中国先后向互联网公司、教育行业，提出各项监管风潮，令相关股票价格大幅下跌，例如股王腾讯也从今年年初高位回落至今，下跌已超过45%，市值消失逾4000亿美元，如果连同阿里巴巴、快手、美国等公司，市值蒸发超过1万亿美元。不少外国基金公司更扬言已沽清所有中资股。 以往被认为前景一片光明的新经济股，一夜之间被描绘至万恶不赦。其实，中国政府并不会，亦不能逆转科技股的发展，相信会继续欢迎利用科技去改善人民的生活。只是过去一些龙头公司，滥用其垄断地位，或利用数据谋利，令消费者难以抵抗。例如迷你仓可以从客户的电脑IP知道他身处外地，即使疯狂加价，客户也难以将贮存于迷你仓的物品移走！滴滴出行最初也解决笔者回国内公干时租车的烦脑，效果很好。但自从他消灭了对手，吞并了Uber之后，成为市场唯一，价钱就越来越贵！这类型的例子多不胜数。相信监管风潮背后，政府不会反对大家创新，令企业成长，赚取应得的利润。 谈到房地产，中国之前已经提出三条红线，目的是监管发展商的过度货款，遂高价投地，结果又进一步推高新盘房价，形成恶性循环！对于二手房也提出指导价，令二手成交大减，据报导深圳的成交量更只馀二成。 无论股市或楼市，都会因为新的政策或监管而产生震荡，但也不需太悲观，在投资组合中，可减低比例。但不需要完全放弃，优秀的公司有适应能力，会继续创造盈利。城市只要能继续发展，人口继续增加，工作收入提升，楼价仍会有上升空间，但究竟市中心物业还是新区好？买住宅或商厦？直接持有或是买ETF间接持有好？在新的监管规定下，大家要多做功课，有危便有机是不变定律。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
近日，全球资产管理公司施罗德（Schroders）发表了最新的《全球城市指数报告》，根据经济、环境、创新和交通四大指标，具体参考了经济活力、优秀的大学、前瞻性的环境政策和交通基础设施等因素，来评选出全球30个最佳城市。 伦敦凭借着高校云集的人才储备，和科技金融公司聚集的创新氛围，继续吸引着跨国公司和全球投资者；此外，大量的公园绿地、四通八达的公共交通更是为伦敦加分不少。所以，即使在疫情脱欧等多重压力下，伦敦重登榜首，被评为全球最佳城市。 整体而言，伦敦因为积极应对气候变化，排名从去年的第二位上升到了今年的第一位。具体指标上，伦敦在创新上赢得10分的满分，其余3项经济（8.4分）、环境（7.72分）、交通（9.32分）也都创下历史新高，综合得分8.53分。对比来看，2019年名列榜首的美国洛杉矶（7.97分）因为交通系统不完善，排名下滑至14位。 在30个最佳城市中，前十大城市排名分别为： 伦敦（8.53分） 旧金山（8.4分） 波士顿（8.29分） 巴黎（8.27分） 纽约（8.19分） 中国香港（8.11分） 多伦多（8.1分） 圣荷西（8.06分） 西雅图（8.03分） 墨尔本（8.01分） 全球城市指数（Global Cities Index）是什么？ 施罗德（Schroders）是全球最大的资产管理公司之一，成立于1804年。该集团每年都会发布全球城市指数（Global Cities Index）排行榜，遴选出当年最好的、最具发展前景的城市，为全球投资者指明方向。 施罗德官网上显示，全球城市指数使用了一系列因素来评判全球最具经济活力的城市，这些因素包括： 15岁及以上人口数 家庭平均收入 大学排名 零售业销售 国内生产总值 每个城市的经济得分 = 各因素当前得分的80% + 各因素未来增长潜力的20%。 除上述经济因素外，施罗德还会综合考虑环境、创新等其他因素。其中，衡量环境状况的指标分别为自然环境风险、环境政策风险和居民福祉。而创新这一项则主要是考察该城市的优秀大学数量和毕业生人数等。 今年，施罗德对全球指数指标进行了调整，在保留经济、环境、创新的基础上，还加入了交通这一新指标，主要考察交通基建的建设情况。 因此，在该排名中处于前列的城市，大都是国际商业和文化的中心。它们通常拥有庞大而多样化的经济，具备强大的文化氛围、教育和世界领先的基础设施。 为什么伦敦会脱颖而出？ 施罗德的报告解释说，本次评分加强了对环境因素的考察，降低了对经济因素的重视，使得一些人口稠密的大城市排名暴跌。 此外，新引入的交通因素着重分析各大城市的交通基建的状况，具体的指标包括计算到公共汽车站和火车站的步行时间、汽车在公路上的行驶时间、以及港口和机场的客/货运量。 报道指出，之所以对全球城市指数的评级标准进行改变，目的在于提高人们对城市效率的认识。 在这一系列严格标准考核下， 伦敦四通八达的交通网络被认为是其最大优势之一。值得一提的是，伦敦巴士获得了10分满分。这一点确实是实至名归，伦敦巴士系统不但具备观光属性，而且十分便利，许多班次还是24小时运营。 如果在伦敦晚归不想乘坐巴士，出租车或Uber等打车软件也很方便。 此外，伦敦的地铁系统也非常便利，明年通车的女王线还将进一步拉进东西城市之间的距离。 当然，伦敦还拥有跨境客运量排名第一的希思罗机场，虽然因为疫情航班量暴跌，但相信疫苗护照推出后，希斯罗机场的客运量会逐步回升。 相关文章：健康护照来了！这对投资移民意味着什么？｜居外专栏 交通之外，伦敦在环境方面也拿到了高分。事实上，伦敦并不是人们刻板印象中的那种“钢铁丛林”城市，数据显示，伦敦有40%的土地是绿地或公园，约等于2万个足球场那么大。 英国国家统计局（ONS）的报告指出，2014至2018年间，较高的绿化覆盖率有效降低了伦敦的空气温度，使伦敦夏季温度适宜，也为其节约了超过50亿英镑。虽然伦敦历史上曾是著名的“雾都”，但经过近百年的治理，即使是阴天，伦敦的空气质量也是非常棒。 创新指标方面，伦敦是全球大学数量最多的城市之一，拥有超过40所高等院校及约40万学生群体。与此同时，伦敦老金融城和金丝雀码头还汇集了不少世界500强企业的总部。 相关文章：金丝雀码头将变伦敦一区！最新规划全曝光 疫情之下，伦敦还得了哪些“第一”？ 事实上，除了前文提到城市实力指数排名，伦敦还在过去一年收获了诸多“第一”： 1. 全球最适宜工作的城市 就在施罗德发布全球城市指数的同时，波士顿咨询集团（BCG）和Totaljobs也联合发布了全球最适宜工作城市的调查结果。 基于对190个国家/地区的20多万名受访者的研究，调查结果表明，尽管脱欧和疫情都产生了不确定性，但伦敦仍是全世界最适宜工作的城市，继2014、2018年获得这一殊荣，第三次蝉联全球最适宜工作城市的称号。国家排名方面，英国的整体排名未变，保持在第5位。 该研究显示，伦敦对世界各地受过高等教育、从事专业工作的白领最具吸引力，其中法律（21%）、保险（21%）、金融（20%）、媒体（20%）和卫生社会护理（18%）排在前列。 2. 全球最佳城市 去年11月，加拿大咨询公司Resonance Consultancy发布了“2020全球最佳城市”名单，伦敦连续5年力压纽约，当选全球最佳城市。巴黎、莫斯科、东京位列第3至第5位。 Resonance Consultancy从6个维度（地点、人口、规划、产品、繁荣度、发展）、25个影响因素，给全球263个居住人口超过100万的主要城市打了分，并排出了Top 100的榜单。除伦敦外，上榜的英国城市还有曼彻斯特和格拉斯哥，分别排名第94位和96位。 3. 全球超一线城市首位 2020年8月21日，全球化与世界城市研究网络（Globalization and World Cities Study Group and Network，GaWC）发布了2020年版世界城市评级报告，伦敦连续8次问鼎世界城市榜首。 Alpha++城市指的是那些与全球经济联系最紧密的城市。在GaWC的排名中，超一线的Alpha++级城市只有两个——伦敦和纽约，伦敦排在纽约之前。 延伸阅读： 2021海外投资还看欧洲：伦敦房价逆天涨 法兰克福成新宠 【图集】伦敦全球富豪分布图：各国大佬都偏爱哪个区？︱居外专栏 疫后购房，伦敦这4区值得投资者关注 来源：英伦投资客 伦敦再次荣登全球榜首也许不足为奇，正如施罗德全球城市投资组合主管Hugo Machin所说：“伦敦夺冠的结果，突显了这个城市在基本面上就对全球投资者有很大吸引力。” 欢迎留下个人信息，居外IQI会尽快联系您，为您提供全面专业的英国置业及移民咨询，一起发掘伦敦的投资优势和机遇。
28岁的Taku Ekanayake是一名来自悉尼的Uber司机，但他可不是一个普通的Y世代，他同时也是一名房产投资者，拥有8套房产以及150万澳元的贷款。 据Domain网站报道，一个中等收入的工资加上Uber司机的佣金，Ekanayake在Marrickville与人合租一处住房，通过当Uber司机获得的额外现金，再加上他做全职销售工作的工资，他有大量的现金来购买房产。 Ekanayake在24岁的时候还住在父母家里，他最初只想买一套房子自住，但后来他阅读了Robert Kiyosaki的《富爸爸穷爸爸》，书中建议，与其通过购买来进行投资，不如运用负债来创造非劳动收入（被动收入，passive income），Ekanayake认为房地产是最好的投资项目。 在25岁左右，Ekanayake曾在零售业兼职，当时他正在大学学习商科，在搬出父母家之前，他想尽办法存下了7万澳元，这成为了首付存款。但在2014年底，当他准备投资时，却遇上了“悉尼的房产热潮”。 他瞬时就被高昂的房价挤出了市场，但他并没有像大多数悉尼年轻人那样选择放弃，他开始研究起房地产市场，却有了惊人的发现。他说：“澳洲有太多不同的房产市场，长期来看，悉尼并不是表现最佳的市场。纵观过去15年，悉尼、布里斯班和阿德莱德的房市，表现都差不多。” 得到这个发现之后，他开始扩大研究范围，最终选定了布里斯班，那里的房价更具负担性，而且城市已经成形，出租房收益也很有吸引力。他第一次启程去布里斯班，考察那里的房地产市场，但是当天去投拍这套房产的时候，却没有人出价，最后他拍下了这处房产，整个过程很顺利。这次交易虽然看起来很顺利，但却是他最为懊悔的一次决策，因为那时他并没有清晰的投资策略。 他说：“在购买了第一处物业以后，我花了12个月才买下了第二处物业。”他十分勤勉地当Uber挣钱，每周出车时间有20个小时，再加上他的全职工作收入。他说：“一旦有了清晰的策略，在接下的13到14个月，我就买下了4处房产，好的投资策略就是可以做到。” 他的策略是，购买低于市场价值10%到20%的房产，这样的房产通常需要简单的翻新，然后在买家决定出售的早期，就要与卖家进行商谈。这可以让他在交割前就进入房产进行翻新，他很快就能有一个可以居住的房产，而银行会对该房产进行重新估价，随后就可以从中抽出资金去投资下一个房产。 他同时也喜欢在租金收益好或未来开发潜力大的区域买房，他表示：“明年的这个时候，2017年11月，我希望能在我的投资组合中拥有10套房产，想要拥有超过100万的净资产。长期来说，我想在36岁时，拥有100万的非劳动收入。” 相关资讯：澳洲 | 公寓许可数量锐减 专家担忧楼市转弱
在加拿大，超过三分一的居民聚居在大都会区（如多伦多、温哥华），当地的生活成本几乎是偏远地区（如魁北克省）的两倍！ 国际电子汇款工具Wise整理出2021年最新的加拿大物价数据，综合饮食、住房、交通、娱乐及生活杂费和其他开支，单身人士每月需要约2800加元（约人民币1.5万元）的生活费，而两大一小的三人家庭则要约4800加元（约人民币2.5万元），但不包含小孩的教育费用。 加拿大政府於2019年推出一项新的移民计划“农村和北部移民试行计划（RNIP）”，鼓励新移民选择到农村地区生活和工作，尽量减低城市和农村地区的差距。得益於丰富的天然资源和高度发达的科技，加拿大是经济发达、国民富裕的国家，大家不妨安心考虑到物价较低的地区居住。点击了解 ➤ 移居加拿大手册（你需要知道的都在这里） 主要支出分类 每月平均费用（加元） 膳食 外食：$200 – C$300（每人） 自煮：$150 – C$200（每人） 住房 租房：$1000 – $2500 通用開支：$500 交通 公共交通：C$100 – 150 开车：C$400 – 500（含汽車供款） 娱乐及生活杂费 $150 – 200 合计（大约） 单人：$2800（约人民币1.5万元） 二人家庭：$4300（约人民币2.3万元） 三人家庭：$4800（约人民币2.5万元） 1. 膳食 根据加拿大统计局的数据，成年人平均每月的膳食费为355加元，其中主要为购买食材的开支。加拿大家庭平均每年花费在超市杂货店的开支高达12667加元。 外食 加拿大人不常外出用餐，三分之一的人每星期外食平均少於一次，大约一半人每星期外出用餐至少一次。 餐厅的每餐人均消费为17－47加元，快餐店（如Subway、McDonald）就大约10加元。另外，结账时还要加上消费税和小费，大约为额外的25%－30%（10%－15%税加上15%小费）。以每周外食两次来计算，每月的外食花费为约200－300加元。 餐馆种类 平均费用（加元，每人每餐） 普通餐馆 $17 高级餐馆 $47 餐馆小费 15% – 20% 快餐店 $10 自煮 在外国生活，最流行还是自己在家煮食。加拿大的政府机构还特设网站，提供粮食和其他产品的平均零售价格（每月更新），以供市民在采购食材时参考。 常见超市食材 平均价格（加元，2021年5月更新） 牛排，1公斤 $18.5 鸡肉，1公斤 $7.8 牛奶，4公升 $6.1 鸡蛋，12只 $3.7 苹果，1公斤 $4.6 香蕉，1公斤 $1.6 洋葱，1公斤 $2.4 马铃薯，4.54公斤 $10.6 大多数加拿大人都会到当地的低成本超市采购食材，例如No Frills、Food Basics和FreshCo。每月的食材开支为人均200－250加元。 列出购物清单，进行每周一次的采购。选择无品牌、家庭装和每周特价的产品，配合优惠劵和超市的积分计划，以及有现金回赠的信用卡，都可以帮你节省更多食材成本。 2. 住房 租房 在加拿大租房有个好处是，当地设有租金管制，通常每年上限为2%－3%，而业主想加租都要给予租客最少90日的通知期，对租客有更大的保障。 截至2021年1月，加拿大的全国平均每月租金为1714加元，但不同城市存在着极大的租金差异。而一房公寓为例，最贵的城市是温哥华1901加元，而最便宜的地区是圣约翰斯（St. John’s, NL），只需888加元。而两房公寓，最贵仍是温哥华2592加元，而最便宜的地区是红鹿市（Red Deer, AB），只需1026加元。 买房 如果不想租房而经济能力许可的话，也可以考虑在加拿大买房。截至2020年上半年，加拿大不同地区的公寓的平均呎价由116加元（圣约翰斯）至 1192加元（温哥华市中心）不等，即每平米均价约由1250加元（圣约翰斯）至 12830加元（温哥华市中心）。 如果选择买房，每月要预计一笔供楼的费用。根据加拿大统计局的数据（2020年第3季），加拿大全国的平均月供款为1452加元，温哥华地区为2156加元，多伦多2103加元。 赶紧收藏 ➤ 加拿大房产投资攻略【2021最新最全版】 通用开支 如果选择租房，视乎租约条款，公用事业费用可能会包含在租金中，有些甚至会附带免费的泊车位。 以下为在加拿大居住涉及的通用开支： 物业税：税率因不同省份而异，例如在安大略省，租客承担的部分为1.9%（适用於物业的估值），而业主会承担0.7%。一般而言，这笔费用会隐藏在租金之中。 房屋保险：每月约100－150加元。 水费、排污、垃圾处理费：每年约600－750加元。 电费：以三房公寓为例，每月电费约125－200加元。 煤气费：每月约125－150加元。 电视、家居电话和宽频上网：每月约100－200加元。 3. 交通 公共交通 在都会区（如多伦多、温哥华）的公共交通系统一般都十分完善，即使不会开车，都可以依赖巴士、地铁、轻铁、电车、Uber等交通工具。 温哥华和多伦多的交通运输部门分别称为TransLink和TTC。 温哥华地区 公共交通网络由SkyTrain、SeaBus和West Coast Express组成。 另外，Uber的费用包括$2预订费、$2.50基本费、每公里为$0.70、每分钟为$0.33。 SkyTrain和SeaBus划分为三个票价区，而SeaBus则划一收费。 当地的交通卡称为Compass Card。 优惠票价适用於5至13岁的儿童，持有Translink GoCard的14至19岁青少年，以及65岁以上长者。 票价表： 票价区 成人票价（加元） Compass Card单程（加元） Compass Card月票（加元） One Zone（一区） $3.00 $2.40 $98 Two Zone（二区） $4.25 $3.45 $131 Three Zone（三区） $5.75 $4.50 $177 多伦多地区 公共交通网络由地铁、电车和巴士组成。 另外，Uber的费用包括$2.50基本费、每公里为$0.81、每分钟为$0.18。 当地的交通卡称为PRESTO Card（$6发卡费），另外亦有PRESTO车票。 优惠票价适用於13至19岁青少年和65岁以上长者，12岁或以下儿童免费。 票价表： 支付方式／票种 成人价格（加元） 优惠价格（加元） 現金 $3.25 $2.30 PRESTO Card $3.20 $2.25 PRESTO 日票 $13.50 $13.50 TTC PRESTO 年票 $143 $117.45 开车 在加拿大，驾驶人士的每月平均开支为大约$400－500加元，包括供车、保险、汽油和维护费等杂费： 汽车登记费：每年约80－100加元。 汽车保险：综合保险的月费为约$150加元，针对25岁以下人士的收费会略高一点。 汽油费：因不同地区而异，加拿大的政府机构特设网站提供零售燃料价格（每日更新）。 以温哥华为例，普通汽油为每公升约1.5加元，另加税约0.5加元。 如果选择租车的话，租车费会因车辆的种类、租用时间等因素而异。另外，21－25岁人士通常要额外支付“年轻驾驶员费”，每天约30加元。 4. 娱乐及生活杂费 娱乐及生活杂费的预算一般为每月约150－200加元，因个人需要和生活方式而异。 在加拿大，商品和服务的标价都是税前价格，在结账付款时才会加上商品及服务税（GST，5%）和省营业税（PST，0%－10%）。一些省份将两种税合并在一起，称为统一销售税（HST）。 生活杂费 费用（加元） 私人健康保险 $50 – $100 电话上网费（每1GB） $10 –$15 健身室月费 $10 – $50 运动比赛入场费 $100 电影戏票 $10 – $15 景点一日游费用 $150 5. 其他开支（如适用） 以下为只适用於特定人士的经常开支： 教育费用：私立学校的每年费用在4000－26000加元之间。 另外，学前班、托管服务等费用平均为每月C$830。 宠物开支：每月约100－200加元，包含食物、健康检查、保险、玩具等杂费。 加拿大是拥有全世界第二大面积的国家，分为10个省。计划移民的时候，可以考虑一些“冷门”地区，不但可以减低生活成本，找工作也少一点竞争。 计划移居加拿大，有居外IQI做您的向导！只需留下您的联系信息，专业咨询团队将迅速联系您。
近年来共享经济风靡全世界，其中与房地产搭界的莫过于大名鼎鼎的Airbnb。今年三月其估值约为3100亿美金。2017年3月Airbnb借助其中国分公司的合资伙伴“宽带资本”和“红杉资本”，希望在中国市场推出新品牌“爱彼迎”，来改变公众眼中“外资科技公司容易不服中国水土”的印象。 Airbnb目前在全球191个国家拥有3百万套房源，就中国而言，爱彼迎有8万套房源和160万的访问量，单纯就在Airbnb 的全球房源上租过短租房的中国用户就达到530万，单在2016年， 在境外租用Airbnb 房源的中国用户数同比就上涨142%，中国和印度是AirBnB 重点投入的高增长市场。 最近，其服务平台“Trips”由上海正式进入中国。可以说，Airbnb似乎已不满足于当一个普通微型业主分享住所的平台了，渐渐在奢华型旅游、机票团购、团体支付和房客管理等方面施展拳脚。Airbnb去年11月宣布他们正在开发一个机票预订工具和行程安排功能，今年2月收购了总部位于蒙特利尔的高端假日房屋出租服务公司Luxury Retreats。 法律法规或许是Airbnb甚至很多其他共享经济企业，发展过程中遭遇的挑战和隐忧。伦敦、纽约、阿姆斯特丹、旧金山、巴塞罗那的官员都曾表示Airbnb这样的短租生意违反了土地使用分区的相关法规，对普通长租客不利。相比于传统长租，短租带给房东的收益大概能有三倍，如此这般会来踩长租房市场供应量下降，长租价格也容易水涨船高。这一现象对房地产，特别是租房市场的相关人士值得关注，具有借鉴意义，现在世界范围列举几例，以飨读者。 日本 ： 有限度的合法 今年6月日本参议院通过法律，允许房屋所有者短期租给付钱的房客，但有两点限制：一年内最多180天、必须在当地政府报备并遵守当地规定。 经过一年多的准备筹划程序，这一所谓的“Airbnb律令”还是让一些房东不甚满意：180天的限制一定程度上断了他们的财路。事实上，和伦敦的90天、阿姆斯特丹的60天的限制、甚至巴塞罗那断然拒绝，官员“零容忍”的态度相比，已经算好的了。 Airbnb的数据显示，日本是他们全球前十的市场，16年6月至今就有5百万人使用，去年共接待外国370万游客，全年其用户社群“贡献了830亿美元的经济效益”。 Airbnb在旅游业中带来的巨大利润恐怕是促成此项法律的重要因素。再加上日本旅馆供应一向紧俏，随着2019年英式橄榄球世界杯和2020年奥运会的到来，这些数字将只增不减。据日本旅游业协会的估计，2020年将会有4千万外国游客赴日。 Airbnb日本市场总经理田邉泰之（Yasuyuki Tanabe）表示，Airbnb在日本的前途一片光明，“有极大的机会撬动这个国家未曾企及的房地产资源。” 除此之外，该项法律还允许其他公司为Airbnb的房东、房客提供服务。田邉泰之表示，他们已经在和一些日本的供应商接触，但不愿意给出具体的名字。 泰国 ：有法难依 Airbnb落地泰国已有5年之久，正如Uber一样，泰官方将其视为“破坏性技术”，违法的商业模式：将住宅短期转租给游客的行为违反了商业法规和税务法律。 Airbnb联合创始人Joe Gebbia表示，他们正在在和泰国立法方讨论监管措施。“我们和每个国家的政府都密切联系，紧密协商。” Airbnb报告显示：如今全泰国共有约430万家 Airbnb民宿，2016年约77万4千外国人在泰旅游时入住，环比增长150%。泰国有关短租和旅馆业的管理条例推出时间分别为1979年和1935年， 因此，诞生于21世纪的Airbnb的商业模式在旧有的泰国法律框架下被视为非法。1979年，泰国发布法律规定，禁止国民将住宅建筑短期出租；1935年，泰国曾出台法律规定，一切住宿商业单位必须注册为宾馆，并按床位和时长征税。显然，Airbnb房东不会注册成宾馆，自然也不按此法律规定缴税。 对此，Gebbia回应说这么操作没毛病：“Airbnb的房东只是偶尔把房间借出去，并不是他们的全职收入。” 来自宾馆和公寓交易公会的代表强烈呼吁政府采取行动，然而相较于针对Grab Car 和Uber的大规模公开口诛笔伐，似乎鲜有对Airbnb业主的采取措施的迹象。曼谷市政府确有表态，但执法力度上却没有实质跟进。 今年三月，Airbnb宣布在泰国跟进伦敦、东京的脚步，对其用户新增旅游体验产品“Experiences”。该服务允许用户预订当地的旅行游玩项目，包括自由骑行、烹饪课程、泰拳课程等，价格在1千泰铢至4200泰铢之间。 有些Experiences项目与传统的旅游项目很类似，根据泰国法律，导游证是必不可少的。无证导游可能面临一年的牢狱之灾，或／和10万泰铢的罚款。政府近年来这方面的打击力度不小。 Airbnb的一位发言人在本文发表后联系了原载媒体，称对文章“完全非法”的描述表示异议，应为陈规旧律管理的“灰色地带”。同时转发了Gebbia的原话：“据我们所知，这些法条都是在互联网出现很久之前制定的，人们不应该需要请律师一页一页翻阅几十年前的法律来判断是不是可以偶尔让人住在家里的空房间里。 德国柏林 ：立法容易 执法难 自2016年5月1日起，柏林的“反Airbnb法”（禁不当使用令）正式生效。其中规定，Airbnb是完全合法的，但没有注册、许可证件的，和／或将居住面积50%以上作为短租供游人住宿的行为是违法的，房东将面临10万欧元的罚款。但据知情人士透露，普通个人是比较难获得许可证的，最中心的米特区就宣布他们会拒绝95%的申请，因为他们在一幢楼里发现，300间公寓里280间都是以短租生意为主的。可以看出，该法律旨在限制公寓住宅的“不当使用”，打压那些“专业”出租给游客的房东，让常规的长租客找得到房子住。 然而一年过去了，并没有显著的效果。 《该死的创业幻想： 互联网经济如何摧毁福利国家》（《Die Start-up-Illusion: Wie die Internet-Ökonomie unseren Sozialstaat ruiniert》）作者Steven Hill认为，这部法律执法成果有限的原因很简单：熟悉老办法的政府尚未理解该如何监管数字化公司。 网上大量的Airbnb交易很难用传统方法追根溯源。据独立数据公司Inside Airbnb的信息，现在柏林共有2万多个活跃房源，过去一年新增7200个，同比增加54%。而且该法律明确针对的整套房出租也只增无减：环比增多54%至1万多个，德国Airbnb差不多一半的房源都是政府出台禁令后挂在平台上的。 政府行动速度不出意外的慢。柏林的心脏，米特区区长冯-达瑟尔表示，今年估计能处罚20-30个房东，还有有近千个案子正在审理。事实上，一个房东被抓，又有百千个房东冒了出来。 德国政府从执法中收获到的教训是：除非Airbnb主动把细节告诉你，政府靠自己基本上不可能完全知晓哪些人是房东，他们的房子在哪里，租几个晚上，租金多少等等具体信息。根据这些信息，政府不但能监控违法行为，还可以照传统宾馆的标准收税。在Steven Hill 看来市政府目前要求的信息还不够具体，不够“侵略性”。在纽约市，Airbnb就以隐私为由拒绝提供整套记录。 “一言蔽之，法不责众矣” 全球普遍来看，Airbnb仍存在于灰色地带，不受大部分已有的法律所欢迎。尽管如此，其高管也毫不避讳打擦边球的做法。Gebbia表示，Airbnb的商业模式是不可逆转的：“共享经济既然来了就走不了了，泼出去的水就回不来了。我们有机会在全世界的城市生根发芽，并在业务和监管之间找到平衡。由此看来，目前在中国声响不大到也是明智之举，不急着扩大规模，似乎能最大限度减少法律层面的纠纷，经济效益同样得以保证。 美国：Airbnb 商业生态孵化专业型短租服务创业企业 “专业”的Airbnb房东不在少数，并不是柏林市政府独有的烦恼，在全世界范围内并不鲜见。如今美国就有一些创业公司专门帮公寓楼业主把空房间改造成酒店客房，用于短期出租。 尽管目前这些服务遭到了各地方政府的强烈反对，也不受一般租客欢迎，有些创业者有信心迎难而上。 弗吉尼亚州阿灵顿的WhyHotel主要是把公寓楼改成即拆即建的快闪酒店，还有前台和房间服务。这样业主在找不到长租客的时侯也能赚钱。迈阿密的YouRent.com 会租下一部分甚至整幢公寓楼，再请设计师把房间改成酒店客房。一般来说8-16个月就可以完成一个项目。 据美国多户型住房委员会的统计，全美大概有2900万个公寓单位；CoStar Group Inc 数据称，自2014年起新造单位约80万个，今年一季度市中心公寓单位空置率从6.8%同比增长至8.1%，约45%在2016年第一季度竣工的公寓楼一年后的空置率可达10%，而前一年的只有38%。由此可见，普通的长期租客是越来越难找。 WhyHotel是从弗吉尼亚五角城一炮而红的。他们改造了信托公司Vornado拥有的一幢楼里50套空房间，收费为每晚$179-$329。从一月到五月，几乎客满。联合创始人兼CEO杰森-福定不愿透露每晚的收益究竟几何，但他表示事先和当地政府有过协议，这个项目运营不会超过24个月。他还强调，这种商业模式只有在超过200个单元的公寓楼里才合理，因为既不需要大的结构性调整，也有足够的空间来保证在短期内能够盈利。同时他们也尽量避免彻底改造成永久性的客房，以免陷入争议的漩涡中。 YouRent则仅仅是租下整栋高端公寓楼，再像酒店一样转租出去。CEO布莱恩-费迪南德表示，主要是看中豪华公寓库存太多而城区酒店需求较高这点。他们一般会比一般房客多付20%租金，检查客人背景，多缴税获取当地政府许可，还有买租房保险。费迪南德承认高额的利润确实能承受这些成本：每晚定价和酒店类似，平均每个房客住3.5晚。该公司目前在美国南部迈阿密、奥斯汀、纳什维尔扩张，并计划进军圣地亚哥、丹佛和波士顿。 这样的公司其实是跟Airbnb一条阵线的。传统上房东业主是不太情愿让房客再转租出去，通常会在合同中规定，未经允许不得转租。Airbnb试过与大型公寓楼业主合作，因为这会是一个新的领域：完善的配套设施很吸引商务人士。 实际操作当中这样的模式并不那么顺利。事情一多就乱，人多手也杂，房东普遍对那么多今日来明日去，进进出出的二房客不那么放心。Airbnb却没有立即回应这些问题。 以Airbnb为代表的共享经济是一个新兴的商业模式，使市场出现了新的供给需求链条，那么就有新的利润来源，引领了一波新的商业模式。新技术新商业模式的发展在活跃经济市场的同时，或许是有利于资源充分利用和节约的，又有多少只是借个壳躲避监管、逃避赋税义务继而令其他传统商业竞争者于不利地位的，值得监管机构、相关部门注意并思考。全球化的年代，新经济凸显的“监管”旧俨然是一个世界性的问题。监管者该如何治理新经济，需要各方充分协商、探讨，制定出广为各界接受并尊重的新商业规则。而监管者的学习速度是否能跟上创新者的速度，是监管机制能否跟上时代的关键之一。 “全球化的年代，选择在哪里栖息落脚，你该多看一看再决定”----- 居外网 作者：常元臻 居外研究院实习编辑 撰稿日期： 2017年7月13日 更多相关资讯： 多伦多公寓市场最新动向 这两种房永远好出租 澳洲房屋出租：自寻租客，省钱；委托经纪，省事 在美国买房后，如何通过出租获利？ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
多伦多将变成高科技城 高兴还来不及为啥要担心随着Uber在多伦多建无人驾驶车辆研究中心，Google要在多伦多建一个高科技未来城市，让人们对未来感到兴奋的同时，专家们提醒，要小心高科技发展带来的“黑暗面”，这需要政府、学术界和企业界共同克服”。星期三多伦多地区贸易委员会举行了一个专家小组讨论，题目是“聪明城市”。“要小心，因为它有黑暗的一面”，市府经济发展总经理威廉姆斯(Mike Williams)说，包括带来失业、利益分配不公平，使低收入居民更加处于弱势等。>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费点击查看加拿大更多精品房源预计高科技热潮将集中在多伦多市中心的湖滨地带，而多伦多最需要工作机会的是东北和西北角。市中心的高科技地带将大量使用电子新技术、人工智能、机器学习等等。高科技产业看好多伦多甚至金马蹄地带，是因为加拿大稳定的政治和经济环境，多所大学有相当大的研发能力，较高的生活水准，尤其和美国相比，多样文化的包容性相当有吸引力。同时，专家们提醒，国际资本的涌入不可能抑制房价，而住房已经成了包括学生和艺术家在内的低收入人士的一个主要问题。OCAD大学(OCAD University)主席达尔孟德 (Sara Diamond)说，目前确实是个发展的机缘，更多的高科技工作能带动消费，使用新科技能提高居民的生活水准，但同时注意到高科技兴隆带来的不总是彩虹，她和另外3所大学就正在合作帮着解决学生可负担住所的问题。“利用我们巨大的研究能力，很多是基于数据分析，来研究大多地区学生可负担住所的创新策略”。谷歌计划在多伦多建12英亩的高科技城市Google的母公司Alphabet已经申请在多伦多市中心开发一块土地，建立一个以互联网为基础的全新高科技城市，采用该公司的创新部门Sidewalk Labs LLC的最新设计。那这个未来高科技城市是什么样的呢?目前具体细节还不清楚，不过据Sidewalk Labs的CEO道克特罗夫(Dan Doctoroff)对《财富》杂志说的，是建立在传感器、无限宽带连接和大型数据收集的基础上。使用这些技术，能很快减轻交通拥堵，并使贫富间的“数字科技”鸿沟缩小。之所以选在多伦多，是因为多伦多发展快、人口多样化，有吸引美国投资的愿望。迄今，Sidewalk Labs最有名的项目就是纽约街头数百个免费上网信息亭，免费提供网上浏览和无线网络，甚至打电话，同时这个技术收集有关污染、人群挤塞和城市生活等其他方面的数据。Sidewalk Labs的未来城市构想不会涉及道路、地铁等大型建设项目，相反将是更有效地使用现有的基础设施。通过新的数据平台发现并标注交通瓶颈和空缺地带来减轻交通拥堵。（据加拿大家园）
对居住在纽约市的租客来说，在纽约租房公寓的租金实在是有些太高。但最近有一个好消息，伴随着2018年的春风适时地到来。 根据StreetEasy的一份市场报告：纽约市2017年第四季度出租房价格整体下降34%。这一下降的部分原因是整个城市内新建出租公寓发展得很快很健康，迫使房东为自己的公寓制定出更有竞争力的价格。 StreetEasy高级经济学家Grant Long指出：“我们看到一些公寓提供Netflix免费订阅、亚马逊订阅、Uber礼券和一些礼品卡等等以吸引租户。但现在的纽约人已经无法承受更高的租金压力，付不起他们想得到的东西了。” 房地产研究公司Yardi Matrix 1月份的报告显示：不仅纽约新建公寓单位增加，在全美范围内多户住宅的建筑数量预计将在2018年增加至36万户。 报告指出：成千上万的新单位将在曼哈顿、丹佛、达拉斯、西雅图和洛杉矶等高价地区建成。2018年全美范围内的租金涨幅整体将呈现放缓态势，美国最大的100个城市中，只有33个城市的租金出现些微增长，而涨幅仅为2%。 “房租的增长将受到供应量增加的制约，特别是因为豪华房地产建设出现的增长以及纽约和海湾地区等发达地区负担能力的下降。”报告也承认：在冬季，租金出现季节性放缓也是普遍现象。 Grant Long指出：“在纽约，虽然新建筑的大量涌入市场是去年租赁市场放缓的主要原因之一，但第四季度的租金削减程度比过去每一年都更为深远。” “市场的趋冷不再局限于城市中的高端新建筑，各类出租公寓的价格都明显出现下降趋势，经济放缓迫使整个城市的房东不约而同地降低租房价格，租房者现在拥有最大的讨价还价的空间。” 尽管如此，租金的增长速度还是比收入快得多，而且没有哪个州赚最低工资的人可以买得起两居室的公寓。为了支付租金，大约有30%的人被迫与一个或更多陌生的室友合租。 去年美国人缴纳的房租已经达到了创纪录的4850亿美元，全国最大都市，诸如纽约等城市仍然担心着住房面临着的负担能力。而近年来房租上涨速度超过了美国的工资水平，将近一半的工薪阶层把超过30%的收入用于支付房租租金。 根据2017年梅尼诺市长的社会调查，无法负担住房是人们搬离城市的最大原因。 对此波士顿大学政治学助理教授麦克斯韦尔·帕尔默(Maxwell Palmer)表示：可负担住房的危机仍然是我们目前面临的最大危机。
多年来，加拿大科技人才一直都是向美国外流。但近来，由于国内政策支持和创业环境日趋成熟，加上美国总统川普（特朗普）人才政策不利外来移民，国内科技企业开始日益吸引美国人才，真可谓30年河东，30年河西！人才逆流CBC新闻报导，上月，多伦多科技创业公司zoom.ai一个软件工程师职位收到众多美国求职者，公司总裁皮瑞拉（Roy Pereira）一度还以为是自动垃圾邮件。皮瑞拉说，在过去公司职位求职者中，仅有1%来自美国。此次面试许多求职者是硅谷人才，其中多数是少数族裔的非美国公民，仰慕多伦多科技环境并对美国移民政策不安。大多区其它科技企业也表示，最近收到许多美国和其它国家科技人士求职信。如Shopify今年一季度收到的美国求职信比去年全年平均收到的要高出40%。多伦多执行搜索程序公司Caldwell Partners合伙人普拉哲（Elan Pratzer）说，出现这一趋势是因为大环境，一是多伦多已日益成为科技创业温床，二是川普人才政策优先考虑美国人。美国人亚当姆斯（Kiki Adams）从德州大学毕业后，去年7月应聘到多伦多一家人工智能企业工作。她说，多伦多人工智能发展迅速，是吸引她来多伦多工作的主要原因。如果在美国同类规模的公司工作，她可能享受不到加拿大这样的医保。>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费点击查看加拿大多伦多房源发展势头强劲过去几个月来，多伦多科技界也连续发生几起令人鼓舞的消息。如新的人工智能研发中心Vector Institute宣布成立，优步（Uber）透露要在多伦多设立自动驾驶汽车研发中心，还有谷歌也说多伦多潜力巨大，透露要参与多伦多的互联网发展。此外，特鲁多总理上月也曾专门抽时间推销加拿大科技产业，承诺今年预算要为科技产业发展提供资金支持。业内人士表示，这一势头都是过去五六年来不断努力的结果，使得科技业投资和风险资本产业日益发展，同时多大和滑铁卢大学也在为科技业源源不断提供人才。普拉哲说，现在的多伦多已成为一个了不起的科技中心，既有资金能力，也有人才资源。Top Hat科技创业公司创办人兼CEO西拉加德兹（Mike Silagadze）说，过去五年来，他亲眼见证多伦多科技产业增长10倍。亚当姆斯说，多伦多在一些科技专业领域，如人工智能和网络安全等方面，非常有知名度，正日益开发世界上最创新和最尖端的科技。留住人才是关键西拉加德兹还说，多伦多能吸引外来人才固然了不起，但留住国内人才是关键，现在正是扭转和避免人才外流的好时机。在美国成功创业的加人，远远多出留在国内成功创业的人，如Slack 和Tesla等。因此留住这类人才，让他们在国内创办公司，才会对整个科技生态环境起到巨大带动。MaRS Discovery District风险资本执行副总裁特杰（Salim Teja）说，现在许多方面都显示留住人才条件已成熟，许多科技企业都能在国内发展得很好，创业公司也日益增多。更重要的是，创业公司不仅越来越多，而且规模越做越大，意味着科技创业公司在国内越来越能募集到风险资本，如League and Wealth Simple就是其中一个成功例子。瑞尔森大学创业孵化推动中心DMZ数据显示，现在情况出现逆转，越来越多国内科技创业者选择国内创业孵化中心，而不是选择要求他们搬到美国的其它孵化中心一段时间。这说明，越来越多创业公司在创业之初就有在国内创业的信心。管理人才挑战科技人士出现逆流，固然是好事，但最大问题还是科技业高层执行管理人才都流向国外。西拉加德兹说，国内企业最大挑战是缺乏高层执行管理人才，即使能吸引其中一部分人回国，也影响巨大。普拉哲说，虽然越来越多海外的加籍高层管理人才回国兴趣日益浓厚，但真要想吸引更多这类人才回国，国内企业就得提供具有国际竞争优势的薪资待遇。顶尖的人才，需要顶尖的待遇来匹配，要能做到这点，自然会吸引更多人才。互联网资讯综合整理
对硅谷的屋主或投资者来说，从2012年以来应该是房价、房租的丰收期，享受房价增长，坐收高房租，卖屋不愁被砍价，牢实的卖家市场。对于租房者或是想住入湾区的人，却可能是无奈与痛苦，面对高涨的租金和高企的房价，好像永远赚不够钱，连工程师都会说：“别以为我在硅谷很好过！”先来说说好消息。这几年虽然房市火热，但有涨就有跌，尤其经历过2007年以来的次贷风暴，不少人心里确实有一个声音：“涨那么多，是不是会出现房市泡沫呢？”川普带来硅谷房市的兴荣据KPIX 5报导，湾区房地产公司DeLeon Realty，首席执行官Michael Repka认为，去年秋天，美国大选之前他们也很担心房市的动荡，不过随着川普的当选，印证了一件事，湾区房市继续欣荣。2016年DeLeon Realty销售了135户住房，获得4.05亿美元的销售收入，然而在下半年的房市才有实质性的增长出现。以往DeLeon Realty有很多来自中国的买家，这些买家多持有大笔现金攻买豪房，但自2016、2017年中国对现金外汇控制趋严，使得中国买家大幅缩水。中国的中产阶级难以在美国买房，Repka表示，这确实打击到75万至150万的房市。减少了中国买家，DeLeon Realty的业绩却没有衰退，原因是“在川普执政下，市场正在快速发展。”Repka说。从川普当选，到2017年的秋天，DeLeon Realty预计会卖出20%帕洛阿图（Palo Alto）和阿瑟顿（Atherton）的房产。房价持续高涨 对湾区未必好据网络媒体BISNOW报导，湾区房市的泡沫确实不存在，但专家担忧人民住房的负担能力持续下滑，如果湾区持续让底层收入的群众离开湾区，这将面临大量基础工作缺人的窘境，例如交通业、服务业、医疗业等等，缺少这些人社会结构将会失衡。USC Lusk房地产总监理查德·格林（Richard Green）统计，加州的多户型住宅（Multifamily）的自然空置率约为5%，如果房贷利率超过这个水平，租金将会开始下降。但是，当前加州每个主要城市的空置率都在3%以下，也就是说，当空置率低、利率升高的情况下，租金则无法下降。尽管湾区租金今年略有下滑，但由于空置率很低，房租租金可能会上涨，并继续上涨。>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看旧金山房源格林说，圣马刁县（San Mateo）为了减少住房需求，甚至考虑牺牲商业发展，以降低就业率。格林认为，在旧金山湾区的新建筑如此之少，是因为金融和监管环境的阻碍，直接影响住房的供给量。租金太过昂贵，导致无家可归的人大增。据“苹果日报”报导，两年一度的露宿者人口普查，今年圣塔克拉拉县（Santa Clara）记录有7,394人露宿，这个数字比两年前增长了13%；露宿人口中有2,530人，是25岁以下的青年，或是没父母陪伴的孩童，比起2015年升幅达185%。这些露宿者大多是因为租金太贵，租不起房而流落街头？兴建住宅的难题因此，格林不认为有房市泡沫的问题，他却认为，关于泡沫的问题不在于房地产本身，而是在房地产的用户身上。因为这些屋主、用户有多少钱，才是房市的根基，所以他们有多“坚实”才是重点。以目前来看，大多数的“用户”确实口袋不浅，但地区有旺盛的住房需求。FivePoint首席执行官埃米尔·哈达德（Emile Haddad）认为，在湾区市场非常有活力，有金融、能源、卫生、科技等行业。即使科技业集中，但是也有很多跟传统行业连结，如Uber和Airbnb。这里比纽约市更加多样化，大约有80%到加州进行风险投资的人，都会去湾区。在美国房地产市场中，旧金山湾区没有其他对手，即便是纽约。哈达德表示，唯一的困难是前期开发过程，开发商很难拿到许可。Jay Paul Co.首席投资官麦特·里塔奇（Matt Lituchy）表示，湾区在创造住房比例方面做得不好，在圣克拉拉县、圣马刁县或整个半岛区根本没有足够的住房量，每天通勤的人数有几十万人，他们无法真正居住在湾区。里塔奇认为，我们现在确实盖了比较多的房子，但是需求量犹如水库般巨大，建造的速度却只是涓滴之流。湾区总能吸引高技术、高阶人才进入，这已经无庸置疑，现在担心的却是基层民众的动向。USC Luck副主席维特（Witte）表示，旧金山约有12%的就业人士接受食物救助，如果这些人无法待在旧金山，那么甚至影响到科技业。Shorenstein物业副主席格伦·夏农（Glenn Shannon）打趣说，在旧金山机场和PG＆E工作，或许不如在Facebook和Google那么有吸引力，但是我很难想像，缺少这些工作人员，湾区要如何发展。夏农也支持湾区要努力保护医护人员，例如护士和保健专业人员来到湾区进行培训，但是如果他们缺乏负担能力，湾区将无法留住他们。住在旧金山湾区会令人很开心，这里有数一数二的气候，数一数二的知名大学和科技公司，还有数一数二的多元群族，大家都可以来到这里寻找梦想，但前提是你要负担得起住房开销，这是“财库”也是“残酷”的问题。互联网资讯综合整理
电影电视中美国人大多居住在独栋的房子里，而中国则多为高楼、单元房。美国的居民区都有哪些类型？哪种类型是主流？美国的居民区分很多样化。虽然没有官方界定的固定的类型，但可以根据密度（density）划出几个类型：示意图中的光谱显示美国典型的城建区的级（左边密度越低，右边密度越高）：T2 Rural Zone 乡村区T3 Suburban Zone 郊区T4 General Urban Zone 综合城区T5 Urban Center Zone 城区中心T6 Urban Core Zone 城区核心五种居民区都会有居民，但大部分美国人在郊区生活。美国人选择什么样的居民区取决于很多因素：职业、收入、三观、是否有孩子、还有对文化，美食，娱乐，环境等条件的要求和品味。湾区大多数居民区属于乡村区或者郊区，城区比较少，多为集中在旧金山市中心，还有奥克兰，伯克利，圣何塞几个卫星市。T6城区核心城区核心，也称之为市中心或者“downtown”以商务和办公用地为主。这里一般都有高楼大厦，但大部分是写字楼。这里一般是城市的交通枢纽，有 地铁线从这里往四方的郊区放射。这里很热闹，很时尚，有人上班，有人逛街，有人娱乐。以前美国的城区核心很少有居民楼但最近几年几个大城市就在核心区建居 民楼。T5城区中心这里没有多少美国人居住，但年轻一点的白领 （"yuppies",或者 young urban professionals）比较喜欢这里因为很方便买东西，很时尚，很多club和饭店，很多单身方便约炮交往。这里的居民楼也比较密集，楼层比较高， 建筑多为公寓（apartment building 或者 highrise）或者loft （原来的工厂或仓库，后来装修为居民用的）。作为美国最大城市纽约比较例外，几乎整个曼哈顿岛都该属于T5或T6。在美国一般的城市只有市中心出现这种居民区。美式公寓不一定很现代化。这是纽约Lower East Side街景一角，这些公寓已经建了100多年，如今还是很多纽约人选在住在这里，而且房价很贵。这些公寓虽然不太高（最高6-7楼）但建设密度因此人口密度也高，绝对该属于T5类型。在T5居民类型区，一楼一般都是商务用的铺面，饭店，酒吧等用的，让居民生活非常方便。很多住在是中心的年轻人觉得买车不方便，出行都依靠地铁，自行车，或者Uber。T4综合城区T4和T5最大的差别是T5只有多户楼，但T4会有别墅。其实T4应该是建筑类型最多样化的居民区类型，有别墅，有公寓，也有condominium（共管式公寓）。这是旧金山的维多利亚风格城区别墅。城区别墅和郊区别墅的区别是郊区别墅单独建在一片比较大的土地，别墅周边有后院，花园，草地等花林设计。但城市的土地有限，别墅建得挨一点，像上面徒的这两栋房子。城区别墅一般都比较贵，这些房子估计$400万左右。这是纽约市布鲁克林综合城区的典型“brownstone"房子。这些房子1860-1900年代建的时候是一家一户的别墅，后来分成几家几户的，有点像公寓，但比公寓小一点。T4最普遍的建筑类型就是condo或者condominium (共管式公寓)。Condo是一种多户建筑，比较现代化（大部分是1970年后建的），一般不超过三楼，外貌比公寓时尚一点。Condo和公寓还有一个重 要的区别，公寓一般是一个房东把房子出租给居民，但condo的居民拥有自己的房子。美式condo也经常带一些公共设施，比如游泳池或健身房。T4和T5一个大区别是跟zoning（分成制）有关系的。T5和T6一律是混合用地（居住和商务混合的），但T4可以限于居住用地，意思是片区中 只有居民楼，没有商店。不过，在综合城区居民区到商务区一般不太远，方便走路或者骑自行车买东西，孩子也方便走路去学校。这种居民区在目前美国年轻人眼中 非常受欢迎，但因为房价较贵，只有高薪白领能买得起。T3郊区郊区是美国人发明的，也是美国最典型最普遍的居民区类型（约75%的美国人住在郊区）。郊区这类居民区密度比较低，分成制（zoning laws）限于居住用地。郊区偶尔也会出现condos，但大部分为单独别墅或者平方（一楼为主，一般不超过两楼），一般都有花园。中国人对美国的别墅有所误区。在美国郊区并没有豪宅，基本都长的像上图那样。美国大部分郊区是开发商一次性把一大片开发起来的，房子仅按一两个样板，所以显得一模一样，缺乏个性。选择住在郊区的人一般都是有孩子的家庭。年轻 人喜欢住在热闹的市中心，但有了孩子很多年轻家庭会搬到郊区去，为了给孩子更宽更安全的环境，还有因为郊区的学校比市中心的学校要好。美国最早的郊区是波士顿的“电车郊区”，建在电车线附近。但大部分郊区是1950年代以后随着汽车的普遍化建的。郊区和美国的私家车文化是相互纠结的，在郊区没车简直无法生活。有些早建的郊区已经废除得厉害，比如图里的底特律郊区：为什么这里叫郊区不叫乡村区？郊区是属于某个城市的周边（我家就属于旧金山市的周边，距离大概30公里），很多在郊区居住的人每天到是市中心上班。T2乡村区乡村区的房子和郊区的房子也许很像，这里也是别墅，平方为主。乡村区和郊区的区别在于密度更低，离城市更远。住在乡村区的居民一般不会到城市上班，而是到附近的小镇上班，或者在自己家工作，做农民什么的。这是俄亥俄州的一个环境比较好的乡村别墅。但美国乡村区不都这么好，乡村收入比较低，还有很多人没有房子，而住在mobile home或者trailer park （活动房屋）。浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读
