新加坡的房产模式一定意义可以理解为政府承担了居者有其屋的义务。该国家通过低价转让国有土地来大规模新建公共住房，并且严打投机的方式，力求保障民众的住房需求。新加坡的组屋占比高达80%，私人住宅只有20%。组屋是由政府建造的，优先保障中低收入群体的购房需求，所以它的售价管控非常严格，让房价收入一直维持在5-6的合理水平，并且还严控组屋转售，以免造成房市混乱。 新加坡的房市一直都是组屋为主、私宅为辅的模式，这种二元市场的结构奠定了该国家住房制度的成功。政府通过对组屋市场的有效调控来实现房地产市场的整体稳定，因为私人住宅的占比比较小，所以它的波动对整个市场的冲击也是比较小的。新加坡的这种房产模式，不管是在经济上升期，还是在经济衰败期都能够有效的稳定社会发展，避免不必要的动乱出现。 新加坡组屋在不断发展的过程中，一直在努力适应民众的住房需求，新加坡从组屋发展开始，仅用不到30年的时间就让80%的人入住政府组屋。现在新加坡大多是群众的住房需求得到解决，下一个目标就是提升居住质量，为了顺应民众的需求，政府建屋发展局也再朝着这个方面不断前进。新加坡的私宅市场相对来说就比较商品化，这种类型的房产更加注重配套，并且产权是私有的。 总的来说，新加坡的房产模式政府政府承担了一大部分，当然这样做也是为了更好的调控市场。新加坡的房产价格虽然一直在上涨，但是能够明显感受到楼市发展健康并且稳定，如果出现比较大的波动，政府会立马干预进行有效调控，因此该国家的房产模式是比较值得借鉴的。
据中国海外房地产销售网站居外网的数据，2017年至2018年，美国房地产销售给中国买家的销量下降了4％。居外网首席执行官罗雪欣说，事实上，2019年第一季度中国买家对美国房地产的询盘较上年同期下降了27.5%。除了贸易战之外，中国加大对资本外流的控制力度也令境外投资蒙上阴影。 撰文：Grace Shao 随着世界两大经济体之间的贸易战继续升级，去年中国购房者在美国的现金支出大大减少。 由於特朗普总统和习近平主席本周准备会面，人们担心支出下降可能会进一步扩大。 据海外房地产销售网站居外网（Juwai.com）提供的数据，2017年至2018年，美国房地产销售给中国买家的销量下降了4％。 房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）在一份报告中表示，“中美贸易关系不断恶化，可能会导致中国投资者将投资转向其它主要市场。”该公司2019年财富报告中建议，投资可以转向澳大利亚丶日本和英国的主要城市。 美国房地产一直在与国际投资者作斗争：居外网（Juwai.com）的数据显示，2018年外国人购买美国住宅的支出整体下降了25%。 美国住宅长期以来一直是中国海外购房者的最爱。但随着贸易紧张局势不断加剧以及中国加强对资金外流的控制，这一点越来越不确定。 贸易战和旅游警告 由於中美贸易战已经持续了一年多，居外网首席执行官罗雪欣（Carrie Law） 女士表示，“中国买家对美国房地产的询盘在过去五个季度中有四个季度出现下降”。 她说，“（2019年）第一季度，中国买家对美国房地产的询盘较上年同期下降了27.5%。与此同时，他们对加拿大丶英国丶澳大利亚和日本房地产的询盘均有所上升，这些国家一直被中国买家认为是除美国之外的其他选择。” 查看居外网上来自90个国家或地区的280万套房源 但贸易战并不是导致询盘减少的唯一因素。官方对美中旅游的警告也可能让中国购房者的投资支出受到压力。 罗女士说，“旅游警告是中美两国整体消极环境的一部分，它打击了中国购房者在美国投资的积极性。” 2019年1月，美国国务院发布了对中国的旅游警告，建议访华公民“在中国更加谨慎行事，原因是中国对当地法律的任意执行，以及对美中双重国籍公民有特殊限制”。随後，中国在6月份发布了安全警告作为回应，要求在美中国公民和企业在美国旅行和做生意的时候“提高警觉意识丶加强防范措施并做出适当反应。 这是使得美国对中国投资者的吸引力下降的原因之一。 罗女士说，“我们称之为特朗普效应。它涉及反华政治言论丶对签证处理的限制，当然还有加征关税”。 她补充说：“特朗普效应削弱了中国对美国房地产需求的一些主要驱动力”，并损害了“该国作为安全投资的声誉”。 资本管制 一些专家表示，中国在美购房量减少也可以归咎於中国的内部压力。 莱坊亚太区资本合伙人主管尼尔（Neil Brookes）上周对CNBC（美国消费者新闻与商业频道）说，中国的出境资本在12个月内下降了83%，“很大程度上是因为贸易战以及中国政府试图阻止资金外流”。 莱坊的一份报告显示，过去两年，中国一直在加大对资本外流的控制力度，“这给境外投资蒙上了阴影”。 实行更严格的资本控制的部分原因是，中国政府担心外汇储备不断下降，因为中国政府需要动用外汇储备来稳定人民币汇率。政府表示，严打跨境资本流动也是遏制腐败工作的一部分。 根据莱坊2019年财富报告，自那时起，海外置业就“被列为敏感行业”。换句话说，投资“海外房地产市场需要经过官方严格审查”，而且可能会引起不必要的关注。 展望未来 尽管房地产支出下降，但中国在美旅游消费实际上有所增加。 美国国家旅游局的数据显示，2018年中国游客数量从320万下降至290万。不过，那些到美国旅游的人比以往花钱更多。 事实上，2018年中国游客在美国的消费支出为364亿美元，与2017年纪录相比增长了3%。 美中旅游业的健康发展可能为中国对美投资起到了重要缓解作用。展望未来，罗女士说，她预计对许多中国人来说，购买美国房产仍然很有吸引力。 她表示，“中国人将永远是美国房地产的重要买家，即便是现在，中国人可能仍然是美国最大的外国买家群体”。 居外网现有173万套美国房源，欢迎查看 “最令买家紧张的是不确定性，”罗女士补充说道，“如果贸易战只是成为新常态，或者得以妥善解决，你可能会看到中国人在美国购房量增加。中国人对美国房地产的需求量仍然巨大。美国仍然是世界上流动性最好和最具吸引力的市场。” 当特朗普和习近平本周晚些时候将在日本举行的20国集团峰会上会面，届时投资者将研判中美贸易战未来走向。美国总统表示，他将在之後不久对可能征收的新关税做出决定。 来源：CNBC 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
反对党倡增审计人员查买卖纪录资讯交税局 卑诗省财政厅长兼议会领袖麦德庄(Mike de Jong)，促请加拿大联邦税务部（CRA）加大力度，严打逃税行为。而卑诗反对党及律师指出，省政府应聘请更多审计人员来查核税务和房地产交易纪录，并把所获得的信息和CRA分享。 据 《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，华商顾俊刚（Kenny Jun Gang Gu，译音)涉嫌利用来自中国资金在温哥华贷款炒房，获取巨额利润。但是他向CRA申报的去年个人收入只有45,865元，她的妻子唐敏(Min Tang，译音)报称个人收入为23,612元。顾俊刚名下公司也处于亏损状态。 卑诗省房地产议会(The Real Estate Council of British Columbia，简称RECBC)指，顾俊刚没有地产经纪牌照。 房产交易信息 目前毋须交税局 文件显示，顾俊刚经手的房子，都是作为不同客户的自住房转卖，因此依法可以免税。此外，他用来做为首付的款项和用来支持贷款申请的财产，都属于公司贷款，依法也是免税。 麦德庄在一份声明中表示：“他与所有纳税人一样，对有人逃税深感忧虑。为了让加拿大人对本国税务系统保持信心，CRA必须加大查处偷税漏税的力度。” 卑诗财政厅同时表示，房产交易表格目前已要求填报是否加拿大居民的资料，供CRA查核。声明指出，CRA为本国负责查税主要机构。卑诗省理解CRA已采取进一步措施查缉逃税案件，也支持这些努力。 温哥华移民律师李克伦（Richard Kurland）接受《星岛日报》记者访问时表示，其实目前有些法律漏洞是可弥补，例如可要求房产交易卖家在报税时把一份关于房地产交易信息的表格寄给 CRA。公众可登入http://www.cbabc.org/CBAMediaLibrary/cba_bc/pdf /PracticeResources/StandardForms/contract_of_purchase_and_sale.pdf，浏览详情。 目前的规定是卖方必须填写这份表格以备查核，但是不需寄出，其实CRA应该收集这些信息。 李克伦说：“我建议卑诗省政府应该把自己掌握的房地产交易信息，例如交易人士国籍与联邦政府分享，方便CRA进行对比查核。这就像省府与联邦移民部有限度分享资料一样。”他指出，省府曾指不愿分享，是因为涉及私隐问题。李克伦认为，这是政治哲学看法不同。 卑诗新民主党(NDP)温哥华—格雷岬(Vancouver-Point Grey)选区省议员兼房屋政策评论员尹大卫（David Eby）也认为，卑诗省府应该加强和CRA合作。他建议省府聘请更多审计员来查核税务和房地产交易纪录，并把所获得的信息和CRA分享。 尹大卫强调，“打击逃税并非针对华裔，欧美移民同样存在逃税。”他说，如果NDP能在明年上台执政，将会成立专责小组，打击房产交易逃税，并提出刑事检控。 修改税例要格外谨慎 据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，尹大卫批评省府不理会洗黑钱活动。他引用透过《资讯自由法》（Access to Information Act）获取信息说，通过温哥华国际机场(YVR)走私现金总额，过去两年每年增长50%。2015年在YVR查获来自中国旅客的没申报的现金，超过 2014年来自所有国家的没申报现金总和。 专责评论财政的联邦保守党议员雷蒂（Lisa Raitt）认为，把用于投资获利的房地产说成是自住房这种逃税行为，即使是CRA掌握相关交易资料，也还是很难查出来。另外，她认为在联邦层面上修改税 法要格外谨慎，因为会对全国所有地区产生影响。她说：“针对温哥华和多伦多的做法，对哈利法克斯和卡加利也会有影响。” （据星岛日报）
随着愈来愈多国际学生来加留学生活﹐许多有实力的留学生家庭都选择在加购置房產。加拿大各大银行为了吸引留学生买房﹐纷纷推出各种优惠房贷。加拿大帝国商业银行放宽国际留学生买房政策﹐房贷额度不设上限﹐购买房產亦不必登记在父母名下。 >>>点击查看：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 |加拿大房产税费 点击查看加拿大更多精品房源 目前各大银行对国际留学生借款买房的普遍政策是﹐首付35%﹐要求留学生出具父母的资產和收入证明﹐购买房產必须登记在留学生和其父母的共同名下。 CIBC房贷专家辛迪（Cindy）说﹕“帝银进一步放宽了留学生买房政策﹐在普遍政策基础上增加两点﹕一是规定房贷额度不设上限﹐二是购买房產不必登记在父母名下。” 她解释﹕“由于现在多伦多房价高昂﹐有些金融机构对购房贷款额度设置上限﹐如规定房价不能超过300万元等。帝银则取消了这限制﹐留学生申请房贷时﹐只要能够出具父母国内外资產或收入证明材料﹐没有金额限制。当然﹐如果留学生借贷金额巨大﹐我们对他的资產和偿债能力的审核，也会更加严格。” “至于毋须将购买房產登记在父母名下﹐这有两个好处﹕一是简化了购房环节。留学生购买房產时不需要父母亲临现场登记签字﹐整个购房过程中﹐留学生父母只需要来加一次签署一份『购房授权书』给留学生本人即可。 “另一好处是﹐避免将来房產处置上的麻烦。留学生留学期间或毕业后想处置房產﹐不需要父母前来﹐比如房產过户、房產出售等﹐留学生自己就可以完成。” 辛迪最后指出﹕“自从政府严格限制房贷按揭以来﹐在帝银贷款买房的海外人士愈来愈多﹐本地人比例不断下降。” 相关资讯：税局严打卑诗安省地产瞒税 追回税金2.7亿 平均罚款1.8万 （据西岸居）
就在安省自由党政府将在今年的预算中推出为大多伦多地区房价降温的措施之际，加拿大央行行长波罗兹(Stephen Poloz)打破沉默，坦言GTA房地产一枝独秀有它的内在原因，这就是因为多伦多地区经济增长强劲且迅速，工作职位的创造速度也是遥遥领先于全国。应该说，是强劲的经济增长推动了房屋需求，而房屋的供应端赶不上需求，从而导致GTA房价一升再升。 波罗兹是今天应邀到安省杜兰学院(Durham College)演讲以及回答记者提问时说这番话的。 >>>点击查看：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 |加拿大房产税费 点击查看加拿大更多精品房源 从安省的经济和就业来看，波罗兹显然所言不虚：按照联邦统计局的资料，安省在今年1月份新增了28,800个工作职位。加拿大咨议局也预测说，今年多伦多的实际GDP有望增长2.6%，在全国各城市中仅次于温哥华。 有记者提问说，安省政府打算出台措施打压房地产市场，央行对此怎么看?波罗兹没有直接回答这个问题，而是巧妙地避其锋芒，称这是一个复杂的问题。 有记者引用多伦多地产公司Realosophy最近完成的研究，称多伦多地区2016年的房屋交易中至少有三成是投资者在倒房，也就是说，每十套销售的物业中至少有三套属于炒房。想问央行行长对这个问题怎么看? 波罗兹回答说，他也注意到这个说法，称央行也对这个现象很感兴趣并密切关注相关动态。他说，刚刚提到经济强劲以及就业市场红火推动了多伦多的房市需求，但也不能忽视炒房及投机行为。 如果人们买房纯粹是出于房价持续升高的预期的话，那这就不属于基本需求的范畴。而房产投机是一种更具风险的交易行为，其风险在于：无论在任何情况下，市场都随时可能向上，或是向下。 不过，波罗兹强调说，央行有更大的担忧，这就是民众卖房中面临的巨大债务风险。他说，在现行的低利率之下，也许业主们尚能支付银行按揭，如果利率升高呢?他们是否还能挺得住，是否仍然可以对房贷应付裕如，不对家庭生活质量造成负面影响? 波罗兹的担忧并不是杞人忧天。近来加拿大两家大银行均史无前例地连续发出警告，称多伦多的房市存在泡沫： 今年2月中旬，满银（BMO）亮起红灯，称多伦多地区房价虚高、房市存在泡沫。满银首席经济学家波特(Douglas Porter)直言不讳地指出，多伦多及周边很多城市房价虚高，除GTA地区房价一年涨幅达23%，周边城市房价涨幅甚至超过多伦多，比如圭尔夫、伦敦、巴里以及温莎的涨幅更高达30%。 波特还举例说，即使一些年收入高达$225,000的加拿大人，按经济收入他们处于最富有的“1%”的顶层，如果考虑到首付、按揭再加房贷保险，他们在多伦多也买不起$100万的物业。而多伦多的独立屋均价已经达到$157万，GTA其它地区也超过$100万，今年2月份的准确数字是$111万。 时隔不到一个月，加拿大另一家商业银行TD也正式发出警告：多伦多房市不仅有泡沫，而且迟早要破，欲卖房的业主要抓紧了! TD银行的专题报告称，居高不下而且继续飚升的房价不仅令GTA的民众不堪承受，而且当这个房市泡沫越吹越大的时候，将会威胁到整个国家的经济。不过报告称，捅破这个巨大泡沫需要一个触发条件或机制。TD的经济学家称，至少在近期尚未见到可能引发连锁反应的“触发器”。 相关资讯：税局严打卑诗安省地产瞒税 追回税金2.7亿 平均罚款1.8万 （据加拿大家园）
2017财政预算正式公布，金融地产领域面临巨大改革，几家欢喜几家愁！ 2017财政预算就在不久前刚刚公布，下面为您带来最新的预案细节以及改革。 本次联邦预算案提出三项关键施政计划，包括：坚持促进就业与促增长路线。保证房屋可负担性，这是维持澳洲社会家庭稳定的最必要的措施。修复税收体系漏洞，确保有可持续收入支持政府实现未来十年的施政职责。确保政府实现收支相抵，平衡预算，减少长期债务。 财政部长莫里森在会议中表示：”澳洲的财政赤字将会在2021年彻底消失，并且会在未来的时间内保持财政盈余。“ >>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费 宏观经济面： 联邦预算案将会对如何区分政府的“好债”和“坏债”进行说明解释；将放弃高达130亿澳元不太可能被议会通过的教育和福利削减计划，支撑澳洲AAA主权信用评级；打击黑色经济，旨在追回150亿澳元。 金融： 四大银行遭遇重大打击，政府将在新的财政年（2017.7.1）开始后征收0.06%的新的税收，此举仅仅针对澳洲的大银行——Commonwealth Bank，Westpac，National Australia Bank，ANZ以及Macquarie银行，预计政府将会从中获益62亿澳币。 银行业的高管如果违反不当行为法的话，罚款会更高。小银行罚款5千万，大银行2亿。 房屋可负担性： 主要目标： 将会针对海外投资者实施“房产空置税”；首次置业者或可用税前收入支付房屋首付；进一步推动各级政府和私营部门对郊区城市的发展；出售家庭住宅的退休人士将会从最新养老金限制中免除。 银行业的高管如果违反不当行为法的话，罚款会更高。小银行罚款5千万，大银行2亿。 该政策还没有实行就已经遭到各方质疑，有专家称，给银行加税等于是变相给一般群众增添更多的负担，银行一定会为了转嫁成本而提升各种费用，这其中就包括房贷利率。 政府的首要目标是帮助年轻人为第一幢房子储蓄首期的资金。 此前财政部长莫里森曾提出允许年轻人动用养老金作为首次置业的首付资金，但随后遭到党内包括谭宝的反对，而紧接着的取代方案如下：允许首次置业买家牺牲税前收入注入养老金，但是在额度上做出了大量的限制。每人每年只能从养老金账户中注入15000澳币，而每个人至多只能从账户中注入30000澳币，夫妻双方可以同时享有该政策，在利息上也会享受一定得折扣。也就是说，此举可以为家庭注入至多60000澳币的首付资金，可以缓解首付资金的紧迫。 而对海外投资者来说，这次预算又是一次打击：新预算将针对空置房屋的外国投资人群将征收收额外费用，对空置物业加收每年5000澳币的税金。 当海外物业持有者出售自住物业的时候，将需要缴纳全额资本增值税（CGT），并且新楼盘开发只能将50%的房源出售给海外买家。 此外政府鼓励澳洲老年人缩减住房规模（Downsizing）：为了增加房市的供给，那些年过65岁的出售住房的人可以把最多达30万澳元放入他们的养老金供款，条件是他们必须在里面居住过10年以上。 而预计会后各州政府会出台各自的首次置业补贴计划，目前维多利亚州率先做出政策上的改变： 1.在维州农村地区购置房产的补贴“First Home Owner Grant”提高到$20,000； 2.首次购房者购买$600,000以下的住房免征印花税，购买$750,000以上的住房降低印花税金额； 3.投资1640万澳元，加快新建住房的规划和审批流程。 除此之外，预算案其他政策变动领域及其细节如下： 1.教育 高等教育： （1）从7月起，HECS助学贷款的还款收入门坎将从目前的接近55,000元降至42,000元。 （2）大学将只在2018年和2019年的联邦政府拨款项目（CGS）上受2.5%的效率红利影响；未来四年将会损失28亿元的大学经费。 （3）如果大学未能达到透明度和绩效标准，包括学生留校比率，将遭到惩罚。 （4）强调就业率将拨出额外资金用于工作经验项目，以帮助学生为就业做好准备。 （5）学生自费比例将从42%小幅提高至46%，而纳税人资助的平均份额将从58%回落至54%。 （6）学费上涨将分阶段实施，从2018年开始上涨1.8%，累积到2021年的7.5%。这意味着在在一门四年课程的范围内，学费最少上涨2200元，最多上涨3600元。 受益者：目前看来受益者只有政府，削减了补贴，减轻了国库压力 受害者：大学入学生，尤其是澳洲本地的大学生。还有当初接受助学贷款补助的毕业生，他们将提前开始偿还贷款。 中小学： 在未来10年学校将获得额外的186亿澳元 项目代号为：Gonski 2.0 具体内容为： （1）澳洲政府为学校的拨款将在未来10年里增加75%：从2018年起，面向澳洲学校的全部拨款金额将增加186亿元。而所有联邦拨款将从今年的175亿元增加至2027年的306亿元。 （2）有一小部分富裕私立学校将从明年起面临被削减拨款的命运：墨尔本语法学校（Melbourne Grammar School）和悉尼Loreto Kirribilli 学校在内的24所私立学校可能会受到改革影响。 （3）天主教教育机构不再享受政治补贴：政府将不再依照整个特殊系统范围面向这些学校发放拨款。 受益者：目前看来是公立学校，但是也有评论指出，很多私立学校会享受更多的资金补贴。这对于广大华人群体来说也是一件好事。 受害者：天主教教育机构以及一些其他宗教性质的学校，之前也有报道称穆斯林学校补贴也遭到削减。 2.基建 上个财年的500亿基建项目大多数将带入此次预算。主要是道路，铁路以及其他大型基建项目。主要的大型项目为： 而在过去一年中出现变动的项目为：Badgery's Creek: 由于悉尼机场拒绝为Badgery's Creek第二机场提供资金后，联盟党政府将提供资金。 内陆货运铁路：政府预计将投资10多亿用来把昆州东南和阿德莱德以及珀斯用铁路链接起来。从而改善这三个区域之间货物的流通。 政府会在基建上投入大量资金，包括84亿澳元投资于布里斯班到墨尔本之间的货运铁路。政府将成立西悉尼机场公司，在未来10年注资53亿。政府预计悉尼第二机场2026年交付使用，到2030年底初期，创造2万个工作职位。 受益者：全澳洲 受害者：由于有NBN这个浪费巨额资金的项目作为前车之鉴，很多基建项目恐不得不让纳税者买单。 3.医疗 降低补贴药物价格； 对医院提供额外支持，其中包括给塔斯马尼亚Mersey Hospital 7.3亿澳元拨款，以及对专业癌症护士600万澳元拨款； 对Medicare看诊报销诊费的冻结，此举会消耗国库430亿的资金，但是会有效减少医患纠纷。 受益者：医生群体，以及整个医疗系统的效率。 受害者：对于一些需要政府补贴的特殊药品的服用患者。 4.福利 严打收取澳洲福利署（Centrelink）福利却经常性不与之预约的人群；反对疫苗人士（anti-vaxxers）；自7月起，若儿童不满足免疫规定，则家庭税收福利A（Family Tax Benefit A）付款将会下调28澳元/半个月，或726澳元/年。公共医疗税（Medicare levy）将会在未来两年内上涨0.5%，从2%上涨到2.5%。 政府还将会推出一个试行计划，限制领取福利的人购买酒精，赌博或者取现。 受益者：政府税收 受害者：纳税人 5.法律事务 政府在未来3年向社区法律中心拨款5500万。政府也处于向家庭法庭增加拨款的压力下。 6.税收 汽油资源租金税：石油和天然气公司可能会失去一些慷慨的税务抵扣。 公司税: 一个十年计划的第一部分在4月通过，营业额不足5000万的公司将获得减税。联盟党希望能让所有公司都减税。 跨国公司税：4月份通过了所谓的“谷歌税”，将会带来20亿的收入。 7.最终未成行的法案 大学自主收费：政府放弃了削减拨款20%并让大学大幅提高学费的做法。 用养老金买房产：利用退休储蓄作为房产的首付也被排除了。财长支持这个建议但是总理和其他资深内阁成员否决了它。 负扣税：工党希望能废除购买全新物业的税务优惠，但是联盟党决定保留。 GST 改革: 关于GST改革的政治斗争近年来证明这项改革风险太大。各州要求更多拨款，并对税务分配做一个彻底改革。 总结: 这次议案总体来说四平八稳，但总有几家欢喜几家愁，您觉得呢？ 相关资讯：在澳洲法律体系中，为什么需要请律师见证签名？ （据悉尼房地产 ）
英国脱离欧盟这一事件，犹如潘多拉打开魔盒。未来的金融环境只能用一句话概括：更加充满风险，充满不可预知。 由于人们普遍具有“厌恶非常态事件”的人性弱点，所以在此之前的“留欧”呼声被无意间放大并制造了“不可能脱欧”的市场幻觉，而一旦超预期的极端事件发生，很难说投资机构、各国央行们已经做好相应的准备。 此外，一个金融历史上从来没有出现过的重大事件发生后，一定会有连锁反应，未来“黑天鹅”也许会竞相飞出。 人民币兑美元：贬值压力巨大 随着英国公投脱欧，避险货币汇率飙升，6月24日公投当天“美元指数”便大涨2.5%。由此，便被动地加大了人民币兑美元的贬值压力。为了“打预防针”，当天人民币中间价下调118个基点。 英国脱欧公投结果出来后，国际汇率市场随即出现巨幅波动。其后的第一个交易日（6月27日），中国央行将人民币兑美元中间价大幅下调599个基点，下调幅度0.9%，为2015年8月11日汇改启动（当天人民币一次性贬值1.1%）以来最大贬值幅度。 6月28日，人民币兑美元中间价继续下调153个基点，跌破6.65，报6.6528，创2010年12月以来新低。 连续3个交易日人民币贬值幅度达到1.3%，这个幅度已经超过今年1月那一轮人民币快速贬值的幅度(1.09%)。 不过，与1月份相比，此次人民币属于被动贬值，源于英国脱欧这个上半年以来最大的“黑天鹅”事件。而1月份那一轮贬值，则是为了抑制美联储加息而引发的资本外流，属于主动性的贬值。 民生银行(600016,股吧) 在获悉脱欧结果后，发布了一份对人民币汇率影响的评估报告：按照不同情境的压力测试来看，最优情境，英镑、欧元同跌10%，美元指数升至99，人民币中间 价理论最大贬值压力为跌2.53%，至6.74；最差情境，英镑、欧元同跌30%，美元指数升至114，人民币中间价理论最大贬值压力为跌7.5%，至 7.0。 对于5月份以来的人民币下跌，多数学者认为“6.60”是阶段大限，当时市场没有充分考虑脱欧的可能性。然而，在脱欧公投表决当天在岸人民币已经跌至6.61。28日，人民币兑美元跌破6.65关口，而离岸人民币兑美元价格更是盘中跌破6.68关口。 可以说，因为脱欧这个突发事件，人民币本轮贬值幅度已经远超市场预期。 对此，兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委认为：“英镑、欧元的贬值，美元被动升值，将带来人民币汇率下跌的压力。而一旦未来英镑反弹，美元就有可能有所回调，人民币也会有机会反弹。从这个意义上来讲，只能说未来人民币汇率的波动幅度可能更大了。” 英国脱欧公投当日，央行行长周小川正在参与国际会议，他在发言中也暗示“人民币汇率的波动会更加市场化”。 他指出：“下一步人民币汇率制度应符合市场经济的更高要求，即汇率更加灵活，经常账户和资本账户资金流动更加自由，本外币兑换更加方便，并能为本国和外国投资者提供风险管理工具。” 从数据上看，2016年以来人民币波动幅度加大，振幅在200个基点以上的日子，占过去22年的一半。截至6月28日，人民币兑美元中间价在一年之内贬值的幅度约为7%。 人民币兑英镑：大幅升值 在24日上午“脱欧”票数领先的时候，外汇市场就出现了疯狂的场面：英镑兑美元连续几波大幅下探，盘中一度跌幅超过11%，最低触及1985年来新低1.3226。当天截至收盘，英镑兑美元收于1.3678，较上一交易日下跌8.1%。 8.1%这个跌幅不但创了英镑历史最高纪录，而且差不多是1992年“黑色星期三”跌幅4.1%的两倍，当时英国被迫退出欧洲汇率机制引发汇率大跌。因此，用“核爆”、“血流成河”来形容英镑的惨烈也毫不夸张。 28日，英镑兑美元盘中再度创下新低——触及1.3122。 由于英镑兑美元的剧烈贬值，也带来人民币对英镑的被动式升值。 6月27日，是英国脱欧公投结果出炉后第一个交易日。中国外汇交易中心数据显示，人民币对欧元中间价上涨超过1250个基点，人民币对英镑中间价上涨更是达6705个基点。按照中间价计算，人民币兑英镑一日内涨幅就达6.99%。 6月28日，人民币兑英镑中间价继续上涨1202个基点，报8.7992。 虽然英镑已经“蹦极”般暴跌，但市场普遍预期这仅仅是噩梦的开始。 德银分析师表示，尽管最初的跳空下跌主要受头寸调整和流动性驱动，然而英国退欧对英镑的中期影响还没有显现出来。 汇丰银行预计，今年年底欧元兑美元将跌至1.10，这意味着英镑兑美元汇率在目前低点位置还有约15%的下跌，人民币兑英镑的被动式升值也将持续。 投资、消费：有喜有忧 由于英镑兑人民币短期内大幅贬值，用人民币换英镑去英国消费则相当于捡了大便宜。例如去英国旅行、购物、留学，都比脱欧公投之前打了一个大折扣。 就签证政策而言，英国的签证一直都是单独的，因此不受脱欧影响。同时，从2016年1月1日起，中国游客可申请2年有效期的多次往返签证。即便是脱欧后，英国政府针对中国游客的这些签证政策优惠短时期内也不会有变化。 不少旅游业的专业人士都预计，今年暑期预订赴英旅游产品人次同比将大幅增长。 与此相反，在英国购买了房产的中国人，则要焦虑一阵了，主要原因是房价下跌预期。 仲量联行预计：“脱欧后，预计伦敦等地2016年上半年房价涨幅将在下半年被抹去，而且2017年至2018年房价跌幅将在3%～5%之间。” 值得关注的是，戴德梁行为了解房产投资者对脱欧的反应，曾对欧洲境外的不动产投资者进行了调查。调查结果显示：英国退出欧盟，超出三分之二的房 产投资者表示会减少其在英国的投资；12%的投资者表示，如果英国退出欧盟，他们将于今年或者明年抛售掉所有资产；另外四分之一的投资者表示可能会观察一 段时间之后再抛售。 该项调查时间是在脱欧结果公布之前，目前脱欧已经不可逆转，金融市场的动荡也超出预期，因此英国房地产投资的前景更加不乐观。 买好房子的还不是最悲催的，在脱欧之前刚刚兑换英镑，正准备在英国买房的人有可能最为受伤。 在脱欧投票之前的6月23日，人民币兑英镑的中间价是9.7242，换100万英镑需要972.42万元人民币；到了6月28日，人民币兑英镑的中间价是8.7992，同样换100万英镑，只需要879.92万元人民币，仅仅几天时间，就可以节省92.5万元人民币。 此外，汇率巨幅波动带来的“汇兑损益”也让在英国有大量投资的中国企业很受伤。 其中，最具代表的恐怕就是李嘉诚了。统计数据显示，李嘉诚56%的投资在欧洲，其中英国是“主战场”，大约占到37%。如今，英国近三成的天然气市场、近三成的电力分销市场和约5%的供水市场都由李嘉诚旗下公司实际控制。有英国媒体甚至因此形容李嘉诚“买下了大半个英国”。 然而，脱欧之后，李嘉诚旗下在中国香港上市的公司股价均大跌。仅在24日当天，李嘉诚旗下的5家主要上市公司，市值合计就蒸发逾425亿港元。 有机构分析认为，这些公司的业务很大比例在英国（长江基建、电能实业、长江和记，其英国业务占比分别为72%、63%和21%），要赚取英镑，再转换为港元以计入利润，因此“汇兑损失”的担心是造成李嘉诚旗下公司近期股价暴跌的主要原因。 全球股市：A股一枝独秀 受英国脱欧影响，美国、欧洲、亚太股市普遍大跌。尤其是24日当天，德国股市重挫6.82%、法国股市下滑8.04%、英国股市跌3.15%、美国股市三大股指下跌均超3%、日经225指数重挫7.9%。 美国标准普尔公司最新数据显示，英国公投决定脱离欧盟后，全球股票市场24日蒸发2.08万亿美元，创有史以来最大单日损失，超过1987年“黑色星期一”股灾。这一损失金额相当于全球股市容量的4.7%。 27日，股市继续下跌，两个交易日蒸发市值达到创纪录的3万亿美元。标普全球广泛市场指数下跌了近6.9%，为2008年金融危机以来最大的两日跌幅。 相比较全球股市而言，A股市场却一枝独秀，24日当天上证指数仅小幅下跌1.30%，远远强于中国香港、东京等亚太股市。 分析其中原因，“国家队”护盘有功是重要因素。当天下午开盘后，上证指数也有一波大幅跳水，但在跌至2810点左右，“国家队”两大砝码——券商股、银行股齐齐拉升，终于确保没有出现大跌。此后27日、28日两个交易日连续上涨。 对于A股的后期走势，目前市场分歧较大。 乐观派认为，风险事件释放后，“吃饭行情”又来了。例如长城证券认为：“在消化英国脱欧公投结果这只黑天鹅后，市场将迎来一个喘息的时间窗口，反弹总体幅度或在10%-15%。” 海通证券(600837,股吧)认为：“过去两个月国内外利空因素不断，如国内经济下滑、A股未加入MSCI、产业资本减持等。随着英国脱欧的黑天鹅事件落地，阶段性的利空已基本得到释放。目前市场情绪处于较低水平，频频落地的利空和投资者偏谨慎的心态，将使得短期市场走势的天平更有利于多方。” 但在悲观派眼里，人民币持续性贬值始终难以回避。 瑞银证券指出，如果人民币近期贬值，则A股市场可能承压。海外经验表明，新兴市场上每一轮的本币贬值都伴随着资本流出和股市回调。就行业板块而言，金融、房地产、航空行业受到的负面影响最大。 （短评）理解风险 和讯网： 刘 畅 英国真的脱离欧盟了！今年最大的一只“黑天鹅”飞出来了！ 既然事先就知道有脱欧可能，为啥还是“黑天鹅”事件呢？这是因为，一个重大事件发生后，我们可以知道它是负面的，但是却没有人会知道负面的程度会有多深，依然是超预期的。 对于投资者来说，如果在这类重大金融事件面前没有做好准备，既可能造成巨大的损失，也可能错失轻松获利的机会。如何在风险事件来临之前做好准备，这就涉及到对“风险”的认识和管理。 投资经典书籍中有两本值得反复阅读，一本是芒格所著《穷查理宝典》，另一本就是橡树资本创始人霍华德的名著《投资最重要的事》。 脱欧事件发生后，再次阅读《投资最重要的事》，又碰撞出新的发现。 首先，“风险”是什么？霍华德认为，“风险”就是确定的损失。这是从投资效果上来看的，并不全面。 从哲学层面、本质含义上看，风险即不确定性或多种可能性。从表现形态上看，多与某些具体的事件相对应。 这些事件可以又分为两类：一类是事件发生了，而市场要有一个过程才能意识到风险来临了，如2014年6月初证监会发文严打场外配资，这个事件成了股灾的导火索；另一类是市场已经有充分共识的事件，一旦发生，一秒钟都不需要，灾难即已来临——脱欧就是这样的事件。 对于第一类事件，我们不可能预测到它的发生，但是我们可以争取做到当风险事件发生后，我们是最早发现和理解这个风险事件的那5%的人，这样一来“风险”就基本不会伤害到你。如何做到？简单说，就是要始终理性。 对于如脱欧这样的第二类事件，我们不可能预测到最终结果，但是我们可以做好准备。怎样准备？如果风险与潜在收益基本对等，那最好采取完全规避态度，不要在任何一方下注。 如果风险与潜在收益严重失衡，则可在潜在收益大而风险小的一方下注，例如英国公投前买“黄金股”。当时市场“留欧”风气占优，作为避险资产的黄金类股票已经有所回落，如果结果“留欧”其再次回落幅度也有限，如果“脱欧”则可能大涨。 相关资讯：英国脱欧：欧洲房产投资第一大目的国的位置会被德国取代吗？ 据和讯网
加拿大按揭比较网站Ratehub在一份最新报告中指出，本国银行监管机构若实施一项提议，扩大按揭贷款买房者的“压力测试”，那么加拿大人的房屋购买力就要下降21%，这无疑将导致房价下跌，跌幅可能是10%至20%。>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费点击查看加拿大更多精品房源Ratehub联合创办人James Laird在致Huffpost Canada的电邮中说：“如果按目前的方案实施，影响会非常大。买房者可以申请到的按揭贷款大减，导致房价下跌。”他说，100万元以上的物业最受影响，这意味着多伦多和温哥华的市场受到最大的冲击。加拿大联邦银行业监管机构OSFI提出对首付达20%或以上的房屋买家实行“压力测试”。而此前，去年秋季实行的新规是要求首付不足20%的买家必须通过类似的压力测试。加拿大目前有46%的按揭贷款业主属于首付20%以上，不需要购买按揭保险。Ratehub推算，如果家庭年收入为10万元，按25年摊还期，2.84%的固定利率，目前最多能贷款726,145元。如果实施新规，同样收入的家庭，只能贷款573,791元，少了15万。目前，多伦多的房价已经从今年4月的高峰回落20%。Laird在声明中说，“按揭行业的人正在质疑，目前是否是扩大压力测试的好时机，因为新规会导致市场进一步冷却。”他说，过去一年来，政府出台的各项规定对市场产生多大影响还没有完全显现，另外还有加息的效应。他建议政府更加谨慎，让这些新的变动因素在市场上发挥效应之后，再决定是否继续采取收紧措施。其他一些行业内部人士的措辞更加强硬，安省地产协会主席胡达克(Tim Hudak)说，扩大压力测试范围，加上已民有的新规，是“对首次买房者宣战”。他呼吁各级政府停止所有收紧政策，也要求政府放宽行政规定，允许开发更多房屋。政府收紧按揭规定是出于对加拿大人债务不断攀升的担忧。最新统计显示今年二季度，加拿大人每1元可支配收入就有1.68元债务。国内外机构，从国会预算办公室到国际清算银行都已发出警告，指加拿大正面临信用危机。也有不少专家指出，一旦利率回升至正常水平，加拿大人将无法偿还其债务。而加息已经开始，加拿大央行应对意外经济增长已于今年夏季连续两次加息。相关资讯：多伦多高端房产将迅速回暖 现在蒙特利尔最火（据加拿大家园）
查看更多澳大利亚房源一名悉尼房地产中介行业的资深人士表示，政府严打外国人非法澳洲买房的行为仅仅是个宣传，实际上绕过法律购买到澳大利亚房产的外国人有很多。据《澳大利亚金融评论报》报道称，悉尼下北区Richardson&Wrench中介公司资深中介西蒙（Robert Simeon）说，政府的做法完全是浪费时间和金钱。他说，非法买房的行为比你想象的要多。“政府的行为仅仅是为了宣传，或者让民众转移注意力。”澳大利亚财长何基（Joe Hockey）近日宣布，将迫使在悉尼、珀斯、布里斯班等城市非法买房的六位外国人出售房产。何基说，另外还有462起案例正在调查阶段。这些房产中包括一处在Mosman的房产。西蒙说，这片被誉为最富裕的悉尼居住区。在下北岸的地区有几乎两成的房产都是中国人买走。“非法买房的比例很高，因此不在于有多少人被惩罚，而在于有多少人绕过了法律，买到了澳大利亚房产。”他说，大批外国买家仅仅通过50澳元的费用，就可以把自己喜欢的房子转到澳大利亚居民的名下，这样就绕过了法律。“如果你完全避免非法买房，那么市场也不会像现在这样火热。因此外国人非法买房的数量应该有成千上万。”悉尼买家中介沃真特（Pete Wargent）说，最近财长的讲话对于阻止非法买房没有太多作用。“这只是自觉交待还是被曝光的差别。外国投资审查委员会没有能力一件一件查处，而阻止外国资本流入也并非顺应趋势。”沃真特说，和他打交道的不少中国买家都是富豪，他们通常使用现金结算，款项分批进入澳大利亚。新州不动产协会主席古宁（Malcolm Gunning）说，历史证据显示，政府的打击行为还是收敛了外国投资者的做法，他们现在会首先申请审查委员会的审批再进行购买。而维州不动产协会主席莱莫多（Enzo Raimondo）说，外国投资者在墨尔本市场上依然十分活跃。浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
据《澳大利亚人报》报道，Compass Global Markets的首席执行官苏安德鲁（Andrew Su，音译） 暂停了购买公寓的计划。在过去的18个月里，苏发现他的顾客越来越难从中国取钱。他在担忧着这种现象给他的投资计划所带来的影响。苏说，中国对资金监管越来越严，客户们很可能无法完成公寓购买的交割。4月中旬，外国投资审查委员会（FIRB）的数据显示了澳洲的外国投资之大，这也引起了市场的恐慌，担忧外国投资若受阻会给房市带来的影响。4月15日，澳联储在半年金融稳定审查（FSR）上也讲述了东海岸公寓供应过多而需求减少的现象，同时警告银行要谨慎借贷。因为外国买家仅被允许购买新房而非已建房，一些分析人士认为，一旦外国买家资金转汇困难，澳洲的650亿澳元公寓计划将受影响。CLSA的房地产分析师约翰逊（Andrew Johnston）告诉《Inquirer》，市场气氛的确紧张。悉尼和墨尔本地区的公寓供应过多令人担忧，但约翰逊称，他害怕的是，买家（很大一部分是海外买家）将无法完成交易。据悉，中国政府也在严打一些普遍的资金转移方式，如利用UnionPay来购买保险或开具错误的发票等。约翰逊说，中国政府采取的措施或影响悉尼和墨尔本的公寓销售。对于这些观点，一些专家认为是太夸张和悲观。经济学家Saul Eslake说，虽然中国的资金外流的确更难了，但由于澳元贬值，中国人依然热衷购买澳洲房产，该数据仍在攀升，并不认为外国买家会违约。居外网的首席执行官Charles Pittar也同意这个观点，称网站上查询量依然有增无减，并不认为中国的资金限制政策会影响中国买家。或许，市场上之所以有这么相反的两种观点是因为还没有确切的数据透露澳洲房产有多少是给外国买家买下的，同时，人们对于外国买家的资金确切来源也知之甚少。目前，苏担心的是，一些外国买家付完首付后，将无法完成余下的交易。（据澳洲新快网）浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
