2014年发布的“中国的对外繁荣：中国在全球房地产业投资的兴起”投资白皮书中显示：2008年至2014年，中国对外房地产投资增长了200多倍，投资总额达337亿美元。其中，美国仍是首选。

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从2013年复兴国际以7.25亿美元收购第一大通曼哈顿广场，SOHO中国联合巴西亿万富翁收购通用汽车大厦40%的股份，绿地集团收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股份，到2014年中国安邦保险公司以19.5亿美元买下纽约华尔道夫酒店，中国投资者大手笔进军美国商业地产的例子不胜枚举。

普华永道与美国城市土地学会 （Urban Land Institute) 去年10月共同发布“房地产新兴趋势”年度报告，普华永道公司合伙人、美国房地产咨询行业领军人物米奇‧罗谢尔（Mitch Roschelle）表示，经济繁荣发展创造就业机会，就业率上去之后，对各类房地产的需求就会增加。报告对1000多位房地产投资者、基金经理、房地产开发商和其他房地产专业人士进行了调查和采访，该报告对2015年房地产趋势作出预测，休士顿和达拉斯已成为受到全球投资者认真考虑的房地产市场。

未来几年中，休士顿将有超过1700万平方尺的写字楼投放市场，在美国商业房产市场中排名首位主要是因为其在建商业房地产项目数量最多，而非已竣工的项目。

休士顿也因市中心的迅速发展备受瞩目，而过去休士顿被公认为城郊发展较为突出。现在休士顿在房地产新兴趋势报告中排名领先，也反应近年来投资者对纽约、洛杉矶、旧金山等沿海大城市以外的房地产市场的投资兴趣和市场活动日益增加。

美国城市土地学会CEO Patrick Phillips在一份声明中表示“投资者正在密切关注核心市场以外的投资机会，(投资）那些在宜居程度、就业条件和娱乐文化设施方面极具竞争力的城市。”

要知道，商业地产增值主要动力是土地价格上涨和资本推动，但最重要因素还是资本支撑了商业地产价格上涨。商业地产和住宅周期保持一致，这说明在自由市场经济条件下，房地产业与宏观经济周期密切相关，同时表现为商业地产与住宅价格变化具有较强正相关关系。住宅市场不好，商业地产也难以发展。美国商业地产投资结果也说明，商业地产投资需要长期持有，最后，还可以选择间接投资，通过证券化，即投资于美国的上市的地产管理公司，或房地产信托基金REITS来分解风险。

作为一个高度发达经济体，商业地产经历了多次商业周期，市场成熟，投资前做好足够的“功课”，对风险的规避很有益处。其实，除了土地价格因素，写字楼、购物中心等地产价格上涨还受其他重要经济因素影响。

宾州大学华顿商学院房地产系教授Joseph Gyourko 2009年发表了“商业地产与住宅的差异”，就美国32个大城市在2008年前地产繁荣阶段的商业地产长期价格变化特点和周期进行了研究，希望发现商业地产与住宅地产的市场差别。

Gyourko的研究将住宅确定为公寓，将商业地产分为写字楼和购物中心。他认为，美国写字楼在这一时段升值的主要原因有两个，一个是净租金上升，另一个就是乘数扩张。

在房地产研究领域，一般用资本化率指标（Cap Rate）来衡量投资状况，其定义为净租金对物业价值的比率，相当于股票市盈率（PE）的倒数。较低的资本化率意味着投资者对某一物业给定的租金，愿意支付更多的投资。而租金乘数是指一定租金获得资本投入的系数。从2003年至2008年，美国城市写字楼资本化率呈下降趋势，CBD下降到6%，非CBD下 降到7%。

研究表明，写字楼价格上涨构成中，净租金上涨贡献率占41%，资本化率下降贡献率为59%，也就是说，投资比净租金对写字楼价格影响更重要，但随着繁荣周期的结束，商业地产价格开始回调。

这说明公寓与商业地产都有较长的商业周期，其中商业地产表现更不稳定：当宏观经济下行时，应该充分注意到商业地产的风险。在繁荣期间，商业地产价格 上涨的主要原因是租金乘数提高，也就是投资者对特定租金收入投入更多资金。这使得贷款市场表现更积极，这期间信贷的担保标准会下降。贷款供给增加，会刺激投资者继续投资商业地产。

需要注意的是，Gyourko做的是经济学研究，不是商业调查报告，其在收集数据基础上，利用空间平衡原理做了相关分析。其结论带有理论色彩，但能够有效说明商业地产和公寓的相关性和周期特点，这对投资者也有一定启示。

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