随着时间的推移，土地将增值（Appreciation），所以土地是不能折旧的。

泛泛而言，在同一时间、同一地点，以同等价格建造的全新公寓所产生的折旧额一般比全新独立屋的折旧额高，因为独立屋的土地更值钱，故该土地成分无法做折旧。

投资者A用30万买了块土地，假设他是通过全额贷款的购买方式，他每年需还贷款利息$21,000（利率按7%算，只付利息）同时他没有租金收入和资产折旧等抵税收益，（按照一年52周的算法），他每周需承担$400以上的费用。

投资者B用38万买了个房子（土地价值约30万），假设他也全额贷款，他每年需还贷款利息$26,600 （利率按7%算，只付利息）。同时，他的租金年收入为$19,000，含资产折旧在内的可抵税额度平均每年$13,000 （头五年）。如果他的税率是37%，他每年可退税$7,600多（我们假设投资者B还有其他方面的收入，交税已足够）。他每周几乎无需自行承担任何费用，比投资者A轻松不少。

若干年后，如果两块土地的增值是相似的，那么投资者B的收益肯定大于A的收益，因为前者日常开支少、现金流良好。由此可以看出，房产投资比单纯的土地投资更具备优越性和可行性。

折旧抵税的资产必须是投资类资产。而业主自用的资产如自住房是不具备申报折旧的条件。但业主一旦将自用型资产转换为投资型资产，他就应该立刻申报折旧，享受税务上的优惠。

案例一，老李15年前买了一个新盖的房子自住。12年前搬出后将这个房子以出租方式获取收益，但从未申报过该房作投资使用时的折旧。他现在明白了投资房折旧抵税的道理，找笔者制作一份资产折旧抵税报告。笔者告诉他15年前的新房寿命是40年，如果他从12年前搬迁日时就制作一份资产折旧抵税报告的话，他可以申报余下的近37年的资产折旧。根据最新的税法，现在我们恐怕只能倒退2年，也就是说老李无法申报从搬出日起到2年前共计10年的任何折旧，累计达五万余元，其损失之大，令人痛心。

在此，我希望提醒那些持有投资物业（特别是近年来购买的物业）但从未申报过资产折旧的投资者们：請盡快聯系专业估算师，请他们帮您出具一份资产折旧抵税报告。否则在今年​​7月1日之后，您又将错过额外一整年的资产折旧抵税的优势了。

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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