环球

地段增值潜力决定投资成果 切勿喜新厌旧 | 澳洲

25000元却要买12万5千的房子?!

1988年7月1日,和迪肯大学的Breth教授合作出版了《中国贸易指南》一书,立时在澳大利亚的学术界、金融界、舆论界掀起了“金凯平”热潮,我一下子就成了远近驰名的中国经济问题专家。

同时,我也在迪肯大学Burwood商学院拿到了一份工作邀请:做中国经济与贸易研究中心的项目主任,从事研究中国经济和澳中贸易。

这样的双管齐下,使我在当时感觉头可以悄悄地抬起了。

1989年10月,我考虑着给自己买一栋房子。

我仍旧找的是自己初到澳洲时在租房子上帮了我很大忙的地产代理Mark。两年前我刚到墨尔本时就是从他手里租的房子,这房子我一直住着,只不过原来是六个人住,现在是我一个人住。

当时租那套房子时,只允许住两个人,我也答应了Mark,可其实在很长时间内一直住着六个中国留学生!我原以为Mark在知道真相后会生气,没想到他只是宽厚地一笑,说:“我当时就已经猜到了你们六个人都会住进去了。”我很奇怪Mark既然明知为何还会把房子租给我,Mark 说:“我知道中国大陆来的留学生生活都比较窘迫,于是就睁一只眼睛闭一只眼睛咯。”

从此我们就成了朋友。

我约了Mark来唐人街喝午茶。

Mark先问我能拿出多少现金?

我想了想,说:“大约2万5千澳元”。

Mark伸出两个手指,打出一个嘹亮的响指,说“David,你可以买一套12万5千澳元的房子了!”

我一听吓了一跳!12万5千澳元?!这12万5千澳元对于我来说简直就是个天文数字!我当时在迪肯大学中国经济与贸易研究中心的年薪刚刚加到3万澳元。即便这样,我不吃不喝也要4年以后才能买上自己的房子啊!

Mark笑了:“照你这样算法,墨尔本没有谁能住上自己的房子。因为墨尔本人的平均工资是年薪2万5千澳元,可是平均房价却是15万澳元。那么,为什么有那么多的人能拥有自己的房子呢?很简单,向银行贷款。”

我想我有点明白了,可是又不是完全明白。为什么要贷款呢?贷款不是要还利息吗?

Mark拿出计算器来,给我算了一笔帐:“你现在租房子,每周是120澳元的租金。如果你去买一个房子,比如说,买一个12万5千澳元的房子,首期付款20%,也就是2万5千澳元,还差10万澳元向银行贷款。我们按8%的利息算,那么,10万澳元一年的利息就是8千澳元。一年52周,每周的利息大约就是154澳元。现在你清楚了吧?租房子住,每周是120澳元,如果租好一点的,每周要160澳元。可是买房子呢,每周付银行利息154澳元。差不多一样。一个是给房东钱,一个是给银行钱。不同的是,给银行钱,但是这套房子是你自己的。”

我说:“哦,我好像已经明白了。”

Mark说:“不,你还没完全明白。我还要告诉你的是,墨尔本的房价,平均每七到八年就翻一番。就是说,假如你现在买一个12万5千澳元的房子,10年后,它肯定已经是25万了。”

想通了之后,我立即决定买一套自己的住房。

那是1989年10月,我来到澳洲刚好两年,我买下了我的第一套住房。就像Mark说的那样,我买了个12万5千澳元的房子。我可以说是当时大陆来澳洲的留学生中最早购买自己房子的人,第一次有了产权完全属于自己的房子,那种喜悦是难以言传的。我终于有了一块地,成了名副其实的小地主。

但是,那时侯,我并不知道自己已经犯了个漂亮的小错误,让自己在多年后稍稍“损失”了一笔。

与财富擦身而过

一般来讲,任何一个城市都有好的地段和差的地段,好的地段房子贵,差的地段房子便宜。所以,在投资额固定的情况下,就有两种考虑:要么选择好地段,但是要迁就买旧一些的房子;要么选择新一些的房子,但是要迁就去差一些的地段。

我的选择是后一种:买的是一套新的房子,而舍弃了好地段。

Mark本来向我推荐的是Elwood的一栋旧房子,建筑面积150平方米,土地300平方米。记得好象是70年的旧房子,走进去阴森森的一股霉味,墙上的壁纸已经脱落了,地毯也磨坏了,厨房和浴室非常陈旧,水管漏水,浴缸有裂纹,后院的草似乎从没修剪过,已经齐腰深了……

我当时诧异地问:“怎么这房子像是没人住过一样啊?”

Mark说:“确实,这栋房子已经一年多没人住了,房主是一位参加过第二次世界大战的老兵,炮火削去了他的睾丸,使得他一生没有儿女,孤苦零丁地过了一辈子,一年前住进养老院,直至上个月去世。”

我听了后顿时摇头道:“我不想住这样的旧房子。你有没有新房子啊?”

Mark说:“很抱歉,12万5千澳元在Elwood只能买这种水准的房子。要买新房子的话,得去距市中心30公里以外的地方。”

第二天,Mark就带我去了Carrum Downs。

是Mark开车带我去的。我记得汽车一直行驶在一条通往东南方向的长长的路上,那条路真的很长,似乎没有尽头。走着走着,看到海了;走着走着,看到火车了;又走着走着,又跨过了一片荒芜之地。在我的感觉中,我们已经离开墨尔本好远好远。

最后,汽车停在一幢新建好的房子前。

那幢房子一下子就吸引了我,使得我甚至忘记了刚才过于漫长的旅行给我带来的不安。

从外面看,新砖,新瓦,新门窗;走进去,新墙,新灯,新地毯。

这幢房子占地面积是Elwood土地的3倍,足足有900多平方米,建筑面积达200平方米,而且还有一个车库呢!看上去简直就是一个豪宅!

从这套房子往西不远处,就是靠海的一个综合区,有富人、中产阶级和劳动阶级。在它边上有许多富人区包括比较富裕的白人居住区Frankston。

最最重要的是:它也是12万5千澳元。

可能因为我是中国人的关系,总觉得这样的区域不久之后一定会非常成熟,多漂亮多写意的生活啊!

我当即拍板,买了!当天晚上就签了合同。

在澳洲,很多人说我不像上海人,不喜欢讨价还价,有点像北方人。我始终认为做事要着眼于大处。

澳洲土地是私有制的,你买了地面以上的房子,那地面以下的地皮也是你的,而且永远都是你的,只要你自己不出卖。中国的房地产从这一点上和澳洲完全不同,因为土地是国家的,当然也就是政府的,因此在你购买房子时,下面的地是你和政府合用的,一般只有50年到70年的使用权,到了年限以后,政府要继续征收新一轮的土地使用税。

换句话说,在澳洲,你说的是买房子,其实也是买了块地。进一步说,土地的价值是持续上升的,而土地上的房子,则相反,是要折旧的。再深入一点分析的话,不同的土地,其潜在的升值潜力是不同的。所以,搞房地产的人总是要强调“位置,位置,还是位置!”因为,好地段土地的升值更快。

而我当时,选择了一套新房子,考虑的仅仅是房子本身,没有考虑赚钱,没有考虑土地的升值潜力,就是说,从投资的角度来说,我失误了。

果然,10年以后,当年被我舍弃的那栋在Elwood的那个老兵的旧房子升了2倍,而我买下的新房子只升了30%。这栋房子我住了一段时间之后就一直出租,直到去年才卖出,价值27万5千澳元。同年,Elwood的那栋,那时却已经超过了百万。

要了新房,忘了地段,这一次的教训是深刻的,而且一直影响着我后来的房地产投资。

几年之后,当我真正开始涉足房地产业的时候,一下子就注意到了这个失误。从此以后的每一个房地产投资,我总是先考虑房子所在的位置。这个经验使得我在以后多年的许许多多次房地产交易买卖中,几乎没失过手。

在澳大利亚,房产不仅只是人们的一个居住场所,而且是一个投资的工具,买入时必须考虑未来的增值潜力。

 

澳中集团主席金凯平专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

来都来了,关注一下吧!

精明买家养成中心

全能顾问服务区

标签
墨尔本房产 房产投资 中国留学生 澳洲土地

免费咨询

  • China (中国)+86
  • Australia+61
  • United States+1
  • Afghanistan (‫افغانستان‬‎)+93
  • Albania (Shqipëri)+355
  • Algeria (‫الجزائر‬‎)+213
  • American Samoa+1684
  • Andorra+376
  • Angola+244
  • Anguilla+1264
  • Antigua and Barbuda+1268
  • Argentina+54
  • Armenia (Հայաստան)+374
  • Aruba+297
  • Australia+61
  • Austria (Österreich)+43
  • Azerbaijan (Azərbaycan)+994
  • Bahamas+1242
  • Bahrain (‫البحرين‬‎)+973
  • Bangladesh (বাংলাদেশ)+880
  • Barbados+1246
  • Belarus (Беларусь)+375
  • Belgium (België)+32
  • Belize+501
  • Benin (Bénin)+229
  • Bermuda+1441
  • Bhutan (འབྲུག)+975
  • Bolivia+591
  • Bosnia and Herzegovina (Босна и Херцеговина)+387
  • Botswana+267
  • Brazil (Brasil)+55
  • British Indian Ocean Territory+246
  • British Virgin Islands+1284
  • Brunei+673
  • Bulgaria (България)+359
  • Burkina Faso+226
  • Burundi (Uburundi)+257
  • Cambodia (កម្ពុជា)+855
  • Cameroon (Cameroun)+237
  • Canada+1
  • Cape Verde (Kabu Verdi)+238
  • Caribbean Netherlands+599
  • Cayman Islands+1345
  • Central African Republic (République centrafricaine)+236
  • Chad (Tchad)+235
  • Chile+56
  • China (中国)+86
  • Christmas Island+61
  • Cocos (Keeling) Islands+61
  • Colombia+57
  • Comoros (‫جزر القمر‬‎)+269
  • Congo (DRC) (Jamhuri ya Kidemokrasia ya Kongo)+243
  • Congo (Republic) (Congo-Brazzaville)+242
  • Cook Islands+682
  • Costa Rica+506
  • Côte d’Ivoire+225
  • Croatia (Hrvatska)+385
  • Cuba+53
  • Curaçao+599
  • Cyprus (Κύπρος)+357
  • Czech Republic (Česká republika)+420
  • Denmark (Danmark)+45
  • Djibouti+253
  • Dominica+1767
  • Dominican Republic (República Dominicana)+1
  • Ecuador+593
  • Egypt (‫مصر‬‎)+20
  • El Salvador+503
  • Equatorial Guinea (Guinea Ecuatorial)+240
  • Eritrea+291
  • Estonia (Eesti)+372
  • Ethiopia+251
  • Falkland Islands (Islas Malvinas)+500
  • Faroe Islands (Føroyar)+298
  • Fiji+679
  • Finland (Suomi)+358
  • France+33
  • French Guiana (Guyane française)+594
  • French Polynesia (Polynésie française)+689
  • Gabon+241
  • Gambia+220
  • Georgia (საქართველო)+995
  • Germany (Deutschland)+49
  • Ghana (Gaana)+233
  • Gibraltar+350
  • Greece (Ελλάδα)+30
  • Greenland (Kalaallit Nunaat)+299
  • Grenada+1473
  • Guadeloupe+590
  • Guam+1671
  • Guatemala+502
  • Guernsey+44
  • Guinea (Guinée)+224
  • Guinea-Bissau (Guiné Bissau)+245
  • Guyana+592
  • Haiti+509
  • Honduras+504
  • Hong Kong (香港)+852
  • Hungary (Magyarország)+36
  • Iceland (Ísland)+354
  • India (भारत)+91
  • Indonesia+62
  • Iran (‫ایران‬‎)+98
  • Iraq (‫العراق‬‎)+964
  • Ireland+353
  • Isle of Man+44
  • Israel (‫ישראל‬‎)+972
  • Italy (Italia)+39
  • Jamaica+1876
  • Japan (日本)+81
  • Jersey+44
  • Jordan (‫الأردن‬‎)+962
  • Kazakhstan (Казахстан)+7
  • Kenya+254
  • Kiribati+686
  • Kosovo+383
  • Kuwait (‫الكويت‬‎)+965
  • Kyrgyzstan (Кыргызстан)+996
  • Laos (ລາວ)+856
  • Latvia (Latvija)+371
  • Lebanon (‫لبنان‬‎)+961
  • Lesotho+266
  • Liberia+231
  • Libya (‫ليبيا‬‎)+218
  • Liechtenstein+423
  • Lithuania (Lietuva)+370
  • Luxembourg+352
  • Macau (澳門)+853
  • Macedonia (FYROM) (Македонија)+389
  • Madagascar (Madagasikara)+261
  • Malawi+265
  • Malaysia+60
  • Maldives+960
  • Mali+223
  • Malta+356
  • Marshall Islands+692
  • Martinique+596
  • Mauritania (‫موريتانيا‬‎)+222
  • Mauritius (Moris)+230
  • Mayotte+262
  • Mexico (México)+52
  • Micronesia+691
  • Moldova (Republica Moldova)+373
  • Monaco+377
  • Mongolia (Монгол)+976
  • Montenegro (Crna Gora)+382
  • Montserrat+1664
  • Morocco (‫المغرب‬‎)+212
  • Mozambique (Moçambique)+258
  • Myanmar (Burma) (မြန်မာ)+95
  • Namibia (Namibië)+264
  • Nauru+674
  • Nepal (नेपाल)+977
  • Netherlands (Nederland)+31
  • New Caledonia (Nouvelle-Calédonie)+687
  • New Zealand+64
  • Nicaragua+505
  • Niger (Nijar)+227
  • Nigeria+234
  • Niue+683
  • Norfolk Island+672
  • North Korea (조선 민주주의 인민 공화국)+850
  • Northern Mariana Islands+1670
  • Norway (Norge)+47
  • Oman (‫عُمان‬‎)+968
  • Pakistan (‫پاکستان‬‎)+92
  • Palau+680
  • Palestine (‫فلسطين‬‎)+970
  • Panama (Panamá)+507
  • Papua New Guinea+675
  • Paraguay+595
  • Peru (Perú)+51
  • Philippines+63
  • Poland (Polska)+48
  • Portugal+351
  • Puerto Rico+1
  • Qatar (‫قطر‬‎)+974
  • Réunion (La Réunion)+262
  • Romania (România)+40
  • Russia (Россия)+7
  • Rwanda+250
  • Saint Barthélemy+590
  • Saint Helena+290
  • Saint Kitts and Nevis+1869
  • Saint Lucia+1758
  • Saint Martin (Saint-Martin (partie française))+590
  • Saint Pierre and Miquelon (Saint-Pierre-et-Miquelon)+508
  • Saint Vincent and the Grenadines+1784
  • Samoa+685
  • San Marino+378
  • São Tomé and Príncipe (São Tomé e Príncipe)+239
  • Saudi Arabia (‫المملكة العربية السعودية‬‎)+966
  • Senegal (Sénégal)+221
  • Serbia (Србија)+381
  • Seychelles+248
  • Sierra Leone+232
  • Singapore+65
  • Sint Maarten+1721
  • Slovakia (Slovensko)+421
  • Slovenia (Slovenija)+386
  • Solomon Islands+677
  • Somalia (Soomaaliya)+252
  • South Africa+27
  • South Korea (대한민국)+82
  • South Sudan (‫جنوب السودان‬‎)+211
  • Spain (España)+34
  • Sri Lanka (ශ්‍රී ලංකාව)+94
  • Sudan (‫السودان‬‎)+249
  • Suriname+597
  • Svalbard and Jan Mayen+47
  • Swaziland+268
  • Sweden (Sverige)+46
  • Switzerland (Schweiz)+41
  • Syria (‫سوريا‬‎)+963
  • Taiwan (台灣)+886
  • Tajikistan+992
  • Tanzania+255
  • Thailand (ไทย)+66
  • Timor-Leste+670
  • Togo+228
  • Tokelau+690
  • Tonga+676
  • Trinidad and Tobago+1868
  • Tunisia (‫تونس‬‎)+216
  • Turkey (Türkiye)+90
  • Turkmenistan+993
  • Turks and Caicos Islands+1649
  • Tuvalu+688
  • U.S. Virgin Islands+1340
  • Uganda+256
  • Ukraine (Україна)+380
  • United Arab Emirates (‫الإمارات العربية المتحدة‬‎)+971
  • United Kingdom+44
  • United States+1
  • Uruguay+598
  • Uzbekistan (Oʻzbekiston)+998
  • Vanuatu+678
  • Vatican City (Città del Vaticano)+39
  • Venezuela+58
  • Vietnam (Việt Nam)+84
  • Wallis and Futuna (Wallis-et-Futuna)+681
  • Western Sahara (‫الصحراء الغربية‬‎)+212
  • Yemen (‫اليمن‬‎)+967
  • Zambia+260
  • Zimbabwe+263
  • Åland Islands+358

买家服务热线

周一至周五 9:00 - 18:00 400 041 7515

咨询线上客服

周一至周五 9:00 - 18:00 立即咨询
我们对 《居外用户使用协议》《居外个人信息保护政策》 进行了重大变更,敬请关注。 在您使用居外产品或服务前,请您务必审慎阅读、充分理解各条款内容。 由于协议的变更,原注册用户将无法登录,需要重新注册。对此造成的不便,敬请谅解。
  • 我们对 《居外用户使用协议》《居外个人信息保护政策》 进行了重大变更,敬请关注。
  • 在您使用居外产品或服务前,请您务必审慎阅读、充分理解各条款内容。
  • 由于协议的变更,原注册用户将无法登录,需要重新注册。对此造成的不便,敬请谅解。