在香港置业，尤其是年轻人购房，绝对不是一件轻松的事，这现象在全世界的大城市都属于常态，并不罕见！ 笔者经常在媒体上看到不少置业难的报道，当中会引用不少指标去证明这种现象，部份指标可谓相当吓人，例如置业负担指数达72%，看似非常严重！ 首先，此指数是根据一个面积45平方米（约480平方呎）单位的楼价，以7成按揭，20年供款计算出每月的按揭供款，再除以私人住宅家庭收入中位数而计算出来。 现时全港平均楼价约每呎$15,000，480呎的单位即是约$720万，每月供款以3.75%计算，平均每月供款约$29,000，而相关家庭入息中位数为$40,200，所以计算出来便是约72%。 这个数字表面上看似合理！ 但当中有些细节大家不妨细心考虑一下。 首先，全港的私人自住单位有超过60%是完全没有按揭，这指数是假设大家都有70%按揭，已经是没有反映大多数的情况。 大家可能会认为指数虽然未能反映全港情况，但年轻人首次上车置业绝大多数要按揭，也能反映他们的困难！ 但是$720万的楼价，也是个全港的平均数。如果年轻人上车，多数会选择较易负担的新界楼。 根据2023年底差饷物业估价署的资料，45平方米的住宅在新界的平均价是约每呎$10,300，总价在$500万左右，如果用此楼价计算出来的负担指数，就下降至50%左右，相对于原先的72%就更加能够反映上车的真实情况！ 另外一个经常被引用来证明置业难的指标就是香港连续13年，成为全球楼价最难负担的城市榜首。此指标说2023年香港的楼价相对入息比率为18.8倍，即香港人要不吃不喝约19年，才可以成功置业。 这比率远高于第二位的澳洲悉尼（13.3）及第三位的美国三藩市（12）。 这种直接比较很容易发生很大的偏差，就以悉尼及三藩市作比较。这些城市的税率非常高，高收入人士的入息税往往超过40%；反过来，香港的税率最高也只是15%。 香港置业人士可动用的税后收入远高于悉尼及三藩市。 若将指标改为税后收入，香港的指标会变为22倍，而悉尼也是22倍，三藩市则是20倍。 况且香港有约一半人居住于政府的资助房屋，比率也是远高于欧美等国家，用全民收入平均数计算也会令指数容易产生误解！ 笔者提醒各位，在阅读各类指标时，必须小心了解其背后的定义，才能完全避免以偏概全，真正了解事实的全部！
此前，前摩根士丹利亚洲区主席——史蒂芬·罗奇（Stephen Roach）在金融时报发文「香港已玩完」(引起社会上热烈的讨论。 西方人士对中国及香港发表恶意批评其实见怪不怪，当中不少人，根本对中国及香港没有深入认识，但罗奇一向被视为「中国大好友」，1980年代初便在香港和中国经济研究有30多年，一直看好中国及香港的发展！ 此次立场倒转，因此更令人关注！ 罗奇在其文章中是用恒生指数的表现认定「香港已死」。他说从2019年至今，恒生指数由3万点下跌至现在16000点，跌幅近半。从1997年回归至今，恒生指只涨了5%。 恒生指数只是金融市场内几十只股票的股价表现，何以能够反映香港的盛衰，股价不升长跌，涉及多种因素，美国股票屡创新高。 依罗奇的思维，岂不是美国的国力应该如日中天？ 实际情况正好相反，美国的两党政治内耗严重，国内分裂也很明显，对外债台高筑，美之地位岌岌可危。 今年尾大选，特朗普一旦未能当选，其支持者可能不服从选举结果，要求推翻结果，发生动乱也有可能，「美国已玩完」的机会似乎比「香港已玩完」更见说服力。 虽然不同意其结论，但也研究了他提出的三大因素，借此理解西方人如何看香港，也有价值！ 罗奇认为第一个因素是本地政治，由2019年的「逃犯条倒」引发大规模示威活动，令中央实施「国安法」削弱了香港的自治，令「五十年不变」的承诺腰斩！ 笔者持截然相反的观点。若没有国安法和23条，外国机构（包括间谍组织）在香港和中国境内的活动，香港政府没有足够的法律基础去监管及制裁。这与“一国两制”和50年不变的承诺毫不相干！笔者也寄望在爱国者治港的环境下，中央有信心让香港有机会进一步普选特首，让外国人明白香港的高度自治，并没有改变！ 第二个因素是国内经济的困局，特别是「三个D」，即高债务、通货紧缩和人口结构老化（Debt, Deflation and Demography），笔者同意国内经济短期面临的一些困难，也令香港受到影响！ 中国过往过份依赖房地产的发展模式，转向消费型，寻求高质量发展，No Pain No Gain，经过艰难日子，相信好日子会重临。 至于第三点是中美之间的竞争令香港这个「超级联系人」的角色受到影响，这无异令香港与欧美的贸易减少了，但其他地区的机遇却不少，例如中东及东南亚。重点是香港能够转型，适应世界的改变。 任何一个地方，墨守成规不求进步，自然会被淘汰，香港也不例外。 罗奇的言论正好警剔我们要加倍努力，不要被人家看低！
8月份本港楼市继续低迷，其中一个原因是国内房企继续发生债务违约，市场便不断传出国内房企要劈价卖楼套现的报导；加上利率预期会有一段时间在高位，今年减息无望令市场担心香港发展商的债务问题，会否恶化如国内爆雷事件！其实香港发展商在应付利率上升可谓经验丰富，所以不少都采用定息借贷，或已对利率上升作对冲！ 以香港五大发展商来说，只有新世界的负债较多，但其背后母公司周大福企业就财务充裕得多，正透过私有化新创建，变相注资入新世界以减低其负债率，而其他发展商的大股东也是实力雄厚，随时可以为其上市公司注资，所以大发展商会因财务困难而发生烂尾楼的机会是微乎其微！ 至于其他中小型发展商又如何？根据笔者了解绝大部份都是负债不高，部份负债率较高的发展商，也可以透过卖楼套现减债，除非发展项目少而且集中于豪宅，就可能出现问题。市场盛传有一南区楼王项目属于国内发展商项目，由于套现困难，出售也不容易，长江正向银主整幢洽购中。另外，何文田傲玟的业主也陷入财困，市场盛传接管人以「超笋价」每平方呎$18,000起出售，这个项目是现楼，如果银行肯按揭，业权也清晰的话，这个价钱可谓超值！ 记得2003年，笔者就曾向银主购入一个业权有问题的铺位，售价自然是远低于市价，经过律师一番努力，后来业权问题解决了，笔者就可以按市价卖了铺位，赚了一笔横财。当然这些都是高难度动作，也要带点运气，只适合专业投资者。笔者只是想强调，有危自有机，要认清楚风险在哪里，买家自己能否承担，不要盲目听取其他人的片面意见！ 对于用家来说，香港的发展商绝大部份都是安全的，就算保守些可以选择买现楼，发展商卖楼后是否财困，与你何干？对用家来说业主财困，肯减价卖楼，也说不定是置业良机！
笔者刚刚去了以色列旅行，由于自小都在基督教学校长大及就读，耶路撒冷的圣经故事自然是听了不少，今次亲身到此，给笔者的第一个印象竟然是荷枪实弹的警察，不论在旅游景点或繁荣的大街上，只要是人多的地方就有警察在戒备，在旅游景点也会挂着被恐怖袭击死去的警察照片，这跟犹太人及阿拉伯人的恩怨有关。 笔者前往耶稣的出生地– 伯利恒，此处位于巴勒斯坦的自治区内，犹太人不敢去，所以我们需要换车、司机及导游，而我们的手机也收到警告，以色列的紧张气氛令笔者感到香港的安全，实在是难能可贵，有时身在福中不知福，失去了才知道重要。 虽然如此，以色列的经济并不差，城市到处都是高楼大厦，是高度发达的国家，生活水平跟香港也差不多。另外，在以色列会发现大量小朋友，原来他们家庭一般都有超过四个子女，六个至十个都很普遍。翻查记录以色列1948年立国时，只有200万人口，只经过70多年人口已经达到900万，增长迅速。人口增加有助于经济发展，也强化以色列对附近阿拉伯国家的挑战！家庭要负担多名子女，当然不是轻松的事，也绝不会是政府去鼓励就可以促成，他们心中定有远大的目标要实现，才会这么齐心！ 耶路撒冷是基督教、伊斯兰教及犹太教的圣地，其中圣殿山是犹太教昔日圣殿的所在地，他们当然非常渴望在此重建圣殿，但是同样地对伊斯兰教来说，此处也是昔日穆罕默德升天之处，在此建有金顶的清真寺。即使以色列占领耶路撒冷，圣殿山也仍由阿拉伯人管理。我们的犹太籍导游来到这里，也表示总有一天以色列会强大到足以取回圣殿山，可见其内心有一团火，去实现以色列的强大！ 回想到香港，在笔者童年，经济环境差，狮子山精神协助香港早期的发展，之后香港是自由港，只谈经济不谈政治，随着中国开放打造了香港成为「世界联系人」，贸易、金融、地产成为香港的经济支柱。现在香港正式回归中国，摆脱了欧美的影响，又应该「何去何从」？没有一种说法，容易令社会感到失去方向，也有不少人说「香港没前途」，香港的楼价已经过了顶峰！香港政府揽「夜市」只是枝叶，更重要是给大家一个愿景，香港的发展应如何走下去，香港想成为一个什么样的城市，才是根本！
今年香港的住宅物业售价终于有显著回调！物业指数今年下跌了约10%，估计至年底仍会继续下跌的趋势，虽然如此，香港的楼价仍然是非常昂贵！每一年国际调查机构Demographia会公布全球城市楼价负担能力报告，香港已经连续12年蝉联全球最难负担的冠军！楼价中位数对家庭收入中位数比率为23.2倍，即家庭要不吃不喝23.2年才能买到一个住宅单位！ 为什么香港的楼价可以长期都保持昂贵？最近，笔者从一个移民至三藩市的家庭遭遇中找到一些答案！典型香港中产家庭，两夫妻育有一对子女，在香港从事I.T.工作，夫妻二人合共每月有10万收入，也有一层自置物业，有工人照顾子女及做家务。几年前移民，由于没有工人及税率高，只有丈夫出外工作，收入只余一半即约5万，加上税率高，实际除税后收入只余下3万左右，由于供楼觉得有压力，故一直租住物业。但近年美国物业受低息影响，楼价升幅很大，遂决定卖出香港物业，在美国置业。不幸地，美国经过多次加息，息率升了近4%，供款金额大增，加上通货膨胀，单靠丈夫收入不足够维持支出，结果妻子也被迫外出工作，小朋友唯有交由托儿中心照顾。现在两夫妻表示最可怕的危机，是美国各大科网公司都在裁员，恐怕有一天发生在他们身上的话，物业也可能会断供。 大家可以想像，若他们继续在港生活，I.T.行业可谓天之骄子，在疫情下工资也不断攀升！加上香港的低税率，又有工人姐姐照顾令两夫妻可以安心外出工作，支付楼价及供款的能力自然远高于三藩市！ 除此之外，笔者作为地产代理，经常发现香港不少单位都是长期空置，或只是间中有人居住！在豪宅区情况更为普遍，香港作为世界金融中心之一，不少外地买家，包括东南亚、欧美，甚至国内买家都会在香港置业，作为储存财富的工具，却很少入住，正如伦敦及纽约一样。资讯透明、交投量大、货币自由流通等等，加上普通法的保护，都是香港物业的优势，尤其是国内的中产人士越来越多，香港物业的潜在买家只会有增无减，更加不可以只单凭香港家庭的收入去计算购买力。保守估计，全国人口已有2亿成为中产，香港的供应又怎会追得上，所以香港的楼价长期昂贵，是有其道理！
笔者最近出席一个朋友的生日会，朋友刚刚登陆（60岁），参加者年龄也差不多，分享如何退休，在哪里退休养老最好！ 其中一位朋友分享，其亲戚在加拿大的体验，大家一向以为加拿大属先进国家，医疗又免费，居住环境又优美，地方又大，应该是理想退休之地。但根据朋友分享，由于当地医疗属公营免费，医生每天诊症数量有限，超出的诊金大部分都去了税局，医生自然不会多做！疫情后不少家庭医生索性每星期只亲身睇症两天，其余都变成视像。如果你有急病需看专科，又必须经家庭医生转介，即使你愿意付出更高诊金，也找不到私家医生，病情一拖再拖。相反，在香港可以先用私家医生诊症，做各式检查，政府医院转介仲有七折，一旦不幸确定有急病，公立医院是会立即安排入院，不少私家医生也同意，在公立医院做大型手术，不会比私家医院逊色，甚至由更有经验的大学教授做重症手术。 除了医疗外，平时老人家需要起居饮食照料，在香港只需要付出少于港币5000元，已可以聘请一位留宿外佣，专职照顾老人家。在国内珠海，笔者朋友也需用人民币10,000元，才能请到两位阿姨分二更轮流照顾老人家，在外国就更没可能了，唯一办法就是送去老人院，即使能够自行照顾，吃什么做什么，都要跟时间表，不及在家由专人照料般幸福了。 当然，有朋友质疑留在香港楼价高，消费贵，退休没收入，谈何容易？这也是事实，在香港生活拥有一个自住物业是很重要，除了解决居住问题，政府按揭证券公司也有「逆按揭」推出，对拥有物业的退休一族实际是非常好的措施，如果你有一个800万的物业，年龄70岁，逆按揭每月可以派$31,120予业主，直至去世为止，业主在生时仍然可以住在物业内，既不影响其居所，每月额外的收入，可请外佣照顾，更可以吃到世界各地入口的食物，作为一个退休长者，只要有安稳居所，安全便捷的医疗，又有专人照顾，要吃什么类型的食物都可以，而且香港是土生土长，有朋友吹水谈心事，在世界上也很难再找到更理想之地！ 所以不少年轻人，在置业时只计算每月租金便宜于供款，而断定买楼不化算，又不愿挨供款的压力，要放弃短期吃喝玩乐的消费，实属不智。买楼其实是一种强迫储蓄，为自己的将来累积财富，不宜只看短期的利益。大家宜放眼未来，对有楼一族，香港是养老的好地方！
槟城州位于马来西亚北部，分为槟岛和威省两部分，是一个繁华的城市。作为马来西亚着名的旅游胜地，槟城以当地美食与历史文化景点而闻名。那槟城的房地产市场是否符合投资者对于投资理想地的标准呢？ 一起从以下11个视角来认识魅力无穷的槟城吧！ 1. 地理位置优越 槟城位于马来半岛的西北海岸一代，靠近马六甲海峡，是马来西亚的州属之一。槟城又被区分为两部分，分别是：槟榔屿（首都——乔治市所在处）和马来西亚半岛上的威省。 连结两地的是马来西亚最长的两座跨海桥——槟威大桥和苏丹阿都哈林大桥。截至2019年5月，苏丹阿都哈林大桥是东南亚最长的桥梁。槟城的北部和东部与吉打州接壤，南部与霹雳州接壤，是马来西亚陆地面积第二小的州属。 2. 人口密度高 作为马来西亚城市化程度最高的州属之一，截至2023年，槟城估计有1771万馀人口，是马来西亚人口密度第三高的州属（不包括吉隆坡和布城），约每平方千里就有1717人的概念。 3. 民族多样性 除了马来西亚的三大种族外，槟城也有相当数量的欧亚混血儿丶泰国人和外籍人士社群。因此，槟城存在着各个民族独特的文化丶语言和宗教。 4. GDP强势增长 有着“东方硅谷”之称的槟城，是马来西亚所有州属当中人均国内生产总值最高的一州，也是国家最具活力的经济中心之一。有鉴於此，当地的房地产总是很受欢迎，市场前景乐观。 另外，槟城的人类发展指数屈於吉隆坡和雪兰莪之后，位居全国第三位。该州的受教育程度也相对而言较高，截至2020年，该州的青年识字率为99.5%。另外，截至2022年，槟城的失业率是2.7%。 5. 外国投资涌入 槟城是外国投资者在马来西亚的重点目标。在2017年的马来西亚外资投入（FDI）中，槟城州的外资投入占了总数的近0.4%，占比最大。 此外，当地首都——乔治市甚至曾在2016年的商业地产投资中，超过了吉隆坡，成为马来西亚最具吸引力的投资地。 槟城的外资投入主要来自瑞士、德国、中国香港、荷兰、爱尔兰和新加坡。新冠疫情期间，当地外资投入不曾中断，在2020年第一季度达到了第二高的投资水平，印证了其的确是个具有一定吸引力的外资投入目标。 6. 国际关系紧密 居住在槟城的外籍人士颇多，特别是来自新加坡、日本、亚洲各国和其他英联邦国家的外籍人士。他们视槟城为移居或享受退休生活的理想地。近9%槟城人口都是外籍人士，藉此也反映了槟城这一州属对外籍人士的吸引力。 大部分外国人都喜欢居住在丹绒道光、丹绒武雅、峇株丁宜等乔治市北处附近。 7. 文化多元化 槟城聚集了当地三大民族：马来人、华人、印度人与其他民族，是个独特的多元文化和多种族的社会。 这里也是一个可以包容佛教徒、基督徒、穆斯林、天主教徒、印度教徒与其他宗教的宗教自由社会； 在沟通方面，英语、马来语、华语、淡米尔文、闽南语、粤语、潮州话、客家话等语言和方言都能在这一多语言社会通行。 8. 旅游业繁荣 槟城素有“东方硅谷”和“东方明珠”的美誉。前者源於当地占国内生产总值（GDP）46%的制造业大环境。后者则有赖於由旅游业推动了服务业，进而给当地人民和社会提供了大量就业机会，有助於经济的增长。 在疫情未蔓延前，槟城服务业的国内生产总值可达到49%，甚至超过了制造业。 2008年，联合国教科文组织将乔治市列为世界文化遗产。自那时起，每年的7月7日都是槟城独有的公共假期——乔治市世界遗产日。 除了自然风光外，槟城也有着许多充满魅力的城市景观，例如：从殖民时期的英式建筑改建而成的豪华精品酒店、新关仔角沿海一带的摩天大楼，以及路上随处可见的文化景点语琳琅满目的小吃和美食。 9. 退休生活理想地 2020年11月，涵盖全球多个退休或移居生活的网站——国际生活（International Living）将槟城评选为11个最适合海外退休的岛屿之一。 槟城在这一排名中位居第三名，仅次於马尔他和西班牙的马略卡岛，在亚洲排行第一位。 10. 交通系统发达 槟城的未来交通系统蓝图里，规划了槟城未来可能会兴建一条连接槟岛与威省的捷运线、单轨轻铁线、有轨电车线和海峡两岸缆车线。 槟城国际机场与吉隆坡丶新加坡等主要城市的连接频繁，是马来西亚北部的主要机场。这一机场是马来西亚所有机场中货运量呈第二大丶客运量呈第三大的重要机场。 槟城港除了是马来西亚北部的主要港口外，也是马来西亚第三繁忙的港口。截至2019年，该港经手了152万标准箱货柜的货物。 11. 公共设施完善 槟城州有着马来西亚各州中最高的宽带普及率（99.82%）。同时，为了提高槟城的互联网普及率，州政府於2008年提出槟城免费Wi-Fi的计画。该地也是第一个为公民提供免费互联网连接的马来西亚州属。 2020年，乔治市入选数字化工作一族心中的十大理想地之一。受疫情影响，居家办公（WFH）的文化逐渐深入人心，合理的生活成本丶足够的联合办公空间和Wi-Fi的合理使用也是人们的重要考量标准。 槟城的房地产类型 槟城的房地产可分为住宅和商业用途两种类型。住宅地产包括：公寓、联排住宅、半独立式住宅、独立式住宅和别墅。 商业地产则包括了：联合办公空间、商铺、零售综合中心、购物中心、商业大厦、土地、工厂、仓库、酒店和岛屿。 房产的抉择主要还是取决於买家购置房产的目的，是为了自住、进行商业用途或是投资。而地段则是决定槟城房地产价格的主要因素。 住宅单元的价格不等，可能只需经济实惠的30万马币，也有可能高於500万马币。对商业用途的房地产亦是如此，这些房地产的起始价可能会低於马币20万，之后再升值到200万马币左右。 5个在槟城进行房地产投资的理想地 1. 东北区 这个地区覆盖了槟城的东北部。这里有许多槟城的自然风光，如：槟城植物园丶升旗山和极乐寺等景点，就像是槟城的“绿肺”。 作为一个重要地段，东北区涵盖了多种生活之中必备的设施，通往威省的槟城大桥也就在不远处，交通便利，非常适合一大家庭在此定居。以下是东北区数地的详情： 丹绒道光丶丹绒武雅和峇株丁宜 这些地区的住宅和度假屋深得国际买家和外籍人士的喜爱。Marin、Tropika Ferringhi、Ferringhi Residence、Ferringhi Residence 2、Quayside丶Tamarind丶Straits Residence和Alila 2都是这一地区近期备受追捧的房地产项目。 这几个地区的住宅依山看海，除了可以轻松到附近的美食中心品尝当地美食外，还有各种适合各种年龄段人士进行的休闲与娱乐活动。 住宅附近也包括了国际学校丶私立医院丶商业中心，如：酒店丶银行丶餐馆等的设施，非常方便。 牛汝莪 牛汝莪座落在乔治市和峇六拜之间。这一地区的交通十分便利，不论是通往学校丶购物中心丶银行丶邮局都不远，距离槟威大桥也仅需10分钟的车程。 2. The Light City The Light City将是未来槟城的会议中心丶购物中心丶医疗中心等设施的海滨智能城市所在地。Mezzo, Triuni, Vilaris Courtyard, Middleton, The Sun, Montage等住宅单位也将陆续开始动工。 3. 峇六拜 峇六拜位於槟城西南部，被称为槟城最发达的城市之一。这一地区还包括了峇六拜自由贸易区，使其成为当地主要的工业中心。 Queens Waterfront 这是一项建在填海土地上的海滨永久持有开发项目，预计将在2022年内全面运营。项目附近的设施包罗万象，有加油站丶邮局丶银行丶购物中医疗设施丶国际学校丶便利店等。 其他住宅项目包括：Quay West, Havana Beach Residence affordable range, One Imperial, Imperial Grande, Tree O and Valentia Residence。 4. 乔治市 2008年，乔治市被联合国教科文组织列为世界文化遗产。通过仍保存完好的殖民时期建筑与集合了马来西亚丶中国丶印度风格的建筑物上，可见槟城丰富的历史经历。除了充满活力与文艺气息的文化景点外，这里的交通便捷，学校丶银行丶医院等公共设施都能轻易到达。 Marriott Residence Marriott Residence位於着名的新关仔角处，毗邻Evergreen Laurel Hotel。该项目实则上是一座55层高的大楼，其中还包括了酒店客房与公寓单元。 22 Macalisterz 22 Macalisterz由高度有名的开发商所建，获得了数项殊荣，是槟城第一所豪华酒店概念的服务住宅。这里拥有五星级的设施，其中包括无边界泳池丶空中酒吧丶空中休息室丶室内健身房等。 本文由居外IQI马来西亚槟城区专业房地产中介——Cindy Leng撰稿。 想要加入槟城的房地产投资热潮？ 填写以下联系资料，让居外IQI专业团队给您提供初次进行投资，最贴切的建议和帮助！
香港踏入9月份，先有超级台风来袭，再有漫长的黑雨，降雨量竟创下有史以来的纪录，天文台形容是500年一遇的大水，令香港不少地方水浸，形同泽国，仿如第三世界。极端恶劣的天气，当然令睇楼量及成交量减少，更要命的是汇丰银行突然出招，增加新做按揭的封顶息率，变相加息半厘，对已经弱不禁风的楼市无异是致命一击，情况有如天气一样恶劣，不断下着倾盆大雨，不知到何年何月才能见到阳光！ 不过，上周却传来一个好消息，华为发布了新款的智能手机Mate 60 Pro，据专业人士测试，接收速度达到5G水平，而且全机零件都是中国自行生产，成功摆脱美国的科技封锁，中国崛起对全球一哥美国带来威胁，正如华为对iPhone一般，有如中美竞争。在此背景下，不少评论认为香港以往作为「超级联系人」的角色已死，楼市及股市在欧美资金相继退场下，必然会令香港失去金融中心的地位！ 笔者一向对中国及香港的发展有信心，正如华为一样，没有美国的封锁制裁，很难迫出信心自制晶片！制裁走资等对投行为，短期来说当然会对香港有影响，但只要中国能顶着压力，反而令自己找到新出路。例如一带一路的联系人，人民币国际化带来的机遇，将会是新的引领点。 虽然市场弥漫着悲观情绪，也有业主劈价出售，但有人辞官归故里，有人漏夜赶科场，笔者刚刚认识一位上海朋友，虽然知道要支付30%的额外印花税，仍然打算来香港置业，他相信香港长线前景是乐观，而且短期楼价受压，反而是置业良机！笔者最近也遇到一位做石材生意的朋友，他也有相近的看法，所以最近在何文田山买了一个旧屋地盘，打算重建为新的分层住宅单位。根据他的估算，在此优质地段，重建后的成本只是市价的一半，对他来说发展房地产虽然是个新手，但蚀本门也应该已经关上！现在发展商有大量货尾，抢购地盘的意欲大减，宁愿保留现金投政府地或补地价，对新手发展商来说却又是一个千载难逢的机会！ 笔者回顾1985年刚刚大学毕业出来社会做事，受中英谈判影响，市道很差，1997年香港回归，外国报导封面是「香港已死」，2003年沙士来袭全城死寂，俗语有话「关关难过关关过」，今次的难关也需要大家齐心协力努力面对，也必定能安然度过，又创高峰！
为了振兴经济，重振香港的旅游业，香港政府积极努力将香港打造成为“盛事之都”。其中一项盛事原计划是国际足球巨星梅西将随美国职业足球联赛球队迈阿密队访港，并在香港展现其球技。 香港政府不仅大力支持这一活动，还投入了1,600万港币的公款作为资助。在球场上，香港特首李家超、财政司司长陈茂波、以及文化体育及旅游局局长杨润雄等高级官员齐聚一堂，共同见证了这一盛事，并为此次活动献上了祝福。 梅西的访港计划无疑引起了全城的期待。活动门票价格从880港元到4,880港元不等。作为一个拥有超过50年球迷身份的人，笔者也觉得这个价格偏高。 然而，令人意外的是，4万张门票在开售仅半小时左右就全部售罄。这无疑显示了梅西的巨大魅力和吸引力。相信除了本地观众外，还吸引了许多来自大湾区及外地的球迷专程前来香港，目睹这位“球王”的风采。 最终，这场活动却以一种令人失望的方式结束了。球队声称梅西受伤，未能参加比赛，这让4万名入场球迷大失所望。球员因受伤而无法出场是无法避免的，虽然失望，但人们也能理解这一点。 然而，令人难以接受的是，梅西受伤并非突发情况。在前一场比赛中，对阵艾纳斯队的比赛中，梅西也只在最后7分钟才出场。 球队事后声称梅西患有肌肉发炎，但这种伤势应该在比赛前一两天就已经可以判断出是否能够出场，而不是等到临场才作出决定。因此，球迷感到他们受到了欺骗，失望变成了愤怒。 香港政府对待这一事件的处理方式与深圳形成鲜明对比，这无疑给人们留下了深刻的印象，尤其是对香港政府的打击最为深刻。 C朗上月访问深圳时因受伤未能出赛，但主办方在一天前就宣布取消赛事，并全额退还了球迷的门票费用，还赔偿了他们的酒店和交通开支。这种处理方式至少让球迷在失望之余没有遭受经济损失。 相比之下，香港政府的处理方式则显得不够周到和体贴。面对同样的问题，为何香港与深圳的处理方式如此不同？ 背后的原因可能非常复杂，但对于消费者和游客来说，他们不太会深究这些原因。他们更关心的是下一次是否会再来香港参与类似的盛事，然而现在多了一份忧虑。 这次国际迈阿密球队的处理方式无疑让球迷感到愤怒，也遭到了批评，认为他们未能有效保障球迷的利益。香港政府若想利用盛事来宣传香港、推动经济发展，就必须更加重视各项细节管理和把关工作。 否则，原本的好事随时可能变成坏事，盛事也可能演变成丑事。如果香港的这块招牌逐渐被国内或国外其他城市比下去，香港就会失去重燃希望的机会。 因此，香港政府必须加倍努力，确保未来举办盛事时能够更好地保障球迷和参与者的利益，同时提升活动的质量和管理水平，以确保香港的形象和地位不断提升。
一、最新英国留学趋势 英国与加拿大在2020年首度超过美国，成为留学生的首选之地 。 为何英国能“一跃而起”？ 答案在于“毕业后的就业机会”越来越受留学生的关注，而英国这几年正好公布了一系列与留学相关的新政策，一起了解下。 ｜新学生签证政策 英国正式脱欧后，欧盟学生将和非欧盟学生一样都被视为国际学生身份，都必须申请学生签证，才能去英国学习。而针对国际生赴英留学的存款证明上调，赴英学生存款证明的数额不得低于学费加9个月的预估生活费的总和。 ｜英国院校在全球排名新变化 英国成为最热烈留学国家，而英国各大名校也极为争气，从QS / THE等权威大学排名来看，英国大学的最新排名都有不错的表现。 ｜2024QS世界大学排名 在QS大学今年的榜单中，英国共有17所院校进入世界前100。总体来说，英国大学表现优异，整体排名均有所上升。而世界TOP 10学校中，英国G5院校居然占了4所！分别是剑桥大学、牛津大学、帝国理工学院和伦敦大学学院，相较去年均有所提高。 THE排名世界TOP20院校，英国占了3所：牛津大学连续多年蝉联世界第 1 位，剑桥大学排名第3位，帝国理工学院排名第10位。 二、英国留学必读 ｜留学要求 想去英国留学，语言与高考成绩重要吗？ 这是很多学生最想了解的问题。简单说，由于中英两国教育体制不一样，当地的学校并不看重国内的高考成绩，所以如果在高考前就已经决定要出国，那就不必参加高考，英国院校一般只要求提供高中成绩单和语言成绩，点击查看完整解读。 相关阅读：英国签证处承认的六大英语语言考试 除了语言要求，不同起点的留学要求也有很大区别，本科、研究生是最受欢迎的留学选择，当前留学低龄化也开始盛行，因此，到英国读高中的学生也越来越多。 ｜留学费用 出国留学去英国的准备，已经可以开始了，其中费用的确认是需要大家提前进行的内容，那么你知道要多少钱吗？今天为大家带来英国自费留学一览表，看看高中留学、本科留学、研究生留学三类常见留学选择都有哪些必须的支出，顺便了解英国当地的生活费、学费 ，便于大家提前准备，点击查看完整费用列表。 由于英镑的强势，英国的留学费用在众多热门留学国家中是较贵的。新冠疫情下，英国已超过美国，成为最受中国学生向往的留学目的地，这与 英国最新推出的降学费、免费疫苗等福利 是分不开的。关注的英国留学费用的同学，还可以 了解下英国奖学金。 相关阅读：赴英留学太贵？7大妙招帮你省钱 ｜英国名校 英国的高等教育有着悠久的历史，享有较高的声誉。英国目前有大学90所，高等院校60多所。此外，理工科历来是国内学子海外留学时最热门的选择之一，那么 英国的理工科最强的名校都有哪些，你知道吗？ 延伸阅读： 英国留学贷款的申请及办理须知 英国名校：伦敦大学有哪些 三、英国留学申请指南 ｜留学城市选择 众所周知，对于留学生来说，除了学校和专业之外，还有一个重要的择校因素，那就是地理位置，毕竟这不仅关系到未来学习生活，还有就业发展。全球高等教育和商科教育研究机构QS（Quacquarelli Symonds）发布了2024年世界最佳留学城市排名——伦敦名列榜首，成为全球最佳留学城市！ 相关阅读：全英留学性价比最高的城市居然是它！ ｜三大申请时段 申请英国留学，时间把握很重要，只要把握好了时间，就等于成功了一大半。英国留学的申请，一般可以把时间划分为三个阶段，从每年10月到来年9月份，点击查看英国留学申请三大时间段。 ｜有利就业的10大专业 ！虽然国际学生毕业后留在英国找工作的时间由4个月延长至24个月，但并不意味着更容易找到就业机会，因为竞争变得更激烈。为此，选择有利于在英就业的专业变得十分重要。一起看看有利就业的十大专业！ ｜申请文书材料 英国留学申请所需的材料并没有美国那么多，但基本的材料还是必不可少的，尤其是文书方面，英国大学会特别看重，比如：简历 、PS(personal statement)、推荐信，这些是英国大学是否录取你的关键，学生也还是需要了解怎么书写文书，以及书写文书时需要注意的地方和关键点，这样不仅申请时占有更多的主动权，同时与申请老师的配合也会更加融洽。一起看看 专家对写好留学申请文书都有哪些建议。 ｜最强申请经验分享 每年的英国留学申请旺季学生们都会提出很多的英国留学问题，包括如何选择学校、专业、学校的申请条件等。今天将为大家整理、分享实用的英国留学申请技巧，看看已从英国留学回来的同学们是怎样去英国留学的？查看全文 相关链接：【收藏】英国留学申请避坑指南（附最新教育部认可大学名单） 四、“以房养学”让英国留学一举多得 通过投资海外地产来分担部分乃至全部孩子在海外留学的费用，近年来这种“以房养学”成为海外发达国家投资中热门的投资形式。对高净值家庭来说，一来提早为孩子的留学做打算，二来对资产进行了妥善的全球配置，一举多得！ 要想实现“以房养学”有两个前提条件：当地房产收益高、海外名校多，而被评为“2024全球最佳留学城市”，且有着“全球资本避风港”美誉的英国伦敦，自然是大家以房养学的最佳选择。我们特意为大家选择了 伦敦周围通勤方便的十大学区房区域——既是通勤热点，也有好学校。 相关阅读：上海学区房不吃香了？英美学区房火爆内幕揭秘 以上对留学英国做了大概介绍，限于篇幅，更多留学相关的内容，如到英国留学该了解的 生活文化习俗 、 当地物价 和 必备紧急联系号码 等生活细节就不一一展开。更多、更完整的关于留学英国的干货内容 ，你可以到 居外留学百科 上查看。 之后我们会逐篇介绍英国基本概况、购房、移民、生活的详细内容，更完整、更系统的英国介绍，您还可以点击 英国居外百科 查看。 需要更全面的、个人化的英国移民置业咨询吗？立即致电或线上向我们免费查询吧！
