中国对欧洲的直接投资（ODI）在2011年达到$1000亿，同比增长2倍，预计到2020年该投资可达到2500亿到5000亿美元。而该投资额和中国的经济体量比起来仍然不算大，对外投资存量占GDP的比重也并不高。因此许多分析人士认为该投资增长只是个开头，就像中国投资者在欧洲房地产市场的投资也只在试水阶段。随着中国的资本输出的增长，中国在欧洲地产的投资结构，地域和趋势正发生变化。

1、许多国内公司在对欧直接投资正经历结构性增长

Rhodium投资报告称在未来五年中国的对外直接投资可达到一万亿到两万亿美元，其中将有近30%的投资是在欧洲的地产开发区项目上和一些公司的兼并和收购上面。跨国并购成为对外直接投资的主要方式。

2、中国地产投资项目趋向于综合化及服务化

包括地产在内的综合商用开发项目正受到中国房企的欢迎，他们对综合性大型旅游休闲项目表现出极大兴趣，试图从单纯的盖楼转为生活方式的创造者。另一方面是从资源性投资转向对服务领域的投资商业服务，而住宅市场也正经历从单纯的买卖向更多租赁服务的转化。

3、地产投资行业更细分化，逐步向全球价值链高端攀升

一个典型的例子是英国的学生公寓市场以其低门槛，低风险与高回报率的优势吸引了大批抄底的华人，因为英国名校扎堆，国际留学生数量的增长让学生公寓需求大增。以万达为首的国内房企曾掀起过海外酒店投资的热潮，其背景是日渐升温的出境游。

4、市场的投资回报率高低是投资趋势的一个重要风向标

近两年众多房企纷纷在海外拿地，因为海外项目收益率高于国内地产项目，而且净资产回报率更高。以投资为目的的海外购房增多，投资地域上也有向北移动的趋势，英国被看作最方便的欧洲门户，正超过意大利成为中国投资者在欧洲的第一站和第一大投资目的地，而北部的爱尔兰和瑞典也正成为中国投资潮的目标。

5、地域的转移还表现在从热门国家和一线城市转移到二三线城市

交通上靠近一线城市的地方而房价却低了很多，有很大的升值空间，比如在威尼斯买一套小型公寓的价钱却可以在周边的维罗纳买一套装潢良好、房品很正的小型别墅，并享受小城镇的自然优美。这种冷门城市的投资回报率一般可以达到5-6%，也丰富了投资者多元化资产配置的需求。

投资市场日趋细分，欧洲的经济规则也随着中国的资本参与国际分工的方式悄然发生改变，而投资者的市场表现也越来越成熟。

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中国香港利丰投资有限公司市场总监解析欧洲房地产市场

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