加拿大的领土面积达998万平方公里，为全球面积第二大国家，是全球最富裕、经济最发达的国家之一。以国际汇率计算，加拿大的人均国内生产总值在全世界排名第十一，在人类发展指数也是排名第十一。它在教育、政府的透明度、自由度、生活质量及经济自由的国际排名都名列前茅。这让世界各地的人们向往来到这里寻找发展机遇，旅游、移民、投资在不知不觉都成了这片土地上的热词。

随着越来越多的人们将眼光投向加拿大，安大略省内的多伦多作为加拿大的著名城市一直以来也备受大家关注，多伦多房产市场更是吸引着不少热衷于“买房”的中国人。对于不了解加拿大的人们来说，想要在多伦多投资地产他们有着不少困惑，首当其冲的问题就是“非加拿大居民可以在多伦多买房吗？

对于这个问题，如果只用单纯一个字“能”来解答势必不完整，今天我将详细介绍非加拿大居民（非居民包括持有工作签证、学习签证，以及访问签证的申请人，例如，留学生，在加拿大有合法工作许可的非永久居民，以及来加拿大进行商务访问的游客）在多伦多买房的相关规定以及注意事项。

• 加拿大政府对于非加拿大居民个人投资房地产的规定：

根据加拿大联邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。在安大略省，《外国侨民房地产法》给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。

• 非加拿大居民在加拿大投资房产的贷款事宜:

贷款买房非常普遍，非加拿大居民想要在多伦多贷款买房也不难，但有几点需要注意:

第一，您要在加拿大开设银行账户用以每月还款。

如今许多加拿大商业银行已在国内开设分行或者办事处，但在国内开设的账户并不能直接用来使用，需要在加拿大境内激活才可以用于支付。

第二，加拿大对于个人信用记录非常看重，信用污点很容易导致按揭贷款不批的后果。总之，即使没有信用记录也不能拥有不良信用记录。因此无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。

但许多非加拿大居民会问：我从来没去过加拿大没有信用记录是否还能贷款？答案是肯定的，但您要做好首付、定金相对较高的思想准备，因为无收入的非加拿大居民申请贷款时，可批下来的贷款额度大约要低于房价的65%，留学生买房面临的状况也基本如此。而对于拥有良好信用记录、持有工作签证并拥有稳定收入的工作签证持有者，贷款额度最高可达90%。

非加拿大居民在加拿大买房，可以申请到银行的按揭贷款，而且利率与本地居民一样，利率大都在3%左右。但对于贷款具体额度与利率加拿大各大商业银行给出的标准不尽相同，想要获得最优的按揭贷款，需要花时间进行比较。

第三，非加拿大居民如有必要也可以在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY（POA），即《委托授权书》，用以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。

买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人（购买楼花除外）。授权委托书需要完成规定的表格，在两个见证人的见证下签字，并且需要律师或其他Notary Public 的公证，具体有关POA的规定需要咨询专业律师。

与此同时，还要找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，一般而言，这些银行对于贷款要求更为苛刻，条件也相对更多。因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感。在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受。因此要特别提醒买家的是，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受POA。

第四，注意定金及首付这两笔较大金额的付款能够顺利交付，确保资金流充裕，海外电汇付款也要提前咨询电汇所需天数等相关信息。签好协议但未在规定时间内交付定金或首付会引发一系列不必要的麻烦，甚至会被告上法庭。

• 加拿大居民在加拿大（多伦多）投资房地产的税务事宜：

非加拿大居民与居民都没有购买房屋数量的限制，并且面对的购房税务问题也基本相同。但对于房屋增值的部分，非居民在出售房产时要根据规定交付资产增值税。非居民在出售房屋时必须通知加拿大国税局并申请一份清税证明书（ Clearance Certificate ），以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给卖出方和买入方，以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事，那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价25% 的金额作为保证金。在收到政府发出的 Clearance Certificate 后，律师会用此保证金付清卖家的有关税项，并将余款退还给卖家。在最终的Closing以后的 30 天之内，如果仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清增值税款，那么律师会将您的保证金会上交国税局，再由卖家报税时自行结清。

此外非居民在Closing之前转让楼花时，律师也会事先扣留上述保证金，以保证非居民会交清增值税款。

• 非居民如何投资加拿大（多伦多）房产

如今互联网和交通的发展，促进了各国之间的交流，也使得更多的投资人能够更近距离的接触海外房产市场，在加拿大投资房产的方法也不局限于一种。加拿大买房基本可以分为六个步骤：

其实，非加拿大居民在加拿大买房并没有想象中的那么复杂。简单的说，除了银行要求的首付款多过本地居民，以及卖房时需要交一定的Capital Gain Tax之外，与本地居民置业并无大异。

经纪江晓清专栏全集：

江晓清解析加拿大房产投资

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