迪拜房产：迪拜云溪港房产投资分析 Emaar Dubai Creek Harbor
为什么投资迪拜房产
1）人口增长，租赁需求旺盛
迪拜现人口总数315万，每10年增长一倍，预计到2027年，迪拜的人口将达到500多万，随着外来人口的急剧涌入，将成为地球上人数增长最快的城市之一。
迪拜是外来人口最多的国家之一，其中83％的居民都是外来人口，显著的人口增长率令有限的城市空间更加紧张，租赁住宅需求旺盛，每年需新增住宅4-5万套。
现状为住宅供应较大，处于买家市场
2）迪拜住宅供应量
住宅供应的不断攀升，处于供需两旺的状态，当前处于买家市场。2018年迪拜共交付约22,000套住宅，为最近5年来最多，截至2018年底，迪拜住宅共计供应量上升至52万套，来迎接2020年世博会的到来。
3）2020迪拜世博会将成为房产市场引擎
世博虹吸效应，投资和人流持续涌入，租赁需求势必攀升，同时随着基础设施的逐步完善，将吸引更多投资。
迪拜2020年世博会是当前阿联酋房产和建筑行业投资的最大引擎，世博会预计吸引2500万名游客，新增27.7万就业岗位。后续游客及外来务工人员的涌入，势必将会为迪拜短租及长租市场带来巨大的机遇。
4）投资回报率世界领先
迪拜的住宅投资回报率高于世界领先城市，处于价值洼地。迪拜的租金收益率是欧美的2至3倍、北京的5.6倍、上海的4.6倍，居住刚需和外来人口增长令迪拜房价便宜且回报率高。
5）房价走低，但回报稳固
2008-2019 迪拜房产走势图如下图
在全球经济增速放缓的大背景下，迪拜房产市场在2018年持续走低，公寓售价较别墅稳定。迪拜房价自2015的高点下跌了超过25%，预计在2020年初触底反弹。
长时间的房价下跌引起抄底买家的兴趣，比如巴菲特地产公司对迪拜房地产的价值持积极态度。
虽然2019年Q1重点投资区域售价下跌，但投资回报率处于高位。
迪拜云溪港房产评估
云溪塔作为将超越哈利法塔的地标型建筑，云溪港后续必将成为迪拜最耀眼的明星区块，这里融合了科技与创造力，将重新定义未来生活。
这里拥有世界一流的住宅、购物、设施、办公区域等。也是当代生活、工作和娱乐的下一站前沿。
云溪港实景图如下
区位：位于迪拜中东部，距离金融中心9公里，开车距离仅14分钟。
定位：拥有比哈利法塔市中心更成熟的设计理念，即将定义为全新的迪拜市中心。
交通：未来云溪港内地铁4站贯穿，目前仍在修建中，以地面交通为主。
现状：目前仍在规划建造中，其中云溪住宅6塔已交付，2019年已有5335位居民，至2020年交付以及相关配套到位后，租赁住宅势必相应增多。
已交付区域，已有5000余名住户入驻
由于临近Downtown（哈利法塔），未来同样为地标建筑，故以Downtown区域一房和两房为对标：
哈利法塔市中心（Downtown）
哈利法市中心（Down Town）
单价：4-5 万人民币/平方米
售价：300-500 万人民币
投资回报率：5.4%
云溪港未来市中心
相比优势：价格相对较低，未来首高效应，后续回报率增幅空间大
云溪港评估情况
单价：3-4万人民币/平方米
售价：200-400 万人民币
当前预估投资回报率：7%-9%
项目周边住宅投资长租租金收益分析（一房和两房）
总结：
1）迪拜优势
人口增长，居住刚需，需求旺盛；
投资回报率高高位；
世博、世界杯效应，吸引大量投资商及游客；
价值洼地，未来发展潜力大。
2）迪拜挑战
目前房地产供应量较大，市场处于买房市场。买家可以抓住机遇，挑选性价比高的优质房产。
3）研究分析
短期售价降至低谷，预计房价将在2020年通过世博效应达到反弹。
租金方面，2018年年底租金接近2012年金融危机时期的价格，考虑到未来发展潜力，触底反弹的可能性较大。
预计房产项目投资回报率将在7%-9%。
整体来看，长期投资趋势向好，2019年是投资的好时机。
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