家住高贵林的Z女士上周日给笔者打来电话：“我今天去看了一栋独立屋，觉得还不错，卖家经纪说今天晚上就可以给我下个offer，你觉得怎么样？可以吗？”笔者答：“可以是可以，不过他是做卖方经纪呢，还是limited dual agent?”“不清楚啊…… 有什么区别？”

Z女士向笔者叙述了整个过程。原来周日Z女士在自己的小区附近看了这栋独立屋的open house，由于独立屋就在自己非常熟悉的区域，过去几个月也看过不少房子，Z女士认为这栋独立屋虽然不是尽善尽美，也算符合自己大部分要求，只是当天地下室因有租客没有看到。看房结束后她问卖家经纪: “我是自己来看房的，如果想下offer的话，怎么操作呢？” 卖家经纪回答: “我可以代你下offer没有问题啊，今天晚上就可以。”

技术上来说，卖家经纪的回答并没有错误。可能是由于时间有限，卖方经纪并没有对自己的角色做详细的解释。其实在房屋买卖过程中，经纪的角色也分为多种。以下从买家的角度出发，简单介绍一下常见的经纪关系：

一、非经纪代理关系（Customer Relationship）

买家没有经纪，只委托卖家经纪写offer。此时卖家经纪并不代表买家利益，为且仅为卖方利益着想，并有义务向卖家披露所有可能影响卖家决定的信息。在这种情况下，如买家泄漏了自己的底价或强烈购买动机，卖方经纪也会披露给卖家！由于买家只是这个经纪的顾客（Customer） 而非客户（Client），此经纪向买家提供的服务十分有限，不能向买家提供任何价格上的建议，不能代表买家议价谈判，不能向买家披露任何卖家底价，出售动机等（除非卖家授权同意）的关键信息。

二、指定代理（Designated Agency）

此时买家有买方经纪，卖家有卖方经纪，双方经纪的责任义务最为明确，买方经纪为且仅为买方着想，维护买家利益，写offer时多采用对买家有利的条款，有义务向买家披露所有可能影响买家购买决定的信息，并对买家的个人信息保密。买家经纪的角色决定了他既要提供信息，如周围房屋成交价、房屋优缺点、交易条款的细节区别等，也要在议价过程中提供意见和建议，直接参与出价议价，协助买家完成整个房屋交易流程。

三、受限双重代理关系（Limited Dual Agency）

买卖双方与同一个经纪签订 “Limited Dual Agency Agreement”。此时由于双方共享同一个经纪，而买卖双方的利益不可避免存在冲突，此经纪的责任义务也必然受到约束。一般此经纪先得到卖家的房屋代理权，在房屋开放日或其他场合遇到买家后，如果买方希望他也担任自己的经纪，经纪在递上offer之前需要得到卖家的书面同意。卖家如果同意此协议，此后经纪对双方都不能提供建议（价格、购买动机、个人信息等），只能提供有限的信息。由于房屋交易流程的复杂性，一旦出现分歧，买卖双方都有可能觉得经纪的言行或合同撰写偏向于另一方的利益，极易引起纠纷。

回到Z女士的问题，一份offer虽然仅仅几页纸，却动辄牵扯几十万几百万的交易金额。除了出价需要考虑，还有众多条款如交易时间、验房条件、贷款条件都是买卖中的关键，甚至条款的不同写法都有可能影响到最后的交易结果。在不清楚经纪角色的情况下，如果由卖家经纪代写offer, 无疑存在很大风险。

目前市场上的卖家绝大多数通过经纪来出售自己的房屋，当买家与卖家讨价还价、协商条款时，卖家有自己的经纪提供专业建议。作为买家，也应拥有同样的待遇来保障自己的利益。

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