葡萄牙的购房移民政策一直深受海外人士欢迎，在该政策的影响下，越来越多的海外人士比较喜欢在葡萄牙进行投资。转眼2021年就要结束了，很多海外人士比较关心2024年葡萄牙的投资热点在哪里。 2024年葡萄牙的投资热点其实还是在房产上面，葡萄牙房产市场的发展趋势是相当不错的，有一些城市是极其热门的，同时也是大多是投资者频繁选择的。关于具体选择在哪里投资，一起来详细了解下吧！ 2024年葡萄牙的投资热点城市 一、养老圣地阿尔加维 阿尔加维这座城市在葡萄牙的南端，是欧洲阳光最充裕的地方，也是葡萄牙的最 佳旅游地点之一。作为葡萄牙的沿海城市，它的经济实力和优越的地理位置决定了该城市房产的升值空间。根据相关数据可知，阿尔加维房产的收益稳定在5%-6%，是房产投资的较佳选择。 阿尔加维还是欧洲非常有名的养老圣地，每年有很多退休的人士都会选择在这座城市生活，所以该城市的房产需求量很大，并且拥有很高的升值空间。该城市除了交通条件便捷以外，医疗水平也非常的高，在世界排名中位居前十二，所以在这座城市生活是非常有保障的。 近几年阿尔加维的房产价格一直都是稳定上升的趋势，郊区的房价相对来说便宜些，但是市中心的住宅房价已经上涨到3000-3500欧元/平米，黄金地段的房产价格目前已经突破均价的两倍多。这座城市的房产价值还有很大的上升空间，是2024年房产热门投资的较佳选择。 二、事业佳选波尔图 波尔图是葡萄牙的第二大城市，因为盛产波特酒，所以拥有酒都的美誉。该城市的交通非常的便利，拥有欧洲最先进的机场，同时也是欧洲第二繁忙的机场。在近几年的发展中，波尔图的经济势头不容小觑，其GDP的增长率高于全国两倍左右。 在经济和其他条件的优势下，波尔图这些年来的房产价格也在不断增长。从2011-1018年，其市中心的房产价格增值了146%，这种喷井式的上涨吸引了大量的海外人士。波尔图房产市场的热度一直很高，毕竟它的增值状况最高有达到9.8%。 波尔图不仅房产价值高，而且房产价格还比较便宜，即便这两年在不断的上涨，但仍是大多数投资人的心头好，其市中心的均价只有2700-3300欧元/平米。不过波尔图的租赁市场非常活跃，期租金也很高，每月大约为1300欧元。因此选择投资波尔图的房产还是拥有比较广阔的前景的。 三、自住投资里斯本 里斯本是葡萄牙最大的都市和海港，特殊的地形让它拥有非常靓丽的风景线，该城市每年的游客人数接待在100万人，酒店入住率高达80%。同时该城市的房产投资收益回报率和房产出租年收益率都是全欧洲的领先水平。 里斯本的GDP占全国GDP的45%以上，并且人均GDP要远远高于欧洲其他国家。里斯本的核心产业是科技也和金融业，所以在这边工作的人很多。目前里斯本政府对企业实施了10年免税等激励政策，已经成为南欧创意产业和科技初创企业的重要中心。 里斯本的物价和房产价格还是比较高的，其市中心的公寓平均价格达到4300-5000欧元/平米，其每月的租金在1800-2000欧元，是整个葡萄牙区房价的以上。当然里斯本房价和租金高不是盲目的，有一部分的原因是房源不租和租赁资源短缺所致。 总的来说，目前葡萄牙处于经济发展的黄金期，进行房产投资是有很不错的回报的。如果想在葡萄牙投资，房产市场依然是很不错的选择，以上几个城市仍然是未来房市的热点区。如果您对葡萄牙房产市场的相关信息不是很了解，可以把联系方式留在下方，也可以直接和我们联系，我们会针对您的问题进行详细的解答，给您推荐最合理的方案。
上星期跟大家分享过韩国首尔的楼市，今天转去看看澳洲楼市的情况！澳洲楼价在2021年达到高峰，主因也是受低利率带动，2021年澳洲利息降至0.1%，回想90年代澳元是高息货币，利率最高曾至17.5%，两者对比好像是天方夜谭。 超低利息带动澳洲整体楼价在2021年上升了超过20%，悉尼更升超过25%。但2022年5月开始加息，楼价也从高位回落，连跌10个月，整体跌幅超过10%，悉尼跌幅达14%。但澳洲楼市并不像首尔般越跌越有，反而在今年4月开始企稳，主要原因是租金大升所带动。 根据当地著名地产网站Realestate.com.au公布，澳洲2023年首季租金中位数按年上升11%，当中布里斯本上升15.6%、墨尔本升9.32%、悉尼升11.32%，悉尼受欢迎的区份更是升幅超过30%。当中原因是澳洲的移民人口大增，因为当地推出了多项「抢人才」计划，包括Global Talent (GTI) 签证、港人救生艇计划等，令去年人口增长创历史纪录的48.2万人。 今年4月3日，澳洲国家住房金融及投资公司（NHFIC）发表报告，从2023年起计10年，澳洲将新增超过180万个家庭，未来5年的房屋缺口累计增加至10.63万套，公寓占6.23万套，独立屋占4.4万套。当中布里斯本的缺口将达1.23万套，而悉尼仍缺1万套。 当然去年底，中国放宽了防疫措施，令大量留学生回流也是原因之一。以笔者在墨尔本市中心一个公寓为例，疫情前以每周700澳元的租金租于中国留学生，在疫情期间留学生没有了，便租给一对本地夫妇，租金曾经跌至每周480澳元，但今年初同类单位在市场租金曾超过每星期900澳元，升幅非常惊人！ 需求大增，而供应受制于高利息、贷款成本增加及楼价下跌的影响，令发展商放慢起楼的速度。根据NHFIC的估计，澳洲未来3年的每年新增供应只有不足14万套，远远追不上需求的增加！ 当然，随着租金的显著上升，必然会推高售价，以往来自澳洲代理公司的宣传电邮，都是向笔者推销楼盘，这也是自然的事，但最近都是询问笔者会否有卖楼的意向，可见当地不愁买家，反而笋盘难求，要越洋向旧业主打主意放盘。展望澳洲空置率只有低于1.5%，租金易升难跌，加上澳元处于低位，看来澳洲房屋的前景似乎相当不俗！
许多人都因为葡萄牙的温和气候，以及当地的海鲜吸引，甚至想要在这个国家置业移民，好好享受生活。不过，葡萄牙最诱人的，应该就是该国政府推出的“黄金签证”，其门槛极低的投资移民计划，对许多投资者或移民者来说，可是一个潜力股。 如果有意申请到葡萄牙置业移民的人，相信都对葡萄牙的黄金签证不陌生。葡萄牙政府为了吸引外资以刺激当地经济，而公布这项政策，允许非欧盟成员国的公民，透过置业或投资企业取得葡萄牙国籍。 自黄金签证在2012年推出以来，就吸引许多海外人民申请投资，并移民到葡萄牙。根据2020年黄金签证推出8周年，葡萄牙政府公开的历年获批的申请数量显示，8年间共有9,254名申请人成功获得黄金居留卡，其中4,728人来自中国，而随行家属则高达15,864人；投资金额方面，则吸引多达56亿欧元（折合人民币约430亿元）。 为何说葡萄牙黄金签证是潜力股？ 1. 获得居留签证自由进出欧洲国家 首先，葡萄牙是欧盟和《申根公约》的成员国，如果持有葡萄牙居留签证，就可以自由出入欧洲26个申根成员国。 这些国家包括奥地利、比利时、丹麦、芬兰、法国、德国、冰岛、义大利、希腊、卢森堡、荷兰、挪威、西班牙、瑞典、匈牙利、捷克、斯洛伐克、斯洛维尼亚、波兰、爱沙尼亚、拉脱维亚、立陶宛、马尔他、瑞士和列支敦斯登。 不仅如此，透过置业移民，你只要平均每年在葡萄牙居住7日，便可维持居留身份，再取得葡萄牙国籍。接着，当你持有葡萄牙护照，你更能享有全球158个国家免签证或落地签证。 2. 黄金签证申请门槛低，投资方法简单 比起其他国家的移民签证，葡萄牙的黄金签证申请门槛非常低，对申请者没有语言、学历和资金来源证明等资格要求。简单而言，只要你想要到葡萄牙移民生活，任何人都可以申请。 既然是投资移民，当然是要购房才能移民葡萄牙。不过，葡萄牙黄金签证的投资方法也是相对简单，只要购买50万欧元（折合人民币约384万元）以上、没有任何债务或抵押的房地产，或35万欧元（折合人民币约269万元）的高龄物业，即可申请，而且不限数量。 当然，如果你觉得一个人购买房产很辛苦，也可以与其他人共同购买房地产；或者，如果该房产的售价超过50万欧元，超出了你的投资预算，超出的部分也可以向银行申请贷款完成投资。 换言之，只要你有投资的意愿，相信就能轻松投资葡萄牙房产，获得葡萄牙居留身份。 免“移民监” 为海外投资者提供便利 当你购买了葡萄牙房地产后，只要向有关当局提供购买物业的证明后，就能想葡萄牙移民局提出移民申请。 同时，你可以带着以下家属一起申请移民，实现“三代移民”的愿望： 配偶 18岁以下未婚子女 18岁以上未婚并全日制在读，经济上依赖于父母的子女 申请者父母 申请者配偶的父母 另外，一旦你的申请获批后，你将获得为期1年的黄金居留许可计划（简称为ARI签证），成为葡萄牙的临时居民。 与其他国家不同，葡萄牙的临时居民只需要平均每年在葡萄牙居住7日，便可以维持居留身份。居留者不需要为了保留其移民身份，而被迫在移民目的国长时间居住。 接着，一旦持有临时居留证年满5年后，你就能申请“黄金签证”获得永久居留。同时，申请黄金签证的整个过程非常快速，从提交表格到获批只需要1至3个月的时间。 获批后就能像葡萄牙人民一样，自由进出欧洲26个申根成员国了。就如上述所提到的，如果成为葡萄牙国民后，你便能享有欧盟成员国的所有福利。 2023年葡萄牙黄金签证新政策 2023年是葡萄牙黄金签证充满波折的一年，该国政府曾在2月宣布停止发放黄金签证。 葡萄牙总统在9月30日重新批准并签署了《Mais Habitação法案》，原本打算关停的葡萄牙黄金签证得以延续。 然而，新的立法终止了根据新的黄金签证计划进行的所有房地产投资，部分投资选项的最低投资额增加到50万欧元。 这次新法案在2023年10月生效，政策如下： 创造10个或更多的全国性就业机会 投资50 万欧元或以上投资在参与国家科学或技术体系的公共或私营科学研究机构 投资25万欧元或以上用于通过地方和中央当局、公共机构、公共企业部门、公共基金会等投资于艺术产出或支持艺术，重建或翻新国家遗产 投资50万欧元或以上专门用于购买根据葡萄牙法律成立的特定集体投资组织的股份（这些基金必须至少有五年的到期日，并将至少 60% 的投资分配给设在葡萄牙境内的商业公司） 投资50欧元或以上用于成立商业公司，并在本国境内设立注册办事处，同时创造 5 个永久性工作岗位 值得关注的是，修订后的葡萄牙黄金签证禁止任何房地产直接和间接投资。 了解葡萄牙内陆地区和群岛环境 里斯本、波尔图等沿海地区，都是葡萄牙的热门移民城市，即将在2022年排除在黄金签证的申请范围外，对许多投资者而言实属可惜。 不过，葡萄牙本身就因受到不同地形因素、纬度因素和海洋因素的影响，各个地区之间除了气候不同，风景也有各自的独特魅力。 亚速尔群岛有“大西洋上的9个女儿”的称号，因为它是葡萄牙的海外领土，由9个火山岛屿组成，孤悬于大西洋中的9个岛之间。这9个岛距离遥远，也有自己的特色，可谓是一岛一世界。 就如西部的弗洛雷斯有火山蚀刻出的天然瀑布；中部的特尔塞拉以世界遗产之城英雄港著称；皮库火山是葡萄牙最高峰；“蓝岛”法亚尔每年夏天遍山开满蓝色绣花求；东南角的圣玛丽亚有亚速尔的白沙海滩。 这里全年气候温和，无论在夏季或冬季，都让人感到十分舒适。 马德拉群岛位于大西洋正中间，是由马德拉岛和圣港两个岛屿和其他一些尚未被开发的岛屿组成，所以植被厚密，大部分面积属于保护区，是自然美丽的避风港。 虽然自然环境带来宁静的生活，但是这里全年会举办各种流行的节庆活动，如狂欢游行、鲜花节（Festa da Flor）、大西洋节（Festival Atlantico），以及年底的烟花表演，好不热闹！ 由于纬度和山地地形的影响，马德拉群岛的气候异常温和，夏季平均气温在24度，冬季平均气温为19度。这里还受到墨西哥暖流的影响，海水全年保持在宜人的温度，夏季平均温度为22度，冬季平均温度为18度。 葡萄牙东北部和阿连特茹都属于内陆地区，与中部和北部的地方相比，内陆地区在夏季时炎热干燥。众所周知，葡萄牙是欧洲气温最温暖的国家之一，但是内陆地区因融合了地中海和大西洋的气候，所以夏天时的气温超过30度，可是非常炎热。 除了里斯本、波尔图等热门城市，其实葡萄牙其他地区都富有特色和魅力，只是等待大家深入发掘。如果在内陆地区或群岛投资房产，或许还能真正地感受到葡萄牙的人文风情。 这篇文章由Sarah Chan撰写。
2021，全世界疫情依旧此起彼伏，但人们开始学着与其长期博弈共处； 2021，全球各国出入境依旧不便，但投资者海外财富管理和身份配置的步伐并未放缓； 2021，全球各移民国家依旧新政迭出，但欧洲黄金签证项目依然因其“亲民”成为行业头部。 “十亿欧俱乐部”：再添爱尔兰 欧洲黄金签证的江湖中，流传着一句话：跻身“十亿欧元俱乐部”，是一个国家黄金签证的里程碑。 随着去年12月爱尔兰投资移民计划（简称IIP）吸纳的总投资额突破10亿欧元，目前有六个欧洲国家黄金签证总投额达到“十亿欧元”级别，分别是：英国、希腊、西班牙、葡萄牙、拉脱维亚和爱尔兰。 其中，葡萄牙黄金签证累计吸纳的投资总额已突破60亿欧，希腊则有望在近期跨越30亿欧大关。 中美投资者：对欧“高热不退” 美国人回到了“旧大陆”，是2021年欧洲黄金签证的另一个大事件。 希腊、葡萄牙、英国等（其他国家黄金签证项目2021年全年数据暂时无法获悉）最新数据显示： 去年，美国申请人数稳步增长。这在希腊项目中体现的尤为显著，美国人申请量增长了10倍，从2020年的0.5%骤增到5%。 而作为欧洲黄金签证有史以来最大的投资群体，2021年，中国投资者仍稳居“C位”。 反复无常的疫情，让越来越多的家庭认识到高含金量身份的重要性。可以不用，但不能没有。在特殊情况下，可以让家庭多一个选择，给家人多一重保护。 2022欧洲黄金签证，哪款适合你？ 1. 希腊黄金签证：“入门级”项目 疫情爆发后，希腊各家银行基本停止黄金签证开户，造成远程房产交易困难。 经历过最难熬的阶段后，2021年，各国投资者陆续回归希腊，中国申请人的占比稳定在49%，仍是希腊黄金签证最大的申请群体。 目前希腊政府正考虑出台更加方便投资者的政策，便于疫情后快速恢复希腊房地产行业的繁荣。 希腊被普华永道评为2022年最具房产增值潜力的欧洲国家，“购房+绿卡”模式一键获取房产租金、升值收益。 投资25万欧元起购买希腊房产，一步到位拿永居，无语言、背景、移民监等要求，全家人享受欧盟医疗、教育福利。 2. 马耳他MPRP：性价比项目之一 去年3月，马耳他永居项目正式推出，开启了投资移民新时代。 最核心的变化是投资模式，采取了“政府捐款+慈善捐款+房产投资”的方式，不再要求购买国债。 政府捐款 租房方式：捐款金额5.8万欧元 购房方式：捐款金额2.8万欧元 慈善捐款 2000欧元到当地非盈利组织 房产投资（持有五年时间） 购房金额：马耳他主岛35万欧元以上，戈佐岛/马耳他南部30万欧元以上 租房金额：马耳他主岛最低1.2万欧元以上/年，戈佐岛/马耳他南部最低1万欧元以上/年 申请模式的变更，拉近了与投资人的距离，也使得该项目成为市场上最具性价比的投资项目之一。 3. 葡萄牙黄金签证：唯一涨价项目 葡萄牙黄金签证，和C罗一样都不过气。 2012年推出至今，中国家庭累计获批数量已突破5000，占了半壁江山。 2021年该项目中的“黑马”，无疑是葡萄牙基金投资选项。原因主要有两个，很多申请人无法登陆考察房产，同时也意识到了基金投资相较房产的税务优势。 预计这一趋势将在2022年继续下去，因为葡萄牙黄金签证新政已在本月生效，葡萄牙最火热的房产市场将被排除在外（至少居住性房产如此）。 新政规定：自2022年1月起，投资人将无法通过购买高密度地区的住宅地产获得黄金签证，比如首都里斯本、波尔图、阿尔加维，以及部分海岸线地区。 除房产外，其他投资方式也都手拉手一并“涨”了，其中，基金投资方式也从35万欧元增至50万欧元。 政策红利期总是比预料的早过去，早行动，早得益。 4. 爱尔兰投资移民项目：九成中国人 爱尔兰投资移民计划（IIP）于2012年正式启动，迄今有1400组家庭成功获批，总投资额超过10亿欧元。 其中，政府公屋（3.24亿欧元）、养老院（1.76亿欧元）、酒店/旅游业（1.15亿欧元）这三类投资所占比例超过了总投资价值的2/3。 根据爱尔兰司法部数据，超过90%的申请者来自中国。 作为后起的移民国家，爱尔兰投资移民计划门槛低、周期短、办理快、通过率高、投资100万欧元（3年后返还）或捐款40万欧元（无返还），即可全家移民。 爱尔兰投资移民计划（IIP）优势： 资金安全：先获批后投资，资金安全有保障 资金返还：投资期满后投资款返还，办理成本低 办理快速：4-6月获批，无排期，无配额限制 申请简单：无语言要求，无需面试，无需体检 无需居住：每年入境1天，不影响国内生活和事业 入籍简单：不设语言考试和公民考试 希腊、马耳他、葡萄牙、爱尔兰，这四个欧洲国家的黄金签证各有千秋，都能满足不同人群的不同需求。而它们最大的共同点是，疫情当前，热度不减。 外联欧洲专家提醒：黄金签证如此受追捧，并不是欧盟乐意见到的事。 过去几年，欧盟多次采取严厉措施，摩尔多瓦、塞浦路斯、马耳他等陆续整改或关停，葡萄牙黄金签证也在2022年的第一天如期提高了投资门槛。 2008年金融危机和2011年欧债危机，让欧洲打开了投资移民的大门，如今这大门正在变窄，还在犹豫的话，说不定会被挡在门外。 外联出国欧洲总监韩韵专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
葡萄牙又刷屏了。冲上热搜的，不是美景，也不是C罗，而是一纸劳动法修正案——下班后老板给员工发短信，违法！ 月初，葡萄牙议会正式通过一项针对“居家办公”的劳动法修正案：雇主不得在下班后联系员工，不论是发短信、打电话等，违者将被罚款。 同时，雇主也被禁止在员工在家工作时对其进行监控。 如有违反，雇主将被罚款，并为居家办公的员工支付电费和煤气费等相关费用。 除此之外，该修正案还包括其他保护雇员个人权利的措施。比如： 公司必须在两个月内组织一次线下会议，防止长期居家办公的雇员陷入抑郁情绪；如果孩子不满8岁，雇员可在不通知雇主的情况下自行居家办公。 这着实让各国网友羡慕不已，纷纷表示本国雇主应该“引以为戒”。还有人“脑补”新法规付诸实施后可能上演的桥段：“我老板昨晚给我发了条信息，于是我报警了。” 改变远程工作“游戏规则”：欧洲首个 玩笑归玩笑，葡萄牙这回挠在了最痒处。 “工作休息不分开，随时随地待命”、“居家办公=24小时开工”……大概是疫情以来不少“打工人”最大的烦恼。 近期于里斯本举行的互联网峰会上，劳工和社会保障部部长Ana Mendes Godinho表示： “新冠疫情爆发以来，我们不断加强对居家办公等相关措施的监督。我们希望能为远程工作者创造更具吸引力的就业环境和条件……改变远程办公‘游戏规则’。” 改善远程办公痛点，并白纸黑字写入法案中。葡萄牙政府想到了，也做到了。不愧是欧洲传统的高福利国家，不愧是最能给到公民安全感的国家（《全球和平指数报告》第一梯队“常客”，被誉为“世界上最安全的国家之一”）。 甚至同处欧洲的优越感十足的法国人都“嫉妒”了。 外媒报道，葡萄牙吸引了许多法国退休人员的申请。这些退休人员在葡萄牙享受优厚税收优惠政策的同时，还能继续享受法国的养老、医疗福利。 而对众多欧洲以外的外国家庭，自不必说，葡萄牙一直都是心向往之的对象。 如何让家人得享葡国高福利？ 并不难。葡萄牙一直是移民要求最宽松的欧洲国家之一。 最普遍的移民方式有两种： 50万欧元 / 35万欧元房产项目； 35万欧元基金项目。 由于房产的高性价比和可观的房价涨幅，葡萄牙黄金居留签证出台的9年间，绝大多数人都选择通过投资房产获得其黄金居留签证。 直接结果是，房价飙升；进一步的结果是，购房移民门槛不得不抬高。 ——从2022年1月1日起葡萄牙移民新政实施，里斯本、波尔图等大都市区不再支持购房移民。也就是说，里、波二城的房子还可以买，但不再“送身份”了。 如果不执着于实体的房子，还有一条两全之策，不直接投资房产，却能坐享房价上涨的红利，又有身份可拿，且能规避疫情限制和不可知风险。 这就是房产基金移民：无高额房产持有成本，5年即可现金赎回，自带移民属性，同样专注于地产投资，给投资人多一重选择。 不仅购房移民，葡萄牙基金移民也将同时变政。官方消息：2021年1月1日起，基金投资门槛将从35万欧元涨价至50万欧元（涨幅折合人民币约120万元）。 留给我们的，就30来天。把握黄金签证最后低价期，联络我们，了解一下葡萄牙房产基金移民吧。 外联出国欧洲总监韩韵专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
受到疫情影响，无数家庭长期分隔两地，恐怕短期内亦难以圑聚。年关将近倍思亲，在规划移民时最大的顾虑就是亲人，是去是留，各人的家庭情况和适应能力不一。 正因如此，居外IQI在过去一年收到大量葡萄牙购房移民的查询。由于葡萄牙每年只需居住七天，既拿到欧盟身份、又不需要抛下国内的生活和亲人，真正达到部分人士追求“移民不移居”的目标。 相关阅读：购房移民需求日增 亚洲房产科技集团居外IQI成立葡萄牙公司 葡萄牙新政变化 买房移民成历史？ 有客户提问：“常听闻葡萄牙尾班车，这是否代表2022年就无法再申请葡萄牙移民呢？” 事实上，葡萄牙尾班车是指葡萄牙共和国议会在关於2020年国家预算的专项讨论中，正式批准通过投资买房获取“黄金居留签证计划”的最新提案： 从2022年1月1日起禁止外国投资者投资一线城市和度假胜地申请移民，在里斯本、波图和阿尔加维三地以50万欧元购买房产，将不再获得黄金居留身份。 期后如欲获取黄金签证尚有两大途径： 投资内陆城市以及亚速尔群岛、马德拉群岛的房产； 投资葡萄牙基金产品。 虽然政府已经澄清，目前为50万欧元的房地产最低投资价值，将会保持不变。但由于内陆城市或岛屿的房产较难出租、获取身份后脱手亦非易事，回报率相比一线城市较低，因此未来大趋势可能都是以投资葡萄牙基金为主。 葡萄牙房价长期跑赢英国 居外IQI观察到，很少国人知道葡萄牙房价原来长期跑赢英国。据报过去5年，里斯本房价升幅达四成以上，而英国仅升约16%。葡萄牙国家统计局（INE）公布的资料显示，葡萄牙房价於去年年底再次开始加速增长。2020年第四季度，葡萄牙房价增长近10%。 即使今年受疫情影响，单是2021年第一季，葡萄牙住宅物业平均售价与去年同期相比增长亦达到17.4%，均远超欧盟同期房价增长水准！而英国官方房价指标显示，从2021年4月与去年同期相比，房价仅上涨了8.9%。 里斯本租金平均每年升12% 除此之外，葡萄牙的一线大城市，在住宅物业租金涨幅方面亦十分惊人。根据世邦魏理仕（CBRE）发布2020年《全球生活报告：城市指南》中显示，近10年来，葡萄牙里斯本的租金以平均每年12%的涨幅，位列全球第三名，而在“2020租金涨幅最高城市”排行榜中里斯本位列榜首，涨幅达到16%。 最适合投资房产的欧洲城市 另外，葡萄牙的第二大城市波图也在《福布斯》公布的“2020年最适合投资房产的欧洲六座城市”中上榜。受新冠病毒疫情影响，全球经济出现倒退，但葡萄牙楼市和租市均逆市攀升，反映该国地产市场表现拥有惊人的潜力。 投资雀跃 赶搭移民尾班车 根据葡萄牙移民局公布2021年5月份的黄金签证资料，共有52位主申请人和120位附属申请获批葡萄牙黄金签证。统计指，当月获批的中国籍主申请人为24位，继续保持领先地位。从投资方式上来看，2021年5月份所有获批者中，有超过八成投资者是通过买房方式来获得黄金签证的，其中： 83.7%的资金流入了50万欧元买房项目 16.3%的资金流入了35万欧元的旧楼翻新项目 可见葡萄牙楼盘依旧是投资者们移民葡萄牙的首选。 延伸阅读：购房移民，名利双收——葡萄牙黄金签证“最后召集”！ 取得黄金居留签证的最后机会 现时葡萄牙楼市蓬勃、疫情得到控制、政府机关重启服务；加上经济增长预期有望于2022年中恢复至疫前水平，一线城市的房价有望继续上涨，现在正是买房移民的良机！ 透过葡萄牙黄金居留计划，申请人不但可拥有葡萄牙永久产权的楼盘，而且一人申请、全家三代可获黄金签证，享受葡萄牙优厚社会福利和优质教育资源，自由通行26个欧盟国，满足条件后更可以入籍葡萄牙，获得欧盟护照，可谓一举多得！ 马上填妥并提交资料，咨询投资葡萄牙热门楼盘，抓住取得黄金签证的最后机会！
里斯本的租金收益率十分可观。 根据《全球房地产指南》研究，里斯本的公寓租金收益率不错，仍保持在4.5%至6.7%之间。在此提醒，租金收益是指在出租房产时，您作为房东所能获得的总回报百分比。越小的公寓往往收益回报越高。里斯本一套50平方米的公寓租金收益率约为6.32%，而一套250平方米的公寓其租金收益率只有4.5%。里斯本的别墅租金收益率也不错，从5.45%到6.05%不等，规律在于，别墅面积越大，收益率越低。 在阿尔加维（Algave），公寓的总租金收益率为居中水平，从3.5%到3.8%不等。阿尔加维别墅的租金收益率较低，在约2.84%至3.04%之间。 在里斯本，公寓租金从每平方米12欧元到16欧元不等。因此，一套120平方米的公寓月租金约为1,578欧元。里斯本的别墅租金为每平方米9到11欧元不等。一套450平方米的别墅月租金约为4,185欧元。 阿尔加维的公寓租金较低，从每平方米4欧元到6欧元不等。所以一套120平方米的公寓月租金收入大约为620欧元。阿尔加维的别墅租金约为每平方6到10欧元不等。因此一套300平方米的别墅月租金收入约为2,356欧元。 就房价租金比而言，《全球财产指南研究》指出，里斯本的房产价值很高。 来源：全球房产指南 责编：Zoe Chan
2月初，葡萄牙国会通过投票，决定暂停首都里斯本（Lisbon）及第二大城市波尔图（Porto）的置业投资移民申请。简单而言，如果中国人有意藉置业投资移民当地，日後只可选择乡郊地区的物业，无论升值潜力或出租回报都会有一定折扣。该法案最快於今年底实施，如有意移民到当地，最好赶及法案实施前申请及置业。 葡萄牙的黄金签证计划於2012年实施，该计划接受未持有欧盟护照的外国人士申请，申请人可选择以50万欧元买入当地的全新物业；又或者以35万欧元买入当地楼龄超过30年，而且尚未翻新的二手物业，成功购入物业及通过审查即可移民。 里斯本及波尔图物业较易出租 该计划的好处是可以一人申请丶三代移民，即申请人只需买入一所物业，其配偶丶父母及子女亦可一同移民到当地，亦毋须审查资金来源。移民国外大多要求“坐移民监”，葡萄牙仅要求有意移民者，5年内在当地住满35日，期满後即可申请永住权或入籍。 寰宇移民顾问销售总监刘碧琪（Peggy）表示，葡萄牙深受中国人喜爱，每年有不少人投资里斯本及波尔图的物业作移民，因这两个区域人口稠密，亦为沿海城市，同时又是兴旺的旅游区。“当地有较多华人聚集，另外葡萄牙国民多会在首都工作，若物业用作投资会较容易出租。” 全国房价去年炒高逾一成 黄金签证计划推出至今已经8年，Peggy表示，是次葡萄牙国会通过法案，是由於两地的楼价已经上升至当地人难以负担的水平。根据外媒报道，2019年葡萄牙全国楼价急升13.3%至每平方呎约1458.5元人民币。里斯本是全国楼价最昂贵的地方，每平方呎价约2115.2元人民币。不同城市楼价亦有不同程度升幅，如波尔图上升16%丶塞图巴尔上升15.6%丶布拉干萨上升12.7％。不过最新研究报告显示，首都里斯本月入虽为全国最高，但平均工资只有接近7200元人民币，可见当地人要上车置业并非易事。 移民须通过葡语测试 Peggy续指，“事实上黄金签证并未全面取消，有意移民者仍可以选择首都以外的地区，但这些地方多为农村，若要前往就近超市，可能至少需要一小时的车程，可说是相当不便。”一般而言，申请移民到当地需时3个月，如法案在今年年底实施，即有意移民者最迟要於今年6月提交申请。 其他申请条件方面，申请人及共同移民的家属需要通过葡萄牙语言测试。另外当地移民局亦会检视申请人的犯罪纪录，但条件相对宽松，如申请人有少於一年刑期亦可申请移居当地。 小心低价旧楼似危楼 在选购物业时，她建议以50万欧元买入全新的物业。不过当地部分“新楼”并非全新，一般翻新过的二手物业都可以称为新楼，投资者最好亲身考察。“我不太建议申请人选择入场门槛较低的二手物业，这些物业大多看似危楼，用以维修的金额非常高。”她表示，曾经有客人买入这类型的二手物业，购入後才发现没有接驳水电喉管，需要向当地政府申请。结果苦等两个月才获得当地政府发出的水电接驳批准通知书，该物业因而有数个月未能出租，可说是得不偿失。 她亦不建议申请人在当地敍做按揭，因为需要资产审查，当地银行会翻译申请人的收入证明，需时较长。“试过有中国人在当地敍做按揭，结果9个月後才成功批出按揭贷款。” 另外，她建议不要买入超过60万欧元的物业，因当地设有房产税，物业持有人每年都要向政府缴交税项，房价愈贵，税率愈高。虽然当地楼价较国内大城市低，但亦有各种税项，当中包括物业交易税丶印花税丶水电燃气连接费丶业主服务费丶税务代表费，各种意想不到的费用也可能产生。 当地与国内大城市一样，新楼愈建愈细，如在当地以50万欧元买入今年落成的物业，面积只有约700方呎。相反楼龄较大则呎价愈便宜，如一个位於里斯本，早於2002年落成单位，其售价为53.5万欧元，但面积却过千呎，包含3房两厕以及一个车位。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售葡萄牙房源，或致电 400-041-7515 谘询葡萄牙移民、留学或房产投资的机会。 来源：明报新闻网 责编：Zoe Chan
需求依旧强劲 国家统计研究所（INE）的数据显示，2019年前三个季度，葡萄牙房屋交易总额同比增长了4.3%，达到186.5亿欧元，交易数量稳定在132,246套。 在2019年前三季度： 现有住房：交易数量同比增长0.3%，达到112,973个住宅单元，而交易额同比增长4.3%，达到150.8亿欧元。 新住房：交易量同比下降1.6%，至19,273个住宅单元，而交易额同比增长4.4%，至35.7亿欧元。 住房交易数量 ——新建住宅；——现有住宅 数据来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》 从地区来看，森特罗（Centro）的房屋交易量增幅最大，2019年前三季度同比增长了10.2%，其次是阿连特茹（Alentejo），年增幅为7%。相比之下，阿尔加维（Algarve）、诺特（Norte）和里斯本的交易量有所下降，分别下跌了8.1%、2.8%和跌2.7%。 在亚速尔群岛（Azores Islands）和马德拉（Madeira）自治区，住房交易量分别增长了14.7%和6.6%。 施工活动激增，但仍远低于峰值水平 自2002年以来，葡萄牙的施工活动一直呈下降趋势。实际情况中，根据INE的数据，2014年获批的新建住宅数量从2007年的65，650套骤降至6，785套，降幅约为90%。从2007年到2014年，获批的住宅数量年平均降幅达27%。 不过近年来出现了复苏迹象，年增长率达到两位数。2015年，获批的新建住宅数量同比增长了21.8%，达到8,491套，2016年同比增加了36.1%，达到11,558套，2017年同比增加了22.4%，达到14,143套，2018年同比增加了43.2%，达到20,259套。 获批的新建住宅 数据来源：欧洲中央银行，葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》 住宅竣工方面也出现了类似增长情况，2016年同比增长8.8%，达到7,565套，2017年同比增长13.1%，达到8,553套，2018年同比增长38.2%，达到11,820套。 住房存量 ——诺特；——森特罗；——里斯本大都市区；——阿连特茹；——阿尔加维；——亚速尔群岛；——马德拉群岛 数据来源：欧洲中央银行，葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》 2019年前11个月，葡萄牙的获批住宅数量同比激增18.2%，至21,973套。2019年前11个月，亚速尔群岛（33.3%）和马德拉群岛（30.5%）的获批家庭住房数量比上一年同期增幅最大。里斯本（29.7%）、阿连特茹（19.8%）、诺特（19.5%）、阿尔加维（12.7%）和森特罗（4.5%）的增长也很强劲。 同样，2019年前三季度的住房完工量同比大幅增长了17.2%，达到了10，141套。 INE的数据显示，2018年住宅总量为5,954,548套，相比去年同期略微增长了0.2%。 来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》 责编：Zoe Chan
新租赁法出台 葡萄牙是欧洲自有住房率最高的国家之一，部分原因是政府慷慨地向国民发放抵押贷款补贴，将本国的自有住房率从1981年的52%推高到了2013年的74%，去年这一数字增至75%。 与此同时，私人租赁市场已经从1981年占住宅总量的39%萎缩到目前的20%左右。社会租赁行业规模较小，约占总住房存量的3%，或总租赁存量的16%。 私人租赁市场之所以萎缩，是由于国家出台了新的租赁法，该租赁法对租户缴纳的租金进行了严格管控，并保护他们免受驱逐。因此，年轻人通常要么住在家里，要么支付过高的房租，或者买一套公寓。这使得对租赁住房的大量需求被抑制。 2012年8月14日通过的第31/2012号法律改善了上述情况，赋予了房东更多权利。这项新措施是该国与国际货币基金组织、欧洲央行和欧盟委员会达成协议从而获得780亿欧元救助的条件之一。 法律从以下方面进行了修改： 新的立法允许租赁双方就任何租赁期限达成一致，而不是之前的最少5年。如果合同中没有规定期限，则租赁期设定为两年，可以自动续约。 现在设立了一个调整租金的流程：（1）房东向租户提出新的租金标准；（2）承租人接受或提出反驳建议；（3）如果没有达成一致，协议可以终止，房东支付五年的租金作为补偿。有经济困难的租户可获得豁免，他们租房可按过渡制度执行，需缴纳的租金在五年内小幅上涨。法律还规定了一项特殊的过渡制度，适用于65岁以上或有60%残疾的租户。 与旧法律一样，如果租户死亡，租约将转让给其配偶、普通法配偶或亲属，但不同的是，现在新的租赁期限只有两年。租户的受益人不允许在同一个城市持有购买或租赁的财产。在里斯本和波尔图，在邻近城市持有上述房产也不被允许。 新法还赋予了房东更多终止租赁协议的能力： 如果租户连续两个月未能支付租金，并且在第三个月月底仍未支付到期租金，房东有权终止合同。 如果租户一年内累计四次未能按时付款（或逾期超过八天），房东可以终止合同。 房东可以在提前至少两年通知租户其打算终止合同的情况下终止合同。 如果房东希望拆除该物业或开展施工，也可以终止租约。 该法旨在更新旧合同额关租金的规定，并修订第6/2006号法律或《新城市租赁法》（新NRAU城市租赁制度），以期解决旧租赁问题。 新的立法中还加入一项新程序，即对于没有在法院或合同规定的日期搬出去的房客，可予以驱逐的特别程序。它还设立了国家租赁办公室（BalcãoNacional de Arrendamento），房东可以向该办公室提出申请，以通知租户腾出房产。 房东们对这部新法律期待以久。根据里斯本业主协会主席路易斯·梅内泽斯莱托（Luis Menezes Leitao）的说法，外国人认为旧法律不合理，他还说里斯本中部的一些人每月支付5欧元的极低房租。 《住房权利法》获得通过 2019年7月，议会通过了《基本住房法》，为住房被视为公民权利奠定了法律基础，从现在起，政府要负责确保所有公民有适足的住房。 为了缓解房价飙升的影响并消除无家可归现象，新法律强制各市议会将公共建筑和存量住房改造为经济适用房，并且禁止在政府为租户找到附近的替代住房前驱逐租户。 根据上述法律，有史以来该国首项国家住房政策将于2020年3月提交议会。 来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》 责编：Zoe Chan
