众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。简单来说，土地税金额是基于土地拥有者在一个州或城市中，名下所持有的土地在未开发前（即还未盖房前的土地价值）计算的价值总和及税率。今天我们就来看一下有哪些方法可以帮助投资者降低土地税。

• 分散物业投资地点

在不同的州与领地购买物业，很有可能就能降低需要缴纳的土地税金额。土地税与印花税一样，是由各州政府自行征收和管理的，因此，每个州或领地的税率也会有所不同，且是基于土地拥有者在一个州或领地中，名下所持有的土地未开发前的价值总和而计算的。

目前，除去北领地以外，澳大利亚各州和领地政府都有征收土地税。因此，如果买家在北领地购买物业，是不需要缴纳土地税的。

举例

如果一位买家在新州购买了3块土地，每块地在未开发前的价值分别为20万澳元，21万澳元和30万澳元（总价值为71万澳元）。那么在2014年，这位买家需要缴纳$4868澳元的土地税。如果相反，这位买家分别在新州、维州和昆州各买一套物业，那么在2014年这位买家就不需要缴纳土地税，因为，其在每个州的物业土地价值都没有超过该州土地税的起征点。

• 以公寓房取代别墅进行投资

一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税。这是因为，同一块土地由该地上所有公寓业主共同所有，因此均摊到每位业主名下的土地价值非常有限，通常达不到土地税的起征点。

此外，各州政府对于澳大利亚居民的自住房一般都有土地税豁免的优惠政策（需要注意的是，每位居民在同一时间段只能有一套自住房）。因此，买家可以考虑购买土地价值较高的物业作为自住房，省下可观的土地税费。同时在进行物业投资的时候考虑公寓房与别墅的组合投资。而对于海外买家而言，因为没有自住房，可以直接考虑组合投资以降低土地税费。

当然，购买公寓房也会产生其他相应的费用，例如物业管理费。因此买家需要计算这类费用成本，如果物业管理费高于土地税费，那么就值得考虑是否需要转而购买土地投资房了。

• 用不同名义购买投资物业

通过用不同名义购买投资物业的方式降低可能征收的土地税费。举例来说，相对于买家A名下持有3套物业，买家可以选择以A的名义持有1套物业，其配偶B的名义购买1套物业，以A与B的孩子C的名义购买一套物业以此来避免可能面临的土地税费。此外，ABC家庭也可以通过建立家庭信托基金的方式持有一套物业（会产生其他费用）。

对于买家而言，在考虑如何降低土地税费的同时，也应当考虑自身的收入及税务情况。此外，由于各州对于土地税起征点及税率都有所不同，因此，在投资初期阶段（例如买家名下有1-2套物业的时候），对于买家并未产生太大的影响，而当投资者名下的物业越来越多的时候，可能就会收到一笔很大的政府账单。因此，买家很有必要事先了解土地税的征收规定。我们也建议买家及投资者在投资初期就做好相应的长远规划，以备万全。

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律师扬泱解析澳洲房产

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