美国房地产调查网站RealtyTrac日前公布报告表示，今年第二季度，芝加哥在全美20个城市中炒房（flipping）利润率最高，高达61%，每个房产的买卖差价达到十万美金。

RealtyTrac对“炒房”的定义是，购买房产12个月之内又上市售出。通常买家都是对旧房进行翻新，然后以较高的价格出售。而这种房产以独立屋（single family home）居多。

今年4～6月，大芝加哥地区共有616套旧屋翻新出售，平均购入价$163,356，售出价格$263,360，毛利率（＝差价／买价）高达61.2%，位居全美20个大城市之首。

毛利率高的地区还有俄亥俄州代顿市（60.6%）、宾夕法尼亚州哈里斯堡（Harrisburg, 60.6%），佛罗里达州欧卡拉（Ocala, 56.8%）和马里兰州巴尔的摩（Baltimore, 56.7%）。

而根据RealtyTrac报告，全美独立屋交易中，4.5%为炒房，平均投资回报率为36%，单笔交易毛利润平均为7万美金。

炒房买卖差价最高的城市大多位于加州，排在第一的是加州圣荷西$261,946，其次是洛杉矶$171,954，圣地亚哥$141,483，还有华盛顿DC$139, 927和西雅图$131,028。

“炒房不能简单看买卖差价”

在芝加哥南区经营多套房产的神观建筑公司老板陈观乐说，不能简单看到买卖之间的差价大，就跳进去炒房。

“这只能说明在芝加哥炒房，门槛比较低，十几万美金就可以做；如果在纽约，可能要四十多万美金才能起步”。陈观乐说，炒房通常是直接从银行购买法拍屋（foreclosure），而绝大多数银行不提供装修贷款，所以除买价外，买家还得准备好装修的资金。

陈观乐进一步表示，炒房也不能忽略维护成本，如地产税、水电气杂费、防盗治安、地产经纪佣金等各种可能的开销。

陈观乐认为，炒房的关键要点是买价一定要足够低，“如果扣除林林总总的费用后，还能有25%的利润，就可以做。”

炒房并不总是赚钱。RealtyTrac报告说，今年第二季度的数字显示，价格小于5万美金的低端房产实际回报是负值。

炒房最大风险在“违规”

一名不愿透露姓名的地产业界人士对本报表示，他过去两年在大芝加哥地区已经操作了近30笔炒房交易，其区域涵盖芝加哥市区，以及Deerfield, Elmhurst, Palatine, Cicero等郊区。

他认为，炒房最大的风险在于各个城市有不同的建筑规范，而且这些规范并不是一成不变的，常常会有更新。

他举例说，如果你买了一个地下室有厕所的房屋，你可能认为很值。但如果这个城市建筑规范中有一条：屋顶高度至少7英尺才能有厕所。那你的地下室屋顶高度差一寸，你都得把这个厕所拆掉，这就会增加装修成本，同时也降低了房屋的价值。

那是不是根据市政府列出的建筑规范，白纸黑字照做，就可以了呢？他表示并不是那么简单，同一个城市里不同的检验员（inspector）也会有不同的尺度和态度。

炒房买卖平均间隔半年

RealtyTrac 数字显示，炒房两次买卖之间平均间隔179天，也就是说，炒房客购买房屋半年后，将其卖出。在纽约市，这个时差为211天，芝加哥是204天。

上述业界人士表示，他经手的房屋买卖间隔为5～6个月，而从装修完上市（listing）到售出，通常是6～8周时间。

RealtyTrac报告还显示，炒房利润最高的房屋售价在＄10万～20万，以及＄200万～＄500万。前者毛利率达到44%，后者是43%。

此业界人士说，他的房屋售价多在＄20万～＄50万这个区间。他不认为售价直接影响利润，“5千美元和1万美元装修厨房，工作量类似，但材料不一样。关键是要满足当地人的喜好。”

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