与日本京东的房价相比，大阪的房价更加实惠一些。由数据可知，京东房产均价大约为5.4万元-6万元/平，而大阪房产的均价只需要3.4万元-4万元/平。疫情之后，日本大多城市的房价都在上涨，大阪同样如此。根据消息可知，2025年要在大阪举办世博会，在这一政策的影响会进一步刺激大阪房产价格上涨，从长远的角度分析，投资大阪房产是高收益的选择，并且当下购买能够以较为优惠的价格购入。 大阪的房产是低投资高收入的存在，根据城市毛租金回报排行可知，大阪的租金回报率一直稳定在6.07%，在世界排名中位居前十。在大阪购置一套房产相当于在东京购置1/4的房产，不仅在价格上占据较大的优势，且租金回报也要比东京高。大阪房地产的发展趋势是明显上升的，公寓的升值率一直很高，比例高达3.3%。从2012年至今，大阪的土地价格一路飙升，这也使得房价同在上涨。 大阪受欢迎的程度一点不比东京差。大阪的旅游资源非常丰富，生活环境是非常宜居的，对于在该城市投资房产的人来说，既可以获得稳定的收益，也可以用于自住享受生活。2025年在大阪开展的世博会是合法化的，一定程度上会吸引大量的外资和人口，届时不仅住房的需求量会增加，价格和投资的人也会疯狂变多，租金回报率更会在原有的基础上上涨。 大阪是日本唯一一个能够全年营业民宿的城市，其他大多城市只能够营业180天，这对于投资房产的人来说，放宽了条件限制。日本政府为推动大阪的发展，会推出很多利好的政策，这对于海外投资者来说是很好的机会，所以趁现在大阪房价还没有疯涨，有足够资金就快入手吧。
来自全球200多位演讲者和行业领导者，将在四天内，用35种以上的语言提供最新的技术，企业家精神和自我发展方面的前沿信息，面向世界各地超过20万名听众 上海，2020年10月28日 由亚洲房产科技集团居外IQI发起的亚太线上科技大会ADAPT CONVENTION将于11月18-21日举行，届时将有全球200名演讲者和行业领袖，用35种以上语言，以视频会议方式，向全球20万名听众，介绍令人兴奋的科技、创业和自我发展方面的前沿信息。大会旨在推动亚洲的科技创新，通过知识、技术和数字化的加速，为本地区的下一代企业家赋能。 居外IQI是一家总部在上海、香港和吉隆坡的房产科技企业，旗下有亚洲房地产两大品牌: IQI和居外网。 IQI为东南亚及中东地区最大房产经纪人网络之一，在这些地区的15个国家拥有1.5万名房产销售人员。2019年，IQI售出了价值10亿美元房产。 居外运营juwai.com和juwai.asia两个亚洲线上房产平台，每年展示及推介111个国家的房源，其价值总额达4万亿美元 ，每月活动用户人数为550万。 居外IQI董事会执行主席Georg Chmiel说，“今年的疫情使得房产界本来需要2-3年时间来适应数字化，现在只要2-3个月就完成了。疫情突显了科技对房产界以及其他行业的重要性，加快了这些行业数字化的紧迫性。我们发起这次亚太科技大会，正是出于这个背景。” 本次线上科技大会获得了亚太区行业领袖们的支持，大会总共邀请全球200多位嘉宾，现已确认的演讲嘉宾已经有200多位了，包括可口可乐、梅赛德斯-奔驰汽车，Salesforce，iClick、联合利华、还有新加坡第三大房产经纪公司橙易产业。确认的行业领袖和媒体合作伙伴中也有20多位来自中国，包括京东房产，百度直播、搜狐、澳洲财经见闻、小鹅通、普华永道、CEATEC中欧协会、上海现代服务业联合会、海之蓝游艇等知名企业。 京东房产总经理曾伏虎先生说，“我非常荣幸被居外IQI邀请参加此次全球线上科技大会 ，非常期待与亚太地区听众分享京东房产运用科技力量成功的案例，我将讨论《房企如何借势大电商节实现爆破式营销》。 小鹅通首席运营官 樊晓星女士说 ，“我非常荣幸被居外IQI邀请成为本次大会的主题演讲嘉宾，小鹅通是一款集品牌营销、知识产品交付、用户管理和商业变现为一体的数字化工具，助力企业完成轻量化数字化转型。我将在本次大会中讨论《小鹅通：有中国特色私域流量SaasS产品》。总部位于悉尼的澳洲中文财经媒体“澳洲财经见闻AFN” 联合创始人和首席运营官娄岩也将发表演讲，介绍疫情如何中使得澳洲金融行业的数字化提前2年快速推进。 演讲者将围绕数字化转型的12个关健领域做分享，这些领域是：业务数字化，数据，支付解决方案，商业改革，数字工具，技能与发展，通过数字平台获客，数字化转型，超级应用程序，自我发展，企业资源规划，和品牌。 全球包括亚太地区、欧美等15个国家将有超过20万名听众参与4天的各场演讲，最多听众来自房产经纪界，其次来自金融科技界，市场科技界以及移民行业和海外房产投资者。 听众职位以初级和中级管理人员为主。 本次大会的售票所得将全部捐献给马来西亚的慈善组织。 Georg Chmiel先生说，“居外IQI业务运营所在地，也是本次大会的覆盖范围，正涵盖了全球最具活力的经济体：大中华区、印度次大陆和东盟，这三个地区的人口约占全球人口的一半，相对于世界其他地区而言，其GDP持续强劲增长，中国经济今年更是率先转负为正，势将引领亚太地区的经济复苏。此次大会将为本地区的企业家提供一个充电和为未来挑战作好准备的机会。” 大会详情请访问 中文官网 https://www.juwai.com/events/ADAPT2020 英文官网 https://www.adaptconvention.com/
导语：和其他国家的房产相比，日本房产成为众多投资者的心头好。之所以成为大多数人的选择，主要原因在于日本房产投资风险较低、具有稳定的收益回报、房产产权永久以及房价范围合理等等。海外人士在日本购房不受限制，只要有足够的钱，买多少套都行。 大多数海外人士比较喜欢投资日本东京、大阪等人口密度高的城市，毕竟这些城市的房源更加受欢迎以及市场需求量更多。如果你有投资日本房产的想法，可以把相关的联系方式放在下方或者直接联系我们，我们会给你有关日本房市最新的讯息，会根据你的需求找到合适你的房源。如果投资日本的房产进行出租，回报率有多高呢？ 投资回报率的具体含义 投资海外房产所了解的回报率并不是表面回报率，而是指满室时租金收入相对于物业价格的比率。 如果你在日本购买的房产是1000万日元，年租金回报收益是100万日元，那么你的表面回报率是10%。因为你没有把购买房产时的各种税费、维修费用、管理费用等考虑进去，所以没有得到实际的回报率。想知道日本房产投资后的回报率，必须要区分表面回报率和实际回报率的区别。 日本的房产类型很多，投资购买的类型不一样，所获得的实际回报率也有差别。比如你在日本投资公寓的表面回报率是6%-7%左右，减去其他各种费用比例1.5%-2%左右，公寓实际回报率在4%-5%左右才是正常的。 如何确定不同房产类型的投资回报率？ 想要确定所购房产类型的投资回报率，主要是通过确认空房时间和正在募集的房租，通过这两方面可以判断预期的投资回报率。日本各类房产类型的投资回报率都不是很高，但它的稳定性能够维持较长时间。 对于初次投资日本房产的人来说，想要获得稳定的投资回报，在购房时应该注意什么呢？ 投资海外房产最忌讳盲目跟风，投资之前一定要确认自己所擅长的投资风格，然后制定投资该房产所要达到的目标及资金预算，根据自身财务运行情况进行自我全面分析。 投资日本房产可以从这几点进行分析： 1、投资房产所在区域的租赁需求 关于区域租赁市场的需求情况，可以进入日本的政府网站了解该地区迁入、迁出的人口变化。时间充裕的情况下，可以亲自去实地考察，然后再询问房地产公司详细的了解情况。 2、了解所购房产周边的竞争物件的情况 所投资房产如果用于租赁，一定要了解周边的竞争情况，这样才能保证房产租赁的概率有多大。在网上一般能够确认正在出租的房产，但无法确认最后成交的租金是多少，想要了解这方面，还是要和日本的不动产公司进行联系咨询。 日本值得购买的房产主要在哪里？ 日本值得购买的房产主要集中在两个城市，分别是东京和大阪。这两座城市的人口密度非常大，并且每年新增的年轻人口数量也在不断的增加。租赁市场的需求大，自然房产的租金回报率就比较高。同时这两个城市也是日本房地产保值增值空间较大的存在。从房产价格上来说，目前大阪的房价要比京东的房价更便宜一些。从成本效益上讲，大阪的房产更值得投资。 日本的实际回报率并没有10%这么高，大阪的租金回报率一般在5%-5.9%左右，再加上其他的房产税、管理费、所得税等各方面的因素，房产的实际回报率可能只维持的4%-5%左右。 以上相关内容就是在日本购房所获得的回报率的情况。
继温哥华、多伦多等地推出海外买家税后，中国买家并没有完全退却。最新数据显示，中国购房者再次对加拿大房地产市场表现出越来越浓厚的兴趣 ，与两年前不同的是温哥华、多伦多已经不再受宠，他们把眼光投向加拿大不起眼的地方。 居外网数据显示，与2017年相比，中国买家对加拿大房地产查询在2018年增加了8％。最受青睐的是哈利法克斯和卡尔加里。 2018年，中国买家对温哥华房地产的询盘同比下降2.8％。而多伦多的的询盘则下跌10.3％。与此同时，哈利法克斯的查询增加了394％，卡尔加里增加了234.4％，蒙特利尔增加了35.7％，渥太华增加了32.5％。 哈利法克斯的标志性豪华公寓The ROY，这栋22层高的现代住宅位于哈利法克斯市中心遗产区的中心，地理位置优越，营造出大胆而优雅的建筑风格。2卧2卫房型，建筑面积88平方米，房价约¥323万。 居外物业编号：46293537 点击查看房源信息 看房者一年增加两倍 居外网CEO罗雪欣（Carrie Law）表示，中国买家对卡尔加里的关注已经明显高于以往。2018年第三季度的询盘量比第二季度增加了50%，比去年同期增加了200%多。 她说，对于中国买家来说，卡尔加里综合了加拿大的所有精华：环境好，宜居、有好的学校、国际航班也多。“卡尔加里是一个新兴的城市，拥有良好的发展前景和完善的教育设施，同时交通也不拥堵。” 最受欢迎的Mahogany社区就位于卡尔加里的东南端，它比邻市内最大的淡水湖，自然环境优越，生活方式舒适，住宅质量优秀，被2015年SAM Awards评为卡尔加里市年度最佳社区，是一个非常理想的湖边家园。房价约¥95万-250万。 居外物业编号：35399686 点击查看房源信息 中国买家多数用来自住 居外网的数据表明，这些中国买家中炒房者并不多，73%的购房者表示买房是用来自住的。许多人是为了让孩子入读加拿大的学校。“他们都认为中国的教育压力太大，想给孩子一个培养个性发展的教育环境，而不是注重考试技能。” 卡城地产经纪Jessica Chan说，居外网的数据与她的经验相符。她代理销售的30多套独立屋和公寓，买家都来自中国，他们买房子都要在好的学区。 2017年3月，由居外网和蘇富比國際房地產（Sotheby's International Realty Canada）联合所做的调查显示，中国人2016年在加拿大主要城市置业的主要动机是为了小孩上学；其次是“自用”。 从不同城市来看，中国客户在蒙特利尔看房有46％是为了孩子教育，温哥华为44％，多伦多41％，卡尔加里则为9％。 若论以“自用”为目的，在卡尔加里寻找物业的中国人有62％，多伦多37％，温哥华25％，蒙特利尔则为34％。 调查还显示，加拿大是美国和澳大利亚之后，排名第三的最受国际购房者欢迎的目的地。 地产局：只是传闻尚无数据支持 不过，卡尔加里地产局（CREB）经济师Ann-Marie Lurie表示，该局并没有海外买家的数据，虽然大家都在说中国买家来了，但是在销售数据上并没有体现。卡城1房价连续五个月下跌。她认为销售低迷与失业率高有关。今年9月卡尔加里的失业率达8.2%，是全国失业率最高的城市。 京东商城可买加拿大房子 专营海外地产的中国房地产核心网站居外网（Juwai.com）与京东商城（JD.com）达成协议，现在中国买家将可以通过京东商城的平台看到多国的海外房地产销售信息，这些国家包括加拿大，美国，英国及澳大利亚。 这无疑是中国电商巨头及最大海外房地产网站的强强联合。根据相关资料，京东商城是中国仅次于阿里巴巴的的网购平台，出售商品种类繁多，包括家电、手机、服装、食品，以至医药等各类商品，号称拥有3亿消费者群；而居外网则是中国最大的以提供海外房地产信息为主的网站，拥有全球约200万个房源。 居外网CEO罗雪欣（上图右）表示，与京东商城成为合作伙伴无疑是一大创新，让数以亿计的客户利用京东的网购平台来寻找心仪的海外物业。这也让居外网的核心使命得以实现，就是让越来越多的中国人成为全球居民和投资者。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多加拿大在售房源，或致电 400-041-7515 谘询加拿大留学丶移民和房产投资的机会。 来源：加国无忧 责编：Zoe Chan
查看更多悉尼公寓房源悉尼岩石区（The Rocks）的一套3层阁楼公寓房，以1620万澳元的售价卖给了一名中国买家，创下了今年悉尼公寓房售价的纪录。新房主可能是中国网络红人“奶茶妹妹” 章泽天。据悉尼晨锋报房地产报导，尽管这个售价创下了今年以来悉尼公寓房的最高价，但并没有经纪公司宣扬此事。消息人士称，该交易签有严格的保密协议，不得透露任何内情。 报导称，产权纪录显示，该阁楼公寓房的买家名叫Zhang Zetian，但目前还不清楚这位买家是否就是中国网络红人，被称为“奶茶妹妹”的京东商城老板刘强东的女友章泽天。拥有亿万身价的刘强东在英语圈中被称为Richard，在今年中国的福布斯富豪榜上排名第11位。目前他正和女友章泽天租住投资银行家沃尔顿（Alastair Walton）位于悉尼沃克卢斯区（Vaucluse）的水景豪宅。这套由著名建筑师芬奇（Kann Finch）所设计的阁楼公寓房建成于2012年，拥有四间卧室和五个洗手间，室内设计师是国际设计师哈梅尔（Thomas Hamel）。一年前的预期上市价格超过了1500万澳元。 虽然岩石区的这套阁楼公寓房创下了悉尼今年的公寓房售价纪录，但最高纪录则是由Residence Hyde Park的一套更大面积的阁楼公寓房Sulman所创下的。该公寓房在2013年以1700万澳元的天价，卖给了中国亿万富豪、上海舟基集团（Zhouji Group）的创办人黄善年（Shannian Huang）。浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
在美国，房地产交易的达成与结束通常以在产权公司签订合同，买方向卖方付款为标志。这个过程比较复杂，需要耐心和对每一步骤的熟悉。那么，结束房地产交易有哪些关键步骤呢？一、聘请律师 聘请律师并非是必需的，然而尤其是在商业地产买卖中，强烈建议您找经验丰富的律师帮助。聘请律师会涉及到更多开支，但往往这部分钱值得花，因为律师能帮助您详细了解合同细节，发现并解决任何可被解决的问题，例如，产权中存在的留置权。二、获取贷款选择一个良好的银行作为贷款人非常重要。他们为您提供贷款预批准文件并与您的报价一同提交，同时，银行帮助您密切关注利率变化，在最佳时机建议您锁定利率，并向您说明贷款要求，进行房价评估。三、谈判和签订合约一个好的房地产经纪人不仅能帮您找到心仪的房产或卖出房产，而且应当帮助您谈判、签署合同，并向第三方产权托管公司提交执行合同。四、尽职调查期/期权合约期一旦合同被各方接受、执行，并提交至第三方产权托管公司，期权合约期便开始了。此时，买方开始对房产进行尽职调查。虽然不是必需的，但是强烈建议买方在这个时候订购房屋检查服务。调查、虫害和地基检查等服务也可以在这个时候订购。在此期间，购房者可以仔细查看房屋有无任何问题。在期权合约期届满前，房地产经纪人应协助客户与卖方谈判房屋存在的任何问题的修理及资金补偿。五、第三方产权托管公司与产权调查 产权托管公司是交易中买方和卖方之间中立的第三方托管代理人。产权托管公司负责托管交易中的全部资金，例如保证金，并托管与交易相关的文件，直到合同规定的所有事项完成。在德克萨斯州，产权托管公司还帮助客户申请产权调查报告。产权调查和产权保险为买方提供法律保护，费用通常由卖方支付，这样，当购买房产后，没有任何人能声称这套房产是他的。产权调查也为您提供任何关于所有权上的模糊，房产抵押，房产使用限制等信息。六、成交与资金托管在成交当天，买卖双方将签署担保契约、信托契约等其他贷款文件，并交由托管公司托管，直至合同规定的所有条件均满足。当买方支付合同规定的资金，贷款人提交贷款许可后，房产购买交易完成。拥有丰富专业知识和经验的房地产团队能帮助您完成这一系列手续，让您免除一切顾虑担心。不仅帮助您了解交易文件，更重要的是发现并避免交易中任何潜在的问题。房地产合理避税：1031同类不动产互换投资美国房地产，不仅能获得丰厚收益，达到投资多元化，而且，若恰当安排投资，更能合理避税。 在出售地产项目时，有多种不同的策略，其中，1031同类不动产互换是很重要的一项。在进行投资前，我们建议您与美国的注册会计师讨论这一节税方式，以及其他的合理避税策略。根据美国1031同类不动产互换税法条例，商业地产投资者若出售持有的投资型地产A，并在规定时间内将所得收益投资于另一投资型地产B，则可以免交地产A的资本利得税。长期资本利得税率通常达20%，或更高，若您在出售地产时获得$50万美元净收入，则这项免税条例能帮您节省$10万美元的税款。然而，此免税互换条例不适用于股票、债券等非不动产投资，这也是为什么福布斯富豪榜上90%的富人选择了房地产投资。下面，我们来看看合理避免资本利得税的具体要求：两项地产需为同类型：均为投资型地产Exchange 投资者需用出售投资型地产A所得的收益购买同类型的地产B，例如，出售一间商铺，用所得利润购入出租公寓。然而，如果出售商铺后购买自用别墅，便不包含在免税范畴内了。美国绝大多数提供收入的投资型地产均为同一类型。时间限制美国国家税务局给了商业地产投资者充分的时间寻找下一项地产投资项目，但投资者必须在规定的截止日期前完成交易，从而免付资本利得税。首先，投资者需在出售持有地产后45天内找到下一项投资，其次，需在出售持有地产后180天之内购入新地产。关于本书BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！《USA地产大亨》连载文章：新书：中国大老板已成为美国新地主（一）——为什么投资美国房地产《USA地产大亨》连载（二）——如何选择地理位置《USA地产大亨》连载（三）——独栋别墅物业《USA地产大亨》连载（五）——纽约市《USA地产大亨》连载（六）——洛杉矶《USA地产大亨》连载（七）——达拉斯-沃斯堡《USA地产大亨》连载（八） ——西雅图《USA地产大亨》连载（九）——迈阿密《USA地产大亨》连载（十）——波士顿 BF苏富比副总裁阿班专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
大洛杉矶地区是仅次于纽约都会区的美国第二大城市区，位于加利福尼亚州南部，横跨五个郡，分别是洛杉矶郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）、里弗赛德郡（Riverside County）和文图拉郡（Ventura County）。大洛杉矶地区总面积8.8万平方公里，2015年总人口1870万人，其中最大的三座城市分别为洛杉矶市、长滩市和里弗赛德市。洛杉矶郡（Los Angeles County）洛杉矶郡拥有十分多元化的产业布局，其科技、时尚、娱乐、旅游、航空航天、生物科学、医疗等产业均在全球占据领先地位。高科技产业：长期以来，洛杉矶是科技和创新产业的中心，这里活跃着从创业型公司到谷歌、脸谱网、YouTube和Snapchat等全球巨型高科技企业。2013年，高科技产业为洛杉矶提供了4万个工作岗位，约占当地就业量的9%，为地区GDP贡献$1083亿美元。时尚产业：洛杉矶是美国乃至全世界时尚产业的先锋，时装业年营业收入达$180亿美元，是美国其他地区难以企及的，当地的十多所设计专业学校为这里提供了充足的设计人才。娱乐产业：洛杉矶长期以来被认为是全球娱乐业之都，对于很多人来说，洛杉矶和好莱坞就是娱乐业的代名词。美国六大电影制片厂中的三个均位于洛杉矶市内，包括派拉蒙影视公司、20世纪福克斯和环球影城。2011年娱乐业直接或间接为洛杉矶郡提供超过58万个工作岗位，创造年经济效益达$1200亿美元，其中，直接经济效益$470亿美元，占洛杉矶年生产总值的4%。酒店和旅游业：从阳光沙滩到好莱坞星光大道，从乐趣无穷的主题公园到振奋人心的体育比赛，洛杉矶拥有众多为人向往的游览目的地，同时，洛杉矶是美国西部的商业中心，吸引无数商务人士来访。2013年，4220万访客从世界各地来到洛杉矶，并在当地消费超过$180亿美元。洛杉矶郡共有超过8万酒店和旅游业从业人员，并有1000多家酒店和9.7万个酒店客房。航空航天产业：得益于适宜的气候、开阔的地形和数所著名学府，洛杉矶二十世纪以来一直是航空航天业的重要地区。2014年，洛杉矶所在的南加州地区的航空航天业相关工作共6万个，占全美的14%，用于生产制造的支出达$240亿美元。洛杉矶国际机场（Los Angeles International Airport）是全球第七、全美第二繁忙的机场，共九座航站楼，2015年运载旅客超过7490万人次，拥有往返于全球41个国家和美国101个城市的直飞航班。洛杉矶国际机场年货运量全球排名第14 ，美国排名第五，2015年货物运载量逾210万吨，总价值超过$1014亿美元。洛杉矶港（Port of Los Angeles）是西半球最繁忙的集装箱货运港口，也是美国和亚洲之间最主要的货运港口之一。洛杉矶港拥有现代化的货运码头、仓库设施和全美最大规模的港口铁路设施。2015年装卸810万件20英尺当量单位集装箱，货物价值$2900亿美元。洛杉矶是世界一流高等学府和研究机构所在地，其中包括著名学府加州理工大学（California Institute of Technology）、南加州大学（University of Southern California）和加州大学洛杉矶分校（University of California Los Angeles）等，这三所学校在美国新闻和世界报道的2016全美大学排名中均位居前25名。此外，洛杉矶拥有很多专业院校，如加州艺术学院（California Institute for the Arts）、艺术中心设计学院（Art Center College of Design）、时装设计及采购学院（Fashion Institute of Design）、奥的斯艺术设计学院（Otis College of Art and Design）和美国电影学院（American Film Institute）。作为美国的门户城市，洛杉矶是中国投资者进行海外房地产投资的主要地区之一，如绿地集团2014年投资$10亿美元建设洛杉矶绿地中心（本书十一章案例分析），和中国泛海控股集团2015年在洛杉矶市中心黄金地带开工建设集豪华酒店、精品公寓和繁华商铺的混合使用项目。橙郡（Orange County）橙郡距离洛杉矶市中心约45分钟车程，这里最大的三座城市分别是安纳海姆（Anaheim）、圣安娜（Santa Ana）和欧文（Irvine）。洛杉矶的发展给橙郡带来了大量人口增长，很多在洛杉矶工作的人选择居住在这里。橙郡以旅游业而著称，这里的著名游览胜地包括被无数人所钟爱的迪士尼乐园，北美第12热门的主题公园Knott’s Berry Farm游乐园，以及数个风景绝美的原始沙滩。橙郡是数家财富500强企业总部所在地，包括Ingram Micro 、First American Corporation、Broadcom、Western Digital和Pacific Life。这里也是包括马自达、东芝、三星、起亚、三菱和现代等著名跨国公司的地区总部所在地。内陆帝国（Inland Empire）内陆帝国位于洛杉矶市以东，是大洛杉矶地区包括圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）和里弗赛德县（Riverside County）的大片快速增长的郊区地区，很多在这里居住的人在洛杉矶或橙郡工作。较低廉的土地价格、大片的空闲土地和便利的交通网使内陆帝国地区成为理想的货运枢纽地，因此，进出洛杉矶港和长滩港的货物往往在这一地区仓储集散，并发往美国或世界各地，据统计，加州超过80%的进口货物流经洛杉矶-内陆帝国通道。投资语录洛杉矶是世界的十字路口，绝佳的地理位置使这里成为美国的西部首都、太平洋沿岸的东部首都和拉丁美洲的北部首都。——Eric Garcetti，洛杉矶市长洛杉矶一直是全球领先的金融、商业和文化之都。这是一个不断成长的城市，充满活力、生活成本较低，并且是稳定的工作和生活之地。洛杉矶是科技、智力资本和创新的热土，这些都促使这座城市占据比过去更强大的经济地位。——Brian Cullinan，普华永道执行合伙人（南加州、亚利桑那州和内华达州市场）洛杉矶好莱坞是工人的电影业中心，奥斯卡颁奖典礼每年在这里举办，这里也是美国历史最悠久的电影院校——南加州大学电影学院所在地。——《纽约时报》洛杉矶是“世界创意之都”，当地每六个人中就有一个在创意产业工作。——Otis创意经济报告关于本书BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！《USA地产大亨》连载文章：新书：中国大老板已成为美国新地主（一）——为什么投资美国房地产《USA地产大亨》连载（二）——如何选择地理位置《USA地产大亨》连载（三）——独栋别墅物业《USA地产大亨》连载（四）——达成交易《USA地产大亨》连载（五）——纽约市《USA地产大亨》连载（七）——达拉斯-沃斯堡《USA地产大亨》连载（八） ——西雅图《USA地产大亨》连载（九）——迈阿密《USA地产大亨》连载（十）——波士顿 BF苏富比副总裁阿班专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
特约撰稿朱丽娜香港报道 阳光海滩、民风淳朴、生活舒适，这些都是吸引陈芳（化名）在曼谷买房养老的主要因素。 “北京的房价太贵，70万（元）连市中心的一个厕所都买不到，但在曼谷可以买到一个精装修拎包入住的公寓，而且周围的各项生活配套都十分齐全，生活成本也很低。”已步入退休年龄的陈芳向本报记者坦言。 两年前，她因工作原因经常往返曼谷，被当地的生活环境所吸引，便决定在曼谷市中心以70万元购买了一个实用面积为27平方米的公寓。“这个公寓托管给物业管理公司，每个月租金大约1.5万泰铢（约3000元），租期空档我会和家人过来度假住上一段时间。” 当时陈芳的这个决定在很多人看来十分大胆，“我当时买的时候，人在北京，并没有去当地看房，只是看到房产经纪在朋友圈发的照片觉得很满意就拍板了。十天后，我就飞去曼谷签了合同，完成了交易。” 随着在曼谷停留的时间越长，她越发爱上了这个城市。去年一年，她相继在曼谷投资了两套公寓，一套实用面积达到39平方米，位于曼谷CBD中心，售价650万泰铢；另一套毗邻安努（On Nut)空铁站的30平米公寓，售价为500万泰铢，“计划是两套出租，一套面积稍大的可以和家人自住，比如北京冬天天寒地冻，空气差的时候，可以过来住一段时间。” 根据泰国法律规定，年满50岁的外国人可以申请长时间居留泰国的养老签证。高品质的医疗服务和实惠的价格也让陈芳更加坚定了在泰国养老的决心。她回想起去年冬天，丈夫因头晕去当地的高端私立医院，在经过一轮详细的检查后，她收到的账单只有200多元。 净租金回报最高达8% “目前曼谷市中心的住宅租金净回报率约为4%，一些潜力较大的区域可以达到8%左右。通常中国买家会把房子托管给物业公司，一次签12个月的租约，支付给物业公司1个月的租金。”东南亚最大房产经纪网络IQI泰国经纪人郭浩杰向记者表示。 同时，她指出，以曼谷为例，由于土地私有，近10年以来每年曼谷的房价保持5%-10%的涨幅，“而且泰国的房产是永久产权，当地楼市仍处于起步阶段，对外国买家并无太多的限制措施。目前在曼谷购房的中国买家有些是阿里巴巴、京东这类高科技公司的外派人员，有些则是在当地做一些出口中国的生意，包括乳胶床垫等”。 2019年第二季度，居外网录得的中国买家对泰国住宅的询盘量依然同比激增74.2%。泰国已经超越日本、澳大利亚和美国，成为最受中国买家欢迎的海外置业目的地。其中，首都曼谷最受中国买家的青睐，其次为清迈、芭提雅等热门度假胜地。 “相比选择美国、澳洲等热门投资区域的投资者而言，中国买家对泰国房产感兴趣而且购房需求居高不下的推动因素并不陌生，主要来自教育、医疗、生活方式、价格、娱乐、投资等各方面。”居外网董事会执行主席Georg Chmiel表示。 根据居外网的统计数据显示，在泰国以实现投资目标而购房的比例相比其他国家高出21%，用作“第二住宅”或“度假房”的比例要高出148%，而以“退休养老”为目的的比例则高出达189%。 居外网上共有近3000套在售泰国房源，马上看房！ 对中国买家来说，合理的价格也是让他们对泰国房产产生兴趣的重要因素。居外网数据表明，2018年，中国买家在全球范围内咨询房产的价格中位数为30.8万美元（约950万泰铢），其中，大部分买家关注的是总价在25万美元（约770万泰铢）左右的房产。因此，泰国很适合对房产总价很敏感的中国买家，目前泰国尚未售出的新房平均价格仅为90146美元。 据郭浩杰透露，目前在泰国买房的中国人90%以上都是购买开放式或者一房的小面积公寓，总价在60万-120万元左右，“一些靠近地铁站、周围配套便利的公寓，基本入住率在85％以上，出租较为容易”。 90后买家寻觅度假屋 事实上，2010年之前，整个泰国几乎没有中国购房者的身影，而近几年，当地中国买房者的数量几乎呈“爆炸式”增长。 “之前泰国房产的主要买家来自日本、韩国、俄罗斯。泰国自2013年对中国游客开放落地签，很多中国游客开始在泰国进行深度游，更多地了解当地的生活，与当地人交往，从而产生在当地买房的念头。很多俄罗斯买家当时在芭提雅低价甩卖了一些房子，出现了第一波中国买家涌入的热潮。”她说道。 郭浩杰2007年已经移居曼谷，在当地发展自己的事业，并且举家移居泰国。在她看来，泰国当地居民大都信仰佛教，对外国人比较包容、开放，“他们认为有钱人是前世的福报，而并没有所谓的‘仇富’心理，而且对于绝大多数本地人而言，他们只要努力工作，实现置业并不困难。” 90后的小琪（化名）在去年的一次泰国之旅后，便下定决心要在当地购买一个度假屋。“我想要一个早上起来可以锻炼，晚上回来可以去游泳，氛围宁静的地方。曼谷房价合理，还能有租金回报。” 花了3个月时间，小琪终于在BTS沿线Phrom Phong站附近选定了一个面积30平米的二手房公寓，总价120万泰铢。这个小公寓虽然面积不大，但配套却丝毫不输五星级酒店，泳池、健身房、公共阅览室、桑拿房一应俱全。 从选房看房到考察周边环境、外加试住，到之后的订房、签约，她前后共飞了四次泰国。小琪终于过上了理想中的“不用为了房子而奔波的生活”，“我现在隔一段时间就飞过去休个小假期，不住的时候就把房子交给当地的中介作短租。这里除了生活十分便利，还有丰富的美食，丰俭由人”。 曼谷BTS Phrom Phong站八层共管式公寓The Nest Sukhumivt 22，让您在拥挤的城市中尽情放松，享受生活的所在。1卧1卫房价约¥133万。点击查看房源详情 数据显示，过去12个月，泰铢兑人民币的汇率上升了9.9%，但由于价格下跌所产生的缓冲作用，汇率增长似乎并未减退中国买家的入市热情。 机构预警曼谷楼市降温 作为国际大都会，曼谷1100万长住人口中有超过300万的外籍人士。生活成本低廉让很多外派人士对曼谷趋之若鹜。根据世邦魏理仕今年4月发布的2019年全球生活报告显示，在曼谷购买一杯咖啡的价格仅为2.41美元，两人在中档餐厅饱餐一顿只需花费26美元，高档住宅的价格约为45.5万美元，过去10年每年的房价涨幅为3.2%。 郭浩杰表示，目前曼谷楼市外国买家的占比约为30%。数据显示，今年曼谷地区的海外外派人员数量首次突破9万大关，同比增加2.8%。其中，日本外派人员的数量达到3.4万人，占比约19%，位居首位；中国外派人员的数量则达到2.7万人左右。这些外派人员最钟情的居住区域为素坤逸（Sukhumvit ）。 由于近年来公寓供应不断增加，多个不同机构均发出警示，认为曼谷楼市将出现一定程度的降温。根据莱坊（Knight Frank）的统计数据显示，2018年曼谷新增公寓供应量创下10年来的新高，共计约65000套，较2017年增长11%。从2009年到2018年的十年间，曼谷公寓的累计供应量已达到约50万套。 世邦魏理仕（CBRE）则预测，今年第二季度，曼谷正在兴建中的公寓达到3.35万套，环比增加10%，同比则上升10.3%。 该机构表示，由于供应不断增加，曼谷房地产市场将有所放缓。虽然曼谷市中心地价上升及黄金地段的永久业权土地稀缺，土地竞争仍然激烈，但由于政府推出楼市新政，以及2020年新曼谷城市计划开始，不少地产开发商要重新评估情况，销售活动也明显减慢。 根据世邦魏理仕的报告显示，今年第二季度，曼谷市中心一些正在建设中的高端公寓楼的售价已经下调至每平米26.7万泰铢，同比下跌2.3%，并指出部分开发商甚至对完工的楼盘进行降价促销，然而，由于土地价格坚挺，整体曼谷市中心地段的住宅价格将保持平稳。 开发商降价促销 今年4月起，泰国政府进一步收紧按揭贷款，如果首套房售价超过1000万泰铢，或房屋估值超过1000万泰铢，按揭成数限制由以往的90%降低至80%；2套房最高只可贷80%；两套以上或更多的买家，最高贷款上限仅为70%。同时，泰国银行将贷款利率由1.5%上调至1.75%。此举无疑将抑制本地买家以及部分投资需求。 郭浩杰指出，由于泰国政府今年提高按揭贷款利率、首付成数等新政，在新政正式实施前的2018年第四季度和2019年第一季度，泰国本土买家房产交易量大幅增加，尤其是2018年第四季度，交易量达全年最高，仅大曼谷地区就售出5.6万套，成交额同比增长将近40%。今年上半年，泰国大型开发商的策略主要是去库存，同时推迟新项目的开盘。 “今年第二、三季度，本地购买力暂时低迷。这意味着此时是买方市场，有充分议价权，而开发商为了清货也愿意给出优惠，是海外买家入市的好时机。泰国政府每4年调整一次土地价格，加上新土地税法将于2020年1月1日起实施，将对不开发/利用的土地征收空置税，所以预计2020年全泰国地价会同比上涨10%-15%。首都曼谷尤其是捷运沿线的地价更将呈直线上升趋势。”她表示。 今年8月中，泰国最大的上市房地产商Pruksa Holding表示，自泰国政府4月1日推出一系列新政以来，泰国楼市出现明显放缓的迹象，因此公司宣布今年推出的新项目将由55个减少至40个。 根据Pruksa Holding的统计数据，今年前三季度，大曼谷地区的楼市成交金额同比锐减22%至3000亿泰铢，其中公寓市场的整体规模则同比大跌28%至1600亿泰铢，成交量则同比减少22%至4.25万套。 “受到限贷和经济增长放缓等负面因素的影响，今年各大房地产公司都出现一定的业绩倒退，我们公司今年本来要推三个新的公寓项目，全部推迟到明年再开盘。”郭浩杰坦言。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多泰国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询泰国移民和房产投资的机会。 来源：21世纪经济报道 责编：Zoe Chan
2018年，中国个人持有的可投资资产总体规模达到190万亿元人民币，个人可投资资产在1000万元人民币以上的高净值人群规模达到197万人。其中过半有境外投资需求，而中国人历来就有购房置业的传统，购房置业成为海外投资的主要方式。 这些财富阶层形成了庞大的海外购房群体。据《2018年华人全球购房报告》的统计，2017年，中国内地人士在海外购买的住宅和商用房地产总额创下了1197亿美元的新高，相比2016年统计的1014亿美元增长了18.1％。自2010年以来，中国投资者所购置的海外物业累积总价值已达到4300亿美元。2017年，中国就成了全世界最大的国际商业房地产投资国家。 曾获全球科技媒体“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖的居外网，创建於2011年，也是目前拥有房源量最多的海外房地产中文网站。目前平均每月有310万用户查询居外网上展示的来自全球90多个国家或地区的280万条房源。居外网总部位於上海和香港，并在美国丶澳大利亚丶马来西亚丶菲律宾和泰国设有办公室。 如何看待中国的财富阶层？居外网的商业模式是什麽？在当下外汇管控的政策下，中国买家如何支付？日前，《中国经营报》记者专访了居外网董事兼CEO罗雪欣。 海外购房“众生相” 《中国经营报》：近年来，中国人海外购房形成风潮，甚至推高了当地的房价。居外网是专注於中国人海外购房的平台，如何看待这一现像？ 罗雪欣：居外网成立於2011年，业务聚焦於海外房产市场。当时，中国买家投资到海外市场的资金总额大概是50亿美元。到了2018年年初，我们原本预计随着全球经济形势的恶化和调整，以及国内政府加强外汇管制等方面的影响，这个交易额只会增长到1230亿美元，但最终统计，这个数字却达到了1293亿美元。 居外网的访问量充分显示了中国人海外购房的热度。从最新数据看，我们对外公布的数据每月都有310万独立访问量，2019年四五月访问量突破了330万，月均增长了20多万。 《中国经营报》：中国财富阶层海外购房有什麽特点？ 罗雪欣：我个人觉得，居外网访问用户的增长源於国内富人规模的不断扩大。数据显示，到2020年，中国的富人数量会增长到221万人，而“高净值人群”也会有较大提升，据AfrAsia Bank发表的最新财富报告，2018年，中国内地拥有10亿美元净资产的人群有23563人，预计到2028年会提升到51839人。 过去我们常认为，到海外买房的都是高端人群的专利，大家买房的目的地聚集在美国丶澳洲丶英国等传统发达国家的主要城市。然而，我们根据买家询盘数据发现，随着国家政策丶人口结构丶收入状况的变化以及各国开发商的支持，很多房价实惠的新兴市场如东南亚市场也逐渐进入国内普通中产买家的视野。 富人阶层丶有过海外买房经验的国内买家丶正准备“出海”的人，这三类人士是海外购房的主要用户。其中男女比例为6:4左右。他们的查询房产的平均价格大约为27.5万美元左右，在购房动机上，60%用於投资购房，50%用於自住，10%用於教育，5.2%来自度假需求，出於移民目的而购房的比例在增加，达到了3%。 《中国经营报》：如你所说，很多中等收入家庭也参与到海外购房人群中。从居外网创建至今，中国买家在海外购房时，在选择区域丶资金等方面有什麽变化？ 罗雪欣：还是有很大变化的。过去，美国丶澳洲稳居中国买家海外买房榜第一丶第二位置，英国或加拿大位列第三。但近两年，国际环境有了很大的转变，中美贸易战丶英国脱欧丶加拿大海外买家税，中国“一带一路”倡议等因素，导致了国内买家在海外置业时选择和偏好的转变。 居外网会把买家通过电话丶电邮跟我们的沟通记录下来。我们根据买家咨询统计数据发现，2018年泰国第一次成为国内买家咨询最多丶最受欢迎的购房目的地，今年一季度，日本也从以前的第八丶第九名的位置一举攀升到了第二。与之相反，传统投资国家的排名都在下降。 点击查看居外网上3000多套在售泰国房源 此外，居外网会定期发布全球各个区域的投资趋势，最新的数据显示，北美澳新这些国家购房热度在下降，而东南亚区域国家热度在上升。这是因为东南亚区域的房价低廉，带精装修，计算套内面积，这些因素对中国买家颇具吸引力。 中国政府规定，中国居民每人每年限购外汇5万美元。这个规定导致买家逐渐转向价廉物美丶离中国较近的东南亚国家。如泰国丶越南丶马来西亚和菲律宾等国。这些国家的房价人民币100万元左右就可以买到，期房还不需要付全款。所以购汇压力不大。 泰国普吉岛最负盛名的住宅区之一，背景是山区背景，由42间全新设计的两卧室泳池别墅组成，采用现代巴厘岛风格，是普吉岛西海岸令人兴奋的投资机会。该开发商因仅使用高端组件和注重细节而得到广泛认可。 居外物业编号：48346761 点击了解房源详情 让购房者理性回归 《中国经营报》：我们会经常听说一些中国购房者海外被骗的消息。如何解决海外的法律丶资金丶房源真实性等问题？ 罗雪欣：众所周知，中国买家只有在心里觉得踏实时，才会做出购房决定。如果只是单纯停留在线上“隔山买牛”，是不会踏实的。买家需要了解当地人的评价丶要到海外去看房，至少需要专业经纪人的对接。毕竟海外买房涉及当地购房条例丶区域特点丶学校丶交通便利等各类细节。假设海外买房需要解决100个问题，那网上只能解决50个，其余的需要寻求线下的专业服务。 由此，我们设立了专业的Consumer Care团队。这个团队能引导买家了解海外买房可能涉及到的各类问题，包括很多买家想像不到的常见问题，我们会第一时间先进行解答。更多当地相关的问题，我们会翻译後发送给当地的经纪人——我们的绝大部分经纪人客户都在海外，如美国丶澳洲丶加拿大丶新西兰丶英国等，随着“一带一路”的推进，我们在东南亚如菲律宾丶柬埔寨等国的客户也逐渐增多，他们都有各自的语言，经过我们专业的“Consumer Care”团队的努力，国内买家可以无障碍地和各国房产卖家进行沟通。 《中国经营报》：海外购房还需要注意什麽？需要哪些帮助？ 罗雪欣：要到海外谈成交易，并不是一件容易的事！中国买家到海外投资置业，要面对太多的不确定因素，要学习了解太多的当地法规。 事实上，买家要到海外买房必不可少地会面临很多细节的问题，例如外国买家在限购方面的细致规定丶再售卖时增值税的设定丶不同产权的划分等，居外网对此都有深入的规划和准备。这也是京东丶腾讯丶工商银行选择居外网作为独家合作伙伴的重要原因。 得经纪人者得天下 《中国经营报》：目前居外网的主要收入在B端，居外网的客户就是不同国家的经纪公司或有房源的经纪人，如何与B端合作？ 罗雪欣：目前我们的收入主要来自B端，对於C端准买家，是免费服务。将来，当我们的服务不断优化丶升级後，也不排除向C端收费。 我们B端的客户主要来自海外开发商丶经纪公司，有些客户已经与居外网合作多年。 过去七年，居外网一直在不间断地组织中外房产经纪人峰会，就是想为中丶外房产经纪人牵线搭桥，也算为国内房产经纪企业提供更多出路和更多资源。毕竟，目前国内中小规模的房产经纪公司，以他们的实力想要寻找到海外有实力丶可靠的房产合作伙伴，还是有一定难度的。 《中国经营报》：检验一切工作的效果就是促成成交，如何在最後一步，锁定购房者和客户的成交？ 罗雪欣：在之前海外房产市场规模较小的情况下，居外网更多聚焦在满足海外经纪人丶开发商和经纪公司的需求上。如今，我们扩展成多元化平台，更精准丶更深入地解决国内买家和国外商家在交易过程中出现的痛点，加快并促成交易的速度。举个简单例子，我们现在跟海外开发商谈合作时，都会对其进行深度调研，包括该开发商之前开发了哪些项目丶项目是否已经交付，是否第一次开发等。这一切，就是为了筛选出可靠丶专业的合作伙伴，然後再帮助他们与国内买家对接丶促成交易，甚至包括了和国内房产经纪渠道的对接。 点击查看居外网上来自90个国家或地区的280万套房源 如何精准“抓住”财富阶层？ 居外网是一家外资企业，CEO罗雪欣则是一位长期在世界各地奔走的香港人。此前，她在大中华地区从事广告推广业务超过20年，20年中，她经历了传统广告媒体到互联网的从业经历，她表示，“我深深体会到，对任何一个行业而言，归根到底还是口碑最重要。” 通常，最能影响购房者的就是家人丶亲朋好友。但是这种交流之後，购房者还是要通过“搜索”来完成海外购房的整个过程。“以前搜索主要来自报纸丶电视，现在更多来自手机丶APP丶小程序。”罗雪欣了解中国购房者的整条“认知链”，“搜索”之後就是“看”。通常“看”会持续较长时间，只有当用户对你的网站丶房源丶内容有了足够了解和信任後，才会决定“第一次接触”。居外网有一个“买家购买意愿系统BRS（buyer ready system）”，该系统用於收集买家在海外买房方面的详细需求和评估买家的买房准备是否充分丶进展到哪一步，比如买房动机是什麽，资金准备情况等情况。 “这个系统非常关键，因为这决定了与买家对接的海外房产公司应该派什麽类型的人为你服务。”罗雪欣表示。 在居外网，如果是为了小孩留学而购房，那为你服务的经纪人就应该足够了解海外当地的学区房信息。买家的这个需求，之前已由居外BRS系统提前传递到海外合作方，“信息被传送到，便能更精准地服务买家，也避免了买家重复沟通丶让买家觉得更踏实。这就是我们希望可以实现的效果。”罗雪欣说。 此外，罗雪欣认为，对所有购房者而言，下一个突破口肯定在高科技。“比如很热的VR看房技术，很多人都在用，但目前还是不够完善，还需要添加一个沟通层面的解决方案才是足够好的技术手段。因为每个人在看房源时，都会有一大堆的问题，如果缺乏‘带看’的过程，就很难做到转化。” 另一个突破口则在金融方面。目前，房托基金在中国还没有发展起来，而在国外已经有了20多年的成功运作经验。“这个需求其实是很有必要的，简单来说，通过房托基金，投资者不需要介入日常的置业丶投资丶管理过程，就能成功投资海外资产，也能有效降低投资门槛，让资金较小的投资者参与海外投资。这也是分散大家资产风险的有效方法。”罗雪欣表示。 老板秘籍 1. 中国人海外购房发生了哪些变化？ 还是有很大变化的。过去，美国丶澳洲稳居中国买家海外买房榜第一丶第二位置，英国或加拿大位列第三。但近两年，国际环境有了很大的转变，中美贸易战丶英国脱欧丶加拿大海外买家税，中国“一带一路”等因素，导致了国内买家在海外置业时选择和偏好的转变。 居外网会把买家通过电话丶电邮跟我们的沟通记录下来。我们根据买家咨询统计数据发现，2018年泰国第一次成为国内买家咨询最多丶最受欢迎的购房目的地，今年一季度，日本也从以前的第八丶第九名的位置一举攀升到了第二。与之相反，传统投资国家的排名都在下降。 此外，居外网会定期发布全球各个区域的投资趋势，最新的数据显示，北美澳新这些国家购房热度在下降，而东南亚区域国家热度在上升。这是因为东南亚区域的房价低廉，带精装修，计算套内面积，这些因素对中国买家颇具吸引力。 2. 如何解决海外的法律丶资金丶房源真实性等问题？ 众所周知，中国买家只有在心里觉得踏实时，才会做出购房决定。如果只是单纯停留在线上“隔山买牛”，是不会踏实的。买家需要了解当地人的评价丶要到海外去看房，至少需要专业经纪人的对接。毕竟海外买房涉及当地购房条例丶区域特点丶学校丶交通便利等各类细节。假设海外买房需要解决100个问题，那网上只能解决50个，其余的需要寻求线下的专业服务。 由此，我们设立了专业的Consumer Care团队。这个团队能引导买家了解海外买房可能涉及到的各类问题，包括很多买家想像不到的常见问题，我们会第一时间先进行解答。更多当地相关的问题，我们会翻译後发送给当地的经纪人——我们的绝大部分经纪人客户都在海外，如美国丶澳洲丶加拿大丶新西兰丶英国等，随着“一带一路”的推进，我们在东南亚如菲律宾丶柬埔寨等国的客户也逐渐增多，他们都有各自的语言，经过我们专业的“Consumer Care”团队的努力，国内买家可以无障碍地和各国房产卖家进行沟通。 简历 罗雪欣，传播理论及工商管理硕士（MBA)学位，目前担任居外网董事CEO。在加入居外网之前，罗雪欣女士是新闻集团NewsCorp（NASDAQ:NWSA）旗下澳洲上市公司REA集团大中华区的高级管理人员，及亚洲第一大在线房地产集团iProperty Group总经理。罗雪欣是香港本地人，精通普通话丶粤语及英语，因对房地产行业的数字化创新做出突出贡献，被香港互动营销协会评为“2016数字营销专家”。 罗雪欣擅长通过战略及战术策划来创造业务价值，包括上市丶并购丶商业创新和业务转型，曾作为团队核心成员参与创办并管理i-cable丶新浪香港丶TOM集团和大中华区NBA.com等。 本版文章均由《中国经营报》记者索寒雪采写 来源：中国经营报 责编：Zoe Chan
我们本周为您介绍的是美国增长迅速的达拉斯-沃斯堡都会区，由BF苏富比国际房地产公司的总裁兼CEO班忠先生撰写。班忠先生拥有并经营BF苏富比30多年，他为一代又一代的豪华房地产客户服务。他的正直、商业头脑和社区奉献让他受到很多尊敬。作为公司的第二代经营者，他从1980年接手这家公司，并带领公司成为达拉斯沃斯堡大都会区最大的奢华房产经纪公司之一。班忠 Robbie Briggs，总裁兼首席执行官BF苏富比国际房地产公司电子邮箱：rbriggs@briggsfreeman.com德克萨斯州在人口和面积方面均是美国第二大州，达拉斯-沃斯堡是德州最大、增长最快的都会区，同时也是美国第四大都会区，拥有超过700万人口。德州人特别以他们的牛仔文化为自豪，这种文化也是独立并充满冒险精神的中国企业家所欣赏的。德州在1845年加入美国前其实是一个独立的国家，现在，德州是唯一一个可以将州旗置于美国国旗之上的州。为什么德州的经济如此强劲并增长迅速？这里巨大的石油和天然气储备是其中一个原因，但最重要的原因是德州亲商的州政府创造出的适合于企业和创业者生存的有利商业环境。极低的所得税率吸引了大规模公司搬迁到这里，如丰田公司的北美总部从加州搬到达拉斯-沃斯堡，为当地带来4000多个工作岗位，低所得税率也吸引大量求职者从美国各地来到这里，尤其是从密歇根等在金融危机期间受到很大经济冲击的州。德州也是拥有最多财富500强企业的州之一。达拉斯-沃斯堡不仅仅有牛仔，这里也是美国最适于创业的地区，拥有全球第四繁忙的机场、全美最大的城市艺术区和全美最大的城市轻轨系统，达拉斯最近投资$1.5亿美元用于建设市中心的公园。美国排名第一的公立学校就位于达拉斯，这里还有众多优质大学和学校。达拉斯-沃斯堡地区2010年至2015年就业增长15%，远高于美国平均水平8.1%，并且，收入增长率也远超过全国水平。达拉斯与美国其他地区最大的区别便在于人口结构，这里已成为一块巨大的人才磁铁，高学历的年轻人和年轻家庭增长速度极快。国际房地产投资者认识到了达拉斯-沃斯堡的投资潜力。普华永道和城市土地协会（ULI）将达拉斯-沃斯堡评为2016年商业地产投资第一名。正如欧洲人以$2.2亿美元收购达拉斯上城区物业、中东基金投资于沃斯堡的私募股权基金和德州石油项目一样，中国投资者在达拉斯-沃斯堡投资上亿美元开展公寓、混合使用和酒店项目。这一趋势还将不断持续。达拉斯-沃斯堡是全美汇集有最多大型公司总部的地区之一，2016年共有21家财富500强企业、41家财富1000强企业和大量大型跨国公司的总部位于这里，其中包括美国航空公司、埃克森美孚、德州仪器、AT&T、Dr. Pepper和JCPenney等，2014年，丰田汽车公司宣布将其北美总部迁到达拉斯-沃斯堡的普莱诺。充足的高素质人才储备、零个人所得税率、低企业所得税率、低廉的物价、持续高速增长的经济、友好的商业环境，以及中心的地理位置吸引大量大型公司和优质人才搬迁到达拉斯-沃斯堡，进一步促进这里的经济发展。达拉斯-沃斯堡的主要产业类型包括：专业化商务服务：包括金融类企业、会计事务所、律师事务所、管理咨询公司等。达拉斯-沃斯堡地区拥有大规模的此类企业，并持续吸引更多企业入驻。制造业：制造业企业占达拉斯-沃斯堡地区经济总量的10%，其中的几家大型公司包括位于阿灵顿的通用汽车组装厂、位于沃斯堡的洛克希德马丁，和位于达拉斯的德州仪器。金融业：达拉斯-沃斯堡是美国重要的金融中心，是Comerica银行总部所在地，及摩根大通银行、花旗银行和富国银行的主要运营中心。达拉斯也是美联储12家地区分行之一所在地。物流业：在地理位置上，达拉斯-沃斯堡位于美国的中心，是美国重要的物流分销集散地，直达便利的铁路、公路运输网，并有两座能够进行大规模货物运输的机场——达拉斯-沃斯堡国际机场和沃斯堡联盟机场。航空航天业：达拉斯-沃斯堡是美国最主要的航空航天业地区之一，美国航空公司和西南航空公司两家大型航空公司的总部均位于达拉斯-沃斯堡。此外，贝尔直升机和洛克希德马丁公司也是当地的主要雇主。电信业：达拉斯市中心以北的“电信走廊”（Telecom Corridor）是美国最集中的电信、无线电企业聚集地。达拉斯-沃斯堡是很多大型电信企业的总部所在地，包括财富100强企业AT&T国际总部、爱立信北美总部、三星电信美国总部、阿尔卡特朗讯美国总部、华为北美总部、中兴通讯美国总部等。在经济方面，当与美国其他都会区相比时，达拉斯-沃斯堡独具优势，低失业率、低生活成本和快速增长的就业人口使这里成为大中小型公司的首选之地。德州不征收州所得税，房地产价格较低，对于希望缩减营业开支的企业具有很大吸引力。达拉斯-沃斯堡便利地位于美国地理位置的中部，为当地企业提供了重要的竞争优势。中心的位置使这里成为物流和分销枢纽，当地企业能够快速将产品通过卡车和火车运输到各主要市场。对于商务旅行者，中心的位置意味着从这里四个小时之内便能抵达美国所有主要城市。美国东西海岸相差四个时区，而达拉斯-沃斯堡所处的中部时区使企业可以更方便地与美国东西海岸城市联系。达拉斯-沃斯堡国际机场位于达拉斯和沃斯堡两座城市的中间，它在运营方面是全球第四大机场，在客运量方面是全球第九大机场，截止2016年，机场服务于149个美国国内目的地和57个国际目的地，每天都有往返于达拉斯-沃斯堡和北京、上海、中国香港的直飞班机。“Big D”——达拉斯（Dallas）达拉斯市是达拉斯-沃斯堡都会区的最大城市，德州第三大城市，和美国第九大城市。有一句著名的口头禅“德州的一切东西都更大”，达拉斯也因此被亲切地称为“Big D”。与纽约、波士顿、洛杉矶、旧金山等美国东西海岸大都市相比，达拉斯-沃斯堡生活费用更低，房屋性价比令人垂涎。如下表的最近数据显示，大约100万美元的预算，同样是在城市优质住宅区域，在纽约曼哈顿买到的是100平米建于上世纪二十年代的公寓，在洛杉矶能买到170平米，三室二卫的同样年代的独栋别墅，在达拉斯却能买到500多平米，占地近1500平米的五室五卫，新建成几年的豪华别墅。在教育方面，达拉斯拥有美国最出色的中学教育，其毕业生颇受哈佛大学，斯坦福大学，耶鲁大学等名校的青睐。在《美国新闻和世界报道》2016年对全美两万多所公立高中的排名中，达拉斯的School for the Talented and Gifted位列全美第一，School of Science and Engineering Magnet名列全美第五。此外，达拉斯还有众多优质私立学校。达拉斯也有丰富多样的文化娱乐活动，达拉斯市中心有全美最大的艺术区，占地19个街区，无论是画展、雕塑展，还是交响乐、歌剧，这里都有丰富的选择。如果你喜欢体育，NBA前总冠军达拉斯小牛队的比赛将不容错过，同时，德州拥有橄榄球、棒球、冰球等全美最流行体育项目的强队。德州一直被冠以“牛仔之乡”的美誉，时而可见头戴大檐牛仔帽，脚蹬高筒牛仔靴的潇洒帅气的牛仔装束。这里有狂放不羁的牛仔风情，牛羊成群的广阔牧场，也有精彩绝伦的牛仔竞技表演，和风靡世界的德州风味烤肉。“西部开始之地”——沃斯堡（Fort Worth）沃斯堡坐落于达拉斯以西30英里，是达拉斯-沃斯堡大都会区中第二大城市，德州第五大城市。由于沃斯堡较低的房价和生活成本，以及高水平的经济发展速度，2014年财富杂志将其评为“美国最经济实惠城市”第三名，2015年福布斯将沃斯堡评为“求职者最佳城市”第二名。沃斯堡早期以家畜业和后来的石油业成为忙碌的商业中心，被称为“西部开始之地”，拥有浓郁的西部文化和牛仔文化氛围。如今的沃斯堡，已发展成为美国主要的工业、科技和物流中心，是最佳生活和商业发展地区之一。这里是许多大型跨国企业总部所在地，包括美国航空公司（全球第一大航空公司）、BNSF铁路、Pier 1 Imports（家装用品零售商）、XTO能源等。此外，卫生、金融、电信、教育、旅游、零售和服务业也是沃斯堡的重要产业。沃斯堡市有数个优质高分学区，包括Carroll学区、Aledo学区、Keller学区等。“生活、工作、休闲”社区——上城区（Uptown）上城区是达拉斯最适于步行的区域，这一“生活、工作、休闲”社区中有最新餐厅、时尚酒吧、全新公寓，以及达拉斯最优质的购物商铺。上城区位于紧邻达拉斯市中心的北部，并因此得名。二十多岁的年轻单身贵族喜欢在McKinney大道和朋友聚会，三十多岁的职业人士也在这一地区安家，很多居住在稍靠北的林荫小路上的联排别墅中。类似于纽约充满创意的高线公园（Highline Park），上城区的凯迪步道（Katy Trail）将废弃的铁路线转变为生机勃勃的运动步道，两侧有公寓、酒吧、餐厅和公园。由于这里是达拉斯年轻人的中心，上城区的写字楼租金是达拉斯-沃斯堡最高的。美国最经济实惠的城市——普莱诺（Plano）普莱诺（Plano）是达拉斯北部的卫星城，2015年，这里家庭年收入中位数达$8.2万美元，比美国平均收入高57%，而生活成本指数比美国平均值低1%，房价指数比全美平均值低10%。NerdWallet通过一系列数据调查，评选出了美国最经济实惠的100个城市，普莱诺位居榜首。低廉的房价和高收入使这里成为那个众里寻他千百度的最经济实惠的美国城市。普莱诺是很多大型公司的总部所在地，例如Cinemark影院、戴尔、Dr Pepper Snapple、爱立信、乐事薯片、惠普企业服务、华为、JC Penney、必胜客和丰田汽车公司等。2014年，丰田公司宣布将北美总部从加州搬到达拉斯，新总部就在普莱诺，将为当地带来4000就业岗位。目前，价值$3.5亿美元，占地100英亩的新总部正在建设中。在美国25万人口以上城市中，普莱诺是华人比例第六高的城市，这里是华人餐厅和中国超市的集中地，生活十分方便，也有中国父母所看重的众多10分学校。美国高速发展的明星——弗里斯克（Frisco）弗里斯克（Frisco）位于达拉斯北部，紧邻普莱诺（Plano），是达拉斯不断向北发展进程中最热门的中心发展区，拥有包括“$50亿美元/1英里”巨型商业地产项目在内的众多办公、零售、公寓地产项目正在建设或即将开工。蓬勃发展的经济和低税收吸引多个大型跨国企业总部搬到这里，带来丰富的就业岗位，加之顶尖的学区，便利的交通，使弗里斯克毫无悬念地成为美国高速发展的明星。过去几年，多个大型企业宣布将总部搬到弗里斯克或附近，其中最为人熟知的包括：丰田公司的北美新总部就在弗里斯克以南。紧邻丰田公司的，便是FedEx正在建设的面积26.5万平方英尺的新总部，将为当地带来1200个工作岗位。达拉斯牛仔队正在弗里斯克建设其91英亩的新总部，不仅包括球队训练基地，更有1.2万座的多功能活动中心，奥姆尼酒店（Omni Hotel），及数个其他混合使用项目。到2026年，此项目将创造4500个工作岗位，并在未来30年为当地经济带来$234亿美元收入。弗里斯克拥有优质的10分学区，邻近普莱诺的中国超市和餐厅。典雅富裕的城中之城——高地公园城和大学公园城（Highland Park & University Park）高地公园城（Highland Park）和大学公园城（University Park）位于达拉斯市中心以北3英里，被称为达拉斯的“第一”市郊。作为福布斯评选的美国最富裕的区域之一，这里居住的均是美国精英阶层的成功商界、政界领袖，平均年家庭收入超过$23万美元。高地公园城和大学公园城是达拉斯市内的两座独立城市，拥有自己的市政府、议会和警察局，距离达拉斯市内的Love Field机场仅10分钟车程。这两座美丽的花园小城中坐落着一栋栋经典优雅的住宅，其中有复古的巨型豪宅，亦有时尚的现代别墅。高地公园购物中心（Highland Park Village）是当地居民餐饮购物的首选，有诸如香奈儿、爱马仕和克里斯提·鲁布托等奢华品牌和不少高品质餐厅，这里也是全美首个此类室外购物中心。高地公园最初由设计洛杉矶比弗利山庄的景观设计师Wilbur David Cook所设计。高地公园城和大学公园城拥有享誉全美的优质10分学区。而美国著名私立大学，以法学院和商学院著称的南卫理公会大学（Southern Methodist University）就位于大学公园城内。“最适合家庭和孩子的地方”——南湖市（Southlake）拥有出众的公立学校、高品质的购物选择，并可以方便抵达达拉斯-沃斯堡国际机场，南湖市是达拉斯地区“最适合家庭和孩子的地方”之一。最近几年，南湖市的物业价格快速增长，这得益于大量搬迁到达拉斯-沃斯堡，寻求“生活、工作、休闲”社区、高质量生活，以及便利性和私密性的居民。南湖市拥有数十个高尔夫球场，并有占地数百英亩的鲍勃·琼斯自然保护区（Bob Jones Nature Preserve）。农场和土地（Ranch and Land）德州以其连绵不绝的开阔土地，和被称为“黑金”的地下石油和天然气储备而著称。确实如此，2016年，我们售出了美国最大的连续农场。这座51万英亩的农场横跨德州西北部的六个郡，并有1200口油井、大量水资源、牛和马的运营设施、狩猎区和休闲娱乐区。农场标价$7.25亿美元，收到来自包括中国在内的世界各地的广泛的兴趣。一些投资者喜欢农场的生活方式，享受于在一个开阔的空间拥有马匹、牛群，并在这里度过周末，正如前总统乔治·W·布什在他的德州克劳福德农场一样。而其他投资者不仅喜欢农业土地的低税率以及牛肉销售收入，更希望通过投资于快速增长的城市之外的土地，而获得巨大的升值潜力，十年或二十年之后，当初投资的农业土地可能就会变成住宅区或购物中心。达拉斯-沃斯堡都会区是亚洲投资者财富保值，并锁定北德州快速经济增长的绝佳地方，每年，有成千上万的求职者和投资者来到这里。投资语录“达拉斯是最适合创业型企业发展的地方。”——美国商会基金，2014“德克萨斯州是美国最适合做生意的州。”——CEO杂志连续12年调查问卷显示 “2004年6月至2014年6月的十年间，德克萨斯州增加200万个工作岗位，超过加州、纽约州和佛罗里达州的总和。”——Texas Wide Open For Business“德克萨斯州连续14年是美国出口第一大州”————Office of the Governor, Greg Abbott，2016关于本书BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！《USA地产大亨》连载文章：新书：中国大老板已成为美国新地主（一）——为什么投资美国房地产《USA地产大亨》连载（二）——如何选择地理位置《USA地产大亨》连载（三）——独栋别墅物业《USA地产大亨》连载（四）——达成交易《USA地产大亨》连载（五）——纽约市《USA地产大亨》连载（六）——洛杉矶《USA地产大亨》连载（八） ——西雅图《USA地产大亨》连载（九）——迈阿密《USA地产大亨》连载（十）——波士顿 BF苏富比副总裁阿班专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
