我们在挑选日本房产时会发现中介不会把我们想看的每套房要付的费用算的非常详尽，临到交钱了才告诉还有这样那样的费用要交，这种未知的感觉导致我们总担心会不会被骗。今天就来详细讲一讲购买日本的房地产的各项费用都有什么，以及为什么中介一开始不告诉我们具体数额。 首先购买日本不动产会涉及到的费用有： 不动产中介费（含消费税）、不动产取得税、不动产登记免许税、印花税、固定资产税、都市计划税、物业管理费、物业修缮基金、保险费用、房屋托管费、个人所得税。 其次上述费用可分成两类：一类是一次性缴纳费用，即购买房产时付完以后就不需要再付的费用；另一类是需要每年缴纳的费用，也被叫做持有费用。 一次性缴纳费用 1. 不动产中介费（含消费税） 在购买时，日本的不动产行业均会收取中介费，价格根据房屋买卖的价格阶梯式计算，在法律中有严格规定，可以根据下表计算。由于房价基本会超过400万日元，所以一般会粗略收取（买卖价格×3%+60000日元）×1.1%（含税）作为中介费。 2. 不动产取得税 不动产取得税一般在购房后3个月收取，一般为土地固定资产评价额×3%+建筑固定资产评价额×4%。需要注意的是这个价格是银行评估价格，二手房产的评估价格一般非常低。这部分属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 3. 不动产登记免许税 这个税种是在购房后缴纳的，一般为土地固定资产评价额×2%+建筑固定资产评价额×2%+司法书士（国内称律师）报酬（日本有专人负责产权转让登记手续费，手续费估约10万-40万日元左右，根据情况而定）。而这个税费也是按照银行评估价格计算的。这部分属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 4. 印花税 买贴在房屋买卖合同或贷款合同上印纸所花的费用，一般从邮局或者法务局购买。这个是法定税率，根据房产交易价格计算，可根据下表计算。 每年缴纳费用 1. 固定资产税（每年缴纳） 日本的国税，土地评价额×1.4%，房产评价额×1.4%，这个是需要每年缴纳的。在日本，房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税，有着成熟的管理制度。 固定资产税是一种地方税，即缴纳给市町村政府的税金。这里的价格还是银行评估价格。注意：每年4月份左右发出通知，从6月份起每年分4次缴纳，交易前由原房主承担，所以根据买房时间不同，这部分费用也不同。 如果是新建住宅，在购买后5年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第6年税金会增加。这部分依然属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 2. 都市计划税（每年缴纳） 日本地方税，土地评价额×0.3%，房产评价额×0.3%，这里也是银行评估价格。属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 3. 物业管理费（每年缴纳） 该费用通常由物业公司代为收取，优质的物业公司管理费非常贵，这也是为什么很多塔楼物业费非常贵，将投保率直接压到了1%左右。但是一般东京单身公寓的物业费都是正常价位，这个很难估算，但是不会太高，一户建没有这部分支出，取而代之叫做町会费，远低于公寓管理费。 4. 物业修缮基金（每年缴纳） 该费用通常为物业管理公司代为收取，修缮基金是用于房屋修缮和重建的。这个一般不会变化，但是部分老物件由于当时修缮基金估算偏低，可能会在未来的某一年提高，这个属于正常现象。一户建没有这部分支出，但是物件出现问题时需要自己修理，偶尔会产生巨大费用。 5. 保险费用（每年缴纳） 为什么要把这个费用算进去，确实很多屋主和不动产中介是不给客户买保险的。但是我们仍然建议大家一定要买火灾保险，日本房屋为了抗震，会使用很多木材，一旦发生火灾，没有火灾保险会损失惨重，除此之外地震保险、水灾保险都建议买。 这部分费用也很难计算，根据房产的不同，保险公司的不同价格不同，甚至同一家公司在不同时间段的定价也不同。 6. 房屋托管费（每年缴纳） 中介房屋代管需缴纳服务费，长租一般为月租金的5%，短租例如民宿根据地区不同，收取每晚房费10-25%不等，主要看中介品牌和影响力。（自住没有这部分费用） 7. 个人所得税（每年） 这里要说一下， 由于每一位购房客户的情况不一样，房屋持有者可能是个人，也可能是法人，税务计算非常繁杂，属于复杂问题无法简单概括了。唯一可以说的是法人持有要比个人持有的好处是当房产转卖时，增值税法人低于个人。 综上所述，我们在日本购买一套房产时，根据交易时间不同，以及涉及到很多银行评价额来计算的费用，没有到正式过户的当月，费用都可能会产生变动。非要粗略判断的话，一套房产交易时会产生的费用大概是买卖价格的5-7%。 这么看貌似日本房子税费很高，其实放眼全球，所有的发达国家都针对房地产有税收调控，发达国家税收调控的目标是保证房地产能够健康合理地发展，横向对比下来，日本对外国人的税收与本国人一视同仁，还算是比较友好。其他国家例如澳洲对海外人士额外增加印花税8%，加拿大安大略省对外国买家额外征税提高到20%，新加坡对外国人征税达60%等等，日后会不会也通过这种方式调控不好说，按照目前的税率和汇率还是比较划算的。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
当我们充分了解在日本生活的好处，且能接受不好的时候（表达任何一个事物只有好没有坏，99%是有更大的坏在等待），实施就该提上日程了。 我们可以根据自身情况，通过留学、配偶、工作、经营管理公司等多种方式前往日本。本篇专门为打算来日本创业投资的经营者详细讲解公司的成立以及经营管理签证的办理流程和所需时间。 首先根据时间可以划分为下图的几个模块： 如图所示，从成立公司到登陆日本，目前在大阪需要4-6个月时间，东京则需要更长时间，主要的不同在于审查时间的长短。优创最近下签的客户是在6月提交资料的，审查耗时将近2个月。 （其中准备材料这个步骤，如果配合得好，是能够省下1个月的，3个月结束流程也是有的） 乍一看很简单，貌似可以自己申请，且看下一步拆解。 成立公司需要准备的工作 1.公司的共同发起人/协力人（在日本的日本人或者持有永驻的人，代收注册资金、跑腿等） 2.一个符合要求的办公室地址（我们此时还没有公司，只能以个人名义租，而个人没有本地身份，可以通过租房中介解决或者在日本找到一个大善人，房东不介意我们没有身份、没有担保） 3.500万日元注册资金（2023年8月4日汇率，折合人民币25万1000元） 4.个人印章以及印章公证 5.公司印章 6.一个行政书士 7.一个税理士 准备工作做好了，接下来是公司设立流程以及上述准备用在何处： 第一步：决定公司基本事项 发起人 组织架构 公司（店铺）名称、地址 经营范围 董事人员及其报酬 注册资本金 事业年度 制作公司印章 发起人的印章证明书 其他必要事项 第二步：制作公司定款（公司章程，后称定款） 公司定款可以说是公司的“宪法”，是公司运营的基础。日本公司会社法规定，定款里必须记载以下事项： 经营范围 公司名称、地址 公司成立时发起人出资的金额或出资最低金额 发起人的名字、住址 可发行的股票数 上述5项如果没有记载在定款内的话，那么该定款被认定为无效定款，其他事项可由发起人自由决定是否需要记载到定款里。 第三步：定款认证 定款做好需要做认证。 第四步：汇资本金 将资本金汇往协力人日本账户 作成汇款证明书 打印账户汇款页，并盖章 公司设立完成 第五步：公司设立登记材料的作成 准备公司登记材料，根据实际情况，需要准备下记的材料： 发起人决议书或发起人会议事录 法人代表选定书 董事就职承诺书 监事就职承诺书 印章届书 其他必要材料 第六步：公司设立登记 资本金汇入后2周内，向公司所在地管辖的法务局提交登记申请。过程很简单，材料准备齐全后，通过服务窗口提交即可，申请时有以下几个注意事项： 登记申请需要「收入印纸」（印花税）15万日元 公司的成立日为当天提交登记申请的日期 不用去到窗口，通过邮寄也可提交申请，在该情况下，材料到达法务局的日期为公司的成立日 第七步：登基后各项行政通知手续 公司登记完成后，还需要做很多的手续： 公司印章证明书的申请 向税务署做各项通知 向都道府县・市町村做各项通知 保险、年金的相关手续 劳灾保险、雇佣保险等的加入：如果没有员工的话，暂时没有加入的必要 至此，公司设立手续全部结束。 （别走，这只是公司设立完成，还没申请签证！！继续往下滑） 准备申请在留资格的材料 填写“在留资格认定证明交付申请书” 根据个人履历制定“事业计划书” 个人履历及各项证明（证明个人履历的真实性） 事业计划书及关联资料（收益预想表等证明可实施性的材料） 办公室的租赁合同+照片 护照首页复印件 近3个月内证件照 家属滞在签证所需证明（结婚证、出生证明等） 提交材料 等待审查结果，对应补交资料及电话抽查 在国内申请签证 拿着日本寄回来的“在留资格认定书”去当地最近的领馆 填写“签证申请书”，共同发起人/协力人作为身元保证人 准备护照、照片、户口本复印件等换签材料 登录日本 拿在留卡 开银行账户 回收资本金（之前汇给共同发起人/协力人的500万日元，这笔钱后续作为公司运营的资金可使用） 共同发起人退出公司 看到这里，全套经营管理签证办理流程终于结束，一点没把大家当外人，满满的干货嗷！！...想DIY的可以拿着这套流程去办理了...不想操这么多心的请后台私信优创... 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
2023年7月回国开了上海移民置业展，3天时间遇到了近百组客户咨询，现在我们将本次展会中客户最关心的几个问题总结出来进行解答，希望能给大家提供参考作用。 2024关于日本经营管理签证疑问的解答。本期由于字数过多，分为上下两篇，请持续关注: 1. 现在开始办理经营管理签证，我最快什么时候能通过这个签证去日本？ 客户跟我们高度配合，大阪目前最快的速度是3个月（注册公司1个月，申请在留1个月，返签登陆1个月）。具体流程请配合上面提到的文章一起阅读。 2. 除了500万日元的注册资金，维持一家公司，每年最少要花多少钱？ 首先我们提到的500万日元注册资金，在登陆日本后会返还给法人代表，所以这个不能算作支出，但是登陆日本开始经营公司的后续支出，我们可以用这笔钱来支付。 其次为了能够维持一家公司经营而要支出的成本，包括法人税、税理士（类似于国内的会计）工资、办公室租金。法人税最低每年约需8万日元/年（如果营业额较好则需要交更多，如下图）。税理士约需25万日元/年，租最便宜的共享办公室租金最低50万/年。再加上如果有其他支出，每年最保守也要100万日元。 但是请注意以上情况仅仅是维持一家公司的最低成本，但一定不是能够成功经营公司的成本。 3. 一定要满足年营业额500万日元以上吗？如果赤字会更新失败吗？ 我们经常听到选择经营管理签证的难点不是起步申请，基本谁申请都能通过，难点在于后续维持这个签证。 首先入国管理局并没有直接规定营业额的标准额度，但是我们常常听到更新签证需要前一年有500万日元的营业额。 为什么是500万营业额？考虑这个问题，可以先算算为了能够享受日本福利的个人开销。假设我们设立的公司，老板、员工、保洁、保安都只有我们自己一个人来担任。 日本交给国家的钱都是按照家庭总收入计算。以一家三口的家庭为例，一年所要交的个税、保险及年金的总额大概是收入的30%。如果拟定自己给自己的月薪为25万日元，其他家庭成员（包括配偶和子女）都没有收入，整个家庭的个税、保险及年金的总额约需90万日元/年。 按照以上标准，自己要给自己发300万日元的工资。 再加上维持一家公司的最低成本100万日元。 3项加起来账面支出至少在490万日元了。如此一来，500万日元的营业额实在是不为过，否则日本政府也会判定咱们还是去上班比较好，没必要经营公司。 当然如果某一年赤字了，也还是有更新成功的可能性。特别是第一次更新签证时，由于公司设立时的设备投资和开业准备等费用增加，对营商环境的不熟悉，只要我们实质的在经营，没有正向盈利也还是可以进行解释。 经营管理签证更新时，严格审查的是公司经营的持续性，单凭公司的年度决算是无法准确判断的。入国管理局会对公司整体的资金运转、事业内容、借款状况进行审查。如果能说明赤字的理由，以及今后的经营前景，可以取得签证更新的可能性就很高。 毕竟我们熟知的很多互联网大厂创业之初几年几乎都是连续亏损，他们要来日本拿个经营管理签证，应该怎么也不会被拒绝的。 4. 听说交税高的很离谱 重税和高福利是所有福利资本主义国家的特征。 福利资本主义国家的特征是： 第一，保证个人和家庭的最低收入，而不管他们财产的市场价值如何； 第二，使个人和家庭能够应付“社会意外事件”（如生病、年老和失业），以降低不安全感的程度，否则个人和家庭将会面临危机； 第三，保证在一定范围内的社会服务领域向所有公民提供所能得到的最好服务，不管他们的地位和阶层如何。 就手段而言，福利国家所包括的最小服务范围采纳了国际劳动组织的标准，它包括对个人的所有现金津贴（社会保险、社会援助和一般津贴）及公共卫生服务。 日本被认为拥有兼具东方和西方特色的福利体制，既可以被认为是福利国家，也可以被当成福利社会，且日本在文化上曾经深受我国影响，在福利国家中属于一个较为特殊的案例。不如说，日本才是社会共同富裕国家，在这里成为中产确实不难，真的想成为巨富，日本一定不是最终目的地。（毕竟想成为巨富的日本人也在出走） 关于这个问题，只能说鱼和熊掌不可兼得，对于经营者来说，赚很多的情况下老实交税真的蛮离谱 但是也不必过度担心，请一个专业的税理士，把税交在“刀刃上”，该控除的控除。 5. 如何维持经营管理签证，我做什么生意比较好？ 在已经了解了经营管理签证对营业额有一个很暧昧的要求后，大多数客人就会比较焦虑这个问题。我们能给到的建议是客人先进行自我评估：在国内的业务是否能继续在日本进行？自己学习能力如何，能否入乡随俗，学习当地的法律与经商习惯。国内的资源和日本的资源能否整合？都做不到，能否接受将一定的资金投入到固定资产中。 如果全部评估完，以上都做不到，或许还是考虑其他方式移居比较好，毕竟我们是为了更好的生活才选择离开原来熟悉的环境。如果有人把这件事说的太轻松，手把手教人赚钱，那这事就有那味儿了。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
国际货币基金组织（IMF）最近访问香港，发表了一些关于香港楼市的言论，IMF认为若来自炒卖需求的系统性风险已经减退，港府可分阶段取消买家印花税（BSD）及税率达15 %的住宅从价印花税（DSD），房屋局局长何永贤回应说︰「在目前环境下，毋须调整住宅物业的需求管理措施」。笔者明白作为政府，当然不希望楼价大升或大跌，在今年年初楼价自高位下跌了15%以上，当时市场估计政府在财政预算案会有减辣措施！但国内一通关，形势岂即大逆转，楼价也迅速反弹，所以政府很害怕一旦撤辣或减辣，都会为市场带来额外需求，形成炒风，所以就一动不如一静！ 但这些楼市辣招，已经实施了超过13年，有部份的确有赶绝炒风的作用，例如SSD（额外印花税）就令到炒家绝迹，适宜保留；但15%的住宅从价印花税，就会令长线投资者成本大增，也退出市场，尤其是中价物业业（楼价在1500 万至5000万之间），市场少了投资者，租客的选择少了，租金自然也难以下跌。部份资金利用家中的子女首置免税买楼，令到上车盘的需求更加大，间接也推高了上车盘的价位！ 至于买家印花税，笔者也不建议完全取消，避免太多境外资金涌入，但若是用专才身份来港定居，希望有一所自置居所是合情合理之事，理应受到豁免，而且有名额限制，对推升楼价的影响也自然有数计。 在放宽从价印花税的同时，政府可以考虑增加供应以平衡需求，除了觅地、加快兴建等等远水之外，其实在发展商手里有大量已落成但未出租或出售的空置房屋。根据房屋局公布的数字，2023年3月已落成的空置物业数目达到18,000间，数量多过一年的落成量，相比10年前2013年，此类空置物业只有4,000个，增幅可谓非常惊人！ 其实，2019年9月，政府曾经就订立空置税刊宪，但始终无法三读通过，在2020年11月政府宣布撤回法案，令「空置税」流产告终。 「朱门酒肉臭，路有冻死骨」，香港住在劏房、笼屋的「冇壳蜗牛」，天天见到大量空置的新楼在丢空，这两句出自杜甫的诗句可说是最佳写照。笔者也明白发展商不是恶意而为，只是辣招增加了投资的成本，令新楼去货困难，只要政府适当调整辣招，重燃市场的投资及换楼意欲，货尾单位自然可以较易放售，在此背景下加征「空置税」阻力也自然减少。 习主席名言「房子是用来住，不是用来炒的」，自然更加不应该让房子空置，浪费是固然，也容易令人误解是囤积居奇，政府也是责无旁贷！
在香港置业，尤其是年轻人购房，绝对不是一件轻松的事，这现象在全世界的大城市都属于常态，并不罕见！ 笔者经常在媒体上看到不少置业难的报道，当中会引用不少指标去证明这种现象，部份指标可谓相当吓人，例如置业负担指数达72%，看似非常严重！ 首先，此指数是根据一个面积45平方米（约480平方呎）单位的楼价，以7成按揭，20年供款计算出每月的按揭供款，再除以私人住宅家庭收入中位数而计算出来。 现时全港平均楼价约每呎$15,000，480呎的单位即是约$720万，每月供款以3.75%计算，平均每月供款约$29,000，而相关家庭入息中位数为$40,200，所以计算出来便是约72%。 这个数字表面上看似合理！ 但当中有些细节大家不妨细心考虑一下。 首先，全港的私人自住单位有超过60%是完全没有按揭，这指数是假设大家都有70%按揭，已经是没有反映大多数的情况。 大家可能会认为指数虽然未能反映全港情况，但年轻人首次上车置业绝大多数要按揭，也能反映他们的困难！ 但是$720万的楼价，也是个全港的平均数。如果年轻人上车，多数会选择较易负担的新界楼。 根据2023年底差饷物业估价署的资料，45平方米的住宅在新界的平均价是约每呎$10,300，总价在$500万左右，如果用此楼价计算出来的负担指数，就下降至50%左右，相对于原先的72%就更加能够反映上车的真实情况！ 另外一个经常被引用来证明置业难的指标就是香港连续13年，成为全球楼价最难负担的城市榜首。此指标说2023年香港的楼价相对入息比率为18.8倍，即香港人要不吃不喝约19年，才可以成功置业。 这比率远高于第二位的澳洲悉尼（13.3）及第三位的美国三藩市（12）。 这种直接比较很容易发生很大的偏差，就以悉尼及三藩市作比较。这些城市的税率非常高，高收入人士的入息税往往超过40%；反过来，香港的税率最高也只是15%。 香港置业人士可动用的税后收入远高于悉尼及三藩市。 若将指标改为税后收入，香港的指标会变为22倍，而悉尼也是22倍，三藩市则是20倍。 况且香港有约一半人居住于政府的资助房屋，比率也是远高于欧美等国家，用全民收入平均数计算也会令指数容易产生误解！ 笔者提醒各位，在阅读各类指标时，必须小心了解其背后的定义，才能完全避免以偏概全，真正了解事实的全部！
不知道为什么坊间流传着一句： “长租买东京、民宿买大阪、情怀买京都，其他不考虑。” 我们很少评论关西地区以外的房产，因为日本的不动产每个地区都有其特殊性存在，不在当地真的很难评论什么。但是作为2018年就在关西深耕不动产的公司想说： “民宿不是非要买大阪，京都真的不是买情怀。” 首先说说为什么民宿不是非要买大阪吧。 坊间流传“民宿买大阪”的理由是大阪是民宿特区，夸张一点说“是个房子就能做365天营业的民宿”。这个与其他只能做180天营业民宿的城市相比，是真的很吸引人。 但是特区365天也不是完全没有限制: 比如在大阪做365天营业的房源是必须2晚起订的，也就是会流失掉只能住一晚的客人。 比如根据旧法，房间面积10平米以上，人均面积大于3.3即可。现在明确要求房间面积不得小于25平米。 再比如，从2020年4月1日起，在大阪开设民宿必须向周边居民召开“说明会”，获得他们的同意和理解。 加之大阪酒店业竞争激烈，高端做不过大手公司，低端事情又多利润又少，大家可以动动小手上网查查双人间房型的定价低至300RMB一晚，什么概念？国内三四线城市也就这个水平。回报率算下来真的没有到以前9-10%的高峰。 不过公寓短租是要比长租收益来得高，毕竟近年随着房价升高，大阪公寓长租净回报率也只能达到4-5%。当然民宿抗风险能力也低，小公寓民宿疫情期间真的很惨。长租反而非常稳定，在充满不确定的时间段里完胜各种投资。 综上所述，如果要做民宿，不是非得买大阪，你还有更好的选择——京都。 接下来该说说京都真的不是买情怀。 还是围绕做民宿的话题，不知道大家还记不记得2018年薛蛮子在微博上高调宣布拿下一条街，并且做起“民宿”生意。暂不说这件事到底怎么回事，想说的是薛蛮子在京都做的业态叫做“简易宿所营业”，即365天营业的“民宿”。 关于几种民宿法律还没有搞懂的朋友可以参考优创以前的文章： 2024最新日本民宿指南！（上）为什么都说在日本做民宿是坑？ 2024最新经营日本民宿指南！（下）为什么那么多人都说在日本做民宿是坑？ 这种业态下的民宿运营一般是整栋户建每晚只归一个客人所有，大家同样可以在网络上查查价格，地段稍微靠近景点，面积达到70平米以上，定价在1500RMB左右，有些更加高级的旺季可至10,000RMB或以上。排除个别极低或极高的，平均行业回报率在9-10%。 关于2023年日本及京都观光局的官方数据也可以表明京都目前住宿的火热程度。 据日本政府观光局透露，2023年全年访日外国游客估算累计达2506万6100人。这一数字约为2022年的6.5倍。（大陆游客仍然有76.2%未回归） 另一方面，2023年全年访日外国游客在日本国内的消费总额约为5万2923亿日元，比疫情前高出10%，创下历史最高纪录，并且超过日本政府设定的全年5万亿日元的目标。从目的来看，住宿费用最多，达到1.8289万亿日元，其次是购物费用，达到1.3954万亿日元。从构成比例来看，2023年住宿费用从2019年的29.4％增加到34.6％，购物费用从34.7％减少到26.4％。 再根据京都观光局2023年12月28日的数据，京都11月酒店住宿入住率为85.5%，旅馆住宿入住率为77.9%。 非常漂亮的入住率。来了日本，可以不去东京，也可以不去大阪，你一定会来日本文化与大和之魂的真正所在——京都。 游客增加的基础上，京都住宿的数量却在减少，与去年疫情期间相比，住宿数量减少了2.3%。 由上充分说明“京都真的不是买情怀”，不知道说这句话的人对京都了解多少，官方数据放在这里了，供各位参考。总结： 1、京都游客量与住宿的供给差造就了客单价高 2、“京都独立屋民宿业态”，竞争者首先排除了大手公司，大手公司都喜欢贷款投资，独立屋实在是无法效率的利用杠杆，因此少了一波强有力的竞争者 3、京都独立屋最容易打造中高端民宿，在疫情期间收益远远好过低端民宿。据观察，疫情期间高净值人群还是自由的，还是可以旅行，还是住中高端酒店。印证了“潮水退去，才知道谁在裸泳”... 当然已经在京都投资民宿的朋友还是希望闷声发小财了，情怀就情怀吧。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子？株式会社优创 会是你的最佳好帮手！ 优创是一家充满活力的新型房地产公司，成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理，以及酒店和住宅的运营和管理，主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持，让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来，在与众多客户的接触中，最重视的就是 "客户的声音高于一切"，优创将本着这一基本立场，在开展企业活动的同时，迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创，早日找到适合你的房产，联系电话: 070-1845-1446！
笔者最近出席一个朋友的生日会，朋友刚刚登陆（60岁），参加者年龄也差不多，分享如何退休，在哪里退休养老最好！ 其中一位朋友分享，其亲戚在加拿大的体验，大家一向以为加拿大属先进国家，医疗又免费，居住环境又优美，地方又大，应该是理想退休之地。但根据朋友分享，由于当地医疗属公营免费，医生每天诊症数量有限，超出的诊金大部分都去了税局，医生自然不会多做！疫情后不少家庭医生索性每星期只亲身睇症两天，其余都变成视像。如果你有急病需看专科，又必须经家庭医生转介，即使你愿意付出更高诊金，也找不到私家医生，病情一拖再拖。相反，在香港可以先用私家医生诊症，做各式检查，政府医院转介仲有七折，一旦不幸确定有急病，公立医院是会立即安排入院，不少私家医生也同意，在公立医院做大型手术，不会比私家医院逊色，甚至由更有经验的大学教授做重症手术。 除了医疗外，平时老人家需要起居饮食照料，在香港只需要付出少于港币5000元，已可以聘请一位留宿外佣，专职照顾老人家。在国内珠海，笔者朋友也需用人民币10,000元，才能请到两位阿姨分二更轮流照顾老人家，在外国就更没可能了，唯一办法就是送去老人院，即使能够自行照顾，吃什么做什么，都要跟时间表，不及在家由专人照料般幸福了。 当然，有朋友质疑留在香港楼价高，消费贵，退休没收入，谈何容易？这也是事实，在香港生活拥有一个自住物业是很重要，除了解决居住问题，政府按揭证券公司也有「逆按揭」推出，对拥有物业的退休一族实际是非常好的措施，如果你有一个800万的物业，年龄70岁，逆按揭每月可以派$31,120予业主，直至去世为止，业主在生时仍然可以住在物业内，既不影响其居所，每月额外的收入，可请外佣照顾，更可以吃到世界各地入口的食物，作为一个退休长者，只要有安稳居所，安全便捷的医疗，又有专人照顾，要吃什么类型的食物都可以，而且香港是土生土长，有朋友吹水谈心事，在世界上也很难再找到更理想之地！ 所以不少年轻人，在置业时只计算每月租金便宜于供款，而断定买楼不化算，又不愿挨供款的压力，要放弃短期吃喝玩乐的消费，实属不智。买楼其实是一种强迫储蓄，为自己的将来累积财富，不宜只看短期的利益。大家宜放眼未来，对有楼一族，香港是养老的好地方！
2022年踏入最后一个月，楼价指数正不断寻底，估计今年楼价跌幅约15%。不过楼价指数是滞后数据，当指数出现反弹时，反映市场的即时成交价已经上扬，买家在市场买到「超笋价」的机会就相对困难了！ 估计楼市是否见底，首先要看大户动向！楼市大户当然是发展商，在1997年亚洲金融风暴时，发展商是毫不吝啬地劈价，甚至破例地发佣金让代理散货，代理的一手楼销售业务，也是从那个时代开始。相反，今次虽然龙头代理行老板不断鼓吹发展商应该减价卖楼，众多发展商异常地齐心，宁愿货尾团积至超过15,000伙，也不肯大幅减价。笔者相信发展商也知道未来几年的新楼供应有限，待楼市复常才卖楼也不迟！ 这也说明发展商也在等！等到何时？形势似乎越来越好！美国联储局鲍威尔上周明言将会放慢加息步伐，市场估计美国明年再加息1厘便到顶！当美国明年真的进入衰退，2024年又有望减息推动经济复苏！ 国内的防疫政策，对香港这个代理人角色影响很大，无论是人才及资金都很难进入市场，结果楼市及股市都是一潭死水。近期国内的防疫政策似乎正在转变，大家必须留意发展动向，2023年复常应该是务实的想法。一旦复常，香港的经济又会活跃起来。不少专家都认为股市已经见底，那么楼市还会远吗？ 移民卖楼是其中一个劈价的主要原因，但卖海外物业的同事反映，大部分移民已经离开香港，高峰期已过，可以想像这股压力也会越来越低。相反国内人才会随着防疫政策改变更方便到港，居住及投资需求也会迅速到位，笔者估计可以填补移民的影响。楼市的正面因素还需要时间发酵，加上年尾又碰上世界杯，利好消息会在农历年后，陆续被市场认同及确认！ 笔者也估计在明年春季的官方楼价指数，自高位会有15%-20%的跌幅，触动政府的神经，撤回辣招税的机会颇大！而且，重推投资移民以填补人才流失也是当务之急，若一并将置业纳入投资计划之内，必定能够让楼市重新加入动力！所以笔者估计在明年春季，多项利好消息刺激之下，楼市可以摆脱当前的悲观情绪，回复较正常的市况！ 如果大家想执「超笋价」的物业，就要好好把握当前的良机了！
上周，财政司司长陈茂波参与了一档广播节目，对财政预算进行了咨询。许多市民关心政府的税收和财务状况，并提出增加税种的建议。 陈茂波回应称，资本增值税已在研究范围内，他表示在实施前必须进行充分的社会讨论，以避免发生“因增而减”的情况。 笔者了解到财政司目前面临的困境。在楼市和股市持续下滑的情况下，今年财政赤字可能会超过1000亿港币。 然而，土地招标不断流标，甚至政府规划的北部计划也会受到影响。发展商也更倾向于让政府以低价格收回农地，也不愿意支付昂贵的土地溢价费用。 可以预见，如果楼市不迅速活跃起来，房价将继续下跌。而实施“明日大屿” 计划的资金（至少6210亿港币）将从何而来？ 问题的关键在于，资产增值税可能带来多少收益？又可能带来什么副作用呢？ 笔者以及市场上的大多数专家都认为政府不大可能对所有资产都征收税项。笔者猜测财政司在考虑取消所谓的“辣招”税时，可能会考虑对那些通过短期炒卖物业而获利的业主征收这一税项。在许多发达国家，都有类似的安排，例如在日本，如果业主在出售持有不超过5年的物业时，就需要缴纳净收益的30%作为税金。 与“辣招”特别印花随税（SSD）相比资本增值是有一些区别的。SSD是一种税收，无论物业交易是否获利，都是要征收税款的。这一位意味着在楼市下跌时，即使业主在交易中亏本，他们仍 这对于那些由于特别需求而不得不出售房产的业主来说可能是不公平的。 对于那些进行短期交易赚取利润的业主而言，资本增值税仅在他们实现利润的部分征税，这似乎更为合理！ 然而，一旦采取这种做法，投资者很可能会感到担忧，因为他们担心未来税收范围可能会进一步扩大。 今天可能是只针对拥有不到3年房产的业主，而明天可能变成对拥有不到5年房产的业主征税。在楼市已经非常疲软的情况下，这一措施只会促使业主加速出售投资物业，进一步打击房价，同时在市场上减少可供租赁的房源。 另一方面，政府不断引入"高端人才"。在预期楼市下滑的情况下，这些"高端人才"可能更倾向于选择租房而非购房。这样一来，房屋租金很可能继续上升，因为这些"高端人才"缺乏购房的动力。 目前政府需采取措施来稳定楼市，上一次的 “减辣” 力度明显不足以刺激交易量和提振楼价。为了促使香港市民在购买和投资物业方面更具信心，政府应该迅速取消所有对投资物业的限制性税收政策。 过去的减税政策似乎未见明显效果，因此需要更为有力的举措，以使投资买房和租赁变得更有吸引力和利润可期。 政府有必要考虑将银行中的定期存款注入楼市，这将有助于提高市场流动性。反之，若实施资产增值税，可能导致资金进一步流出楼市，使楼市陷入更为困境的境地。卖地流标的情况可能会持续，补地价的案例也会减少，这对政府财政将产生负面影响，实际上是一种得不偿失的做法。 在此时，笔者相信财政司会在听取社会各界的讨论后做出明智的决策。在当前的香港环境下，实施资产增值税可能并不适合，因为这可能会进一步加剧楼市的不景气。
上周，笔者向你们介绍了美国夏威夷居高不下的物价。近日，美国联储局官员又“放鹰”，意味着可能降息再次被推迟。 在途经东京转机前往夏威夷的漫长旅程中，笔者有大量时间观看电影。这次选择了长达三个半小时的《花月杀手》，讲述了美国白人如何巧妙地从美国印第安人手中夺取土地和资源。 在片中，罗伯特·德尼罗（Robert De Niro）主演的William鼓励让由莱昂纳多·迪卡普里奥（Leonardo DiCaprio）扮演的Ernest迎娶印第安女子Mollie，并通过一系列阴谋杀害Mollie的家人，以便将家族财产转移到Mollie名下，最终毒害Mollie以便Ernest继承这些财产。这部电影不仅是对个人悲剧的描绘，也是对历史上这类事件的反思和批评。 剧情背景是1920年的俄克拉何马亚洲，当时当地的白人互相勾结，谋财害命无法无天，原住民的惨况，这样的历史背景激发了我对夏威夷土著遭遇的深入了解。 夏威夷在1898年正式并入美国成为准州之一，虽然权力交接过程中并未发生大规模的流血冲突，但据说这是通过公投完成的。 然而，在夏威夷，我仍然看到不少土著居民在家外悬挂支持独立的旗帜。公投的实际运作过程值得深思。 此外，我发现有些地区被划成为“原居民保护区”。据导游说，这些区域楼价超平，因为买家必须拥有最低限度10%的原住民的血统！ 只需几十万美金便有交易！ 不过，此款房屋的共通点就是比较残破，因为许多买家的收入并不高，缺乏资金维修； 日积月累，自然失修令价值下跌。 这种情况，和香港的居屋情况相似，由于买家有收入限制，而且也需要补地价才能出售，令物业的价值未能有效释放。 怪不得香港有不少学者建议将居屋补地价取消，才能使市场机制有效运作！ 另一个原居民优惠是入息保障，他们的入息若低于政府设下的水平，可向政府申请补足差额；结果令许多懒惰原住民只工作半年，甚至自愿失业，以免影响政府的补贴。 有些人认为种种优惠都是糖衣毒药，包藏祸心，目的是弱化原住民，难怪现在的原住民只占总人口的10%，无论对印第安人或夏威夷土著，都是不怀好意，只是手段不同！ 香港现已回归祖国，这让大家免去了被外国人剥削和伤害的担忧。然而，我们也需要警惕政策可能带来的反效果，避免初衷良好的政策产生意料之外的负面影响。务必要在实施政策时保持审慎，以免“好心办坏事”。
