股神巴菲特的“湿地理论”

沃伦•巴菲特（Warren Buffett），举世闻名的投资家，坐拥数百亿美元的个人资产，在多年的世界财富排行榜上，一直稳居前列，被誉为“股神”。他在长期的股票投资活动中总结提炼出了许多超越一般投资者观念的独到理论，而这些理论在实践运用中被证明是极其正确的。

针对股票投资，他有一种做法曾引起我的兴趣，那就是在股市中，他不去选择那些市值已经很高，受到众人追捧的“成熟股”，因为他认为这种股票的上涨空间已经非常有限。但同时也不选择那些市值虽然很低，可却没有什么发展前途的“蛮荒股”。而是极力搜索那些目前市值不高，市场关注度有限，但因为某些特殊因素的存在，而藏下了巨大的潜力的股票，就像是那些自然条件优越，但还未经开垦的湿地一样。他买下这样的股票后，只是等待时机成熟，坐等获取丰厚回报。靠着这一做法，巴菲特曾在数以万计的股票种类中选择了若干不为他人关注的股票，而这些股票最后都实现了数百倍的价值上升。

我在进行房地产投资的实践和研究过程中发现，巴菲特这种股票投资的做法其实完全可以移植到房地产投资中，也就是说，能够给投资者带来最大回报的房地产，一定是那些当时看上去所处地段和区域不怎么火热，不为很多人重视，价格还相对处在一个低位的对象，就像一片容易为人忽视的“湿地”，但只要这些地区未来存在着获得城市规划发展、基础设施建设、人口迁入等有利机遇。而投资者又能够看准形势，及早买入该地区的房地产，将来肯定能收获巨幅升值。反过来，等到那些地区被开发成熟，价格已经被推得很高的时候，投资者再来介入，获利的空间就非常有限了。“湿地”变成“熟地”之后，机会也就没有了。这就是我推荐给房地产投资者们一条重要理论——“湿地理论”。

“湿地”的例子在各国的房地产业发展中可谓比比皆是，以我们所熟悉的中国房地产业为例，上海浦东的房地产发展就是最具典型性的。上海浦东在20年以前，是一处“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”之地，备受上海人的冷落（据有关数据显示，1990年前后浦东的平均房价只有1,000元左右）。但20年后，却变成为上海房地产发展的领头羊（根据2010年的统计，浦东新区的平均房价达到了每平方米25,600元），成为人们置业购房趋之若鹜的所在（从1990年到2008年，浦东新区仅户籍人口就增加了60万）真可谓是“沧海桑田”。在这当中起到决定性作用的，毫无疑问就是中国政府于90年代开始的“浦东开发”政策。如果没有开发开放的政策，没有包括道路交通在内的各种基本建设，没有经济金融的一系列规划布局，也就不可能有房地产业的兴盛。

细细想来，在正式实施具体的规划建设之前，浦东开发其实早有征兆：90年代初的上海，要取得经济发展的突破，必须要寻找新的发展空间，浦西已经人满为患，大规模的基础设施改建成本巨大，唯有将视线转移到当时地广人稀的浦东，才能一展手脚，这也就是浦东必定会成为开发开放的选地。当然最主要的是，上海从90年代开始获得巨大发展契机是一切的前提。由此可见，能否在最初阶段，准确判断出城市规划发展、交通设施建设、人口迁移的方向，对于选准最佳“湿地”至为关键。

墨尔本投资湿地——西南区

再让我们把视线转到墨尔本。很长一段时间来，墨尔本东南区一直是房地产投资者热烈追捧的对象。的确，东南区拥有很多优越条件。但是，它最大的劣势也正在于它拥有各项“优势”的时间太久了！毕竟经过这么多年的发展，东南区的人口密度、可利用土地资源、各类基础设施建设已经达到了饱和程度，地价也被抬升到了一个相当的高度，它就是一个“熟透”了的园地。在这种情况下，如果选择东南区进行投资，高擎的成本和非常有限的发展余地会使你的盈利空间变得非常狭小。

再来看墨尔本的北区。北区虽然不像东南区房价那么高，但也是较老的居住区，人口密集；此外，北区的交通基础设施建设相对比较滞后，因此虽然距离市中心的直线距离不算远，可因为常见的堵车的困扰，造成事实上的不方便；而且它还远离海边，从房地产升值的角度看，它也不是最理想的选择。那究竟哪里才是墨尔本真正的湿地呢？

唯有西南区！西南区是整个大墨尔本地区开发最晚的地区，在过去的几十年里一直默默无闻。但是西南区绝非是被忽视和被遗弃的“城市孤儿”，而是在墨尔本城市发展长期规划中早已被设计作为发展后备基地的地区。随着墨尔本新的大规模城市开发计划——“2030”计划的推出与实施，西南区已然成为这个计划中重点发展的目标。墨尔本2030计划主要划出了5个未来30年内政府鼓励人口增长的区域，其中的Wyndham就在西南区。而且这个区域已经取得以下发展成就：

• 人口从2001年的8万7千人，增长到2009年的14万3千人

• 墨尔本人口增长第一的新兴地区

• 预计到2030年该地人口将增长到43万

• 新增一条50公里长的双轨道轻轨线--6个新站

• 新增的120辆轻轨，为新增的8万4千乘客提供出行方便，使得该地区最远距离也只需45分钟就可到达市中心。

此外维多利亚州政府宣布要将城市总人口扩大到5百万。而东南区与北区这些人口居住密集区显然无法再更多安置新迁入居民，要实现这个目标，主要是大力增加西南区的居住人口。“2030”建设计划与500万人口计划，就如同上海当年的地铁建设计划和浦东开发计划一样，是西南区房地产业蓬勃发展的绝对保障。更重要的是，目前的西南区尚处在开发初期，地价房价还远低于东南区，这为投资者获取最大幅度的盈利创造了条件。任何有见识的投资者，绝不会忽视西南区这块宝贵的湿地的！

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金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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