由于温哥华房价太高，许多年青人买不起房。近日一对华裔夫妇放弃了买房的念头，把目标转向了后巷屋（laneway home）。现在越来越多城市效仿温哥华市允许的建后巷屋政策。 38岁的陈文森（Vincent Chan，音译）与32岁的李洁敏（Jasmine Lee，音译）育有一个2岁大的女儿。原本这一家三口想要买一套镇屋居住，但由于房价太高，尤其是公寓和独立屋特别热销，他们迟迟找不到大小和价格都合适的房子。 点击查看加拿大更多精品房源 后来陈文森就想到了可以在父母位于East Vancouver的独立屋物业上建一个后巷屋，经过商议之后，他的父母也很开心，于是这种三代人“一起住”的生活就开始了。 温哥华的房价从市中心一直火热到城郊地区，平均一套独立房价格在150万到200万之间，而建造一栋后巷屋的花费大约只要35万元。在温哥华，大部分独立屋都坐落在有后巷的街道上，因此有足够的空间在后院建一间小的房子，但市府规定，这种后巷屋不能出售。 陈文森的父母在Commercial Street附近有一栋独立屋，地点靠近商场和捷运站，可以说地理位置非常好。而通常后巷屋的大小取决于这套独立屋的大小。根据陈文森一家的情况，市政府同意他们建一栋940平方呎大的后巷屋，这种面积的后巷屋在温哥华算是比较大的。 一年之后，两夫妇的后巷屋建好了，他们也搬进了家，而且屋子还能通向父母家的后院。李洁敏说，这么大的户外场地是公寓或镇屋都没有的。 温哥华自2010年起开始允许建这种后巷屋，那一年共批建了192个项目工程。现在已经城市里已经有2000多个这样的后巷屋建成。刚刚开始实行这项政策时，市政府收到了许多投诉，有邻居抱怨，一些建造得比较高层的后巷屋超过了后院围栏的高度，影响了周围邻居的隐私。后来政府做了些修改，鼓励人们可在一层建造大一些的面积，这样让人们尽量少建一层半式的后巷屋，以免影响邻居，现在这类投诉已经寥寥无几。 周围一些其他城市，例如Lower Mainland、Surrey等也都跟随温哥华市的脚步，允许建立这类后巷屋。New Westminster也正在考虑通过这个项目。 相关资讯：加拿大 | 卑诗PTT开征3月 独立屋价仍上涨逾2成 （据人在温哥华 ）
新经济·新聚合·新生长—中国产业地产发展趋势论坛 2017年12月15日 上海 2017年12月15日，由财新传媒旗下企业财新国际主办的“新经济·新聚合·新生长—中国产业地产发展趋势论坛”在上海开幕。来自国内政商学界数百位嘉宾齐聚本次论坛，围绕产业地产在中国经济新常态和去产能以及结构性改革的大背景下如何实现双相互动、共同成长这一话题展开讨论。本次论坛同时发布了《中国产业地产趋势观察》报告，对产业地产的现状及未来进行深入解读。 本次论坛云集了超过50家国内外媒体参会报道，超过400位商界精英、企业高管、业界专家学者等亲临参会。财新传媒创始人胡舒立女士，上海现代服务业联合会会长、原上海市委常委、副市长、市政府党组副书记周禹鹏先生，以及金地集团董事、高级副总裁、董事会秘书，金地商置集团执行董事、行政总裁徐家俊先生先后发表了论坛开幕词。同时出席论坛的嘉宾还有全国政协委员、政协经济委员会委员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家，中国财政科学研究院研究员、博导贾康先生，财新国际董事总经理李昕女士，中国国务院发展研究中心研究员，企业研究所副所长张文魁先生，中国商业联合会专家工作委员会副主任、中国房地产研究会、中国房地产业协会房地产业技术与政策专家委员会专家邢和平先生，以及财新传媒副总裁兼财新智库执行总裁高尔基先生等。 本次论坛发布的《中国产业地产趋势观察》报告是由财新智库团队调研并制作，全景式呈现了中国产业地产的发展现状及未来趋势。报告指出，十九大报告中做出了一系列顶层规划，这为快速发展中的产业地产行业提供了新的机遇，指明了新的发展方向。当前，无论是政策环境层面，还是市场变化趋势层面，产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点。同时，涉足产业地产的企业越来越多元化，开发商、企业、电商以及金融资本纷纷涉足产业地产，行业内的兼并重组也日益活跃，各种商业模式和细分领域纷纷出现。同时，我们也清楚的看到，中国产业地产目前仍面临着政策、资金、人才、运营等一系列诸多挑战。在新经济、新聚合和新生长的经济发展新常态下，中国产业地产的发展也日益呈现智慧化、专业化、资本化、综合化等趋势。展望未来，产业地产行业应在智慧化打造产业地产标杆、专业化轻资产模式输出、资本化突破发展瓶颈、综合化扩大朋友圈等方面着力探索发展模式、运营模式、招商模式、投融资模式、盈利模式等的新变化和新趋势，支持产业地产的转型升级，实现中国向全球价值链中高端迈进。 胡舒立在发言中指出，当前，全球经济依然充满不确定性，国内经济结构仍有待优化。新经济是中国经济可持续发展和转型的必经之路，要让新经济茁壮成长并主导中国未来的发展，落到实处就是要让主导中国新经济的行业能够健康蓬勃的生长。本次论坛正是想探讨如何在新经济背景下发挥产业和地产的互补优势，加强互动融合，吸引和促进新经济行业在产业集群里蓬勃发展，最终实现产业与地产相互促进，共同增长。财新非常关注新经济，财新智库作为财新旗下的专业金融服务机构，发布的NEI新经济指数从2017年初正式推出以来，已经成为衡量中国经济走势的重要指标。作为财新传媒和财新智库面向海外的信息资讯窗口，财新国际旨在打造一个让世界了解中国的、全英文的财经信息平台，其内容涵盖财新的新闻解读、数据分析，是国内外把脉中国经济、尤其是理解新经济成长的重要信息来源。 上海现代服务业联合会会长周禹鹏以上海浦东的开发建设为例，指出产业地产开发先行的建设模式和路径的有效性。他同时指出，我国当前产业地产开发建设中还存在一哄而上，过度开发，产业雷同、恶性竞争等诸多突出性问题。对此，他提出四点建议，认为产业地产开发建设，必须与国家发展战略、与城市的定位和发展方向相吻合、相一致；必须要做到产业的高度集聚化；必须坚持与时俱进，不断推进产业的升级换代；必须坚持以人为本。 金地作为产业园区开发和运营商，是中国最早的产业园区的开发者之一。本次论坛邀请到了金地商置集团执行董事、行政总裁徐家俊先生，与在座嘉宾分享金地在产业地产开发过程中的思考和实践。徐家俊说，金地集团的血脉里蕴含着产业的基因，“我们相信产业升级将成为中国经济新的增长力，成为中国城市化2.0版驱动核心”。他认为，任何产业的发展都离不开空间的载体，也离不开资源和服务的导入。这正是金地对中国新一代产业园的定义。地产是载体，产业才是核心。他说：“我们所定义的产业园区包括居住办公，研发制造、娱乐社交，还要有金融、法律、政策、科研等各种资源的导入。让园区不但是简单的人加人的概念，而是功能复合化，空间集约化，氛围人性化的高效能空间。” 在主题演讲环节，全国政协委员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康先生对于中国房地产市场的多元化趋势，提出了一些基本看法。 贾康首先指出我们的城市化、城镇化向前的纵深相当可观，城镇化进程仍在前半期。几十年内，已有约4亿农村人口移居进入城市， 随之发生的城建扩大和产业升级规模巨大。 贾康认为，目前中国的地产按用途可分为四个大类：工业、商业、住宅，以及行政军事。除了部分保障住房及行政军事用地产外，所有类别的地产都需要适应房地产市场这样一个资源配置机制，即使保障房建设，其实也需要考虑和市场经济兼容。要在房地产市场里解决资源配置问题，就需要充分发挥市场作用。 对于中国住房市场，贾康表示，2014年中国住房市场出现了明显拐点，此后二线城市开始效仿一线城市执行抑制政策，但合理调控仍是一大难题。 贾康最后表示，现今的中国地产市场，必将走向多主体、多元化的方向。主体将涵盖政府企业个人、金融机构、专业机构、外国投资者，多元化的形态、类别、模式将出现在发展租房市场和政策性金融等方面。 在第一场圆桌讨论环节，财新国际董事总经理李昕女士与中国国务院发展研究中心研究院张文魁，中国商业联合会专家工作委员会副主任、中国房地产研究会、中国房地产业协会房地产业技术与政策专家委员会专家邢和平，联合国项目事务署驻中华人民共和国及蒙古国区域首席代表罗响，华菁证券有限公司（华兴资本旗下）常务副总经理、董事总经理魏山巍，以及交银国际懂事总经理洪灏共同探讨了新经济的发展趋势，政策层面对产业地产的影响，国内外产业地产发展对比等话题。洪灝认为，在现阶段做产业地产，很重要的一点是有完善的前瞻性产业政策。在新经济的时代，产业的策略比地产更加重要。张文魁表示，新经济是与新一轮高科技技术革命有关的经济增长，地方政府对以新经济为基础的产业地产也很支持，但不能盲目跟风产业地产的发展热潮，目前经济大环境中依然存在许多不确定因素。 在第二场圆桌讨论中，五位嘉宾分享了新经济时代下各自的行业中有什么值得关注的新趋势。科大讯飞股份有限公司品牌管理部总经理，科大讯飞华南有限公司副总裁吴骏华表示，人工智能等科技看似与产业地产无缘，但大至智能城市，小至双创园区，科技都与产业地产紧密相连。平安好房CEO崔聿泓则表示，平安好房近年主要关注三个领域，第一个是科技，他认为有很多可以用科技改变这个行业效率的机会；第二个大块是金融领域，还有非常多的创新机会；第三是管理模式创新，其受到了政策和科技两方面的促进。上海捷能汽车技术有限公司总经理朱军则表示，在汽车领域近期最大的趋势他称为“汽车新四化”，也就是电动化、智能化、互联化、共享化。阿波罗全球管理公司合伙人应恺乐表示，阿波罗之所以会投资产业地产，是因为他们很注重“真正”的产业地产，针对的的确是按照企业所需求的，而且在按他们的要求在设计的产业地产建筑。金地商置集团金地威新产业公司董事长、总经理季斌指出，以前产业园区都是松散型的缺乏管理，希望未来产业转型升级后提供更多配套服务；此外他还表示，金地做的就是“真正”的产业地产，完全将重心放在产业端，而不掺杂其他用途。 两场圆桌讨论结束后，财新传媒副总裁、财新智库执行总裁高尔基上台发言，向嘉宾隆重推出《中国产业地产发展趋势》报告，并分享了他对产业地产发展现状及未来趋势的看法。他说，产业地产一方面承载产业升级，另外一方面承载城市发展。当前，产业地产既拥有政策层面的支持，也有中国经济新旧动能转变这一大背景下的发展机会。此外，中国第三产业发展迅速，服务业人口增加，也为产业地产打下重要基础。产业地产与传统房地产有两大不同，首先是投资周期长，资金回收慢，第二，产业地产面向机构，拥有服务为主的业态模式。产业地产的发展面临着四大挑战，分别是政策层面的不确定性，投资周期长和资金回收慢，行业运作粗放，以及产业落地的硬件软件不匹配。财新智库的NEI新经济指数以及ETF产品都是聚焦于新经济和新兴产业的考核指数，能够通过它们看到产业地产及中国GDP到底是由哪些产业在拉动，以及这些产业对中国GDP增长的促进作用有多大。 关于财新国际 财新国际是财新集团出品的全英文财经信息平台，根植中国，引领专业英文财经资讯服务，提供独立权威的信息发布和智力支持，并与财新传媒深度资源共享。通过及时、准确的财经资讯，财新国际为海外投资者与读者提供了解中国市场和经济发展的捷径。 目前财新国际通过网站及移动端提供7X24小时的优质新闻内容，并不断优化阅读体验，为全球商业精英及中国观察者提供准确、及时的市场数据、实时新闻以及深度分析。全球的付费用户更有专属深度内容及长篇的调研文章。 关于居外网 居外网是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源。 居外网是腾讯海外房产频道的独家合作伙伴。 居外网连续两年被中国工信部所属中国电子商务协会评为最具影响力的海外房地产网站，曾被全球创业媒体《红鳟鱼》（Red Herring) 杂志评为全球初创公司百强。居外网公司总部设在上海及中国香港，在美国、加拿大、澳洲、菲律宾及马来西兰也有团队。更多信息请访问www.juwai.com。 责任编辑：Shelly Du
相比新加坡和温哥华对外国买家征收20%的附加税，澳大利亚的外国印花税附加费为8%，看起来并没有那么大。 哪些州会对海外买家收取海外买家附加税（additional duty）？ ☑️新南威尔士州（NSW） ☑️维多利亚州（VIC） ☑️澳大利亚首都地区（ACT） ☑️昆士兰（QLD） ☑️南澳州（SA） ☑️西澳大利亚州（WA） ☑️塔斯马尼亚州（TAS） ✖️北领地（NT） 澳洲的海外印花税与其他国家相比如何？ 相比新加坡和温哥华对海外人士征收20%的附加税，澳大利亚的外国买家印花税附加费为8%，看起来并没有那么大。 随着现在越来越多的非银行贷款机构向海外人士提供贷款，澳大利亚再次成为非常吸引海外投资者购买的地方。 澳大利亚本来就被认为是一个安全的投资场所，随着该国成功平抑了冠状病毒/COVID-19的曲线，再加上许多汇率的诱人变动，想在澳大利亚购买房产的海外人士越来越多。 新州海外买家印花税（NSW surcharge purchaser duty） 额外税费是多少？ 在新南威尔士州（NSW）购买的房产适用8%的印花税附加费（stamp duty surcharge）和2%的土地税附加费（land tax surcharge）。 除此之外，外国公民在计划外购买住宅物业时，不再享有12个月的印花税延迟缴纳的权利。 举个例子 在2017年7月1日之前，您需要为一套80万澳元的房产支付31490澳元的印花税。 您现在要支付95767.60澳元，增加了64000澳元。 什么时候适用？ 您是居住在海外的外国公民或临时居民（关于永久居民、309签证、820签证、444签证、405签证和410签证持有者的豁免情况，见下文）。 您正在新南威尔士州购买住宅物业，附加费不适用于商业地产。 您和伴侣一起申请，而伴侣没有澳洲公民身份、PR或新西兰444特殊签证，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2016年6月21日之后签署的《销售合同》，不过这只是针对印花税附加费而言——2017年1月1日起购买的房产也需要缴纳地税附加费。 请参考新南威尔士州国家税务局网站了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是澳大利亚公民 您是永久居民，持特殊类别444签证、309签证、820签证、405签证或410签证的新西兰公民（条件适用，见下文） 我可以避免额外税费吗？ 有一些loan structures或在澳大利亚的其他州，您可能有机会避免或减少外国公民税。 永久居民、新西兰公民、309签证、820签证、405签证或410签证持有者——细数200天的豁免规则 特别是对于永久居民来说，规则很混乱，什么是200天的规则，您是否符合要求，可以避免额外的印花税？您必须满足以下条件之一： 您在交换合同前的12个月内，在澳大利亚居住了200天（支付定金并签署合同）；这不需要是连续的，您可以在此期间在澳洲旅行和离开澳洲。 在交换合同后的12个月内，您将在该房产居住200天，这必须是连续的，由于是从交换合同开始而不是从settlement开始，这对期房/楼花（off the plan）无效。 维州海外印花税（VIC FPAD） 额外税费是多少？ 维多利亚州SRO开始对2015年7月1日至2016年6月30日期间签订的合同收取房产价值3%的额外税。 从2016年7月1日起，在维多利亚州购买的所有房产都要征收7%的额外土地转让税（additional land transfer duty）。从2019年7月1日起，附加税率为8%。 这包括有部分价值被视为土地征税的单位和房屋。增加的印花税是唯一适用的附加税。 此外，2017年1月1日，维州政府对土地的缺席业主附加费（absentee owner surcharge）或 “幽灵税 “（ghost tax）从0.5%增加到1.5%。从2020年1月1日起已增加到2%。 这是一项基于您在维多利亚州拥有的土地价值的年费。在2015年7月1日生效的额外印花税变化之前，维多利亚州的税是按比例征收的。 对于价值25,000元的房产，税率为1.4%，对于价值960,000元及以上的房产，税率上升至5.5%。这些税率仍然适用。 举个例子 在维多利亚州，一套80万澳元的房产，正常的印花税是43,070澳元。 对于外国人和某些签证持有者来说，同样的房产，您的印花税现在高达107,070澳元。多了64,000澳元! 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有者除外。 您正在维多利亚州购买住宅或商业房产。 您是持特殊类别签证（444子类）的新西兰公民，且在交换合同时不在新西兰。 您和伴侣一起申请，而伴侣没有澳洲公民身份、PR或新西兰特殊签证，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2015年7月1日之后签署的销售合同。 请参考维多利亚州税务局（SRO VIC）网站了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是澳大利亚公民或永久居民。 您是持特殊类别签证（子类444）的新西兰公民，并且在合同交换时在该国。 您是以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，可以考虑在北领地购买，或者等到您成为永久居民后再购买。 堪培拉海外买家附加费（ACT foreign ownership surcharge） 从2018年7月1日开始，澳大利亚首都领地（ACT）的海外投资者将在任何土地税的基础上额外支付0.75%的土地税。 额外的税收是多少？ 0.75%的土地税附加费（land tax surcharge）适用于在ACT的住宅物业的 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有者除外。 您在西澳州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产、住宅开发项目（10个或10个以上的地产）或主要用于商业目的的混合用途地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2019年1月1日之后签署的销售合同。 请参考ACT Revenue Office网站了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是澳大利亚公民，持444类特殊签证的新西兰公民，或者您是永久居民。 您是外国公民，但您的主要居住地在ACT。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 您持伴侣签证（309或820子类）在澳大利亚居住。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买房产，或者等到您成为永久居民后再购买。 昆士兰海外印花税（QLD AFAD） 昆士兰的房产需要缴纳7%的印花税附加费（stamp duty surcharge）和2%的土地税附加费（缺席者）（land tax surcharge, absentee)。 缺席者税适用于通常不在澳洲居住的外籍人士，如果您有以下情况，您将被视为缺席者: 在6月30日不在澳洲，或者 在一个财政年度内离开澳大利亚超过6个月。 它不再适用于在海外生活或工作的澳大利亚公民或澳大利亚永久居民。除此之外，该附加税只适用于总应税价值在35万澳元以上的永久产权土地（freehold land）。 自2019年6月30日起，对外国公司和信托公司额外征收2%的新土地税附加费（land tax surcharge）。 例子 以前，80万澳元的房产，您的印花税是21,850澳元。 现在是77,850澳元，增加了56,000澳元。 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。如果您是444签证持有者，则例外。 您正在昆士兰州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们将需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2016年10月1日之后签署的《销售合同》。 请参考昆士兰国家税务局网站，了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是持特殊类别签证（子类444）的澳大利亚公民、永久居民或新西兰公民。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 注意：如果昆士兰州税务局发现您前往澳洲的唯一目的是为了购买房产，即您需要在澳洲生活和工作，那么他们仍然会征收附加费。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买，或者等到您成为永久居民后再购买。 南澳外国买家税（SA AFAD） 额外税费是多少？ 2018年1月1日之后签订的合同适用7%的印花税附加费。 要说明的是，该附加费是在南澳州购置住宅土地权益所需缴纳的印花税之外的附加费。 请参考RevenueSA网站了解更多具体指南。 例子 以前，您在南澳州购买70万澳元的房产，印花税为32,330澳元。 现在您需要支付81,330澳元，增加了49,000澳元。 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。如果您是444签证持有者，则例外。 您在南澳州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们将需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2018年1月1日之后签署的《销售合同》。 请参考RevenueSA网站了解更多信息。 什么时候不适用？ 您在2018年1月1日之前签署了销售合同。 您是持有特殊类别签证（444子类）的澳大利亚公民、永久居民或新西兰公民。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买，或者等到您成为永久居民后再购买。 西澳海外印花税（WA foreign buyers duty） 额外税费是多少？ 2019年1月1日之后签订的合同适用7%的外国公民印花税附加费（foreign citizen stamp duty surcharge）。 更多具体指南请参考西澳州财政部。 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有人除外。 您正在西澳州购买住宅物业。 您购买的是空置或基本空置的土地。 您购买的是打算转为住宅的商业地产，如仓库或工厂。 您正在购买一个您打算完成的部分建筑的住宅。 您与没有澳洲公民、PR或444特别签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 你是在2019年1月1日之后签署的《销售合同》。 什么时候不适用？ 你是澳大利亚公民，新西兰公民，持有特殊类别444签证，或者你是永久居民。 合同交换和结算时，你在国内。 您是以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 您持伴侣签证（309或820子类）在澳大利亚居住。 您正在购买商业房产，并打算用于商业用途。 您购买的是老年护理设施。 您购买的土地打算完全或主要用于《1992年退休村法案》所定义的退休村。 您正在购买任何其他主要用于商业用途的混合用途物业。 您购买的是一个住宅开发项目（10个或更多的物业）。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地买房，或者等您成为永久居民后再买房。 塔斯马尼亚海外印花税（TAS surcharge purchaser duty） 额外税费是多少？ 在塔斯马尼亚州购买住宅物业适用3%的外国投资者税附加费（Foreign Investor Duty Surcharge，FIDS），而购买初级生产用地（primary production land）适用0.5%的附加费。 举个例子 在2018年7月1日之前，您将为60万澳元的房产支付22,497.50澳元的印花税。 您现在要支付40497.50澳元，增加了18000澳元。 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有者除外。 您在塔州购买住宅房产或主要生产用地。附加费不适用于其他商业地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2018年7月1日之后签署的《销售合同》。 请参考塔斯马尼亚州国家税务局网站，了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是澳大利亚公民、永久居民、持444类特殊签证的新西兰公民或您是永久居民。 在合同交换和结算时，您在国内。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 您正持伴侣签证（309或820子类）在澳洲居住。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买房产，或者等到您成为永久居民后再购买。 北领地海外印花税 目前，北领地没有外国公民印花税。 如何避免或尽量减少印花税附加费？ 请注意，这是一个复杂的话题，在对您的loan structure做出任何决定之前，您必须向适当的专业人士寻求建议。您的伴侣是澳大利亚公民吗？ 如果您的伴侣是澳大利亚公民或永久居民签证持有者，您可能会以他们的名义购买房产，并以两人的名义进行抵押贷款。 在某些情况下，这也将使您避免获得外国投资审查委员会（FIRB）的批准。 如果您住在澳大利亚，这种安排很好，但如果您住在海外，这种安排就不那么好了。 原因是贷款机构一般只接受高净值借款人的这种结构。最终，如果您以联名方式购买，您只需为他们拥有的部分支付外国公民印花税，无论您是非澳大利亚人还是您的伴侣是。 考虑先买地后建房 您只需支付土地价值的印花税，而不是建筑成本。因此，您的责任大大降低。很少有贷款机构向居住在海外的外国公民提供建筑贷款，但持有临时居住签证的居住在澳大利亚的海外人士可以获得建筑贷款。 在北领地买房 如前所述，并不是所有的州都适用于外国公民的印花税和土地税附加费。 因此，为了规避这一问题，您可以考虑在附加费生效之前在澳大利亚首都地区购买，或者，您可以现在就在北部地区购买。 无论您何时决定在澳大利亚购买房产，您仍然需要获得FIRB的批准，但这通常不是一个主要的成本或麻烦。 其他州是否计划引入更高的关税？ 目前，北领地是唯一一个既不征收印花税附加费又不提高土地税的州。 目前，还不清楚这些州是否会纯粹因为这些州的平均房价较低而效仿：与昆士兰州、新南威尔士州、首都地区、维州，以及在较小程度上与南澳州和西澳州相比，其他州可望获得的收入额相形见绌。 然而，我们预计，如果外国投资水平提高，他们会考虑引入这一政策。 为什么新州、首都地区、维州、昆州、南澳、西澳和塔州要这样做？ 维多利亚州政府在解释引入更高税率的原因时表示，海外投资者支付他们应得的份额以资助政府服务和基础设施，这才是公平的。 昆士兰州、新南威尔士州和南澳州也做出了类似的宣布，并传出了高达10亿澳元的增收数字。 接下来是首都地区，然后是西澳和塔斯马尼亚州。大多数海外投资者并没有因为买房成本的提高而有所顾忌，投资势头依然强劲。 拿到PR后，什么时候可以申请FHOG？ 为了避免外国公民印花税而等待PR？只要你能提供永久居住证或永久居民签证的证明，就可以马上向州政府申请首期业主补助（FHOG）。 在购房过程中，了解何时申请FHOG，以及何时从州税务局收到款项，请查看首房业主补助金指南的文章。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
今年英国超越美国，成为了中国留学生最向往的国家。虽然有美国政府频频针对留学生采取“神操作”的原因，但是英国真的下了功夫。正值疫情，英国高校为了保障生源也纷纷推出留学利好政策，这个留学年简直是“开了挂”，降学费、降录取标准、免费疫苗……举措无往不利。 据UCAS统计，2020申请英国大学本科课程的非欧盟学生共89130人，相比2019年增长了9.6%，其中中国学生占比27%。而截至2020年10月15日，已有4340名中国学生通过UCAS递交了2021年本科申请，相比去年同期暴涨31%！除了本科课程，近年来英国研究生课程的新生人数也不断增加。 这一切都得益于英国政府对留学生的利好政策，快来看看申请英国留学都有哪些福利吧！ 1、英国即将解除封锁 英媒透露，首相将宣布在圣诞节期间（12月22日至28日）允许部分家庭聚集在室内过圣诞，一些疫情较轻的地区，教堂、酒吧和餐馆也会恢复开放。目前，哪些活动可以被允许开展仍在讨论当中，鲍里斯希望在明年复活节前（明年4月前）让民众恢复正常生活。 2、英国高校降低录取要求 伯明翰大学是英国首个降低2021年录取要求的高校。考虑到新冠疫情对学生的冲击，大学拟将本科课程的A Level录取要求下调一个等级，从而确保自己的生源不会受到影响。伯明翰大学显然是为招生做足了准备，估计其他高校也可能会效仿。 一方面今年申请的同学会有更多的机会，另一方面，此举必然会吸引更多的留学生报名，使竞争更激烈，所以各位同学不要掉以轻心，还是要尽量争取能力范围内的最好成绩。 3、英国本科录取模式大改革，效仿“中国高考” 英国全国大学申请机构UCAS提出了改革措施，将一改往日地“提早发放”，而采取比较类似于中国高考统考那种“分数定去向”的做法。学生可以在夏季A-level出成绩前申请大学，另一种是学生在夏季A-level出成绩后递交申请，大学开学日期推迟到1月份。 不论选择哪一种，英国大学都只能在A-Level出分之后决定是否录取。也就是说，预录取将不复存在。 4、学费降到英国本地学生标准 除了本科留学，申请研究生也有好消息！英国赫尔大学的官网宣布，将实行国际学生与英国本地学生统一的学费标准。英国的学费是分人的，英国、欧盟、国际学生学费差别很大，通常中国留学生要交纳的学费是本地学生的3倍左右。但是赫尔大学2021入学的国际研究生，学费最低只要7850英镑！ 目前，英国众多名校第一轮申请已经处于末期阶段，大家可以查询自己感兴趣的专业对应的要求，抓紧申请。 5、留学生免费接种新冠疫苗 英国政府宣布12月初开始免费提供新冠疫苗，预计最晚明年春天前完成全民接种。接种是完全免费的，由英国政府买单，在英国留学的学生也可以免费接种。 如果疫苗有用的话，英国应该很快就可以恢复正常秩序，毕竟英国人宁愿打针也不愿意戴口罩。即将来英国留学的同学们也可以放心些，明年春天后英国差不多安全了。 6、PSW签证重启 除了调整学费、录取要求，英国政府对留学生的留英政策也越放越宽，其中最重要的应该是PSW签证将要重启。 PSW签证，可以让国际留学生毕业后（本、硕、博），有两年的时间在英国工作或者开展商业活动，可以像本地人一样直接被老板雇佣。除此之外，PSW签证还可续签英国其他类型签证。也就是说，如果你发展的好，完全有可能通过PSW签证转成其他时效更长的签证，可以说是留学生留在英国的一件“利器”。 延伸阅读： 史上最全！让家长们头疼的留学问题一次性解决！ 2021年QS世界大学排名的关键信息全在此！ 英国政府拟大幅降低大学学费24%！ 低龄留学已成趋势 资深留学专家教您选对方案 来源：新浪网丶留学监理服务网 责编：Zoe Chan 受到这一系列利好政策的影响，今年英国留学申请无视疫情的影响，逆势暴增31%！中国成为英国最大的国际生源地，同学们要是想在激烈的留学竞争中脱颖而出，可要好好规划喽！ 马上留下联系方息，让居外留学专家在申请心仪院校的过程上助您一把。
卑诗省财政厅周四公布的最新房屋交易报告指出，在省府实施向海外买家额外征收15%物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT) 前后，海外买家占大温区楼房买卖的比率，由超过一成缩减至不足1%。根据最新数字显示，由今年6月10至8月1日期间，涉及海外买家的大温楼房交易有1,974宗，占整体的13.2%;涉及金额超过23亿元，占房屋交易总额的16.5%。8月2至31日 外国买家仅占60宗相对地，由8月2日至31日，即实施新措施后，大温只有60宗涉及海外买家的楼房交易，占整体交易量的0.9%;交易总额只有约4,687万元，即相等于整体房屋交易额的仅0.7%。卑诗省开始对外国买家征收15%新税之后，有人担心中国买家会涌向多伦多的房市，也有人担心安省也会仿效卑诗省向外国买家开刀。而CIBC的首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)更向省府进言，如果政府要控制大多区发疯的房价，最有效的措施就像卑诗省一样，向外国买家征税。保守党前财长奥利弗(Joe Oliver)也表态，支持政府向GTA的外国买家征税;多伦多市议员Jim Karygiannis更付诸行动，建议对在多伦多买房的外国买家课税。REB 8月所有房屋房价综合基准指数去年同比升17.2%，房屋综合平均交易价涨17.7%至710,410。其中，多伦多独立屋平均交易价1,206,637元，去年同比涨18.3%;半独立屋平均交易价774,700元，去年同比涨16.4%;共管公寓平均交易价去年同比涨9.8%至446,612元。TREB也要分析海外买家多伦多房产局(TREB)局长瑟库亚(L也会像arry Cerqua)在公告中说，大多区置业需求强劲，主要是买房支撑因素仍在，如地区经济和平均收入增长相对强劲，房贷利率持续超低等。但不幸的是，房屋上市量不但不见好转，比去年还有所下滑，房源供应紧张导致无论哪种房屋类型无论哪个地区，房价一致上涨。TREB市场分析部主管默赛(Jason Mercer)说，大多区人口持续增长，加上经济形势不错，以及房贷利率持续超低，都预示着明年房市还会刷新纪录。默赛在声明中表示，多伦多也会象温哥华一样，在今秋和今冬公布第3方研究和消费者及地产经纪调查结果，重点讨论海外买家交易问题，以及房屋供应量影响因素。安省到底要不要效仿卑诗省大多伦多地区的中产阶层在购房目标多为价格较低的房屋，如果海外买家转移购买目标，供需关系必将更加失衡。这样一来，能够真正买到房屋的多伦多本地人必将减少。同时，整体房价也必将上升。一旦对海外买家征收税收，租房市场也会受到伤害。海外土豪们都在多伦多地区投资了不少公寓建设的投资。税收增加，建商肯定会把额外的费用转移到租客上，租金必将上升。此外，大多伦多地区出租的公寓数量也会减少，导致部分市民租房更加困难。安省政府称要看清楚卑诗省加税后的影响点击查看加拿大更多精品房源安省财长Charles Sousa 9月22日(周四)表示到，减轻省民的房屋负担和为新来安省的人士购房提供便利是安省政府制定政策的出发点。安省政府表示会密切关注卑诗省在实行新税政策后的经济发展状态。同时，也会密切留意大多伦多地区房市的发展趋势。Charles Sousa同时表示，不少经济学家都预测，考虑到未来几年都有可能出现加息的情况，安省的房市将会“软着陆”。多伦多市长John Tory 没有直接回应关于向海外买家增加税收的问题，但是其办公室发布声明说“市长本人理解房屋负担愈来愈重的挑战”。安省到底要不要效仿卑诗省，对海外买家征收15%的物业转让税。这是一个很复杂的问题。政府必须考虑到整个城市的房地产发展趋势，进行宏观调控。CIBC的知名经济学家Benjamin Tal表示，安省没有选择的余地，也需要推出一个类似的用来遏制外国人炒房的特别税。Tal说大多地区房价高涨的主要原因是政策驱动的土地供给不足，造成房源有限，市场供不应求。由于政府难以在供给问题上开刀，政府转而从市场需求方向寻找解决方案。温哥华的15%外国人购房税就是一个例子。大温房市退烧热钱涌入多伦多Tal表示温哥华的新税虽然遏制了本地房价上涨势头，但是不经意间却误伤了多伦多。已经有报道指出，由于温哥华购房成本增加，许多外国人转而将钱投入到多伦多和西雅图房地产市场。高端房产销售公司苏富比(Sotheby's)预计多伦多的豪宅市场需求将猛增。还有其他选择吗?Tal认为，除了征收外国人买房税外，政府其实还有其他手段来控制房价过快上涨，比如让银行收紧放贷、提高按揭首付比到10%、严格控制次级贷款发放和用税收政策鼓励开发商修建共出租的公寓。Tal还表示给还贷能力较低的人群大量发放贷款也间接推动了房价上涨。如果利率回到正常水平，这些人不得不缩减开支来偿还贷款，这又会导致宏观经济总需求的下降，有可能引起经济衰退。相关资讯：加拿大楼市风险加大 贷款保险机构新规或明年实施（据加拿大家园）
为了打压大多伦多地区炽热的房地产市场，安省政府效仿BC省，推出了海外房屋买家税。很多人不由猜测：下面多伦多市府是否也会效仿温哥华，提出房屋空置税 (empty homes tax)呢?安省政府早前推出抑制房价飞涨16辣招时，当中包括允许多伦多市政府以及未来可能允许安省其他市镇政府，推出房屋空置税政策。多伦多市议会行政委员会即将考虑就空置税展开正式公众咨询，市府官员坦言，实施此措施的最大挑战，是识别空置住宅单位的方法。>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费点击查看加拿大更多精品房源行政委员会将于下周一的例会商讨市府官员建议，由市议会指示政府人员，针对在多伦多开征“空置住宅税”(Vacant Home Tax)的可能措施，启动公众咨询。与此同时，市府人员要考虑税项的设计特点，包括识别空置单位之可能行政途径，例如是否采纳温哥华的强制申报方式，或是使用自我报告模式，又或者是基于投诉。空置房屋近10万间?事实上，早在3月底4月初，多伦多市长庄德利就曾表示，考虑向市内约6.5万间空置房屋征收税项，以便压抑房价暴涨及抑制炒卖问题。地产网站Better Dwelling发表文章表示，从多市人口增长及房屋兴建数据等分析，发现三分之一重售房屋从来没有人住过，推论市内有99,236间空屋，加上中国收紧资金外流，炒卖者相信以本地人为主。据报道，多伦多市正不断发展，人们对房屋需求大导致价格上升，本是合理推断，但原来没有数据支持该论点，反而是与其背道而驰，从基本分析所得，城市建房量较人口增长多出40%。多伦多的人口增长并非如想象中多，比较2011年及2016年人口普查数据，人口增长从9%下调至6.2%，显示增长放缓。2016年普查多市有5,928,040人，比11年多了344,976人，虽然有实际增长，但速度缓慢。如何识别空置是关键市府官员完成公众咨询及有关研究后，要于今年9月底将公众咨询结果，以及应否在多市推行空置住宅税的建议，呈报行政委员会。若官员建议实施此税，届时亦要提交税制设计的详细方案。官员在行政委员会报告又坦言，实施这项征税措施的最大挑战，是如何辨认住宅单位是否空置。当局收集水电表数据，原意是用来厘定收费账单款额，并不是用来追查个别住宅是否有人居住。官员认为，若市府利用包含在水电表数据中的个人资料，来查察一个住宅单位内是否有人居住，以识别该单位是否需要征收空置住宅税，市府在个人私隐权利方面将面对重大限制，因为此举并不是收集水电表数据之原来目的。温哥华采取识别空置单位的行政方法，是硬性规定所有住宅物业业主每年必须提交其辖下物业的前一年“情况申报”，如业主没作申报，当局便视有关物业为空置并征税，对不实申报亦有重大处罚。官员指出，另外两种侵入性较轻的识别空置单位方法，就是自我辨认(self-identification)和基于投诉(complaint based)的途径。前者是由业主自行向市府辨认其住宅单位是否空置，后者则是基于有人怀疑某住宅空置而向市府作出投诉后，市府再展开调查，确保有关业主没违反空置住宅税附例规定。但官员也强调，该两项识别空置住宅单位方法，不及强制规定所有住宅业主作出呈报来得有效。相关资讯：真要提前加息 央行长称低利率使命已完成 | 加拿大（据加拿大家园）
奥克兰（Auckland）今年3个月卖出的房子中，中国人买了近四成，当地人说中国人已经将房价逼高到普通居民无法触及的高度。发布数据的工党住房事务发言人Phil Twyford称：“有确凿证据证明，奥克兰房地产市场有大量海外中国人。买房的不可能全部都是新西兰华裔，这令人难以置信。”。 据报道，2月至4月期间销售的房产中，有大约39.5%的房子都卖给了拥有中国姓氏的人，但奥克兰的人口中只有9%是华人。根据知情人士的说法，5月份的房产交易更离谱，近九成都是卖给中国人。 官方统计显示，奥克兰的平均房价在过去3个月增长了7.4万新元（66,647澳元）。 新西兰银行首席经济学家亚历山大（Tony Alexander）呼吁政府效仿澳大利亚，禁止外国人购买二手房。他说海外买家买房之后不住，而且奥克兰已经有2.2万间空房。“中国人只是想拥有不受中国政府控制的资产。”他说。 种族关系专员迪瓦伊（Susan Devoy）称，不应将奥克兰的高房价归咎于新西兰的华人。她指责工党将复杂的经济问题简单化，将房市过热的责任推卸到中国买家身上。 浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读。
据地产预测公司BIS Shrapnel表示，尽管澳大利亚联邦政府和州政府对外国买家购房增收了费用，海外人士对澳大利亚房产投资的热情仍高退不下。BIS Shrapnel称，不论联邦和维州政府如何对海外买家增收申请费并加强规管惩罚的力度，海外买家投资澳大利亚房产的强劲势头仍将持续。BIS的研究员克罗伊（Maree Kilroy）认为，这种投资的上升势头之所以会持续下去，是因为中国富裕的中层阶级正在壮大，而澳大利亚仍被视为一个安全的投资胜地。针对外界对海外买家独占澳大利亚房产市场并不守本地规定的担忧，联邦和州政府都倍感压力。在联邦层面，从去年12月1日起，所有购买房产的非澳居民都面临上缴申请费的命运，100万澳元以内的房产需上缴5千澳币，之后每多1百万就需额外上缴1万澳元，同时开放商也需上缴2.5万澳元的楼花批准费。根据规定，违反海外投资规定的人士将面临最高3年刑期，或者个人127,500澳元公司637,500澳元的惩罚。而故意协助购买非法房产的第三方将面临42,500澳元（个人）或212,500澳元（公司）的罚款。查看更多澳大利亚精品房源在州政府层面，维州对非澳大利亚居民的外来买家增收了3%的土地税，同时将于2016年起对现有房产和新房产增收0.5%的土地税。南澳表示有可能会效仿维州的做法，不过昆州已表示不会这样做。联邦政府指出，新收取的费用将用来增强规管力度并丰富资源，并称政府已对近200起涉嫌违规的案例展开了调查。然而，据外国投资审批委员会（Foreign Investment Board Review）的最新数据显示，过去4年中获批购买新房及现有房的数量翻了不止一番。因而，BIS认为，这种澳洲购房的强劲势头将持续下去，尤其是来自中国买家的投资。BIS称，过去一年中澳币兑人民币下跌了20%到25%，澳币的贬值已抵消了澳大利亚增收的种种额外费用。浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
安省将于下周推出新的举措，打压多伦多地区过热的房地产市场，不过预期不会效仿卑诗省的外国买家税。安省财长Charles Sousa周二透露，必须采取行动，应对多伦多地区飙涨的房价，特别是对于无力支付足够首付的首次买房者。点击查看加拿大更多精品房源财长说：“我们了解到，为了让大多伦多地区和金马蹄地区的居民能够负担得起房价的涨幅，要有更多的行动;我们也知道首次买房者越来越艰难，所以正在研究对策。”账长是在多伦多加拿大俱乐部( Canadian Club Toronto)作出上述讲话。他说，还需要收集卑诗省外国买家税对温哥华市场影响的更多数据，以及多伦多市场的数据，同时也不希望对邻近的房地产市场造成负面影响。“安省的市场与卑诗省不同，我们的措施不能对大多伦多周边的市场产生负面影响。我们要确定外国投资的情况，物业空置率，以及投机和炒卖物业的程度是多少。”温哥华10月份的房屋销量大跌了39%，大多伦多地区10月房屋销量创下纪录，年比上升11.5%。财长将于下周发布秋季经济报告时公布安省解决房屋可负担问题的策略，目前，他没有透露是否计划对首次买房者提供税务补贴，或者其他措施打压房价。据悉，安省地产协会（Ontario Real Estate Association）希望政府，豁免首次置业者的土地转让税。这个税率上调，从首55,000元房价的0.5%，上升到400,000元以上的2%。多伦多市也实施土地转让税，首55,000元征税1%，馀额征税2%。安省地产委员会行政总裁胡达克说，扩大对首次买房者的减免税，会有帮助，特别是在大多地区。目前首次买房者的土地转让税优惠最高为2000元，多市土地转让税折回金额最高3725元。相关资讯：加拿大 | 10月多伦多房屋销量房价双升 售价上涨21%（据加国无忧）
现在加拿大有这样一个怪圈：有些政客们做一些事情的主要目的，仅仅是为了今后可以夸耀自己做成了什么事情，自己的政绩又是什么。而至于这些事情到底有用没有、有效没效，这完全就是另外一码事了。如果多伦多真的为了控制过于疯狂的房价而开始增收房屋空置税，那又会成为这种不幸的习惯的一个范例。这种举动仅仅可以让省政府和市政府宣称，他们确实为了控制房地产过热在采取行动，但与此同时，毫无疑问的是根本不会有什么实际效果。>>>点击查看：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 |加拿大房产税费点击查看加拿大更多精品房源多伦多市长John Tory的言论最近引发猜想。他表示，对于空置税对多伦多是否有好处的探索，他是持开放态度的。他希望能够讨论一下这座城市需不需要效仿温哥华。毕竟温哥华刚刚针对直飞冲天的房价推出了空置税。当人乍一看这个政策时，感觉还挺吸引人的。毕竟，数以千计的炒房客屯着那么多空置的土地方和公寓，导致买房和租房都贵得惊人。如果真的能对这些空置房收税的话，那么价格不就都降下来了吗?但问题是，你越仔细想这个建议，就越会觉得不靠谱。因为实际上空的房子非常少，比表面看起来的数字少多了;而一旦真要落实到收税上，会去交税的房子还要更加少。去年，温哥华推测其总共拥有10800套空置房。空置税计划会在下一年实行，并且按照房产价值的百分之一收取。也就是说，如果一套房子价值100万的话，房主就应该支付1万元的空置税。在众多棘手的问题当中，其中之一就是：到底什么才算是“空置房”?比如说，温哥华该项法律是不包括那些主要居住地在这里的人们的，所以任何想要在过冬时离开家跑到类似于亚利桑那州的人都不会受到影响。另外还有一些可以拥有豁免权的理由。比如说，那些正在等待翻新自己的家许可证的人们。把这些各种各样的特例免除之后，将大大减少需要交空置税的房子数量。还有一种情况可能会更普遍，房主们会立刻上有政策下有对策，来钻法律的空子。家庭成员中的任何人完全可以在房子里待上几个星期，这样就能刚好满足法律的要求：房子不能被空置6个月以上。在多伦多，Tory市长通过人口普查的数据得出，大约有65000套的土地房和公寓是空置的。但是，一旦所有的豁免情况被考虑在内，这个数据立马就降下去了。温哥华计划通过各种税收政策来使人们能够负担得起房子，但是对此的期望仍然不高。该地区预计每年可以通过空置税增加200万的财政收入。但是，搭建整个信息收集系统就要花掉470万，然后每年的具体运作还要花费150万的成本。由此可想毛利润会相当低。毫无疑问，多伦多现在的确面对房地产危机。上周Royal Bank of Canada报告中可见，人们的房屋可负担能力从1990年开始就没有这么低过。政客们正在从这些危机中惊醒过来，并且考虑各种各样的应对措施，从向外国买家收税到重新审视扩张和密度政策等。但是，一旦他们真的决定拿这些空置房开刀，那就真的更多是只一场表演秀。这样的税收项目肯定会很受人们拥戴，但最后会成为最没有效果的政策之一。（据加拿大家园）
