原拟于明年1月开始实施、较之以往更加严格的圣荷西租房管控议案，已经被延迟到明年3月下旬。该议案提出，降低年租金最高涨幅，并实行“正当驱逐”法令，以确保“无过错”租客不被房东驱赶。

反对该议案的圣荷西屋主称，“时间表的推迟是一个小小的胜利”。同时，一些观察人士预测，未来圣荷西或许将与旧金山一样，成为对租务异常敏感和严厉的加州城市。

这项只针对1979年以前建造的房屋租管议案引发强烈反响，租客欢迎、屋主反对，很多民意一致担忧，该议案不仅无法解决圣荷西租房市场的根本问题，甚至可能会加剧房东与租客之间的对立，导致房源更加紧缺、租价更加高涨。

从温和到严管

圣荷西位于旧金山湾区南部，是仅次于洛杉矶和圣地牙哥的加州第三大城市和美国的第十大城市。十八世纪，圣荷西还是一个农业小镇，二战结束后开始人口扩张和急速经济成长，并迅速成为旧金山和南湾一带的住房社区。近年来，随着高科技公司大量涌入，圣荷西逐渐成为硅谷地区的商业和研发中心，被称为“硅谷首都”。

圣荷西的经济随着高科技产业在硅谷的兴衰而变动，在住房方面也同样如此。目前，圣荷西城市人口已经突破百万，全市共有租户十几万人，租住比例越来越高。但是由于人口增长过快，住房供给远远无法满足需求，导致租金一再飙升。

据该市官员称，圣荷西的租金在过去五年暴涨近54%，从2010年的平均月租1,451元涨到2,227元。在本年度房地产网站Zillow公布的全美最贵的前十大租屋城市中，圣荷西高居榜首。租客每月收入超过四分之一用来支付房租，圣荷西和周边地区也因此成为全加州乃至全美国生活费用最高的地区之一。

目前该市执行的是1979年通过、相对温和的住房租赁管理条例。条例规定每年允许的租金涨幅最高为8% ，此后，圣荷西市从未调整过这一政策，尽管该地区消费物价指数自1983年以来平均每年增加3% 。

今年5月，圣荷西首次尝试更加严厉的租赁管理条例，提出了降低年租金涨幅及加强保护第一承租人的议案，用以控制租价大幅上涨及保障老租客不被驱逐。议案同时要求屋主公开之前收取的租金，以防止新租客被多收租金。

据了解，该项议案被推迟是因为遭到圣荷西屋主的反对。

对屋主过于严厉？

根据一项2007年的统计，圣荷西有约6%的家庭和8.8%的人口年收入在贫困线以下，生活在此处的普通阶层越来越难以承受房租压力，就连高科技创业人员和工程师也表示，他们不堪房租重负，生活品质一降再降。

但 是，圣荷西屋主认为，造成房租保障的原因是供给不足。该议案明显偏向租客，对屋主严重不公。一位圣荷西旅店老板说，有些低收入租客面临租不到房子或者无家 可归、流落街头，他们确实需要基本生活保障，但是屋主也要应对生活成本上涨和入不抵出的压力，房屋维修、保险和管理都需要费用。应该有一个合理的办法使租 赁市场越来越健康，而不是偏向某一方造成对立和畸形态势。

“这个议案只针对1979年以前的老房子，本来这就是租金最便宜的一块，占租房市 场的三分之一，其它三分之二贵的都管不了，这太不公平，除了制造矛盾，解决不了任何问题”，圣荷西屋主赵女士说，省吃俭用、买一两个老房子出租做小投资的 华人群体受到很大伤害，“市场应该是自由的市场，市场不好的时候政府没有补助过我们什么，市场好的时候却来限制我们”。

另一位市民则在微博 上戏称，按照圣荷西新租管条例签订的租房合约将“胜似婚约”，“离婚有自由，退租不自由”——在“正当驱逐”法案之下，屋主不可以“无过失”赶走房客，这 意味着只要租客下定决心不走，“房东就和租客永远绑在一起，生生世世、永不分离”，房东如果遇上“租霸”只能“走投无路”。

美国各州政府的 租管从上世纪四十年代就已经开始，最初以控制战时通胀为目的，之后几经流变时紧时松，管制策略也各有不同。在加州，旧金山的租房管控最为严厉，在政策方面 明显倾向保护租客。有评论说，畸形租管政策造成旧金山房东和租客的关系“势如水火”，房东的租房经历可以用“血泪史”和“惨烈”来形容。

“圣荷西不太可能一步就走到旧金山吧”，赵女士判断说，“如果圣荷西也像旧金山一样沦陷，我的日子就没法过了，没有人敢租房子了”，她计算了一下，发现在没有租管的情况下出现纠纷“被坑一下就好几千上万美元”，而一旦有了租管，“被坑一下起码要上万美元”。

从长期来讲，畸形租管会产生坏房客、打击房东，令房源减少、租价不降反升，对房东、租客和租房市场都没有好处。几年前，一位曾经获得诺贝尔奖的经济学家就提出：“租管只会带来双输局面，这是经济学上最无争议的概念之一。”

如何打破僵局

急速扩张的住房需求和供应不足之间的矛盾，是造成圣荷西租价上涨的根本原因。因此，舆论普遍认为，控制需求和扩大供应理应成为政府按照市场规律调控房价上涨的两种方式。

从上世纪八十年代以来，圣荷西采取了增加城市住宅密度的“聪明成长”策略以扩大住房供应，但是由于高科技公司不断扩张和进驻，圣荷西住房资源仍然紧缺。

该市议员承认目前租房市场的尴尬困境，虽然他们表示对平衡各方利益负有责任，并为此联络房东和租客讨论解决，但是到目前为止，仍然没有找到令各方满意的最佳方案。

有核心成员二百多人、外围成员一千多人的自发组织——圣荷西屋主协会也在采取积极姿态，不仅参加市议会听证会，还与市长和市议员见面沟通。他们认为，把政府该负的责任推给小业主，不能根本解决整个圣荷西房屋租赁市场的问题。

同时，有市民建议，市府可以考虑城市适度发展的整体规划，并且，在讨论解决租价问题的圆桌上，硅谷高科技公司不该缺席。他们抱怨高科技公司给当地社区带来的负面影响，并希望这些公司能够成为解决问题链条上的重要一环。