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日本终结长达八年的负利率政策对房产投资影响几何?| 居外专栏

如市场预期,日本央行近日宣布结束作为宽松货币政策重要手段的负利率政策;日本央行将短期利率目标设定在0%-0.1%,这是自2007年以来的首次加息。 这次日本负利率政策的退出,也意味着本轮持续约12年的全球负利率时代降下了帷幕。 日本央行这次除了结束负利率,还采取了包括取消2016年9月出台的旨在将10年期日本国债收益率目标定在零左右的政策,以及停止继续购买交易所交易基金(ETF)和不动产投资 信托(REIT)等非常规工具。 宽松的货币环境或将继续维持 日本在2013年推出大规模宽松政策,2016年实施负利率政策,此次政策的改变,市场聚焦的是日本央行会否进一步推高利率水平? 从目前的种种迹象来看,应该不会在短期内快速加息。 根据数据,负利率并未有效的将通胀率推高至日本央行的2%目标,但在新冠疫情和俄乌冲突的影响下,日本的主要通胀指标已连续22个月达到或高于2%目标 ;随着近期日本工会总联合会表示,大型企业计画今年平均加薪5.28%,创出自1991年以来最大薪酬涨幅后,令日本央行相信,将进入物价与工资交替上涨的良性循环。 日本央行行长植田和男强调,在当前一段时间内将持续宽松的金融环境,避免急剧上升政策利率。 日央行的鸽派观点和表态迅速反应至汇率市场,加上市场普遍认为美联储的降息开始时间将晚于预期,因此,日元兑美元的汇率一度跌至近4个月的低位。 日本房地产仍是值得投资的资产 解除负利率政策,同时保持宽松的货币环境。日本央行行长表示“不认为储蓄利率和贷款利率会大幅上升”;而从日本自通货紧缩转变到通胀的趋势来看,房地产在通胀期基于保值和增值的特点,以及负债抵抗通胀,租金回报增长等因素情况下,将继续被投资者看好。 风险披露: 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。 市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

日本仍是中国游客“境外游最热门目的地”之一 | 居外专栏

根据中国旅游研究院近期发布的《中国出境旅游发展报告(2023-2024)》显示,2023年中国出境旅游人数超过8700万人次,预计2024年出境旅游人数将达到1.3亿人次,较上一年度有 近50%的增长。 新冠疫情前的2019年,中国出境旅游人数约1.55亿人次,而上述2024年的预计数据说明,今年的出境游人数将恢复至2019年的八成以上。 报告中提及,在受访者中,超过四分之一的游客有意愿前往欧美进行旅游,其次为东南亚和港澳台地区。 而具体到国家或地区,排名前三的为:中国香港、日本、中国澳门。 中国出境游客中,以高学历的年轻人群为主体,22岁至41岁年龄段的人数占比超过82%,其中大学本科和大学专科的人数占比近75%;而来自一线和二线城市的出境游客占比约7成。 中国的出境游客,更关注交通的便利性和当地物价;在住宿方面,选择入住豪华酒店的游客比例有所下降,并有从中等价位酒店转向经济型酒店的趋势,从接近一半的受访者选择入住经济型酒店便可见一斑。 日本或继续保持宽松的金融环境;日股总市值重归亚洲首位 日本央行提出2%的CPI物价稳定上涨目标,当前继续维持大规模货币宽松政策;若达成目标,日央行计划启动包括解除负利率在内的货币政策;但日央行同时指出,即使解除负利率,但考虑到经济和物价走势,或仍会维持宽松的金融环境。 得益于宽松的货币政策,亮丽的公司业绩,以及大量境外投资者涌入日本股市,日本股票市场表现强劲。 日经指数于近日突破39000点,创出约34年的新高;东京证券交易所的上市股票总市值也再次上升至亚洲第1位,这是自2020年7月被上海证券交易超越后的再次回归 。 风险披露: 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。 市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

海外买家日本房产按揭及贷款详细指南|居外专栏

2014年,前日本首相安倍晋三第二度成为首相后,实行三支箭经济成长政策。日圆下跌,吸引外资,发展旅游业的同时,华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷,以减低首付资金。但传统而保守的日本银行,一般不做房贷给海外投资者,当网上搜查”海外人日本房产按揭”,大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如:https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金,可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭,但申请条件严格,要求高。能符合申请者为数不多。也因如些,本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面,现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低,大概是2.5%~3.5%,其他约3~4%。 此外,当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话,SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司,不受日本的银行法律规管,所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请,居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技,更灵活可向不同国籍人士,无论以个人或法人身份,身处哪个国家,都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类:住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一,贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定,租客走租机会低,租客周转期 (Turnover)小,所以风险比较少。曾经见过不少实例,租金越低的房产房,租客搬出搬入反而机会(Turnover)越高。所以也不太建议投资房产价低的房产,因管理,支出成本占租金比例高,结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺,写字房产,宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请,但对房产宇审查也比较严格,例如对租客的生意种类有规定。风俗事业,餐厅,宾馆等行业一般都不批,港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外,银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产,如果管理质素不好,资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说,未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责,租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本,海外业主不能参与日常管理上业务,因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品,它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司,一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话,先恭喜你,因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力,一般重视工资比资产多,日本中银就只会计算工资。因此,如果你是公务员、老师之类,有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试(Stress Test),所以没有一定的审批基准,各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6~8个星期,PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外,投资者也需要明白申请日本房产按揭时,金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明,调查抵押房产的产权,状况和市价等。基本上,无论房产的房产价是高还是低,银行花的工夫和时间都差不多,所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果,借款金额越大,越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位,也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二: 房产龄太旧,最少都35年以上 面积太小,18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时,兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系,浴室面积就更小,用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此,租金向下调压力比较大,房价也不会升得太多。碍于不利因数影响,遇上纳米房产时,最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较   海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏  

2024最新日本民宿指南!(上)为什么都说在日本做民宿是坑?

关注日本房产的各位,一定在网上看到过“日本投资民宿都是坑”的文章或视频,看了一大圈,也没看明白到底是不是坑,因为点进去发现大家都在“普法”,而且普的法“参差不齐”,不知道听谁的好。 主要原因是我们看到的信息发布时间不一样,法律也在一直变动,而且带有销售性质,总会偏向某种形态,导致我们看到的信息总是很片面。如果您也关注日本民宿,2024年,请耐心看完本篇文章。 我们认为“买了房子,按照每晚的价格租出去”,这个就是“民宿”。实际这个概念在日本统称为“民泊サービス”(提供民宿服务),并且有三种法律的约束:《旅馆业法》、《国家战略特别区域法》、《住宅宿泊事业法》。根据三种法律取得的“营业执照”以及营业内容都是不同的,在具体说明有什么不同之前,我们先了解一下三种法律之间的关系,其实很简单,下面将按照法律出台的时间先后顺序为大家进行介绍。 1. 《旅游业法》 一开始日本只有1948年7月颁布的《旅馆业法》。《旅馆业法》的内容是: (1) 酒店经营:提供以洋式结构和设施为主要特点的场所来进行的经营活动。 (2) 旅馆经营:提供以和式结构和设施为主要特点的场所来进行的经营活动。这包括了位于车站附近的旅馆、温泉旅馆、观光旅馆以及料理旅馆。 (3) 简易宿所经营:提供多人共用住宿场所的结构和设施来进行的经营活动。例如,包括床位旅馆、山屋、滑雪小屋、青年旅舍,还有胶囊旅馆等。(我们通常指的“民宿”获取的是这类。) (4)下宿经营:以一个月以上的时间段为单位来提供住宿服务的经营活动。在2018年(1)酒店经营和(2)旅馆经营的类别合并为酒店·旅馆经营类。可以看得出不是我们拿私人住宅改一改就挂到网上,而非常正经的经营。相应这个许可是三种许可中最难申请的,对住宅的地域种类、面积、消防等等有很多限制,当然门槛高了,利润也是最高的。 2. 《国家战略特别区域法》 随着日本“观光立国”政策的推行,赴日外国游客人数连创新高,导致我们刚刚提到的旅馆、酒店等住宿供不应求,一些靠近滑雪场、海水浴场等游乐设施的农家或者渔家腾出自己的空房间供客人居住,第一代民宿就是在这样具有浓厚兼营性质的特征下兴办起来了。与客人共用走廊、洗澡间、洗手间等,是农家、渔家在本业以外兼营的一种额外收入来源。 1948年颁布的《旅馆业法》对经营性质的住宿在很多方面还是有要求的,而大多数我们提到的“民宿”是不符合旅馆业法的。日本政府2013年4月 颁布《国家战略特别区域法》,2016年首次在东京大田区实施,根据《国家战略特别区域法》,有些特别区域可以不受《旅馆业法》的监管,可以说是对特区内的民宿获得营业许可放松了限制。根据今年政府调查数据、正在实施《国家战略特别区域法》经营着的民宿有:東京都大田区、千叶市、新潟市、北九州市、大阪府、大阪市、八尾市、寝屋川市。 虽说放宽了获取经营许可的一些要求,可是特区民宿在各个特区内有不同的限制,例如大阪规定只能接待3天2晚连住的客人,不符合这个要求的客人就无法接待,无疑将受众缩小了,必然会产生损失。 3. 《住宅宿泊事业法》 后来随着Airbnb进入日本市场,私人住宅进行营业的情况越来越多,渐渐地,由于文化不同,成长环境不同,外国游客的一些行为也严重影响了当地居民的生活,甚至因此产生了许多矛盾纠纷。  为了确保安全、卫生以及防止噪音和垃圾乱扔等情况的发生给邻居造成困扰,2017年6月日本又紧急出台《住宅宿泊事业法》,也就是我们常说的“民泊新法”,此时法律要求符合条件的民宿“只能经营180天”,特区民宿除外。 2017年还好,因为我们会发现到这个时间为止,大家都挺无所谓的,一直到2018年6月15日的法律修正使无许可经营的罚款从之前的3万日元提高到最高100万日元。这下大家可慌了,不是闹着玩了,于是“投资日本民宿都是坑”的声音此起彼伏... > 综上所述,在日本,提供民泊服务需要根据三种法律:旅館業法、民泊新法或特区民泊法中的其中一种获得许可或认定。然而,每种法规都有其自己的限制: 旅館业法:在住宅专用地区无法经营民泊业务,因为该法规主要适用于商业地区的旅馆业。 民泊新法:虽然允许在住宅专用地区经营民泊业务,但存在每年最多180天的经营日数上限。 特区民泊:虽然解除了住宅专用地区的限制,但特区民泊的适用地区相对较少,不适用于所有地方,且每个特区有自己不同的限制。 那么三种法律今天就介绍到这儿了,可能有点隔靴搔痒的意思,但毕竟做生意前,了解行业相关背景和法条是有必要的,下篇将详细从限制、获利两方面来对比这三种法律下经营“民宿”的具体差别,请持续关注~ 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子?株式会社优创 会是你的最佳好帮手! 优创是一家充满活力的新型房地产公司,成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理,以及酒店和住宅的运营和管理,主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持,让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来,在与众多客户的接触中,最重视的就是 "客户的声音高于一切",优创将本着这一基本立场,在开展企业活动的同时,迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。   现在赶快联系优创,早日找到适合你的房产,联系电话: 070-1845-1446!

2024最新经营日本民宿指南!(下)为什么那么多人都说在日本做民宿是坑?

上篇介绍了想要在日本经营民宿有三种法律的约束:《旅馆业法》、《国家战略特别区域法》、《住宅宿泊事业法》以及三种法律之间的关系。 2024最新日本民宿指南!(上)为什么都说在日本做民宿是坑? 接下来将从限制、获利两方面来对比这三种法律下经营“民宿”的具体差别。 1. 《旅馆业法》 《旅馆业法》是日本最早最传统的关于“经营住宿设施”的法律,其中可经营的形态有三种:(1) 酒店·旅馆经营(2)简易宿所经营(3)下宿经营。 我们做“民宿”申请的是符合《旅馆业法》的“(2)简易宿所经营”。一般来说,“简易宿所”是指多人合用的住宿。具体适用于民宿、胶囊旅馆、运动训练营、山间小屋、滑雪小屋等。 有以下几个特点: 1、对住宿天数和营业天数没有限制 2、申请许可是三种类型中最困难的 3、不能在“住宅专用区”经营 4、必须符合《建筑基准法》中对酒店·旅馆的规定 5、最小占地面积平均3.3㎡/人 以下人群适合申请该类许可: 1、想把空房子利用起来盈利 2、希望在“民宿”事业上有高收益 与《国家战略特别区域法》、《住宅宿泊事业法》允许的“民宿”形态相比,符合旅馆业法的“简易宿所经营”是堂堂正正的经营生意,入住天数没有限制,可以在各大住宿网站上传房源,更大范围吸引顾客。 缺点是比其他两种法律规定下的民宿经营更难获得许可。除了需要满足《旅馆业法》,还要符合《都市计画法》、《建筑基准法》、《消防法》的要求。申请之前要与当地有关部门进行咨询,准备相应的材料,有些地区还需要跟周围邻居开说明会,在经营场所周围设置“帐场”等等。 当然,这些看起来非常繁复的手续,请行政书士就可以办理。不过需要注意的是,购买房产之前要请专业人士判定该房产能否申请“简易宿所经营”牌照。如果物件本身不符合要求,那么请谁来进行申请都是不行的。 2. 《国家战略特别区域法》 “国家战略特别区域”类似于日本的经济特区,在政府认定的经济特区中,可以不受《旅馆业法》限制,但是需要符合当地政府的要求,具体每个特区的要求都不同。 有以下几个特点: 1、只能在特区内经营 2、认证过程花费的时间和费用较少 3、接待的客人最短停留时间需要在2晚或以上 4、单间面积25㎡以上 5、主人和客人不能共用空间 6、紧急情况下,可以用外语应对客人的需求 7、需要有浴室、厨房等盥洗设施 以下人群适合申请该类认定: 1、希望减少认证程序和成本 2、想经营民宿,但没那么在意营业天数 3、想要稳定的收入 与《旅馆业法》相比,更容易获得许可,但是可以接待的客人类型有限,事前做好市场调研是非常有必要的。 3. 《住宅宿泊事业法》 《住宅宿泊事业法》的出台是对“经营民宿”进行了进一步的规定,既不符合《旅馆业法》,也不符合《国家战略特别区域法》,但还想将自己的住宅作为“民宿”盈利的情况下,根据新法律,只需在网上提交规定的文件即可轻松开展“民宿”业务,并且在“住宅专用区”也可以经营,但每年营业天数限制为180天,无法一直作为经营场所使用。另外,如果房产所有者房东不在的情况下,必须将房屋管理工作委托给专业管理公司。 有以下几个特点: 1、一年最多只能运行180天 2、申请手续最简单 3、如果房东不在,这项工作必须托付给专业管理公司 4、可在“住宅专用区”经营 5、最小占地面积平均3.3㎡/人 以下人群适合申请该类许可: 1、偶尔想把空房子租出去 2、简单地尝试民宿经营 与《旅馆业法》、《国家战略特别区域法》允许的“民宿”形态相比,申请许可的手续是最为简单,但是一年中只能营业180天。 以上三种法律下的民宿特点可总结如下: 整体看下来,如果是想靠经营民宿获得一份可观的收入,那么做《旅馆业法》规定下的民宿是最佳选择,这也是比较适合经营管理签证的经营形态。如果刚好在日本特区内,又想省钱省力,对盈利没有高要求,那么做《国家特别战略区域法》规定下的民宿是最佳选择。如果不靠经营民宿为生,只是感兴趣以及刚好通过这项事业获得一份额外的收益,希望简简单单在网上申请就可以进行经营的话,《住宅宿泊事业法》是最佳选择。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子?株式会社优创 会是你的最佳好帮手! 优创是一家充满活力的新型房地产公司,成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理,以及酒店和住宅的运营和管理,主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持,让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来,在与众多客户的接触中,最重视的就是 "客户的声音高于一切",优创将本着这一基本立场,在开展企业活动的同时,迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创,早日找到适合你的房产,联系电话: 070-1845-1446!

中介为什么一开始不告诉我具体数额?购买日本房产,到底都有哪些费用?

我们在挑选日本房产时会发现中介不会把我们想看的每套房要付的费用算的非常详尽,临到交钱了才告诉还有这样那样的费用要交,这种未知的感觉导致我们总担心会不会被骗。今天就来详细讲一讲购买日本的房地产的各项费用都有什么,以及为什么中介一开始不告诉我们具体数额。 首先购买日本不动产会涉及到的费用有: 不动产中介费(含消费税)、不动产取得税、不动产登记免许税、印花税、固定资产税、都市计划税、物业管理费、物业修缮基金、保险费用、房屋托管费、个人所得税。 其次上述费用可分成两类:一类是一次性缴纳费用,即购买房产时付完以后就不需要再付的费用;另一类是需要每年缴纳的费用,也被叫做持有费用。 一次性缴纳费用 1. 不动产中介费(含消费税) 在购买时,日本的不动产行业均会收取中介费,价格根据房屋买卖的价格阶梯式计算,在法律中有严格规定,可以根据下表计算。由于房价基本会超过400万日元,所以一般会粗略收取(买卖价格×3%+60000日元)×1.1%(含税)作为中介费。 2. 不动产取得税 不动产取得税一般在购房后3个月收取,一般为土地固定资产评价额×3%+建筑固定资产评价额×4%。需要注意的是这个价格是银行评估价格,二手房产的评估价格一般非常低。这部分属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 3. 不动产登记免许税 这个税种是在购房后缴纳的,一般为土地固定资产评价额×2%+建筑固定资产评价额×2%+司法书士(国内称律师)报酬(日本有专人负责产权转让登记手续费,手续费估约10万-40万日元左右,根据情况而定)。而这个税费也是按照银行评估价格计算的。这部分属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 4. 印花税 买贴在房屋买卖合同或贷款合同上印纸所花的费用,一般从邮局或者法务局购买。这个是法定税率,根据房产交易价格计算,可根据下表计算。   每年缴纳费用 1. 固定资产税(每年缴纳) 日本的国税,土地评价额×1.4%,房产评价额×1.4%,这个是需要每年缴纳的。在日本,房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税,有着成熟的管理制度。 固定资产税是一种地方税,即缴纳给市町村政府的税金。这里的价格还是银行评估价格。注意:每年4月份左右发出通知,从6月份起每年分4次缴纳,交易前由原房主承担,所以根据买房时间不同,这部分费用也不同。 如果是新建住宅,在购买后5年内可以享受减税措施,因此税额较低,在第6年税金会增加。这部分依然属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 2. 都市计划税(每年缴纳) 日本地方税,土地评价额×0.3%,房产评价额×0.3%,这里也是银行评估价格。属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 3. 物业管理费(每年缴纳) 该费用通常由物业公司代为收取,优质的物业公司管理费非常贵,这也是为什么很多塔楼物业费非常贵,将投保率直接压到了1%左右。但是一般东京单身公寓的物业费都是正常价位,这个很难估算,但是不会太高,一户建没有这部分支出,取而代之叫做町会费,远低于公寓管理费。 4. 物业修缮基金(每年缴纳) 该费用通常为物业管理公司代为收取,修缮基金是用于房屋修缮和重建的。这个一般不会变化,但是部分老物件由于当时修缮基金估算偏低,可能会在未来的某一年提高,这个属于正常现象。一户建没有这部分支出,但是物件出现问题时需要自己修理,偶尔会产生巨大费用。 5. 保险费用(每年缴纳) 为什么要把这个费用算进去,确实很多屋主和不动产中介是不给客户买保险的。但是我们仍然建议大家一定要买火灾保险,日本房屋为了抗震,会使用很多木材,一旦发生火灾,没有火灾保险会损失惨重,除此之外地震保险、水灾保险都建议买。 这部分费用也很难计算,根据房产的不同,保险公司的不同价格不同,甚至同一家公司在不同时间段的定价也不同。 6. 房屋托管费(每年缴纳) 中介房屋代管需缴纳服务费,长租一般为月租金的5%,短租例如民宿根据地区不同,收取每晚房费10-25%不等,主要看中介品牌和影响力。(自住没有这部分费用) 7. 个人所得税(每年) 这里要说一下, 由于每一位购房客户的情况不一样,房屋持有者可能是个人,也可能是法人,税务计算非常繁杂,属于复杂问题无法简单概括了。唯一可以说的是法人持有要比个人持有的好处是当房产转卖时,增值税法人低于个人。 综上所述,我们在日本购买一套房产时,根据交易时间不同,以及涉及到很多银行评价额来计算的费用,没有到正式过户的当月,费用都可能会产生变动。非要粗略判断的话,一套房产交易时会产生的费用大概是买卖价格的5-7%。 这么看貌似日本房子税费很高,其实放眼全球,所有的发达国家都针对房地产有税收调控,发达国家税收调控的目标是保证房地产能够健康合理地发展,横向对比下来,日本对外国人的税收与本国人一视同仁,还算是比较友好。其他国家例如澳洲对海外人士额外增加印花税8%,加拿大安大略省对外国买家额外征税提高到20%,新加坡对外国人征税达60%等等,日后会不会也通过这种方式调控不好说,按照目前的税率和汇率还是比较划算的。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子?株式会社优创 会是你的最佳好帮手! 优创是一家充满活力的新型房地产公司,成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理,以及酒店和住宅的运营和管理,主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持,让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来,在与众多客户的接触中,最重视的就是 "客户的声音高于一切",优创将本着这一基本立场,在开展企业活动的同时,迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创,早日找到适合你的房产,联系电话: 070-1845-1446!

2024年槟城还是理想的房地产投资地吗?

槟城州位于马来西亚北部,分为槟岛和威省两部分,是一个繁华的城市。作为马来西亚着名的旅游胜地,槟城以当地美食与历史文化景点而闻名。那槟城的房地产市场是否符合投资者对于投资理想地的标准呢? 一起从以下11个视角来认识魅力无穷的槟城吧! 1. 地理位置优越 槟城位于马来半岛的西北海岸一代,靠近马六甲海峡,是马来西亚的州属之一。槟城又被区分为两部分,分别是:槟榔屿(首都——乔治市所在处)和马来西亚半岛上的威省。 连结两地的是马来西亚最长的两座跨海桥——槟威大桥和苏丹阿都哈林大桥。截至2019年5月,苏丹阿都哈林大桥是东南亚最长的桥梁。槟城的北部和东部与吉打州接壤,南部与霹雳州接壤,是马来西亚陆地面积第二小的州属。 2. 人口密度高 作为马来西亚城市化程度最高的州属之一,截至2023年,槟城估计有1771万馀人口,是马来西亚人口密度第三高的州属(不包括吉隆坡和布城),约每平方千里就有1717人的概念。 3. 民族多样性 除了马来西亚的三大种族外,槟城也有相当数量的欧亚混血儿丶泰国人和外籍人士社群。因此,槟城存在着各个民族独特的文化丶语言和宗教。 4. GDP强势增长 有着“东方硅谷”之称的槟城,是马来西亚所有州属当中人均国内生产总值最高的一州,也是国家最具活力的经济中心之一。有鉴於此,当地的房地产总是很受欢迎,市场前景乐观。 另外,槟城的人类发展指数屈於吉隆坡和雪兰莪之后,位居全国第三位。该州的受教育程度也相对而言较高,截至2020年,该州的青年识字率为99.5%。另外,截至2022年,槟城的失业率是2.7%。 5. 外国投资涌入 槟城是外国投资者在马来西亚的重点目标。在2017年的马来西亚外资投入(FDI)中,槟城州的外资投入占了总数的近0.4%,占比最大。 此外,当地首都——乔治市甚至曾在2016年的商业地产投资中,超过了吉隆坡,成为马来西亚最具吸引力的投资地。 槟城的外资投入主要来自瑞士、德国、中国香港、荷兰、爱尔兰和新加坡。新冠疫情期间,当地外资投入不曾中断,在2020年第一季度达到了第二高的投资水平,印证了其的确是个具有一定吸引力的外资投入目标。 6. 国际关系紧密 居住在槟城的外籍人士颇多,特别是来自新加坡、日本、亚洲各国和其他英联邦国家的外籍人士。他们视槟城为移居或享受退休生活的理想地。近9%槟城人口都是外籍人士,藉此也反映了槟城这一州属对外籍人士的吸引力。 大部分外国人都喜欢居住在丹绒道光、丹绒武雅、峇株丁宜等乔治市北处附近。 7. 文化多元化 槟城聚集了当地三大民族:马来人、华人、印度人与其他民族,是个独特的多元文化和多种族的社会。 这里也是一个可以包容佛教徒、基督徒、穆斯林、天主教徒、印度教徒与其他宗教的宗教自由社会; 在沟通方面,英语、马来语、华语、淡米尔文、闽南语、粤语、潮州话、客家话等语言和方言都能在这一多语言社会通行。 8. 旅游业繁荣 槟城素有“东方硅谷”和“东方明珠”的美誉。前者源於当地占国内生产总值(GDP)46%的制造业大环境。后者则有赖於由旅游业推动了服务业,进而给当地人民和社会提供了大量就业机会,有助於经济的增长。 在疫情未蔓延前,槟城服务业的国内生产总值可达到49%,甚至超过了制造业。 2008年,联合国教科文组织将乔治市列为世界文化遗产。自那时起,每年的7月7日都是槟城独有的公共假期——乔治市世界遗产日。 除了自然风光外,槟城也有着许多充满魅力的城市景观,例如:从殖民时期的英式建筑改建而成的豪华精品酒店、新关仔角沿海一带的摩天大楼,以及路上随处可见的文化景点语琳琅满目的小吃和美食。 9. 退休生活理想地 2020年11月,涵盖全球多个退休或移居生活的网站——国际生活(International Living)将槟城评选为11个最适合海外退休的岛屿之一。 槟城在这一排名中位居第三名,仅次於马尔他和西班牙的马略卡岛,在亚洲排行第一位。 10. 交通系统发达 槟城的未来交通系统蓝图里,规划了槟城未来可能会兴建一条连接槟岛与威省的捷运线、单轨轻铁线、有轨电车线和海峡两岸缆车线。 槟城国际机场与吉隆坡丶新加坡等主要城市的连接频繁,是马来西亚北部的主要机场。这一机场是马来西亚所有机场中货运量呈第二大丶客运量呈第三大的重要机场。 槟城港除了是马来西亚北部的主要港口外,也是马来西亚第三繁忙的港口。截至2019年,该港经手了152万标准箱货柜的货物。 11. 公共设施完善 槟城州有着马来西亚各州中最高的宽带普及率(99.82%)。同时,为了提高槟城的互联网普及率,州政府於2008年提出槟城免费Wi-Fi的计画。该地也是第一个为公民提供免费互联网连接的马来西亚州属。 2020年,乔治市入选数字化工作一族心中的十大理想地之一。受疫情影响,居家办公(WFH)的文化逐渐深入人心,合理的生活成本丶足够的联合办公空间和Wi-Fi的合理使用也是人们的重要考量标准。 槟城的房地产类型 槟城的房地产可分为住宅和商业用途两种类型。住宅地产包括:公寓、联排住宅、半独立式住宅、独立式住宅和别墅。 商业地产则包括了:联合办公空间、商铺、零售综合中心、购物中心、商业大厦、土地、工厂、仓库、酒店和岛屿。 房产的抉择主要还是取决於买家购置房产的目的,是为了自住、进行商业用途或是投资。而地段则是决定槟城房地产价格的主要因素。 住宅单元的价格不等,可能只需经济实惠的30万马币,也有可能高於500万马币。对商业用途的房地产亦是如此,这些房地产的起始价可能会低於马币20万,之后再升值到200万马币左右。 5个在槟城进行房地产投资的理想地 1. 东北区 这个地区覆盖了槟城的东北部。这里有许多槟城的自然风光,如:槟城植物园丶升旗山和极乐寺等景点,就像是槟城的“绿肺”。 作为一个重要地段,东北区涵盖了多种生活之中必备的设施,通往威省的槟城大桥也就在不远处,交通便利,非常适合一大家庭在此定居。以下是东北区数地的详情: 丹绒道光丶丹绒武雅和峇株丁宜 这些地区的住宅和度假屋深得国际买家和外籍人士的喜爱。Marin、Tropika Ferringhi、Ferringhi Residence、Ferringhi Residence 2、Quayside丶Tamarind丶Straits Residence和Alila 2都是这一地区近期备受追捧的房地产项目。 这几个地区的住宅依山看海,除了可以轻松到附近的美食中心品尝当地美食外,还有各种适合各种年龄段人士进行的休闲与娱乐活动。 住宅附近也包括了国际学校丶私立医院丶商业中心,如:酒店丶银行丶餐馆等的设施,非常方便。 牛汝莪 牛汝莪座落在乔治市和峇六拜之间。这一地区的交通十分便利,不论是通往学校丶购物中心丶银行丶邮局都不远,距离槟威大桥也仅需10分钟的车程。 2. The Light City The Light City将是未来槟城的会议中心丶购物中心丶医疗中心等设施的海滨智能城市所在地。Mezzo, Triuni, Vilaris Courtyard, Middleton, The Sun, Montage等住宅单位也将陆续开始动工。 3. 峇六拜 峇六拜位於槟城西南部,被称为槟城最发达的城市之一。这一地区还包括了峇六拜自由贸易区,使其成为当地主要的工业中心。 Queens Waterfront 这是一项建在填海土地上的海滨永久持有开发项目,预计将在2022年内全面运营。项目附近的设施包罗万象,有加油站丶邮局丶银行丶购物中医疗设施丶国际学校丶便利店等。 其他住宅项目包括:Quay West, Havana Beach Residence affordable range, One Imperial, Imperial Grande, Tree O and Valentia Residence。 4. 乔治市 2008年,乔治市被联合国教科文组织列为世界文化遗产。通过仍保存完好的殖民时期建筑与集合了马来西亚丶中国丶印度风格的建筑物上,可见槟城丰富的历史经历。除了充满活力与文艺气息的文化景点外,这里的交通便捷,学校丶银行丶医院等公共设施都能轻易到达。 Marriott Residence Marriott Residence位於着名的新关仔角处,毗邻Evergreen Laurel Hotel。该项目实则上是一座55层高的大楼,其中还包括了酒店客房与公寓单元。 22 Macalisterz 22 Macalisterz由高度有名的开发商所建,获得了数项殊荣,是槟城第一所豪华酒店概念的服务住宅。这里拥有五星级的设施,其中包括无边界泳池丶空中酒吧丶空中休息室丶室内健身房等。 本文由居外IQI马来西亚槟城区专业房地产中介——Cindy Leng撰稿。 想要加入槟城的房地产投资热潮? 填写以下联系资料,让居外IQI专业团队给您提供初次进行投资,最贴切的建议和帮助!

日本置业百科 | 3分钟看懂怎样在“2020奥运会举办国”买房置业

美国 | 澳洲 | 加拿大 | 英国 | 泰国 日本最新房价报告 弱势日元推动2016年的日本出口贸易,吸引了更多外来外资,2016年日本经济弱复苏,不过,日本国内消费仍因为多年时断时续的货币紧缩而滞涨。但日本住房市场在2016年却表现红火。2016年,东京公寓二手房均价涨9.1%,明显好于之前一年1.01%的涨幅。东京住宅价格在2016 年4季度环比上涨1.16%。>>>详细   日本重点城市租金回报率     日本买房流程 对于初次去日本置业的外国人来说,了解日本的购房流程、交易费用、房价等信息是基本的准备工作,知道了这些基本的信息后,开展后面的购房工作就变得容易许多。居外网整理了日本买房流程、费用及最新房价等方面的信息供大家参考。>>>详细   日本房贷流程 对于多数想去国外置业的国内买家来说,能否贷款买房是一个非常棘手的问题。日本的房贷办理也不例外,既要找到能对外国人提供房贷的银行,又要了解各个银行不同的贷款条件和利息。居外网整理了外国人去日本办理房贷的大致流程及可供选择的银行信息供大家参考。>>>详细   日本房产税费 各个国家房产政策不同,外国人在买房时需要缴纳的税费也不尽相同。在日本买房时,除了购房款外,购房者还需要缴纳哪些费用?后期的维护管理阶段需要缴哪些费用?出租、转让时卖家又需要缴纳哪些费用?居外网整理了日本房产在各个阶段的房产费用供大家参考。>>>详细 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

银行危机未除 减息步伐未定

在2024年初,笔者在这个专栏中提出,本年度楼市走势受两大主要因素影响:一是政府的“减辣”政策,另一是货币政策的“减息”措施。本月底,财政部长即将宣布财政预算案,其中“减辣”政策必然会有所体现,但关键问题在于这一政策是否会被完全撤销。  今天想讨论一下“减息”问题。香港若要实施减息,当然需要美国也跟进减息,然而,在上周的会议结束后,美联储主席鲍威尔明确表示紧缩周期已经结束,但却暗示3月份减息的可能性不大。这一消息导致市场对3月份减息的预期从原先的64%大幅降至20%。  事实上,去年美联储的点阵图预期2024年只会减息三次,幅度共0.75%,但市场普遍预计会有六次减息,共达1.5%。  市场的预期大多基于2024年是选举年的观点。在高息率和紧缩政策下,经济随时面临衰退的风险。为了防止衰退对选举的影响,政府可能会采取先发制人的措施。  然而,美国经济数据仍然非常强劲。刚刚公布的1月份就业数据显示,非农职位新增了35.3万个,远超市场预期的18.5万个。失业率保持在3.7%,而平均时薪年增幅也达到了4.5%。  强劲的劳动市场使美联储相信美国经济将实现软着陆,不至于面临衰退风险。因此,目前减息的必要性不太迫切,尤其考虑到通胀率尚未达到2%的目标。  当人们看到这些报道时,自然会认为美国减息的步伐可能会减缓。然而,上周全球各地出现了银行危机的情况,其中包括美国的纽约社区银行(NYCB)。 该银行公布的业绩显示,上个季度意外录得严重亏损,导致派发股息减少了70%,股价也在短短一周内暴跌了42%。这一大幅亏损的主要原因是商业房地产的拖累,需要大幅度的坏账准备。  与此同时,日本的青空银行(Aozora Bank)也发布了盈利警告,预计本年度将出现280亿日圆的亏损,这是15年来首次出现亏损。该银行的股价也在两天内累计暴跌了37%。   除此之外,欧洲的德意志银行为美国商业房地产贷款作出了1.23亿欧元的拨备。同时,奥地利的房地产集团Signa也宣布破产,其最大债主是瑞士私人银行宝盛,为此不得不拨备7亿美元。  商业房地产受到在家工作风气的影响,导致空置率急剧上升,价格自然也大幅下跌。银行因此面临风险,一旦出现爆雷,美联储必然不能袖手旁观,可能会急于放松金融政策并采取减息来救市。  今年的减息步伐确实存在许多变数,但总体方向不太可能改变。相信2024年会逐步向好发展!在此,笔者祝愿大家在这个龙年身体健康,事事顺利! 

日本白马旅游淡季长收益?

经过三年的疫情影响,笔者终于在2022年底出外旅行,由于爱好滑雪,便选择到日本长野的白马村滑雪。笔者是取道东京前往,可能近年底,在东京上野区的街上人流拥挤,迫得水泄不通,比香港花市的挤迫情况不惶多让!晚上食肆也是繁忙,希望香港复常后情况也一样! 抵达白马后,挤拥情况更甚,餐厅全部高朋满座,一位难求,更有客人在零下温度于户外排队等位。笔者所订的普普通通日式酒店,相信有超过30年历史,除了滑雪用具的储物室外,什么设备也没有,但每晚房租也需要超过3,000港元,笔者与酒店东主闲谈聊天,恭喜他生意终于回复正常,今年一定赚大钱!他反而大吐苦水,三年疫情固然令他们的生意大受打击,但即使正常时期生意也是飘忽不定。由于白马的标高只有约700米,高度不足令雪量一般在1月才足够滑雪,直至3月底又因雪量不足而令游客减少,换言之整年只有三个月是旺季,其余九个月都是淡季,夏天又缺乏景点及游玩设备,游客量极低。 白马情况与北海道二世古相差极远!二世古12月开始雪季,直至4月中才完,足足有五个月旺季,加上夏天都有山有水,有一定数量的游客,这也解释了二世古楼价高昂的原因!所以单看旺季的情况,会变成以偏概全,白马旅游业的收益并非想像中理想! 回看笔者的本行,客户也很容易得出类似结论,代理是不成功不收费,结果付佣的客户觉得代理工作很容易轻松就赚取丰厚佣金,但失败的个案远比成功的多!其实,大家翻看美联物业的年报,就看到整体情况。 2022年首十一个月已经蚀了5亿港元,而过去5年的盈利总和也没有5亿。美联平均每年有近50亿营业额,但平均每年盈利也没有1亿,盈利率只有不足2%。可见代理行业是本大利小,风险高。 笔者也深深体会到白马酒店老板的感慨,也唯有寄望香港及国内都在放宽防疫,与世界接轨后生意会回复过来!

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