币种上，也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中，都存在一定的费用和汇率风险，最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了，并在每次又汇款时注意不要给错账户。 从功能上，也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现，当你申请了银行账户一定时间之后，有了一些稳定的消费和收入流水，你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户，你需要时常确定其中的资金余额，确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开，其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆，并产生一定的手续费，当你的投资频率非常高的时候，经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。 从持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述，而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性，例如夫妻一方在当地生活，而另一方需要往返两国，联名账户无疑给了很大的便利。 一般常见文件清单： 身份证件（例如护照，身份证等） 地址证明（账单，有地址信息的证件等） 名片（建议提供，这样方便银行填写你的工作信息和联络方式） 资产证明（一般来说不用提供，除非你需要贷款或申请私人银行账户） 税号（如没有海外税务身份的中国申请者，就是身份证号） 银行的选择： 在账户设立上，如何挑选一家适合自己的银行呢？关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有： 资产转移 房屋贷款 投资理财 消费 移民，保险等资金过渡 分红及其他收入 …… 例如资金流动性较大的账户，比较在意的一定是费用和及时性，费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”，而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构，不再需要通过中转行来进行转款业务。 再举一个例子，海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款，通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候，你可以选择一个固定利率去锁定，而在你摸不清情况，无法判断这个利率未来走势的时候，你可以采用浮动利率。一般来说，如果你选择了浮动利率，就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率，因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时，本地银行的优势会比较大。 最后，我建议不要过多去设立银行账户，这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户，并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。 投资移民知情者 投资入籍和投资居留的在线门户 联系邮箱：contact_us@yueyangju.cn
相信很多人在购买高楼物业时，都会头疼应该要买哪一层楼，才会有舒适、比较好的居住体验。 即使不是在国内购买自住，在国外投资高楼物业也一样，如果买错楼层，将会影响租客的居住体验，最坏的结果可能会收到许多差评，影响您的投资。 无论您是自住或投资，在购买高楼物业的住宅前，先来了解建中国建筑学家吴良镛建议的4个优选楼层。而且，建筑学家更直言，不管一栋楼有几层，这些楼层都将会是给您舒适、居住体验极佳的理想楼层。 中间楼层：各方面较均衡 每栋楼的中间楼层都是较抢手的，因为这楼层在各方面都没有太大的缺点，因此居住体验感比较好。 中间楼层位置刚刚好，不高不低，比低楼层有着很好的通风和采光效果，视野方面虽然不比高楼层，但是仍能清楚看到窗外的景色。 与高楼层比较的话，中间楼层在出行方面比较方便，没有高楼层的住户如此依赖电梯。如果电梯停电或发生故障，又或是发生紧急状况却无法使用电梯时，住户也比较容易使用楼梯。 不过，中间楼层的最大缺点就是价钱高。因为各方面都比较均衡，居住体验最好，可说是最好的楼层，因此整栋楼就属中间楼层的价钱最高。 次顶层：高楼层优点聚集地 由于顶层在夏天时长时间在太阳下暴晒，导致室内温度非常高，还会有长期积水的问题，容易产生漏水和渗水的情况，非常影响居住体验。因此，一墙之隔的“次顶层”就成了最受欢迎的楼层之一，也被称为“凤凰层”。 次顶层之所以这么受欢迎，是因为顶层已经将所有缺点“抗”下来了，所以次顶层不会面临积水、渗水问题，也有顶楼隔热，让次顶层的舒适性、居住体验极佳。 而且，次顶层海拔位置高，因此不容易被其他建筑物遮挡视野，无论是通风、采光或视野条件，都是整栋楼中一等一的。 当然，由于是高层楼的关系，次顶层也是存在着高楼层的缺点，如电梯依赖性极大，如果发生紧急状况就会很危险，即使走楼梯也不容易逃生；遇到电梯高峰期时，也会很难等到电梯，上下楼不方便。 至于水压方面，高楼层的水压本就低，如果高峰时期用水就会有很大的影响。因为一般上是物业二次供水，所使用得水是来自水箱的存储水，无法保证水的质量，生活上或健康都可能受到影响。 带阁楼的顶楼：阁楼“抗下”顶楼缺点 上述提到，顶楼的各个缺点，将会影响居住体验。但是，带阁楼的顶楼则优点较多，甚至可说是远胜没有阁楼的顶楼。 顶楼是最高的一层，不会受到其他楼栋的遮挡，所以无论是视野、采光、通风的效果都非常好。如果房子单位朝向南北方向，通风效果更佳。不仅如此，顶楼也不会受到楼下住户、楼房外马路汽车来往的噪音干扰，所以会比较安静，适合喜欢安静的人居住。 就如上个点提到，顶楼有渗水或漏水问题，也有太阳暴晒导致室内非常炎热，需要一直开着空调降低温度，而这也使每个月的电费也是不小的开支。 但是，这些对于有阁楼的顶楼来说，阁楼已经将所有缺点“抗下”。阁楼会帮顶楼承担雨水的冲刷，让渗水或漏水问题得以解决，也帮顶楼“遮阳”，让室内较不那么炎热。 至于缺点方面，与次顶层一样，顶楼会面对水压、电梯的问题。此外，如果屋顶的质量有问题，一样会出现渗水或裂缝等问题。 带院子的一楼：使用面积大 一楼可是整栋楼最方便的一层，不需要乘坐电梯就能直接出门，出入非常方便，更有利于老人出入。同时，一楼一般都有地下停车场或地下室，这就使一楼容易受潮的问题得到改善。 一楼还有一个最大的特点，就是带有院子，不仅单位使用面积大，而且也是一个非常不错的私人空间。平时闲暇时，可以种植或打理一些花草，呼吸新鲜空气，偶尔也能约三五好友喝茶聊天，轻松欢乐地度过下午时光。 另外，我们都知道整栋楼最贵的楼层是中间楼层，上下依次递减，所以最便宜的楼层就属于顶楼和一楼。而且，一楼不光是带院子，有些开发商还推出买一楼送负一楼的优惠，所以使用面积比楼上的大许多，如此算来，一楼的房价可是特别低。 不过，一楼属于低楼层，因此会有采光和通风差、蚊虫滋生等问题。 这四层都是建筑学家吴良镛亲自建议的优选楼层。虽然是楼层佳选，但是事情是百分百完美的，每层楼绝对会有各自的优点和缺点。 只要在购买时依据自己的需求和喜好，参考本篇文章找出自己喜欢的楼层，相信就能找到您心仪的房子单位啦！ 若果在海外找房、看房、挑房的过程中需要更具针对性的协助，欢迎随时与我们联系！居外IQI的专业团员会尽快给您满意的回覆。
