美国人口普查局每个季度都会发布人们的住房情况，包括自住房拥有率，用于出售的房屋空置率和用于出租的房屋空置率等。这些数据还会进一步细分，例如 按照房屋类型、年龄层次、地区差异等。近年来的趋势，是自住房拥有率逐渐下降，与此相应，出租房空置率则大幅降低。它不是个别现象，而是全国性的，不仅传 统上房价高昂的东北和西部地区租房难，就连历来房价相对便宜的南部，合适的出租房也越来越不大好找。

美国人口普查局每个季度都会发布人们的住房情况，包括自住房拥有率，用于出售的房屋空置率和用于出租的房屋空置率等

点击查看美国更多精品房源

下面这张图表显示的就是美国自住房拥有率和出租房空置率在2013年第三季度和2014年第三季度这一年间的变化。自住房拥有率除了西部地区持平之 外，其他地区和全美国都有显著下降。而出租房空置率则普遍下降，全国范围内降低了将近1个百分点。其中东北部，包括大纽约和大波士顿地区，几乎减少了2个 百分点。传统上自住房拥有率较高的中西部和南部地区，出租房空置率也有显著降低，就连包括加州、华盛顿州和俄勒冈州在内的西部，自住房拥有率下降不多，但 是出租房空置率也降低了0.4个百分点。

在美国，人们决定租房住还是贷款买房的时候，要考虑哪些因素呢？面对这一难题，有一个国际上公认的指标，即房产市价与年租金之比，简称为租售比（Price Rent Ratio），其计算公式为：

租售比 = 房产售价¸ (月租金x 12)

中国市场上通行的计算方法是房产市价与月租金之比，两者换算只差一个系数而已。

2013年普查局的居家普查数据（American Housing Survey, AHS）显示，美国的房价中位数为165000美元，出租房的月租金中位数为850美元，那么租售比就是：

165000 ¸ (850 x 12) = 16.2

也就是说，如果一切同比变化的话，租房住所交的租金，16年多一点才可以买到相同的住所。

历史上，美国房产租售比曾经很低，第二次世界大战之前的1940年仅仅只有9.1，也就是说房价比较低，相对而言租金则较高。那时候，美国全国的房价 中位数接近为2938美元，出租房月租金中位数为27美元。现在看起来很便宜，但是在那个时候租房住的话，所花费的租金只要9年就可以把房子买下来。

自从二战结束以来，房价上涨很快，租金的涨幅相对滞后，租售比到1950年就跃升到超过14，之后虽然在1970年代短暂下降到13左右，但是大部分时间都在16上下徘徊，2000年曾经到过16.6的高点，几乎达到房价过高的警戒线。

为什么近年来美国人，特别是年轻人更加倾向于租房，而不是买房，除了房价较高之外，他们还要考虑很多其他因素。例如，如果决定买房的话，需要事先筹 集一笔可观的首付，通常是房价的20%左右。在交房的时候，虽然卖方会承担大部分过户费，买主也有一笔不小的负担。而且一旦买房住，房屋保险、房产税、社 区费等许多租房时不用考虑的花费，都会落到自己的头上。很多地方庭院和草坪保养原来都是房主的责任，现在既然自己成了房主，这笔钱也就加到了自己的支出项 中。

从买房投资的角度来看，则是另外一个问题。因为美国房屋贷款利率处于历史最低水平，即便不是自住，而是买了房子用来出租也是这样。相对而言，银行定 期存款和其他低风险投资产品的回报率却不高。买房出租所得的租金虽然要纳入报税时的收入，但是还贷中利息部分可以享受免税优惠，上面提到的各种养房的开 支，包括房屋保险、房产税、社区费和庭院保养费，还有房屋管理维修费用等，也都可以从出租的收入中扣除，再加上把房屋折旧部分也打入开支，七扣八扣，屋主 的报税收入有时候不仅不会因为有房产出租而增加，反而可以降低自己的报税额度。

如果考虑到逐年所缴纳的房贷偿付了部分本金，房屋的净资产在不断上升，再加上房地产总体上的升值趋势，买房出租相对而言是一个比较稳妥的投资方式。有一定经济基础的人家买房出租作为投资，又有相当多的人暂时负担不起买房，两者结合，结果就是美国现在出租房空置率下降。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据雾谷飞鸿网）